BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan

Sektor pembinaan di Malaysia nampak begitu berkembang pesat dan maju sejak

era 90-an. Perkembangan dan kemajuan bagi sesebuah kawasan boleh dikawasan bandar-

bandar besar seperti di Bandaraya Kuala Lumpur, Johor Bahru, Shah Alam dan

sebagainya.

Dewasa ini terdapat sesetengah pihak nampak lebih cencerung dalam membina

bangunan baru bagi menggantikan bangunan lama daripada menyelenggarakannya dan

memeliharanya. Keadaan ini sebenarnya selalu terjadi di negara-negara yang sedang

membangun. Banyak peruntukkan bagi penyelenggaraan dipotong dan disalurkan bagi

pembinaan baru tanpa menyedari bahawa setiap bangunan baru menambahkan lagi beban

1

penyelenggaraan. Kesan daripada tindakan sebegini, maka semakin banyak bangunan

terpaksa dilupuskan jauh lebih awal daripada masa yang sepatutnya. Ini menyumbang

kepada jumlah kerugian yang besar nilainya.

Perkembangan sektor pembinaan berjalan dengan begitu pesat, maka semakin

banyak jugalah bangunan juga yang perlu diselenggara. Ini perlu diberi perhatian yang

serius. Penyelenggaraan penting kerana bagi memelihara dan memastikan bangunan yang

dibina terdahulu tetap berkualiti dan dapat berfungsi dalam keadaan yang baik, untuk

menjaga keadaan kualiti bangunan itu dan juga menjaga/melindungi aset yang ada dalam

bangunan. Disamping itu, adalah untuk menjamin keselesaan dan keselamatan

orangramai sebagai pengguna atau penghuni sesebuah bangunan.

Sesebuah binaan bangunan itu tidak akan kekal sepertimana keadaannya yang

baru dibina. Ini kerana bangunan tersebut akan dipengaruhi oleh faktor masa, cuaca dan

persekitarannya. Oleh itu, bagi memastikan kualitinya ditahap yang memuaskan serta

fungsinya senantiasa bagus, aktiviti penyelenggaraan diperlukan dijalankan dari masa ke

semasa. Aktiviti penyelengaraan memainkan peranan penting untuk mengekalkan imej

sesebuah bangunan. Manakala penyelenggaraan pada kemudahan bangunan perlu untuk

mengekalkan khidmat bangunan itu kepada pengguna.

2

1.2 Latar belakang

Penyelenggaraan bangunan adalah amat yang penting untuk diketahui bagi

sesebuah syarikat pembinaan untuk mempastikan projek dan perancangan yang telah

dilakukan dapat dilaksanakan dengan sempurna, sebagaimana yang telah di persetujui

dalam objektif sebelum sesuatu projek itu mula dilaksanakan. Kelancaran dan kualiti

sesuatu projek itu bergantung kepada hasil kecekapan pengurusan syarikat tersebut.

Industri pembinaan adalah salah satu sektor yang menjadi tumpuan ramai orang kerana

sektor ini berupaya menawarkan dan menyediakan pelbagai peluang pekerjaan dengan

pendapatan yang lumayan. Antara masalah utama yang sering dibangkitkan di tapak bina

ialah masalah kualiti bangunan yang didirikan. Tapak bina dan proses kerja dalam sektor

pembinaan ini agak unik kerana sentiasa berubah-ubah dan mempunyai berbagai-bagai

sebab untuk berlaku sesuatu perkara, bergantung kepada peringkat pembinaan sesuatu

projek.

Dalam bidang pembinaan, bangunan adalah satu perkara yang penting yang harus

dijaga oleh semua pihak. Perancangan sesuatu projek mestilah mengambil kira soal

penyelengaraan dari peringkat awal lagi (Perancangan) dan harus di jaga hingga siap.

Penyelenggaraan adalah perlu jika sekiranya ada kerosakan atau sebarang tanda

dapat dikesan yang mana akan mendatangkan kerosakan/kecacatan pada struktur

pembinaan tersebut. Kebanyakan kes dimana langkah penyelenggaraan yang sepatutnya

dibuat, tidak dilaksanakan maka akan menyebabkan berlakunya kesan yang tidak diingini

seperti kemalangan, kerosakan, dan seumpamanya samada untuk tempoh jangkamasa

panjang atau sebaliknya. Langkah penyelengaraan yang dilakukan pada bangunan juga

dapat mempengaruhi tahap kualiti pembinaan tersebut, selain daripada mempengaruhi

keyakinan pengguna (klien).

3

1.3 Kenyataan Masalah

Masalah yang timbul akibat daripada kerosakan pada bangunan perlu ditangani

dengan seberapa segera yang boleh. Penyelenggaraan adalah merupakan salah satu

tindakan terbaik bagi menangani masalah kerosakan tersebut. Namun begitu, dalam

melaksanakan kerja-kerja membaikpulih ini, beberapa masalah lain timbul samada

sebelum ataupun semasa kerja-kerja membaikpulih itu dijalankan.

Antara masalah yang dihadapi oleh pihak pengurusan terdiri daripada faktor-

faktor dalaman badan penyelenggara. Contohnya seperti tiada peruntukkan kos,

peruntukkan kos yang kurang mencukupi, pembekalan keperluan dan peralatan yang

tidak mencukupi, masalah pihak pengurusan dengan pihak pembekal, langkah

perlaksanaan penyelenggaraan yang tidak betul, penyelenggaraan yang tidak sempurna

dan masalah waktu yang terbatas.

Pihak pengguna, mereka juga turut menyumbangkan masalah dalam proses

penyelenggaraan. Antaranya adalah seperti sikap pengguna yang tidak mengambil berat,

tidak prihatin terhadap keadaan kerosakan yang wujud, lambat mengemukakan aduan

atau laporan kerosakan kepada pihak penyelenggara, dan juga masalah kesukaran untuk

menghubungi pihak yang berkenaan. Disamping itu juga, keadaan kerosakan dan

kedudukan kerosakan pada lokasi-lokasi bahagian tertentu bangunan juga menyukarkan

perjalanan proses penyelenggaraan dibuat. Kedudukan kerosakan yang sukar dikesan

(seperti yang berada didalam tanah), menyebabkan kerosakan tersebut tidak dapat

dikenalpasti dan ditangani pada peringkat awal. Biasanya dapat dikesan apabila keadaan

kerosakannya berada pada tahap yang serius.

Dalam proses penyelenggaraan, setiap pihak yang terlibat mempunyai

tanggungjawab yang tersendiri. Banyak berlaku keadaan dimana apabila terjadinya

kerosakan yang mana menyumbangkan kepada sesuatu bentuk kerugian, maka semua

4

pihak akan mengelak daripada dipersalahkan, mengemukakan alasan mereka yang

tersendiri serta saling menyalahkan antara satu sama lain.

Sehubungan dengan itu, konsep, prinsip dan sistem penyelenggaraan perlulah

diketahui dan difahami. Bagi tujuan tersebut maka kajian perlu dijalankan bagi

mengenalpasti setiap ciri-ciri dan sifat-sifat kerosakan bagi menentukan sistem

penyelenggaraan yang perlu dijalankan keatasnya dan seterusnya menganalisa

keberkesanan sistem tersebut.

1.4 Matlamat dan Objektif Kajian

Matlamat kajian ialah untuk mengkaji sistem penyelenggaraan bangunan yang

dijalankan di Malaysia. Maka, objektif bagi kajian ini adalah tersenarai seperti berikut;

1 Mengkaji sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan terhadap bangunan

terpilih

2 Mengkaji masalah-masalah yang dihadapi dalam sistem pengurusan pembinaan

3 Mengkaji keberkesanan sistem penyelenggaraan terhadap bangunan terpilih

1.5 Skop Kajian

Skop kajian ini meliputi kepada kerja pengurusan penyelenggaraan yang berkesan

dan sistematik. Penjelasan skop kajian adalah seperti berikut.

1 Kajian dijalankan keatas pihak pengurusan dan pengguna sahaja yang terlibat

dalam sistem pengurusan penyenggaraan bangunan terpilih.

2 Kajian dijalankan bagi masalah-masalah kerja pengurusan yang dilakukan oleh

pihak pengurusan dalam menyelenggara bangunan terpilih.

5

3 Kajian hanya meliputi satu sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan ke

atas beberapa bangunan kediaman milik Universiti Teknologi Malaysia.

1.6 Metodologi Kajian

Dalam menjalankan kajian ini, beberapa kaedah akan digunakan bagi

mendapatkan maklumat. Ia terbahagi kepada dua bahagian iaitu kajian literatur dan

kajian empirikal.

a) Kaedah literatur bermaksud mendapatkan maklumat daripada pembacaan dan

menganalisis sumber-sumber seperti:

i. Tesis terdahulu.

ii. Kertas-kertas seminar.

iii. Artikel dan majalah.

iv. Buku dan jurnal.

b) Kajian empirikal akan melibatkan pengumpulan data-data dan maklumat melali

temubual, soal selidik dan tinjauan.

c) Analisis data akan dijalankan dengan penggunaan kaedah yang sesuai.

6

7

MASALAH

MATLAMAT

KESIMPULAN

PENEMUAN

ANALISIS

KAJIAN EMPIRIKAL KAJIAN LITERATUR

OBJEKTIF-OBJEKTIF

Rajah 1.1: Cartalir Methodologi Kajian

BAB II

PENYELENGGARAAN BANGUNAN

2.1 Pengenalan

Secara umumnya, proses penyelenggaraan adalah merupakan satu bahagian

penting yang berkait rapat dalam sektor industri pembinaan hari ini. Proses

penyelenggaraan bertujuan untuk memastikan kemudahan-kemudahan dalam bangunan

itu sentiasa berfungsi dengan baik untuk memberikan keselesaan dan menjaga

keselamatan penghuni disamping melindungi aset bangunan.

Dalam bab ini, perkara tersebut akan dijelaskan dengan lebih terperinci meliputi

pelbagai perkara yang berkaitan dalam proses penyelenggaraan bangunan iaitu dari segi

definisi, konsep, objektif dan juga aktiviti-aktiviti yang dijalankan.

8

Penyelenggaraan adalah satu proses yang dijalankan bagi mencegah kerosakan

dan membaikpulih kerosakan bangunan. Kerosakan terjadi apabila keadaan asal sesuatu

bahagian itu tidak lagi berfungsi dengan baik sepertimana yang dikehendaki. Kerosakan-

kerosakan pada bahagian seperti bumbung, lantai, sistem perpaipan dan dinding adalah

sebahagian daripada contoh-contoh menyebabakan berlakunya keadaan tidak selesa

kepada pengguna dan ini faktor utama mengapa proses penyelenggaraan bangunan ini

dituntut.

Dewasa ini, begitu banyak berlaku kes kerosakan bangunan yang dilaporkan tidak

diselenggara dengan baik dan dijalankan pada kadar bukan segera. Ini adalah merupakan

satu tindakan yang negatif kerana ia boleh mengancam keselamatan dan keselesaan

penghuni/pengguna. Bagi sesetengah kes yang lain, terdapat kerja-kerja penyelenggaraan

yang tidak dijalankan dengan sempurna menyebabkan kerosakan yang dibaiki itu tidak

mendatangkan kesan yang dikehendaki.

