flipping rumah sewa

8/17/2019 flipping rumah sewa

1/115

1

ISI KANDUNGAN

Bab 1

Pengenalan Fl ipping 4

1 Apa itu flipping

2 Formula F.L.I.P

Bab 2

7 Kenapa Hartanah Lelong?

Bab 3

Prasyarat Sebelum Membeli Rumah Lelong 20

6 Fund

7 Loan Capacity

8 Information Gathering

9 Potential Analysis

3 Murahkah hartanah

lelong?

4 Kenapa hartanah

lelong murah

berbanding harga

pasaran?

5 Mengapa hartanah

lelong kurang

mendapat perhatian?


2/115


3/115

3

Bab 7

Join t Venture : Kebaikan Berjemaah 76

19 Kenapa JV?

20 Formula F.L.I.P.P.E.R.

21 Risiko Flipping Secara JV

Bab 8

88 Kesilapan Yang Perlu Dielakkan

Dalam Flipping

Bab 9

Memaksimumkan Keuntungan 104

Bab 10

109 FAQ Tentang Fl ipping

22 Kesilapan Dalam Fasa

Sebelum Lelongan


Semasa Lelongan


Selepas Lelongan


4/115

4

BAB 1

PENGENALAN

Apa Itu Fl ipping?

Flipping adalah istilah yang digunakan oleh para pelabur

hartanah bagi menjual hartanah yang telah dibeli sebaik sahaja

mencapai matlamat keuntungan yang disasarkan. Flipping

merupakan pelaburan yang menjadi pilihan para pelabur

hartanah kerana kemampuannya menghasilkan keuntungan

yang besar dalam tempoh yang singkat. Umumnya, persediaan

sebelum menceburkan diri dalam aktiviti flipping ini dapatdiringkaskan dalam formula F.L.I.P.:

• Kemampuan TunaiFund

• Kemampuan membuat

pinjamanLoan Capacity

• Mendapatkan maklumatlengkap hartanah

Information Gathering

• Menganalisa potensihartanah

Potential Analysis


5/115

5

F.L.I.P adalah formula wajib perlu dikuasai oleh anda

sekiranya anda serius untuk flipping . Setiap segmen di atas

akan dikupas dengan lebih mendalam dalam bab-bab

seterusnya.

Flipping lazimnya melibatkan dua kategori hartanah yang

membolehkan para pelabur memperoleh keuntungan

semaksima mungkin. Dua kategori tersebut adalah seperti

berikut:

Buku ini akan menumpukan kepada aktiviti flipping bagi

hartanah lelong. Kenapa hartanah lelong? Jawapannya akan

dikongsikan dalam Bab 2.

Fasa-fasaf l ipping

Hartanah Lelong

Hartanah dalam pembinaan (Under-construction

)

Beli RumahLelong

Baikpulih atautambah baik

Jual Semula


6/115

6

Rajah di mukasurat sebelah adalah ringkasan fasa-fasa

yang terdapat di dalam flipping rumah lelong. Ia kelihatan agak

mudah, namun anda perlu mempelajari selok belok bagi setiap

fasa tersebut supaya anda terselamat dari melakukan

kesilapan-kesilapan yang besar dan sekaligus memaksimakan

keuntungan dari setiap aktiviti flipping anda.

Di antara rumah-rumah dengan keadaan sangat baik yang dilelong

di lelongan awam


7/115

7

BAB 2

KENAPA HARTANAH LELONG?

Saya lebih gemar menggunakan istilah „hartanah‟

berbanding rumah, kerana ia merangkumi aspek yang lebih

luas, termasuklah:

1. Hartanah Komersial

Contoh: Industri/Perniagaan

2. Hartanah Kediaman

Contoh: Condo/Landed House/Service Apartment3. Tanah

Contoh: Industri/Pertanian/Bangunan

Umumnya hartanah yang dijual secara lelongan menjadi

pilihan para pelabur untuk flipping (para pelabur ini saya

istilahkan sebagai flippers) atas dua sebab yang berkait rapat

iaitu:

1. Hartanah dilelong dengan harga yang lebih rendah

berbanding harga pasaran

2. Hartanah tersebut boleh dijual semula pada harga

pasaran


8/115

8

Nota:

arga pasaran adalah harga yang diiktiraf oleh bank

ebagai harga munasabah untuk pembeli dan penjual

erjual beli. Lazimnya harga ini ditentukan oleh panel

enilai (valuer) mereka. Penilai professional ini

erdaftar di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir dan

jen Hartanah. Rujuk http://lppeh.gov.my

1. Harga yang lebih rendah daripada harga pasaran

Sejauh manakah murahnya hartanah lelong berbanding

harga pasaran?

Berdasarkan pengalaman saya menjadi ejen hartanahlelong, hartanah lelong lazimnya lebih murah daripada harga

pasaran semasa. Kebiasaannya ia ditawarkan sekitar 20%-

40% lebih murah berbanding harga pasaran semasa,

bergantung kepada lokasi dan kondisi hartanah tersebut.

Kenapa hartanah lelong lebih murah daripada harga

pasaran semasa?

Terdapat dua (2) punca utama yang menjadikan

hartanah lelong lebih murah daripada harga semasa iaitu:

http://lppeh.gov.my/http://lppeh.gov.my/http://lppeh.gov.my/


9/115

9

I. Penilaian professional dibuat kurang 2 tahun dari

tarikh lelongan

Semasa pihak pemegang gadaian (bank) berhasrat

untuk melelong sesuatu hartanah, mereka perlu

mendapatkan Laporan Penilaian (Valuation Report ) daripada

Penilai Professional yang berdaftar. Penilai Professional ini

akan membuat penilaian berdasarkan harga semasa

hartanah-hartanah berhampiran hartanah lelong tersebut

yang telah dijual beli dalam tempoh terdekat.

