toolkit kpbu infrastruktur kepariwisataan 2017...

TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN

KAWASAN PARIWISATA 2017

BUKU II 1

LATAR BELAKANG

Dalam Undang-Undang No.10 tahun 2009 tentang Kepariwisataan diuraikan bahwa Kepariwisataan

bertujuan untuk: a. meningkatkan pertumbuhan ekonomi; b. meningkatkan kesejahteraan rakyat; c.

menghapus kemiskinan; d. mengatasi pengangguran; e. melestarikan alam, lingkungan, dan sumber

daya; f. memajukan kebudayaan; g. mengangkat citra bangsa; h. memupuk rasa cinta tanah air; i.

memperkukuh jati diri dan kesatuan bangsa; dan j. mempererat persahabatan antarbangsa (Pasal 4).

Kemudian pada Pasal 5 dijelaskan prinsip penyelenggaraan kepariwisataan, yaitu: a. menjunjung

tinggi norma agama dan nilai budaya sebagai pengejawantahan dari konsep hidup dalam

keseimbangan hubungan antara manusia dan Tuhan Yang Maha Esa, hubungan antara manusia dan

sesama manusia, dan hubungan antara manusia dan lingkungan; b. menjunjung tinggi hak asasi

manusia, keragaman budaya, dan kearifan lokal; c. memberi manfaat untuk kesejahteraan rakyat,

keadilan, kesetaraan, dan proporsionalitas; d. memelihara kelestarian alam dan lingkungan hidup; e.

memberdayakan masyarakat setempat; f. menjamin keterpaduan antarsektor, antardaerah, antara

pusat dan daerah yang merupakan satu kesatuan sistem dalam kerangka otonomi daerah, serta

keterpaduan antarpemangku kepentingan; g. mematuhi kode etik kepariwisataan dunia dan

kesepakatan internasional dalam bidang pariwisata; dan h. memperkukuh keutuhan Negara Kesatuan

Republik Indonesia.

Tujuan dan prinsip penyelenggaraan kepariwisataan tersebut dilaksanakan agar fungsi kepariwisataan

efektif bekerja yaitu: memenuhi kebutuhan jasmani, rohani, dan intelektual setiap wisatawan dengan

rekreasi dan perjalanan serta meningkatkan pendapatan negara untuk mewujudkan kesejahteraan

rakyat.

Dengan demikian, pengembangan pariwisata memiliki dimensi a) pemenuhan kebutuhan wisatawan

melalui kegiatan rekreasi dan perjalanan wisata; dan b) mewujudkan kesejahteraan rakyat melalui

peningkatan pendapatan negara.

Pembangunan kepariwisataan dilakukan berdasarkan rencana induk pembangunan kepariwisataan

yang terdiri atas rencana induk pembangunan kepariwisataan nasional, rencana induk pembangunan

kepariwisataan provinsi, dan rencana induk pembangunan kepariwisataan kabupaten/kota.

Penyusunan rencana induk pembangunan kepariwisataan sebagaimana dimaksud tersebut

merupakan bagian integral dari rencana pembangunan jangka panjang nasional (Pasal 8).

Pembangunan kepariwisataan diwujudkan melalui pelaksanaan rencana pembangunan

kepariwisataan dengan memperhatikan keanekaragaman, keunikan, dan kekhasan budaya dan alam,

serta kebutuhan manusia untuk berwisata, meliputi pembangunan: a. industri pariwisata; b. destinasi

pariwisata; c. pemasaran; dan d. kelembagaan pariwisata.

Kawasan pariwisata yang secara formal biasa dikenal dengan daerah tujuan pariwisata atau destinasi

pariwisata adalah hamparan permukaan bumi yang berada dalam satu atau lebih wilayah

administratif (pemerintahan) yang di dalamnya terdapat 1) daya tarik wisata (attraction), 2) fasilitas

umum, fasilitas pariwisata (amenitases), dan 3) aksesibilitas (accessibility), serta 4) masyarakat yang

saling terkait dan melengkapi terwujudnya kepariwisataan. Hal tersebut memberikan pemahaman

bahwa pengembangan kepariwisataan memerlukan kelengkapan prasarana dan sarana yang bersifat

atraksi, kenyamanan dan aksesibilitas, dalam satu kesatuan penyediaan agar wisatawan mendapatkan

pengalaman wisata yang diidamkannya dan penyelenggaraan yang didukung kegiatan promosi dan

sadar wisata akan mendukung kepariwisataan berlangsung secara berkelanjutan.

Dilihat dari jenis dan luasannya, kawasan pariwisata atau destinasi wisata juga beragam mulai dari

bagian dari suatu provinsi atau wilayahnya meliputi lebih dari satu kabupaten/kota, kawasan wisata

berupa taman rekreasi di dalam suatu kabupaten/kota atau bagian wilayah kota/kabupaten, hingga

taman rekreasi maupun taman pada sekala kawasan pemukiman/perumahan. Namun kesemuanya



BUKU II 2

jenis dan luasannya tersebut, untuk berhasil menarik wisatawan, perlu memiliki unsur atraksi,

amenitas, dan aksesibilitas yang memadai ditengah masyarakat yang sudah sadar wisata, serta

promosi yang gencar dan sesuai.

Unsur atraksi dapat bersifat bentang alam atau daya tarik yang bersifat alami seperti pemandangan,

air terjun, danau, hutan, perkebunan, dan dapat juga bersifat buatan berupa konstruksi bangunan

untuk dilihat seperti bangunan bersejarah, tugu, maupun konstruksi untuk pertunjukan, seperti: teater,

atau sarana aktifitas wisatawan, seperti: jetcoaster, flyingfox, rumah pohon, ayunan, kursi dan bangku

taman. Untuk maksud pengembangan destinasi/kawasan pariwisata, elemen atraksi ini perlu dijaga

konsistensi dan keserasian antar daya tariknya, karena itu upaya pengembangannya perlu mengenali:

a) keadaan daya tarik wisata yang ada sekarang di dalam kawasan pariwisata bersangkutan maupun

di sekitarnya, dan b) potensi daya tarik wisata yang perlu atau dapat dikembangkan di dalam kawasan

maupun di sekitarnya, c) serta kegiatan atau keadaan yang dapat mengancam keberadaan dan pesona

daya tarik yang sudah ada dan atau akan dikembangkan;

Unsur amenitas/kenyamanan meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial penunjang pariwisata,

seperti: klinik, rumah sakit, pasar cinderamata, sarana akomodasi: hotel/losmen, rumah makan,

toilet, pos dan personel polisi pariwisata, penyewaan kendaraan, yang didukung SDM pariwisata

yang melayani para wisatawan berikut prasarana dan sarana pendididkan dan pelatihannya. Untuk

maksud pengembangan destinasi/kawasan pariwisata, elemen amenitas ini perlu dikembangkan

secara proporsional untuk memenuhi kebutuhan pariwisata masa kini maupun masa depan. Untuk

itu perlu ditelaah secara teliti dan matang kelengkapan dari jenis layanan elemen amenitas ini maupun

keadaannya secara kuantitas dan kualitas. Sebagai ilustrasi, pengembangan klinik di sekitar desa

wisata perlu disesuaikan secara spesifik dengan kemungkinan kecelakaan akibat keterlibatan

wisatawan dalam salah satu atraksi pariwisata yang tersedia.

Unsusr aksesibilitas meliputi prasarana transportasi (jalan, lapangan terbang, stasiun dan dermaga),

dan sarana angkutan (darat, laut dan udara) transportasi wisatawan menuju kawasan pariwisata,

maupun di dalam kawasan pariwisata. Perlu ditelaah keadaan sekarang mengenai kesesuaian

kuantitas dan kualitas prasarana dan sarana angkutan menuju kawasan wisata, maupun di dalam

kawasan pariwisata, serta peningkatan kebutuhan ke depan serta optimasi jangkauan layanannya.

Dengan demikian pembangunan kepariwisataan adalah membangun memelihara dan merawat

prasarana dan sarana pariwisata dalam bentuk atraksi, amenitas dan aksesibilitas agar tercipta

kegiatan dan perjalanan wisata yang dapat memenuhi kebutuhan rekreasi dan perjalanan wisatawan

serta meningkatkan kesejahteraan masyarakat.

Berdasarkan pemahaman tersebut, maka untuk maksud pengembangan destinasi/kawasan pariwisata

Selanjutnya, perlu ditelaah secara cermat jumlah wisatawan yang datang dengan keadaan atraksi,

amenitas dan akses yang ada sekarang ini, dengan kondisi pengelolaan (elemen atraksi, amenitas,

akses dan promosi) yang tersedia, secara seksama. Kemudian mempelajari target-target terkait

pengembangan pariwisata di wilayah bersangkutan, maupun target untuk wilayah yang lebih luas

(target pemerintah kabupaten/kota, target pemerintah provinsi maupun target nasional), yang

ditetapkan secara resmi oleh pemerintah dan menjadi tanggungjawab pemerintah.

Berdasarkan sandingan keadaan layanan pariwisata yang ada dan target yang ditetapkan dapat

ditelusuri kendala yang dihadapi dalam pemenuhan target yang perlu dicapai. Langkah selanjutnya

menelaah keadaan anggaran pemerintah dalam mencapai target yang dimaksud. Informasi yang

tersedia atas kajian tersebut dapat memberikan gambaran mengenai peluang yang tersedia untuk

percepatan pembangunan bila terdapat investasi swasta dalam bentuk KPBU untuk pengembangan /

pembangunan kawasan pariwisata yang dimaksud.



BUKU II 3

Dengan demikian, sudah dapat dijelaskan dengan proporsional kedudukan KPBU kawasan

pariwisata yang dimaksud dalam maksud meningkatkan wisatawan di wilayah tersebut maupun

dalam maksud mencapai tujuan pembangunan pariwisata pemerintah, melalui perbaikan pengelolaan

dan pembangunan berikut pemeliharaan elemen atraksi, amenitas dan aksesibiltas pariwisata.

Untuk penyelenggaraan dan pengembangan kawasan/destinasi pariwisata, baik dikenali para

pemangku kepentingan yang perlu menjalin hubungan dengan baik dan berinteraksi sesuai fungsi dan

kedudukannya agar terlaksana penyelenggaraan kepariwisataan yang berkembang sehat dan

berkelanjutan.

Selanjutnya, sebelum pembahasan lebih dalam, untuk menghindari kesalahpahaman serta kesesuaian

dengan peraturan yang berlaku hendaknya diperhatikan peristilahan dan dasar-dasar ketentuan dalam

bidang pariwisata sebagaimana diuraikan dalam Undang-Undang nomor 10 tahun 2009 tentang

Kepariwisataan, berikut peraturan pelaksanaannya.

Peraturan KPBU secara spesifik memperbolehkan pengadaan infrastruktur kepariwisataan

menggunakan model KPBU. Infrastruktur kepariwisataan, pada hakekatnya, berupa sarana dan

prasarana sehubungan dengan atraksi, amenitas, dan akses pariwisata, yang mana ketiga elemen tsb.

secara utuh saling mendukung memberikan kenyamanan dan pengalaman wisata bagi wisatawan.

Ketiga elemen tersebut dapat hadir dalam satu kesatuan pengadaan, maupun pengadaan secara

terpisah namun dalam satu koordinasi yang efektif. Dengan demikian, jenis bangunan (konstruksi)

yang diinvestasikan dapat berupa infrastruktur terkait dengan elemen atraksi, amenitas dan akses,

sebagai berikut, (pasal 3, Peraturan Menteri PPN/Bappenas nomor 4 tahun 2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan KPBU dalam Penyediaan infrastruktur):

a. infrastruktur transportasi, antara lain: 1. penyediaan dan/atau pengelolaan fasilitas dan/atau

pelayanan jasa kebandarudaraan, termasuk fasilitas pendukung seperti terminal penumpang

dan kargo; 2. penyediaan dan/atau pengelolaan fasilitas dan/atau pelayanan jasa

kepelabuhanan; 3. sarana dan/atau prasarana perkeretaapian; 4. sarana dan prasarana

angkutan massal perkotaan dan lalu lintas; dan/atau 5. sarana dan prasarana penyeberangan

laut, sungai, dan/atau danau.

b. infrastruktur jalan, antara lain: 1. jalan arteri, jalan kolektor dan jalan lokal; 2. jalan tol;

dan/atau 3. jembatan tol.

c. infrastruktur sumber daya air dan irigasi, antara lain: 1. saluran pembawa air baku; dan/atau

2. jaringan irigasi dan prasarana penampung air beserta bangunan pelengkapnya, antara lain

waduk, bendungan, dan bendung.

d. infrastruktur air minum, antara lain: 1. unit air baku; 2. unit produksi; dan/atau 3. unit

distribusi.

e. infrastruktur sistem pengelolaan air limbah terpusat, antara lain: 1. unit pelayanan; 2. unit

pengumpulan; 3. unit pengolahan; 4. unit pembuangan akhir; dan/atau 5. saluran

pembuangan air, dan sanitasi.

f. infrastruktur sistem pengelolaan air limbah setempat, antara lain: 1. unit pengolahan

setempat; 2. unit pengangkutan; 3. unit pengolahan lumpur tinja; 4. unit pembuangan akhir;

dan/atau 5. saluran pembuangan air, dan sanitasi.

g. infrastruktur sistem pengelolaan persampahan, antara lain: 1. pengangkutan; 2. pengolahan;

dan/atau 3. pemrosesan akhir sampah.

h. infrastruktur telekomunikasi dan informatika, antara lain: 1. jaringan telekomunikasi; 2..

infrastruktur pasif seperti pipa saluran media transmisi kabel (ducting).



