1

Sisitim Penyediaan Perumahan Sosial di Malaysia

Muamar Vebry

2

ISI KANDUNGAN

A. Pengenalan 3

B. Pendekatan Affordability 4

C. Sistim Penyediaan Perumahan 10

D. Permasalahan 15

E. Kajian Kes 19

F. Penyelesaian 21

Bacaan 26

3

A. Pengenalan

Hak akan perumahan merupakan hak bagi seluruh manuasia, dan merupakan

bahagian dari hukum internasional akan hak azazi manusia. Hak akan rumah yang

cukup telah diungkapkan dalam “Universal Declaration of Human Rights” dan juga

dalam berbagai deklarasi lainnya seperti “International Covenant on Economic, Sosial

and Cultural Rights”. Pada tahun 1996 pemimpin-pemimpin dunia bersetuju akan hak

akan rumah yang berkecukupan yang berdasarkan kepada “Habitat Agenda at the

Second United Nations Conference on Human Settlements “ hal tersebut menegaskan

tentang pentingnya pelan yang mampu menyediakan rumah yang selamat kepada

seluruh masyarakat di dunia.

Penyedian perumahan sosial di Malaysia merupakan suatu konsep untuk

menyediaakan perumahan yang affordable, baik itu berupa low cost housing, maupun

medium cost. Perumahan perumahan dengan jenis seperti tersebut biasanya disebut

dengan pulic housing pada negara-negara eropa, namun pada negara-negara tersebut

kerajaan biasanya tidak hanya menyediakan perumahan yang dijual akan tetapi juga

menyediakan permahan yang disebut dengan public rental housing. Public rental

housing memainkan peranan yang besar untuk membantu mayarakat yang belum

mampu untuk memilki rumah, dengan public rental housing tersebut kerajaan dapat

mengawal harga rumah yang biasanya amatlah tinggi yang disediakan oleh private

housing sector. Sebagai salah satu contoh dimana pada keraajan New Zeland harga

sewa public retal housing lebih murah 50 peratus jika dibandingkan dengan private

sector housing.

Untuk menyediakan perumahan sosial maka hal utama yang menjadi dasar

ialah campur tangan kerajaan, dengan campur tangan kerajan terhadap perumahan

sosial maka harga dan kualiti rumah dapat dikawal. Menyerahkan perumahan sosial

kepada syarikat swasta bukanlah kebijaksanaan yang baik. Sebagai contoh pada negara

indonesia dimana sistim penyediaan perumahan sosial hampir 70 peratus di miliki oleh

4

syarikat swasta, yang akhirnya menyebaban harga rumah meningkat dengan tinggi, dan

para calon pemilik rumah merasa tidak mampu untuk memiliki rumah tersebut.

Pihak kerajaan dan pihak swasta selalu menjadi aktor utama yang memberikan

pengaruh terhadap penyediaan perumahan sosial, baik daam proses pengambilan

keputusan, juga dalam proses penjualan perumahan. Pemain penting lainnya yang

berengaruh dalam proses penyediaan perumahan ini ialah politician dan professional,

seperti para arkitek, engineer dan quantity surveyor.

Dengan campur tangan kerajaan diharapkan bahawa masyarakat dapat memliki

perumahan yang affordable, sehingga permasalahan penyediaan perumahan akan

terpecahkan. Penyerahan perumahan kepada sistim mekanisme pasar akan menjadikan

harga rumah semakin mahal. Fihak-fihak kerajaan menyatakan bahawa penyediaan

perumahan sosial oleh pihak swasta merupakan suatu hal yang tidak boleh dihindari,

hal ini dikarenakan permasalahan stagnasi ekonomi, dan permasalahan kewangan

kerajaan yang tidak meningkat sesuai dengan pertumbuhan masyarakat. Melalui

tugasan ini saya ingin mengetahui pendekatan apa yang sepatutnya dilakukan oleh

pihak kerajan untuk mampu mengawal harga rumah “as a sosial product”, terutama dai

sistim penyediaan perumahan tersebut.

B. Pendekatan Affordability

Penyediaan perumahan selalu berkaitan dengan kemampuan masyarakat.

Penyediaan bagai manakah yang dapat selalu berpihak kepada mayarakat?. Untuk lebih

memahami perihal tersebut disini saya mencoba mebembahas perihal “affordable”

yang selalu menjadi isu-isu bagi penyediaan perumahan sosial.

Kata Affordable housing sudah merupakan kata yang sangat awam untuk

didengar, akan tetapi apa sebenarnya arti dari affordable tersebut, banyak pemaju dan

juga kerajaan menyatakan bahawa mereka membina perumahan yang affordable, tetapi

5

apakah konsep affordable yang mereka bina sesuai dengan maksud dari konsep

tersebut?. Menurut Newberg affordable hosing berarti “tersedianya rumah yang

berkualiti dan menaikan/meningkatkan kualiti kehidupan penguninya untuk setiap jenis

masyarakat”.

Berdasarkan kepada standar yang telah ditetukan oleh pihak UNCHS maka

ditetapkan dasar-dasar perumahan dan hak azazi akan perumahan yang menjadi

keperluan seluruh masyarakat, iaitu:

1. Perlindungan terhadap sewenang-wenangnya, tanpa alasan ataupun tindakan

yang bertentangan dengan hukum atau pemusnahan.

2. Keselamatan dalam penghunian rumah

3. Tidak diskriminatif dan keseimbangan dan persamaan dalam kepemilikan

rumah.

4. Kemampuan masyarakat dalam memiliki rumah dan keboleh masukan

5. Hak-hak dari penyewa

6. Hak akan kesamaan hak dan perlindungan yang sama dari hukum

7. Kesamaan hak akan keboleh masukan kepada tapak, fasiliti, bangunan-

bangunan umum dan hak untuk memiliki bahan bangunan.

8. Kemudahan dalam memperolehi pinjaman kewangan subsidi khas kepada kaum

kurang upaya.

9. Kepastian tentang kebolehan memiliki rumah yang cukup dengan keperluan

khas bagi masyarakat yang memiiki kekurangan sumber-sumber penting.

10. Hak akan penyediaan perumahan kecemasan bagi masyarakat yang sangat

miskin dalam sebuah komuniti

11. Hak untuk bekerjasama antara semua fihak dalam permasalahan perumahan

12. Hak akan lingkungan alam yang bersih dan selamat

(Source: UN Doc. E/CN.4/Sub.2/1995/12, paragraph 9)

6

Affrodable merupaka suatu hak dan suatu tuntutan kepada seluruh kerajaan di

dunia, hal ini dikarenakan kemampuan untuk memiliki rumah merupakan hak azazi

seluruh manusia. Affordable housing sering juga disebut juga sebagai suatu rumah

yang mampu dibeli oleh manusia sesuai dengan kemampuan dan pendapatan mereka,

dimana pengeluaran untuk perumahan yang mereka keluarkan tidak melebihi dari 30

peratus pendapatan bulanan keluarga atau manusia tersebut. Jhon F.C. Turner dalam

bukunya Housing by People menyatakan bahawa perumahan yang baik bukanlah

perumahan yang hanya baik dari segi kualiti sahaja, akan tetapi juga perumahan yang

menyokong aktiviti ekonomi dan aktiviti sosial dengan kejiranannya, dimana

perumahan tersebut memiliki kedekatan dengan tempat kerja, dan juga mampu

menyokokng aktiviti-aktiviti sosial lainnya. Pada buku tersebut ianya juga

membandingkan antara keperluan akan perumahan dan pengeluaran yang dikeluarkan

oleh pemilik perumahan, dimana iannya membandingkan antara dua keluarga dalam

lingkungan perumahan yang berbeza, dimana sebuah keluarga tinggal pada perumahan

slum yang tidak layak disebut sebagai perumahan dari aspek fizikal, akan tetapi layak

disebut dengan “shelter” dikarenakan keluarga tersebut berteduh dan berlindung pada

pada rumah tersebut.

