1

KESAN ELAUN PERUMAHAN WILAYAH (EPW) KE ATAS SEWA

RUMAH KEDIAMAN DI WILAYAH PERSEKUTUAN LABUAN

Khuzaimah Abdullah / Anuar Mokhtar

INSPEN

1.0 PENGENALAN

Kajian ini adalah untuk menilai kesan ke atas sewa rumah berikutan perubahan dalam

polisi kerajaan dalam menyediakan kemudahan elaun perumahan dan elaun bantuan sewa

kepada pegawai yang bertukar wilayah.

1.1 Latar Belakang

Penempatan pegawai-pegawai awam dari Semenanjung Malaysia di Sabah dan

Sarawak mula dilaksanakan selepas penubuhan Malaysia pada 16 September 1963.

Pada amnya penempatan ini adalah atas dasar peminjaman untuk mengisi kekosongan

jawatan-jawatan di jabatan persekutuan di wilayah –wilayah ini dan juga sebagai

melaksanakan dasar intergrasi nasional. Penempatan ini lazimnya dilakukan melalui

arahan pertukaran tempat bertugas pegawai-pegawai di Semenanjung dan juga melalui

lantikan baru pegawai yang berasal dari Semenanjung tetapi ditempatkan di wilayah

berkenaan. Selain daripada itu penempatan dalam bentuk pertukaran pegawai-pegawai

dari kedua-dua wilayah juga dilaksanakan. Penempatan-penempatan ini bukan sahaja

berlaku antara Semenanjung dengan Sabah dan Sarawak tetapi juga antara Sabah

dengan Sarawak dan sebaliknya.

Kerajaan telah memberi kemudahan-kemudahan dan elaun-elaun tambahan sebagai

insentif kepada pegawai-pegawai berkenaan. Satu daripadanya ialah kemudahan rumah

2

kerajaan atau rumah yang disewa oleh Kerajaan, tertakluk kepada had sewa yang

ditetapkan. Bilangan rumah kerajaan di Sabah dan Sarawak amat terhad dan

peruntukannya pula diutamakan kepada pegawai-pegawai tempatan. Keadaan ini telah

menyumbang kepada permintaan yang tinggi ke atas sektor rumah kediaman. Pasaran

harta kediaman mendapat permintaan yang baik bukan sahaja untuk menampung

keperluan penduduk tempatan sendiri, tetapi juga sebagai satu bentuk pelaburan yang

memberi pulangan tinggi terutama dalam bentuk sewaan yang ditawarkan kepada

penjawat awam bukan tempatan.

Kemudahan Had Kadar Sewa Rumah (HKS) adalah satu daripada elaun dan kemudahan

yang diberi oleh kerajaan kepada pegawai awam yang bertukar wilayah dan ditempatkan

berkhidmat di luar wilayah asalnya. Pekeliling Perkhidmatan Bil. 6/1987 yang

berkuatkuasa pada 1 Januari 1988 menetapkan wilayah-wilayah berkenaan ialah

Semenanjung, Sabah (termasuk WP Labuan) dan Sarawak. Ia melayakan pegawai yang

bertukar wilayah mendapat kemudahan rumah kerajaan atau rumah yang disewa oleh

kerajaan. HKS yang ditetapkan adalah mengikut kategori jawatan dan lokasi tempat

bertugas. Kemudahan sewa rumah dilaksanakan melalui perjanjian sewaan yang dibuat

antara pihak kerajaan dan pemilik rumah mengikut suatu jumlah yang telah dipersetujui

dan berdasarkan kepada nilai sewa yang ditentukan oleh JPPH atau mengikut kelayakan

sewa pegawai, yang mana lebih rendah dan dibayar terus kepada pemilik rumah.

Mulai 1 Januari 2002, melalui Pekeliling Perkhidmatan Bil. 11/2001, kerajaan

menggantikan elaun bantuan sewa tersebut kepada Elaun Perumahan Wilayah (EPW).

3

Bayaran elaun ini dimasukkan terus ke dalam gaji bulanan pegawai dan pegawai perlu

menguruskan sendiri urusan sewa rumah mereka. Rasional pindaan pekeliling ini

antaranya adalah untuk mengurangkan HKS serta mengurangkan beban dan

tanggungjawab kerajaan apabila berlaku pelanggaran syarat dalam perjanjian yang

dilakukan oleh penjawat awam. Ia juga bagi memberi kemudahan kepada anggota

penjawat awam untuk memilih dan menguruskan sendiri kediaman yang diperlukan.