BUKU II 4

i. infrastruktur energi dan ketenagalistrikan, termasuk infrastruktur energi terbarukan, antara

lain: infrastruktur ketenagalistrikan, termasuk: a) pembangkit listrik; b) transmisi tenaga

listrik; c) gardu induk; dan/atau d) distribusi tenaga listrik.

j. infrastruktur konservasi energi, antara lain: 1. penerangan jalan umum; dan/atau 2. efisiensi

energi.

k. infrastruktur ekonomi fasilitas perkotaan, antara lain: 1. saluran utilitas (tunnel); dan/atau 2.

pasar umum.

l. infrastruktur kawasan, antara lain: 1. kawasan pengembangan ilmu pengetahuan, teknologi

dan inovasi termasuk pembangunan science and techno park; dan/atau 2. kawasan industri.

Dalam penyusunan toolkit kawasan pariwisata ini terdapat pilihan untuk mengangkat suatu destinasi

wisata menjadi contoh dalam penyusunan KPBU kawasan pariwisata. Perlu dicermati penerapan

KPBU pada beberapa peluang di sektor pariwisata, dengan uraian sebagai berikut.

1. Penerapan KPBU pada Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Pariwisata

Ciri khas penyelengaraan KEK adalah dengan menyerahkan pengelolaan suatu kawasan

tanpa penduduk untuk dikembangkan oleh swasta melalui sektor ekonomi tertentu. Prasarana

dan sarana yang diperlukan untuk menunjang pengembangan KEK di luar wilayah KEK akan

didukung oleh pemerintah, sedangkan di dalam wilayah KEK sepenuhnya dalam pengelolaan

swasta dengan memenuhi persyaratan dari kementerian yang terkait. Dengan demikian

diharapkan, pengelolaan internal KEK sesuai dengan minat investor dan pemerintah dapat

mengalokasikan sumber dana pembangunan untuk hal-hal di luar wilayah KEK.

Dengan demikian, peluang penerapan KPBU pada prasarana dan sarana penunjang KEK

yang berada di luar KEK tersebut antara lain: jalan tol menuju wilayah KEK, rest area pada

jalan tol, pengadaan sistem air minum secara utuh: penyediaan prasarana intake dari air baku,

pembangunan prasarana dan sarana pengolahan air minum, dan pipa distribusi utama menuju

wilayah KEK ataupun subsistemnya, hanya bagian dari sistem yang utuh tersebut. Hal yang

sama dapat dilakukan untuk pengadaan tenaga listrik, dan sistem telekomunikasi.

Pengembangan pada prasarana dan sarana amenitas yang dapat sekaligus dimaksudkan untuk

melayani masyarakat di luar wilayah KEK seperti, rumah sakit, prasarana dan sarana

pendidikan dan pelatihan, dan lain sebagainya.

Pengembangan KPBU di dalam wilayah KEK masih dimungkinkan dengan dasar terdapat

tanah yang sepenuhnya dimiliki pemerintah dan akan dimanfaatkan untuk prasarana dan atau

sarana umum. Namun demikian, dukungan pendanaan dari pemerintah perlu

memperhatikan maksud dan ketentuan dalam pemberian KEK tersebut kepada swasta.

2. Penerapan KPBU pada Badan Otorita Pariwisata

Badan Otorita Pariwisata adalah Badan yang dibentuk oleh pemerintah dan mendapatkan

kewenangan pada suatu kawasan tertentu untuk dikelola sesuai mandat yang diperolehnya.

Dengan demikian, badan otorita adalah bagian dari lembaga pemerintah maka kerja sama

yang dilakukan badan otorita dapat disejajarkan dengan peran PJPK di sektor tersebut.

Bidang yang dapat dikerjasamakan dengan KPBU tentu semua infrastruktur (prasarana) dan

sarana yang dimungkinkan berdasarkan ketentuan yang berlaku. Sedangkan peran Badan

Otorita sebagai PJPK perlu mandat dari Kementerian terkait.

3. Penerapan KPBU Kawasan Pariwisata pada pemerintah daerah



BUKU II 5

Kepala pemerintah daerah adalah PJPK yang dapat menerapkan KPBU sesuai ketentuan

yang berlaku. Perlu dicermati bahwa pola umum kegiatan wisata adalah perjalanan menuju

destinasi pariwisata, melakukan perjalanan dan atau menikmati atraksi wisata, bisa jadi pada

beberapa lokasi atau terkumpul dalam satu lokasi dan kemudian kembali ke tempat

tinggalnya, semakin lama perjalanan wisata maka semakin besar peluang pemasukan di sektor

pariwisata, maka untuk itu disediakan akomodasi dan kenyamanan lainnya.

Dengan demikian, dapat ditelusuri bahwa pola umum penerapan KPBU kawasan pariwisata,

adalah pengadaan investasi pada sarana dan prasarana yang diperlukan pada elemen atraksi,

amenitas dan aksesibitas secara optimal untuk menerima manfaat dari bertambah banyaknya

wisatawan yang berkunjung.

4. Pola umum penerapan KPBU pada penyelenggaraan pariwisata pada suatu

kawasan/destinasi pariwisata, adalah penerapan kerja sama pemerintah dan badan usaha

sehubungan dengan kegiatan investasi untuk prasarana dan sarana elemen atraksi, amenitas,

dan aksesibilitas pariwisata yang kemudian dikelola dan dikembangkan untuk memperbanyak

kunjungan wisatawan pada masyarakat yang sadar wisata, didukung kegiatan promosi yang

sesuai dan proporsional. Pola umum tersebut berlaku pada destinasi/kawasan wisata yang

lebih kompleks (KEK Pariwisata; Badan Otorita Pariwisata) atau pun yang jauh lebih

sederhana, seperti penataan pantai dengan contoh Pantai Losari di Makassar, atau Ancol di

Jakarta, maupun pembangunan atraksi edukasi berupa Taman Lalulintas, pembangunan

wisata air ataupun sekedar kolam renang umum, dan lainnya namun tentu perlu dilakukan

penyesuaian. Penyesuaian utama yang perlu dilakukan adalah: a) peran dan dukungan PJPK,

b) jenis dan porsi prasarana dan sarana untuk pengembangan atraksi, amenitas dan akses

pariwisata, maupun promosinya, serta c) bentuk KPBU sesuai dengan pengelolaan barang

milik negara dan nilai strategis pengembangan kawasan wisata yang diselenggarakan tsb.

Sedangkan kesamaan pada setiap jenis KPBU tersebut adalah tanah destinasi/kawasan

pariwisata adalah tanah yang dikuasai oleh pemerintah (kementerian/lembaga, pemerintah

daerah provinsi, dan pemerintah daerah kabupaten/kota)

Dalam penyusunan toolkit kawasan pariwisata, akan dipilih kawasan pariwisata sebagai contoh

pelaksanaan skema KPBU untuk infrastruktur pariwisata dengan pertimbangan seperti diuraikan di

bawah ini:

a. Penyelenggaraan kawasan wisata meliputi pengadaan, pengelolaan (operasionalisasi,

pemeliharaan dan perawatan) elemen atraksi, amenitas, dan akses, serta promosi (3A+P), agar

kegiatan pariwisata wisatawan terlaksana secara berkelanjutan;

b. Dengan memilih KPBU kawasan pariwisata maka diharapkan dapat memberikan gambaran yang

representatif untuk dimanfaatkan bagi semua variasi dari penyelenggaraan pariwisata yang dapat

dilaksanakan dengan skema KPBU. Karena pada hakekatnya kegiatan penyelenggaraan

pariwisata lainnya adalah kombinasi dari 3 elemen tersebut dilengkapi dengan kegiatan promosi

(3A+P), hanya kuantitas dan atau jenis pada tiap-tiap elemen tersebut yang berubah, dan bisa jadi

sangat spesifik dan unik perubahannya. Namun demikian, pola umum penyelenggaraan

pariwisata meliputi penyelenggaraan dan pengelolaan unsur-unsur tersebut (3A+P)

Dengan melihat peluang dan kondisi seperti diuraikan diatas, maka penyelenggaraan Kawasan

Pariwisata melalui skema KPBU bisa menjadi salah satu upaya dalam rangka meningkatkan kualitas

dan kuantitas destinasi wisata melalui penyediaan elemen atraksi, amenitas, dan aksesibiliti

pariwisata yang memadai dan berkelanjutan.



BUKU II 6

TUJUAN TOOLKIT KPBU

Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan Pembangunan

Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah menerbitkan Peraturan Menteri

PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah

dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur. Peraturan Menteri ini merupakan panduan

umum (guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam peraturan menteri ini telah disediakan tata cara

proses perencanaan, penyiapan dan transaksi proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan

untuk:

1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong partisipasi

Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan

2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur tata

cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.

Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut menjadi

dokumen pra studi-kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa Toolkit atau petunjuk pelaksanaan

Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.

Toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Berbasis Website

diharapkan dapat:

1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri PPN No.

4 Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)

2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena Toolkit dibuat berbasiskan website

3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan dapat memperjelas pengguna dalam menentukan

tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen Pra-Studi Kelayakan

(Pre-Feasibility Study/Pre-FS).

PENERIMA MANFAAT

Penerima manfaat dari Toolkit berbasis website ini diantaranya adalah:

1. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah

• Kementerian Pariwisata

• Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/Bappenas

• Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan

• Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

• Kementerian Perhubungan

• Kementerian Keuangan

• Pemerintah Daerah (Provinsi, Kabupaten, dan Kota)

• Dinas-dinas dan UPT Pariwisata

• Instansi yang akan menjadi Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)

• Dan lain-lain



BUKU II 7

2. Badan Usaha

• Badan Usaha yang ingin menjadi pemrakarsa

• Badan usaha yang ingin mengikuti proses pengadaan Badan Usaha Pelaksana

• Perbankan dan institusi pembiayaan lainnya

3. Pemangku kepentingan lainnya

• Lembaga donor

• Konsultan penyiapan KPBU

• Dll.

MANFAAT KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN USAHA

Skema KPBU menjadi salah satu prioritas skema pembiayaan infrastruktur dengan berbagai

pertimbangan sebagai berikut:

• Adanya keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur;

• Skema KPBU menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam penyediaan

infrastruktur atau layanan publik;

• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta atau badan usaha dalam penentuan proyek yang

layak untuk dikembangkan;

• Skema KPBU memungkinkan bagi Pemerintah untuk memilih dan memberi tanggung jawab

kepada pihak swasta yang benar-benar memiliki kapasitas untuk melakukan pengelolaan yang

efisien terhadap fasilitas atau infrastruktur yang dibangun;

• Melalui skema KPBU, Pemerintah dapat memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak

swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal terhadap infrastruktur yang

dikerjasamakan, sehingga layanan publik dapat digunakan secara berkelanjutan.