Disini Jhon menyatakan bahawa meskipun perumahan tersebut merupakan

perumahan slum, akan tetapi sang pemilik yang hanya bekerja sebagai pekerja pada

bengkel cat kereta merasa bahagia dengan hartanah yang ia miliki, karena iannya tidak

perlu mengeluakan wang dalam jumlah tertentu setiap bulannya untuk membayar

rumah, dan juga rumah tersebut juga berdekatan dengan tempat kerjanya sehingga

ianya tidak perlu mengeluarkan wang tambahan untuk transportasi, sementara ianya

dapat mengembangkan rumah yang ia miliki sesuai dengan keperluan dan

pendapatannya dan merasa tidak terbebani dengan pengeluarannya untuk memenuhi

keperluan akan perumahan.

Kemudian Jhon juga membandingkan sebuah keluarga yang telah lanjut usia

dan telah pensyen dari pekerjaannya, dimana keluarga tersebut harus pindah ke

7

perumahan baru yang dibina oleh pemaju dikarenakan rumah terdahulu merupakan

perumahan stinggan. Perumahan baru yang dibina oleh pemaju memang lebih baik dari

segi aspek fizikal, akan tetapi keluaga ini terpaksa mengeluarkan pengeluaran

tambahan untuk membayar pinjaman wang pada bank untuk memiliki rumah tersebut.

Dan keluarga tersebut terpaksa menggunakan wang yang sepatutnya digunakan untuk

memenuhi keperluan keluarga sehari-hari, seperti makanan dan juga keperluan akan

perawatan kesihatan untuk digunakan sebagai tambahan bagi membayar pinjaman pada

bank.

Berdasarkan gambaran yang diberikan oleh Jhon tersebut maka dapat

disimpulkan bahawa perumahan yang baik bukan saja perumahan yang baik dari aspek

fizikal sahaja, melainkankan perumahan tersebut juga tidaklah membebani pengeluaran

penghuninya. Sudah tentu pada masa ini kita tidak lagi mengharapkan konsep slum dan

self help menjadi suatu alternatif, dikarenakan kita mengharapakan campur tangan

kerajaan terhadap penyediaan perumahan mampu menyediakan perumahan yang baik

dari segi kualiti maupun dari segi kuantiti, akan tetapi apakah perumahan tersebut

sudah mampu untuk dimiliki oleh masyarakat pada negara tersebut?. Untuk menetukan

perumahan yang Affordable, maka kerajaan haruslah melihat kondisi ekonomi

masyarakatnya, dan sepatunya menentukan harga yang layak bagi masyarakat dalam

pembelian perumahan, dimana maksima pengeluaran yang boleh dikeluarkan

perbulannya tidak melebihi dari 30 peratus dari pendapatan mereka.

Terkadang kerajaan melupakan pentingnya non-profit corporation yang

bergerak dalam pembinaan affordable housing, pihak kerajaan hanya memikirkan

perlunya syarikat-syaikat swasta yang akan memberikan impak positif terhadap

pertumbuhan ekonomi, kerajaan sering tidak peduli kepada syarikat non-profit oriented

yang bergerak dalam bidang affordable housing, terkadang juga kerajaan hanya

menyokong syarikat-syarikat besar sahaja dari pada syarikat kecil yang terbukti lebih

adaptive terhadap permintaan dan keperluan masyarakat tempatan (Cooper, 1990).

Permasalahan ini sering terjadi pada negara-negara berkembang, dimana kerajaan

8

terkadang hanya mementingkan syarikat dengan nilai modal besar dan jumlah

pelaburan yang dilakukan, akan tetapi kerajaan-kerajaan tersebut lupa akan “sosial

obligation” yang sepatunya mereka penuhi terhadap masyarakatnya, terutama yang

berhubungan dengan “Basic Needs” yaitu sektor perumahan.

Isu-isu terkini pada penyedian perumahan yang affordable ialah harga rumah

yang meningkat tinggi, sistim pinjaman yang tidak berpihak pada kaum yang tidak

mampu, dan juga kualiti rumah yang buruk. Berbagai permasalahan lain juga menjadi

isu-isu yang tidak kalah menariknya, untuk itu disini saya mencoba mengungkapkan

beberapa isu yang sering terjadi baik pada negara-negara yang sedang membangun

maupun negara-negara yang sudah maju, sehingga diperolehi suatu gambaran akan

permasalah tersebut dan penyelesaiannya.

Permesalahan pinaaman kewangan juga menjadi suatu permasalahan bagi para

pembeli perumahan, dimana terkadang faedah dari pinjaman pembelian perumahan

masihlah terlalu tinggi bagi pemilik perumahan. Sebagai salah satu contoh ialah pada

perumahan moden dengan konsep melayu di kawasan Kedah, dimana harga dasar

perumahan hanyalah 42.000 RM sahaja, akan tetapi dengan masa pembayaran yang

lebih dari 15 tahun maka total pembayaran yang harus dibayar masyarakat hampir

mencapai 90.000 RM. Hal ini sangatlah memberatkan dan sangat tidak masuk akal,

dimana harga faedah sahaja telah mencapai 100 peratus dari harga dasar penjualan

rumah

Dalam penyediaan perumahan didapati beberapa sektor kewangan yang

berperan, baik secara langsung maupun secara tidak langsung. Fihak-fihak formal yang

berhak memerikan pinjaman ialah seperti commercial bank dan insurance company,

dan juga sektor informal seperti land lord, self funding/saving dan money lenders. Pada

kedua sistim tersebut terdapat keuntungan dan kerugian bagi masyarakat yang

menggunakannya, berikut ini akan dijelasakan keuntungan dan kerugian dari kedua

sektor tersebut:

9

a. Sektor Formal: Sektor ini biasanya diisi oleh commercial bank dan finance.