Seterusnya pihak bank akan memohon kelulusan

daripada Pejabat Tanah (Negeri atau Daerah – bergantung

kepada jenis pemilikan hartanah) untuk melelong hartanahtersebut. Namun begitu, jarang sekali Pejabat Tanah

memutuskan untuk melelong hartanah tersebut pada

siasatan pertama (siasatan ini dihadiri oleh wakil bank, wakil

peguam bank dan penggadai hartanah). Ini kerana Pejabat

Tanah kebiasaannya memberikan tempoh masa yang sesuai

kepada penggadai untuk melunaskan baki hutang tertunggak

kepada bank.


10/115

10

Walaupun begitu, ada juga kes di mana hartanah

dilelong pada siasatan pertama dengan persetujuan

penggadai yang enggan menanggung lebih banyak kadar

faedah yang tinggi akibat hutang tertangguh.

Jenis Hakmilik (Geran) Pemilik

HS(D)Hakmilik Sementara

(Pendaftar)Pejabat Tanah Dan

Galian NegeriPN Pajakan Negeri

GRNGeran Negeri

(Pendaftar)

HS(M)Hakmilik Sementara

(Mukim) Pejabat TanahDaerahPM Pajakan Mukim

GM Geran Mukim

Jenis-jenis Hakmilik

Proses ini kebiasaannya akan berterusan sehingga

siasatan ke-3 di mana Pejabat Tanah akhirnya memutuskan

untuk melelong hartanah tersebut setelah penggadai gagal

melunaskan baki hutang tertunggak walaupun telah diberi

tempoh yang lama (sekitar 9-12 bulan).


11/115

11

Tarikh lelongan pula biasanya ditetapkan dalam

tempoh 3 bulan selepas siasatan terakhir bagi tujuan

penyediaan dokumen dan pelantikan pelelong berlesen.

Jadi dalam tempoh ini (lazimnya sekitar 12 bulan atau

lebih), hartanah tersebut telah mengalami perbezaan harga

yang signifikan berbanding sewaktu penilaian professional

dibuat.

Kebiasaannya penilaian professional yang dibuat

kurang 2 tahun dari tarikh lelongan masih boleh diterima

pakai sebagai harga rezab bagi sesuatu lelongan.

II. Hartanah gagal dilelong pada lelongan sebelumnya

Bagi hartanah yang gagal dilelong (tiada pembida),

hartanah tersebut akan dilelong semula pada harga kurang

10% daripada harga rezab pada lelongan sebelumnya.

Sebagai contoh, hartanah yang mempunyai harga

rezab RM200,000 pada lelongan pertama (yang tiada

pembida) akan dikurangkan kepada RM180,000 pada

lelongan kedua.


12/115

12

Sekiranya pada lelongan kedua pada harga rizab

RM180,000, masih tiada pembida, harga rezabnya akan

diturunkan kepada RM162,000 pada lelongan ketiga.

Lelongan Harga Rezab

Pertama RM200,000

Kedua RM180,000

Ketiga RM162,000

Jadual Contoh Pengurangan Harga Rezab Hartanah Lelong

2. Hartanah boleh dijual semula pada harga pasaran

Hartanah yang dibeli pada harga lelong pastinya mampu

dijual semula pada harga pasaran. Sekiranya flippers bijak

membaiki kondisi rumah dan menambah „added value‟ kepada

rumah tersebut, harganya mungkin lebih menarik. Apakah

„added value‟ yang saya maksudkan ini? Saya akan kongsikan

dalam Bab 6 – Aktiviti Yang Boleh Dilakukan Sebelum Menjual

Semula Hartanah Anda.

Mengapa hartanah lelong kurang mendapat perhatian

awam?


13/115


14/115


15/115


16/115

16

Pendek kata, sekurang-kurangnya RM22,000 wang tunai

diperlukan bagi memenangi bidaan hartanah lelong pada harga

RM220,000. Tidak cukup setakat itu, hartanah yang dilelong

juga memerlukan proses membaikpulih yang semestinya

melibatkan wang tunai kerana kontraktor baikpulih rumah

selalunya menuntut bayaran tunai samada secara ansuran

ataupun secara lump-sum.

Namun kiraan ini hanya digunapakai bagi lelongan awam

yang dijalankan di Pejabat Pelelong dan Pejabat Tanah. Bagi

lelongan awam yang dijalankan di Mahkamah, baki wang tunai

(item e. di dalam jadual tersebut) akan diserap ke dalam

pinjaman bank sekiranya harga bidaan yang dimenangi masih

di dalam lingkungan harga pasaran.

Justeru, Flippers dinasihatkan agar membuat kira-kira

dengan teliti sebelum membida sebarang hartanah lelong bagi

mengelakkan diri terjerat dalam masalah yang tidak sepatutnya

berlaku.


17/115

17

Case Study :

Flat Puchong Perdana, bidaan oleh pesaing (bukan ejen).

Harga Rezab : RM65,000

Harga Pasaran : RM130,000

Harga Menang Bidaan : RM160,000

Pinjaman yang bank akan luluskan : Maksimum 90%

daripada Harga Pasaran = 90% x RM130,000 = RM117,000.

Jadi, baki RM36,500 perlu dibayar secara tunai oleh

pemenang bidaan tersebut bagi mendapatkan hartanah lelong

tersebut.

Berhati-hatilah semasa membuat bidaan. Tetapkan harga

maksimum yang anda mampu bida. Cara kiraan keuntungan

kasar dan anggaran harga pasaran akan diterangkan dalam

bab-bab seterusnya.


18/115

18

4. Terdapat pemilik yang mendiami hartanah tersebut.

Terdapat juga beberapa kes di mana pemilik hartanah

(penggadai) masih mendiami hartanah yang bakal dilelong. Hal

ini kebiasaannya berlaku kerana pemilik tersebut enggan

melepaskan rumah tersebut walaupun ia bakal dilelong. Dalam

hal ini, bakal pembida dinasihatkan agar terlebih dahulu

berunding secara baik dengan pemilik tersebut.