Penentuan kelayakan kadar elaun adalah berpandukan kepada bandar atau kawasan di

mana terletaknya pejabat pegawai. Kadar EPW yang ditetapkan pada 1 Januari 2002

walaubagaimana pun adalah lebih rendah berbanding had kadar sewa rumah yang

terdahulu. Berikutan dengan rayuan dan rungutan oleh pegawai-pegawai terlibat, kadar

elaun perumahan wilayah ini telah disemak semula dan dinaikkan kadarnya khusus

untuk wilayah Sabah ( termasuk WP Labuan ) oleh kerajaan melalui surat

JPA(S)63/151/Klt.9(21) bertarikh 30 April 2002.

Berkuatkuasa pada 1 Januari 2006 melalui Pekeliling Perkhidmatan Bil 29 Tahun

2005, kerajaan memutuskan WP Labuan ditakrif sebagai wilayah berasingan daripada

wilayah Sabah. Ini menjadikan kesemuanya wujud empat wilayah dan sekali gus

melayakkan pegawai awam dari Sabah yang bertugas di WP Labuan dan sebaliknya

mendapat EPW berkenaan. Had kadar elaun bagaimanapun masih kekal seperti

semakan dan pindaan yang dinyatakan di dalam surat bertarikh 30 April 2002

berkenaan.

4

1.2 Takrif

1.2.1 Wilayah bererti Semenanjung Malaysia, Sabah, WP Labuan dan Sarawak.

1.2.2 Pegawai yang bertukar wilayah dimaksudkan sebagai berikut :-

a) pegawai yang berasal dari Sabah, WP Labuan dan Sarawak yang dilantik

dan/atau ditempatkan berkhidmat di Semenanjung;

b) pegawai yang berasal dari Semenanjung yamg dilantik dan/atau

ditempatkan berkhidmat di Sabah WP Labuan dan Sarawak; dan

c) pegawai dari Sabah, WP Labuan dan Sarawak yang bertukar di antara

negeri-negeri itu.

1.3 Penyataan Masalah

Sejak dari tahun 1988, polisi kerajaan dalam memberi kemudahan elaun perumahan /

bantuan sewa telah melalui beberapa pindaan. Ia melibatkan perubahan dari segi kadar

dan juga cara pelaksanaanya di mana, PP 11/2001 membolehkan pegawai mengurus

sendiri sewa rumah mereka dan bayaran elaun dimasukan dalam gaji pegawai. Jadual 1

berikut memberikan perubahan kadar mengikut Pekeliling Perkhidmatan Bil. 6/1987

dan Bil. 11/2001.

5

Jadual 1: Had Kadar Sewa Rumah Bagi Pegawai-Pegawai Awam Di Sabah

Kategori PP 6/1987

Had Kadar Sewa

(RM)

PP 11/2001

(EPW Mulai 1 Jan. 2002)

(RM)

Pindaan EPW

(April 2002)

(RM) TURUS 2,500 2,500

JUSA A 2,000 2,000

JUSA B 1,600 1,600

JUSA C 1,300 1,500

KUMPULAN A T/Tertinggi “D” ke atas 1,670 970 1,300

T/Tertinggi “G” hingga “E 1,420 800 1,130 T/Kanan 1,290 600 930 T/Biasa 1,115 600 930

KUMPULAN B Tingkatan Kanan/Tertinggi 1,050 550 830 Tingkatan Biasa

1,005 550 830

KUMPULAN C Tingkatan Kanan/Tertinggi 780 500 730

Tingkatan Biasa 730 500 730 KUMPULAN D

Tingkatan Kanan/Tertinggi 595 500 730 Tingkatan Biasa 575 500 730

Sumber : Pekeliling Perkhidmatan

Daripada Jadual 1 di atas didapati pindaan tersebut telah memberikan perubahan had

kadar sewa seperti berikut;

a) Penurunan kelayakkan had kadar sewa bagi semua kategori pegawai kumpulan

A kepada kadar terendah RM930.00 sebulan.

b) Penurunan kelayakkan had kadar sewa bagi pegawai kumpulan B kepada kadar

terendah RM830.00 sebulan.

c) Kelayakan had kadar sewa bagi kumpulan C kekal pada kadar RM730.00

sebulan.

d) Kelayakan had kadar sewa bagi kumpulan D meningkat kepada RM730.00,

menyamai kumpulan C.