Sektor bank memainkan peran yang amat penting dalam pemberian pinjaman

perumahan, begitu juga dengan sektor finance, dari satu segi hal ini memiliki

keunggulan dimana fihak bank dan finance memiliki modal yang cukup besar

untuk memberikan pinjaman kewangan, namun yang menjadi permasalahan

disini ialah nilai faedah, dimana terkadang walaupun mereka menyatakan

bahawa nilai faedah ringan akan tetapi jika dibandingakan dengan masa/tempo

pembayaran yang terlalu lama maka kos yang akan dibayar akan memberikan

beban bagi pemilik rumah, selain itu terkadang faedah yang ditetapkan oleh

sector formal terlalu tinggi bagi masyarakat. Keunggulan sistim ini ialah

mayarakat memiliki kejelasan status secara hukum mengenai pinjaman

kewangan nya, sehinga permasalahan keterlambatan pembayaran, ketidak

mampuan membayar dan permasalahan lainnya dapat diselesaikan secara

hukum.

b. Sektor informal meliputi sektor seperti private funding, land lord dan money

lender. Jika kita berbicara mengenai konsep self helped maka konsep ini

merupakan konsep yang sering digunakan, akan tetapi keselamatan para

peminjam pun sering tidak terjamin, manakala mereka memijam wang pada

peminjam wang tak berlesen tersebut, hal ini akan memberikan impak yang

tidak baik bagi masyarakat tersebut. Akan tetapi terkadang calon pemilik rumah

meminam wang kepada teman dan saudara mereka dengan faedah sebesar 0%

yang sudah tentu memberikan keuntungan bagi para peminjam.

Berdasarkan kedua sektor tersebut disini saya mencadangakan pentingnya

insentif dari kerajaan kepada penyediaan perumahan, selain itu juga sangat mustahak

diberlakukan suatu sistim pinjaman khas kepada para calon pembeli perumahan sosial

(low cost dan medium cost) dimana nilai faedah menggunakan konsep “very flat

interest” yang tidak memberatkan masyarakat. Selain itu konsep peminjaman dengan

konsep Islam dalam konteks Bank Syariah juga dapat diberlakukan, dimana

10

diharapakan dengan nilai-nilai Islam konsep Riba dalam faedah bank yang terbuki

membebani masyarakat dapat diringankan ataupun dihilangkan dan digantikan dengan

konsep pembagian keuntungan, untuk itu kita perlu menyokong pemberian pinjaman

untuk kepemilikan perumahan oleh sektor ini. Selain itu juga dapat diberlakukan

konsep Cooperative Bank, di negara India Cooperative Bank terbuki mampu menjadi

penegah dan solusi terbaik dari sisitim formal dan informal, dengan sisitim ini

diharapkan masyarakat mampu memiliki rumah tanpa terbebani dengan faedah yang

tinggi.

C. Sistim Penyediaan Perumahan.

Perkembangan pembangunan perumahan dimulai sejak 1976 sampai dengan

1992. Gambaran tersebut didapati dari pertemuan negara-negara yang membahas

mengenai perkembangan perumahan beserta masalah-masalah yang dihadapi di

dalamnya. Pertemuan ini diadakan oleh PBB melalui suatu kelembagaan dunia iaitu

UNCHS (United Nations Commision for Human Settlements). Pada akhirnya

petemuan antara negara-negara dunia melahirkan suatu strategi yaitu “Strategi Global

Perumahan Menjelang tahun 2000” (The Global Strategy for Shelter to the year 2000).

Dimana strategi ini mengantur prinsip rumah yang cukup untuk semua orang melalui

sistem pengagihan rumah yang sesuai dengan keperluan pada suatu saat dan tempat

tertentu. Rumah yang diinginkan adalah rumah yang nyaman, cukup ruang dan aman,

penerangan dan ventilasi yang baik, dan memiliki harga yang terjangkau. Bahkan ada

peningkatan pelan dari 12 m2/orang menjadi 14 m2/orang.

Perlunya suatu indikator tentang luasan individu terhadap pengguna ruang

merupakan keperluan dasar, dimana setiap manusia memerlukan ruangan yang cukup

untuk hidup. Kes-kes kurangnya luasan rumah dapat berakibat buruk kepada

penghuninya, seperti peningkatan kenakalan remaja lelaki yang berlebihan, hal ini

diakibatkan karena mereka tidak memiliki luasan privat dan tempat untuk bersosialisasi

di dalam rumah yang diakibatkan oleh kecilnya ukuran rumah tersebut. Selain itu kes-

11

kes sumbang maharam pun menjadi semakin sering kita dengar, hal ini juga lebih

disebabkan oleh “lack of space” dalam perumahan-perumahan sosial. Berbicara

mengenai rumah sosial bukanlah berbicara mengenai kuantiti sahaja, melainkan lebih

komlpeks, baik itu berupa affordabilty, kualiti, luasan rumah dan juga fasiliti-fasiliti

dalam kawasan perumahan tersebut.

Pengagihan perumahan sebagai salah satu upaya memenuhi keperluan dasar

manusia serta mempunyai nilai sosial dan ekonomi yang tinggi sangat memerlukan

dana yang besar. Terhadnya dana kerajaan dan sukarnya memobilisasi tabungan

masyarakat untuk perumahan mengakibatkan penyediaan perumahan lebih banyak

bertumpu pada kemampuan dan kemandirian masyarakat, khasnya bagi golongan

masyarakat berpenghasilan rendah. Pembangunan perumahan yang bertumpu pada

kemandirian masyarakat harus melihat penghuni sebagai subjek dan bukan sebagai

objek yang harus menerima. Prinsip dasar yang digunakan ini adalah pendorong,

pemitraan dan partisipatif (Community Participation Planning)

Ada tiga penyebab mengapa strategi global sangat diperlukan, pertama tidak

ada negara yang akan mampu menangani sepenuhnya masaalah perumahan dan semua

negara harus bertekad untuk memenuhi keperluan rumah di negaranya. Kedua,

kerjasama antara negara-negara sangat diperlukan dalam bertukar pengalaman di

bidang pembangunan perumahan. Ketiga, strategi global perumahan tahun 2000 perlu

disokong oleh berbagai upaya pembangunan perumahan di tiap negara, disesuaikan

dengan kondisi negara bersangkutan.

Berbagai maklumat diharapkan dapat memberi masukan dalam penyempurnaan

GSS (Global Strategy for Shelter) dan juga dalam menuju kebijaksanaan pembangunan

perumahan di Malaysia pada tahun 2020. Salah satu strategi GSS yaitu enabling

aprroach (pendekatan pemberdayaan). Strategi ini memperhatikan kepentingan

nasional dan internasional, melakukan pendekatan sumber daya alam dengan

memobilisasi sumber-sumber kerajaan dan non-kerajaan dalam pengagihan rumah dan

pelayanan masyarakat.

12

Pada kerajaan Malaysia terdapat beberapa aktor penting dalam proses

penyediaan perumahan, aktor-aktor tersebut ialah sektor formal, dimana didalamnya

terdapat fikak kerajaan dan fihak swasta. Dan juga terdapat sisitim informal seperti

perumahan stinggan dan juga perumahan pada kawasan desa.