Walaupun pembida yang berjaya dalam lelongan boleh

mendapatkan khidmat peguam dan mendapatkan perintah

mahkamah bagi mengosongkan rumah tersebut, ianya

memakan masa yang lama dan memerlukan kos yang

sepatutnya boleh dielakkan. Bagi seorang flipper , masa dankos berlebihan adalah perkara utama yang perlu dielakkan

kerana ia hanya menyumbang kepada kerugian.

Justeru, nasihat saya kepada flippers, elakkan membida

rumah lelong yang didiami tuannya bagi mengelakkan kerugian

di masa akan datang, melainkan anda mampu berunding

secara baik dengan penghuni rumah tersebut.


19/115

19

Rumah lelong yang dihuni pemiliknya biasanya mempunyai

masalah di kemudian hari


20/115

20

BAB 3

PRASYARAT SEBELUM MEMBELI HARTANAH LELONG

Dalam Bab 2 telah diterangkan secara ringkas mengenai

hartanah lelong dan kelebihan flipping hartanah lelong. Namun

sebelum membida hartanah lelong, terdapat beberapa

prasyarat yang sangat penting untuk dipatuhi dan dijadikan

panduan sebelum membida dan membeli hartanah lelong.

Dalam Formula F.L.I.P. seperti yang disebutkan dalam Bab

1, dua item pertama adalah prasyarat paling penting jika andaberhajat untuk melibatkan diri dalam flipping . Manakala dua

item seterusnya adalah kunci untuk memaksimumkan

keuntungan anda melalui flipping .

Fund

Loan Capacity

Information Gathering

Potential Analysis

Prasyarat utama dalamflipping

Kunci memaksimumkan

keuntungan


21/115

21

1. Fund (Wang Tunai)

Mempunyai wang tunai yang mencukupi adalah

prasyarat pertama dalam flipping hartanah lelong. Seperti

yang disebutkan secara terperinci dalam bab sebelum ini,

wang tunai di dalam tangan hendaklah sekurang-

kurangnya 20% daripada harga bidaan hartanah lelong.

Itu tidak termasuk kos renovasi atau baikpulih hartanah

tersebut.

2. Loan Capacity (Kemampuan Pinjaman)

Flippers hendaklah terlebih dahulu menyemak

kemampuan membuat pinjaman. Bagi tujuan tersebut,anda bolehlah menyemak dengan pegawai bank

berhampiran anda.

Sekiranya anda bersedia melaburkan RM40,000 di

dalam tangan serta berkemampuan mendapatkan

pinjaman perumahan sekitar RM300,000, anda

dinasihatkan untuk mencari hartanah lelong dengan harga

rezab RM250,000 dan ke bawah.


22/115

22

Anggaran kasar kelayakan pinjaman berdasarkan gaji bulanan

Nota: 10% deposit tersebut akan terhapus sekiranya

pembida gagal melunaskan baki bayaran dalam

tempoh 120 hari selepas tarikh memenangi bidaan

(tarikh lelongan).


23/115

23

Pengalaman:

Saya pernah bertemu pasangan suami isteri yang telah

memenangi sebuah rumah berharga RM300,000 namun

pinjaman yang diluluskan oleh bank hanyalah 80%. 10%

deposit telah dibayar menjadikan baki bayaran rumah

tersebut berjumlah RM30,000 tunai. Pasangan ini telah

pergi ke mahkamah untuk membuat rayuan kerana

mereka terpaksa menambah sendiri baki tunai

RM30,000 tersebut dan tidak mempunyai sejumlah wang

tersebut.

Keputusan m ahkamah adalah muktamad seperti yangtertera di dalam Surat Pengistiharan Lelong, walaupun

pinjaman anda hanya meluluskan 80% dari harga rumah

tersebut.

Tips:

Rujuklah kepada yang lebih pakar di dalam bidang ini.

Qaiser Venture menawarkan khidmat nasihat sebelum

anda memasuki lelongan awam agar anda tidak terjadi

seperti kes di atas.


24/115

24

3. Information Gathering (Pengumpulan Maklumat)

Sebelum anda membuat keputusan untuk membida

sesuatu hartanah lelong, adalah dinasihatkan agar

terlebih dahulu membuat lawatan tapak dan menilai

keadaan hartanah tersebut dan bandingkan dengan harga

rezab yang ditawarkan dalam lelongan.

Terdapat beberapa lagi informasi penting yang perlu

diketahui oleh flippers berkenaan hartanah lelong

tersebut. Informasi dan tips-tips ini akan dikongsikan

dalam Bab 4.

4. Potential Analysis (Analisa Potensi Hartanah)

Potensi sesebuah hartanah lelong bagi tujuan

flipping amat berkait rapat dengan informasi yang berjaya

didapatkan berkenaan hartanah tersebut. Kebolehan

mengenalpasti hartanah lelong yang berpotensi

membolehkan anda menjana keuntungan yang lebih

daripada biasa!


25/115

25

Prasyarat Tambahan

Ketahanan Mental

Flippers hartanah lelong perlu mempunyai kesabaran dan

kegigihan tersendiri. Benar, bukan mudah untuk memenangi

bidaan rumah lelong. Namun ia juga tidaklah begitu sukar

seperti tanggapan kebanyakan orang. Ada yang pernah kalah

berterusan sebanyak 4 kali dan ada pula yang pernah menang

lelongan pada percubaan pertama.

Mengolah kata-kata Lucius Seneca, Ahli Falsafah

kelahiran Cordova yang terkenal di zaman kegemilangan

Empayar Rom, “Luck happens when preparation meetsopportunity’, kita harus sentiasa bersedia supaya apabila

peluang itu datang, kita adalah orang pertama yang

menyambutnya.

Ada juga lelongan yang dibatalkan di saat-saat akhir oleh

pihak bank dan ada juga lelongan di mana pembida lain

membida dengan harga yang lebih tinggi daripada harga

pasaran (lazimnya pembida seperti ini tidak mengkaji harga

pasaran semasa ataupun hendak memenangi lelongan

tersebut bagi diri sendiri).