Bagi memastikan keberkesanan kerja penyelenggaraan bangunan, kajian dan

penyiasatan perlu dijalankan dengan kadar segera dari aspek rekabentuk, bahan-bahan,

kemahiran, fungsi, keperluan serta hubungan di antaranya. Aspek-aspek tersebut

merupakan garis panduan bagi aktiviti penyelenggaraan yang perlu dipatuhi. Pematuhan

terhadap spesifikasi yang digariskan ini boleh mengelakkan kegagalan dan kecacatan

yang kerap terhadap bangunan. Faktor-faktor seperti mutu bahan yang digunakan,masa,

kekuatan, ketahanlasakan, kekerapan penggunaan dan cara penggunaan juga harus diberi

tumpuan dalam perancangan dan perlaksanaan aktiviti penyelenggaraan.

Disamping itu, pelbagai perkara lain yang juga penting untuk dijaga seperti aspek

keselamatan dan kesihatan, keselesaan, fungsi, nilai, nlai pasaran sama ada kepada

bangunan, pengguna dan seterusnya pemilik.

Kesimpulannya, kesan yang akan diperolehi melalui kerja proses

penyelenggaraan adalah bergantung kepada perancangan dan pemahaman yang

9

mendalam berkaitan pelbagai aspek dan kaedah penyelenggaraan sebelum aktiviti itu

dimulakan.

2.2 Definisi

Bagi memberikan definasi penyelenggaraan dengan tepat, maka rujukan terhadap

sumber-sumber dibawah di jalankan;

Menurut British Standard Glossary BS 3811, penyelenggaraan bermaksud

“gabungan kerja-kerja teknikal dan pentadbiran yang bertujuan untuk memelihara sesuatu

item atau memulihkan supaya dapat memenuhi fungsi yang dikehendaki”.

Menurut Jabatan Alam Sekitar,Malaysia (1972) pula, mendefinisikan dalam BS

3811, penyelenggaraan bermaksud “ Kerja yang dijalankan untuk menjaga, memulihkan

atau memperbaiki kemudahan-kemudahan setiap bahagian bangunan, perkhidmatan dan

persekitaran supaya mencapai tahap semasa yang boleh diterima dengan mengekalkan

ultiliti dan nilainya”.

Manakala menurut ‘Acceptable standard’, mendefinisikan dalam BS 3811:1964,

penyelenggaraan bermaksud sesuatu yang dapat diterima dengan mengekalkan faedah

atau nilai sesuatu peralatan.

Seterusnya, Factories Act 1961, mendefinisikan penyelenggaraan sebagai

membaikpulih dalam keadaan yang memuaskan dan segala kerja dan pemulihan yang

berkesan diperlukan.

Melalui definisi-definisi yang dinyatakan oleh pihak-pihak tersebut, rumusan

yang diperolehi terhadap penyelenggaraan bangunan adalah; Suatu ukuran pencapaian

kepada piawaian yang dikehendaki dan diterima dengan melalui langkah pembaikian dan

10

pemulihan bagi memperolehi faedah dan nilai yang memuaskan keatas sesuatu aset dan

memenuhi matlamat-matlamat penting meliputi mengekalkan nilai pelaburan,

mengekalkan bangunan dalam keadaan dimana dapat terus berfungsi dengan baik dan

dapat memberikan penampilan/imej yang baik.

2.3 Konsep Penyelenggaraan

Penyelenggaraan adalah satu faktor penting terhadap bangunan memandangkan

sesebuah bangunan tidak mampu untuk mengelak daripada sebarang kerosakkan dan

kegagalan.

Konsep yang boleh diperjelaskan tentang penyelenggaraan bangunan ialah,

penyelenggaraan merupakan suatu fungsi penting yang berperanan menyokong

kelancaran perjalanan operasi utama kepada pengurusan projek pembinaan terhadap

sesebuah bangunan. Penyelenggaraan dijalankan hanya untuk mencegah,

membaiki/membaikpulih, menjaga bangunan daripada segala kerosakan/kegagalan dan

mengekalkan fungsi kegunaan bagi memenuhi segala aspek atau spesifikasi polisi dan

piawai yang ditetapkan bagi memberi jaminan berterusan terhadap faktor-faktor seperti;

Keselamatan, keselesaan, fungsi bangunan, keadaan fizikal dan struktur bangunan,

pengekalan nilai aset, imej dan ciri-ciri bangunan, ketahanan, kualiti bangunan dan

perkara seumpamanya.

Bagi mengelak kemungkinan berlakunya kerosakkan (kegagalan atau kecacatan)

terhadap elemen-elemen bangunan tersebut, maka konsep penyelenggaraan bangunan

juga dilihat menerusi peranan dan pengawalan segala kemajuan yang berlaku dan sumber

persekitaran yang bertindak ke atas bangunan tersebut dari masa ke semasa sepanjang

tempoh jangka hayat bangunan.

11

Maka pentingnya pengetahuan dan pemahaman terhadap konsep penyelenggaraan

bagi mencapai mutu perlaksanaan kerja yang baik bagi menjalankan sebarang tindakan

penyelenggaraan terhadap bangunan. Sehubungan itu, penyelenggaraan telah dibahagikan

kepada kelas-kelas penyelenggaraan yang tertentu bagi tujuan memudahkan sistem

pengurusan penyelenggaraan dengan lebih baik.

2.4 Objektif Penyelenggaraan

Penyelenggaraan yang baik dan bersistematik dapat membantu memudahkan

dalam mengenalpasti masalah-masalah kegagalan dengan lebih terperinci seterusnya

langkah pemilihan kaedah dan bahan yang sesuai dapat dijalankan. Perancangan dan

perlaksanaan penyelenggaraan yang baik dapat mengelakkan penyelenggaraan kali kedua

terhadap kerosakan pada bahagian yang sama dalam jangkamasa yang terdekat.

Objektif utama penyelenggaraan bangunan adalah untuk memastikan keadaan

kerosakan yang ada pada bahagian bangunan dibaikpulih dengan berkesan dan

mengurangkan seberapa banyak yang mungkin kegagalan dan kecacatan terhadap

komponen dan peralatan secara efektif dan sistematik.

Disamping itu juga penyelenggaraan juga bertujuan memastikan fungsi dan

keadaan asal bangunan dapat dikembalikan dan seterusnya dapat mengelakkan

perlupusan perlupusan bangunan-bangunan terbabit sebelum tiba masanya. Oleh itu,

peruntukkan kos yang besar untuk penyelenggaraan diperlukan sekiranya bangunan-

bangunan tersebut digantikan digantikan dengan bangunan-bangunan baru.

12

2.5 Kepentingan Penyelenggaraan

Bagi menjaga bangunan agar terus dapat digunakan dan memastikan fungsinya

tetap berjalan dalam keadaan yang baik, kerja-kerja penyelenggaraan yang dijalankan

adalah bagi memenuhi ciri-ciri berikut;

2.5.1 Pengekalan fungsi dan prestasi asal bangunan

Kemudahan seperti elektrik, sistem bekalan air, lampu dan lain-lain akan

mengalami susut nilai mengikut peredaran masa dan akan mempengaruhi fungsi dan

prestasi bangunan tersebut. Bagi mengelak masalah seumpama ini daripada berlaku

tindakan segera wajar diambil. Fungsi dan prestasi sesebuah bangunan haruslah berada di

tahap yang bagus kerana mempengaruhi daya produktiviti urusan-urusan yang berjalan

didalam bangunan

2.5.2 Pengekalan nilai aset bangunan

Penyenggaraan terhadap bangunan dapat menjaga nilai aset bangunan tersebut

dari jatuh dan mempengaruhi kadar harga sewa serta harga pasaran semasa. Malah juga

boleh ditingkatkan mengikut pengaruh keadaan ekonomi dan pekembangan semasa

pasaran. Ini dapat mengelakkan daripada mengalami kerugian yang banyak dalam satu

masa, sekiranya membiarkan kerosakan yang berlaku pada bangunan tersebut merebak.

13

2.5.3 Pengekalan imej dan rupa bentuk bangunan

Imej dan rupa bentuk sesebuah bangunan adalah ciri-ciri khas bangunan yang

membezakan antara satu sama lain dan panduan orangramai dalam mengenalinya serta

melambangkan imej sesebuah agensi dan syarikat yang berusan dengannya. Faktor ini

sebenarnya dapat mempengaruhi orangramai dalam memainkan tanggapan yang baik

terhadap bangunan terbabit seterusnya membantu dalam urusan tertentu (urusniaga) yang

berlaku disitu.

2.5.4 Pengekalan aspek-aspek keselamatan dan kelesaan

Insiden-insiden buruk seperti kebakaran, kegagalan komponen menanggung

beban dan sebagainya pada bangunan selalunya disebabkan oleh kerosakan dan

kegagalan yang serius yang berlaku. Ini membawa kesan yang buruk terhadap semua

pihak khususnya melibatkan kehilangan nyawa dan kerugian hartabenda. Dalam

mengekalkan segala aspek-aspek keselamatan dan keselesaan kepada semua pihak

pengurusan penyelenggaraan yang cekap dan kekerapan menyelenggara dapat membantu

menghindari masalah seumpama ini berlaku untuk memberikan lebih keselesaan dan

menjamin keselamatan.

2.5.5 Penjagaan urusan untuk pengguna dan pemilik

Hasil tindak balas pengguna dan pemilik menunjukkan rasa tahap kepuasan

mereka terhadap keadaan bangunan, berpandukan bagaimana keadaan bangunan tersebut

mempengaruhi urusan yang dijalankan. Contohnya, sekiranya berlaku kebocoran maka

keselesaan pengguna akan terjejas dan menyusahkan dalam menjalani urusan disitu. Oleh

itu, langkah mengambil berat keadaan bangunan seperti mengemukakan laporan dan

aduan kerosakan yang disyaki, adalah penting dalam penjagaan bangunan. Untuk

kepentingan pengguna dan pemilik penyenggaraan yang dijalankan memerlukan kepada

14

tindakan sewajarnya dan langkah segera harus diambil supaya dapat mengekalkan

kepercayaan pelanggan dan pemilik di samping dapat menjamin setiap aspek keselamatan

dan keselesaan.

Kesimpulannya, kejayaan operasi penyenggaraan dapat ditentukan sejauh mana

tahap kejayaannya melalui pendekatan aktiviti-aktiviti penyenggaraan yang diambil

dalam memenuhi segala kepentingan-kepentingan yang disenaraikan sebelumnya

2.6 Pengelasan Penyelenggaraan

Dengan merujuk kepada BS 3811: 1984, telah mengklasifikasikan

penyelenggaraan kepada dua bahagian utama iaitu penyelenggaraan terancang dan

penyelenggaraan tidak terancang

Rajah 2.0 menunjukkan gambaran hubungan kelas-kelas penyelenggaraan

tersebut dan bahagian-bahagian kecil lanjutan kepada penyelenggaraan tersebut.

15

PENYELENGGARAAN

TERANCANG TIDAK TERANCANG..

PENCEGAHAN PEMBAIKAN

BERJADUAL . BERDASARKAN KEADAAN PEMBAIKIAN

Rajah 2.0 Klasifikasi dalam Penyelenggaraan. (Sumber ; BS 3811: 1984 )

2.6.1 Penyelenggaraan Terancang

Petikan dalam British Srandard 3811: 1974, yang dirujuk oleh Milne, 1985

menjelaskan bahawa penyelenggaraan terancang adalah merupakan kerja-kerja yang

dikelolakan dan dijalankan melalui ramalan yang dibuat ke atas masalah yang

dikenalpasti akan berlaku, rujukan daripada rekod-rekod terdahulu bagi membuat

perancangan aktiviti penyelenggaraan yang lebih bersistematik pada masa hadapan.

Perancangan aktiviti dapat diterjemahkan ke dalam bentuk carta, jadual, lukisan dan

16

aturcara komputer. Setiap langkah kerja dan data direkodkan dengan teliti serta dikaji

untuk setiap kesan yang akan terjadi. Penyelenggaraan terancang melibatkan banyak

proses pengumpulan maklumat dan data pada peringkat awal perlaksanaan projek lagi,

dan akan diselaraskan dari semasa ke semasa mengikut kesesuaian keadaan yang berlaku.