1. Public Sector

Negara telah mengambil peranan penting dalam penyediaan perumahan. Hal ini

dimulai dengan konsep demokrasi pada tahun 1961 dalam sistem kepemilikan

rumah. Fihak kerajaan memfokuskan diri dalam menyediakan rumah yang

affordable dan low cost housing, sementara fihak syarikat swasta menyediakan

perumahan-perumahan dengan jenis lainnya. Dalam perkembangan lanjutan,

permintaan low cost housing dan perumahan yang affordable semakin meningkat,

hal ini diakibatkan oleh urbanisasi ke kawasan Bandar. Hal tersebut telah

menyebabkan berkurangnya kemampuan kerajaan dan pihak berkuasa tempatan

dalam menyediakan perumahan. Peningkatan permintaan tersebut tidaklah

Pembangunan Perumahanan

Sektor Formal Sektor informal

Kerajaan Swasta Hibrida Masyarakat

Tugas: - Fasiliti - Pengawal - Negosiator

Tugas: - Berperan aktif

memberikan masukan mengenai keperluan, kemampuan dan lain-lain

13

diimbangi dengan penyediaan perumahan yang mencukupi, sehingga kerajaan

sebagai pihak berkuasa yang seharusnya bertanggung jawab dalam penyediaan

Public Housing tersebut terpaksa membiarkan para syarikat swasta untuk campur

tangan. Campur tangan diberlakukan dengan polisi pembinaan 30 peratus terhadap

perumahan low cost kepada setiap pembinaan projek-projek perumahan. Dari satu

sisi memang hal ini menguntungkan kerajan, akan tetapi dari satu sisi lainnya

pemberian cross subsidy ini telah mengakibatkan ketidak stabilan harga rumah,

sehingga harga rumah pun menjadi tidak terkawal.

2. Other Public Agencies

Public Development Agencies seperti Urban Development Authority (UDA) dan

State Economic Development Corporation ialah pihak-pihak yang dibentuk oleh

pihak berkuasa tempatan untuk membina perumahan massal, khasnya bagi

penghuni berpenghasilan rendah. Selain membina mereka juga melakukan subsidi

kepada pembinaan projek-projek perumahan sosial tersebut.

3. Private Sector

Peranan fihak swasta saat ini menjadi sangat besar dalam penyediaan perumahan,

pada awal tahun 70 fihak swata hanya menyediakan perumahan medium dan high

cost, namun saat ini kerajaan mengharuskan fihak swasta untuk memberikan

sumbangan melalui pembinaan perumahan sosial, dengan anggapan membantu

fihak kerajaan dalam penyediaan perumahan tersebut.

Pada umumya pada negera-negara berkembang terdapat beberapa aktor penting dalam

penyediaan perumahan sosial, berdasarkan hasil surey UNCHS (United Nation

Commisions for Human Settlement)

14

1. Housing agencies in public and private sectors

a. Central Government Agencies, badan ini betujuan untuk menyediakan

perumahan yang termampu bagi pegawai dan kaki tangan kerajaan sahaja.

b. Agencies at the State Level, badan ini melakukan survey terhadap keperluan

perumahan dalam suatu kawasan, dan kemudian mencadangkan pembangunan

perumahan sosial pada daerah mereka.

c. City Level Public Agencies, badan ini biasanya campur tangan terhadap

penyediaan perumahan di kawasan Bandar, dimana ketersediaan tapak dan

harga tanah yang mahal menjadi isu isu yang menarik. Melalui badan ini maka

akan dilakukan proses “Enabling Approach”dan pendekatan lainnya yang akan

membantu fihak-fihak yang berpendapatan rendah untuk memiliki rumah.

d. Primary Cooperative Societies merupakan suatu pertubuhan yang bermatlamat

untuk melakukan pembinaan rumah bagi para anggotanya dengan harga

serendah mungkin, dan bersifat non-profit oriented.

e. Private Developers and Builders merupakan syarikat yang lebih bertujuan

untuk mengedepankan keuntungan, mereka merupakan fihak pemaju yang

membina projek yang biasanya memiliki nilai modal menengah atau besar.

f. Individual/Household merupakan masyarakat yang membina rumah mereka

dengan konsep self helped.

2. Construction agencies in public and private sectors

Mereka merupakan syarikat atau perorangan yang bekerja dalam proses

penyediaan perumahan, mereka biasanya disebut sebagai sub-contraktor,

contraktor dan buildiers.

15

3. Non Govermental Orgnization

Ialah fihak fihak yang bergerak tanpa tujuan keuntungan dalam penyediaan

perumahan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah.

Untuk menyelesaikan permasalahan perumahan di Malaysia dan menjadikan

Malaysia sebagai negara maju dalam permasalahan penyediaan perumahan diperlukan

kerjasama antara semua fihak, dan permasalahan tersebut tidaklah dapat diselesaikan

dengan mudah, disini saya mencadangkan pentingnya fihak-fihak NGO dalam proses

penyediaan perumahan, campur tangan fihak-fihak NGO dapat berupa dalam berbagai

bentuk, diantaranya ialah sebagai kawalan terhadap pembinaan perumahan yang tidak

berfihak kepada masayakat, selain itu juga befungsi sebagai pemberi pinjaman dengan

faedah kecil kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Disini saya

mencadangkan perlunya mengaktifkan lebih banyak aktor-aktor dalam proses

penyediaan perumahan sosial, sehingga monopoli yang dilakukan oleh syarikat swasta

dapat diimbangi dengan keberadaan fihak-fihak yang lebih mengutamakan kepentingan

masyarakat.

Selain itu saya juga mencadangkan perlunya keterlibatan aktif NGO Islam yang

bertujuan untuk menyediakan perumahan termampu kepada mayarakat Melayu

Malaysia. Fihak-fihak keagamaan haruslah berperan aktif, hal ini dikarenakan

keperluan dan pengagihan perumahan yang baik akan meningkatkkan kualiti ummat.

Sebagai salah satu cotoh dimana pertubuhan kristian di USA begtu aktif dalam campur

tangan terhada penyediaan perumahan bagi umat kristian.

D. Permasalahan

Permasalahan yang terjadi dalam sistem penyediaan perumahan sosial di

Malaysia disebabkan oleh campur tangan swasta kedalam penyediaan perumahan

secara berlebihan, sehingga mereka memiliki kekuasaan yang berlebihan untuk

menentukan harga rumah tersebut, dan terkadang harga rumah tersebut melampaui

16

kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah untuk dapat memiliki rumah.

Permasalahan lainnya ialah kecekapan kerajaan dan fihak swasta dalam menyediakan

perumahan, saat ini kerajaan dan fihak swasta tidak dapat memenuhi target yang

ditentukan dalam penyediaan perumahan sosial tersebut. Hal ini mengakibatkan fihak

kerajaan dan fihak swasta kehilangan sosial obligation kepada masyarakat yang

berpenghasilan rendah tersebut.