INFRASTRUKTUR KPBU

Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, infrastruktur yang dapat dikerjasamakan merupakan

infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor, yaitu:

1) Infrastruktur transportasi

2) Infrastruktur jalan

3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi

4) Infrastruktur air minum

5) Infrastruktur sistem pengelolaan air limbah

terpusat

11) Infrastruktur konservasi energi

12) Infrastruktur fasilitas perkotaan

13) Infrastruktur kawasan

14) Infrastruktur pariwisata

15) Infrastruktur fasilitas pendidikan

16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga

17) Infrastruktur kesehatan



BUKU II 8

6) Infrastruktur sistem pengelolaan air limbah

setempat

7) Infrastruktur sistem pengelolaan

persampahan

8) Infrastruktur telekomunikasi dan

informatika

9) Infrastruktur energi dan ketenagalistrikan;

10) Infrastruktur minyak dan gas bumi

18) Infrastruktur pemasyarakatan

19) Infrastruktur perumahan rakyat

RUANG LINGKUP TOOLKIT

Ruang lingkup Toolkit KPBU Kawasan Pariwisata adalah:

1. Proyek KPBU yang diusulkan merupakan proyek yang diprakarsai Pemerintah (solicited).;

2. Penyelenggaraan kawasan pariwisata yang dimaksud adalah penyelenggaraan suatu kawasan

yang meliputi elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas dengan kelengkapan prasarana dan

sarananya secara utuh, termasuk di dalamnya upaya pengelolaan: pembangunan (baru),

pemeliharaan /perawatan, dan pemasaran.

3. Penyelenggaraan pariwisata pada suatu kawasan pariwisata, walaupun format Toolkit ini

dapat juga digunakan untuk destinasi/kawasan wisata yang lebih kompleks (KEK Pariwisata;

Badan Otorita Pariwisata) atau pun yang jauh lebih sederhana, seperti penataan pantai dengan

contoh Pantai Losari di Makassar, pembangunan atraksi edukasi berupa Taman Lalulintas,

pembangunan wisata air ataupun sekedar kolam renang umum, dan lainnya namun tentu

perlu dilakukan penyesuaian. Penyesuaian utama yang perlu dilakukan adalah: a) peran dan

dukungan PJPK, b) jenis prasarana dan sarana untuk pengembangan atraksi, amenitas dan

akses pariwisata, serta c) bentuk KPBU sesuai dengan pengelolaan barang milik negara dan

nilai strategis pengembangan kawasan wisata yang diselenggarakan tsb.

4. Kegiatan dalam Toolkit ini secara khusus diarahkan pada Rencana Pengembangan

Kawasan Pariwisata.

TEMPLATE PRA-STUDI KELAYAKAN

Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan untuk keperluan

penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk infrastruktur kawasan pariwisata. Secara

umum, isi prastudi kelayakan meliputi:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Teknis

Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial



BUKU II 9

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan

Lampiran-lampiran

• Info Memorandum

• Bahan Market Sounding

• Real Demand Survey

• Kajian Lingkungan (KA-ANDAL dan/atau lainnya)

• Lain-lain



BUKU II 1

RINGKASAN EKSEKUTIF

Dokumen Pra-Studi Kelayakan harus diawali oleh Ringkasan Eksekutif yang merupakan ringkasan

dari Dokumen Pra-Studi Kelayakan yang akan menjadi titik perhatian (highlight) perencanaan bisnis

atau tesis dari rencana bagi pengambil keputusan dalam proses KPBU ini. Tujuan Ringkasan

Eksekutif adalah untuk memberikan gambaran perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.

Ringkasan Eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang diperlukan proyek ini dan

tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Terakhir memasukkan jumlah dan tujuan

pinjaman atau investasi, jangka waktunya, kelayakan pendanaan dan pernyataan pembayaran bagi

pihak Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) maupun Badan Usaha Pelaksana (BUP) serta

manfaat bagi semua pihak.

Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6 pertanyaan yaitu:

Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun pembuatan ringkasan eksekutif

secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :

1. Pengantar.

Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang diperlukannya proyek serta mengapa

perlunya proyek ini dilakukan dengan skema KPBU. Jelaskan apakah ini merupakan proyek

solicited atau unsolicited dan siapa yang menjadi pemrakrasanya.

2. Lokasi Proyek

Mendefinisikan rencana lokasi pelaksanaan proyek, mulai dari provinsi, kabupaten/kota,

kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan pelayanannya. Secara rinci baik dijelaskan jenis

dan lokasi elemen atraksi, elemen amenitas – seperti akomodasi penginapan, rumah makan,

serta fasilitas keamanan dan kesehatan yang sudah siap mendukung maupun yang diperlukan.

3. Peluang Pasar

Mendefinisikan dengan jelas peluang pasar dari proyek KPBU di sektor pariwisata (khususnya

bidang usaha kawasan pariwisata) yang direncanakan berdasarkan hasil analisa pasar yang

dilakukan.

4. Skema Kerjasama yang ditawarkan

Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan beserta dengan

alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.

5. Rencana Investasi

Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-pihak yang

terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya bila ada) mencakup

Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang diharapkan (Expected Revenue), biaya

(Expense) dan proyeksi laba bersih (net profit projection) selama masa kerjasama.

6. Struktur Organisasi

Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan terlibat dalam KPBU. Penjelasan dapat

dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan keterangannya.

7. Kesiapan Proyek

Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang sudah maupun belum

terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin lingkungan, dan sebagainya.



BUKU II 2

8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Menjelaskan diperlukan atau tidaknya serta kesiapan dari Dukungan Pemerintah dan/atau

Jaminan Pemerintah dalam proyek KPBU yang akan dilaksanakan.



BUKU II 3

BAB 1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Menguraikan secara umum latar belakang diperlukannya proyek KPBU Kawasan Pariwisata yang

dimaksud. Perlu ditelusuri dan diuraikan kebutuhan rintisan pengembangan, pengembangan,

maupun revitalisasi kawasan pariwisata yang akan dikembangkan melalui KPBU. Penelusuran dapat

dilakukan melalui pencarian atau penemuan langsung destinasi wisata di lapangan, maupun yang

direkomendasikan oleh lembaga resmi atau ternama, serta dapat pula penelusuran dari pemenuhan

target-target pembangunan pariwisata melalui dokumen resmi kementerian, pemerintah daerah

provinsi dan kabupaten/kota, seperti RPJMN, Renstra Kementerian, RPJMD

provinsi/kabupaten/kota, dan rencana induk pengembangan pariwisata nasional maupun daerah

(provinsi/kabupaten/kota), serta masterplan/rencana induk suatu kawasan pariwisata.

Beberapa poin penting untuk dapat dimasukkan dalam Latar Belakang ini antara lain meliputi:

1. Kondisi penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata secara nasional, beserta data-data

pendukungnya. Misalkan secara keseluruhan jumlah wisatawan mancanegara (wisman) dan

wisatawan nusantara (wisnu) dan perkembangannya, kemudian secara spesifik porsi jumlah

wisman dan wisnu yang yang datang pada wilayah destinasi wisata yang akan dikembangkan.

2. Uraian target Pemerintah dalam meningkatkan kunjungan wisatawan dan penyelenggaraan

pariwisata secara nasional kemudian dirinci menurut provinsi dan kabupaten lokasi destinasi

wisata yang dimaksudkan akan dikembangkan kawasan wisatanya.

3. Kondisi umum layanan dan pengelolaan pariwisata di Provinsi atau Kabupaten/Kota

bersangkutan secara umum, meliputi kondisi sarana dan prasarana pariisata meliputi elemen

atraksi, amenitas dan aksesibiltas dan promosi pariwisata..

4. Peluang peningkatan wisman dan wisnu sebagai akibat pengembangan kawasan pariwisata yang

dimaksud dan akan diuraikan pra studi-kelayakannya ini.

5. Upaya dan kebijakan pemerintah pusat maupun daerah bersangkutan dalam maksud

peningkatan jumlah wisman dan wisnu di wilayah kerjanya.

6. Kendala yang dihadapi dalam pembiayaan dalam meningkatkan kualitas penyediaan dan/atau

penyelenggaraan pariwisata di wilayah kerjanya.

7. Kesimpulan akan adanya kebutuhan pembiayaan untuk meningkatkan kualitas dan kualitas

destinasi pariwisata (elemen atraksi dan/atau amenitas dan/atau aksesibilitas pariwisata) dalam

rangka peningkatan jumlah dan lama tinggal wisatawan, melalui penyelenggaraan kawasan

pariwisata dengan melibatkan pihak swasta melalui skema KPBU.

1.2. Maksud dan Tujuan

Dalam sub-bab ini diuraikan tentang maksud dan tujuan dari penyusunan Pra-Studi Kelayakan

tersebut.

1.2.1. Maksud

Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU. Contoh dari maksud

tersebut antara lain sebagai berikut:



BUKU II 4

• Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk berinvestasi

dalam pembiayaan penyediaan ataupun penyelenggaraan kawasan/destinasi pariwisata

secara utuh maupun bagian dari sarana/prasarana elemen atarksi, amenitas, aksesibilitas

pariwisatanya

• Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun penyelenggaraan

kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU.

• Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun penyelenggaraan

kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU.

• Memberikan informasi awal dan langkah-langkah penyiapan KPBU bidang pariwisata,

khususnya KPBU tentang kawasan wisata dengan penyusunan studi kelayakan awal

• Memberikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun penyelenggaraan elemen

pariwisata (salah satu atau kesemuanya : elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas, plus

promosi) dalam rangka peningkatan jumlah wisatawan, lama tinggal serta belanja wisata

di suatu kawasan /destinasi wisata.

1.2.2. Tujuan

Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari tujuan

tersebut antara lain:

• Memberikan pemahaman akan kelayakan dalam penyediaan dan/ataupun

penyelenggaraan kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU.

• Memastikan peningkatan kualitas penyelenggaraan kawasan pariwisata.

• Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam memberikan

pelayanan dan fasilitas pada kawasan/destinasi pariwisata di wilayah proyek.

• Meningkatkan kinerja pemerintah daerah dalam pelayanan pariwisata melalui

pengembangan kawasan wisata.

• Dan/atau lain-lain.

1.3. Sistematika Pembahasan

Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan beserta uraian singkat isi

dari tiap-tiap bab dalam Pra-Studi Kelayakan, yaitu:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 4 : Kajian Teknis

Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko



BUKU II 5

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan



BUKU II 6

BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Analisis Kebutuhan

Dalam Sub-Bab analisis kebutuhan ini perlu diterangkan mengenai:

a. Kepastian bahwa peningkatan kuantitas dan/atau kualitas penyelenggaraan

kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU memiliki dasar pemikiran teknis dan

ekonomi.

b. Penjelasan terkait kebutuhan daerah akan adanya peningkatan kualitas dan kuantitas

penyelenggaraan kawasan/destinasi pariwisata dilihat dari ketidakcukupan pelayanan yang

ada saat ini baik dari segi kelengkapan, kuantitas dan kualitas dari salah satu atau kesemuanya

sehubungan dengan elemen atraksi, amenitas, dan aksisibilitas pariwisata, berdasarkan

analisis data-data sekunder yang ada.

c. Penjelasan mengenai komitmen pemerintah pusat maupun pemerintah daerah setempat

berdasarkan hasil diskusi dengan pihak-pihak terkait ataupun berdasarkan hasil Konsultasi

Publik.

2.2. Kriteria Kepatuhan

Dalam sub-bab Kriteria Kepatuhan, dokumen Pra-Studi Kelayakan harus dapat menjelaskan

mengenai hal-hal berikut:

a. Siapakah yang akan menjadi PJPK dan apa dasar hukumnya.

b. Adakah peraturan yang mendukung atau sebaliknya melarang pelaksanaan penyelenggaraan

pengembangan destinasi/kawasan pariwisata melalui skema KPBU?

c. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya terkait wilayah/destinasi

wisata bersangkutan, yang terdapat di dalam RPJMN?

d. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya terkait destinasi/kawasan

pariwisata yang dimaksud, yang terdapat di dalam RPJMD pemerintah daerah provinsi?

e. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya terkait destinasi/kawasan

pariwisata yang dimaksud, yang terdapat di dalam RPJMD pemerintah daerah

kabupaten/kota bersangkutan?

f. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya kawasan/destinasi

pariwisata yang dimaksud, yang terdapat di dalam Rencana Strategis Kementerian

Pariwisata?

g. Dari aspek tata ruang, perlu dikaji kesesuaian lokasi kawasan pariwisata yang akan

dikerjasamakan terhadap perencanaan tata ruang wilayah sehingga diharapkan lokasi yang

diusulkan tidak melanggar fungsi kawasannya.

h. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya sektor elemen pariwisata

(atraksi, amenitas, aksesibilitas) yang akan dikembangkan (infrastruktur yang dapat

dikembangkan melalui KPBU), yang terdapat di dalam dokumen rencana pembangunan

Provinsi dan Kabupaten/Kota bersangkutan (dokumen RPJMD, Renstra SKPD, RKPD)?



