C A R I A N H A R T A N A H B U M I P U T E R A N O . 1

CERITANAH

ANALISIS | BERITA | STRATEGI | HARTANAH HOT

PROJEK KERETAPI LAJUKL-SINGAPURA: IMPAK PADA

hi@hartabumi.my | 03-76104766 @hartabumi.my

18 NOV - 2 DIS 2016Edisi : #002

HARTANAH

18 NOV - 2 DIS 2016HB 01

Ketua EditorRADZI TAJUDDIN

EditorFAIZ ALI

Penolong EditorSHAHIZAT AMIR

HISHAM

Penulis SeniorNADIA NASIR

KreatifAHMAD SYAHIIR

PengiklananNASRUDDIN

Maklum Balashi@hartabumi.my

Buletin hartabumi.my di-terbitkan setiap Jumaat pertama dan ketiga setiap bulan dan diedarkan secara atas talian di portal:

www.hartabumi.com/buletin

Maklum balasJika anda ada sebarang komen atau cadangan, sila email kami :

hi@hartabumi.mykami sedia mendengar pandangan anda

Penerbit:

REKAYASA BUMI SDN BHD (11167537-X)D-12-05, Empire DamansaraJalan PJU 8/8, Damansara Perdana, 47800, PJ SelangorTel : 03 76104766

Hak cipta terpelihara. Semua artikel yang diterbitkan tetap menjadi hak milik REKAYASA BUMI SDN BHD (11167537-X)

Muka DepanHartanah Berimpak Tinggi Projek HSR

Potensi Kelebihan HSR berdasarkancontoh senario sebenar.

15 & 17

18 - 19Hot Spot HartanahSetia Alam

Bandar terancang terletak di antara bandar Klang dan Shah alam.

6 & 7Kisah PelaburTemubual Bersama Faizul Ridzuan

Pelaburan hartanah adalah cara terbaik untuk anak muda yang mahu financial freedom.dikongsi CEO FAR capital, Faizul Ridzuan.

8 & 9Ejen Faiz AliCara Harga Rumah Ditentukan

Sebab apa pemaju boleh jual murah tapi masih ikut harga pasaran yang kononn-ya mahal?

25 - 26StrategiKelulusan Pembiayaan

7 Cara Untuk Mudahkan AndaDapat Pinjaman Rumah.

11 - 14Hartanah HotPelaburan Menguntungkan

Permintaan sewa yang tinggi dengan harga yang lebih dari bayaran pembiayaan bulanan.

23 & 24Analisis CEOKajian Selidik industri Hartanah REDHA

Apa yang anda perlu tahu tentang har-tanah pada tahun 2015 supaya tahun 2017 anda dapat gambaran dan buat keputusan terbaik.

20Senarai Hartabumi.myMahu mencari projek hartanah di Setia Alam.

MENARA CLARITA

PEMILIKAN SEBUAH UNIT KEDIAMAN ECO SKY KINI DALAM JANGKAUAN ANDA

PELANCARAN AKHIR

Di mana kehidupan 360 menjadi kenyataanAlamilah gaya hidup eklusif anda di Eco Sky yang dibina sesuai untuk semua saiz keluarga. Menara Clarita menawarkan pilihan kediaman

dari 936 kps hingga ke 1,905kps, ianya termasuk jenis unit kediaman Dual-key. Eco Sky dilengkapi dengan pelbagai perkhidmatan peruncitan

dan kemudahan-kemudahan harian yang mudah didapati. Anda juga boleh menikmati segala kemudahan yang disedia samada bersendiri

mahupun bersama keluarga.

HUBUNGILAH KAMI UNTUK KETERANGAN LANJUT

UNTUK PERTANYAAN

03 6251 2255Pemaju: Eco Sky Development Sdn. Bhd. (1001417-M) No. Lesen Pemaju: 13307-1/12-2016/02535(L) Tempoh Sah: 20/12/2015 - 19/12/2016 No. Permit Iklan & Jualan: 13307-1/12-2016/02535(P) Tempoh Sah: 20/12/2015 - 19/12/2016 Pegangan Tanah: Bebas Pihak Berkuatkuasa Yang Meluluskan: Dewan Bandaraya Kuala Lumpur No. Rujukan Pelan Bangunan: BP U1 OSC 2013 2559 Tarih Dijanka Siap: April 2018 Cagaran Tanah: United Overseas Bank (M) Bhd Sekatan Tanah: Tiada Jenis Hartanah: Pangsapuri Servis Binaan Luas: 936 kps - 1905 kps Jumlah Unit: 320 units Harga Jualan: RM796,400 (Min) - RM1,610,400 (Max) Diskaun Bumiputera: 5% Semua persembahan dan gambar foto yang terkandung dalam risalah ini adalah andaian pelukis semata-mata. Pihak pemaju berhak meminda mana-mana bahagian bangunan sebelum disiapkan seperti diarahkan atau diluluskan oleh arkitek dan/atau pihak berkuasa berkenaan. Kesemua pelan, susun atur, informasi serta spesifikasi

adalah tertakluk kepada perubahan dan tidak boleh dijadikan sebahagian dari sesuatu tawaran atau persembahan kontrak.

H A K M I L I K K E K A L

HB 03

Hai! Kita bertemu lagi dalam edisi #002 HARTABUMI: OFFLINE!

Bagi yang mungkin baru sahaja mengenali kami, Hartabumi.my merupakan portal hartanah bagi hartanah berstatus Bumiput-era di Malaysia. Senang cerita, kami meru-pakan iProperty bagi hartanah Bumiputera. Jika anda mencari hartanah-hartanah baru yang datang dengan diskaun Bumiputera sehingga 15%, anda boleh terus layari portal kami di www.hartabumi.my.

Hampir kebanyakan projek-projek hartanah dari pemaju-pemaju Malaysia yang disiarkan di sini.

Dalam kajian yang dilakukan oleh REHDA pada Januari hingga Jun 2016 berkenaan dengan pasaran hartanah separuh tahun pertama 2016 mendapati tiga sebab utama bagi hartanah yang tidak terjual adalah dise-babkan:

1) Kesukaran mendapatkan pembiayaan2) Kurang permintaan3) Kuota Bumiputera

Dalam hal ini, portal hartabumi diwujudkan supaya golongan Bumiputera mendapat mak-lumat dan akses kepada hartanah-hartanah baru yang dilancarkan. Hal ini sekali gus membantu pemaju bagi meningkatkan permintaan kepada projek-projek mereka.

Bukan sahaja itu, hartabumi juga turut men-didik dan memberi ilmu pengetahuan berke-naan hartanah supaya mereka tahu selok-be-lok, strategi dan tips-tips bagi mendapatkan pembiayaan misalnya. Dalam usaha Hartabu-mi meluaskan lagi capaian kepada pengguna, kami telah menerbitkan Hartabumi: Offline. Bagi keluaran ini, isu Muka Hadapan adalah berkenaan impak pembinaan projek keretapi laju (HSR) dari Kuala Lumpur ke Singapura kepada sektor hartanah.

Antara kandungan menarik lain yang boleh dibaca adalah polemik pemaju memberi pinjaman rumah. Kemudian kami mempunyai ruangan Hot Spot di mana dalam edisi kali ini hartabumi mengkaji dan menganalisis kawa-san Setia Alam.

Kisah Pelabur pula menemubual ikon pelabur hartanah terkenal, Saudara Faizul Ridzuan yang membuktikan bahawa golongan biasa-biasa aje juga boleh berjaya dalam pelaburan hartanah.

Turut dimuatkan adalah ruangan Strategi Har-tanah yang memberikan tips-tips bagaimana mendapatkan pinjaman bank bagi membiayai hartanah idaman anda.

Ruangan Projek Pilihan menampilkan dua projek yang amat berbaloi untuk pelaburan dan kediaman iaitu Windmill di Genting High-land dan Isles of Kamares di Cyberjaya.

Radzi TajuddinCEO Hartabumi.my

Nota CEO

18 NOV - 2 DIS 2016

2Q12800

2,400 2,400 3,500 3,500 2,400 2,800 2,500 800

3,800 3,200 2,000 1,100 1,300 4,700 2,200 9,000

3Q12750

2,300 2,300 3,500 3,500 2,400 2,700 2,400 850

3,500 3,000 2,000 1,100 1,300 4,800 2,200 8,500

4Q12900

2,300 2,300 3,500 3,500 2,400 2,700 2,400 950

3,500 2,800 2,000 1,300 1,500 4,800 2,200 8,000

1Q13900

2,300 2,300 3,500 3,500 2,400 2,700 2,400 950

3,500 2,800 2,000 1,300 1,500 4,800 2,200 8,000

2Q131,000 2,300 2,300 3,500 3,500 2,400 2,700 2,400 950

3,500 2,800 2,000 1,300 1,500 4,800 2,200 8,000

4Q121,000 2,300 2,300 3,200 3,200 2,400 2,500 2,400 950

3,500 2,800 2,000 1,300 1,500 4,800 2,200 8,000

1Q131,000 2,300 2,300 3,200 3,200 2,400 2,500 2,400 1,000 3,500 2,800 2,000 1,300 1,500 4,800 2,200 8,000

2Q131,200 2,400 2,400 3,300 3,300 2,500 2,600 2,500 1,100 3,500 3,000 2,000 1,400 1,600 4,800 2,300 8,000

3Q131,200 2,400 2,400 3,500 3,500 2,700 2,700 2,500 1,100 3,600 3,100 2,000 1,400 1,600 4,800 2,300 8,000

4Q131,200 2,500 2,400 3,700 3,600 2,700 2,800 2,600 1,100 3,700 3,100 2,000 1,500 1,700 4,800 2,300 8,000

1Q141,300 2,500 2,500 3,700 3,600 2,700 2,800 2,600 1,100 3,700 3,200 2,100 1,500 1,700 4,900 2,300 8,500

2Q141,350 2,500 2,750 4,000 3,800 3,000 3,000 2,600 1,300 4,000 3,300 2,100 1,500 1,750 5,000 2,300 8,600

3Q141,400 2,500 2,750 4,300 3,800 3,200 3,000 2,700 1,500 4,000 3,300 2,100 1,500 1,800 5,000 2,300 8,600

4Q141,400 2,500 2,750 4,300 3,800 3,200 3,200 2,700 1,500 4,000 3,300 2,100 1,500 1,800 5,000 2,300 8,800

1Q151,400 2,600 2,750 4,300 3,800 3,200 3,300 2,800 1,500 4,000 3,300 2,000 1,500 1,800 5,000 2,300 8,800

2Q151,400 2,600 2,850 3,700 3,800 3,500 3,600 3,000 1,400 4,000 3,600 2,000 2,000 1,700 4,600 2,300 8,800

3Q151,300 2,500 2,800 3,600 3,700 2,900 3,200 2,700 1,200 4,000 3,550 2,200 1,400 1,900 4,500 2,300 9,100

4Q151,400 2,500 2,500 3,500 3,500 2,900 3,100 2,650 1,200 3,500 3,160 2,300 1,260 2,100 4,300 2,070 8,000

1Q161,300 2,600 2,650 3,250 3,700 3,200 3,320 2,550 1,250 3,300 3,400 2,000 1,400 1,800 4,200 2,300 8,500

2Q161,400 2,400 2,500 3,600 3,900 3,300 3,500 2,600 1,250 3,600 3,500 2,000 1,400 1,800 4,500 2,350 7,600

Kediaman Bertingkat (Kondominium)( Luas Bina 410-1800 kaki persegi) Menara DamansaraVilla FloraKiara ParkTTDI - The ResidenceTTDI - The PlazaMont'Kiara PinesMont'Kiara SophiaLanai KiaraGoodyear Courts 6-10Sri PenagaCascadiumTivoliVillas Plaza Damas - MayfairSri Putramas Marc Serviced Residence Park View Service ApartmentStonor Park