Permasalahan pada rumah yang affordable selalu berada dalam permasalahan

harga rumah tersebut, dimana kerajaan terkadang sebagai pembuat polisi lupa bahawa

harga yang ditetuakan oleh mereka terhadap perumahan tersebut tidak mampu dimiliki

oleh masyarakat yang memerlukannya, permasalahan kedua ialah sistim kepemilikan

perumahan yang terkadang memungkinkan orang yang sudah memiliki rumah dengan

kriteria affordable untuk membeli rumah lainnya, dan permasalahan lainya ialah

dimana perumahan yang affordable tersebut digunakan sebagai objek pelaburan oleh

orang-orang yang memiliki modal, dengan harapan mendapatkan keuntungan yang

berganda. Perumahan yang affordable sepatutnya dibina dan dimiliki oleh orang yang

memerlukannya, namun definisi “memerlukan” saat ini sudah tidak begitu jelas, maka

diperlukan standard dan indikator untuk menetukan masyarakat tersebut memerlukan

perumahan yang affordable. (Brenan, 1993)

Tekanan kepada masyarakat dalam memiliki perumahan yang affordable

biasanya dipengaruhi oleh dua faktor, yang pertama ialah meningkatnya harga rumah

tesebut, manakala first-time buyer’s tidak memiliki cukup wang dan simpanan sesuai

dengan peningkatan harga rumah, permasalahan kedua ialah dimana faedah bank untuk

pinjaman bagi pembelian rumah menjadi semakin tinggi, dengan kata lain calon

pemilik rumah dipaksa untuk membayar harga rumah yang tinggi dan juga diikuti oleh

faedah bank yang tinggi. (Williams, 2004) Terbuki bahawa tingkat faedah yang rendah

yang ditetapkan oleh bank akan mempengaruhi purchasing power masyarakat, semakin

kecil faedah bank untuk pinjaman perumahan maka semakin besarlah kemampuan dan

minat masyarakat untuk memiliki rumah tersebut.

17

Permasalahan lainnya ialah dimana biasanya pihak berkuasa tempatan

melakukan negoisasi degan pemaju terhadap perumahan yang affordable, yang ternyata

tidak affordable dari segi harga rumah (Brenan, 1993). Hal tersebut juga dipengaruhi

oleh fihak bank dan finance yang terkadang terlalu kaku dalam pemberian pinjaman

perumahan, dimana terkadang pinjaman yang diberikan harus diselesaikan dalam

tempo beberapa tahun, akan tetapi jumlah yang harus dibayar oleh masyarakat tersebut

tetaplah terlalu tinggi bagi mereka.

Permasalahan pada penyedian affordable housing juga dipengaruhi oleh

pertumbuhan penduduk, sehingga permintaan akan perumahan semakin tinggi, dan

akhirnya menciptakan harga rumah yang tinggi. Hal itu juga biasanya diikuti dengan

ketidakmampuan masyarakat untuk memiliki rumah tersebut (Henry, 1997). Pada

dasarnya rumah juga bisa disebut sebagai komoditi, dimana ianya sangat dipengaruhi

oleh bekalan dan penyediaan (demand and supply), secara sederhana jika bekalan

perumahan tersedia dengan cukup banyak maka haga dari perumahan akan memiliki

stabiliti dan dapat dibeli oleh masyarakat. Akan tetapi jika jumlah penduduk melebihi

rumah yang mampu disediakan oleh kerajaan dan pemaju maka harga rumah akan

meningkat dengan laju. Untuk menyelesaikan permasalahan ini maka kerajaan dituntut

untuk menyediakan perumahan secara intensif untuk mengimbangi pertumbuhan

penduduk, atau pun mengawal jumlah pertumbuhan penduduk dan mengawal

urbanisasi.

Tanpa adanya peningkatan bekalan dalam penyediaan perumahan yang

affordable, maka akan terjadi peningkatan harga rumah yang signifikan, untuk itu

bekalan perumahan merupakan faktor terpenting dalam mengawal peningkatan harga

rumah tersebut. (Williams, 2004). Akan tetapi jumlah penyediaan perumahan sahaja

tidaklah cukup, diperlukan polisi-polisi yang berpihak kepada masyarakat sebagi kaum

yang lemah, kerajaan harus merasakan kondisi dan kemampuan masyarakat untuk

memiliki rumah, saya cadangkan agar kerajaan lebih detail dalam memahami

permasalahan ini dengan mencadangkan konsep-konsep decentralized, dimana harga

18

rumah dalam suatu local authority sangatlah ditentukan oleh pendapatan perkapita

masyarakat di dalam kawasan itu, sehingga dapat diperolehi unjuran akan kemampuan

masyarakat untuk memiliki sebuah rumah..

Jhon F.C Turner menuduh para pemaju ialah para aktor yang menyebabkan

meningkatnya harga perumahan yang harus ditanggung oleh masyarakat, dia

menyatakan bahawa arkitek, engineer dan berbagai pekerjaan professional lainnya

yang bekerja dibawah pemaju merupakan kaum “White Collar” yang kos nya dibebani

kepada masyarakat. Harus diakui memang harga professional yang dibayar oleh

pemaju kepada kaum professional tidaklah murah, dan sudah tentu akan mempengaruhi

harga rumah, untuk menyelesaikan permasalahan ini maka kerajaan dapat melakukan

standarisasi terhadap pelan-pelan perumahan yang affordable, ataupun keajaan melalui

non-profit corporation menghasilkan pelan yang dapat menjadi guidelines dengan

beberapa alternative reka bentuk, sehingga harga yang dikeluarkan untuk menyewa

perunding dapat dikurangkan pada penyedian perumahan sosial.

Banyak pemaju mengatakan bahawa sangat susah untuk menciptakan

perumahan yang affordable bagi masyarakat, dimana harga bahan bangunan

membumbung tinggi dan kos pekerja pun semaikin meningkat. Hal ini merupakan

cabaran kepada para pemaju untuk lebih mengembangkan kepakaran mereka akan

teknologi dan bahan bangunan yang kuat dan murah, serta juga merangsang pemaju

untuk menggunakan teknologi terkini seperti teknologi Industrialized Building System,

dimana kos kerja dapat di minimakan dan masa pembinaan bangunan dapat di lajukan,

sehingga kos pembinaan akan semakin berkurang.

Gambaran perumahan yang affordable dan public housing sering diidentikkan

dengan perumahan yang memiliki kualiti rendah dan juga perumahan yang diabaikan

oleh pihak pegurusannya, dan terkadagn masyarakat di sekitar perumahan yang

affordable tersebut merasa malu dan tidak selesa tehadap perumahan tersebut, mereka

tidak meyadari bahawa perumahan yang affordable tersebut merupakan asset yang

sebenarnya bagi masyarakat (Henessy, 2004), permasalah kualiti dan sisitim

19

perkhidmatan telah menjadi isu-isu terkini, dimana affordable housing hanya dibina

dengan kualiti yag rendah dan bahan bangunan yang tidak berkualiti, sehingga

menimbulkan banyak permasalahan. Permasalahan ini menuntut pihak berkuasa

menentukan standard dan kualiti yang harus dipenuhi oleh pemaju dalam pembinaan

rumah yang affordable tersebut. Sisitim perkhidmatan juga haruslah menjadi perhatian

serius, dimana terapat banyak leaking dan building defect pada bangunan-bangunan

tersebut. Pihak pengurusan pun haruslah bertanggung jawab terhadap perawatan

bangunan tersebut, dan tidak membebani para penghuni dengan kos tambahan dalam

perbaikan bangunan. Hal ini menjadi isu yang menarik untuk dibahas, dimana mungkin

rumah dapat dimiliki dengan harga yang rendah, akan tetapi penghuni dibebankan

kepada kos maintenance yang besar, dikarenakan kurangnya kualiti dan pengurusan

serta perawatan bangunan tersebut.