Penyelenggaraan terancang ini boleh dikelaskan kepada dua bahagian, iaitu;

2.6.1.1 Penyelenggaraan Pencegahan Terancang

Penyelenggaraan pencegahan terancang adalah merupakan kerja-kerja yang

terlibat dalam kerja pembaikian atau tindakan pencegahan untuk mengelakkan sebarang

kegagalan yang dijangkakan berlaku serta mencegah kegagalan yang boleh dielakkan.

Penyelenggaraan ini merangkumi kerja-kerja yang dilaksanakan pada satu tempoh masa

yang ditentukan atau mengikut langkah-langkah yang telah dijelaskan untuk sesuatu

perkara. Penyelenggaraan ini juga mengurangkan kemungkinan berlakunya kemerosotan

prestasi kemudahan pada elemen-elemen bangunan. Perancangan yang dibuat dengan

rapi dan teliti dapat memberikan pulangan yang wajar memandangkan soal penggunaan

kos, keupayaan keberkesanan penyelenggaraan dan faktor-faktor yang mempengaruhi

kerosakan semula telah diteliti dan dipertimbangkan sewaktu dalam proses perancangan.

2.6.1.2 Penyelenggaraan Pembaikkan Terancang

Penyelenggaraan pembaikkan terancang adalah merujuk kepada kerja-kerja

yang dijalankan bagi memulihkan serta membaiki sebarang kerosakan yang berlaku pada

sesuatu bahagian bangunan ataupun kerosakan yang menjejaskan fungsi bahagian

tersebut. Ini bermakna penyelenggaraan pembaikan adalah merupakan kerja-kerja

penyelenggaraan yang dijalankan bagi memperbetulkan kerosakan yang telah berlaku.

17

Pembaikian dijalankan terhadap kerosakan mestilah dijalankan sehingga fungsi yang

sebenarnya dapat dipenuhi dengan baik sebagaimana ditetapkan dalam piawaian.

2.6.2 Penyelenggaraan Tidak Terancang

Penyelenggaraan tidak terancang merupakan kerja-kerja penyelenggaraan yang

dijalankan keatas sesuatu kerosakan yang terjadi dimana kerosakan tersebut terjadi tanpa

dapat dijangkakan berlakunya kerosakan tersebut. Penyelenggaraan Tidak Terancang

juga boleh disamakan dengan “Penyelenggaraan Kecemasan”. Kegagalan yang terjadi

tanpa dapat dijangka ini sering berlaku disebabkan oleh bencana alam serta lain-lain

faktor yang biasanya diluar perancangan. Kegagalan hendaklah ditangani dengan segera

dan langkah menyelenggara perlu dilakukan dengan dirancang terlebih dahulu, teliti dan

teratur agar tidak menimbulkan masalah lain dimasa hadapan.

Penyelenggaraan tidak terancang memainkan peranan dalam mengekalkan kualiti

perkhidmatan bangunan tersebut dan memenuhi tuntutan pihak-pihak tertentu untuk

menghalang daripada berlakunya kecacatan dan kerosakkan pada elemen-elemen

bangunan yang menjejaskan fungsi asalnya seterusnya menjejaskan penggunaan terhadap

bangunan tersebut.

2.7 Kerja Penyelenggaraan

Secara umumnya, proses penyelenggaraan yang dibincangkan sebelum ini adalah

merangkumi empat aktiviti. Setiap aktiviti mempunyai fungsi yang tersendiri dan berbeza

antara satu dengan yang lain bagi memberikan keberkesanan sesuatu tindakan dengan

lebih baik. Aktiviti penyelenggaraan bangunan yang melibatkan empat bidang yang

utama ialah;

18

2.7.1 Kerja-kerja Servis

Kerja yang melibatkan penggunaan perkhidmnatan pembersihan pada kemudahan

dan peralatan bangunan. Aktiviti ini berjalan mengikut penjadualan tertentu berpandukan

keadaan kebersihan. Kuantiti perkhidmatan bergantung kepada saiz liputan dan bilangan

peralatan sesebuah bangunan.

2.7.2 Kerja-kerja Pemeliharaan

Merupakan langkah kerja yang perlu diambil bermula dari peringkat permulaan,

di mana kerja-kerja yang dijalankan bertujuan untuk melindungi elemen-elemen

bangunan daripada kerosakan dan menjaga elemen tersebut supaya sentiasa memenuhi

syarat dan tahap yang dikehendaki

2.7.3 Kerja-kerja Pembaikan

Merupakan kerja-kerja membaiki segala kerosakan atau kecacatan yang terdapat

pada setiap bahagian supaya semua elemen-elemen dan kemudahan-kemudahan kembali

kepada tahap asal bagi menjalankan fungsinya dengan baik.

2.7.4 Kerja-kerja Penggantian

Kerja-kerja pembaikian dilakukan apabila elemen atau bahan binaan tersebut

didapati tidak sesuai lagi untuk digunakan disebabkan oleh;

19

i) Gagal menjalankan fungsi dengan baik sepertimana yang dikehendaki

ii) Memerlukan tuntutan kos yang tinggi jika terus digunakan

iii) Memberikan rasa tidak selesa dan menunjukkan imej/rupa yang buruk

Berdasarkan bidang-bidang kerja aktiviti penyelenggaraan yang wujud, maka

pentingnya sistem pengurusan penyelenggraan bangunan di mana perancangan dan

perlaksanaan yang teliti dan cekap dapat memastikan perjalanan kerja-kerja

penyelenggaraan berjalan lancar.

Jenis-jenis penyenggaraan dan kerja penyenggaraan yang dihuraikan sebelumnya

memainkan peranan yang besar dalam keseluruhan proses pembinaan bangunan. Secara

ringkasnya, perlaksanaannya ditunjukkan dalam Rajah 2.1

20

Rajah 2.1. Prosedur kerja-kerja penyenggaraan. (Sumber: “Building Maintenance”, Seeley, H1976)

21

Adakah perancangan dirancang ?

Apakah kegagalan memberi kesan

serius ?

Adakah sebarang kegagalan

Jjalankan penyenggaraan

membaiki

Jalankan penyenggaraan

mencegah

Adakah ia pada tahap kecemasan ?

Jalankan penyenggaraan

dalam masa 24 jam

Jalankan penyenggaraan

segera

Buat pemeriksaan dan ujian bagi menyediakan laporan maklum balas

Ya

Ya

Ya

Ya

Tidak

Tidak

Tidak

2.8 Kesimpulan

Penyelenggaraan adalah penting kepada industri pembinaan hari ini dan juga

pada masa akan datang. Keberkesanan dari kerja penyelenggaraan adalah yang paling

utama dalam melakukan kerja pemyelenggaraan ini tanpa mengira apa jua kaedah yang

dijalankan. Pelbagai kaedah sebenarnya wujud dan pemilihan yang terbaik adalah hanya

bagi memudahkan kerja penyelenggaraan dilaksanakan semata-mata serta memberikan

lebih faedah kepada pihak-pihak yang terlibat. Oleh itu keutamaan perlu dititikberatkan

adalah untuk memenuhi konsep penyelenggaraan ini dan pemahaman serta pengetahuan

tentang penyelenggaraan dari badan penyelenggara adalah perlu bagi mendapat

menghasilkan produk yang bagus.

22

BAB III

PENGURUSAN PENYELENGGARAAN BANGUNAN

3.1 Pengenalan

Bagi memastikan perjalanan proses penyelenggaraan tersebut berjalan lancar,

maka perlaksanaan operasi penyelenggaraan hendaklah dilaksanakan dengan sistematik

dan berkesan bagi menjamin kejayaan operasi tersebut. Justeru itu, perlaksanaan yang

dijalankan itu memerlukan kepada satu polisi pengurusan yang baik bagi menggerakkan

dan mengawasi secara menyeluruh operasi penyelenggaraan bangunan agar sentiasa

23

memenuhi krieteria piawaian yang dikehendaki serta mempengaruhi keberkesanan

operasi penyelenggaraan tersebut.

Bab ini akan menyentuh kepada segala perkara yang berkaitan dalam pengurusan

aktiviti penyelenggaraan yang dijalankan bagi menyelenggara kerosakan. Pengurusan

penyelenggaraan telah di bahagikan kepada dua peringkat yang berbeza jangkamasa

perjalanan waktunya iaitu peringkat perancangan dan perlaksanaan. Setiap peringkat akan

menerangkan tentang sistem-sistem yang ada dalam penyelenggaraan dan bagaimana

sistem tersebut digunakan berdasarkan kepada keperluan keadaan.

Pengurusan selalunya dikaitkan dengan perancangan dan pengawalan yang baik

dalam sesebuah organisasi untuk memberikan kesan terhadap perlaksanaan kerja.

Organisasi adalah merupakan gabungan daripada dua atau lebih individu untuk

membentuk satu kumpulan kerja bagi melicinkan sistem pengurusan penyelenggaraan

yang berkesan. Dalam sistem organisasi terdapat wujudnya pelbagai jawatan-jawatan

yang mana setiap satunya mempunyai tugas yang berbeza-beza tetapi mempunyai satu

tujuan iaitu mencapai matlamat kerja. Dalam struktur organisasi, hubungan dan

kerjasama yang baik amat penting dalam menjalani kerja pengurusan sesebuah bangunan.

Dalam sistem pengurusan penyelenggaraan bangunan, cara dan sistem

pengurusan penyelenggaraan adalah berbeza-beza bergantung kepada bagaimana situasi

keadaan kerosakan yang berlaku. Pengurusan yang baik memerlukan kepada kecekapan,

kepakaran dan pengalaman untuk menguruskan operasi penyelenggaraan dengan lebih

baik disamping mengambil kira ketetapan piawaian yang dituntut oleh pemilik bangunan

itu sendiri.

Polisi pengurusan penyelenggaraan memainkan peranan penting dalam

menentukan keputusan dan tindakan yang rasional ke atas perlaksanaan setiap operasi

penyelenggaraan. Bagi mendapatkan kejayaan dalam pengurusan yang dilaksanakan dan

memperoleh kesan yang baik dalam melaksanakan sistem pengurusan, pemahaman

24

mengenai objektif dan faedah daripada melakukan pengurusan untuk penyelenggaraan

mestilah dititikberatkan dan diberi perhatian sewajarnya.

3.2 Objektif pengurusan penyelenggaraan

Pengurusan penyelenggaraan melibatkan penggabungan kerja pelbagai pihak

seperti pihak pengurusan, kewangan, jurutera, tenaga pekerja dan masyarakat sekeliling.

Maka hubungan kerjasama yang baik dan keberkesanan kerja dari setiap pihak bagi

memberikan hasil yang bagus dan berkualiti adalah asas dalam pengurusan

penyelenggaraan yang baik. Objektif pengurusan penyelenggaraan merujuk kepada

pengurusan yang dilaksanakan oleh sesuatu organisasi badan penyelenggaraan yang

menjalankan projek menyelenggara dengan lancar dan sempurna serta meminimakan

segala masalah yang dihadapi sepanjang aktiviti.

3.3 Konsep pengurusan penyelenggaraan

Penyelenggaraan merupakan suatu fungsi yang berperanan menyokong operasi

utama kepada pengurusan projek pembinaan. Kesan kepada segala kerosakkan yang

diselenggara pada komponen-komponen bangunan terbabit bergantung sepenuhnya

kepada faktor pengurusan pentadbiran dan kerja yang diamalkan oleh pihak yang

menyelenggara.