Sewa Bulanan (RM/Unit)

C A R I A N H A R T A N A H B U M I P U T E R A N O . 1

PURATA SEWA BULANAN DI LEMBAH KLANG SEWA (2Q2012 - 2Q2016)

Nota CEO

18 NOV - 2 DIS 2016 Berita HartanahHB 04

China Bina, Biaya Projek LaluanKereta Api Pantai TimurBEIJING China akan membina dan mem-biayai projek Laluan Kereta Api Pantai Timur (ECRL) bernilai RM55 bilion yang akan meli-puti empat negeri di Semenanjung Malaysia,Tan Sri Dr. Irwan Serigar Abdullah berkata demikian kepada media Malaysia setiba beliau di Beijing hari ini sebagai sebahagian daripada delegasi yang mengiringi Perdana Menteri Datuk Seri Najib Tun Razak yang sedang melakukan lawatan enam hari ke ibu kota China itu. Beliau berkata kesan limpa-han projek kereta api itu bukan sahaja dari segi mengurangkan kos pengangkutan antara Pantai Barat dan Pantai Timur Semenanjung, malah turut dapat mengu-rangkan harga barangan di Pantai Timur, menyingkatkan masa perjalanan serta men-jadi pemangkin ekonomi dalam merangsang pertumbuhan bandar-bandar kecil di sepan-jang laluan.

Ini akan juga membantu untuk mewujud-kan lebih banyak pekerjaan dan peluang perniagaan bagi warga Malaysia, terutama penduduk kampung, kata Dr. Irwan. Meski-pun persetujuan itu belum dimuktamadkan, Dr. Irwan berkata pembiayaan yang ditawar-kan China adalah pada kadar lebih rendah berbanding pasaran antarabangsa, bersa-ma dengan tempoh bayaran balik lebih lama iaitu 20 tahun. Beliau berkata projek itu sangat penting kepada Malaysia, dan tidak boleh ditangguhkan memandangkan ia bukan sahaja merangsang pembangunan industri pengangkutan negara, malah mem-bantu mempercepatkan pertumbuhan bandar-bandar kecil di sepanjang laluan.

Projek itu juga akan membantu proses pemindahan teknologi dalam industri kereta api, katanya.

Pembangunan kereta api kini merupakan perkara penting dan Malaysia perlu bertin-dak untuk mendapatkan teknologi dan sistem baharu pembangunan kereta api, katanya.

Dr. Irwan berkata projek itu akan dibangun-kan secara berperingkat-peringkat, dengan fasa pertama dari Pelabuhan Klang Gombak Dungun di Terengganu dan fasa kedua dari Dungun ke Tumpat. PM Najib, ketika membentangkan Belanjawan 2017, berkata projek itu akan dilancarkan secara berperingkat dan akan menghubungkan bandar-bandar seperti Pelabuhan Klang, ITT (Terminal Pengangkutan Bersepadu) Gombak, Kuantan, Kuala Terengganu, Kota Bharu dan Tumpat. Pembinaan projek tersebut dijangka bermula tahun depan dan dijadual siap menjelang 2022.

Sumber : BERNAMA

Dana diperuntukkanuntuk PelanPembiayaanRumah bersamaBank

KUALA LUMPUR Pembeli rumah pertama yang memilih untuk mendapatkan kadar had pinjaman yang lebih tinggi dibawah Skim Pembayaran Akhir untuk Rumah Mampu Milik dibawah program Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) tidak akan dibenarkan untuk mengeluarkan sumbangan daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (Akaun 2) untuk tujuan lain sehinggalah pinjaman tersebut diselesaikan. Idea secara keseluru-han skim ini adalah untuk ring-fence Akaun 2. Ini bermaksud pihak bank mempunyai lebih kepastian bahawa mereka boleh mem-berikan had pinjaman perumahan yang lebih tinggi kepada pemohon. Ketua Pegawai Eksekutif KWSP Datuk Shahril Ridzuan berkata. Beliau berucap kepada pemberita selepas pelancaran Program Transformasi Bayaran Sumbangan e-Caruman. Ahli mesti membuat keputusan untuk diri mereka sendiri apakah yang paling penting sekali buat mereka samada mereka mahukan keu-payaan untuk mendapatkan had pinjaman yang lebih tinggi pada peringkat permulaan supaya mereka boleh membeli rumah yang mereka sendiri pada waktu ini tidak mampu berbuat demikian.

Jadi untuk mencapai matlamat tersebut, mereka perlu pertimbangkan kemudahan ini dengan sesuatu dari mereka, secara asasn-ya keupayaan mereka untuk mengeluarkancaruman daripada Akaun 2 di masa hada-pan, Shahril berkata. Beliau menambah bahawa dana pencen tersebut masih dalam rangka kerja terperinci, ini termasuk susur galur proses skim tersebut antara bank-bank dan PR1MA. Skim yang dicadangkan terse-but dijangka dilunaskan bermula 1 Januari tahun hadapan. Dalam Bajet 2017 yang diumumkan pada 21 October, pihak Kera-jaan menyatakan Skim Bayaran Akhir jenis Step-up untuk PR1MA.

Melalui skim ini, pembiayaan akan jadi lebih mudah dan memberikan akses kepada pem-beli, dengan jumlah pembiayaan sehingga 90% ke 100%. Dengan ini, pihak Kerajaan menjangkakan pembiayaan yang tidak diluluskan akan menurun secara drastiknya. Pengecualian Duti Setem juga akan dipert-ingkatkan ke 100% (daripada 50%) untuk pembelian rumah dan pembiayaan tetapi skim ini dihadkan hanya untuk rumah yang bernilai sehingga RM300,000 sahaja dan pembeli rumah pertama. KWSP Akaun 2 sekarang ini memegang 30% sumbangan bulanan ahlinya dan boleh dikeluarkan untuk tujuan pembayaran pendahuluan atau lunaskan pembiayaan rumah pertama pem-beli, pendidikan dan kesihatan. Shahril berkata ahli boleh menggunakan Akaun 2 sebaik sahaja Pembiayaan rumah PR1MA telah selesai.

Sumber : The Star

18 NOV - 2 DIS 2016 Kisah Pelabur

WAWANCARA BERSAMA FAIZUL RIDZUAN

S: Pada pendapat Faizul, mengapa hartanah merupakan medium yang terbaik bagi anak muda yang mahu merdeka dari segi kewangan?

Saya punya pendapat ini berdasarkan pengalaman saya sendiri. Pada umur 32 tahun saya telah menjual 3 biji rumah yang saya beli di mana jumlah keuntun-gan bagi ketiga-tiga rumah tersebut adalah RM500 ribu. Dari duit itulah saya gunakan untuk mengerjar cita-cita saya untuk menjadi seorang usahawan. Saya tidak fikir saya mampu mendapat modal sebanyak itu jika saya melabur dalam pelaburan yang lain.

Kedua, pelaburan hartanah ini adalah everyones game di mana hampir kesemua orang boleh melabur dan menyertainya. Berbeza dengan pelaburan saham ataukomoditi yang memerlukan ilmu pengeta-huan yang kompleks, pelaburan hartanah sebenarnya agak mudah dan lebih pre-dictable berbanding dengan pelaburan lain.

Ketiganya, modal bagi pelaburan hartan-ah adalah sangat minimum atau hampir tiada kerana bank boleh meminjam wang mereka. Lebih menarik lagi, wang yang dipinjam itu kemudiannya dibayar oleh penyewa rumah kita. Bolehkah kita mem-buatpinjaman ASB, main saham dan belie mas da nada orang lain membayarkan bayaran bulanan pinjaman tersebut? Pelaburan rumah boleh.

S: Apakah cabaran paling besar bagi Faizul sepanjang menjadi pelabur hartanah?

Masa. Dalam pelaburan hartanah ini kita kena berkorban masa setidak-tidaknya 5 tahun. Semasa saya bermula melabur, saya tidak beli kereta pada 6 tahun pertama.Saya ke sana ke mari hanya dengan menung-gang motorsikal.

Seterusnya, kita kena sanggup menukar peran-cangan kita dalam pelaburan sekiranya pelan A tidak menjadi. Ini sememangnya lebih mudah cakap dari buat.

Saya beri contoh program Sarjana Hartanah yang saya kendalikan. Pada mulanya sambu-tannya amat amat memberangsangkan. 100% sold out dalam 150 orang. Jadikami bertambah yakin. Kemudian apabila kami anjurkan lagi, kurang dari 150 orang yang hadir. Buat lagi, 50 orang sahaja datang. Kali terakhir kita buat- hanya 25 orang. Bila kita lihat situasi ini yang semakin lama semakin merosot, kita cadangkanPelan B. Caranya adalah dengan menukar cara kami iklankan program Sarjana Hartanah.

The product is good but the positioning is bad. We change the positioning. Dulu sebab kita berjaya, kita ingat hanya teruskan apa yang ada. We become cocky.

Sedangkan kita tidak pernah terfikir untuk men-gubah cara kita berkomunikasi.Oleh itu, kita ubah strategi dan golongan sasar kita.

Atas tiga sebab utama inilah saya merasa-kan pelaburan hartanah adalah cara terbaik untuk anak muda yang mahu financial free-dom.

S: Boleh saudara Faizul ceritakan sedikit sebanyak mengenai FAR Capital Sdn Bhd.?

FAR Capital sebenarnya merupakan penasihat hartanah dan bertujuan memban-tu mereka yang ingin beli hartanah bertu-juan untuk mencapai financial freedom. Kiranya mereka nak merdeka lah senang cerita.

Apa yang unik mengenai FAR Capital adalah tidak ada sesiapa yang pernah buat perniagaan sebegini di mana saya yang menjadi penasihat mereka untuk menca-dangkan what to buy, how to buy dan where to buy. Beza FAR Capitaldengan syarikat pengurusan kewangan adalah- mereka rata-ratanya dibayar oleh penjual produk itu sendiri, sedangkan saya dibayar oleh klien untuk bekerja denganmereka.