26/115

26

Justeru flippers perlu mempunyai kesabaran yang tinggi serta

berpegang dengan had harga bidaan yang telah ditetapkan

sebelum menyertai bidaan.


27/115

27

BAB 4

MEMBELI HARTANAH LELONG

Bab 3 telah menyentuh tentang prasyarat yang diperlukan

sebelum anda membida sesebuah hartanah lelong. Dua

perkara yang paling penting adalah jumlah wang tunai serta

kemampuan membuat pinjaman. Mengapa saya

menitikberatkan akan dua perkara tersebut?

Ini kerana tidak seperti anda, saya telah membuat

beberapa kesilapan dalam membeli rumah lelong, yangakhirnya memberi kesan negatif kepada pelaburan saya dan

menyebabkan saya merajuk seketika dengan flipping ini.

Justeru, sekali lagi saya mengingatkan anda untuk memeriksa

status kewangan agar anda dapat mengurangkan risiko dan

memaksimumkan keuntungan dari flipping ini.

Setelah jelas akan dua perkara tersebut, anda bolehlah

meneruskan dengan pencarian hartanah lelong.


28/115

28

Bab ini akan menerangkan dengan terperinci langkah-

langkah yang diperlukan untuk membeli hartanah lelong,

bermula daripada pencarian hartanah sehinggalah

menyelesaikan pinjaman bagi hartanah tersebut.

Secara ringkasnya, membeli hartanah lelong melibatkan 5

langkah mudah iaitu:

Mendapatkan senarai rumah lelong

Senarai rumah lelong adalah ibarat satu senjata yang

perlu anda dapatkan sebelum bergerak ke langkah kedua.

Sebelum ini senarai rumah lelong hanya boleh didapati melalui

pencarian di dalam surat khabar dan notis-notis awam. Kinisenarai rumah lelong boleh diperolehi dengan mudah daripada

laman sesawang yang berbayar seperti:

1. lelongtips.com

2. auctiondata.com


29/115

29

Ada juga laman sesawang yang menyediakan maklumat

ringkas hartanah lelong tanpa mengenakan bayaran seperti:

1. lelongharta.my (khas untuk Kedah dan Perlis)

2. ngchanmau.com

3. ehsanauctioneer.com

4. arenaauctioneers.com

Lazimnya, laman sesawang ini akan menyediakan

maklumat penting seperti alamat rumah, harga rezab, tarikh

lelongan, tempat lelongan, status rumah dan saiz rumah lelong

tersebut. Ada juga yang mempamerkan Proclaimation Of Sale

(Surat Pengisytiharan Lelong) yang menyediakan maklumat

penuh tentang hartanah lelong tersebut beserta syarat-syaratbidaan yang lebih terperinci.


30/115

30

Contoh iklan hartanah lelong di le longt ips.com


31/115

31

Carta aliran proses pembelian hartanah lelong


32/115

32

Senarai hartanah lelong juga boleh didapati di akhbar utama

Setiap hari ratusan unit baru akan diiklankan di sini.

Namun sebagai flipper , bukan semua rumah anda perlu “sapu”licin, terdapat beberapa kriteria yang perlu anda ambil

perhatian, yang akan menentukan potensi sesebuah hartanah

lelong iaitu:

Lokasi Unit

Harga rezab

Status Unit


33/115

33

Lokasi Unit

Lokasi adalah benda pertama yang perlu anda ambil

perhatian. Kesilapan memilih lokasi menyukarkan anda untuk

menjual unit anda kelak. Luangkan masa anda untuk

memeriksa harga pasaran dan permintaan terhadap unit

perumahan di sekitar kawasan hartanah lelong tersebut.

Permintaan terhadap unit perumahan di sekitar kawasan

tersebut boleh anda nilai melalui kadar pengisian rumah-rumah

di dalam taman tersebut (Vacancy Rate). Lazimnya Vacancy

Rate sekitar 85% menunjukkan lokasi tersebut pendapat

permintaan yang sangat baik.

Selain itu, periksa kemudahan-kemudahan awam yang

terdapat di sekitar lokasi tersebut. Jarak antara unit anda

dengan kemudahan-kemudahan tersebut memainkan peranan

yang amat penting dalam memeriksa permintaan. Catatkan

hasil penemuan yang anda perolehi untuk digunakan sewaktu

mengiklankan rumah tersebut.


34/115

34

Salah Satu Contoh Rumah Yang Tidak Menghasilkan Margin Yang

Tinggi Atas Faktor Lokasi

Mengenal pasti permintaan terhadap lokasi tersebut juga

boleh dilakukan dengan membuat iklan „dummy' di laman web

seperti mudah.my atau propwall.my . Rekodkan bilangan

pemanggil yang bertanya tentang hartanah tersebut. Semakin

ramai yang menghubungi anda, semakin tinggi permintaan

terhadap hartanah tersebut.


35/115

35

Tips Memil ih Unit Fl ipp ing

1. Pi lih u ni t d i co rner lot .

Tarikan utama pembeli rumah terhadap rumah yang bakal di

beli ialah corner lot. Keistimewaan unit di corner lot ialah ia

mempunyai keluasan ruang tanah yang lebih besar

berbanding rumah yang lain.

Unit corner lot memberikan lebih ruang kepada pemilik rumah

untuk menggunakan ruang tersebut mengikut citarasa sendiri

seperti:

- Tempat letak kereta tambahan

- Taman mini dan landskap- Tanaman pokok rendang

- Tempat menanam sayur-sayuran

Unit corner lot juga biasanya dijual dengan harga yang lebih

tinggi dan tidak mempunyai kiraan khusus yang

mengehadkan harga jualannya. Kadang-kadang harga yang

ditawarkan dianggap terlalu tinggi dan tidak masuk akal,

tetapi masih sanggup dibeli dan mendapat permintaan yang

tinggi.


36/115

36

2. Pil ih un it berkeluasan lebih 1200 kaki persegi dan ke

atas.