Maka dengan itu konsep bagi pengurusan penyelenggaraan ini adalah lanjutan

kepada konsep penyelenggaraan yang telah dijelaskan dalam bab sebelumnya. Konsep

pengurusan penyelenggaraan adalah untuk memenuhi konsep penyelenggaraan. Oleh itu

dalam perlaksanaan pengurusan penyelenggaraan, terdapat dua peringkat penting di

dalam iaitu peringkat perancangan dan peringkat pelaksanaan.

25

3.4 Perancangan

Perancangan yang sempurna di peringkat awal adalah penting bagi menentukan

kejayaannya. Pengurusan penyelenggaraan bangunan juga menuntut kepada perancangan

seumpama ini bagi mendapatkan hasil kerja yang baik. Objektif perancangan

penyelenggaraan adalah bagi menentukan kerja-kerja yang diperlukan sahaja yang akan

dilaksanakan dalam setiap aktiviti penyelenggaraan. Penelitian dalam memilih setiap

kerja yang akan dibuat adalah dikaji terlebih dahulu. Kerja-kerja yang tidak diperlukan

atau tidak releven kepada projek penyelenggaraan hanya akan membebankan lagi aktiviti

penyelenggaraan yang akan dilaksanakan kelak.

Peringkat ini selalunya dikaitkan dengan soal keuntungan dan kewangan. Secara

kasar, perancangan adalah dibuat bagi mendapatkan keuntungan yang maksima, hasil

kerja yang maksima dan menimakan masalah. Pengawalan kos yang baik daripada

pengurusan dapat memberikan keuntungan dan hasil kerja yang bagus.

Pada keadaan-keadaan tertentu, perancangan penyelenggaraan perlu dibuat

berdasarkan keperluan dan keadaan. Dengan itu, merujuk kepada tahap program

penyelenggaraan dapat memudahkan perjalanan sistem perlaksanaan dengan baik

bersesuaian dengan keadaan yang berlaku.

3.4.1 Tahap program penyelenggaraan

Dalam memebentuk satu kelancaran dan kemudahan ke atas kerja-kerja yang

dilaksanakan sepanjang operasi penyelenggaraan, pihak penyelenggara adalah

26

bertanggungjawab dalam menentukan tahap-tahap program penyelenggaraan. Program

penyelenggaraan terdapat tiga tahap utama iaitu program jangka panjang, program jangka

pertengahan dan program jangka pendek

3.4.1.1 Program jangka panjang

Organisasi yang melaksanakan program ini harus menekankan aktiviti

pengawasan dan pemeriksaan dari masa ke semasa bagi setiap aktiviti penyelenggaraan

bagi mengenal pasti sebarang kesan dan faedah daripada operasi penyelenggaraan

tersebut.

Tanpa memberi sebarang gangguan kepada penguna-pengguna lain, program ini

memberi panduan dalam menetapkan masa-masa optimum yang sesuai bagi menjalankan

operasi penyelenggaraan bangunan yang terlibat. Program ini merupakan suatu rangka

kerja yang menyokong polisi sesebuah badan penyelenggaraan dan tempoh perlaksanaan

program ini memakan masa sehingga 5 tahun keatas. Maklumat yang diperolehi

berdasarkan kepada rekod-rekod yang lalu dan juga melalui pemeriksaan yang dilakukan

terhadap setiap elemen bangunan yang direkodkan

Program ini juga berupaya mengenal pasti anggaran untuk kerja

penyelenggaraan pada 5 tahun hingga 10 tahun akan datang. Di antara kerja yang

dilaksanakan di bawah sistem ini ialah penyelenggaraan sistem penyaman udara, elektrik

paip dan sebagainya.

3.4.1.2 Program jangka sederhana

Program ini membuat anggaran secara kasar terhadap kos contohnya kos tahunan

mengikut kerja rutin atau kerja kecemasan dan seterusnya termasuk kos-kos yang

melibatkan penggunaan kontraktor luar atau buruh langsung. Program ini biasanya

27

dilaksanakan secara tahunan dimana program ini adalah untuk menentukan jumlah kerja

dengan lebih tepat yang diperlukan untuk suatu tahun tertentu dan seterusnya dapat

membantu penganggaran peruntukannya.

Kejayaan program ini bergantung kepada ketepatan dalam mengagihkan tenaga

kerja kepada setiap kerja penyelenggaraan dalam setiap tahun dengan memerlukan

kepada pemahaman yang mendalam tentang hubungan di antara keadaan sesuatu kerja

penyelenggaraan dan buruh yang diperlukan bagi kerja tersebut di peringkat awal

perancangannya.

3.4.1.3 Program jangka pendek

Program jangka pendek adalah lebih spesifik dimana dalam menentukan

keperluan kerja penyelenggaraan yang dibuat secara bulanan, mingguan atau harian

dalam tahun-tahun tertentu. Dengan itu program ini memerlukan rekod-rekod berkaitan

dengan tarikh mula, tarikh siap, dan segala aktiviti apabila ia melibatkan penyerahan

kerja penyelenggaraan kepada kontraktor luar. Di samping itu, dalam menyediakan

dokumen tender, program ini turut melibatkan fasa-fasa kerja kontrak yang bukan sahaja

melibatkan operasi malah termasuk maklumat-maklumat bahan penyenggaraan.

3.4.2 Pengawalan Kos Penyelenggaraan

Pengawalan kos penyelenggaraan adalah bagi memberikan keuntungan yang lebih

baik kepada sesebuah syarikatr yang mengendalikan penyelenggaraan. Bahagian

pengurusan kos sesebuah syarikat haruslah bijak dalam memainkan peranan mereka agar

dapat membantu syarikat daripada mengalami kerugian, dengan merujuk kepada

perangkaan atau anggaraan kos dan peruntukan kewangan yang disediakan bagi

menyempurnakan seluruh proses penyenggaraan bangunan seperti upah buruh, harga

bahan dan sebagainya.

28

Penelitian dalam pengawalan kos penyelenggaraan mesti dilakukan dengan baik

kerana selalunya anggaran yang dibuat adalah silap daripada nilai kos sebenar meskipun

pelbagai langkah pendekatan telah diambil. Sebarang kecuaian boleh membebankan lagi

tanggungan kos pada masa hadapan atau penangguhan kepada projek penyengggaraan

berkenaan.

3.5 Perlaksanaan

Dalam melaksanakan proses penyelenggaraan yang sedang berlangsung,

pengurusan yang cekap adalah penting bagi memastikan tiada masalah yang timbul

setelah dibuat perancangan teliti. Kemajuan setiap operasi penyelenggaraan bergantung

kepada pemilihan sistem perlaksanaan yang relevan dengan faktor kos dan kemampuan

sesebuah badan penyelenggaraan. Kadangkala masalah yang tidak diduga dan tidak

disangka sering terjadi ketika aktiviti penyelenggaraan sedang berjalan dan ini

merupakan satu perkara yang diluar perancangan pengurusan. Sistem pengurusan yang

cekap bagi melancarkan aktiviti penyelenggaraan ini wajar diwujudkan oleh pihak

pengurusan. Pihak penyelenggara ini perlu memilih sistem yang terbaik sama ada

menggunakan tenaga buruh langsung, kontrak ataupun gabungan kedua-dua sistem ini

mengikut kesesuaian dengan operasi-operasi penyelenggaraannya.

Penilaian dalam menentukan sistem penyelenggaraan ini adalah berdasarkan

kepada faedah yang dapat diperolehi daripada tahap perkhidmatan sistem-sistem tersebut

ke atas kos dan kualiti produktiviti kerja penyenggaraan yang mampu dikendalikannya.

Biasanya, tiada cadangan yang khusus dalam memilih perkhidmatan sama ada buruh

langsung, secara kontrak atau kedua-duanya dalam perlaksanaan setiap aktiviti

penyenggaraan. Bergantung kepada pihak penyelenggaran dalam menentukan sistem

mana yang hendak dipakai.

29

3.5.1 Sistem buruh langsung

Bagi kerja-kerja penyelenggaraan yang segera memerlukan kepada sistem buruh

langsung kerana sistem ini sesuai digunakan khususnya dalam kes-kes kecemasan bagi

kerosakan yang melibatkan bangunan komersial atau bangunan awam. Biasanya, bagi

melaksanakan setiap aktiviti penyelenggaraan, organisasi penyelenggaraan yang

menggunakan pekerja-pekerja milik sendiri ialah dikenali sistem buruh langsung. Dengan

ini, badan penyelenggaraan tersebut adalah bertanggungjawab sepenuhnya ke atas setiap

pekerja-pekerjanya bagi setiap kerja penyenggaraan yang dilakukan. Penggunaan buruh

langsung adalah lebih menguntungkan berbanding buruh secara kontrak.

Dalam mencapai faktor yang lebih ekonomi, kemahiran dalam pengurusan dan

penyeliaan diperlukan bagi menjaga mutu operasi buruh langsung yang terlibat. Kos bagi

sistem buruh langsung adalah membabitkan faktor-faktor seperti upah kerja, bahan,

peralatan, kos penyeliaan, kos pengangkutan dan sebagainya.

Antara kelebihan-kelebihan utama dalam penggunaan sistem buruh langsung oleh

badan penyelenggaraan adalah seperti :

1. Keputusan dapat dibuat secara bebas dalam setiap operasi kerana engawalan

sepenuhnya terhadap setiap operasi pekerja dibenarkan.

2. kemahiran dan minat buruh terhadap aktiviti penyenggaraan yang biasa

dilakukannya biasanya memenuhi kualiti dan piawaian kerja.

3. Tindakan penyelenggaraan dapat dilaksanakan dengan segera kerana tidak

memerlukan tempoh tunggakan seperti yang diperlukan oleh sistem kontrak.

30

4. Bagi kes kecemasan, perlaksanaan operasi atau kerja penyenggaraan pada masa

kecemasan adalah lebih berkesan kerana buruh-buruh dianggap telah biasa

dengan lokasi bangunan terbabit seperti suis, ‘manholes’ dan sebagainya.

Maka didapati keberkesanan sistem buruh langsung memerlukan kepada kawalan

dan pemeriksaan yang sebaiknya bermula dari peringkat awal sehingga akhir operasi

penyelenggaraan bagi memastikan setiap aktiviti buruh memenuhi kehendak kerja

penyelenggaran yang dituntut.

3.5.2 Sistem kontrak

Sistem kontrak melibatkan perjanjian di antara dua pihak badan penyelenggaraan

atau pemilik bangunan dengan kontraktor luar bagi malaksanakan kerja-kerja

penyelenggaraan bangunan. Segala perlaksanaan kerja diserahkan kepada kontraktor luar

dengan menggunakan tenaga kerja atau buruhnya sendiri. Pembayaran hanya akan dibuat

oleh badan penyelenggaraan setelah setiap kerja penyelenggaraan disempurnakan pada

masa seperti yang ditetapkan dalam perancangan.

Untuk suatu sistem kontrak, pemilihan adalah berdasarkan kepada tender yang

ditawarkan oleh pihak kontraktor. Ini akan menyebabkan perbandingan setiap tender

perlu dilakukan bagi menegenal pasti setiap keuntungan sama ada dari segi kos,

kemahiran pekerja, perkhidmatan diberikan dan sebagainya. Sistem kontrak biasanya

akan memakan masa yang panjang dalam memeberikan perkhidmatan terbaik kepada

badan penyelenggaraan seterusnya kepada pengguna. Sistem kontrak lebih sesuai

digunakan dalam perlaksanaan operasi yang meluas yang merangkumi kerja-kerja

penyelenggaraan terancang, contohnya seperti penyelenggaraan kepada elemen bangunan

yang komplek seperti lif, penyaman udara dan sebagainya.