BUKU II 7

2.3. Kesimpulan

Berdasarkan kajian-kajian terhadap perencanaan yang telah diuraikan diatas, maka dalam sub-bab ini

harus bisa menjelaskan sejauh mana kesesuaian rencana proyek KPBU pengembangan

destinasi/kawasan pariwisata yang akan dilakukan sesuai dengan kebutuhan serta peraturan dan

perencanaan yang ada.



BUKU II 8

BAB 3. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

3.1. Kajian Hukum

Sub-Bab Kajian Hukum ini bertujuan untuk memastikan bahwa rencana pengembangan

penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata melalui skema KPBU telah sesuai dengan peraturan

perundangan yang terkait. Beberapa hal yang perlu dibahas setidaknya meliputi:

3.1.1. Analisis Peraturan Perundangan

Analisa peraturan perundang-undangan akan mengkaji berbagai peraturan perundang-

undangan yang terkait dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) di sektor

pengembangan penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata, terutama penyelenggaraan di

lokasi yang diajukan. Perlu dipastikan bahwa rencana proyek KPBU ini tidak menyalahi

peraturan perundangan yang ada. Beberapa peraturan yang perlu dikaji dalam Dokumen Pra-

FS ini meliputi:

a. Peraturan KPBU

Memastikan bahwa pengembangan infrastruktur penyelenggaraan destinasi/kawasan

pariwisata yang dimaksud termasuk dalam infrastruktur yang masuk dalam daftar

infrastruktur yang dapat di-KPBU-kan. Peraturan ini mengacu pada Perpres No. 38/2015

dan Permen PPN No. 4/2015. Beberapa point penting yang perlu dibahas meliputi:

• Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama dengan Badan

Usaha dalam penyediaan infrastruktur destinasi/kawasan pariwisata dengan

skema KPBU (Kerjasama Pemerintah Badan Usaha);

• Penjelasan pengembangan destinasi/kawasan pariwisata (meliputi elemen atraksi,

amenitas dan aksesibilitas pariwisata) termasuk dalam infrastruktur yang dapat

dikerjasamakan melalui skema KPBU sebagai infrastruktur ekonomi dan

infrastruktur sosial;

• Pelaksanaan pengembangan infrastruktur destinasi/kawasan pariwisata dapat

dilakukan dengan skema KPBU dengan menggabungkan dengan lebih dari satu

jenis infrastruktur atau gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.

• Pasal atau ayat terkait penetapan Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)

untuk proyek KPBU yang diusulkan serta bagaimana pengaturan pengembalian

investasi yang meliputi penutupan biaya modal, biaya operasional, dan

keuntungan Badan Usaha Pelaksana.

b. Peraturan terkait penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata.

Memastikan bahwa pengembangan infrastruktur destinasi/kawasan pariwisata didukung

oleh peraturan yang terkait penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata, khususnya

destinasi/kawasan pariwisata di lokasi yang diusulkan. Beberapa peraturan yang dapat

menjadi acuan diantaranya adalah:

• Undang Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan.

Kajian terhadap Undang-Undang Kepariwisataan sebagai landasan hukum

penyelenggaraan kepariwisataan mencakup hal-hal yang berkaitan dengan azas,

fungsi dan tujuan kepariwisataan, pengaturan tentang prinsip penyelenggaraan



BUKU II 9

kepariwisataan dan pembangunan kepariwisataan. Di samping itu, kajian juga

meliputi keselarasan dengan pengaturan tentang usaha pariwisata, serta

standarisasi dan SDM kepariwisataan agar mendukung terciptanya

penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata yang baik.

• Standar Nasional Indonesia

Mengkaji tentang pengaturan standar sarana kawasan pariwisata meliputi elemen

atraksi, amenitas dan aksesibilitas yang meliputi perabot, peralatan

kepariwisataan, kelengkapan keselamatan pariwisata untuk menikmati atraksi

wisata maupun kelengkapan peralatan/perabot untuk dapur terkait

kepariwisataan, akomodasi dlsb. untuk menunjang proses penyelenggaraan

kawasan pariwisata yang berkelanjutan. Di samping itu, juga mengkaji standar

prasarana terkait elemen atraksi, amenity dan aksesibilitas yang meliputi luasan

lahan, luasan ruang, luas fasilitas olahraga dan bermain, yang diperlukan untuk

menunjang kegiatan kepariwisataan yang berkelanjutan.

• Peraturan Kementerian terkait standar pelayanan prasarana, sarana dan layanan

terkait kawasan Pariwisata meliputi elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas.

c. Undang Undang Pemerintahan Daerah

Menjelaskan pembagian urusan pemerintahan bidang kepariwisataan sebagaimana diatur

dalam Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah Lampiran

A sebagai berikut:

PEMBAGIAN URUSAN PEMERINTAHAN BIDANG PARIWISATA

NO SUB URUSAN PEMERINTAH

PUSAT

DAERAH

PROVINSI

DAERAH

KABUPATEN/ KOTA

1 Destinasi

Pariwisata • Penetapan daya

tarik wisata,

kawasan strategis

pariwisata, dan

destinasi pariwisata.

• Pengelolaan daya

tarik wisata

nasional.

• Pengelolaan

kawasan strategis

pariwisata nasional.

• Pengelolaan

destinasi pariwisata

nasional.

• Penetapan tanda

daftar usaha

pariwisata lintas

Daerah provinsi.

• Pengelolaan daya

tarik wisata

provinsi.

• Pengelolaan

kawasan strategis

pariwisata

provinsi.

• Pengelolaan

destinasi

pariwisata

provinsi.

• Penetapan tanda

daftar usaha

pariwisata lintas

Daerah

kabupaten/kota

dalam 1 (satu)

Daerah provinsi.

• Pengelolaan daya tarik

wisata

kabupaten/kota.

• Pengelolaan kawasan

strategis pariwisata

kabupaten/kota.

• Pengelolaan destinasi

pariwisata

kabupaten/kota.

• Penetapan tanda

daftar usaha

pariwisata kabupaten/kota.

2. Pemasaran

Pariwisata

Pemasaran pariwisata

dalam dan luar negeri

daya tarik, destinasi

dan kawasan strategis pariwisata nasional.

Pemasaran

pariwisata dalam

dan luar negeri daya

tarik, destinasi dan

kawasan strategis

pariwisata provinsi.

Pemasaran pariwisata

dalam dan luar negeri

daya tarik, destinasi dan

kawasan strategis

pariwisata

kabupaten/kota.



BUKU II 10

3 Pengembangan

Ekonomi

Kreatif melalui

Pemanfaatan

dan

Perlindungan

Hak Kekayaan Intelektual

Pengembangan

ekonomi kreatif

nasional yang

ditetapkan dengan kriteria.

Pengembangan

ekonomi kreatif

nasional yang


Pengembangan ekonomi

kreatif nasional yang


4 Pengembangan

Sumber Daya

Pariwisata dan

Ekonomi Kreatif

Pengembangan,

penyelenggaraan dan

peningkatan kapasitas

sumber daya manusia

pariwisata dan

ekonomi kreatif

tingkat ahli.

Pengembangan,

penyelenggaraan

dan peningkatan

kapasitas sumber

daya manusia

pariwisata dan

ekonomi kreatif tingkat ahli.

Pengembangan,

penyelenggaraan dan

peningkatan kapasitas

sumber daya manusia

pariwisata dan ekonomi kreatif tingkat ahli.

d. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha

Peraturan Menteri Pariwisata nomor 3 Tahun 2017 tentang Pelaksanaan pelayanan

Terpadu satu Pintu Bidang Pariwisata di Badan Koordinasi penanaman Modal

Kajian terhadap Peraturan Menteri Pariwisata no 3 tahun 2017 sebagai dasar bagi

pelaksanaan dan penyelasaran dengan hal izin usaha/pendaftaran usaha, yang secara

implisit menjamin keselarasan dengan peraturan lainnya sehubungan dengan

penyelengaraan usaha kawasan pariwisata.

e. Peraturan Daerah Provinsi/Kabupaten/Kota

Mengkaji tentang peraturan daerah yang terkait dengan kepariwisataan, termasuk

penyelenggaraan usaha kepariwisataan untuk jenis kawasan pariwisata. Keberadaan

Perda memperkuat landasan untuk terselenggaranya kerjasama sektor infrastruktur

Pariwisata yang terdiri dari prasarana dan sarana elemen atraksi, amenity dan aksesibilitas

pariwisata.

f. Peraturan Terkait Lingkungan

Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan dan

dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu dilakukan terkait dengan

besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL atau Izin

Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:

1) Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup

2) Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan

3) Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis

Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak

Lingkungan

g. Peraturan Terkait Pembiayaan Daerah

Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pembiayaan infrastruktur oleh

Pemerintah Daerah, khususnya Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 13 tahun 2006

tentang Pengelolaan Keuangan Daerah, yang telah diperbaharui oleh Peraturan Menteri



BUKU II 11

Dalam Negeri No. 59 tahun 2007 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 21 tahun

2011. Bisa juga dilakukan pengkajian tentang kemungkinan dilakukannya pinjaman

daerah dengan merujuk pada PP no. 30 tahun 2011 tentang Pinjaman Daerah.

h. Peraturan Terkait Pengadaan

Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pengadaan BUP terutama untuk

menentukan tahapan proses pengadaan, apakah pengadaan dilakukan secara satu tahap

atau dua tahap dengan melihat spesifikasi keluaran proyek KPBU.

Peraturan yang perlu dikaji setidaknya adalah Peraturan Kepala LKPP No. 19 tahun 2015

tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.

i. Peraturan Terkait Penanaman Modal

Berisikan kajian mengenai penanaman modal usaha dalam pengembangan infrastruktur

SMKN melalui skema KPBU dengan mengacu pada Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun

2016 tentang Daftar Bidang Usaha yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka

dengan Persyaratan di Bidang Penanaman Modal. Berdasarkan peraturan presiden

tersebut, perlu dilihat batas kepemilikan modal asing untuk bidang usaha penyediaan

sarana dan atau prasarana penyelenggaraan kawasan pariwisata yang meliputi sarana dan

prasarana elemen ataraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata.

j. Peraturan Terkait Persaingan Usaha

Berisikan kajian kesesuaian proyek pengembangan dan penyelenggaraan kawasan

pariwisata dengan peraturan persaingan usaha diantaranya yaitu Undang-Undang No. 5

Tahun 1999 tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat dan

peraturan pelaksanaannya.

k. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan

Dilakukan kajian terkait tenaga kerja atau pegawai yang akan terlibat dalam

pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata melalui skema KPBU, baik

pada saat konstruksi maupun saat pengoperasiannya. Kajian ini dapat mengacu salah

satunya pada Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan dan

peraturan pelaksanaan di bawahnya.

l. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah

Bila proyek pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata melalui skema

KPBU ini memerlukan tanah, maka perlu dilakukan kajian terhadap proses pengadaan

tanah yang harus mengacu pada:

• UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum.

• Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah

Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah diubah dengan

Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014, Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 dan

Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015.

• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk

Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan



BUKU II 12

Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun

2015.

• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 tentang Biaya Operasional dan

Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk

Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah.

• Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 tentang Biaya Operasional dan

Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk

Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.

m. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah

Pada bagian ini dianalisa kemungkinan pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik

Daerah dalam proyek pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata dengan

mengacu pada:

• Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah

• Peraturan Menteri Keuangan No. 246/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan

Penggunaan Barang Milik Negara sebagaimana telah diubah dengan Peraturan

Menteri Keuangan No. 87/PMK.06/2016 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri

Keuangan Republik Indonesia No. 246/PMK.06/2014.

• Peraturan Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka Penyediaan

Infrastruktur sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan No.

65/PMK.06/2016.

n. Peraturan Terkait Perpajakan

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan langsung dengan pengembangan

dan/atau pengelolaan kawasan pariwisata oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan

dapat teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan kepada Badan Usaha

jika diperlukan.

o. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan pemerintah

terhadap badan usaha pelaksana dalam pelaksanaan KPBU. Berkaitan dengan pemberian

dukungan pemerintah atas sebagian biaya konstruksi, perlu dilakukan analisa terhadap

Peraturan Menteri Keuangan No. 223/PMK.011/2012 Pemberian Dukungan Kelayakan

Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek Kerjasama Pemerintah Dengan Badan

Usaha Dalam Pelaksanaan Infrastruktur.

p. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan pemerintah

dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah dapat diberikan oleh

Menteri Keuangan melalui PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) selaku

badan usaha penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah diberikan dengan

memperhatikan prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko keuangan dalam APBN.