Rumah yang besar dan luas adalah ciri-ciri lazim sesebuah

rumah tersebut bakal mendapat permintaan yang tinggi.

Pembeli rumah selalunya mencari rumah yang lebih besar

dari rumah sedia ada yang mereka duduki sekarang. Jarang

sekali pembeli rumah mencari rumah yang lebih kecil dari

rumah pertama mereka kecuali di dalam keadaan-keadaan

tertentu seperti faktor berikut:

1. Lokasi

2. Ekonomi

3. Pelaburan


37/115

37

Harga Rezab

Harga rezab adalah kriteria kedua yang anda perlu titik

beratkan. Anda dinasihatkan untuk mencari unit yang

mempunyai perbezaan di antara harga rezab dan harga

pasaran sekitar RM50,000 atau lebih. Ini sangat penting kerana

perbezaan harga ini adalah congakan jumlah keuntungan kasar

yang bakal anda perolehi apabila rumah tersebut dijual semula

kelak.

Harga rezab juga akan diturunkan sebanyak 10%

sekiranya unit tersebut dilelong buat kali kedua dan seterusnya.

Anda boleh merujuk kembali Jadual Contoh Pengurangan

Harga Rezab Hartanah Lelong dalam Bab 2 di mana hargarezab inilah juga menjadi sebab hartanah lelong menjadi pilihan

untuk flipping .


38/115

38

Status Hartanah

Setiap unit yang dilelong mempunyai 3 jenis status iaitu:

1. Status pegangan sama ada milikan kekal (freehold) atau

pajakan sementara (leasehold)

2. Status halangan pemilikan sama ada bumiputera atau

atau terbuka

3. Jenis rumah (kos rendah atau tidak)

Pegangan Tetap Atau Pegangan Sementara?

Mengapa status ini penting? Status unit yang mempunyai

milikan kekal lebih digemari oleh pembeli kerana mereka tidakperlu memikirkan tentang tarikh tamat pajakan. Ia adalah

antara tarikan utama kepada para pembeli hartanah, tidak kira

samada yang ingin membeli buat kali pertama atau membeli

bagi tujuan pelaburan.

Namun begitu, ia tidaklah bermakna unit yang berstatus

Pajakan Sementara tidak boleh di flip. Seandainya tempoh

pajakan hartanah tersebut masih panjang, pihak bank biasanya

masih menawarkan pembiayaan bagi hartanah tersebut.

Tempoh pajakan yang sudah pendek mampu mempengaruhi

pihak bank untuk tidak membiayai rumah tersebut.


39/115


40/115

40

Bolehkah Membida Rumah Kos Rendah?

Sekiranya unit yang dilelong tersebut dikategorikan

sebagai rumah kos rendah, unit tersebut dikenakan sekatan

dan tidak boleh dijual dalam tempoh 5 tahun dari tarikh ia

dibeli. Ini bakal membantutkan urusan untuk menjual balik unit

tersebut ketika kecemasan. Manakala bagi sesetengah negeri

seperti Negeri Sembilan, jualbeli Rumah Kos Rendah

memerlukan kebenaran pindahmilik daripada Majlis Mesyuarat

Kerajaan Negeri yang memakan masa yang agak lama.

Bagi tafsiran Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB)

pula, Rumah Kos Rendah tidak layak dimohon oleh golongan

berpendapatan RM2,000 ke atas. Walau bagaimanapun,syarat-syarat ini dikaji dari semasa ke semasa.

Justeru, adalah dinasihatkan bagi flippers untuk

mengelakkan pembelian rumah kos rendah bagi aktiviti flipping

bagi menghindarkan masalah yang tidak diingini kelak.


41/115

41

Status rumah juga boleh diperolehi daripada Surat Pengisytiharan

Lelong


42/115

42

Rajah di atas adalah ringkasan proses memilih hartanah

lelong untuk flipping ; bermula dengan memilih unit yang

dilelong di bawah harga pasaran kemudian melawat unit dan

memeriksa status unit tersebut. Daripada lawatan tapak, anda

boleh membuat anggaran kos baikpulih serta menetapkan had

bidaan.

• Bandingkan harga rezab dan hargapasaran

• Senarai pendek unit yang bezanya lebih

dari RM50,000

Margin

• Melawat unit yang dilelong,perhatikan keadaan rumah

• Lokasi hartanah

• Buat anggaran kasar kos baik pulih,masukkan di dalam kos

Melawat Unit

• Periksa status rumah, pastikan rumahtersebut tiada kaveat

• Periksa bil utiliti tertunggak (bil air,elektrik, kumbahan)

Periksa StatusTunggakan

• Buat kira-kira untuk meletakkan hargabidaan maksimum

Membuat

anggaran kos


43/115

43

Membuat Anggaran Kos

Melawat TapakSebelum membeli rumah dan membuat anggaran kos,

satu perkara wajib yang perlu anda lakukan adalah melawat

tapak. Lawatan tapak adalah sangat penting untuk memberikan

beberapa butiran penting mengenai unit tersebut.

Butiran-butiran tersebut adalah:

1. Melihat kondisi struktur unit

2. Melihat kawasan kejiranan

3. Melihat prasarana/kemudahan berhampiran

4. Melihat keadaan jalan raya/aksesibiliti

Butiran-butiran ini membolehkan anda analisis sama ada unit

tersebut berbaloi untuk dibeli atau tidak. Ciri-ciri ini mampu

mempengaruhi harga jualan rumah tersebut (market value and

market demand )

Bagi memudahkan anda, saya telah menyediakan Borang

Evaluasi Unit Flipping . Gunakan borang ini untuk menilai sama

ada unit yang anda lawati sesuai untuk flipping atau tidak.

Pengunaan borang ini juga memudahkan anda untuk memilih

unit yang terbaik antara yang terbaik.