Fasiliti pada perumahan sosial juga sering kali mnjadi isu yang tidak boleh

diabaikan, dimana terkadang fihak pemaju hanya membina rumah dari segi fizikal

sahaja tanpa memikirkan pentingnya fasiliti-fasiliti lainnya. Fasiliti tersebut dapat

berupa fasiliti peribadatan (masjid), perniagaan (corner shops) dan juga fasiliti seperti

open space dan local park/laygroud bagi kanak-kanak. Isu ini menjadi semakin penting

dimana masyarakat tidak hanya memerlukan rumah sebagai tempat tinggal, melainkan

memerlukan rumah sebagai tempat melanjutkan kehidupannya. Sering kali fasiliti-

fasiliti tersebut diabaikan oleh pihak berkuasa, dan pihak pemaju dapat memperolehi

kelulusan pada fihak kerajaan, salah satu kes yang menarik ialah pada perumahan

medim cost yang terletak di kawasan sungai dua, yaitu Apartement Pekaka, Dimana

fasiliti bermain yang sepatutnya disediakan dalam bentuk playground diabaikan oleh

pihak pemaju, dan mengakibatkan kanak-kanak kekurangan tempat untuk bermain dan

memiliki kehidupan sosial. Rumah yang baik bukanlah rumah yang hanya baik dari

segi fizikal, walupun rumah tersebut merupakan rumah dalam bentuk sosial obligation,

akan tetapi fasiliti juga meruapakn salah satu “basic needs” bagi para penghuninya.

20

E. Kajian Kes

Penyelesaian permasalahan affordable housing dapat diselesaikan oleh campur

tangan kerajaan, atau juga melalu non-profit organization yang berusaha untuk

menciptakan perumahan yang mampu dimiliki oleh masyarakat. Kerajaan sebagai

penguat kuasa haruslah membuat polisi-polisi yang lebih berpihak kepada masyarakat,

dari pada berpihak kepada syarikat-syaikat swasta yang hanya mementingkan

keuntungan sahaja, tanpa memikirkan beban yang harus ditanggung oleh masyarakat

akibat perbuatannya. Selain itu kerajaan juga harus menyokong sistim public rental

housing bagi masyarakat yang benar-benar belum mampu memiliki rumah, sehingga

masyarakat yang belum mampu memiliki rumah dapat tinggal dan meningkatkan

kualiti ekonomi mereka sebelum mereka berencana memiliki rumah. Penyelesaian

permasalahan rumah dengan kriteria affordable terbukti mampu menyelesaikan banyak

permasalahan, baik permasalahan sosial dan juga permasalahan kemiskinan pada

Bandar (Henry, 1997).

Kesihatan ekonomi dalam suatu kawasan/kerajaan sangatlah ditentukan oleh

pembinaan-pembinan perumahan yang affordable (Newberg, 2001) sangat mengejukan

bahawa perumahan yang affordable sangat menentukan kualiti ekonomi suatu negara.

Projek yang affordable mempengaruhi kemapuan beli masyarakat (purchasing power),

sudah tentu suatu benda yang terjangkau dengan pendapatan akan mudah laku di

pasaran, penjualan projek yang affordable akan meningkatkan money circulation pada

sektor industri pembinaan, sehingga sektor industri perumahan akan terus berkembang

dan memberikan sumbangan kepada ekonomi negara.

Untuk mengetahui sisitim penyediaan perumahan dibeberapa negara maka

dibawah ini akan dijelaskan secara ringkas mengenai aktor-aktor yang terlibat dalam

penyediaan perumahan sosial di beberapa negara.

1. Di negara Mexico jumlah pinjaman untuk perumahan low cost meningkat

dengan sangat tinggi. Pinjaman tersebut ditujukan kepada kaum miskin dan

21

kaum berpenghaslan rendah, baik penyediaan bangunan, tapak dan

perkhidmatan. Hampir keseluruhan pembinaan perumahan ditujukan untuk

dimiliki secara perorangan, manakala public rental housing ditepikan, karena

dianggap tidak memberikan keuntungan, dan fihak bank dan finance tidak

memberikan pinjaman kewangan bagi pembinaan public rental housing

tersebut.

2. Pembangunan perumahan dan permukiman di Cina dilakukan untuk mencegah

urbanisasi, kerajaan Cina menerapkan registrasi penduduk pedesaan dan

penduduk bandar. Agar penduduk tetap selesa tinggal di desa, diterapkan

program penciptaan kesempatan kerja bukan pertanian. Kerajaan Cina memberi

prioriti pembangunan rumah pangsa puri karena keterbatasan tanah yang tidak

sesuai dengan jumlah penduduk. Sekilas dari pembangunan perumahan di Cina

iaitu upaya pembangunan perumahan perlu dilakukan dengan Kerajaan, pihak

berkuasa tempatan, Syarikat milik Kerajaan, Swasta dan perorangan dalam

skala besar agar memudahkan pengawalan. Pemilihan lokasi perumahan harus

tepat, berdekatan dengan tempat kerja dan merupakan bagian dari metropolitan

atau bandar baru dengan susun atur yang baik.

3. Pembangunan perumahan di Jepang dilakukan oleh kerajaan, kerajaan tempatan

dan swasta, antara lain ialah penyediaan infrastruktur dan peningkatan kualiti

perumahan di daerah padat, menyediakan pinjaman dan melakukan promosi

serta dikembangkan teknologi pembinaan bagi pembangunan perumahan.

Selain itu juga dilakukan program konsolidasi tanah di Bandar (Land

Consolidation) yaitu penataan dan pengaturan kembali tanah dan perumahan

agar lebih sihat, selesa dan teratur untuk berbagai keperluan.

Berdasarkan kepada tiga negara diatas dapat disimpulkan bahawa perlunya

penyediaan perumahan yang dapat disewa oleh masyarakat. Penyedian Public Rental

Housing telah menjadi hal yang umum pada negara-negara maju seperti di New

Zealand, Belanda dan UK, dimana fihak kerajaan sangat memperhatikan tingkat

22

kemampuan masyarakat untuk memiliki rumah, selain itu juga perlu pendekatan

pembangunan negara dengan konsep-konsep decentralized untuk menurunkan tingkat

urbanisasi ke kawasan Bandar, saat ini hampir 60 peratus penduduk di dunia tinggal di

kawasan Bandar, hal ini tentu akan meningkatkan beban kerajaan untuk menyediakan

perumahan, fasiliti dan infrastruktur, sementara harga tanah di kawasan Bandar

semakin lama menjadi semakin mahal. Untuk itu diperlukan pembinaan Bandar baru

dengan konsep sattelite atupun konsep self contained yang bertujuan untuk

mengalihkan beban urbanisasi ke kawasan-kawasan baru lainnya yang memiliki harga

tanah yang murah. Selain itu faktor-faktor seperti kedekatan lokasi perumahan

ketempat kerjapun menjadi perhatian yang tidak terlupakan, karena hal tersebut

berhubungan denan pengeluaran masyarakat yang digunakan untuk transportasi.