Jadi dalam hal ini, klien saya akan lebih berpuas hati dengan nasihat saya kerana saya sudah pasti akan menjaga kepentin-gan dirinya. Sebenarnya mereka membayarbukanlah kerana nasihat saya semata-mata tetapi kerana mereka percaya bahawa saya mempunyai integrity untuk tidak mengambil kesempatan ke atas mereka.

HB 05

18 NOV - 2 DIS 2016HB 06

S: Apakah jawapan Faizul kepada mereka yang sering mengatakan pelaburan hartanah bukanlah permainan orang Melayu? Dan yang beri komen itu sendiri adalah orang Melayu.

J: Pada saya kita hidup di dunia yang free world. Jika you tak buat, orang lain yang akan buat dan ambil peluang itu. Saya lagi rela biar saya ambil dari biar peluang itu orang lain yang ambil. Saya tak mahu melihat negara ini menjadi seperti Indonesiadi mana pengagihan kekayaan sangat tidak adil. Katakanlah ianya berlaku dan orang Melayu pada masa itu tidak ada duit nak beli rumah, rusuhan akan berlaku kerana you tak boleh terima hakikat merem-pat di negara sendiri..

Oleh itu kena ada keseimbangan. Ini lah cabaran utama saya untuk memecahkan stigma mengenai pelaburan hartanah di kalangan orang melayu. Tetapi ini tidakbermakna saya hanya ingin menjadi jaguh di kalangan orang Melayu sahaja.

In fact, saya rasa saya berhak mendapat penghormatan yang sama dari pelabur-pelabur hartanah yang lain. Hanya kerana saya Melayu tak bermaksud saya berjayadisebabkan kroni ataupun atas dasar kesian.

Saya pernah datang ke satu forum dan terdengar ada seorang Cina ini berkata pada saya you are lucky because you have all the Govern-ments support.

Saya rasa terkilan dan marah. I worked very hard to be where I am right now. Ive never gotten easy money anywhere and Ive been working since I was 13 years old.

My family which was poor at that time taught me by force that I am not going to get anything if I dont work for it. So to those who say I am only get to what I am today because of I am a Malay, my answer to them is F**k you!

S: Pesanan kepada anak muda yang berminat dalam pelaburan hartanah?

J: Kerja keras. Jangan reward your-self terlalu awal. Bersusah-susah dahulu.Kemudian bina integriti. Ingat, kita hanya ada satu nama dan jagalah elok-elok.

Jangan sesekali jual nama itu hanya untuk keuntungan seketika. InsyaAl-lah anda boleh berjaya. Bila sudah berjaya, beri balik kepada masyar-akat.

(Artikel ini pertama kali disiarkan di dalam buku indienomics)

Syukur, selepas raya tahun ini kita berjaya cipta rekod baru dengan jumlah kehadiran yang paling tinggi sepanjang Sarjana Hartanah dianjur-kan.

Pengajarannya- sekalipun sudah berjaya, jangan merasakan kita sudah hebat dan tahu segalanya. Sentiasa majukan diri atau produk.

S : Sepanjang 11 tahun menjadi pelabur hartanah dan 4 tahun sebagai usahawan dalam bidang hartanah, apakah perubahan paling signifikan yang Faizul lihat sejak mula-mula menceburi bidang ini?

J: Saya rasa tahap penerimaan dari kalangan orang muda semakin hari semakin bagus. Walaupun begitu ramai juga orang muda yang menga-ta, mengeji dan mencaci golongan pelabur hartanah seperti saya, tetapi jika dilihat kehadiran pesertake Sarjana Hartanah, rata-ratanya adalah golongan muda di bawah 35 tahun.

Oleh itu saya lihat tahap kesedaran sudah ada. Jika anda nak tahu, apa yang membuatkan saya begitu bangga adalah kehadiran pelabur Bumiputera amat memberangsang-kan. Tahun lepas kalau saya buat seminar, hanya 20% adalah Bumi-putera. Hari ini terbalik. 20% adalah bukan Bumiputera. Ini semua berla-ku sejak 4 tahun yang lepas. Alham-dulillah. Jika saya mati esok, saya rasa saya akan mati dengan senyum

19 SEPT - 2 OKT 2016HB

18 NOV - 2 DIS 2016 Ejen Faiz Ali

Bagaimana Nilai Hartanah Ditentukan Ada yang berpendapat sesetengah harga hartanah yang dijual pemaju terlalu mahal dan tak logik. Kalau harga melampau dan tak masuk akal, peliklah pula bank bagi Bridging Loan (BL) kepada pemaju.

Pemaju kebiasaannya akan mohon pem-biayaan untuk projek mereka. Kalau pemaju yang kaya-raya sekalipun, tetap akan buat pinjaman untuk BL. Nanti bila dah ada pembeli, pembiayaan ni ditukar jadi End Financing (EF)

Nak mudah faham seperti ini:

Bridging Loan (BL) : Pinjaman bank (pay-master) kepada pemaju

End Financing (EF) : Pinjaman bank kepada pembeli untuk beli hartanah pemaju

Untuk mohon BL, pemaju kena dapatkan Perintah Pembangunan (DO) dari majlis perbandaran. Contoh macam DBKL. Pemaju kena hantar pelan pembangunan hartanah, sekali dengan jadual pembi-naan dan juga anggaran kasar kos pem-binaan.

Dah dapat DO, seterusnya kena mohon permit dari Jabatan Tanah dan Galian. Dah selesai, dengan REHDA (Real Estate and Housing Developers Associa-tion Malaysia) pun kena maklumkan. Ni untuk makluman sahaja, REHDA tak bagi lesen atau permit. Pihak bank akan buat penilaian dan pentaksiran projek dari pemaju. Bukan pemaju boleh main letak saja harga jualan nanti. Yang datang buat penilaian ini berlesen, dan ada sistem yang pilih secara rawak.

HB 08

SEBAB APA PEMAJU BOLEHJUAL MURAH TAPI MASIH

IKUT HARGA PASARANYANG KONONNYA MAHAL?

Harga hartanah ikut nilai yang ditaksirkan wakil penilai EF.

Tak nak kacau harga pasaran hartanah. nanti perang pulak

dengan pemaju lain.

Nak bagi rebate dan diskaunyang tinggi, bagi pembeli

senang dapatkan pembiayaan.

Ambil keuntungan dari peningkatan harga tanah.

1 2

3 4

Pemaju dan bank tak boleh tentukan siapa penilai projek tersebut. Nak hulur duit kopi bagi up nilai projek pun tak dapat.

Dari valuation report tu, bank akan tawar-kan BL dengan kadar faedah yang tinggi sikit dari pembiayaan EF.

Sebab risiko yang agak tinggi, dan tanah tu pun kosong lagi. Berapa jumlah bank bagi BL? Tengok pemaju mohon berapa jugak-la. Kebiasaannya pemaju mohon 30% dari anggaran kasar kos pembinaan, ngam-ngam habis stage 2 atau stage 3

Banyak bank yang jadi panel EF untuk projek hartanah baru. Tapi diorang bukan selamba katak tawarkan diri jadi panel bank. Ada penilai dari pihak diorang ni yang tentukan nilai untuk hartanah pemaju. Kalau nilai tu lebih kurang dengan nilai yang ditaksirkan paymaster yang bagi EF, baru diorang jadi panel.

Sekali lagi, bukan pemaju yang tentukan sesuka hati nilai hartanah.Pemaju pandai, bila beli tanah untuk dima-jukan diorang tak terus mohon buat projek.Peram dulu bagi harga naik, dalam 5 ke 10 tahun baru lancarkan projek. Tapi ada juga pemaju yang JV (Joint Venture) dengan tuan tanah. Ni nak dapatkan keuntungan dari kenaikan nilai tanah yang tinggi.

Sebab apa pemaju boleh jual murah tapi masih ikut harga pasaran yang kononnya mahal?

i. Harga hartanah ni ikut nilai yang ditaksir-kan wakil penilai EF.

ii. Tak nak kacau harga pasaran hartanah. nanti perang pulak dengan pemaju lain.

iii. Nak bagi rebate dan diskaun yang tinggi, bagi pembeli senang dapatkan pem-biayaan.

iv. Ambil keuntungan dari peningkatan harga tanah.

Dah jelas macam mana pemaju tentukan harga? Faham konsep nilai hartanah diten-tukan dari Bridging Loan dan End Financ-ing?

Lagi tinggi nilai hartanah baru, lagi tinggi rebate dan diskaun pemaju bagi. Perabot penuh satu rumah, kos guaman percuma, kos penyelenggaraan tak payah bayar setahun, dan macam-macam lagi.

18 NOV - 2 DIS 2016HB 09

%

Pemaju dapatkan Perintah Pembangunan

(Development Order @ D.O)

Pemaju hantar Pelan Pembangunan Hartanah, Jadual Pembinaan, dan

Anggaran Kos Kasar kepada Pihak Berkuasa

Mohon Permit dari Jabatan Tanah dan Galian

Maklumkan kepada REHDA (Real Estate and Housing Developers'

Association Malaysia) selepas dapat permit.

Bank mula buat penilaian dan pentaksiran projek. (Badan berkecuali yang

akan menilai)

Dari 'valuation report' , bank tawarkan BL dengan kadar faedah yang tinggi sikit dari pembiayaan EF

kerana risiko tinggi.

Kebiasaannya pemaju mohon 30% dari anggaran kasar

kos pembinaan

Ada pemaju yang pakai 1 'paymaster', ada juga yang

ambil banyak bank

Bank yang berikan BL akan berikan EF pada pembeli untuk

projek yang sama.

Ada penilai dari pihak bank yang tentukan nilai untuk hartanah pemaju

bagi pinjaman EF

Kalau nilai lebih kurang dengan nilai yang ditaksirkan

'paymaster' yang bagi EF,baru bank jadi panel

Ada Pemaju bila beli tanah untuk dimajukan tapi takterus mohon buat projek

Pemaju simpan sehingga harga naik dalam 5 ke 10

tahun baru lancarkan projek

Ada juga Pemaju yang usahasama(Joint Venture) dengan tuan tanah untuk dapatkan keuntungan dari kenaikan nilai tanah yang tinggi

BAGAIMANA NILAI HARTANAH DITENTUKAN?

MITOS atau FAKTA

Bridging Loan (BL) : Pinjaman bank (paymaster) kepada pemajuEnd Financing (EF) : Pinjaman bank kepada pembeli untuk beli hartanah pemaju

S: Pada pendapat Faizul, mengapa hartanah merupakan medium yang terbaik bagi anak muda yang mahu merdeka dari segi kewangan?

Saya punya pendapat ini berdasarkan pengalaman saya sendiri. Pada umur 32 tahun saya telah menjual 3 biji rumah yang saya beli di mana jumlah keuntun-gan bagi ketiga-tiga rumah tersebut adalah RM500 ribu. Dari duit itulah saya gunakan untuk mengerjar cita-cita saya untuk menjadi seorang usahawan. Saya tidak fikir saya mampu mendapat modal sebanyak itu jika saya melabur dalam pelaburan yang lain.