44/115

44

Borang Evaluasi Unit Fl ipping

Bil. Perkara Status

Anggaran

Kos Baik

Pulih

Catatan

Struktur Rumah

1. Pintu pagar/jeriji

2. Kemudahan meletak

kendaraan

3. Owning

4. Pintu rumah

5. Lantai (simen/tile)

6. Cat (warna)

7. Siling rumah (plaster)

8. Tingkap

9. Dapur (sinki/rak)

10. Bilik air

11. Bilik tidur utama

12. Bilik tidur kedua

13. Bilik tidur ketiga

14. Atap rumah

15. Aras rumah

16. Sistem pendawaian

elektrik

17. Paip


45/115

45

Kawasan Rumah Status Keluasan Catatan

1. Halaman rumah

2. Belakang rumah

3. Pagar rumah

4. Kedudukan rumah

CATATAN:

Kawasan kejiranan Positif Negatif Catatan

1. Keadaan rumah jiran

(kanan)

2. Keadaan rumah jiran

(kiri)

3. Kawalan keselamatan

kejiranan (automatik/

4. Warga

tempatan/asing?5. Keadaan rumah

kawasan kejiiranan


46/115

46

Lain-lain kemudahan

Bil. Perkara Jarak Catatan

1. LRT

2. Stesen Bas

3. Stesen minyak

4. Masjid/surau

5. Jalan utama

6. Lebuh raya

7. Hospital

8. Sekolah

9. Kawasan

perindustrian

10. Pusat asuhan kanak-

kanak

11. Kawasan

taman/rekreasi

12. Kedai runcit/pasar

Catatan:


47/115

47

Nota :

1. Sekiranya unit yang anda lawati telah direnovasi, anda perlu

mencatatkan renovasi yang telah dilakukan. Umumnya harga

unit yang telah direnovasi adalah lebih tinggi berbanding unit

asas.

2. Anda juga boleh merujuk tips-tips ‘Feng Shui’ sekiranya

hartanah yang anda lawati tidak mempunyai halangan

pemilikan (bukan bumiputera). Antara tips ‘Feng Shui’ yang

popular adalah:

a. Rumah tidak menghadap simpang tiga

b. Rumah tidak bersebelahan perkuburan, tempat

pembuangan sampah atau stesen janakuasac. Bukan unit paling atas dalam apartment

Saya berpandangan bahawa tips-tips „Feng Shui‟ di atas

adalah relevan kerana secara logiknya:

I. Anda pasti kurang berminat sekiranya rumah berhadapan

jalan yang sibuk dengan kereta keluar masuk di simpang

tiga

II. Anda akan kurang selesa sekiranya rumah bersebelahan

dengan tempat pembuangan sampah – pasti berbau.


48/115

48

III. Anda risaukan risiko yang anda hadapi bila tinggal

bersebelahan dengan stesen janakuasa

IV. Unit paling atas dalam apartment adalah paling malang

sekiranya lif mengalami kerosakan dan juga terdedah

kepada kebocoran bumbung.

Namun begitu, saya pernah membeli rumah yang berada

di simpang tiga dan rumah yang mempunyai kotak TNB di

hadapannya. Kedua-dua rumah tersebut berada di kejiranan

Melayu dan telahpun dijual dengan keuntungan maksimum.


49/115

49

Menyediakan Bank Draf

Contoh Bank Draf atau Banker’s Cheque yang dibuat di Bank Islam

Malaysia Berhad

Bank draf adalah satu kemudahan yang disediakan olehpihak bank sebagai satu medium untuk membuat pembayaran

kepada pihak lain. Hartanah lelong lazimnya memerlukan anda

menyediakan 5 atau 10 peratus daripada harga rezab di dalam

bentuk bank draf sebagai bayaran deposit rumah tersebut.

Bank draf ini perlu diserahkan semasa mendaftar pada hari

lelongan. Sekiranya anda berjaya memenangi unit tersebut,

bank draf akan diambil oleh pihak bank sebagai deposit. Bank

draf akan dipulangkan kepada anda sekiranya anda tidak

berjaya memenangi lelongan tersebut.


50/115

50

Bank draf boleh dibuat di mana-mana bank berhampiran.

Saya lebih gemar untuk membuat bank draf di bank di mana

kebanyakan wang tunai saya disimpan. Bagi saya ini adalah

cara paling mudah kerana wang yang akan digunakan untuk

membuat bank draf tersebut akan dikreditkan terus dari akaun

simpanan saya. Begitu juga apabila saya membatalkan bank

draf tersebut, duit akan dimasukkan semula ke dalam akaun

simpanan saya tanpa saya perlu memegang wang tunai yang

banyak.

Bagi yang menyimpan wang di ASB, suka saya

cadangkan untuk anda membuat bank draf di bank-bank yang

menjadi ejen pada ASB seperti CIMB Bank Berhad, Malayan

Banking Berhad atau di RHB Bank Berhad. Adalah merbahaya jika anda mengeluarkan wang dalam jumlah yang besar dari

ASB dari Pejabat Pos atau di Pejabat ASNB dan kemudian

membuat bank draf di bank lain kerana ia agak leceh dan

memakan masa yang agak lama.

Cara membuat bank draf

Bagi membuat bank draf, anda hanya perlu mengisikan

Borang Permohonan Kiriman Wang di bank yang anda telah

pilih. Lihat contoh borang di muka surat sebelah.


51/115

51

Contoh Permohonan Kiriman Wang yang digunakan untuk

membuat bank draf


52/115

52

Isikan nama bank yang melelong. Anda boleh merujuk

Proclamation Of Sale (POS) bagi memastikan nama bank yang

ditulis adalah tepat. Rujuk gambar berikut untuk contoh nama

bank yang perlu ditulis di atas bank draf.

Contoh Bank Draf Di Atas Nama CIMB Bank Berhad

Nota : Anda wajib menyimpan resit bank draf kerana kelak

anda perlu sertakan resit tersebut untuk membatalkan bank

draf itu sekiranya anda kalah dalam lelongan atau unit yanganda hajatkan untuk membida tidak jadi dilelong atau lelongan

dibatalkan (called off) atas sebab-sebab tertentu.


