skema kerjasama jo-jv - gambaran umum dalam real estate

www.futurumcorfinan.com

Skema Kerjasama Joint Operation/Joint Venture:

Gambaran Umum dalam Industri Real Estate

Pendahuluan

Kerjasama melalui Joint Operation ataupun Joint Venture sudah lumrah dilakukan dalam

kegiatan bisnis. Jika dilihat lebih teliti banyak detail yang bisa divariasikan dalam kerjasama ini.

Dalam artikel ini penulis akan mencoba melihat variasi skema apa saja yang dimungkinkan dari

kerjasama seperti ini. Variasi skema ini akan difokuskan pada dua hal yaitu bentuk

kendaraan/badan yang dipakai dan cara melakukan pembagian hasil yang diperoleh.

Muhammad Putrawal

DILARANG MENG-COPY, MENYALIN,

ATAU MENDISTRIBUSIKAN

SEBAGIAN ATAU SELURUH TULISAN

INI TANPA PERSETUJUAN TERTULIS

DARI PENULIS

Untuk pertanyaan atau komentar bisa

diposting melalui website



Jika dilihat dari bentuk kendaraan, kerjasama seperti ini bisa dibentuk dengan kendaraan

terpisah atau tidak. Pengertian kendaraan terpisah menurut PSAK 66 (2013) adalah struktur

keuangan yang dapat diidentifikasikan secara terpisah, mencakup entitas hukum terpisah atau

entitas yang diakui oleh undang-undang, terlepas dari apakah entitas tersebut memiliki subjek

hukum.

Untuk pembagian hasil yang diperoleh umumnya dilakukan dengan konsep revenue sharing

atau profit sharing. Sesuai dengan arti katanya revenue sharing dilakukan dengan cara

membagi hasil penjualan yang diterima, sedangkan profit sharing dilakukan dengan cara

membagi laba bersih yang diterima. Dalam perjanjian kerjasama akan diatur lebih jauh

mengenai apa yang dimaksud dengan komponen penjualan, laba, ataupun cara atau

mekanisme pembagian hasil bersih usaha kerjasama.

Jika semua komponen di atas digabungkan maka akan muncul beberapa variasi yang

memungkinkan untuk diterapkan untuk skema kerjasama. Tulisan ini akan membahas tiga

skema kerjasama yang dapat terjadi dari kombinasi di atas.

1. Revenue sharing tanpa kendaraan terpisah


Bentuk kendaraan: Tanpa Kendaraan Terpisah

Dalam skema ini, terlibat dua pihak atau lebih, dimana ada pihak yang memiliki aset (dalam

contoh ini tanah) dan ada pihak yang memiliki pengalaman, manajemen proyek dan sumber

daya manusia (atau kita sebut saja pengembang). Kerjasama ini tidak dibentuk dengan

kendaraan terpisah sehingga kegiatan pengembangan dilakukan langsung oleh entitas

pengembang.

Pihak pemilik tanah akan menyediakan tanah dan pengembang akan melakukan keseluruhan

kegiatan pengembangan (pemasaran, penjualan, pengembangan dan pembangunan proyek).

Seluruh biaya yang timbul dalam pelaksanaan pengembangan proyek komersial pada

umumnya akan ditanggung oleh pihak pengembang.

Pembagian hasil: Revenue sharing

Skema bagi hasil dilakukan dengan konsep revenue sharing. Penjualan dari konsumen akan

ditampung dalam rekening bersama. Sesuai periode waktu tertentu yang disepakati, hasil

penjualan ini akan dibagikan kepada pihak investor. Pembagian hasil penjualan bisa dibagi

menjadi dua yaitu pembagian hasil untuk kaveling dan bangunan:

Untuk pembagian hasil penjualan kaveling, pihak pemilik aset tanah akan mendapat

bagian yang lebih besar dibandingkan pihak pengembang.


Sedangkan untuk pembagian hasil penjualan bangunan biasanya pihak pengembang

akan mendapat bagian yang lebih besar, hal ini juga akan berkaitan dengan pembagian

tanggung jawab terhadap biaya pengembangan.

Di samping itu, dimungkinkan penentuan besaran pembagian penjualan biasanya

dipakai dengan perhitungan % tertentu.