BUKU II 13

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap proses pemberian jaminan pemerintah oleh

PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) yang diatur dalam:

• Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan Infrastruktur dalam

Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha yang Dilakukan Melalui Badan

Usaha Penjaminan Infrastruktur; dan

• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha, sebagaimana telah diubah dengan PMK No 8/PMK/08/2016 tentang

Perubahan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang

Petunjuk Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama

Pemerintah dengan Badan Usaha

• Peraturan Menteri Keuangan No. 265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam Rangka

Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi Proyek KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur

3.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi

Dalam sub-bab ini, dokumen Pra-Studi Kelayakan perlu menguraikan isu-isu hukum yang

berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada penyiapan, transaksi, maupun pelaksanaan

proyek KPBU berdasarkan kajian hukum yang telah dilakukan di sub-bab sebelumnya, serta

menjabarkan strategi mitigasi untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran

dampaknya. Misalnya, risiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.

3.1.3. Kebutuhan Perijinan

Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk pelaksanaan

pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata serta rencana strategi untuk

memperoleh perijinan-perijinan tersebut, baik perijinan sebelum proses pengadaan maupun

setelah proses pengadaan. Sebagai contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat

Penetapan Lokasi dari Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan

pemerintah (jika dibutuhkan), dan sebagainya yang diperlukan sebelum proses pengadaan.

Sementara Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sebagainya diperlukan setelah proses

pengadaan dan penandatangan kerjasama.

3.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum

Dalam sub-bab ini perlu diuraikan rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan peraturan dan

hukum disesuaikan dengan rencana dan jadwal penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan

proyek KPBU.

3.2. Kajian Kelembagaan

Sub-Bab Kajian Kelembagaan ini bertujuan untuk menjelaskan kelembagaan yang akan terlibat dalam

pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata, struktur kelembagaannya, tugas dari

masing-masing institusi yang terlibat serta mengkaji permasalahan dan rencana mitigasi



BUKU II 14

permasalahan di aspek kelembagaan. Pada bagian ini, analisis kelembagaan akan dilaksanakan

dengan mengikuti langkah-langkah sebagai berikut:

a. Memastikan kewenangan institusi yang akan bertindak sebagai PJPK dalam melaksanakan

KPBU termasuk penentuan PJPK dalam proyek multi infrastruktur (jika ada);

b. Melakukan pemetaan pemangku kepentingan (stakeholders mapping) dengan menentukan

peran dan tanggung jawab lembaga-lembaga yang berkaitan dalam pelaksanaan KPBU;

c. Menentukan peran dan tanggung jawab Tim KPBU berkaitan dengan kegiatan penyiapan

Prastudi Kelayakan, serta menentukan sistem pelaporan Tim KPBU kepada PJPK;

d. Menentukan dan menyiapkan perangkat regulasi kelembagaan; dan

e. Menentukan kerangka acuan pengambilan keputusan.

Uraian kajian kelembagaan ini meliputi:

3.2.1. Struktur Organisasi KPBU

Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-instansi yang akan

terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan umumnya.

3.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama

Pada bagian ini menguraikan institusi mana yang menjadi PJPK serta dilakukan analisa

mengenai kewenangan institusi yang menjadi PJPK dalam melaksanakan proyek KPBU yang

diusulkan. Penanggung Jawab Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur Pariwisata yang terdiri dari parasarana dan sarana elemen atraksi,

amenitas dan aksesibilitas pariwisata, memperhatikan pembagian urusan antara Pemerintah

Pusat dan Daerah Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota sebagaimana diatur dalam Undang-

Undang Nomor 23 tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah. Berdasarkan undang-undang

tersebut ditetapkan pengelolaan kawasan pariwisata yang dimaksud menjadi kewenangan

kementerian/Badan, pemerintah daerah provinsi, atau pemerintah daerah kabupaten/kota

sehingga PJPK untuk proyek KPBU infrastruktur kawasan wisata tersebut dapat ditentukan:

terdiri dari PJPK tunggal atau menyangku beberapa PJPK yang kemudian perlu menetapkan

PJPK gabungannya.

Dalam bagian ini juga perlu diuraikan apakah PJPK akan dibantu oleh Badan Penyiapan atau

Tim KPBU.

3.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggungjawab Pemangku Kepentingan (Stakeholder Mapping)

Dalam sub-bab ini akan diuraikan peran dan tanggung jawab dari masing-masing lembaga

terkait dengan proyek pengembangan penyelenggaraan SMKN, diantaranya meliputi:

a. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang perlu disiapkan oleh PJPK,

serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

b. Tim KPBU

Menguraikan apakah Tim KPBU sudah terbentuk atau belum dan juga berisikan

penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU berdasarkan Surat



BUKU II 15

Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung jawab Tim

KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

c. Badan Usaha Pelaksana-BUP (Special Purpose Company - SPC)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab BUP, serta menentukan peran dalam skema

pengambilan keputusan.

d. Kementerian Pariwisata

Menguraikan peran dan tanggungjawab Kementerian Pariwisata dalam proyek kerjasama

yang diusulkan, meliputi diantaranya:

• Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan di bidang kepariwisataan;

• Pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung jawab

Kementerian Pariwisata;

• Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian Pariwisata;

• Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan Kementerian

Pariwisata di daerah;

• Pelaksanaan kegiatan teknis yang berskala nasional; dan

• Pelaksanaan kegiatan teknis dari pusat sampai ke daerah.

e. Pemerintah Daerah Provinsi

Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah Provinsi dalam mendukung

pelaksanaan proyek KPBU ini sesuai dengan urusan pemerintah daerah provinsi di sektor

pariwisata, khususnya pembangunan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata.

f. Pemerintah Kabupaten/Kota

Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dalam mendukung

pelaksanaan proyek KPBU ini sesuai dengan urusan pemerintah daerah di sektor

pariwisata, khususnya pembangunan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata.

g. Kementerian/Lembaga Non Kementerian Terkait

Menguraikan kewenangan dan tanggungjawab kementerian/lembaga non kementerian

yang tugas dan fungsinya terkait dengan aspek perencanaan dan pengembangan

infrastruktur kepariwisataan meliputi prasarana dan sarana elemen atraksi, amenitas dan

aksesibilitas pariwisata yang sedang disusun, seperti misalnya Bappenas, Kemenkeu, dan

sebagainya.

h. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)

apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan Jaminan Pemerintah.

i. Badan Lainnya

Menguraikan tugas dan tanggung jawab badan-badan atau lembaga-lembaga lain yang

akan terlibat dalam proyek KPBU yang direncanakan.

3.2.4. Perangkat Regulasi Kelembagaan



BUKU II 16

Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan (stakeholder)

terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan analisa kebutuhan regulasi untuk

mendukung peran dan tanggungjawab lembaga terkait sebagaimana dimaksud diatas.

3.3. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan

Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan tanggung jawab

pemangku kepentingan (stakeholder) terkait, pada bagian ini dilakukan analisa kerangka acuan

pengambilan keputusan terkait pelaksanaan Proyek KPBU. Kerangka acuan ini menjelaskan institusi

mana yang akan bertanggungjawab untuk kegiatan tertentu, seperti contoh dibawah ini:

Jenis Keputusan Penerbit/Penanggung Jawab Persyaratan/Catatan

Konfirmasi kesiapan proyek Panitia Pengadaan Checklist kelengkapan

dokumen telah memenuhi

Penetapan Pemenang Lelang PJPK Penetapan berdasarkan usulan

dari Panitia Pengadaan

Surat Penunjukan BUP

Pemenang Lelang

PJPK Penerbitan dalam jangka

waktu 10 (sepuluh) hari kerja

setelah surat pemenang lelang

diterbitkan.

Dan lain-lain



BUKU II 17

BAB 4. KAJIAN TEKNIS

4.1. Kondisi Eksisting

Sub-bab kondisi eksisting ini ditujukan untuk menguraikan kondisi penyelenggaraan

destinasi/kawasan pariwisata, di wilayah perencanaan. Beberapa kondisi eksisting yang perlu

diuraikan diantaranya meliputi:

4.1.1. Kondisi Geografis Lokal

Menceritakan kondisi geografis lokal secara umum wilayah kabupaten/kota sampai dengan

kondisi geografis di rencana lokasi pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata

yang akan dikembangkan. Bahasan termasuk, sebaran elemen atraksi dan amenitas dan

aksesibilitas pariwisata.

4.1.2. Kondisi Sosial, Ekonomi dan Budaya

Kondisi sosial ekonomi dan budaya mnerupakan faktor penting untuk melihat potensi

pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata yang akan dikembangkan. Beberapa

kondisi sosial ekonomi yang perlu ditinjau antara lain :

• Besaran kunjungan wisatawan menurut jumlah, lama menetap dan perkiraan belanja

wisatawan secara time-series;

• Sebaran, jumlah dan jenis atraksi bagi wisatawan dan pendapatan yang dihasilkan,

secara time-seires;

• Sebaran, jumlah dan jenis layanan amenitas bagi wisatawan dan frekuensi

pemanfaatannya oleh wisatawan, secara time series;

• Jenis dan jumlah prasarana dan sarana angkutan yang tersedia dan porsi aktivitas bagi

wisatawan

• Tingkat pendapatan ekonomi rumah tangga

• PDRB dan porsi sektor pariwisata

• Pola pertumbuhan PDRB

• Proyeksi PDRB

4.1.3. Kondisi Kawasan Pariwisata

Menjelaskan mengenai lokasi, jumlah, jenis, kondisi dan daya tampung kawasan pariwisata

yang ada saat ini dan jumlah kunjungan wisatawan yang ada saat ini.

4.2. Tinjauan Tata Ruang

Tinjauan tata ruang berisikan mengenai kondisi eksisting tata ruang wilayah kabupaten/kota

bersangkutan dan juga secara lebih mendetail di rencana lokasi pengembangan dan penyelenggaraan

kawasan wisata yang akan dikerjasamakan. Tinjauan tersebut meliputi:

• Struktur tata ruang

• Rencana detil tata ruang



BUKU II 18

• Peraturan zonasi

• Rencana pengembangan

Dalam kajian ini perlu disimpulkan bagaimana kesesuaian rencana lokasi kawasan pariwisata yang

akan dikerjasamakan dilihat dari aspek tata ruang

4.3. Aspek Utilitas

Pada bagian ini diuraikan mengenai kondisi utilitas di wilayah kabupaten/kota bersangkutan secara

umum dan juga kondisi utilitas di rencana lokasi kawasan pariwisata. Kajian tersebut meliputi:

4.3.1. Sumber Tenaga Listrik

Menguraikan ketersediaan pasokan listrik secara umum dan juga di wilayah lokasi kawasan

pariwisata, sehingga dapat disimpulkan kesiapan utilitas listrik untuk pengembangan kawasan

pariwisata yang akan dikerjasamakan.

4.3.2. Sumber Air Bersih

Menguraikan sumber air bersih yang digunakan oleh masyarakat secara umum, termasuk juga

cakupan lokasi pelayanan air minum perpipaan yang ada. Akan sangat baik jika disampaikan

dalam bentuk peta.

4.3.3. Pengelolaan Limbah

Menguraikan sistem pengelolaan limbah cair dan limbah padat yang saat ini berlangsung di

wilayah perencanaan, termasuk juga cakupan pelayanan, sistem pengelolaan, sistem

pembuangan limbah, dan sebagainya.

4.3.4. Sistem Transportasi

Menguraikan sistem transportasi yang tersedia dil wilayah perencanaan, termasuk

didalamnya sistem transportasi berupa angkutan kota, bis, MRT, LRT, dan sebagainya bila

ada.

4.4. Kajian Kebutuhan

Dalam sub-bab diuraikan kebutuhan akan infrastruktur kawasan wisata yang terdiri dari elemen

atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata, berdasarkan proyeksi kunjungan wisatawan

berdasarkan umur, besar grup dan belanja wisata, terutama yang sejenis, maupun yang complementary

(saling melengkapi) dengan kawasan pariwisata yang akan dikerjasamakan, kapasitas dan daya tarik

wisatawan, serta potensi penyerapan wisatawan baru, dan sebagainya.

4.4.1. Proyeksi Wisatawan

Bagian ini menguraikan proyeksi jumlah wisatawan (wisman dan wisnu), berdasarkan jumlah

dan perkembangan atraksi, keadaan amenitas dan akses pariwisata.