6

Ini memberikan satu implikasi bahawa minima sewa yang mampu disewa oleh

kakitangan awam yang menikmati EPW di Labuan ialah sebanyak RM730.00 sebulan.

Persoalanya, apakah kesan perubahan tersebut ke atas pasaran sewa rumah di wilayah

berkenaan? Adakah intervention tersebut mempengaruhi paras sewa rumah kediaman?

1.4 Objektif Kajian

Objektif kajian ini adalah untuk mengkaji kesan perubahan polisi kerajaan ke atas sewa

harta kediaman di WP Labuan.

1.5 Persoalan Penyelidikan

Seperti juga dengan nilai pasaran, antara faktor yang mempengaruhi kadar sewa harta

tanah ialah penawaran dan permintaan. Justeru itu, persoalan berikut perlu dijawab untuk

mengkaji kesan perubahan polisi had kadar sewa kepada sewa pasaran.

1.5.1 Bagaimanakah keadaan sewa pasaran rumah kediaman semasa PP 6/1987

dikuatkuasakan?

1.5.2 Bagaimanakah keadaan sewa pasaran rumah kediaman semasa PP 11/2001

dikuatkuasakan?

1.5.3 Apakah kesan pindaan PP 6/1987 dan PP 11/2001 ke atas sewa rumah

kediaman di WP Labuan?

7

1.6 Skop Kajian

Kajian ini akan meliputi kes-kes sewaan rumah kediaman di JPPH WP Labuan. Tempoh

kajian adalah mulai tahun 1999 hingga 2004 yang dibahagikan seperti berikut :-

1.6.1 Tahun 1999 – 2001 : PP Bil 6/1987 berkuatkuasa.

1.6.2 Tahun 2002 - 2004 : Elaun Perumahan Wilayah ( EPW ) dilaksanakan.

1.7 Kepentingan Kajian

Hasil kajian ini akan dapat memberikan satu penilaian mengenai kesan perubahan polisi

kerajaan kepada pasaran sewa hartanah.

1.8 Batasan Kajian

Halangan yang dijangka akan dihadapi dalam kajian ini adalah dari aspek bilangan dan

kesesuaian data untuk dijalankan analisis dan perbandingan.

2.0 KAJIAN LITERATUR

2.1 Konsep Nilai sewa

Fraser (1993) telah memberi huraian dan pengertian bahawa nilai sewa harta tanah

kediaman. Ditentukan oleh faktur penawaran dan permintaan. Pegangan atau pemilikan

ke atas harta tanah kediaman juga menjadi antara kaedah pelaburan yang menarik dan

menguntungkan bagi sesuatu jangka masa tertentu atau jangka masa panjang berdasarkan

pulangan yang tinggi dan peningkatan nilai modal yang berasaskan kenaikan nilai sewa

8

pasaran harta tanah tersebut. Beliau juga menyatakan bahawa penawaran harta kediaman

yang tidak anjal akan menyebabkan sewa meningkat oleh kerana permintaannya yang

tinggi.

Millington (1984) menyatakan ciri-ciri nilai sewa harta tanah antaranya adalah terdiri

daripada populasi, utiliti, faktur kewangan, peluang pekerjaan, tahap kemajuan, ekonomi

tempatan, sistem pengangkutan, masyarakat dan cita rasa, suasa alam sekitar dan

percukaian. Pendapat ini turut dikongsi bersama oleh Adair, Berry dan McGreal (1994)

berdasarkan kajian mereka ke atas harta tanah kediaman persendirian di Dublin.