31

Antara kelebihan yang dapat diperolehi melalui perlaksanaan penyelenggaraan

melalui sistem jenis kontrak :

1. Sistem kontrak ini menawarkan kerja-kerja di luar kemahiran buruh langsung

badan penyelenggaraan kepada pekerja-pekerja. Dengan ini, badan

penyenggaraan tidak perlu menanggung kos yang lebih dalam melatih pekerjanya

sendiri.

2. Penjimatan masa bagi pihak pengurusan dalaman kerana perjalanan setiap operasi

penyelenggaraan memlibatkan kontraktor luar yang dilantik bertanggungjawab

melaksanakannya

3. Pembayaran hanya dibuat dengan mengikut perjanjian yang dibuat dari masa ke

semasa, tanpa memerlukan kepada pemeriksaan belanjawan yang terperinci.

4. Perlaksanaan sistem ini lebih mudah dalam melaksanakan kerja-kerja

penyelenggaraan yang terancang pada masa tertentu tanpa mengganggu

keselesaan pengguna, contohnya seperti kerja-kerja mengecat bangunan kediaman

kolej yang dilakukan pada musim cuti semester.

Kesimpulanya, sistem kontrak merupakan pilihan bagi menampung kelemahan-

kelemahan yang ada pada sistem buruh langsung oleh sesebuah badan penyelenggaraan.

Contohnya seperti menyediakan buruh bagi menggantikan kekurangan tenaga buruh

mahir dalam organisasi penyelenggaraan dan atas dasar ini, ia dapat menjimatkan masa

dan kos yang ditanggung oleh organisasi yang terbabit.

32

3.6 Kesimpulan

Pihak badan penyelenggara pada dasarnya memainkan peranan penting dalam

mengendalikan dan melaksanakannya pengurusan penyelenggaraan yang dilakukannya.

Pengurusan yang baik dan sistematik adalah penting demi memenuhi spesifikasi

penyelenggaraan yang ditetapkan seterusnya demi memberikan khidmat yang baik

kepada pengguna dan menjaga jangkahayat bangunan tersebut. Selain itu juga dapat

meninggalkan kesan positif kepada kepentingan penyelenggaraan tersebut dengan

tindakan badan penyelenggaraan yang cekap dalam pengurusan seperti mewujudkan

perorganisasian yang lebih teratur, pembahagian kerja yang sistematik, pengawalan

perbelanjaan yang teliti dan sebagainya.

33

BAB IV

KAEDAH PENGUMPULAN MAKLUMAT DAN ANALISIS AWAL

4.1 Pengenalan

Pengumpulan maklumat dan data-data berkaitan dengan penyenggaraan bangunan

adalah merupakan satu perkara yang penting untuk kajian penyelidikan ini bagi

mendapatkan maklumat dan data-data yang tepat dan juga terkini. Bagi tujuan tersebut,

pengumpulan data-data yang dijalankan semasa kajian adalah dirancang teliti dan

dilaksanakan mengikut kaedah-kaedah yang telah dirancang. Ini adalah bagi melancarkan

34

dan memudahkan kerja pengumpulan maklumat disamping meminimakan masalah-

masalah yang timbul sepanjang menjalankan kerja-kerja penyelidikan.

Dalam bab ini akan menjelaskan tentang bagaimanakah maklumat-maklumat dan

data-data yang berkaitan dengan penyelidikan mengenai penyenggaraan bangunan ini

diperolehi secara terperinci. Dalam bab ini juga akan menjelaskan mengenai

latarbelakang skop kajian yang dijalankan iaitu di Bangunan Kolej Rahman Putra UTM

serta badan penyenggara bangunan iaitu Unit Penyenggaraan Harta Bina UTM. Segala

maklumat dan data-data yang diperolehi oleh penyelidik adalah hanya meliputi skop

kajian yang dijalankan sahaja iaitu di bangunan-bangunan yang terpilih, iaitu bangunan-

bangunan di Kolej Rahman Putra, Universiti Teknologi Malaysia sahaja.

Disamping itu, masalah-masalah yang timbul ketika kerja pengumpulan

maklumat akan diceritakan memandangkan ketika inilah banyak masalah wujud dan

menjadikan kerja pengumpulan bahan-bahan kajian ini begitu mencabar. Seterusnya,

analisis awal dijalankan bagi memberikan gambaran awal tentang sistem pengurusan

pembinaan di Kolej Rahman Putra UTM.

4.2 Pengumpulan Maklumat

Pengumpulan maklumat dan data-data semasa kajian dijalankan dikategorikan

kepada 2 bahagian, iaitu data primer dan data sekunder. Data sekunder adalah data dan

maklumat yang diperolehi secara terus daripada penyelidikan yang dibuat melalui kajian

literatur iaitu melalui sumber-sumber bacaan seperti journal, buku, tesis terdahulu,

majalah, kertas kerja, internet dan seumpamanya.

Manakala pengumpulan data primer adalah data-data atau maklumat yang

dikumpulkan melalui kaedah empirikal seperti soal selidik, temuramah dan pemerhatian.

Data primer merupakan bahan maklumat yang penting di dalam kajian ini kerana

35

memainkan peranan penting dalam menentukan keputusan yang akan diperoleh. Ini

kerana data tersebut akan digunakan bagi membuat analisa, rumusan dan perancangan

bagi penyelidikan, seterusnya menentukan adakah objektif kajian yang dijalankan ini

tercapai atau tidak.

Oleh itu, bagi mendapatkan data primer iaitu pengumpulan data dan maklumat

yang berkaitan dengan pengurusan penyenggaraan bangunan, perancangan rapi dibuat

untuk menyelaraskan masa dan keadaan antara pihak penyelidik dan pihak responden

bagi melancarkan kerja penyelidikan yang dibuat. Kaedah-kaedah yang sesuai bagi

pengumpulan maklumat telah dikenalpasti bagi tujuan tersebut. Segala bahan maklumat

yang dikumpulkan adalah melalui kaedah-kaedah berikut;

4.2.1 Kaedah soal selidik

Bagi kaedah soal selidik, kaedah ini menggunakan borang soal selidik yang

direkabentuk oleh penyelidik dan diberikan kepada pihak responden. Borang soal selidik

tersebut direkabentuk adalah berdasarkan objektif kajian dan keperluan maklumat yang

hendak diperolehi daripada pihak responden. Kaedah soal selidik secara amnya

melibatkan dua pihak iaitu diantara pihak penyelidik dan juga pihak responden. Dalam

kajian ini, pihak responden terdiri daripada dua bahagian iaitu bahagian pengurusan

penyenggaraan bangunan dan juga pengguna bangunan itu sendiri.

Kaedah soal-selidik adalah sesuai digunakan untuk bilangan responden yang

ramai. Dalam kajian ini, kaedah soal-selidik hanya digunakan kepada pihak pengguna

bangunan sahaja memandangkan bilangan data yang diperlukan adalah banyak. Kaedah

ini tidak digunakan terhadap pihak pengurusan penyengaraan kerana maklumat daripada

pihak pengurusan penyenggaraan diperolehi dengan kedah temubual sahaja,

memandangkan pihak pengurusan penyenggaraan yang menjadi responden dalam kajian

ini tidak ramai.

36

Bagi menjayakan kaedah ini, komitmen yang tinggi adalah penting daripada

penyelidik memandangkan penyelidik harus mengumpulkan data-data yang banyak dan

cepat. Komitmen yang dimaksudkan adalah memiliki kesabaran dan ketekunan dalam

mengedarkan borang soal selidik kepada responden bagi mendapatkan kerjasama yang

baik daripada pengguna. Kerjasama yang baik telah diberikan oleh responden dalam

menjalankan kajian ini telah banyak membantu menjayakan pengumpulan data-data yang

diperlukan untuk di analisis.

Antara kerjasama yang diberikan oleh pihak pengguna bangunan adalah seperti

meluangkan masa dalam menjawab soalan-soalan yang tersedia pada borang soal selidik

yang diberikan. Responden kebanyakannya tidak menolak atau mengelakkan diri

daripada memberikan kerjasama apabila diserahkan borang soal selidik. Walaupun

terdapat dikalangan responden yang sibuk dengan urusan pembelajaran namun kerjasama

yang memuaskan telah diberikan. Keseluruhannya, status responden kaedah soal-selidik

ini adalah terdiri daripada pelajar-pelajar universiti sendiri yang menghuni bangunan-

bangunan kolej.

4.2.1.1 Rekabentuk Borang Soal Selidik

Borang soal selidik merupakan salah satu kaedah yang berkesan digunakan

dalam mengumpulkan data. Borang tersebut telah direkabentuk berdasarkan keperluan

dan kehendak penyelidik bagi mendapatkan maklumat yang berdasarkan isu-isu

penyelidikan yang diperolehi daripada kajian literatur. Oleh itu, objektif kajian adalah

merupakan sebagai panduan dalam mencipta soalan-soalan yang disediakan.

Semasa perancangan merekabentuk soalan borang soal selidik, banyak rujukan

dan perbincangan telah dilakukan terutamanya perbincangan bagi mendapatkan

pandangan dalam membina soalan yang mantap. Perbincangan dan pandangan penyelia

37

telah banyak membantu ketika proses ini dijalankan dan dijadikan sebagai rujukan utama,

selain itu rujukan daripada buku dan tesis-tesis terdahulu juga di rujuk.

Objektif utama borang soal selidik disediakan adalah lebih diutamakan untuk

mencapai objektif kajian yang ketiga, iaitu mengkaji keberkesanan dan kualiti sistem

penyenggaraan terhadap bangunan yang didiami.

Dalam borang soal selidik yang disediakan (rujuk lampiran) mengandungi

sebanyak 10 soalan. Setiap soalan yang direkabentuk mempunyai tujuan dalam

mengumpulkan maklumat yang tertentu. Bagi soalan satu dan dua, maklumat yang

hendak didapati adalah bagi memastikan pengguna tersebut mendiami bangunan disitu.

Bagi soalan ketiga, tempoh masa yang dihuni oleh pengguna adalah maklumat

yang dikehendaki. Soalan keempat pula direkabentuk bagi memastikan bagaimanakah

tahap kualiti bangunan secara lebih terperinci. Bagi soalan kelima, keenam, ketujuh dan

kelapan pula, bagi mengetahui bagaimanakah respon dan kerjasama yang diberikan

terhadap pihak pengurusan penyenggaraan disamping mengetahui bagaimanakah sistemn

pengurusan yang disediakan oleh pihak pengurusan penyenggaraan bangunan tersebut

daripada pandangan pengguna itu sendiri.

Bagi solan kesembilan dan kesepuluh, maklumat yang hendak diperolehi disini

adalah untuk mengetahui secara umum tentang tahap kepuasan pengguna terhadap

perkhidmatan penyenggaraan yang disediakan.

Rekabentuk soalan yang disediakan mempunyai 9 soalan objektif dan 1 subjektif

bagi memudahkan responden menjawab dengan tepat dan mudah disamping untuk

memudahkan proses penganalisaan data yang akan dibuat. Bagi soalan-soalan objektif,

responden hanya perlu menandakan pada ruang yang disediakan dan bagi soalan

subjektif, hanya perlu menjawab secara tepat dan ringkas.

38

Pengedaran borang telah dilakukan dengan dua cara, iaitu bertemu dengan

responden sendiri di bangunan kolej kediaman dan menerangkan tentang tujuan kajian

seterusnya meminta mereka agar memberikan kerjasama untuk mengisi borang-borang

tersebut. Satu lagi cara adalah meletakkan borang tersebut di pejabat kolej bagi untuk

diedarkan kepada pengguna bangunan kediaman kolej.