BUKU II 19

4.4.2. Potensi Pengembangan Kawasan Pariwisata.

Menjelaskan tentang potensi pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata yang

terdiri dari elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang baru , sebagai pelengkap

atraksi yang sudah ada maupun sebagai atraksi baru.

4.4.3. Kebutuhan Fasilitas Pemenuhan Elemen Amenitas Pariwisata

Bagian ini menjelaskan tentang kebutuhan fasilitas umum dan sosial, dan ekonomi termasuk

prasarana dan sarana akomodasi (penginapan, hotel, bungalow dlsb.) yang diperlukan untuk

mengimbangi perkembangan elemen atraksi dan potensi peningkatan wasatawan.

4.4.4. Potensi Penyebarluasan Pemasaran Kawasan Pariwisata

Bagian ini menjelaskan tentang potensi peningkatan wisatawan melalui kegiatan promosi

kawasan pariwisata, berdasarkan pada program promosi yang sesuai dan proporsional pada

lokasi yang terbukti memiliki calon wisatawan yang sesuai dengan kawasan pariwisata yang

akan dikembangkan.

4.4.5. Dukungan Masyarakat dan Dunia Usaha

Menjelaskan tentang adanya dukungan masyarakat dan dunia usaha/industri terhadap

rencana pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata yang akan dikerjasamakan.

4.5. Rancang Bangun Awal

Dalam sub-bab ini akan diuraikan identifikasi infrastruktur pariwisata yang terdiri dari sarana dan

prasarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang diperlukan untuk pengembangan

kawasan pariwisata yang dimaksud. Setelah itu penyediaan rancang bangun awal infrastruktur

fasilitas pariwisata tersebut yang akan dikerjasamakan, mulai dari desain sampai dengan serah terima

aset. Dalam hal pengembangan kawasan pariwisata, rancang bangun awal dapat terdiri dari beberapa

prasarana dan sarana yang secara teknis perlu memperhatikan standar dan spesifikasi pembangunan

sesuai ketentuan dari kementerian dan atau SKPD yang bersangkutan. Hal-hal yang perlu dikaji dan

diuraikan dalam sub-bab ini adalah seperti di bawah ini.

4.5.1. Pola Perjalanan Wisatawan

Pada bagian ini dijelaskan pola perjalanan wisatawan pada keadaan atraksi, amenitas dan

aksesiblitas pariwisata yang tersedia. Cermati pesona atraksi yang membuat wisatawan

berkunjung dan telaah upaya penguatan daya tarik/pesona dan/atau dukungan amenitas dan

aksesibilitas yang diperlukan untuk penambahan kapasitas wisatawan berkunjung

(peningkatan kuantitas: jumlah wisatawan dan lama menetap wisatawan, serta belanja

wisatawan; maupun kualitas pengalaman wisatawan yang berhasil terekam tidak terlupakan).

Berdasarkan keadaan dan lokasi elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang

tersedia, dilengkapi dengan potensi pengembangan atraksi pariwisata yang dapat

dikembangkan maka tentukan pilihan investasi pada elemen atraksi , amenitas dan

aksesibilitas pariwisata yang diperhitungkan dapat membuat peningkatan jumlah wisatawan.

Hal tersebut kemudian dirumuskan dalam skenario perjalanan wisatawan (wisnu dan

wisman), secara rombongan (dalam grup) atau individual, kembali cermati penguatan daya



BUKU II 20

tarik dan penambahan atraksi pariwisata yang dapat ditambahkan, serta jenis dan kuantitas

serta kualitas prasarana dan sarana elemen amenitas dan aksesibilitas pariwisata, kemudian

terjemahkan dalam bentuk investasi prasarana dan sarana pariwisata.

4.5.2. Visi dan Misi

Pada bagian ini berdasarkan kondisi keadaan dan penyelenggaraan destinasi/kawasan

pariwisata yang ada serta peluang dan tantangan masa depan kepariwisataan dan

hubungannya dengan kawasan pariwisata yang akan dibangun, maka dirumuskan dan

diuraikan diuraikan visi dan misi pengembangan dan penyelenggaraan kawasan wisata yang

dimaksud.

4.5.3. Lokasi Kawasan Pariwisata

Pada bagian ini diuraikan tentang lokasi kawasan pariwisata secara detail, termasuk peta

lokasi dan peta orientasi lokasi. Pada peta lokasi juga dimuat elemen atraksi, amenitas dan

aksesibilitas yang sudah tersedia, serta posisinya dengan investasi sarana dan prasarana

maupun kegiatan di dalam kawasan pariwisata yang akan dikembangkan dalam kerjasama

ini. Dijelaskan juga mengenai pemilihan lokasi dengan mempertimbangkan ketentuan dan

pertimbangan-pertimbangan lainnya seperti:

• Rencana Induk Pembangunan Pariwisata Nasional, Provinsi dan Kabupaten terkait.

• Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi dan Rencana tata Ruang Wilayah

Kabupaten/Kota

• Mengacu pada peraturan zonasi.

• Mengacu pada perundangan tentang pencemaran air.

• Mengacu pada perundangan tentang baku mutu kebisingan.

• Mengacu pada perundangan tentang pencemaran udara.

• Mengacu pada rencana/target peningkatan wisatawan yang tertuang dalam RPJMD,

Renstra SKPD terkait. maupun rencana perjalanan wisatawan.

4.5.4. Jumlah Wisatawan dan Kapasitas Layanan

Pada bagian ini diuraikan perkiraan jumlah wisatawan yang perlu ditampung menikmati

atraksi wisata, serta prasarana, sarana elemen amenitas dan aksesibilitas yang diperlukan dan

kapasitasnya memadai untuk ditampung dalam kawasan wisata yang akan dibangun.

4.5.5. Prasarana Kawasan Pariwisata

A. Lahan

Dapat terhampar dalam satu kawasan maupun terpisah-pisah sesuai elemen atraksi yang

diusung serta layanan amenitas dan sirkulasi/transportasi wisatawannya.

B. Bangunan Gedung untuk elemen atraksi dan aminiti dan aksesibilitas pariwisata,

(termasuk TIC)



BUKU II 21

Termasuk dalam elemen atraksi adalah bangunan gedung pertunjukan, bangunan untuk

oleh raga, termasuk dalam elemen amenitas adalah penginapan, rumah makan, layanan

kesehatan (klinik dan pos kesehatan) dan keamanan (pos dan asrama stapam, dlsb.). .

C. Bangunan Prasarana dan Sarana Elemen Atraksi Ruang Luar Pariwisata

Termasuk dalam hal ini prasarana dan sarana rekreasi, permainan (flyingfox, komedi putar,

jetcoaster dlsb.) dan olah raga di luar ruangan,

D. Pola dan Jenis Ruang terbuka hijau, berikut jenis Flora dan Fauna.

Termasuk dalam hal ini berbagai jenis taman, atraksi flora dan fauna.

E. Jaringan dan Konstruksi Jalur dan Layanan Transportasi,

Termasuk stasiun, terminal, dermaga/pelabuhan, bandara, prasarana dan sarana parkir

dan sewa moda transportasi.

F. Jaringan dan Konstruksi Sistem penyediaan Air Minum

Saluran in-take, bangunan pengolahan air minum dan sistem jaringan distribusi dan

kelengkapan sambungannya.

G. Jaringan dan Konstruksi Sistem Penanganan Limbah (padat dan Cair).

Penanganan sampah melalui bak penampung sampah, Tempat Pembuangan Sementara

dan Tempat Pembuangan Akhir serta Bangunan Pengolahan sampah dan atau

pembakaran sampah.

Penanganan limbah cair domestik meliputi saluran limbah domestik dan bangunan

pengolahan limbah cair hingga efluent mencapai syarat yang ditentukan.

H. Jaringan dan Konstruksi Sistem jaringan tenaga listrik dan generator listrik cadangan.

Sistem pembangkit dan jaringan tenaga listrik, terdiri dari bangunan tempat pembankit

tenaga listrik serta saluran distribusi tenaga listrik secara bertahap sehingga dapat

dimanfaatkan pada tegangan yang ditentukan.

I. Jaringan dan Konstruksi Sistem jaringan telekomunikasi

Termasuk dalam hal ini adalah sistem jaringan kabel dan instalasinya, maupun menara

antene untuk transmisi data.

J. Jaringan dan Konstruksi Sistem jaringan gas domestik

Infrastruktur tersebut, dirancang dan dibangun untuk memenuhi kuantitas dan kualitas prasarana dan

sarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang dibangun di kawasan

pariwisatayang akan diselenggarakan melalui KPBU. Komponen yang dibangun tentu terbatas pada

komponen yang diperlukan dalam rangka meningkatkan jumlah wisatawan melalui pembangunan

kawasan pariwisata yang dimaksud. Untuk itu diperlukan masterplan atau Rencana Induk Kawasan

Pariwisata yang memuat lokasi dan jenis konstruksi dan jaringan ke semua parasaran dan sarana

elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang akan di bangun. Dengan demikian

perkiraan investasi pembangunan kawasan pariwisata sudah dapat ditentukan.

Dengan penyusunan masterplan tersebut, sudah dapat dirinci dan memadai untuk penyusunan detail

engineering design (DED) sebagai rujukan teknis pembangunan prasarana dan sarana melalui lelang

pengadaan.



BUKU II 22

BAB 5. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

Pada bab ini perlu dilakukan kajian secara ekonomi yang meliputi analisis permintaan (demand),

analisis pasar dari sisi investor, analisis struktur pendapatan, serta analisis biaya dan manfaat sosial

(ABMS). Selain itu juga dilakukan kajian finansial yang meliputi asumsi analisis keuangan,

pendapatan pelaku usaha, biaya Capex dan OPEX, indikator keuangan, proyeksi kinerja keuangan,

analisis sensitivitas, serta analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money).

5.1. Kajian Ekonomi

5.1.1. Analisis Permintaan (Demand)

Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS) yang

akan memuat proporsi minat investasi di kawasan pariwisata, kemudian dipertajam dengan

proporsi investasi kawasan wisata di lokasi yang dimaksud relatif terhadap lokasi lainnya di

kabupaten/kota yang sama maupun tetangganya..

A. Metodologi

Dalam sub bab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan

Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam

metodologi mencakup :

a. Metoda penetapan responden, responden ditetapkan adalah wisatawan yang

berkunjung untuk mengetahui pesona atraksi yang mereka senangi dilengkapi dengan

karakteristik sosial ekonomi nya untuk perluasan responden di lokasi asal wisatawan,

maupun lokasi tetangganya sepanjang karakteristik responden dapat dikenali dalam

kelompok sosial ekonomi yang sama.

b. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada

responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner

memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan

menyangkut kawasan pariwisata yang akan dibangun.

c. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs, dan/ataupun

analisis multinomial logistic regression.

B. Pelaksanaan Survei dan Pengolahan Data Survei

Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup

diantaranya:

• Jumlah sampel serta cara penentuan sampel jumlah responden beserta persentase

karakteristik respondennya.

• Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode

mewawancarai rensponden.

• Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.

• Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.

• Proses editing dan pengkodean (coding).

• Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan pengolahan

data.



BUKU II 23

C. Analisis

Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu

diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

a. Responden wisatawan yang berkunjung

• Informasi kelompok usia responden.

• Informasi domisili responden.

• Keinginan responden untuk kembali ke kawasan wisata

• Ekspektasi Pesona atraksi dan komponen amenity yang perlu ditinngkatkan.

b. Responden calon wisatawan di lokasi asal atau wilayah tetangga

• Informasi kelompok usia responden.

• Informasi domisili responden.

• Informasi tentang kebiasaan berwisata dan frekuensi berwisata;

• Informasi tentang pengetahuan responden akan lokasi kawasan pariwisata

yang akan dikembangkan;

• Minat responden mengunjungi lokasi kawasan pariwisata

• Ekspektasi Pesona atraksi dan komponen amenity yang akan ditemui di lokasi

kawasan pariwisata.

• Hambatan untuk mengunjungi kawasan lokasi wisata

5.1.2. Analisis Pasar (Market)

Dalam subbab ini diuraikan tentang minat dunia usaha pada proyek KPBU infrastruktur

pariwisata berupa kawasan/destinasi pariwisata . Beberapa hal yang perlu dimasukkan adalah

sebagai berikut:

• Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang

diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup

ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko

utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah

dan/atau Jaminan Pemerintah.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional

terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka

waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan,

serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU,

diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur

perolehan penjaminan, dan lainnya.

• Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang

sehat dalam pengadaan proyek KPBU.



BUKU II 24

• Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari

proyek-proyek KPBU sektor infrastruktur kepariwisataan.

5.1.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Berisikan uraian detail potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa

perjanjian kerjasama. Untuk sektor infrastruktur pariwisata berupa sarana dan prasarana

elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata, pendapatan dari Tipping fee yang

dibayarkan pemerintah (atau institusi yang diberi otoritas) kepada Badan Usaha Pelaksana.

Perlu dilihat kemungkinan adanya sumber pendapatan dari operasional (operating revenue) dan

non-operational (non operating revenue).

Pada sub-bab ini diidentifikasi juga dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

• kenaikan biaya KPBU (cost over run);

• pembangunan KPBU selesai lebih awal;

• pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan.

• pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

5.1.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial(ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA) merupakan

alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan

masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek

KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU

serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah

bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan

besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam Prastudi Kelayakan

ini meliputi:

A. Asumsi umum

• Periode evaluasi;

• Faktor konversi;

• Dan asumsi lain yang diperlukan.

B. Manfaat

Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek KPBU

pengembangan kawasan pariwisata. Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai

finansial menjadi nilai ekonomi.

C. Biaya

• Biaya penyiapan KPBU;

• Biaya modal;

• Biaya operasional;

• Biaya pemeliharaan;



BUKU II 25

• Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.

Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak.

Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

D. Parameter Penilaian

Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU

yang akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputi:

• Economic Internal Rate of Return (EIRR);

• Economic Net Present Value (ENPV);

• Economic Benefit Cost Ratio (BCR).

E. Analisis sensitivitas

Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

• Perubahan nilai social discount rate;

• Penurunan/kenaikan komponen biaya;

• Penurunan/kenaikan komponen manfaat

5.2. Kajian Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan dijalankan.

Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

5.2.1. Asumsi analisis keuangan

Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU

infrastruktur kawasan pariwisata adalah antara lain sebagai berikut :

• Tingkat inflasi per tahun

• Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman pertahun

• Jumlah wisatawan

• Jumlah pegawai dan tenaga bersertifikat yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai

indeks inflasi per tahunnya

• Tarif pajak

• Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan,

pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.

• Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya

• Periode kerja sama

5.2.2. Pendapatan



BUKU II 26

Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi

pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis

sebelumnya.

5.2.3. Biaya

Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari tahap

konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu dikaji

meliputi:

• Biaya investasi (CAPEX)

Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total.

Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan harga berlaku.

Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk biaya investasi (CAPEX)

sektor infrastruktur kawasan pariwisata ini antara lain meliputi :

- Biaya investasi untuk Fasilitas bangunan dan lahan;

- Biaya investasi untuk sarana dan prasarana atraksi dan amenitas pariwisata;

- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk jalan akses,

tempat parkir, dll.

Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi ini,

pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya perizinan,

biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan hukum, biaya

peresmian, dan biaya pemasaran.

• Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)

Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi

tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

- Biaya pegawai dan tenaga bersertifikat

- Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur kawasan pariwisata

- Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas

- Biaya penyusutan

- Biaya asuransi

- Biaya bunga hutang

- Biaya lainnya

5.2.4. Indikator Keuangan

Dalam Sub Bab ini membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak

tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana. Beberapa indikator keuangan

tersebut adalah:

• IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.



BUKU II 27

• Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka

Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) masih

lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK

5.2.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana

Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan

menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu

dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

• Proyeksi laba rugi (income statement)

• Proyeksi neraca (balance sheet)

• Proyeksi arus kas (cash flow)

5.2.6. Analisis Sensitivitas

Pada sub bab ini akan dikaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat

kelayakan keuangan proyek, misalnya:

• Penurunan/kenaikan biaya;

• Penurunan/kenaikan permintaan

5.3. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan

dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif

penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai

Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid).

Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika

VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.



BUKU II 28

5.3.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)

Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan oleh Pemerintah dan KPBU dalam

menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

Untuk Pemerintah : CAPEX dan OPEX

Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit

5.3.2. Pembiayaan (Financing)

Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan proyek melalui KPBU dan oleh

Pemerintah. Biasanya total pembiayaan dengan skema KPBU lebih tinggi daripada dengan

skema biasa oleh Pemerintah karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga

yang lebih tinggi.

5.3.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)

Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait

langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.

5.3.4. Risiko

Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh

risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada

Badan Usaha.

5.3.5. Competitive Neutrality

Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian

kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang

terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang

menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive

neutrality ditambahkan ke dalam PSC.

PSC KPBU

Competitive neutrality

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Value for Money



BUKU II 29

5.3.6. Kesimpulan

Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran

VFM dari proyek KPBU.



BUKU II 30

BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah dilakukan. Beberapa

hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:

6.1. Pengamanan Lingkungan

Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan merupakan kajian awal

lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji dan

disampaikan pada kajian awal lingkungan:

1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar belakang,

tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan pada setiap

tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv) end-of-life;

2. Lokasi terkena dampak;

3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;

4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:

• Susun daftar potensi dampak;

• Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;

• Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah (menguntungkan/merugikan),

jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas, kemungkinan terjadi);

5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan evaluasi.

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan

Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana mitigasinya telah

dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial yang ditimbulkan cukup besar

maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.

Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak proyek KPBU.

Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:

1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;

2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang terkena dampak;

3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek KPBU, apakah

pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau lainnya;

4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;

5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang terkena dampak

dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam menyediakan kompensasi tersebut;

6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk pengadaan tanah

dan/atau pemukiman kembali;

7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;

8. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah dan/atau pemukiman kembali.



BUKU II 31

Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus menyediakan

dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang dipersyaratkan oleh peraturan

perundang-undangan di bidang lingkungan hidup. Berikut adalah hal-hal yang perlu diperhatikan

oleh PJPK:

1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-UPL atau

SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan Menteri Lingkungan Hidup

No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.

2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL) PJPK dapat

menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL diatur oleh Peraturan

Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.



BUKU II 32

BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU

Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat diterapkan sampai dengan

penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam bab ini meliputi:

7.1. Alternatif Skema Kerjasama

Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut dengan keuntungan

dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif tersebut, seperti misalnya BOT, BTO, BOO,

kontrak manajemen, kontrak sewa, dan sebagainya.

7.2. Penetapan Skema KPBU

Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan diterapkan.

Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan peraturan, kelembagaan,

ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk ketersediaan infrastruktur, kemampuan (teknis dan

finansial) pemerintah, optimalisasi investasi oleh Badan Usaha pelaksana, kemungkinan pembiayaan

dari sumber lain serta pembagian risikonya dan kepastian adanya pengalihan keterampilan

manajemen dan teknis dari sektor swasta kepada sektor publik.

Sub-bab ini juga menguraikan skema struktur kelembagaan penjelasan alur tanggung jawab masing-

masing lembaga.

7.2.1. Lingkup kerjasama KPBU

Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana (BUP).

Dalam menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat peraturan yang berlaku, termasuk

tupoksi dari lembaga-lembaga terkait. Misalkan bahwa BUP hanya menyediakan peralatan

elemen amenitas saja atau juga hingga membangun bangunan pertunjukkan dan kegiatan

outdoor untuk pemenuhan elemen atraksi pariwisata, dan yang lainnya disediakan PJPK, atau

sebaliknya dan lain sebagainya.

Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan menentukan suksesnya

proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses pengadaan yang efektif, alokasi dan

manajemen risiko, kejelasan spesifikasi keluaran, dan sebagainya.

Peran dan tanggung jawab instansi terkait perlu diuraikan secara lebih mendetail dalam sub-

bab ini, seperti misalnya peran PJPK, Badan Usaha Pelaksana, dan sebagainya, berdasarkan

struktur KPBU yang akan diterapkan.

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU

Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu pengembalian

investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Diuraikan pula rencana kegiatan proses penyiapan

transaksi KPBU dengan memperhatikan kondisi permintaan ataupun pertimbangan lainnya.

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga

Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab, kompensasi

/pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian. Terdapat kemungkinan salah satu elemen



BUKU II 33

atraksi alam berada dalam kawasan hutan, maka ijin dari pemangku kawasan hutan menjadi

penting dan perlu disebutkan, dan lain sebagainya.

7.2.4. Penggunaan aset daerah

Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau BUMN/BUMD, maupun

instansi lainnya di daerah yang akan digunakan untuk kerjasama ini berikut sistem pemakaian

yang akan diterapkan. Aset ini juga termasuk dengan aset-aset institusi lain seperti misalnya

aset jalan akses, aset jaringan listrik, gedung dan sebagainya.

7.2.5. Alur Finansial Operasional

Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan setelah proyek

KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan pembentukan badan khusus pengelola

proyek dari sisi PJPK dengan mempertimbangkan legalitas badan usaha tersebut dalam

mengelola alur finansial operasional. Badan usaha tersebut bisa saja dalam bentuk Badan

Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.

7.2.6. Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset

Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset yang dikuasai BUP selama jangka waktu

perjanjian kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian

kerjasama.



BUKU II 34

BAB 8. KAJIAN RESIKO

Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan suatu

proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses analisis risiko terdiri

atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko. Tujuan analisis risiko

adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-besarnya melalui proses

pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan, mengalihkan, dan

menyerap/menerima risiko tersebut.

8.1. Identifikasi Resiko

Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam proyek.

Untuk sektor pariwisata, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:

a. Risiko Lokasi, risiko pencemaran ke lingkungan sekitar lokasi, keresahan masyarakat, dan

sebagainya.

b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi risiko keterlambatan penyelesaian konstruksi

dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain yang tidak lengkap, ketidaksesuaian

peralatan layanan pariwisata, ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan

sebagainya.

c. Risiko Sponsor, bila terdapat anggota konsorsium pembentuk BUP yang tidak dapat

memenuhi kewajiban kontraktualnya serta kinerja kontraktor EPC dan OPC yang buruk.

d. Risiko Finansial, risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial close), terjadinya

fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman, perubahan tingkat inflasi yang

signifikan, dan sebagainya.

e. Risiko Operasional, risiko terjadinya perubahan biaya operasi & pemeliharaan prasarana dan

sarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata termasuk perlengkapan /

peralatan layanan pariwisata, kerusakan peralatan, kenaikan biaya energi, tidak tersedianya

tenaga bersertifikat/pegawai yang memadai, dan sebagainya.

f. Risiko Pendapatan, risiko kegagalan penetapan retribusi awal, kegagalan penyesuaian

retribusi sesuai rencana dalam model finansial, perubahan volume output proyek,

ketidaksiapan availability payment dan sebagainya.

g. Risiko Politik, risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama akibat

perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi, dan konversi).

h. Risiko Kahar, risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko bencana alam.

i. Risiko Kepemilikan Aset, risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi aset saat serah

terima, dan sebagainya.

8.2. Prinsip Alokasi Risiko

Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam pelaksanaan

proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan secara optimal dengan cara

mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat mengelola risiko-risiko tersebut secara lebih

efisien dan efektif.



BUKU II 35

Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang relatif lebih

mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk menyerap risiko tersebut. Jika

prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat menghasilkan premi risiko yang rendah dan

biaya proyek yang lebih rendah sehingga berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek

tersebut.

Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama (yang

dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari studi kelayakan proyek) perlu

memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi risiko yang optimal

penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).

8.3. Metode Penilaian Risiko

Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya yang paling

signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, disusun suatu kriteria penilaian risiko yang

dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan peringkat konsekuensi risiko.

Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko

Peringkat Keterangan

Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang telah

terjadi di proyek lainnya.

Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian kasual

Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu

Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa terjadi,

tapi mungkin tidak akan pernah terjadi

Hampir Tidak Mungkin

Terjadi

Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati terjadi

di proyek lainnya.