2.2 Konsep Penyewaan

Penyewaan secara ringkasnya boleh ditakrif sebagai hak kebenaran menggunakan sesuatu

harta tanah dengan sejumlah bayaran sewa yang telah dipersetujui oleh penyewa dan

pemilik harta tanah tersebut. Ismail Omar ( 1999 ) memberi takrifan penyewaan sebagai

”kontrak yang memindahkan hak penggunaan harta tanah daripada pemilik kepada

penyewa sepanjang tempoh penyewaan dengan syarat-syarat yang tertentu”. Beliau turut

menjelaskan sesuatu perjanjian penyewaan adalah mengandungi butiran atau ikatan yang

dipersetujui oleh kedua-dua pihak penyewa dan pemilik harta tanah dan perjanjian ini

dinamakan waad. Perjanjian ini pula mengandungi waad nyata dan waad tersirat. Waad

nyata bermaksud syarat-syarat yang dinyatakan secara bertulis, manakala waad tersirat

bermaksud syarat-syarat ynag tidak ditulis secara nyata dan dipersetujui bersama oleh

kedua-dua pihak penyewa dan pemilik harta tanah. Sesuatu perjanjian penyewaan

lazimnya boleh ditamatkan melalui beberapa cara seperti Tamat Tempoh apabila tempoh

9

sewaan berakhir, Notis Keluar iaitu dengan penyerahan notis sekurang-kurangnya

seminggu sebelum tarikh penyewaan hendak ditamatkan, Penyerahan Sewa sebagaimana

mengikut syarat tertentu atau waad nyata dan Penyitaan jika penyewa melanggar syarat-

syarat di dalam perjanjian.

2.3 Atribut Yang Mempengaruhi Sewa

Faktor yang mempengaruhi sewa harta kediaman banyak telah diperkatakan oleh

penyelidik sebelum ini. Des Rosiers & Theriault (1996) telah membincangkan atribut

tersebut berdasarkan literatur- literatur yang terdahulu. Atribute yang telah dikenalpasti

adalah ;

• Kemudahsampaian

• Faktor kejiranan

• Profil penghuni

• Perkhidmatan

• Program pemulihan

• Kawalan sewa

Kim & Nelson ( 1996 ), telah menyatakan bahawa penentuan nilai sewa harta kediaman

adalah satu proses yang kompleks dan mencabar kerana ia melibatkan analisis ke atas

harta, keadaan kejiranan dan keadaan pasaran. Pasaran sewa harta kediaman adalah tidak

sempurna kerana antara sebabnya adalah kawalan yang ketat oleh kerajaan (rent control)

selain dari tempoh penyewaan yang lama.

10

2.4 Matched pair Analysis

Bryant & Epley (1998) mengulas mengenai pendekatan yang paling ketara digunakan

dalam menilai keadaan / situasi ’sebelum dan selepas’. Mereka menyatakan

pendekatan matched pair analysis adalah satu kaedah yang diterima oleh mahkanmah

sekiranya wujud percanggahan dalam menentukan sesuatu kerosakkan ke atas harta.

Lazimnya, kaedah ini akan menggunakan bukti jualbeli harta yang serupa sebelum

berlaku sesuatu intervention dan selepas berlaku sesuatu intervention. Perbezaan

harga akan menunjukkan sebarang kerosakkan, sekiranya ada. Satu-satunya masalah

yang dikenalpasti dalam pendekatan ini adalah untuk membuktikan bahawa hanya

intervention tersebut yang menyebabkan berlaku kerosakkan.

3.0 METHODOLOGI KAJIAN

Untuk mengkaji kesan EPW ke atas sewa rumah kediaman, satu kajian ’sebelum’ dan

’selepas’ dijalankan. Dalam hal ini, tarikh kuatkuasa pekeliling mengenainya, iaitu 1

Januari 2002 adalah titik pembahagi di antara sebelum dan selepas.

3.1 Pendekatan Penyelidikan

Kajian ini akan menggunakan langkah berikut dalam mencapai kepada objektif kajian.

Langkah 1 : Mengkaji pekeliling Kemudahan Had Kadar Sewa Rumah (HKS) dan

Elaun Perumahan Wilayah (EPW).

Langkah 2 : Mengutip data sewa rumah kediaman semasa HKS berkuatkuasa, iaitu

pada tarikh sewaan sebelum 1 Januari 2002 dan semasa EPW

berkuatkuasa, iaitu pada tarikh selepas 1 Januari 2002. Data-data tersebut

diperolehi dari kes sewa yang dijalankan oleh JPPH Labuan dan rekod

dari LHDN Labuan . Rujukan kepada Laporan Pasaran Harta juga

dijalanakn.

11

Langkah 3 : Menjalankan analisis yang bersesuaian menggunakan kaedah yang

bersesuaian.