Kedua, pelaburan hartanah ini adalah everyones game di mana hampir kesemua orang boleh melabur dan menyertainya. Berbeza dengan pelaburan saham ataukomoditi yang memerlukan ilmu pengeta-huan yang kompleks, pelaburan hartanah sebenarnya agak mudah dan lebih pre-dictable berbanding dengan pelaburan lain.

Ketiganya, modal bagi pelaburan hartan-ah adalah sangat minimum atau hampir tiada kerana bank boleh meminjam wang mereka. Lebih menarik lagi, wang yang dipinjam itu kemudiannya dibayar oleh penyewa rumah kita. Bolehkah kita mem-buatpinjaman ASB, main saham dan belie mas da nada orang lain membayarkan bayaran bulanan pinjaman tersebut? Pelaburan rumah boleh.

18 NOV - 2 DIS 2016

HB 11

WINDMILLUPON HILLS

Nama: WindMill Upon Hill

Harga Pasaran:Daripada : RM400,000 - RM1,700,00

Pusat KomersialKolam renangRooftop gardenAqua GymPegawai KeselamatanGimnasium

Kemudahan:

Alamat: Genting Highland Pemaju: PJD GROUP Tarikh Siap: Q1 2018Jenis: Serviced ApartmentPegangan tanah: Pegangan bebasKeluasan: 362 sqft - 1,523 sqftBilik tidur: 1 - 3+1Bilik air: 1 - 3

Hartanah Hot

Windmill Upon Hills merupakan sebuah projek pembangunan freehold berkon-sepkan servis apartmen, studio, dan hotel dalam tanah seluas 5.57 ekar di lereng bukit berdekatan Genting High-lands.

Ianya merupakan satu pembangunan yang menawarkan dua dunia yang berbeza; kemewahan gaya hidup bandar dan ketenangan alam semulajadi.

Unit di sini keluasannya bermula dari 362 sqf hingga ke 1,523 sqf, dengan harga permulaan sekitar RM400,000 hingga ke RM1,700,000. Bangunan yang dibina mencecah ketinggian 42 tingkat, dengan jumlah unit sebanyak 1,108 buah resi-densi.

Terdapat banyak pilihan untuk jenis unit yang ada, terdiri dari stdio, apartmen satu hingga tiga bilik, dual-key, dan juga penthouse. Pembeli juga boleh memilih unit yang fully furnished, sama ada untuk pelaburan atau kediaman sendiri.

Yang mengejutkan,pembeli juga boleh memilih pakej pembelian berkonsepkan hotel; unit pembeli akan diuruskan oleh Swiss Garden Hotel. Ini menguntungkan pelabur yang tidak mempunyai masa untuk menguruskan unit hartanah mereka.

Dengan jumlah fasiliti yang ditawarkan, pembeli dapat menikmati hartanah bertaraf 5bintang di tempat peranginan utama di Malaysia.

Terdapat 3 bahagian utama untuk fasiliti iaitu Rejuvenating Deck, Rooftop Sanctu-ary, dan Terraced Garden.

Rejuvenating deck mempunyai laluan jogging, tamn bunga dandelion, taman teh dan parti, sangkar burung, kawasan barbeque, hot spa, dan juga taman permainan kanak-kanak.

Rooftop Sanctuary pula mempunyai skydeck, jacuzzi berbuih, kolam renangkanak-kanak, spa, sauna, dan taman yang khusus untuk parti harijadi atau majlis perkahwinan.

Taman fasiliti yang ketiga adalah taman yang padat dengan kehijauan alam sem-ulajadi yang diolah menjadi kawasan bermain.

Hanya 45 minit dari kesibukan kota Kuala Lumpur, WIndmill merupakan destinasi pelancongan yang akan terus berkem-bang dengan jumlah pelancong yang tidak pernah berkurang.

20 th Century Fox World Theme Park dan Genting Premium Outlet yang bakalsiap nanti sudah pasti menarik minat lebih ramai pelancong asing atau dari kalangan rakyat malaysia sendiri.

Dengan kadar sewa hotel RM400 sekitar Genting Hingland untuk 3 hari 2 malam,pelabur hartanah yang ingin men-guruskan unit mereka dengan Airbnb sudah pasti dapat merasai positive cash flow.

Sekiranya pembeli memilih pakej Guar-anteed Rental Return, Swiss Garden Hotel mampu menawarkan jaminan keuntungan dan perkongsian keuntun-gan sehingga 8 tahun.

18 NOV - 2 DIS 2016HB 12

Ada yang berpendapat sesetengah harga hartanah yang dijual pemaju terlalu mahal dan tak logik. Kalau harga melampau dan tak masuk akal, peliklah pula bank bagi Bridging Loan (BL) kepada pemaju.

Pemaju kebiasaannya akan mohon pem-biayaan untuk projek mereka. Kalau pemaju yang kaya-raya sekalipun, tetap akan buat pinjaman untuk BL. Nanti bila dah ada pembeli, pembiayaan ni ditukar jadi End Financing (EF)

Nak mudah faham seperti ini:

Bridging Loan (BL) : Pinjaman bank (pay-master) kepada pemaju

End Financing (EF) : Pinjaman bank kepada pembeli untuk beli hartanah pemaju

Untuk mohon BL, pemaju kena dapatkan Perintah Pembangunan (DO) dari majlis perbandaran. Contoh macam DBKL. Pemaju kena hantar pelan pembangunan hartanah, sekali dengan jadual pembi-naan dan juga anggaran kasar kos pem-binaan.

Dah dapat DO, seterusnya kena mohon permit dari Jabatan Tanah dan Galian. Dah selesai, dengan REHDA (Real Estate and Housing Developers Associa-tion Malaysia) pun kena maklumkan. Ni untuk makluman sahaja, REHDA tak bagi lesen atau permit. Pihak bank akan buat penilaian dan pentaksiran projek dari pemaju. Bukan pemaju boleh main letak saja harga jualan nanti. Yang datang buat penilaian ini berlesen, dan ada sistem yang pilih secara rawak.

18 NOV - 2 DIS 201613 HB

ISLE OFKAMARES

Nama: ISLE OF KAMARESAlamat: CyberjayaPemaju: SP setiaTarikh di siapkan: 2019Jenis: Resort VillaPegangan tanah: Pegangan bebasKeluasan: from 1,521 sqfRebat ditawarkan: 10%

Kemudahan:Kolam sepanjang 50 meter Geladak matahariJakuziKabanaKolam reflektifRuang mandi luarKolam randukPermainan airRuang barbekuRuang makan luarDewan serbagunaTeres pra majlisGeladak/ruang meditasi Ruang menunggu luarTaman permainanGimnasiumGimnasium luarRuang menunggu luar

18 NOV - 2 DIS 2016

Ciri-ciri air yang seperti tasik, air pancut dan tumbuh-tumbuhan mem-beri ketenangan dan kedamaian setiap insan yang memandang.

Fasiliti yang ditawarkan pula sememangnya menjadi daya tarikan utama Isle of Kamares.

Sebuah rumah kelab residensi yang menjadi mercu kepada kemewahan dan prestij residensi ini.

Selain itu, banyak lagi infrastruktur yang boleh didapati di sini seperti kolam renang bersaiz jumbo, jacuzzi, taman permainan air, dewan serba guna,gimnasium, bilik menari dan yoga, bilik mesyuarat, lobi dan bermacam-macam lagi.

Terletak di Taman Tasik Cyberjaya, Isle of Kamares merupakan lokasi strategik yang dikelilingi oleh 500 syarikat bertaraf MSC dan syarikat multinational seperti Shell, IBM,HS-BC, DHL dan Motorola.

Ia juga menjadi menempatkan beberapa agensi kerajaan seperti LHDN, MCMC, MDeC dan sangat berhampiran dengan pelbagai kom-pleks kerajaan di Putrajaya.

Selain dari semua kelebihan terse-but, kelebihan lokasi sebenar yangdi-miliki oleh Isle of Kamares ini adalah ia dihubungkan secara terus dengan lebuhraya ELITE dan Maju express-way, MEX. Berada di tengah-tengah di antara dua lebuhraya ini, anda akan mendapati perjalanan masuk dan keluar dari bandar ini amat mudah, cepat dan selesa.

Isle of Kamares terdiri daripada apartment rendah yang direka menyerupai suasana sebuah resort vila. Di bina di atas tanah seluas 1.02 ekar, dikelilingi suasana hijau dan tasik, setiap blok mempunyai hala-mannya sendiri yang menghala ke arah taman yang menakjubkan serta tali air yang indah.

Diinspirasi dari reka bentuk mediter-ranean, Isle of Kamares menawar-kan sebuah residensi yang menekankan alam semula jadi dan kepelbagaian budaya.

Kediaman villa di dalam pulau ini terdiri daripada dua jenis rekaan bernama Agalia dan Harmonia. Kelu-asannya bermula dari 1,414 sqf hingga 1,521 sqf dengan harga permulaan sekitar RM1,207,000 hingga ke RM1,700,000.

Isle of Kamares mempunyai hanya 20 blok setinggi 3 tingkat, satu blok mempunyai 12 unit dan setiap ting-kat hanya mempunyai 4 unit. Setiap unit adalah unit korner dan setiap blok mempunyai lifnya sendiri.

Konsep landskapnya datang dari idea wangi-wangian. Sebuah taman digelar Garden of Royal Fragrance adalah sebuah taman yang dikelilingi tanaman flora yang banyak.

HB 14

Isu Muka Depan 18 NOV - 2 DIS 201615 HB

Hartanah Berimpak Tinggi ProjekKeretapi laju KL- Singapura

Perhubunganbersistem

FAKTORBERJAYA HSR

Aktivitipelancongan

Populasitinggi

Tawaran menarik

Greater KL+SerembanLain-lainSingapura + IskandarJumlah

8,700,0001,600,0007,300,00017,600,000

49%9%

42%100%

Pengguna Berpotensi HSR

Singapura5,500,000

Gerbang,Nusajaya-Iskandar Malaysia1,800,000

Batu Pahat - Kluang (Ayer Hitam)700,000

Muar-Pagoh300,000

Melaka-Ayer Keroh600,000

Seremban700,000

Greater Kuala Lumpur8,000,000

Stesen SerembanSime Darby Bhd,IJMLand Bhd + Matrix

Concepts Holdings Bhd

Stesen PagohSime Darby Bhd

Stesen Batu PahatJohor Corporation+

Genting Plantation Bhd

Stesen Ayer KerohLion Group,Hatten

Group,IOI corporationBhd,Bellworth Group,

Encorp Bhd+MTD Capital Bhd

Stesen Iskandar PuteriUEM Sunrise Bhd, Kuala Lumpur

Kepong Bhd, Sunway Bhd,Eco World Development Group Bhd, Mah Sing

Group Bhd, IOI Properties Group Bhd, SP Setia Bhd, Eastern & Oriental +KSL Holdings Bhd

Pemilik Tanah Berdekatan StesenHSR yang dicadangkan

Dimana agaknya kawasan pelaburan hartanah terhangat di sepanjang perjalanan Kuala Lumpur Singapura Kere-tapi Berkelajuan Tinggi (HSR) yang dirancang? Kita sebe-narnya boleh membuat penilaian sendiri dengan memasukkan bandar dan pekan yang mempunyai kekuatan populasi kerja ataupun kekuatan dari sektor pelancongan, itulah yang dikongsi oleh pakar pelaburan hartanah semasa diskusi Simposium Keretapi Berkela-juan Tinggi (HSR) 2016 pada 26 Ogos yang lalu yang dianjurkan oleh portal The Edge.