BUKU II 36

Pemeringkatan Dampak Risiko

Peringkat Dampak

Keuangan Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik

Tidak Penting

Varian <5%

terhadap

anggaran

Tidak ada/ hanya cidera pribadi,

Pertolongan

Pertama dibutuhkan tetapi

tidak ada penundaan hari

< 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada dampak kecil

terhadap unsur-unsur

non-inti

Pelanggaran Kecil

Perubahan dan dampak kecil

terhadap proyek

Ringan Varian 5%-

10% terhadap

anggaran

Cidera ringan,

perawatan medis dan penundaan

beberapa hari

3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi

ada kerugian sementara dari sisi

layanan, atau kinerja unsur-unsur non-inti

yang berada dibawah

standar

Pelanggaran

prosedur/ pedoman

internal

Perubahan

memberikan dampak yang

signifikan terhadap proyek

Sedang Varian

10%-20% terhadap

anggaran

Cidera:

Kemungkinan rawat inap dan

banyak penundaan

hari

6 – 12 bulan Kerugian sementara

unsur proyek inti, atau standar kinerja unsur

inti yang menjadi

berada di bawah standar

Pelanggaran

kebijakan/ peraturan

pemerintah

Ketidakstabilan

situasi berdampak pada keuangan

dan kinerja.

Besar Varian

20%_30% terhadap

anggaran

Cacat sebagian

atau penyakit jangka panjang

atau beberapa cidera serius

1 – 2 tahun Ketidakmampuan

untuk memenuhi unsur inti, dan secara

signifikan menjadikan proyek dibatalkan

Pelanggan

lisensi atau hukum,

pengenaan penalti

Ketidakstabilan

berdampak pada keuangan dan

kinerja

Serius Varian

30%-50% terhadap

anggaran

Kematian atau

cacat permanen

>2 tahun Kegagalan total

proyek

Intervensi

peraturan atau tuntutan,

pengenaan penalti

Ketidakstabilan

menyebabkan penghentian

layanan

Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukan dalam matriks peta risiko sebagai berikut:

Matriks Peta Risiko

Kemungkinan Konsekuensi

Tidak Penting Ringan Sedang Besar Serius

Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi

Mungkin Sekali Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi

Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi

Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak

Mungkin Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah



BUKU II 37

8.4. Mitigasi Risiko

Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan

mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak risiko. Mitigasi risiko

ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam kondisi preventif, saat risiko

terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini dapat berupa penghapusan risiko,

meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui asuransi atau pihak ketiga lainnya, atau

menerima/menyerap risiko tersebut.

Berikut disampaikan contoh dari matriks risiko proyek KPBU di sektor infrastruktur Kawasan

Parwisata.



BUKU II 38

Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Kawasan Pariwisata Kategori Risiko dan

Persitiwa Risiko Deskripsi PJPK BU Bersama

Strategi Mitigasi Sesuai Best Practice

Kondisi Spesifik terkait Alokasi Risiko

1. RISIKO LAHAN

Keterlambatan dan kenaikan biaya pembebasan lahan

Keterlambatan dan kenaikan Biaya akibat proses pembebasan lahan yang berkepanjangan

Pemerintah menyediakan lahan proyek sebelum proses pengadaan

Lahan tidak dapat dibebaskan

Kegagalan perolehan lokasi lahan proyek karena proses pembebasan lahan yang sulit

Status hukum lahan dan prosedur yang jelas dalam pembebasan lahan proyek

Kejelasan status hukum dan tata ruang lahan bisa menjadi kendala

Proses pemukiman kembali yang rumit

Keterlambatan dan kenaikan biaya karena rumitnya isu proses pemukiman kembali

Kompensasi yang wajar dan komunikasi yang baik dengan pihak yang terkena dampak

Dampak sosial relatif luas bila lahan di perkotaan dan sifatnya masih produktif

Kesulitan pada kondisi lokasi yang tak terduga

Keterlambatan karena ketidakpastian kondisi lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Kerusakan artefak dan barang kuno pada lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Gagal menjaga keselamatan dalam lokasi

Implementasi prosedur keselamatan kerja yang baik

Kontaminasi/polusi ke lingkungan lokasi

Kesesuaian dengan studi Amdal yang baik

2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI

Risiko design brief Kerugian akibat tidak jelasnya/tidak lengkapnya design brief

Konsultan desain yang

berpengalaman dan baik

Kesalahan desain Menyebabkan ekstra/revisi desain yang diminta operator

Konsultan desain yang berpengalaman dan baik

Biasanya teridentifikasi saat uji operasi teknis

Terlambatnya penyelesaian konstruksi

Dapat termasuk terlambatnya pengembalian akses lokasi

Kontraktor yang handal dan klausul kontrak yang standar

Kenaikan biaya konstruksi

Kesepakatan faktor eskalasi harga tertentu dalam kontrak



BUKU II 39

Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko

Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai Best

Practice Kondisi Spesifik terkait

Alokasi Risiko

Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ biaya dalam uji operasi teknis

Koordinasi kontraktor dan operator yang baik

3. RISIKO SPONSOR

Kinerja subkontraktor yang buruk

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari sub-

kontraktor

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari Badan Usaha

Default Badan Usaha yang mengarah ke terminasi/step-in oleh Financier

Konsorsium didukung sponsor yang kredibel dan solid

Kegagalan/default dari sponsor proyek

Default pihak sponsor (atau anggota konsorsium)

Proses PQ untuk memperoleh sponsor yang kredibel

4. RISIKO FINANSIAL

Kegagalan mencapai financial close

Tidak tercapainya financial close karena ketidakpastian kondisi pasar

Koordinasi yang baik dengan potential lenders

Bisa juga karena conditions precedence tidak terpenuhi

Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur modal proyek yang tidak optimal

Konsorsium didukung sponsor/lender yang kredibel dan solid

Risiko nilai tukar mata uang fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar mata uang

Instrumen lindung nilai

Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi terhadap asumsi dalam life-cycle cost

Faktor indeksasi tarif;

Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku bunga

Lindung nilai tingkat suku bunga

Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk risiko tertentu tidak lagi tersedia dari penyedia asuransi di pasaran

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi

Khususnya untuk cakupan asuransi risiko terkait keadaan kahar

Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial tingkat premi terhadap estimasi awal

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi



BUKU II 40




Alokasi Risiko

5. RISIKO OPERASI

Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak terbangun Kontraktor yang handal

Buruk atau tidak tersedianya layanan

Akibat fasilitas tidak bisa beroperasi

Operator yang handal; Spesifikasi output yang jelas

Aksi industry Aksi mogok, larangan kerja,dsb

Kebijakan SDM dan hubungan industrial yang baik

Bisa oleh staf operator, subkontraktor atau penyuplai

Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi biaya atau kenaikan tidak terduga

Operator yang handal;

Faktor eskalasi dalam kontrak

Kesalahan estimasi biaya life cycle

Kesepakatan/kontrak dengan supplier seawal mungkin

Kecelakaan lalu lintas atau isu keselamatan

Asuransi kewajiban pihak ketiga

6. RISIKO PENDAPATAN

Kegagalan mengajukan

penyesuaian tarif

Akibat BU(P) tidak mampu memenuhi standar minimal yang disepakati

Kinerja operasi yang baik dan jelas;

Penyesuaian tarif periodic terlambat

Pada indeksasi tarif terhadap tingkat inflasi


Tingkat penyesuaian tarif lebih rendah dari proyeksi

khususnya setelah indeksasi tarif dan rebasing tariff


Kesalahan perhitungan estimasi tarif

Survai user affordability and willingness yang handal

7. RISIKO ATRAKSI DAN AMENITAS PARIWISATA

Atraksi Pariwisata tidak berfungsi

Kerusakan atau elemen atraksi pariwisata tidak berfungsi atau gagal dinikmati wisatawan.

▪ Standar kinerja operasi dan pengawasan yang baik;

▪ Perubahan rute perjalanan wisata dan atau atraksi pariwisata.

Amenitas Pariwisata Layanan amenitas tidak berfungsi secara baik karena terganggu oleh fungsi tenaga

▪ Standar kinerja operasi dan pengawasan yang baik;



BUKU II 41




Alokasi Risiko

kerja, peralatan, utilitas terganggu dlsb.

▪ Alih layanan pada unit layanan pendukungnya atau unit layanan induknya/yang lebih besar.

8. RISIKO POLITIK

Mata uang asing tidak dapat dikonversi

Mata uang asing tidak tersedianya dan/atau tidak bisa dikonversi dari Rupiah

• Pembiayaan domestic

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank sentral

Mata uang asing tidak dapat direpatriasi

Mata uang asing tidak bisa ditransfer ke negara asal investor

• Pembiayaan domestik

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank sentral

Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default PJPK

• Mediasi

• Penjaminan pemerintah

Perubahan regulasi (dan pajak) yang umum

Perubahan regulasi (dan pajak) yang diskriminatif dan spesifik

Provisi kontrak yang jelas termasuk kompensasinya

Keterlambatan perolehan persetujuan perencanaan

Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait


Gagal/terlambatnya perolehan persetujuan

Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait


Biasanya terkait isu selain Perencanaan

9. RISIKO KAHAR

Bencana alam Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar politis Peristiwa perang, kerusuhan, gangguan keamanan masyarakat

Asuransi, bila dimungkinkan

Cuaca ekstrim Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 bulan,dapat mengganggu aspek ekonomis pihak yang terkena dampak

Setiap pihak dapat mengakhiri kontrak KPBU dan memicu prosedur terminasi proyek

Terutama bila asuransi tidak tersedia untuk risiko tertentu



BUKU II 42




Alokasi Risiko

10. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT

Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb Asuransi



BUKU II 43

BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN PEMERINTAH

DAN/ATAU JAMINAN PEMERINTAH

Bab ini menguraikan kebutuhan Dukungan Pemerintah serta cakupan kebutuhan Jaminan

Pemerintah berdasarkan hasil kajian ekonomi dan komersial serta kajian risiko, proses dan strategi

untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah, serta kajian kesiapan

proyek untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

9.1. Kajian Kemampuan PJPK

Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang menjadi

tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam memberikan subsidi dan/atau

availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas fiskal pemerintah daerah dan laporan keuangan

daerah selama 5 hingga 10 tahun ke belakang.

Selain kemampuan finansial, hal yang perlu dikaji juga adalah kemampuan sumber daya manusia

untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan fasilitas yang akan di-KPBU-

kan

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah

Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui Peraturan

Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa Dukungan Kelayakan

adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang bersifat finansial yang diberikan

terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek yang dapat diberikan dukungan kelayakan memiliki total biaya

investasi paling kurang senilai Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).

Walaupun proyek KPBU tidak memerlukan Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF, sub-bab ini

tetap perlu dibahas dengan memberikan klarifikasi mengapa tidak perlu VGF. Misalnya karena nilai

proyek yang kurang dari seratus milyar rupiah dan tidak mengaplikasikan prinsip “pengguna

membayar”.

VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan porsi yang tidak

mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).

Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa hal yang perlu

dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:

a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?

b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”

c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang terbuka dan

kompetitif dibawah skema KPBU?

d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/ atau manajemen

aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?

e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:

• Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK



BUKU II 44

• Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak secara finansial

apabila diberikan VGF

f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang disebutkan dalam

Perpres No. 38 tahun 2015?

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah

Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk

mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha.Jaminan Pemerintah ini diberikan oleh

Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan

peraturanperundang-undangan yang berlaku.

Pada sub-bab ini dikaji mengenai ketentuan mengenai jaminan pemerintah, risiko infrastruktur yang

dapat diberikan penjaminan, kajian penjaminan yang mengacu pada PMK No 8/PMK/08/2016,

rencana pengusulan Jaminan Pemerintah, dan sebagainya.



BUKU II 45

BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU

DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING ISSUES)

Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-bab sebagai

berikut:

10.1. Identifikasi Hal-Hal Kritis

Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan proyek

KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya penyelesaian studi

Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.

10.2. Rencana Penyelesaian Hal-Hal Kritis

Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-hal kritis

yang perlu diselesaikan. Hal ini dijabarkan dalam bentuk matriks.

TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR PENDIDIKAN DAN LITBANG

SEKOLAH MENENGAH KEJURUAN NEGERI 2017

BUKU III 46

BAB 11. KAJIAN PENGADAAN

Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut

11.1. Landasan Hukum Pengadaan KPBU

Menguraikan berbagai landasan hukum yang harus digunakan dalam melakukan pengadaan Badan

Usaha Pelaksana

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan

Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan tanggung Panitia

Pengadaan.

11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU

Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha Pelaksana, yaitu apakah perlu dilakukan pelelangan

satu tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan berbagai pertimbangannya.

Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk Proyek KPBU

yang memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan

b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output yang optimal.

Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU yang

memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan pasti karena

terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan

b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output yang optimal.

11.4. Progres Pengadaan

Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan seperti tertuang pada

sebelumnya.

11.5. Jadwal dan Kontak

Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga menguraikan alamat

sekretariat Panitia Pengadaan

toolkit kpbu infrastruktur kepariwisataan 2017...

Documents