Banyak konsep konsep yang dapat dipelajari oleh kita, baik dari kejayaan

bangsa lain dalam menyediakan perumahan, maupun dari kegagalan bangsa-bangsa

tersebut, seperti kegagalan Indonesia dan Mexico. Utuk itu diperlukan kajian lanjutan

mengenai konsep yang pelu dilakukan oleh kerajaan Malaysia, dan konsep tersebut

haruslah sesuai denga kondisi masyarakat Malaysia sebagai penggunanya.

F. Penyelesaian

Untuk melakukan pembinaa perumahan sosial sebaiknya cara yang dilakukan

ialah melalui pendekatan objektif terhadap kawasan-kawasan tertentu, sebagi contoh

dapat dilakukan survey terhadap keperluan rumah sosial dalam suatu kawasan,

sehingga dapat ditentukan berapa peratus masyarakat yang dikategorikan kepada orang

yang memerlukan perumahan dengan biaya rendah tersebut. Kemudian juga dapat

dilakukan analisa akan kecenderunan masyarakat untuk memiliki rumah. Selain itu

juga dapat dicadangkan bentuk public rental housing yang dapat mengurangkan

pengeluaran mayarakat tersebut, dikarenakan harga yang ditentukan oleh private land

lord sering sangatlah mahal. Dengan membina public rental housing tersebut diharapan

harga rumah dapat ditekan serendah mungkin.

23

Disini saya mencadangkan pentingnya peranan Non Govermental Organization

dalam membantu penyediaan perumaan sosial, dimana mereka dapat berperan aktif

dalam menarik dana-dana international (International Funding) yang akan dicadangkan

untuk pembinaan perumahan sosial. Peranan syarikat non-profit oriented pun perlu

dicadangkan, dimana mereka akan berupaya menyediakan perumahan tanpa

memikirkan keuntungan yang berlebihan seperti syarikat swasta lainnya. Pada

perumahan di daerah pedesaan dapat dilakuka konsep “Core House” yang merupakan

campuran antara konsep self-helped dan konsep centralized, dimana kerajaan hanya

menyediakan rumah induk, dan pemilik akan mengembangkan peruamahan sesuai

dengan keperluannya. Hal ini dirasa sangat cekap, dikarenakan akan mengurangi

pengeluaran masyarakat di pedesaan.

Rumah bukan sahaja berfungsi sebagi tempat dimana masyarakat dapat

melangsungakan kehidupan biologinya sahaja, namun pada rumahlah karekter

penguninya dapat dibentuk. Dengan rumah yang baik, luasan yang cukup, maka

diharapkan seluruh keluarga memiliki tempat untuk berinteraksi dan ibu bapa memiliki

tempat untuk membimbing anak-anaknya dengan penuh kasih sayang. Dengan

penyediaan perumahan social yang baik dan tidak memberatkan ekonomi pemiliknya

maka kerajaan melakukan suatu usaha untuk mencegah kemiskinan masyarakatnya,

sehingga kesejahteraan negara dan masyarakat yang dicita-citakan dapat dicapai.

Dalam penyelesaan permasalahan perumahan yang affordable tidaklah terdapat

“Silver Bullet” sebagai penyelesaian masalah, untuk itu dicadangkan beberapa elmen

yang saling terkait, diantaranya ialah, private public partnership, polisi yang

mengharuskan pembinaan perumahan yang affordable dalam setiap pembangunan,

sokongan masyarakat dalam pembinaan projek-projek yang affordable, subsidi kepada

pemaju, pelan yang berkualiti dan juga projek yang boleh dibeli oleh berbagai jenis

masyarakat dari berbagai jenis pendapatan dan juga projek perumahan dengan konsep

bercampur (Newberg, 2001)

24

Solusi yang ditawarkan dala tahap perancangan affordable housing ialah

pemberlakuan konsep High Desity dan Mixed Development, dimana dengan konsep ini

diharapkan harga rumah dapat ditekan dengan pembinaan bangunan-bangunan high

rise dengan kepadatan tinggi, dan permasalahn harga tanah yang mahal akan dapat

diselesaian dengan konsep strata title ini. Sementara konsep zon yang menghadkan

pembinaan rumah dalam zon-zon tertentu perlu di ubah suai dengan konsep-konsep

mixed development.

Campur tangan kerajaan secara intensif juga akan memenuhi keperluan akan

affordable bagi masyarakatnya, sehingga seluruh lapisan masyarakat dapat menikmati

keperluan dasar tersebut. Salah satu pendekatan yang boleh dilakukan oleh kerajaan ini

ialah meningkatkan produksi dari sektor public housing, dimana mayarakat dapat

memiliki rumah dengan kualiti yang baik dan rumah tesebut tidaklah memebani

pengeluaran masyarakat secara berlebihan.

Untuk dapat menciptakan perumahan yang affordable, maka salah satu cara

yang dapat dilakukan melakukan strategic planning pada pembinaan rumah tersebut,

dari pada hanya mengikuti keinginan pasar (Brenan, 1993) salah satu pendekatan yang

boleh dilakukan dengan melakukan “housing need indicator” sehingga dapat

ditentukan kawasan-kawasan yang benar benar memerlukan perumahan dengan kriteria

affordable, sehingga dapat dilakukan pembinaan secara intensif pada kawasan tersebut.

Salah satu permasalahan untuk meningkatkan jumlah perumahan sosial ialah

permasalahan cukai, dengan mengurangi beban cukai pada pemaju-pemaju swasta yang

membina perumahan sosial maka jumlah pelaburan pada perumahan tersebut akan

meningkat, dan dengan pengurangan cukai maka harga rumah dapat dikurangkan.

(Brenan, 1993) pengurangan cukai kepada para pemaju juga menjadi salah satu

penyokong untuk melakukan pembinaa projek-projek sosial, dimana dengan

mengurangi cukai maka beban pemaju terhadap kos binaan semakin rendah, dan

pembinaan perumahan sosial akan lebih meningkat persediaannya.

25

Masyarakat harus menempatkan diri mereka sebagai stake holder dalam setiap

polisi dan pembinaan yang dilakukan oleh kerajaan, salah satunya membentuk

organisasi yang membela keperluan akan projek perumahan sosial, dengan konsep

community participation planning ini masyarakat dapat melakukan public hearing

dengan kerajaan tempatan dan para pemaju, sehingga diharapkan projek-projek yang

dibina dapat sesuai dengan purchasing power masyarakat. Selain itu masyarakat

melalui Non Govermental Organization tersebut juga dapat melakuka class action bila

terjadi penyimpangan terhadap pembinaan projek-projek yang diperlukan oleh mereka.