2. Profit sharing dengan membentuk kendaraan terpisah tidak berbentuk Perseroan

Terbatas (disingkat PT)

Bentuk Kendaraan: Kendaraan Terpisah tidak Berbentuk PT

Seperti halnya contoh pertama, dalam kerjasama ini terdapat pihak yang memiliki tanah dan

pihak pengembang. Dalam kerjasama ini dibentuk kendaraan terpisah yang tidak berbentuk PT

yang umumnya dikenal sebagai badan pengelola. Badan pengelola ini akan bertanggung jawab

menjalankan keseluruhan proses pengembangan proyek komersial. Keseluruhan biaya

pengembangan akan ditanggung oleh badan pengelola. Pemenuhan atas biaya ini bisa

dipenuhi melalui pembiayaan dari pihak bank dan melalui suntikan modal baik dari pihak pemilik

tanah atau pengembang.


Pembagian Hasil: Profit sharing

Pembagian hasil dilakukan dengan skema profit sharing dan dibayarkan kepada pihak

investor setelah badan pengelola membukukan laba bersih.

Penentuan besaran pembagian laba bersih biasanya dipakai dengan perhitungan %

tertentu.

Umumnya selain dilakukan profit sharing dalam kerjasama ini, juga dilakukan pengaturan akan

perihal harga pokok tanah dan modal kerja dari pihak-pihak yang bekerjasama.

3. Profit sharing dengan kendaraan terpisah berbentuk PT

Bentuk kendaraan: Kendaraan terpisah berbentuk PT

Pihak yang terlibat dalam kerjasama ini membentuk kendaraan terpisah yang berbentuk badan

hukum (PT). Masing-masing pihak memberikan setoran modal yang besarannya disepakati

bersama. Setoran modal ini selain berbentuk kas, juga bisa berbentuk aset lain, misalnya tanah,

bangunan atau peralatan. Seluruh kegiatan operasional akan dilakukan oleh PT baru ini.

Kas/Aset xx% Equity

Kas/Aset xx% Equity xx% Equity Kas/Aset

Pembiayaan


Pembagian hasil: Profit sharing

Pembagian hasil dilakukan dengan profit sharing. Pembagian profit sharing dilakukan melalui

dividen dan dibayarkan kepada investor setelah PT membukukan laba bersih. Pembagian

dividen akan diberikan sesuai dengan proporsi kepemilikan saham masing-masing investor.

Variasi Tambahan:

Gabungan antara contoh 1 dan contoh 3. Dalam kerjasama ini yang pertama dilakukan adalah

membentuk PT Gabungan sebagai pengembang, masing-masing investor menyetorkan modal

berupa uang kas. Setoran modal ini akan dipakai oleh PT Gabungan untuk membiayai

keseluruhan biaya pengembangan proyek komersial. Setelah PT ini terbentuk selanjutnya akan

diadakan kerjasama antara PT gabungan dengan pemilik tanah yang bisa lebih dari satu orang.

Dari contoh-contoh diatas terlihat bahwa ada banyak variasi yang bisa dilakukan dalam

kerjasama joint operation/joint venture. Ketiga contoh diatas juga dalam praktiknya memiliki

variasi yang lebih detail dalam kerjasamanya, khususnya dalam masalah penjualan, pembagian

hasil, ataupun pembagian biaya. Hal-hal seperti ini nantinya akan mendapatkan perhatian yang

lebih detail pada saat pembuatan perjanjian kerjasama.

~~~~~~ ####### ~~~~~~


Disclaimer

This material was produced by and the opinions expressed are those of FUTURUM as of the date of

writing and are subject to change. The information and analysis contained in this publication have been

compiled or arrived at from sources believed to be reliable but FUTURUM does not make any

representation as to their accuracy or completeness and does not accept liability for any loss arising from

the use hereof. This material has been prepared for general informational purposes only and is not

intended to be relied upon as accounting, tax, or other professional advice. Please refer to your advisors

for specific advice.

This document may not be reproduced either in whole, or in part, without the written permission of the

authors and FUTURUM. For any questions or comments, please post it at www.futurumcorfinan.com

© FUTURUM. All Rights Reserved

skema kerjasama jo-jv - gambaran umum dalam real estate

Economy & Finance