Satu memorandum persefahaman (MoU) telah dimeterai di antara Kerajaan Malaysia dan Singapura bagi projek ini 19 Julai lalu. Apabila siap, ia dijangka akan mempunyai trek berjumlah 350km. HSR yang dijangka akan mula beroperasi pada 2026 bakal menarik hampir 17.6 juta penumpang dan dianggarkan kadar kenaikan pengguna sehingga 2.9% setiap tahun. Ini bermakna selepas 10 tahun, 24 juta pengguna bakal menikmati kemudahan ini ketika itu.

HSR dilihat bakal membawa arus perubahan dari sudut tempoh perjalanan dan corak perniagaan kerana ia akan memendekkan tempoh perjalanan dari ibu negara ke Singapura kepada 90 minit berbanding 5 jam sekiranya memandu kereta atau 11 jam sekiran-ya menggunakan kereta api sedia ada.

Menurut kenyataan bersama dikeluarkan Suruhanjaya Pengang-kutan Awam Darat (SPAD) dan Pihak Berkuasa Pengangkutan Darat (LTA) Singapura, beberapa stesen bakal di bina. Ia akan bermula dari Bandar Malaysia, melalui Putrajaya, Seremban, Ayer Keroh, Muar, Batu Pahat, Iskandar Puteri sebelum berakhir di Jurong East, Singapura.

Ramai pelabur yang pandai mengambil kesempatan mula mencari tanah untuk dibeli berhampiran dengan stesen HSR yang bakal dibina. Beberapa pemaju dilihat telah pun bertindak pantas dengan memiliki tanah berdekatan HSR yang bakal dibina dan ada pemaju telah mula mempromosikan projek mereka dengan menggunakan HSR sebagai faktor melariskan jualan.

Lembah Klang sememangnya akan menikmati manfaat HSR terutamanya dengan kemunculan Bandar Malaysia di Sungai Besi menjadikan ia mudah diakses oleh pen-duduk Lembah Klang. Selain itu, pusat tarikan Kuala Lumpur iaitu segi tiga emas akan mula berubah secara perlahan ke Bukit Bintang.

Jangan lupa, setiap stesen HSR mempunyai potensi untuk mengubah suasana tempat kerana masa perjalanan telah dipendekkan. Sekiranya anda, dari Kuala Lumpur hendak menuju ke stesen Ayer Keroh yang terletak lebih jauh dari Seremban, ia lazimnya memakan masa hampir 2 jam tetapi dengan adanya HSR, anda akan tiba hanya 30 minit sahaja. Sudah pasti, ramai pelancong akan dating ke sini dan memberi suntikan kepada industry perlancongan di Ayer Keroh pada masa hadapan.

Lebih menarik, Seremban dan bandar lain yang bakal mempunyai stesen HSR akan berkembang pesat dan pada masa yang sama akan menikmati kenaikan nilai hartanah.

Pada ketika ini, lokasi seperti Serem-ban dan Ayer Keroh mempunyai nilai hartanah yang rendah berbanding bandar besar di sekitar Kuala Lumpur. Di Negeri Sembilan pula, kewujudan stesen HSR akan melon-jakkan projek-projek pembangunan di Seremban yang membabitkan pembangunan seluas 108,000 hektar oleh sektor swasta dengan nilai pembangunan kasar RM640 bilion dalam tempoh 30 tahun.

Pelabur hartanah wajib melihat beberapa projek yang dimajukan oleh pemaju di Seremban adalah Bandar Ainsdale oleh Sime Darby Property, Seremban 2 dan S2 Heights oleh IJM Land Berhad.

Bandar Sri Sendayan oleh Matrix Concepts Holdings Berhad dan Bandar Enstek oleh TH Properties. Manakala di Melaka pula adalah Taman Tasik Utama oleh MTD Capi-tal Berhad, Baba Nyonya Resort oleh Novasara Development Sdn Bhd dan Taman Muzaffar Heights oleh Scientex Berhad.

Ramai pembeli dari Kuala Lumpur bakal membeli rumah dan berhijrah ke Seremban kerana tertarik dengan faktor perjalanan yang pendek untuk ke Kuala Lumpur.

Manakala, bagi Ayer Keroh pula dijangka akan pembeli dari Singapu-ra memandangkan kos sara hidup di sini lebih rendah.

Putrajaya akan turut menerima tem-pias dari projek ini. Putrajaya mem-punyai jumlah penduduk yang besar dan padat. Mereka memerlukan kemudahan pengangkutan awam yang cekap seperti HSR untuk berkhidmat. Ini menjadikan Putra-jaya berpotensi besar untuk turut berkembang pada masa akan datang.

HSR ini yang dianggarkan bakal menelan belanja sebanyak RM50 bilion sememangnya akan memberi-kan satu lonjakan kepada sistem pengangkutan merentasi sempadan.

18 NOV - 2 DIS 2016HB 16

http://bit.ly/2bSl8lQ

Ianya bakal menggalakan bisnes di antara Malaysia dan Singapura dan mewujudkan pelbagai peluang dan perniagaan baru. Walaubagaimanapun, kera-jaan dan sektor swasta perlu bekerjasama bagi mengatasi

kelemahan yang ada pada sistem pengangkutan tersebut. Singapura boleh dijadikan contoh terbaik yang boleh diimplemantasikan ke negara ini kerana negaran ini terkenal dengan kelancaran sistem pen-gangkutan awam seperti Transit Aliran Massa (MRT), Sistem Transit Aliran Ringan (LRT) dan bas awam. Sistem pengangkutan yang efisien adalah perlu untuk menghubungkan pengguna dari pelbagai stesen ke lokasi yang dituju.

Perhubungan Pengangkutan

Bandar A

Bandar D

Bandar C Bandar B

Pengangkutandalam bandar

Pengangkutandalam bandar

Pengangkutandalam bandar

Pengangkutandalam bandar

Pengangkutanantara bandar

Pengangkutanantara bandar

Pengangkutanantara bandar

Pengangkutanantara bandar

Iskandar Puteri (IP)

Sitem Domestik dan Shuttle digunapakai antara Spura dan IPPerhentian lebih kerap menambahkan jumlah penggunaAntara Kesannya :

Migrasi anak muda ke tempat baruPerpindahan rakyat singapura dan penduduk tetap ke tempat lain atau tempat kerjaBisnes, Perumahan dan Industri yang berubah lokasi ke IP

Muar Batu Pahat

Sistem Domestik sahajaPerhentian pada setiap hariAntara Kesannya :

Migrasi dari tempat biasa ke tempatlebih potensi berdaya saingLokasi industri berubah ke tempatyang lebih murah di MuarPeningkatan ketibaan pelancong Menambah tarikan sebagai tempatuntuk bersara

Sistem Domestik sahajaPerhentian pada setiap hariAntara Kesannya :

Migrasi dari tempat biasa ke tempatlebih potensi berdaya saingLokasi industri berubah ke tempatyang lebih murah di MuarPeningkatan ketibaan pelancong

Bandar Ainsdale(562 ekar) oleh Sime DarbyProperty Bhd

Kota Seriemas,Nilai(2,400 ekar) oleh PNBDevelopment

Seremban 2 (2,300 ekar)S2 Heights (1,500 ekar) olehIJM Land Bhd

Bandar Sri Sendayan(5,233 ekar) oleh MatrixConcepts Holdings Bhd

Putra Nilai (6,233 ekar)oleh BBN Development Sdn Bhd

Bandar Enstek (5,119 ekar)oleh TH Properties

Bandar yang menerimakelebihan besar

daripada HSR di Seremban

Bandar yang menerimakelebihan besar

daripada HSR di Melaka

Perumahan Bukit Katil(640.98 ekar) oleh FELDA& Encorp Bhd

Taman Tasik Utama (742ekar) oleh MTD Capital Bhd

Tiara Melaka Golf Cluband Resort Baba NyonyaResort (1000 ekar) oleh NovasaraDevelopment Sdn Bhd

Taman Muzaffar Heights(137 ekar) oleh Scientex Bhd

Taman Belia Antarabangsa(150 ekar) oleh OIB Group

Country Villas Resort(136 ekar) oleh CountryVillas Resort Sdn Bhd

IOI City (1,338 ekar) oleh IOI Properties Group Bhd

Taman Melaka Perdana(100 ekar) oleh Villamas Sdn Bhd

Pasti ramai yang ingin mengambil kesempatan dari HSR ini, namun perlu diingatkan pembangunan infrastruktur memakan masa yang panjang dimana ianya tidak memberikan impak yang besar untuk jangka masa pendek.

Faktor harga tiket HSR juga perlu diam-bil perhatian kerana ia akan menjadi kayu ukur sama ada HSR bakal menjadi pilihan pengangkutan utama pengguna awam dan pengusaha perniagaan. Harga tiket perlu kompetitif dengan pen-gangkutan awam yang lain dan mengi-kut permintaan semasa pengguna kerana ada yang menggunakannya secara harian atau mingguan.

Potensi Kelebihan HSR berdasarkancontoh senario sebenar

KeretapiBerhalaju

Tinggi(HSR)

Permintaanperjalananmeningkat

Menambahpeluang danmobiliti kerja

Menambahbaikakses dan

hubungan bisnesantara lawasan

Bisnesberada pada tahap

Optimum

Menyokongpertumbuhan

ekonomi

Kesan positifterhadap pasaranhartanah (dalam

lingkungan radius)

Bilangan projek tidak bertanah di KLvs Harga purata kaki persegi

100 300 500 700 900 1100

180160140120100806040200

*2012 std dev: RM247*2015 std dev :RM263

20122015

Harga Purata RM/kps

Bila

ngan

pro

jek

tidak

ber

tana

h di

KL

Penilaian hartanah lebih berkurangberbanding 4 tahun lepas

5 Projek Berdaya Saing di Kuala Lumpur > 5 tahun, antara RM500ribu - RM1juta

Centrio SohoMont Kiara PalmaPantai Panorama

Pantai HillparkChangkat View

Pantai DalamMont Kiara

Pantai DalamPantai Dalam

Dutamas

770703628442552

Pantai DalamMont Kiara

Pantai DalamPantai Dalam

Dutamas

740,000865,000663,333518,360606,000

9.18.29.68.78.8

KAWASAN HARGA PURATA(RM/KPS)HARGA

(RM)4Y CAGR

(%)NAMA PROJEK

5 Purata Sewa Tertinggi di Kuala Lumpur

SentulSri HartamasPantai DalamPantai Dalam

Dutamas

Panorama ResidencesMont Kiara PalmaPantai PanoramaPantai HillparkChangkat View

20142008200820112009

1,1091,452760

1,0911,065

503,167699,166590,000557,636969,964

3,5254,1072,9562,3945,750

8.57.66.56.16.0

NAMA PROJEK KAWASAN SIAP HARGA PURATA(RM/KPS)HARGA

(RM)SEWAAN

(RM)KIRAAN

PULANGAN (%)

Operasi HSR perlulah berbaloi dengan struktur bayaran dan polisi kadar harga tiket. Janganlah menaikkan harga tiket HSR setiap tahun. Barulah ramai peng-guna akan tertarik untuk menggunakan HSR untuk menuju ke destinasi.