Sisitim birokrsi kerajaan terkadang juga menjadi penghambat bagi penyediaan

perumahan sosial, dimana terkadang untuk mendapatkan kelulusan bangunan (CF)

syaikat-syarikat memerlukan masa yang terlalu lama, dan harus terlebih dahulu

memperolehi kelulusan dari 13 pejabat terkait. Hal ini memberikan impak yang kurang

baik bagi masyarakat yang telah terlebih dahulu membayar untuk memiliki rumah

mereka, disini saya mencadangkan perlunya penyediaan suatu badan khas yang

didalamnya terdapat ahli-ahli dari setiap jabatan yang bertugas untuk memberikan

kelususan, mungkin dapat dibentuk suatu pejabat khusus yang didalamnya

merangkumi seluruh ahli dalam pemberian kelulusan. Hal ini saya nilai amatlah cekap,

dimana para ahli dari setiap jabatan datang langsung dan memberikan komentar dan

cadangan perbaikan pada bangunan tersebut, dan pihak pemaju tidak perlu harus terlalu

lama dalam mengajukan kelulusan. Konsep tersebut dapat juga disebut sebaai konsep

“one roof office” atau juga boleh dikatakan sebagai “one stop” dimana seluruh aspek

yang menentukan kelulusan banguan dibahas oleh suatu pejabat khas tersebut,

sehingga penjimatan masa dapat dilakukan dan tidak memeberikan kerugian kepada

fihak pemaju.

Konsep-konsep lainnya yang boleh dilakukan ialah melakukan konsep Built

and Sell. Bayak kes-kes yang menyebaban kita perlu menerapkan konsep ini, kes-kes

tersebut ialah sepeti kes-kes projek terbengkalai dan kes lewatnya masa pembinan

perumahan. Hal ini tentu amat merugikan calon pemilik perumahan, terutama calon

26

pemilik yang berpenghasilan rendah. Salah satu pendekatan yang dapat dilakukan oleh

kerajaan ialah lebih selektif dalam pemberian izin bagi pemaju, dimana terkadang

didapati bahawa syarikat pemaju tersebut mengalami permasalahan kewangan, seperti

pemaju yang kadar current dan non-current liabilities nya melebihi current dan non

current asset, hal ini akan berimpak kepada kemampuan pemaju dalam menyelesaikan

projek-projek perumahan, terkadang meskipun syarikat pemaju tersebut mengalami

permasalahan kewangan mereka tetap dapat memperolehi pinjaman, sementara

kemampuan mereka untuk melunasi pinjaman tersebut diragukan dan akhirnya

syarikat-syarikat tersebut bankrupt dan tidak boleh membayar pinjaman mereka pada

bank.

Akibatnya banyak projek-projek perumahan yang terbengkalai dan tidak dapat

diselesaikan oleh pemaju. Selain itu terlalu banyaknya janji-janji pada iklan yang

disebarkan oleh pemaju pada masa promosi terkadang terlalu berlebihan, seperti salah

satu contohnya pada Bandar Perda, dimana pemaju iaitu syarikat Aseania mengatakan

bahawa pada projek perumahan mereka akan mendapatkan fasiliti MRT (Mass Rapid

Transportation), akan tetapi sampai saat ini pembinaan MRT tidak dilakukan. Selain

itu pemaju juga sering berjanji akan membina perumahan dengan kualiti yang baik,

akan tetapi pada kenyataannya setelah dihuni perumahan-perumahan sosial tersebut

memiliki permasalahan dari segi perkhidmatan, seperti building defect, leaking dan

craking. Untuk mengatasi permasalahan-permasalah tersebut maka salah satu cara yang

boleh dilakukan ialah kaedah Built and Sell, dengan menggunakan kaedah ini maka

pemaju dituntut memiliki kemampuan professional yang tinggi, baik dari segi

pembinaan dan ketersediaan modal yang cukup.

Dengan pendekatan built and sell diharapkan pemaju lebih bertanggung jawab

kepada calon pembeli perumahan, baik dari segi kualiti mapun dari segi ketepatan

waktu dalam pembinaan bangunan. Meskipun banyak yang mengatakan bahawa

konsep built and sell ini akan meningkatkan harga rumah, akan tetapi manfaat yang

diperolehi dari kaedah ini amatlah besar. Bayangkan jika kita tetap mengedepankan

27

konsep konvensional, memang dari satu sisi harga rumah lebih murah, namun apakah

fihak pemaju menjamin akan kualiti dan ketepatan waktu pembinaan. Dengan konsep

built and sell maka pengguna perumahan akan dijadikan sebagi stake holder, dan

mereka berhak memiliki pilhan akan rumah-rumah yang berkualiti. Jika dibandingakan

keuntungan tersebut maka walupun dari segi harga rumah sedikit lebih mahal tapi

jaminan yang diperolehi oleh calon pembeli lebih terjaga, sehingga tindakan-tindakan

pemaju yang sering merugikan para penguna dapat dikurangkan.

Pendekatan konsep Built and Sell merupakan suatu konsep yang amat sangat

diperlukan oleh Malaysia saat ini, dimana pembinaan perumahan terus tumbuh sesuai

dengan petumbuhan masyarakat. Konsep built and Sell juga dapat dikatakan sebagai

suatu bentuk dari Sosial Obligation kerajaan kepada mayarakat tentang penyediaan

perumahan sosial yang berkualiti.

28

BACAAN Brenan Et al (1993). Planning For Social Housing in London and the South

East, Planning Practice & Research, Vol. 8, Issue 4 Bollard, A (2004). Asset Prices and Monetary Policy and Address to the Canterbury

Employer, Governor of the Reserve Bank. New Zealand. Filipeck, Erica (2004). Historical Census of Housing, U.S Census Bureau and U.S

Department of Housing and Urban Development. Henry Et al (1997). Nahro in San Diego, Journal of Housing & Community Development,

Vol. 54, Issue 5. Hennessy, Liz (2004). Showcasing Achievement in Affordable Housing, Journal of

Housing & Community Development. Marc, A (2004). Expanding the Base of Affordable Housing, Journal of Housing &

Community Development. Newberg, Sam (2001). Moving Minnesota, Planning, December Volume Sirat, Morsidi Et al (1999). Low-Cost Housing in Urban-Industrial Centers of

Malaysia, Penerbit Universiti Sains Malaysia, Pulau Pinang. Stuart, Ian (2004). Changing Tenure: Housing Trends Financial Deregulations and

Housing Policy in New Zealand Since 1990, Housing Finance International, June 2004.

Statistics New Zealand (2003), Census of Population and Dwellings. Siaqua, Tim (2004). Time for a New Model, Journal of Housing & Community

Development Turner, J.F.C and Fitcher (1972). Freedom to Build. Macmillan Publisher Turner, J.F.C (1977). Housing by People, Towards Autonomy in Building

Environments. Marion Boyars United Nation (2003). Monitoring Housing Rights, United Nation Human and

Settlement Program, Nairobi.

29

United Nation (2004). National Trends in Housing Production Practice, United Nation

Human and Settlement Program. Williams, Peter (2004). Sustaining Affordable Housing: Facing Up the Challenges in

UK, Housing Finance International, June 2004.