Melalui kaedah soal selidik ini, banyak data telah dapat dikumpulkan untuk

dianalis. Maklumbalas daripada responden adalah amat menggalakkan. Daripada 100

borang soal selidik yang diedarkan, sebanyak 88 borang telah mendapat maklumbalas

daripada responden. Dengan ini, proses menganalisa data adalah dapat dijalankan dengan

menggunakan maklumat yang diperolehi.

4.2.2 Kaedah Temu Ramah

Kaedah temu ramah ini adalah kaedah yang dijalan oleh penyelidik terhadap

responden yang terdiri dari kalangan pihak pengurusan penyenggaraan bangunan. Dalam

proses ini seramai 5 individu telah ditemuramah oleh penyelidik terdiri daripada 2

individu daripada Jabatan HartaBina Universiti dan tiga individu daripada pihak

pengurusan Kolej Rahman Putra. Kaedah ini bertujuan untuk mendapatkan maklumat

dengan lebih terperinci berkenaan dengan sistem pengurusan yang dijalankan oleh pihak

pengurusan.

Semasa menjalankan kaedah ini, penyelidik telah berjumpa dengan individu-

individu atau responden terbabit dengan membuat temujanji terlebih dahulu dengan

responden tersebut supaya tidak mengganggu urusan masa dan tumpuan kerja mereka,

disamping temu bual dapat dijalan dengan lebih lancar dan mendalam. Kerjasama

daripada pihak responden ini memuaskan kerana mereka lebih arif dalam mengetahui

urusan penyenggaraan bangunan walaupan masa mereka adalah tidak begitu banyak

39

untuk diluangkan ketika temuramah disebabkan agak sibuk dengan urusan kerja sebenar.

Ini menyebabkan penyelidik terpaksa mengadakan perjumpaan yang bukan sekali bagi

mendapatkan maklumat dan data yang memuaskan untuk menjawab objektif kajian ini.

Sebelum perjumpaan diadakan, penyelidik telah membuat perancangan terlebih

dahulu dengan menyediakan beberapa soalan yang berkaitan dengan sistem pengurusan

penyenggaraan. Soalan-soalan yang diajukan kepada responden adalah merangkumi

bagaimana pengurusan dijalankan dari peringkat awal mengesan kerosakan, hinggalah

peringkat terakhir iaitu setelah penyenggaraan siap dijalankan. Selain itu, kualiti kerja

dan kerjasama antara pengguna dan pengurusan penyenggaraan adalah merupakan

maklumat penting didapati dari pihak responden. Responden juga ditanya tentang

masalah-masalah yang dihadapi dalam menjalankan sistem pengurusan penyenggaraan

dari peringkat perancangan hinggalah peringkat perlaksanaan.

Segala maklumat yang telah diperoleh melalui kaedah ini memudahkan lagi

penyelidik membuat analisa, kesimpulan dan menjawab objektif kajian yang dijalankan.

4.3 Analisis awalan

Setelah mendapat data-data dan maklumat yang diperlukan, proses analisis data-

data tersebut dilaksanakan. Terdapat 2 bahagian dalam proses analisis data ini, iaitu

analisis awalan dan analisis terperinci. Bagi analisis terperinci, akan dibincangkan dalam

bab seterusnya iaitu dalam Bab 5. Bagi analisis awalan, proses ini dilakukan bagi

memberikan pemahaman awal tentang peranan pihak-pihak yang terlibat dalam kajian.

Perkara-perkara yang dibincangkan dalam analisis awalan adalah ditumpukan kepada

latarbelakang responden dan kawasan kajian bagi memberikan gambaran awal tentang

skop kajian yang dijalankan dan akan diceritakan secara umum.

40

4.3.1 Latar Belakang Responden

Dalam menjalankan kajian ini, pihak responden terdiri daripada 2 kumpulan iaitu

pihak pengurusan penyenggaraan dan pihak pengguna bangunan. Pihak pengurusan

penyenggaraan adalah terdiri daripada pihak pengurusan kolej dan pihak unit

penyenggaraan harta bina. Manakala pihak pengguna pula terdiri daripada pelajar-pelajar

universiti yang mendiami bangunan kolej.

Piak responden tersebut saling berkait di antara satu sama lain. Masing-masing

mempunyai peranan yang tersendiri untuk dijalankan. Secara ringkasnya, pelajar yang

mendiami bangunan kolej adalah pengguna yang sepatutnya tinggal dalam keadaan yang

selesa dan selamat ketika tinggal di bangunan kediaman. Ini kerana mereka membayar

yuran bagi tujuan tersebut. Oleh itu, pihak pengurusan kolej adalah memainkan peranan

dalam menjaga keharmonian, kebajikan dan keselesaan pelajar tersebut. Dalam skop

kajian, tempat tinggal pelajar adalah perlu diselenggara setiap masa sekiranya terdapat

kerosakan dan ini menjadi tanggungjawab pihak pengurusan kolej. Sekiranya

penyenggaraan patut dilakukan, maka pihak pengurusan kolej pula akan berurusan

dengan pihak unit penyenggaraan harta bina yang ditubuhkan khas bagi menyelenggara

segala kerosakan yang berlaku di Universiti Teknologi Malaysia ini.

Bagi mengenali lebih mendalam tentang latarbelakang responden, analisis awal

telah dibuat bagi menjelaskan kepentingan dan peranan masing-masing;

41

4.3.1.1 Unit Penyenggaraan Harta Bina

Unit penyenggaraan Harta Bina ini berfungsi sebagai salah satu unit penting di

Jabatan Harta Bina UTM. Unit ini ditubuhkan adalah bertujuan untuk memberikan

perkhidmatan penyenggaraan secara cekap dan berkualiti bagi memenuhi kehendak

pelanggan dan regulatori secara menambahbaik perkhidmatan secara berterusan bagi

menjamin kelancaran dan kejayaan aktiviti Universiti.

Dasar kualiti ini menjadi panduan semua kakitangan unit penyenggaraan untuk

melaksanakan sistem pengurusan kualiti bagi memastikan kelancaran operasi aktiviti

universiti, keselesaan ruang dan persekitaran yng kondusif dan selamat digunakan bagi

mencapai kualiti berikut;

1. Menjamin kelancaran dan kejayaan aktiviti Universiti dengan memastikan;

Gangguan bekalan elektrik, air, perkhidmatan hawa dingin dan

komunikasi tidak melebihi 5 %.

90% kemudahan dan kelengkapan bangunan berada dalam keadaan

baik dan boleh beroperasi pada bila-bila masa.

95% penyenggaraan pencegahan melalui pemeriksaan kerja dan servis

berkala dilaksanakan mengikut jadual ditetapkan.

2. Memastikan persekitaran Universiti yang selesa dan kondusif dengan

menjalankan semua kerja-kerja pembersihan kawasan dan bangunan mengikut

spesifikasi dan jadual yang ditetapkan.

42

3. Melaksanakan kerja-kerja penyenggaraan dengan cekap dan kos yang efektif

dengan memastikan;

100% kerja penyenggaraan mengikut spesifikasi teknikal

80% kerja tidak mempunyai perubahan kerja tambahan

Keberkesanan kerja penyenggaraan dengan melaksanakan 100%

aktiviti aktiviti pemeriksaan dalam tempoh kecacatan mengikut syarat-

syarat kontrak

4. Responsif terhadap aduan dan maklumbalas pelanggan dengan memastikan

Pemeriksaan ke tempat kerosakan dilakukan tidak lewat dari 1 jam

selepas menerima maklumat

Makluman mengenai status kerja perolehan kepada pelanggan tidak

lewat daripada 1 hari kelulusan kerja atau jadual perlaksanaan kerja

ditentukan

Mengambil tindakan serta-merta ke atas kerosakan kecemasan

4.3.1.2 Kolej Rahman Putra UTM

Kolej Rahman Putra adalah merupakan salah satu Kolej Kediaman yang terdapat

di Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Skudai. Kolej ini telah ditubuhkan pada tahun

1986, dan dikenali sebagai “Kampung Meranti” pada awalnya, dimana pada ketika itu

hanya terdapat 2 kolej kediaman sahaja disediakan bagi menampung lebih 2000 pelajar.

Dalam tempoh 17 tahun beroperasi di UTM sebagai kolej kediaman, bilangan bangunan

asrama telah bertambah dan kini terdapat 32 bangunan pelajar, termasuk 4 bangunan

rumah flat yang baru sahaja beroperasi setahun yang lepas.

43

Bangunan kediaman pelajar telah dibahagikan kepada 14 bangunan bagi pelajar

wanita dan 18 bangunan kepada pelajar lelaki, termasuk 4 bangunan flat yang dipanggil

KWSP. Selain daripada bangunan flat, rata-rata bangunan kediaman adalah bangunan

berbentuk rumah yang mempunyai beberapa bilik. Setiap bangunan tersebut mempunyai

lebih 20 bilik dan secara puratanya didiami lebih 30 orang pelajar.

Bagi urusan penyenggaraan di kolej ini, pihak pengurusan kolej memegang

tanggungjawab dalm memastikan keadaan bangunan sentiasa berada dalam keadaan yang

baik. Bagi pihak pengurusan kolej, mereka menetapkan matlamat iaitu menyediakan

suasana tempat tinggal dan persekitaran yang selesa kepada para mahasiswa sepanjang

sessi pengajian. Bagi mencapai matlamat itu, dari skop kajian, dua pendekatan di

laksanakan iaitu dengan mengadakan kemudahan yang menimbulkan suasana yang

kondusif di bangunan tempat tinggal dan mencegah dan menyelenggara segala kerosakan

bangunan yang berpotensi untuk menggugat suasana yang kondusif di bangunan

kediaman.

Bagi tujuan tersebut, pihak pengurusan kolej telah menyediakan kemudahan-

kemudahan bagi pelajar untuk membuat aduan tentang kerosakan di bangunan kolej

kediaman. Kerja pengendalian tentang penyenggraan bangunan kolej adalah dibawah

kuasa Penolong Pengurus Asrama yang dilantik. Penolong Pengurus Asrama akan

mengendalikan dan menguruskan sistem pengurusan penyenggaraan bagi pihak

pengurusan kolej.

Satu borang khas telah disediakan di pejabat kolej yang mana sekiranya pelajar

hendak membuat aduan tentang kerosakan bangunan, pelajar tersebut hanyalah perlu

datang ke pejabat dan mengisi borang tersebut. Borang-borang aduan tersebut akan

diperiksa oleh staf kolej setiap hari dan memeriksa kerosakan tersebut sekiranya perlu.

Setiap kerosakan mesti disahkan oleh Penolong Pengurus Asrama, sebelum dilaporkan

kepada pihak Jabatan Harta Bina.

44

Kebiasaannya pihak pengurusan kolej akan berurusan terus dengan Unit

Penyenggaraan Harta Bina. Unit Penyenggaraan Harta Bina dibahagikan kepada

beberapa zon dan ketua zon berperanan untuk menerima laporan tersebut daripada pihak

pengurusan kolej. Kolej Rahman Putra adalah terletak di zon 3 dalam pengurusan pihak

Unit Penyenggaraan Harta Bina yang dikendalikan oleh seorang ketua zon. Ketua zon

inilah yang menguruskan pengurusan dan perlaksanaan sehingga siap setelah mendapat

menerima aduan daripada pihak pengurusan kolej.