Pengangkutan setempat yang bagus amat penting bagi memaksimakan man-faat yang diperoleh dari HSR. Sebagai contoh, Melaka adalah destinasi perlan-congan hujung minggu dari Singapura di mana mereka datang bagi menikmati laksa nyonya atau mengambil angin dan merasai percutian jarak dekat. HSR akan menarik rakyat Singapura untuk berkunjung dengan kerap kerana mereka tidak perlu mamandu dan menaiki HSR untuk ke Melaka.

Namun, banyak lagi yang perlu dilakukan oleh kerajaan kerana walaupun masa perjalanan telah menjadi pantas, apabila mereka tiba di stesen, tiada pengangkutan awam lain yang boleh membawa mereka ke Bandar Melaka dan akhirnya mereka perlu mendedikasikan 30 hingga 45 minit hanya untuk tiba di pusat bandar.

Secara peribadi, projek HSR ini sememangnya akan memberi banyak manfaat kepada rakyat Malaysia dan pela-bur hartanah khususnya. Ekonomi negara bakal meningkat dengan akses pengang-kutan awam yang cekap seperti HSR dan menambah nilai hartanah.

Kesimpulannya HSR dijangka memberi-kan 6 manfaat kepada kita iaitu Kenaikan permintaan untuk perjalanan atau meran-tau, Menambah baik pergerakan dan peluang kerja, Memberikan lebih akses kepada pengguna, menambah baik kebolehkerjaan dari segi ekonomi antara kawasan dan binses dapat dioptimumkan. Manfaat ini kemudiannya akan menyokong pertumbuhan ekonomi dan menambah nilai hartanah di dalam perim-eter tertentu. Para pelabur perlu peka dengan perkembangan HSR pada masa akan datang supaya tidak ketinggalan dengan tren semasa pasaran hartanah.

Bancian :

1,095sampel

31%Naik

29%Sekata

40%Turun

Adakah harga jualan hartanah akanmeningkat atau menurun tahun depan?

18 NOV - 2 DIS 2016HB 17

Hot Spot Hartanah 18 NOV - 2 DIS 201618 HB

FOKUS KAWASAN-SETIA ALAM

Percaya tak kalau saya kata harga hartan-ah di Setia Alam sekarang setanding dengan harga di kawasan seperti Daman-sara, Petaling Jaya dan Kuala Lumpur? Dahulu kita mungkin tidak tahu apa yang terdapat di Setia Alam, kini tiada lagi rahsia yang ia adalah sebuah kawasan yang mempunyai nilai pelaburan yang tinggi. Sedikit sebanyak rahsia Setia Alam akan dikupaskan dalam artikel ini. Mari kita baca!

Setia alam adalah sebuah perbandaran baru yang terletak di Shah Alam, Selan-gor. Ia boleh di akses melalui Setia Alam Highway dari NKVE (New Klang Valley Expressway) sejak laluan pertukaran dibuka pada 14 July 2006. Setia Alam juga boleh diakses dari Lebuhraya Perse-kutuan dan Klang melalui Jalan Meru. Perbandaran yang merangkumi kawasan seluas 4000 ekar (16km) ini berada di bawah kuasa Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA).

Lokasi Dengan Potensi Yang Amat Besar

Berada dalam lingkungan Lembah Klang, Setia Alam sudah tentu berada dalam jarak memandu dari pusat bandar utama seperti Kuala Lumpur, Petaling Jaya, Shah Alam dan Klang. Tambahan pula ia berdekatan dengan KLIA, KLIA2 dan Pelabuhan Klang.

Falsafah Pembangunan

Pelan induk pembangunan Setia Alam telah diwujudkan selaras dengan falsafahpembangunan SP Setia; livelearnwork-play. Pendekatan holistik yang diberikan memberi peluang kepada SP Setia untuk merekabentuk pelan induk pembangu-nan. Dengan ini, SP Setia dapat mem-perkenalkan banyak konsep baru, model dan produk yang meningkatkan kualiti hidup di Setia Alam.

Cabaran Merekabentuk Setia Alam

Arkitek yang mengetuai pasukan peran-cangan melihat kelemahan yang wujud di Setia Alam ini boleh dijadikan kelebihan. Antaranya:

1. Arteri utama yang menghubungkan NKVE dengan Jalan Meru telah

diselarikan dengan rizab saluran paip gas.

2. Pembangunan komersial ditempatkan di sepanjang rizab TNB untuk menarik lebih trafik pengunjung dari persimpangan Jalan Meru.

3. Empat laluan pertukaran telah dicadan-gkan untuk melancarkan aliran trafik.

Dengan pembangunan berskala besar, Setia Alam menunjukkan satu pencapaian yang monumental kerana transformasi projek ini berjaya mengubah sebidang tanah yang dikatakan tidak maju kepada salah satu kawasan yang paling dike-hendaki ramai di Lembah Klang. Ia juga telah meningkatkan pembangunan dan taraf ekonomi seluruh kawasan disekitarn-ya.

Oleh Pn. Nadia Nasir(Master Of Urban Planning UIAM)

Teres 2 1,170 1,081-1,263 455,000-655,500 398-580Teres 2 1,300 1,244-1,646 530,000-748,000 409-511Teres 2 1,400 1,289-2,028 500,000-862,000 311-475Teres 2 1,625-1,680 1,362-2,745 570,000-940,000 323-529Teres 2 1,916 2,399 1,090,000-1,150,000 471-487Teres 3 1,300 2,050-2,111 808,000-825,000 391-394Teres 3 1,647 2,491 780,000-905,000 313-363Teres 3 2,137 2,820 1,680,000-1,740,000 596-617

Semi-D 2 1,647-1,650 1,270-1,400 710,000-810,000 514-579Semi-D 2 2,551 2,366-2,417 1,238,000-1,280,000 512-539Semi-D 2 3,498 2,226-2,995 1,500,000-2,220,000 652-783Semi-D 2 3,918 2,076-2,542 1,700,000-2,030,000 799-867Semi-D 3 3,412-4,208 4,249 1,757,000-1,988,000 414-468Banglo 2 3,918-8,288 2,315-8,866 1,580,000-5,600,000 495-991Banglo 3 3,918-8,288 2,427-9,889 2,133,900-6,050,000 610-879

Harga Transaksi (RM per kps)Jenis Tingkat Keluasan Tanah (kps) Keluasan Binaan (kps)

Julat Harga Transaksi (RM per unit)

18 NOV - 2 DIS 2016HB 19

Selain SP Setia, beberapa pemaju hartan-ah lain turut serta dalam pembangunan Setia Alam antaranya PKNS, Sunsuria dan EcoWorld. Antara projek yang berdiri megah di

Setia Alam adalah:

Setia city residence

Ia merupakan projek pangsapuri perkhid-matan mewah pertama dengan status pegangan bebas di atas tapak seluas 5.7 ekar yang terletak bersebelahan dengan pusat membeli-belah Setia City Mall. Percaya atau tidak, terdapat hanya 780 unit disini dan menara ini adalah setinggi 34 tingkat. Ini bermakna, privasi dan keluasan sesebuah unit adalah diutamakan. Terdap-at empat jenis pelan lantai dari 858sqft ke 1221sqft dan harga yang ditawarkan pula bermula dari RM548,000.

Hijauan Enklaf

Pembangunan eksklusif Hijauan Enklaf terdiri daripada 19 unit banglo tiga tingkat yang berpegangan bebas dan berkembar. Hijauan Enklaf dibangunkan dengan visi untuk menggunakan sumber semula jadi, sebagai contoh; dengan menerapkan unsur penuaian air hujan, kawalan teduhan pasif dan kemasan yang sempurna dan kontemporari yang menggalakkan pen-gudaraan semula jadi.

Hijauan Enklaf juga mementingkan pem-bangunan mampan kerana menggunakan bahan-bahan binaan yang mesra alam. Jadi, pemilik rumah boleh menikmati keme-wahan di samping memelihara alam semula jadi.

.

Hijauan Enklaf Alam Nusantara Febuari 2016 Semi-D 3 9 n/a 5,202 Dari 3,200,000Hijauan Enklaf Alam Nusantara Febuari 2016 Banglo 3 10 n/a 6,229 Dari 3,850,000

Edulis Precint 11 Mac 2016 Teres 3 70 1,300 (20 x 65) 2,579 891,000 - 1,258,000Retusa Precint 11 Mei 2016 Semi-D 3 48 2,240 (32 x 70) 3,171 1,270,000 - 1,826,000Albida Precint 17 Ogos 2016 Teres 2 235 1,300 (20 x 65) 1,956 Dari 638,000Opacus Precint 17 Ogos 2016 Teres 2 n/a 1170 (18 x 65) 1,708 Dari 578,000

Anggun Kirana (Fasa 1) Alam Nusantara Ogos 2016 Teres 3 50 2,520 (28 x 65) 4,238 Dari 1,780,500Cilianta Precint 17 Akan Dilancarkan Teres 2 n/a 1,300 (20 x 65) 1,990 Dari 649,000Nodurus Precint 17 Akan Dilancarkan Teres 2 n/a 1,170 (18 x 68) 1,754 Dari 593,000

Carra (Tower C) Setia City Residences Akan Dilancarkan Servis Apartment n/a 260 n/a 858-1,221 n/aDe Bayu Rumah Selangorku Akan Dilancarkan Apartment n/a 723 n/a 900 n/a

Nama Projek Tarikh PelancaranLokasiJumlah

UnitJenis Tingkat Keluasan Tanah (kps) Keluasan Binaan (kps) Harga Jualan (RM)

Eco Ardence

Projek yang sedang berjalan di Bandar Bukit Raja ini adalah projek pembangunanbersepadu yang akan dilancarkan pada 20 fasa dalam tempoh lapan tahun. EcoWorldjuga akan menambah beberapa lagi akses dengan membina lebih banyak jalan raya yang menghubungkan ke kawasan perin-dustrian Bukit Raja. Oleh itu, nilai hartanah di Setia Alam tidak perlu diragui lagi.