53/115

53

Caj Membuat Bank Draf

Kadar caj yang dikenakan bank bagi membuat bank draf

adalah berbeza-beza. Secara amnya, ia adalah di antara

RM2.50 hingga RM5.00 untuk membuat bank draf dan RM2.50

hingga RM5.00 untuk membatalkan bank draf tersebut.

Menghadiri Lelongan

Sekiranya anda berkelapangan menghadiri lelongan bagi

hartanah yang hendak dibida, anda boleh datang sendiri ke

tempat lelongan yang ditetapkan di dalam POS. Pelelong akan

meminta semua pembida menyerahkan bank draf beserta Kad

Pengenalan sebelum bidaan dimulakan.

Tidak Dapat Menghadiri Lelongan

Sekiranya anda tidak berkelapangan untuk menghadiri

lelongan, anda boleh meminta ahli keluarga anda untuk

menjadi wakil bagi lelongan tersebut. Berikut adalah senarai

dokumen yang diperlukan jika anda mewakilkan ahli keluarga

anda untuk menghadiri lelongan:

1. Salinan Kad Pengenalan


54/115

54

2. Surat Pelantikan Wakil

3. Surat Beranak (jika mewakilkan ibu atau bapa)

4. Sijil Nikah (jika mewakilkan suami atau isteri)

Sekiranya tiada ahli keluarga yang berkelapangan, anda

juga boleh melantik ejen hartanah yang berdaftar bagi mewakili

anda untuk membuat bidaan ke atas hartanah tersebut.

Anda hendaklah meletakkan harga maksimum yang boleh

dibida oleh wakil/ejen tersebut. Qaiser Ventures turut

menyediakan perkhidmatan untuk mewakili anda pada hari

lelongan dengan caj yang minimum.

Berjaya Membida

Selepas anda berjaya memenangi lelongan bagi hartanah

yang dihajatkan, anda dikehendaki menandatangani Kontrak

Jualan yang disediakan oleh pelelong. Anda juga perlu

membayar caj untuk mematikan setem kontrak tersebut.


55/115

55

Contoh Kontrak Jualan yang unit yang saya menangi


56/115

56

Memohon Pembiayaan Bank

Anda dinasihatkan agar menyediakan dokumen lengkap

untuk membuat pinjaman secepat mungkin. Fasa ini dianggap

fasa paling kritikal dalam proses flipping rumah lelong. Proses

kelulusan pinjaman bank biasanya memakan masa sehingga

sebulan, manakala tempoh bank mengeluarkan pembiayaan

bagi hartanah tersebut boleh mencapai sehingga tiga bulan.

Harus anda ingat, kelewatan membayar baki harga bidaan

dalam 120 hari akan menyebabkan wang deposit 10% yang

telah dibayar hangus (tidak dikembalikan).

Namun begitu, jika anda melantik peguam yang cekap

dan berpengalaman bagi mengendalikan urusan pindahmilikanda, anda boleh menarik sedikit nafas lega. Saya biasanya

menggunakan khidmat Salma & Co (019-2357500) dan

Sakinah & Co (0111-2380544). Setakat hari ini, telah lebih 25

kali saya berurusan dengan mereka dan berkenaan lelongan

dan semuanya berjalan lancar dalam tempoh yang ditetapkan.

Malah saya pernah berjaya mendapat keuntungan dalam

tempoh 7 bulan daripada tarikh lelongan, satu tempoh yang

saya rasakan sangat cepat memberikan pulangan dalam

bidang pelaburan hartanah.


57/115

57

BAB 5

KOS YANG TERLIBAT

Dalam bab sebelum ini telah saya sarankan anda untuk

memilih hartanah lelong yang mempunyai margin sekitar

RM50,000 atau lebih bagi tujuan flipping . Namun begitu ia

bukanlah bermaksud saya mengajar anda untuk menjadi

tamak. Ini kerana hartanah lelong yang mempunyai margin

sekitar RM50,000 berbanding harga pasaran hanya mampu

menghasilkan keuntungan yang kurang daripada itu oleh

kerana kos-kos yang terlibat.

Justeru dalam bab ini saya akan ceritakan kos-kos yang

terlibat dalam aktiviti flipping hartanah lelong secara terperinci.

Sebelum bermula, saya kategorikan cara pembelian hartanah

lelong kepada dua iaitu:

1. Pembelian hartanah lelong menggunakan pembiayaan

bank (10% tunai, baki 90% menggunakan pembiayaan

bank)

2. Pembelian hartanah lelong menggunakan 100% wang

tunai


58/115

58

Pembelian Hartanah Lelong Menggunakan Pembiayaan

Bank

1. Caj Guaman (Legal Fees)

Caj guaman ialah caj yang dikenakan oleh peguam

yang menguruskan urusan jual beli hartanah. Caj guaman

biasanya bergantung kepada nilai hartanah tersebut.

Jadual Kadar Caj Guaman

2. Yuran Penilaian (Valuation Fees)

Yuran Penilaian dibayar kepada penilai hartanah

professional. Perkhidmatan ini sangat penting bagi

mendapatkan harga pasaran serta harga maksimum yang

boleh dibiayai oleh bank bagi sesuatu hartanah lelong. Caj

yang dikenakan oleh penilai hartanah adalah seperti

berikut:


59/115

59

Penilaian Caj

RM100,000 pertama 0.250%

RM1,900,000 seterusnya 0.200%




3. Ansuran Bulanan (Monthly Installment)

Ansuran bulanan yang perlu dibayar kepada bank

bergantung kepada kadar faedah serta tempoh pinjaman

bagi pembiayaan anda. Terdapat beberapa cara kiraan

bagi mengira ansuran bulanan ini dan anda boleh

menggunakan perkhidmatan percuma dalam talian seperti

imoney.com.

