TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT/HUTANG

Hak TanggunganHak Tanggungan Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan

atas Tanah

PERATURAN/DASAR HUKUM1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 19602. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 19973. Undang-undang Nomor 16 Tahun 19854. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan atas Tanah beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah

5. PMNA/Ka BPN No.3 THN 1996 Tentang Bentuk SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT

6. PMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu

7. PMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 THN 1997

PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN

• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah• dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang

dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,

• berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,

• untuk pelunasan utang tertentu • memberikan kedudukan yang diutamakan kepada

kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN

• Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”);

• Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”);

• Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan;

• Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

SIFAT HAK TANGGUNGANa. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar)berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan

setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi.

b. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari

perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.

KREDITUR PREFEREN

• YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL EKSEKUSI (Ps. 1150 B.W.)

SEJARAH LEMBAGA HAK JAMINAN ATAS TANAHDI INDONESIA

1848HYPOTHEEK

Obyek : HAT-Barat

(Eigendom, Erfpacht)

1908CREDIETVERBAND

Obyek: Tanah Hak Milik Adat

1960HAK TANGGUNGAN

Obyek: HM, HGU, HGB

1996HAK TANGGUNGAN

Obyek:HM,HGU,HGB,HP

Rumah Susun dan HMSRS (vide UU No. 16 Tahun 1985)

BUKU II BW/

KUHPERDATA

Staatsblad 1908-542 Staatsblad 1909-586 Staatsblad 1909-584 Staatsblad 1937-190 Staatsblad 1937-191

• PASAL 51: HT SEBAGAI SATU-SATUNYA LEMBAGA HJAT

• PASAL 57: HT MASIH MENGGUNAKAN KETENTUAN HIPOTIK DAN CREDIETVERBAND

Pasal 29Menghapuskan materi Pasal 57 UUPA (mencabut ketentuan mengenai Hipotik dan CV)

DALAM HUKUM ADAT ADA: PERJANJIAN KEMPITAN, JONGGOLAN, MAKANTAH, TAHAN

SKEMA JAMINAN DALAM HUKUM ADAT

Diperjanjikan bahwa selama utang debitor belum lunas, debitor tidak akan melakukan perbuatan hukum apapun dengan pihak lain mengenai tanah yang dijadikan Jonggolan. Sungguhpun tanahnya tetap dikuasai debitor

Jika utang debitor tidak dapat dilunasi maka penyelesaiannya melalui perbuatan hukum terhadap tanahnya dengan pihak kreditor

Perbuatan hukum yang dapat dilakukan: jual-tahunan, jual lepas, gadai

PERIHAL KEBERLAKUAN UUHT

a. bahwa dengan bertambah meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga memerlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujukan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasar Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945;

b. bahwa sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai saat ini, ketentuan-ketentuan yang lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah, belum terbentuk;

lanjutan…lanjutan…

c. bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana diatur dalam Buku II Kitab Undang-undang hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana tanah diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undangundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-undang tentang Hak Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia;

lanjutan…lanjutan…d. bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi di

bidang pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang telah ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan oleh Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas tanah tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan;

e. bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, perlu dibentuk undang-undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tanah 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional

Unifikasi Lembaga Hak Jaminan atas Tanahvia Pasal 29 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996

Dengan berlakunya Undang-Undang ini, dinyatakan tidak berlaku lagi ketentuan mengenai:

Credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191

Ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

• Pemberi Hak Tanggunganadalah orang atau badan hukum yang

mempuyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

• Pemegang Hak Tanggunganadalah orang atau badan hukum yang

berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

lanjutan…

A. PEMBERI HAK TANGGUNGAN Syarat :

a.memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah;

b.kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan.

Kedudukan : Debitor (Pasal 8 UUHT)

lanjutan…B. PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

Subyek : orang atau badan hukumKedudukan : KREDITOR

Domisili : a. harus mencantumkan domisili pilihan di

Indonesia atau;b. Kantor PPAT tempat pembuatan APHT. (Pasal 9 UUHT)

OBYEK HAK TANGGUNGAN

SYARAT:1. MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;

2. DAPAT DIPINDAHTANGANKAN;

3. TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM;

4. DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG

OBYEK HAK TANGGUNGANa. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):• Hak Milik (Pasal 25 UUPA)• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA) b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2 UUHT):• Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku

wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal

27 UUHT):• Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan

dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya

didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.

Pasal 4 ayat (4) dan (5) UUHTTanah berikut atau tidak berikut bangunan, tanaman, hasil karya

MENERAPKAN ASAS PEMISAHAN HORIZONTAL

MAKA SEBAGAI KONSEKUENSINYA, DITETAPKAN SYARAT-SYARAT PEMBEBANANNYA:

• Bangunan harus bangunan permanen• Tanaman harus tanaman keras• Hasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg

dibebani HT• Harus disebutkan secara jelas dlm APHT• Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik

tanahnya, maka ybs harus ikut serta menandatangani APHT

PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

BUKTI LAHIRNYA HAK TANGGUNGAN

KAPAN SAAT LAHIRNYA HT ?

YAITU: Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah hari ke-7 (tujuh) setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran di kantor pertanahan.

Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya. Pada tanggal tersebut Hak Tanggungan dianggap sudah lahir.

lanjutan…Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari :•Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan•Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan membubuhkan pada sampulnya kata-kata : “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”

Irah-irah tersebut sebagai titel eksekutorial artinya memiliki kekuatan mengikat seperti halnya keputusan hakim yang dapat dilaksanakan dengan sifat memaksa.

PEMBEBANAN HT UNTUK HGB/HP DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL)

Hak Pengelolaan, berisi wewenang :a. Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs;b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan

usahanya;c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak

ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang , sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku

(PMDN NO 1 THN 1977)

lanjutan…

• Dalam Pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan bahwa pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL.

• Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan dialihkannya HGB tersebut dalam rangka eksekusi HT, maka pemberian HT atas HGB atas tanah HPL juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL yang akan berlaku sebagai persetujuan untuk pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam rangka eksekusi HT

Implikasi Yuridis Lahirnya Hak Tanggungan• Lahirnya HT berarti bahwa sebagai Pemegang HT (Kreditor) telah

memiliki kedudukan yang diutamakan daripada kreditor konkuren

• Pemegang HT (Kreditor) memiliki jaminan pelunasan hutang jika pemberi HT ingkar janji/wanprestasi dengan dasar:

1. Kekuatan titel eksekutorial yg tercantum di dalam Sertipikat HT, kreditor dapat menjual lelang obyek HT dengan kekuasaan sendiri

2. Adanya Janji (“beding van eigen-machtige verkoop”) di dalam APHT yg memberikan kekuasaan pada kreditor untuk menjual sendiri obyek HT

3. Melakukan penjualan obyek HT di bawah tangan yang telah disepakati dengan debitor

HAPUSNYA HAK TANGGUNGANPasal 18 UUHT:a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak

tanggungan;b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak

tanggungan;c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan

penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak

tanggungan

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Pengaturan• Materil : UU No. 4 Tahun 1996• Formil : HIR/RBG

SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

-Balik Nama

-Pecah/Gabungan

-Tanah Adat -Balik Nama

-Pecah/Gab.

-Tanah Adat

BPN (APHT)

Sertipikat a.n. ybs.

Pendaftaran

-Balik Nama

-Pemecahan

-Tanah Adat

SKMHT (PPAT/ Notaris)

APHT (PPAT)

Max. 3 bln

Sertipikat a.n. Pemberi HT

PK

BUKU TANAH

HT

SERTIPIKAT HT

7 hari kerja

Hari ke 7

Max 1 bln