Nilai Pelaburan

Dengan pembangunan dan kemudahan yang sedia ada di Setia Alam, Setia City Residences adalah pilihan yang baik dan boleh menjana pulangan yang tinggi. The Forum pula dijangka menyaksikan kenai-kan harga antara 5% hingga 7% berdasar-kan kepada rekod prestasi yang baik. Beri-kut adalah pembangunan yang dalam perancangan dan pembinaan yang akan siap dalam tempoh tiga hingga empat tahun akan datang:

1. Setia City Mall Fasa 2

2. Setia City Convention Centre 2 (Baru Selesai)

3. Pusat Perubatan

4. Sekolah Antarabangsa Kedua (The Pen-insular School)

5. 1 Institut Kesihatan Nasional (1NIH) Di Bawah Kementerian Kesihatan

6. Menara Pejabat BersebelahaN HQ SP Setia Dan Menara Top Glove

.

Setia Alam merealisasikan wawasannya untuk memberi dan menerima kerana pem-bangunan bandar mampan ini terdiri dari rumah mampu milik untuk rakyat daripadapelbagai lapisan masyarakat. Ini sekaligus menjadikannya sebuah kawasan yang dikehendaki ramai kerana pengalaman hidup yang unik dan nilai pelaburan yang bagus.

Pemaju yang membangunkan kawasan ini dan sekitarnya memberi jaminan bahawa Setia Alam pasti dilengkapi dengan apa yang dicari oleh pengguna, iaitu pemban-gunan, akses, dan juga kemudahan. Kemudahan LRT dari Bandar Utama-Klang juga akan meningkatkan nilai dan meleng-kapkan kawasan ini. Jadi, jangan lepaskan peluang yang Setia Alam tawarkan kepada anda semua!

18 NOV - 2 DIS 201620 HB

MONTANA SETIA ALAM, SHAH ALAM

2802 SQFTRM 1,088,100

HIJAUAN ENKLAF - PKNSSETIA ALAM, SHAH ALAM

6229 SQFTRM 3,580,500

SETIA IMPIAN 4SETIA ALAM, SHAH ALAM

1400 SQFTRM 630,000

SEMARAKSETIA ALAM, SHAH ALAM

650 SQFTRM 175,000

DUTA VILLA SETIA ALAM, SHAH ALAM

4151 SQFTRM 1,500,000

TREFOIL SP SETIASETIA ALAM, SHAH ALAM

481 SQFTRM 270,000

SERI INTAN APARTMENT SETIA ALAM, SHAH ALAM

830 SQFTRM 300,00

SEROJA APARTMENTSETIA ALAM, SHAH ALAM

680 SQFTRM 150,000

ANGGUN 2 - PKNSSETIA ALAM, SHAH ALAM

2618 - 3000 SQFTRM 812,820

DE BAYU - SELANGORKUSETIA ALAM, SHAH ALAM

900 SQFTRM 180,000

HIJAUAN ENKLAF-PKNSSETIA ALAM, SHAH ALAM

5202 SQFTRM 2,827,200

DE KIARA - SELANGORKU

SILA KLIK SINI

untuk melihat sen-arai penuh hartanah di

setia alam(Hanya diDesktop)https://goo.gl/ZVBM0k

SENARAI HARTANAH DI SETIA ALAM

18 NOV - 2 DIS 2016HB 21

MEMILIKI HARTANAH LOT BUMI, BIJAK ATAU TERLAJAK?

Tanya Peguam

Ramai yang agak skeptical terhadap pem-belian hartanah yang berstatus lot bumiput-era. Tidak juga kurang mereka yang mengelak dari memiliki hartanah jenis ini atas sebab yang pelbagai. Sebenarnya adakah pembelian rumah berstatus bumi-putera ini adalah suatu keputusan bijak atau sebaliknya?

ASPEK PERUNDANGAN HARTAN-AH BERSTATUS LOT BUMIPUTRA.

Dari segi perundangan, hartanah berstatus lot bumiputera adalah sebuah dasar yang digubal oleh kerajaan tidak dinyatakan secara khusus di bawah Perlembagaan Persektuan ataupun Kanun Tanah Negara 1956.

Pada tahun 1971, di bawah Dasar Ekonomi Baru (DEB), kerajaan antaranya telah mem-perkenalkan undang-undang berkaitan Lot Kuota Bumiputra iaitu pembeli bumiputra diberikan keutamaan untuk membeli unit-unit yang terdapat di dalam sebuah projek pembangunan samada perumahan ataupun komersial yang mana kuota sekurang-kurangnya 30% daripada keseluruhan unit diperuntukkan khas kepada pembeli Bumiputra.

KELEBIHAN MEMBELI LOT BUMI-PUTRA?

i) Bagi pembeli yang ingin mendapatkan rumah pada harga yang lebih rendah, terdapat diskaun yang ditawarkan oleh pihak pemaju sekiranya pihak pembeli rumah membeli rumah/hartanah berstatus bumiputera melalui pemaju (direct purchase).

ii) Sekiranya membeli rumah membeli hartanah lot bumiputra, pihak pemaju lazim-nya akan memberikan potongan harga ataupun diskaun sebanyak 7% daripada harga jualan yang diiklankan. Akan tetapi, peratusan potongan harga/diskaun adalah berbeza-beza mengikut negeri. Contohnya di Negeri Selangor, diskaun yang telah ditetapkan bagi tujuan perumahan adalah sebanyak 7% (kecuali kos rendah), bagi komersial adalah 10% (kecuali kos rendah), 10% untuk industri (kecuali kos rendah) manakala di Kuala Lumpur diskaun ditawar-kan adalah pada kadar 5%. (Sumber : REHDA Institutes State Guidelines on Bumiputra Quotas).

ii) Bagi pembelian sekunder atau pembelian atas tangan (subsale), harga rumah bagi lot bumiputera biasanya tidak terlalu tinggi secara relatif dengan harga pasaran. Hal ini memandangkan terdapat persepsi pasaran bahawa penjualan hartanah bumipuetra adalah terhad kepada bumiputera sahaja. Maka, adalah sukar untuk menjual hartanah ini mengikut harga pasaran semasa.

KEKURANGAN HARTANAH BER-STATUS LOT BUMIPUTRA?

(i) Tawaran penjualan hanya terhad kepada bumiputera.

Prinsip asasnya adalah hartanah bumiput-era hanya boleh dipindahmilik kepada bumiputera yang lain sahaja. Pun begitu, berdasarkan pengalaman kami dalam men-gendalikan transaksi penjualan hartanah bumiputera kepada bukan bumiputera, kami pernah terlibat dalam transaksi sebe-gini di mana hartanah tersebut tidak diketa-hui statusnya sehinggalah pada proses mendapatkan kebenaran dari pihak berkua-sa negeri.

Pada peringkat awal permohonan kebe-naran tersebut telah ditolak oleh pihak berkuasa negeri dan akhirnya pihak kami terpaksa membuat permohonan rayuan yang agak rumit (biasanya sehingga 3 bulan) sehinggalah diterima. Adalah amat jarang pihak berkuasa negeri untuk mem-beri kelulusan kebenaran kepada permoho-nan sebegini melainkan pihak pemohon mengemukakan dokumen yang lengkap berkaitan alasan rayuan. Justeru, dalah penting untuk mendapatkan khidmat pihak peguam yang mempunyai pengalaman dalam mengendalikan kes-kes sebegini.

18 NOV - 2 DIS 2016HB 22

(ii) Harga semasa di pasaran sekunder adalah lebih rendah. Bagi tujuan pelaburan hartanah, pemilikan hartanah lot bumiput-era dilihat bukanlah suatu langkah yang sesuai dengan matlamat tersebut menamn-dangkan nilaian hartanah bumiputera mem-punyai kenaikan harga yang perlahan berbanding hartanah yang lain. Harga pasaran lot bumiputra dan juga lot bukan bumiputra adalah berbeza yang mana lot bukan bumi boleh dijual lebih mahal berbanding lot bumiputra.

ISU-ISU BERKAITAN LOT BUMIPU-TRA.

(i) Bagaimanakah kita dapat mengenal pasti samada sesebuah unit hartanah itu adalah lot bumiputra atau sebaliknya?Ada beberapa pendapat menyatakan bahawa status bumiputra ini boleh dilihat dengan nyata di dalam geran hartanah ataupun carian di pejabat tanah. Akantetapi apa yang berlaku sebaliknya, dimana terdapat beberapa kes yang mana status hartanah tidak dapat dikenal pasti (samada berstatus bumiputra/tidak) samada melalui carian persendirian, geran tanah dan perjanjian jual beli asalbersama pemaju.

Sekiranya perkara tersebut di atas terjadi, adalah dinasihatkan kepada pihak pemilik hartanah untuk mendapat pengesahan langsung daripada pihak pemaju ataupun pihak pejabat tanah sebelum membuat keputusan untuk menjual hartanah tersebut kepada pembeli yang baru. Biasanya pihak pemaju akan mempunyai rekod unit-unit tertentu yang telah diputuskan sebagai lot bumiputera semasa proses kebenaran mer-ancang projek berkenaan.

Perkara di atas juga boleh dielakkan sekiranya pihak pemilik hartanah menyim-pan semua dokumen terdahulu secara lengkap dan surat pengesahan daripada pihak-pihak berkaitan (pemaju atau pejabat tanah) berkaitan status hartanah itu.

(ii) Adakah status hartanah bumiputra ini hanya terpakai untuk pindahmilik kali perta-ma daripada pemaju terus ke pembeli? Terdapat beberapa pendapat yang menya-takan bahawa, sekiranya pemilik hendak menjual hartanah yang berstatus bumipu-tra, dia tidak perlu mendapatkan kebenaran daripada pihak berkuasa negeri untuk memindahmilik kepada bukan bumiputra kerana sekatan tersebut hanyalah diguna pakai untuk pindahmilik yang pertama iaitu diantara pemaju dan juga pemilik.

Akan tetapi disebalik kenyataan tersebut, bergantung kepada syarat-syarat yang dinyatakan di dalam geran hartanah, kebe-naran masih perlu dibuat sekiranya pemilik bumiputra ingin memindahmilik kepada bumiputra. Seterusnya, bagi mengelakkan permasalahan yang bakal timbul pada kemudian hari, adalah dinasihatkan supaya pemilik bumiputra mendapatkan kebenaran daripada pihak berkuasa negeri untuk men-jual hartanahnya yang mana kebenaran tersebut sekali lagi adalah tertakluk kepada kuasa budibicara pihak berkuasa negeri sama ada untuk membenarkan atau tidak.