Langkah 4: a) Mengkaji permintaan dan penawaran rumah kediaman dan kuarters

kerajaan. b) Mengkaji permintaan ke atas rumah untuk disewa dari

kalangan penjawat awam yang layak mendapat HKS dan EPW.

c) Mengkaji keperluan rumah kediaman secara keseluruhannya mengikut

populasi dan isi rumah.

Langkah 5 : Merumuskan penemuan hasil kajian dan memberi ulasan kepada hasil

penemuan .

Kerangka proses kajian ini adalah seperti di Rajah 2 berikut.

12

PEKELILING

HKS

1998-2001

PEKELILING

EPW

2002- semasa

SEWA

(Sebelum 1/1/2002)

SEWA

(Selepas 1/1/2002 )

LHDN

& LPH

Fail

Kes

Sewaan

LHDN

& LPH

Fail

Kes

Sewaan

VIS

Cluster Analysis Analisa Matched Pair

-ve = +ve

Stok Kediaman Bil Penjawat Awam Stok Kuarters

Rumusan

Rajah 2 : Kerangka / Proses Kajian

13

3.2 Pengumpulan Data

3.2.1 Data Sewa

Kajian ini menggunakan data sekunder yang diperolehi dari JPPH WP Labuan,

NAPIC WP Labuan , LHDN dan lain-lain agensi kerajaan yang berkenaan. Sewa

rumah kediaman dari tahun 1998 sehingga tahun 2005 boleh diperolehi dari

semakan fail di JPPH WP Labuan kerana semua kes sewa penjawat awam yang

tertakluk kepada dasar HKS dirujuk untuk maksud penilaian sebelum perjanjian

di sewaan ditandatangani.. Dari JPPH WP Labuan, sebanyak 382 sampel data

sewa telah diperolehi.

Mulai dari tahun 2002, kes sewaan tidak lagi dirujuk kepada JPPH Labuan untuk

nilaian kerana urusan penyewaan adalah di atas tanggungjawab penjawat awam

sendiri dan tidak melibatkan perjanjian di antara kerajaan dan tuan rumah. Oleh

yang demikian, tidak banyak data sewa yang boleh dirujuk. Namun begitu,

sebagai alternatif , rujukan telah dibuat kepada LHDN untuk mendapatkan

Borang PDS 49 (A). Borang ini akan memberikan maklumat sewaan dan jika ada,

ia beserta dengan perjanjian sewaan.

Rujukan kepada sistem VIS juga telah dijalankan. Sebanyak 313 data sewa telah

direkodkan dalam sistem VIS bagi kes sewaan rumah kediaman. Walaubagaimana

pun, oleh kerana tarikh sewaan adalah dari tahun 2005 hingga 2008, iaitu selepas

tiga tahun pekeling EPW dilaksanakan, ianya tidak sesuai dirujuk bagi

mendapatkan kesan polisi tersebut ke atas kadar sewa rumah kediaman.

14

3.2.2 Stok Rumah Kediaman Dalam Skim Perumahan dan Kuarters Kerajaan

Jadual 3 : Penawaran Rumah Kediaman di WP Labuan : Kuarters Kerajaan

dan Skim Perumahan

Sumber : MB Labuan, NAPIC Labuan, LPH 2002 & Jabatan Perangkaan M’sia

Maklumat perangkaan Malaysia, 2007 , bilangan penduduk di WP Labuan ialah 86,300

orang dan lingkungan 32% penduduk Malaysia adalah berumur di antara 15-64 tahun.

Dengan mengambil kira bilangan isi rumah seramai 5 orang bagi satu keluarga (mengikut

Jabatan Perangkaan), bilangan keperluan untuk rumah kediaman adalah dianggarkan

17,260 unit. Bilangan ini jauh lebih besar dari bilangan stok rumah kediaman sediada

maupun bilangan unit perumahan mengikut bancian Jabatan Perangkaan.