4.3.1.3 Pengguna Bangunan Kediaman di Kolej Rahman Putra

Bagi pengguna bangunan, keseluruhannya terdiri daripada pelajar universiti yang

masih lagi dalm tempoh pengajian mereka. Pelajar-pelajar ini juga dikenali sebagai

mahasiswa. Mahasiswa yang menginap di kolej kediaman ini datang dari segenap

pelusuk tanahair dengan pelbagai latarbelakang keluarga. Mereka ini mempunyai

matlamat yang sama iaitu untuk memperolehi segulung ijazah serta menjadi insan yang

berguna dan dapat berbakti kepada bangsa dan negara. Suasana tempat tinggal dan

persekitaran yang kondusif amatlah diperlukan oleh para mahasiswa demi mencapai

matlamat tersebut.

Berikut adalah analisis awal berkaitan status pengguna di Kolej Rahman Putra,

45

Rajah 4.1 Status Pengguna di Bangunan Kediaman bagi sessi

2003/2004

Daripada jumlah keseluruhan pengguna tersebut, bilangan pelajar tahun asas

adalah merupakan pelajar-pelajar baru yang mendiami bangunan. Maka, pelajar-pelajar

tahun asas adalah baru menggunakan bangunan tersebut berbanding kebanyakan pelajar-

pelajar kanan yang lain. Manakala yang lain-laian yang menetap di bangunan kediaman

terdiri daripada pelawat, pelajar-pelajar luar dan felo.

46

Rajah 4.2 Tempoh pengguna yang mendiami bangunan bagi sessi

2003/2004

Daripada Rajah di atas, jumlah peratusan paling ramai adalah terdiri dari

pengguna yang mendiami bangunan dalam tempoh kurang setahun. Golongan pengguna

disitu kebanyakkannya terdiri daripada pelajar tahun asas dan pelajar kanan yang baru

mula mendiami kolej. Untuk mendapatkan maklumat daripada golongan ini adalah

tidaklah begitu tepat memandangkan bangunan kediaman mereka adalah baru

diselenggara sejurus sebelum mereka tinggal disitu. Bagi golongan lebih setahun hingga

4 tahun tempoh mendiami kolej, maklumat yang didapati dari mereka adalah lebih baik

dan releven. Bagi golongan lebih 4 tahun, maklumat daripada mereka lebih tepat dan

banyak. Pengguna ini terdiri daripada felo-felo kolej.

Kerosakan dan

Ketidakselesaan

Aduan : Borang aduan kerosakan

47

Pengguna bangunan KRP

Pengurusan dan

Pemeriksaan

Aduan : Sistem SiLK, Surat atau telefon.

Pengurusan dan

Perlaksanaan

Rajah 4.3 Carta aliran gambaran kasar proses awal pengurusan

penyenggaraan

4.4 Kesimpulan

Dalam menjalankan kajian penyelidikan ini, kaedah- kaedah yang dinyatakan

tadi digunakan dalam memeproleh data dan maklumat yang tepat. Kaedah soal selidik

dan temuramah adalah dua kaedah yang digunakan dimana membawa kesan yang besar

dalam mendatkan maklumat yang diperlukan. Perancangan dalam membuat dan

menjalankan kaedah ini telah dibuat dengan teliti supaya masalah dan rintangan dapat

dikurangkan

48

Pengurusan KolejKRP

Jabatan Harta Bina (Unit penyenggaraan)

Ini kerana untuk mendapatkan maklumat, penyelidik telah menemui pelbagai-

bagai masalah dan rintangan terutamanya dalam mengejar masa dan keadaan di pihak

penyelidik dan juga responden. Ini menuntut kesebaran dan komitmen yang tinggi supaya

tidak berlaku sebarang kesilapan dan mengikut perancangan yang telah ditetapkan. Maka

disebabkan itulah segala kaedah yang terbaik telah digunakan dalam proses

mengumpulkan data.

Penting bagi penyelidik untuk mengenali terlebih dahulu sebarang pihak untuk

dijadikan sebagai responden dalam kajian ini. Responden yang dipilih adalah bagi

mereka yang terlibat sahaja dalam kajian ini dan mempunyai pengetahuan dalam sistem

pengurusan penyenggaraan. Ini kerana hanya mereka sahaja yang mempunyai maklumat

yang diperlukan. Walaupun begitu, pihak responden juga mempunyai komitmen terhadap

kerja sebenar mereka dan penyelidik terpaksalah melakukan perjumpaan yang kerap bagi

membincangkan maklumat dan data dengan baik dan mendalam. Memandangkan

maklumat yang diperolehi adakalanya berbeza-beza menuntut penyelidik agar melakukan

kerja pengumpulan data yang kerap seperti temurumah dan sebagainya. Ini semua adalah

merupakan cabaran dalam mencapai objektif kajian.

Maklumat dan data-data yang diperoleh akan dianalisis bagi mencapai keputusan

yang dikehendaki. Analisis awalan telahpun membincangkan tentang latarbelakang

responden dan seterusnya analisis terperinci akan dibincangkan dalam bab seterusnya.

BAB V

49

ANALISIS TERPERINCI

5.1 Pengenalan

Dalam Bab IV, perbincangan mengenai kaedah-kaedah yang digunakan dalam

mendapatkan data dan maklumat kajian telahpun dijelaskan dengan sepenuhnya.

Penjelasan mengenai analisis awal juga telah dibincangkan dalam bab tersebut. Bagi

meneruskan perbincangan seterusnya, dalam Bab V ini, analisis terperinci akan

dibincangkan dengan menggunakan data-data dan maklumat yang diperolehi daripada

kaedah-kaedah yang telah dinyatakan dalam Bab IV. Ini adalah bertujuan bagi

mendapatkan keputusan kajian ini dan menjawab objektif-objektif kajian yang

dijalankan.

Bab ini akan menganalisis data-data dan maklumat temubual dan kaji selidik

yang telah dijalankan. Temubual dianalisis dengan menggunakan analisis kandungan dan

kaji selidik dianalisis dengan menggunakan analisis kekerapan, ubahsuai analisis

kekerapan dan indeks relativiti.

5.2 Sistem Pengurusan Penyenggaraan

Sistem yang digunakan oleh pihak pengurusan penyenggaraan, iaitu Unit

penyenggaraan Harta Bina adalah mengutamakan kepada kualiti, cepat dan mesra

50

pelanggan. Sistem pengurusan yang digunakan merujuk kepada beberapa peringkat iaitu

peringkat aduan kerosakan, analisa maklumat dan perlaksanaan kerja.

5.2.1 Analisis Terhadap Aduan Kerosakan

Aduan kerosakan bangunan yang terdapat dalam sistem pengurusan yang

diterima daripada pengguna adalah melalui beberapa bentuk jenis aduan, iaitu sistem

laporan berkomputer (SiLK-sistem laporan kerosakan), sistem ‘hotline’ (melalui telefon),

penghantaran surat rasmi dan juga perjumpaan secara terus dengan ketua zon.

Dalam Rajah 5.1, menunjukkan bentuk aduan yang paling kerap digunakan oleh

pengguna adalah berbentuk sistem laporan berkomputer SiLK, sebanyak 90%. Purata

aduan kerosakan yang diterima adalah 47 aduan per bulan.

Rajah 5.1 Peratus kekerapan bentuk aduan yang diterima

5.2.2 Analisa Maklumat Aduan

51

Maklumat aduan kerosakan yang dilaporkan di analisa oleh pihak pengurusan

untuk mengenalpasti dengan terperinci kerosakan yang dilaporkan dan merancang

langkah kerja yang patut diambil. Penganalisaan maklumat yang dilakukan terbahagi

kepada dua cara, iaitu secara manual (kerja tangan dari pihak atasan) dan melalui sistem

SiLK. Sekiranya laporan aduan kerosakan dilaporkan menggunakan SiLK, maka

penganalisaan akan dibuat melalui sistem SiLK.

Penganalisaan akan merangkumi pengesahan maklumat aduan, peruntukkan kos,

klasifikasi kerosakan, jangkamasa kerja dilakukan dan pihak yang melaksanakan kerja.

Setelah penganalisaan, langkah untuk melaksanakan kerja yang mengandungi butiran-

butiran terperinci tentang kerja-kerja penyenggaraan yang patut dilakukan akan

dikeluarkan kepada ketua zon untuk tindakan lanjut.

5.3.3 Perlaksanaan Kerja

Perlaksanaan kerja yang dijalankan adalah setelah mengetahui kerja-kerja yang

patut dilakukan daripada kad kerja yang dikeluarkan. Setelah mengenalpasti langkah

kerja yang patut dijalankan, pihak pengurusan akan melantik pelaksana bagi menyiapkan

kerja penyenggaraan. Pihak pelaksana ini terdiri daripada pihak harta bina sendiri dan

juga kontraktor yang dilantik.

5.4 Masalah dalam sistem pengurusan penyenggaraan

Masalah utama yang dihadapi oleh pihak pengurusan penyenggaraan dalam

melaksanakan kerja pengurusan adalah terbahagi kepada 3; iaitu kekurangan kos, tenaga

kerja dan masalah pengurusan dalaman.

52

Rajah 5.2 menunjukkan masalah peratus masalah yang sering dihadapi oleh

sistem pengurusan penyenggaraan bangunan yang dilaksanakan.

Rajah 5.2 Peratus masalah yang dihadapi dalm pengurusan penyenggaraan

Masalah kos adalah disebabkan oleh kos yang diperuntukkan oleh pihak

pengurusan atasan iaitu pihak Hal Ehwal Pelajar UTM kepada Unit Penyenggaraan Harta

Bina adalah tidak mencukupi bagi menampung perbelanjaan kerja penyenggaraan.

Permohonan bagi menambahkan peruntukkan kos biasanya dilakukan bagi mengatasi

masalah ini tetapi proses sebegini akan memakan masa dan memberikan kesan kepada

jangka waktu kerja penyenggaraan. Masalah tenaga kerja pula melibatkan jumlah

bilangan tenaga kerja yang kurang bagi melakukan kerja pengurusan dan penyenggaraan

bangunan dengan baik. Selain itu, kekurangan pengalaman, pengetahuan teknikal dan

kecekapan pekerja turut menyumbangkan kepada masalah dalam melaksanakan kerja

pengurusan penyenggaraan. Masalah pengurusan pula melibatkan pihak pengurusan yang

mempunyai masalah dalam melakukan kerja penguruan seperti berlakunya konflik dalam

melaksanakan kerja, masalah kontraktor dan pekerja dan masalah tidak dapat melakukan

kerja dengan baik dan sempurna.

53

Masalah-masalah lain pula adalah terdiri daripada masalah kerjasama dengan

pihak pengguna, kontraktor, pembekal, masalah masa yang terhad dan juga masalah kerja

penyenggaraan yang terlalu sukar dilaksanakan.

5.5 Keberkesanan sistem pengurusan penyenggaraan

Keberkesanan sistem penyenggaraan yang melibatkan kepuasan terhadap

perkhidmatan, pengurusan, kualiti dan sebagainya oleh pengguna bangunan khasnya.

Selain itu, kepuasan dan keberkesanan sistem yang dijalankan turut dianalisa semula oleh

pihak pengurusan bagi meningkatkan mutu kerja dan memperbaiki kelemahan yang sedia

ada pada perkhidmatan yang disediakan.

5.5.1 Analisis terhadap Perkhidmatan, Kualiti dan Masa Kerja penyenggaraan

Bagi mendapatkan maklumbalas daripada pengguna tentang kerja penyenggaraan

yang dijalankan, 3 faktor di utama ditekankan iaitu faktor perkhidmatan yang disediakan,

faktor kualiti kerja penyenggaraan yang dijalankan dan juga masa yang di ambil dalam

keja penyenggaraan.