Adalah dinasihatkan supaya para pembeli atau penjual membuat semakan yang teliti dan berbincang dengan pihak peguam sebelum menandatangani perjanjian jual beli sekiranya hartanah tersebut melibatkan lot bumiputera. Janganlah pula nanti urusan jual beli anda tergendala kerana kegagalan meneliti aspek penting ini. Paling sadis, perjanjian jual beli tersebut terpaksa dibatal-kan!

Artikel ini ditulis oleh Shamsul Qamar Abd Rani & Shafieuddin Ibrahim

www.csqlaw.com.my

18 NOV - 2 DIS 2016HB 23Analisis CEO

"Pinjaman ini bukannya 100% sebaliknya hanya menampung baki 10%-30% yang tidak dibiayai oleh bank." Inilah yang dijelas-kan oleh REHDA dan Menteri KPKT, Tan Sri Noh Omar berkenaan cadangan memberi-kan lesen kepada pemaju untuk memberi pinjaman perumahan. Dalam bahasa mudah, ia adalah 'top-up loan' Cadangan ini sudah pastilah memberikan 'booster' kepada pemaju untuk menjual hartanah mereka. Maklumlah, pasaran memang agak mer-udum sekarang. Kalau ikut nisbah, dari 100 unit hartanah yang dilancarkan, hanya 39 yang terjual. Maknanya ada 61 unit yang tak terjual. (Boleh rujuk Laporah Hartanah REHDA di sebelah) Perkara ini sudah pasti-lah memberikan kesan kepada aliran tunai pemaju dan sekiranya pemaju 'bersin', industri lain akan 'selesema'. Mungkin dengan cadangan ini, kementerian merasa-kan pemaju boleh 'diselamatkan'.

Bagaimana?

Melalui kemudahan pinjaman top up oleh pemaju, ia dapat membantu pembeli rumah yang gagal mendapatkan pembiayaan 90% dari bank. Hari ini kita semua tahu ramai yang mahu membeli rumah. Tetapi merungut pinjaman tak lepas atau kalau lepas pun, bank tak beri pinjaman penuh. Jadi, dengan adanya kemudahan 'top-up' oleh pemaju, pembeli tidak perlu mengeluarkan wang yang banyak atau lebih teruk- terpaksa meminjam dari kawan, keluarga mahupun along.

Sifirnya mudah- apabila pembeli mampu membiayai pembelian mereka, jualan hartanah akan meingkat. Namun kebaikan dan merit cadangan ini akan mewujudkan dua keadaan buruk iaitu:

1) Pertama, kadar bayaran 'top-up loan' ini masih tinggi. Oleh kerana pinjaman ini adalah 'top-up loan', ianya adalah pinjaman peribadi. Mengikut undang-undang Bank Negara, tempoh bayarannya tidak boleh melebihi 10 tahun. Kalau diambil kadar faedah 8% bagi pinjaman top-up 10% untuk hartanah RM500 ribu, bayaran sebulan adalah RM750. Katakanlah 80% pinjaman untuk rumah tersebut pada kadar 4.6% selama 35 tahun adalah RM1,918, maka jumlah bulanan yang akan dibayar oleh pembeli pada 10 tahun pertama adalah RM2,668. Ini berbeza jika mengambil pinja-man 90% dari bank yang hanya memerlu-kan pembeli membayar RM2,158 sebulan. Berapa bezanya? Mari kita tolak:

RM 2,668 (80% Bank + 10% Pemaju) - RM 2,158 (90% Bank) = RM 510.

RM 510 'extra' yang perlu dibayar oleh pem-beli dalam masa 10 tahun. Lepas angkat Proton Persona satu.

Hasilnya, cadangan tersebut bakal menga-kibatkan kadar hutang dan komitmen isi rumah menjadi lebih tinggi. Sekiranya mereka tidak mampu mencari pendapatan lebih, besar kemungkinan mereka akan 'default'. Jika ramai yang 'default', impaknya kita tahu jauh lebih buruk kepada ekonomi berbanding dengan impak jika pemaju kurang berjaya menjual projek hartanah mereka.

2) Kedua, cadangan ini akan terus mening-katkan spekulasi harga rumah.

Mengapa?

Selain daripada senario di mana ramai golongan yang tidak layak membeli rumah akan membeli rumah dan sekaligus menai-kkan harga, ia juga mendorong pemaju untuk 'overvalue' atau 'overprice' hartanah mereka. Kita perlu faham bank berada dalam bisnes membuat untung dengan memberikan pinjaman. Logiknya bank sudah pasti akan memberikan pinjaman kepada golongan yang layak. Oleh itu, sekiranya bank tidak memberikan pinjaman sehingga 90%, ia bermaksud peminjam tersebut mempunyai komitmen yang tinggi atau nilai hartanah tersebut lebih tinggi dari harga pasaran. Jadi, apabila pemaju boleh memberikan pinjaman 'top-up' kepada pembeli, ia memberi peluang kepada pemaju untuk menaikkan lagi nilai hartanah mereka kerana mereka boleh membiayai 'lebihan valuation' yang wujud daripada penilaian oleh bank. Kalau inilah rantaiann-ya, bukankah ia menyukarkan lagi hasrat kerajaan membantu pemilikan rumah di kalangan rakyat? Namun, sebagaimana yang kita tahu, setiap polisi mempunyai baik buruknya. Di sebalik keburukan polisi ini, niat kerajaan untuk membantu orang ramai mendapatkan pinjaman amatlah dihargai.

BAIK BURUKPEMAJU JADI

PINJAMAN

Oleh En Radzi Tajuddin (CEO Hartabumi.my)

18 NOV - 2 DIS 2016HB 24

Manfaat dikurangkan

Beku pengambilan baru

Kurang belanja

Kurang tenaga kerja

(1%) Gaji dikurangkan

tida

88%Ya

12%tidak

48%ya

52%tidak 67%

ya

33%tidak

76%24%

Tidak Ya

Hampir sama bilangan respondendengan ada pelancaran projek

dan tidak ada.(% responden)

8,126Strata

6,921Bertanah

(Unit)

Residensi komersial

458

1H2016

Pengecualian / Penjadualan semula projek yang bakal dilancarkan

Kurangkan skala pelancaran projek

Penukaran pembinaan (daripada projek berkelas tinggi kepadaprojek kelas rendah/sederhana)

Kelewatan disebabkan kurang jualan

Projek batal kerana permintaan berkurang (4%) lain-lain

C A R I A N H A R T A N A H B U M I P U T E R A N O . 1

Jualan hartanah terus merudum

UNTUK DIJUAL

Kaji selidik industri hartanah REHDA 2H2015

KOS perlaksanaan

UNIT TIDAK TERJUAL

LANGKAH PENJIMATAN KOS PERLAKSANAAN

ISU KEWANGANKIRAAN SYARIKAT UNTUKTINGKATKAN JUALAN

Operasi

138 64 67

1H2015 2H2015

42% 38% 13% 7%

MENGALAMI PENURUNAN

PELANCARAN MASA AKAN DATANG

Produksi / penghantaran

IMPAK DARIPADA GST

49%

29%

12%

9%

48%

18%

13%

10%

7%

3%BERKURANG

36%

TIDAK BERUBAH MENINGKAT

1H2015 VS 2H2015

Kos meningkat sebanyak 10%

62% 78% 64% 57%

62%

Lain-lain

Langkah kawalan industri hartanah

1. Panduan pinjaman yang lebih bertanggungjawab

2. Cukai keuntungan hartanah tinggi

3. Had pinjaman maksimum (35 years)

4. 70% Nisbah nilai pinjaman

2/3 daripada respondenmenyatakan GST penyebab harga

hartanah meningkatdisebabkan kos pelaksanaan

yang tinggi

3/4 Menyatakan jualan hartanah lembab disebabkan GST

1.Sejarah kredit/CTOSS/CTISS2.Tiada data gaji pembeli3.Margin kewangan rendah4.Bank minta lebih dokumen5.Kuota terhad untuk kos rendah/ mampu milik

Pinjaman jangka pendek (BF)

(Bilanganresponden,%)

Pinjaman akhir(EF)

(Bilanganresponden,%)

Sebab

Mengambilbahagian

dalam pameran hartanah

agresif

Menawarkanbarangan percuma

Struktur semula

harga jualan

2H 2015 1H 2015 2H 2014 1H 2014

responden melaporkan unit tidak terjual,kebanyakannya dari Selangor,Johor dan Pahang

Kaji selidik ini dijalankan untuk menyatakan prestasi pasaranbagi 2H2015 dan jangkaan untuk 1H2016. Ia merangkumi 159responden yang terdiri daripada ahli REHDAdi Semenanjung Malaysia.

Pembayaran akhir (EF) masih menjadi masalah dan kerisauan dalam kalangan pemaju.

(% responden)

61%

19 NOV - 3 DIS 2016HB 25

186,790.70193,743.44

245,903.78

228,994.37

206,031.79

2011 2012 2013 2014 2015

103,412.12

(50.2%)

121,091.53

(52.9%)121,000.60(49.2%)

92,834.05

(47.9%)

95,161.82

(50.9%)

% change in loanapplications

% change in loanapprovals

Loanapplications

Loanapprovals

Kelulusan Pembiayaan

3.7

-2.4

26.9

30.3-6.9

0.1

-10.0

-14.6

7 Cara Untuk Mudahkan AndaDapat Pinjaman Rumah

Mohon pinjaman dalamlingkungan yang anda mampubayar setiap bulan

Wajib hantar sekali dokumenyang menunjukkan anda adapendapatan tambahan(contoh : ASB, Tabung Haji,Rumah Sewa)

Pastikan Laporan CCRIStunjuk angka rendah (0 atau1)baru cun.

Pastikan Credit Recordanda bersih

Lupuskan hutang tertunggak

Ada sekurang-kurangnya 1 atau 2rekod yang menunjukkan andapernah buat transaksi pinjaman(contoh : kredit kad)

Mohon bersama dengan oranglain untuk kukuhkanpermohonan anda

1

2

3

4

5

6

7

Strategi

19 NOV - 3 DIS 2016HB 26

Permohonan pinjaman rumah andagagal sekiranya..

Mohon pinjaman rumah melebihiapa yang anda mampu bayarbulanan (bergantung pada gaji)

Pendapatan tahunan dibawahRM36,000, DSR akan dilimitkankepada terpaling rendah

Tidak pernah buat transaksipinjaman kecil (kredit kad)dalam masa setahun, makatiada rekod pembayaran balik

Tidak ada pendapatan bulananyang stabil

Ada rekod buruk atau lambatbayar sebelum ini di bank

Ada rekod kredit yang buruk- antara faktor rekod buruk,Bankrap, Saman

1

2

4

5

6

7

Mempunyai DSR sedia ada yangtinggi. Limit DSR biasanya 70% sahaja3

3 Faktor Teratas Cara Bank NilaiPermohonan Pinjaman Rumah Anda

KapasitiPembayaran

Pinjaman

SejarahPembayaran

Jumlah HutangSedia Ada

HB19 SEPT - 2 OKT 2016