Jenis Rumah Kuarters

Kerajaan

(Unit)

Stok Rumah

Kediaman

Sedia Ada

Dalam Skim

Perumahan

(Unit)

Stok Rumah

Kediaman Sedia

Ada

(LPH 2002)

Bilangan Unit Perumahan

Mengikut Jabatan

Perangkaan

(Bancian 2000)

Teres 1 -3 tingkat 252 1,235 1,002 16,382

Rumah/Rumah

pangsa/Apartment/

Rumahkedai/Pejabat/Bilik

(mempunyai jalan masuk

terus)/Pondok gantian atau

sementara/lain-lain struktur

Berkembar 1 -3

tingkat

174 844 720

Sesebuah 1 & 2

tingkat

350 317 5,579

Flat 240 1,900

1,124

(termasuk kos

rendah)

Condo &

Apartment

- 308

Jumlah 982 4,604 8,425 16,382

15

3.2.3 Profil Penjawat Awam di WP Labuan

Jadual 4 : Bilangan Kakitangan Awam Yang Sedang Bertugas Di WP Labuan

Mengikut Negeri Asal Mereka

NEGERI ASAL KAKITANGAN AWAM YANG SEDANG BERTUGAS DI

WP LABUAN

Semenanjung Sabah Sarawak Tempatan

(Labuan) Jumlah

648 1,322 174 822 2,966

21.8%

44.6% 5.9% 27.7% 100.0%

Sumber : JPPH & Jabatan Persekutuan Di WP Labuan

(Rujuk Lampiran A untuk perincian bilangan kakitangan awam di WP Labuan)

Anggota perkhidmatan awam yang menjalankan tugas di WP Labuan adalah seramai

hampir 3,000 orang. Melebihi 70% dari jumlah tersebut adalah dari kalangan bukan

penduduk tempatan. Manakala jumlah kuarters kerajaan yang adalah kurang dari seribu

unit. Ini bermakna lebih satu ribu unit rumah kediaman perlu disewa orang anggota

awam yang bertugas di WP Labuan.

16

4.0 ANALISIS DATA

4.1 Maklumat Dari Laporan Pasaran Harta Tahun 2002

Jadual 5: Perubahan Kadar Sewa Tahun 2001/2002

Lokasi/Harta Jenis Sewa 2001 Sewa 2002 Perubahan

(+/- %)

Perumahan SEC Airport Sesebuah 2T 1,800 1,400 -22

Taman Hoi Yen Sesebuah 1T 500-600 500-600 TIADA

Taman Guan Huat II Sesebuah1T 700-750 700-750 TIADA

Taman Wong Wo Lo 2 Kembar2T 800 800 TIADA

Lazenda Villa 2 Kembar2T 900 800 -11

SEC Airport Kembar2T 900 900 TIADA

SEC Durian Tunjung Kembar2T 900 800 -11

Taman Su Jin Kembar1T 600 550 -8

Taman En Su Kembar1T 550 500 -9

Taman Kerupang Satu Teres 2T 600-650 550-600 -8

Taman En Su Teres 2T 600-650 550-600 -8

Taman Tan Villa Teres 2T 600-650 550-600 -8

SEC Ranca-Ranca Teres 2T 700-800 650-750 -7

Taman Layang -Layang Teres 2T 600-650 550-600 -8

SEC Durian Tunjung Teres 1T 500-550 500 -4.7

Perumahan MPL Batu Arang Teres 1T 400-450 400 -6

Taman Layang -Layang Teres 1T 400-450 400 -6

Taman En Su Teres 1T 450-500 450 -5

SEC Ranca-Ranca Teres 1T 500-600 500 -9

Taman Kai Nguong Teres 1T 450-550 450-550 TIADA

IOFC Apartment Apartment 470 470 TIADA

Sumber: Laporan Pasaran Harta 2002, JPPH

Laporan Pasaran Harta yang diterbitkan oleh JPPH menggunakan data transaksi dari

semua cawangan JPPH di seluruh negara. Data sewa yang perolehi diolah dan dianalisis

mengikut julat harga. Laporan Pasaran Harta Tahun 2002, yang menggunakan data dari

tahun 2001 dan 2002, melaporkan sewa rumah kediaman di Labuan pada tahun 2002

pada amnya telah menurun dalam lingkungan 4% hingga 11 % dari tahun 2001.

17

4.2 Matched Pair Analysis

Kaedah ini menggunakan teknik di mana data yang di perolehi diasingkan mengikut

keperluan kajian, iaitu mengasingkan sewa sebelum dan selepas 1 Januari 2002. Dalam

pemilihan set data bagi analisis ini, seboleh-bolehnya dipilih data yang sama atau serupa

untuk dianalisa. Dalam hal ini bagi menajdikan asas perbandingan setara, data yang

digunakan adalah data sewa tanpa perabut bagi kedua-dua tempoh masa.