Jadual 5.1 menunjukkan tahap kepuasan oleh pengguna bangunan terhadap 3

faktor utama yang dinyatakan

Tahap Kepuasan Analisa Fkrekuensi Purata Indeks

1 2 3 4 5Perkhidmatan Kerja Penyenggaraan

0 2 2 66 0 3.91

54

Kualiti Kerja Penyenggaraan

1 16 24 23 6 3.24

Masa Kerja Penyenggaraan

1 12 22 27 8 3.41

Jadual 5.1 purata Indeks terhadap perkhidmatan, kualiti dan masa kerja

penyenggaraan

5=sangat berpuas hati

4=berpuas hati

3=agak berpuas hati

2=tidak berpuas hati

1=sangat tidak berpuas hati

Daripada analisa yang dijalankan, tahap kepuasan pengguna bangunan terhadap

ketiga-tiga faktor yang dinyatakan tersebut adalah berada dalam nilai purata 3.5 hingga

4.5, maka pengguna bangunan dikatakan adalah berpuashati.

5.5.2 Analisis terhadap penyenggaraan yang dilakukan keatas struktur utama

Struktur utama sebuah bangunan disini adalah ditumpukan terhadap 6 bahagian

utama bangunan sahaja, iaitu bahagian siling, lantai, bumbung, dinding, tangga dan

kemasan bangunan.

Rajah 5.3 menunjukkan peratus purata kekerapan kerosakan yang berlaku pada

struktur-struktur utama yang dinyatakan dari Januari 2003 hingga Julai 2003.

55

Rajah 5.3 Purata kerosakan struktur utama bangunan sebulan

Manakala, Jadual 5.2 menunjukkan min dan tahap kepuasan pengguna terhadap

penyenggaraan yang dijalankan terhadap struktur-struktur berikut.

STRUKTUR MIN KLASIFIKASI

Siling 3.74 Berpuas hati

56

Lantai 3.82 Berpuas hati

Bumbung 3.83 Berpuas hati

Dinding 3.66 Berpuas hatiKemasan 3.71 Berpuas hati

Lantai 3.56 Berpuas hati

Jadual 5.2 Klasifikasi tahap kepuasan terhadap penyenggaraan struktur

bangunan

Daripada analisa yang dijalankan, tahap kepuasan pengguna bangunan terhadap

kerja penyenggaraan yang dilakukan pada struktur bangunan utama juga berada dalam

lingkungan nilai min 3.5 hingga 4.5, maka pengguna bangunan dikatakan adalah

berpuashati terhadap struktur yang diselenggara.

5.6 Analisis prestasi kerja penyenggaraan yang dijalankan

Prestasi kerja penyenggaraan adalah merupakan petunjuk bagi mengetahui secara

keseluruhan tentang keberkesanan sistem pengurusan penyenggaraan yang dilaksanakan.

Prestasi yang dinilai adalah dimulakan dengan nilai jumlah aduan yang diterima secara

rasmi oleh pihak pengurusan penyenggaraan dan seterusnya menilai adakah aduan

tersebut di terima dan dilakukan analisa sehinggalah siap kerja penyenggaran.

Rajah 5.4 dibawah menunjukkan prestasi untuk Kolej Rahman Putra, UTM. Data

yang dikaji mengambilkira data-data yang terbaru iaitu bermula dari Januari hiungga

Julai 2003, membabitkan jumlah aduan yang diterima dan jumlah aduan yang siap

diselenggara

.

57

Rajah 5.4 Prestasi aduan dan siap kerja penyanggaraan bagi Kolej Rahman Putra

UTM

Berdasarkan Rajah, dapat dinilai pada bulan Januari dan Mei, aduan kerosakan

bangunan yang diterima dapat disiapkan sepenuhnya, manakala pada bulan Febuari, 2

aduan tidak dapat disiapkan diikuti Mac dan April sebanyak 3 aduan, Jun 4 tidak siap dan

Julai sebanyak 5 aduan tak dapat disempurnakan. April adalah bulan menerima aduan

paling banyak dan pada Julai adalah aduan paling banyak tidak dapat disiapkan.

58

5.7 Kesimpulan

Sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan adalah bagi memastikan

kelancaran dan dapat memaksimakan kualiti kerja disamping meminimakan kos

penyenggaraan yang dilakukan. Selain itu juga, adalah penting bagi mengetahui

keberkesanan kerja penyenggaraan yang dilakukan dengan menganalisa hasil kerja yang

telah siap dilakukan serta mengambilkira maklum balas daripada pengguna bangunan

tersebut.

Maklumbalas daripada pengguna bangunan dan kerja penganalisaan semula akan

dapat memberikan keputusan kepada jawapan berkesankah atau tidak kerja pnyenggaraan

yang dijalankan disamping mememuhi tahap permintaan dan kepuasan pengguna

bangunan. Ini penting bagi memastikan keadaan struktur bangunan dalam berkeadaan

baik dan dapat menjalankan fungsinya dengan sempruna serta memberikan keselesaan

kepada pengguna bangunan.

Berdasarkan data-data yang diperolehi dan dianalis, maka dapat disimpulkan

bahawa sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan di Kolej Rahman Putra UTM

oleh pihak Unit Penyenggaraan Harta Bina ketika ini adalah memuaskan dan berkesan.

Maklumbalas secara purata menunjukkan tahap berpuas hati terhadap sistem pengurusan

penyenggaraan yang digunakan, walaupun begitu terdapat juga segelintir kecil pengguna

agak tidak berpuashati dengan keadaan bangunan. Mungkin, mereka yang segelintir kecil

ini terdiri daripada golongan yang amat prihatin. Jadi, ini menunjukkan bahawa terdapat

lagi ruang bagi memperbaiki dan meningkatkan tahap pengurusan yang dijalankan

sungguhpun sistem yang digunakan pada waktu ini adalah begitu baik dan memuaskan.

59

BAB VI

KESIMPULAN DAN CADANGAN

6.1 Pengenalan

Bab-bab sebelum ini telah membincangkan secara terperinci tentang sistem

pengurusan yang dijalankan. Bagi sistem pengurusan yang baik dan sempurna biasanya

akan memberikan hasil kerja yang baik, samada dari segi perkhidmatan, kualiti dan

penggunaan masa dan kos yang baik. Pelbagai kaedah penyenggaraan dapat dilaksanakan

mengikut kesesuaian tempat, keadaan, dan sebagainya.

6.2 Kesimpulan Keperluan Sistem Pengurusan Bangunan

Keperluan sistem pengurusan penyenggaraan bangunan yang penting adalah bagi

memenuhi 3 faktor, iaitu untuk menjaga nilai pelaburan bangunan, menjaga fungsi

bangunan dan juga bagi keselesaan pengguna. Penjagaan nilai bangunan adalah amat

penting bagi memastikan nilai pelaburan dan harga bangunan adalah sentiasa stabil. Ini

kerana sekiranya nilai harga bangunan jatuh, maka banyak perbelanjaan diperlukan bagi

60

mengembalikan imej dan harga asal bangunan disamping mengekalkan jangkahayat

bangunan untuk digunakan dalam jangkamasa yang lebih lama.

Penjagaan fungsi bangunan juga penting bagi memastikan fungsi bangunan dapat

digunakan dengan sebaik mungkin. Fungsi bangunan yang terjejas akan mengakibatkan

urusan pengguna dan keselesaan pengguna turut terjejas.

Keselesaan pengguna bangunan adalah faktor utama bagi pengguna bangunan

untuk tinggal di bangunan tersebut dengan lebih lama dan selesa. Keadaan yang selesa

juga dapat memuaskan hati pengguna untuk menjalankan urusan harian dengan baik.

Sistem pengurusan penyenggaraan yang digunakan di Kolej Rahman Putra UTM

pada ketika ini dilihat sebagai salah satu sistem pengurusan yang baik dan berkualiti,

secara amnya. Berdasarkan perbincangan yang dibuat dalam bab-bab sebelum ini, sistem

pengurusan yang wujud dan dilaksanakan bagi kerja penyenggaraan memerlukan

beberapa faktor sebagai sumber utama, iaitu; organisasi, kos, tenaga kerja, bahan dan

peralatan dan juga jangka waktu yang cukup.

6.3 Kesimpulan Masalah yang dihadapi dalam Sistem pengurusan Penyenggaraan

Adalah mustahil bagi sesuatu kerja dilakukan dengan sempurna dan tiada

kelemahan. Begitu juga pengurusan penyenggaraan, walauun banyak cara dan kaedah

yang dapat digunakan untuk menjalankan kerja pengurusan dengan baik, masih lagi

terdapat kelemahan dan kelonggaran pada pengurusan yang dilaksanakan.

Kelemahan yang terpapar dalam sistem pengurusan bangunan yang dilaksanakan

adalah juga merupakan kebaikan kepada pihak pengurusan. Pihak pengurusan yang cekap

akan menganalisa semula segala kelemahan yang berlaku dan mencari jalan untuk

mengatasinya pada masa akan datang dalam kerja penyenggaraan. Disinilah tahap

61

pengurusan akan meningkatkan kualiti kerja dan kecekapan dalam menguruskan

penyenggaraan. Namun begitu, masalah-masalah yang sering berlaku seperti kekurangan

kos, tenaga kerja dan kelemahan dalaman pengurusan sering juga terjadi kerana masalah

sebegini adalah juga bergantung bukan pada pihak pengurusan penyenggaraan sahaja.

6.4 Cadangan

Kecekapan dan kualiti kerja pengurusan adalah bergantung kepada cara

pengurusan yang dijalankan. Pelbagai kelemahan dapat dilihat dalam sistem pengurusan

penyenggaraan sekiranya diteliti dengan terperinci. Sungguhpun suatu sistem pengurusan

penyenggaraan yang dikatakan sempurna, sebenarnyamasih terdapat lagi kelemahan yang

perlu diperbaiki. Oleh itu cadangan yang di usulkan berdasarkan kajian yang dijalankan

ini adalah untuk meningkatkan kualiti dan meminimakan masalah pengurusan

penyenggaraan.

Pertambahan kos dalam peruntukkan tahunan yang diperuntukkan adalah perlu

di tambahkan lagi nilainya. Ini kerana kekurangan kos akan dapat memberikan kesan

terhadap masa perlaksanaan kerja dan juga kualiti bahan-bahan yang digunakan.

Pertambahan tenaga kerja juga adalah penting bagi melancarkan kerja

penyenggaraan. Sekiranya aduan penyenggaraan yang diterima dalam sesuatu masa

terlalu banyak maka tenaga kerja yang lebih diperlukan. Sekiranya tenaga kerja yang

sedia ada tidak mencukupi maka kerja penyenggaraan pastinye tertangguh atau

terbengkalai. Disamping itu, kecekapan dan pengetahuan teknikal tentang bidang

penyenggaraan perlu ada dalam diri setiap tenaga kerja bagi melaksanakan kerja dengan

baik dan sempurna.

Pengurusan yang cekap adalah penting. Bagi tujuan tersebut, setiap pekerja dan

staf yang menguruskan hal penyenggaraan adalah perlu diberikan pengetahuan

secukupnya dan terbaru. Contohnya seperti menghantar tenaga kerja pergi menghadiri

62

kursus-kursus untuk mempertingkatkan produktiviti dan kualiti kerja bagi menjaga imej

badan penyenggaraan. Disamping itu, penganalisaan kerja amat penting dilakukan bagi

mengetahui kelemahan kerja dari masa ke semasa.

Pengurusan penyenggaraan yang baik memerlukan bukan sahaja sistem yang

baik, malah perlu sentiasa diperbaharui sentiasa bagi memberikan mutu kerja yang

diberikan adalah baik dan sentiasa terkini.

63

64