Langkah yang telah diambil adalah seperti berikut,

(a) Mengumpul data kes sewaan rumah kediaman yang dijalankan oleh JPPH

Labuan dan rekod sewaan LHDN.

(b) Memilih sewaan rumah kediaman yang sama sebelum dan selepas tarikh 1

Januari 2002.

(c) Membandingkan kadar sewa sebelum dan selepas tarikh tersebut untuk

menentukan samada terdapat perubahan di antara keduanya.

Berikut adalah perubahan sewa rumah kediaman sebelum dan selepas 1 Januari 2002.

Jadual 6 : Kadar Sewa Sebelum & Selepas EPW Menggunakan Matched Pair

Analysis

Lokasi/Harta Jenis Sewa Sebelum

EPW

Sewa Selepas

EPW

Perubahan

(+/- %)

Lot B16, SEC Airport Sesebuah 1400 1000 -28.6

U1197 Jln. Tg. Bendera Sesebuah 800 950 +18.5

U1883 Kg. Gersik Dua Sesebuah 800 650 -18.9

U1182 Jl. Tg. Bendera Sesebuah 820 880 +7.3

Lot D28 SEC Airport Kembar2T 900 820 -8.9

Lot D11 SEC Airport Kembar2T 850 850 Tiada

Lot D25 SEC Airport Kembar2T 850 800 -6.25

Lot D13 SEC Airport Kembar2T 800 840 +5

Lot D23 SEC Airport Kembar2T 800 880 +10

Lot D27 SEC Airport Kembar2T 900 800 -11.1

Lot 37 Taman Chin En Su Teres 2T 600 600 Tiada

Lot A53 SEC Rancha-Rancha Teres 2T 600 660 +10

Lot A80 SEC Rancha-Rancha Teres 2T 650 720 +10.8

Lot A45 SEC Rancha-Rancha Teres 2T 650 720 +10.8

Taman Kian Yap Teres 1T 600 650 +9.9

IOFC Apartment 470 470 Tiada

Sumber : JPPH Labuan / LHDN Labuan

18

Analisis ke atas 18 pasang data yang sama mendapati ;

(i) Sewa rumah kediaman sesebuah tidak melebihi RM1,000 sebulan. Penurunan

sewa dapat dikesan dalam lingkungan 6%-28%.

(ii) Rumah kediaman berkembar disewa dalam lingkungan RM800-RM850 sebulan.

Penurunan sewa sebanyak 6%-11 % dapat dikesan. Terdapat kenaikan sewa

sebanyak 5%-10%, tetapi ianya tidak melebihi RM900 sebulan.

(iii) Keseluruhanya, sewa rumah teres menunujukkan peningkatan dalam lingkungan

10 %, namun ianya tidak melebihi RM720 sebulan.

4.2 Cluster Analysis

Kaedah ini digunakan sekiranya bilangan sampal data adalah mencukupi untuk

menjalankan ujian ini. Ujian ini membandingkan di antara dua variable iaitu sewa

kediaman sebelum dan selepas pelaksanaan EPW. Oleh kerana rumah kediaman

terbahagi kepada beberapa kategori, ujian boleh dibuat secara cluster analysis. Berbeza

dengan kaedah matched pair anaysis, cluster analysis menggunakan min sewa dalam

kelumpuk jenis harta yang sama. Perbandingan adalah di antara min sewa sebelum dan

selepas pelaksanaan EPW.

Hasil ujian mengikut cluster analysis adalah seperti berikut;

Jadual 6: Perubahan Kadar Min Sewa Sebelum dan Selepas EPW

Kategori Rumah Sebelum EPW

Selepas EPW

Min Sewa

(RM) Bil.

Data Min Sewa

(RM) Bil Data

1 Apartment/condo 1056.60 25 427.78 14

2 Kembar 2 Tingkat 880.81 100 378.86 25

3 Teres 2 Tingkat 694.67 61 535.84 25

19

Taburan Nilai Sewa Rumah Di WP Labuan Sebelum dan Selepas Tahun

2002

0.00

200.00

400.00

600.00

800.00

1000.00

1200.00

Apartment/condo Kembar 2 Tingkat Teres 2 Tingkat

kat. rumah

nilai sewa

Sebelum

Selepas

Ilustrasi secara carta bar memberi satu indikasi yang jelas terdapat penurunan sewa

rumah kediaman bagi jenis apartment, berkembar dan teres. Analisis rumah kediaman

kategori selainya tidak dapat dijalankan kerana bilangan data adalah kecil untuk

dianalisa.

5.0 PENUTUP

5.1 Rumusan

Objektif kajian ini adalah untuk mengkaji kesan perubahan polisi kerajaan ke atas sewa

harta kediaman di WP Labuan. Pekeliling Perkhidmatan Bil. 11/2001 telah mengubah

kadar kelayakkan sewa bagi anggotaka penjawat awam daripada RM575 - RM1,670

sebelumnya kepada RM730 - RM1,300 selepas kuatkuasa pekeliling tersebut pada 1

Januari 2002.

Kaedah pembayaran elaun perumahan ini juga turut berubah. Pembayaran sewa rumah

yang dibuat terus oleh kerajaan kepada tuan rumah telah beralih kepada penjawat awam

20

sendiri membuat pembayaran Ini berikutan elaun perumhan tersebut dimasukkan dalam

bayaran gaji pegawai awam.

Dengan perubahan kepada had kadar dan kaedah pembayaran tersebut, implikasi ke atas

sewa rumah telah menunjukan kesan yang negatif. Ini jelas diperlihatkan oleh penurunan

sewa rumah kediaman dalam lingkungan 10% hingga hampir 30%.

Ulasan literatur telah menjelaskan antara faktor yang mempengaruhi sewa pasaran rumah

kediaman ialah faktor penawaran dan permintaan dan faktor pendapatan penduduk.

Dalam tempoh kajian dijalankan dua keadaan telah wujud yang boleh mempengaruhi

sewa pasaran, iaitu;

(i) Penawaran/stok perumahan di Labuan masih rendah berbanding bilangan isi

rumah.

(ii) Peningkatan pendapatan sebanyak 10% kepada anggota perkhidmatan awam

persekutuan di bawah Sistem Saraan Baru mulai 1 Januari 2002. (Pekeliling

Perkhidmatan Bil. 12 Tahun 2001)

Sungguhpun kedua-dua keadaan di atas dilihat sebagai faktor yang dapat meningkatkan

sewa pasaran, ianya tidak berlaku. Justeru itu, perubahan polisi kerajaan yang memberi

kemudahan kepada penjawat awam untuk menguruskan sendiri pilihan rumah kediaman

dan membuat pembayaran dari elaun yang dimasukkan dalam gaji boleh dirumuskan

sebagai penyebab kepada penurunan kadar sewa rumah kediaman di WP Labuan.

5.1 Kajian Akan Datang

Kajian kesan EPW ke atas sewa rumah boleh diteruskan di Negeri Sabah dan Sarawak

untuk mengkaji adakah keadaan yang sama turut berlaku di kedua-dua negeri tersebut.

21

RUJUKAN:

Atlas Banci Malaysia, 2000 (Bahagian Perangkaan Banci Penduduk dan Perumahan),

Jabatan Perangkaan Malaysia

Adair A, Berry J & Mc Greal S, Investment and private sector residential development in

inner-city Dublin, Journal of Property Valuation and Investment, Vol.12, No.1, 1994,

pp.47-56

Bryant J.A & Epley D.R, Cancerphobia: Electromegnetic Fields and Their Impact in

Residential Loan Values,Journal of real Estate Research, Vol.15, Numbers 1/2, 1998

Des Rosiers F.D & Theriault M. (1996), Rental Amenities and the Stability of Hedonic

Prices: A Comparative Analysis of Five Market Segments, The Journal of Real Estater

Research, Vol. 12 No.1, pp 17-36

Fraser WD(1993) , Priciples of Property Investment and Pricing (2nd Edition),

Macmillan, London

Ismail Omar (1999), Pelaburan Harta Tanah, DBP,KL

Jabatan Penilaian Harta (2003), Laporan Pasaran Harta 2002, Jabatan Penilaian Harta,

Kementerian Kewangan, Malaysia

Jabatan Perangkaan Malaysia (2007), Buku Maklumat Perangkaan Malaysia, Jabatan

Perangkaan Malaysia

Kim K.S & Nelson W.A (1996), Assessing the Rental Value of Residential Properties:

An Abductive Learning Networks Approach, The Journal of Real Estate Research,

Vol.12 No.1 , pp 63-77

Millington A.F (1984), An Introduction to Property Valuation, The Estate Gazzette

Limited, London