4. Penalty on Early Settlement

Terdapat beberapa bank yang mengenakan penalti

bagi penyelesaian awal untuk sesuatu pinjaman. Bayaran

penalti ini akan mengurangkan jumlah keuntungan bersih

dari flipping . Oleh itu saya sarankan anda untuk membuat

pembiayaan daripada beberapa bank yang tidak

mengenakan penalti bagi bayaran awal (Tiada lock-in

period).


60/115

60

5. Legal Fees MOT

Skala caj guaman bagi jual hartanah adalah seperti

berikut:

i) RM150,000 pertama 1% dari jumlah harga jualan

ii) RM850,000 seterusnya 0.7% dari jumlah harga jualan

iii) RM2,000,000 seterusnya 0.6% dari jumlah harga jualan

iv) RM2,500,000 seterusnya 0.5% dari jumlah harga jualan

v) RM2,500,000 seterusnya 0.4% dari jumlah harga jualan

6. Cukai Keuntungan Harta Tanah, CKHT atau Real Gain

Property Tax (RGPT)

Cukai keuntungan harta tanah adalah cukai yang

dikenakan kerajaan kepada setiap keuntungan yang

diperolehi dari jualan hartanah. Berikut adalah kadar cukai

yang dikenakan:


61/115

61

Tips:

Setiap rakyat Malaysia diberi pelepasan CKHT sekali seumur

hidup. Gunakan peluang ini sebaiknya untuk memaksimumkan

keuntungan anda.


62/115

62

7. Kos baikpulih

Berikut adalah anggaran kos baikpulih secara kasar untuk

kerosakan yang biasa didapati dirumah lelong.

Kerosakan 1 Tingkat 2 Tingkat

Wiring Baru RM800 RM1800

Paip Air Baru RM200 RM600

Grill/jeriji RM800 RM1500

Sliding Door RM800 RM1500

Pintu RM80/pc

Cat RM300 RM800

8. Komisen ejen

Ejen hartanah lelong perlu dbayar mengikut kadar

yang ditetapkan. Ejen memainkan peranan penting dalam

memudahkan pekerjaan anda seperti membuat semakan

tunggakan bil dan mewakilkan anda ke lelongan. Mereka

juga mampu memberikan khidmat nasihat yang dapat

mengelakkan anda dari tersilap langkah dalam membeli

hartanah lelong. Bagi ejen Qaiser Venture, caj servis

adalah seperti berikut:


63/115


64/115

64

Pembelian secara tunai

Pembelian hartanah lelong menggunakan wang tunai

sepenuhnya tidak melibatkan urusan dengan pihak bank.

Membeli secara tunai dapat menjimatkan beberapa kos yang

berkaitan dengan bank seperti Caj Guaman bagi permohonon

pinjaman, penalti bagi penyelesaian pinjaman awal serta tidak

perlu terikat dengan ansuran bulanan yang perlu dibayar

kepada bank.

Namun begitu, saya menyarankan agar flippers

menggunakan pembiayaan bank bagi membeli hartanah lelong.

Ini kerana, jika dihitung Cash on Cash Return (COCR),

pembelian hartanah melalui pinjaman bank adalah lebihmenguntungkan malah boleh mencecah sehingga 200%.


65/115

65

BAB 6

AKTIVITI YANG BOLEH DILAKUKAN SEBELUM MENJUAL

SEMULA HARTANAH ANDA

Tahniah! Setelah anda memahami dan menguasai apa

yang saya kongsikan dari Bab 1 hingga Bab 5, anda telah

mampu untuk memperolehi sebuah unit hartanah lelong yang

sesuai untuk flipping . Pada tahap ini, anda sudah mula

membaikpulih semula unit anda. Apakah pilihan yang ada

selepas anda berjaya membida unit ini?

Langkah pertama yang perlu anda lakukan setelah

memenangi bidaan ialah terus mengiklankan rumah tersebut.

Langkah ini membolehkan anda mendapatkan senarai bakal

pembeli atau potential buyer yang berminat dengan rumah

anda.

Setelah iklan dibuat, sekiranya rumah lelong anda berada

dalam keadaan yang baik dan boleh diduduki, anda boleh terus

sewakan rumah tersebut kepada orang lain agar anda boleh

mula menjana keuntungan dari unit tersebut. Jangan sia-siakan

peluang untuk menjana keuntungan kerana pada tahap ini,


66/115

66

anda sudah perlu membayar ansuran bulanan pinjaman anda.

Gunakan hasil sewaan tersebut untuk membayar ansuran

bulanan sementara anda berjaya mendapatkan pembeli rumah

anda.

Carta Aliran Panduan Asas selepas memiliki rumah lelong


67/115

67

Proses mendapatkan pulangan daripada flipping boleh

memakan masa seawal tujuh (7) hingga ke dua belas (12)

bulan bergantung kepada lokasi dan harga yang anda

tawarkan. Iklankan rumah anda dengan cara yang betul dan

menarik perhatian pembeli.

Iklan rumah boleh dibuat di semua laman web yang

popular dan mempunyai trafik lawatan yang tinggi serta

menyediakan kemudahan pengiklanan seperti mudah.my dan

iproperty.com.my . Iklan hartanah yang bagus dan menarik

mestilah mempunyai ciri-ciri seperti berikut:

LokasiHarga

kompetitf

Kemudahan

Pulangan

kepadapembeli


68/115

68

Lokasi

Mengiklankan hartanah memerlukan anda „menjual‟ lokasi

di mana hartanah anda berada. Lokasi yang bagus dan

mempunyai banyak kemudahan lebih digemari dan lazimnya

akan menarik ramai bakal pembeli.

Kemudahan

Kemudahan bermaksud apa-apa sahaja yang kemudahan

yang memudahkan bakal pembeli seperti pengangkutan awam,

pusat pentadbiran kerajaan, hospital, sekolah dan berbagai-

bagai lagi. Kombinasi lokasi dan kemudahan di dalam menulis

iklan adalah elemen penting yang membuatkan para pembelimendambakan rumah anda.

Harga Kompetitif

Adalah menjadi lumrah setiap pembeli untuk

mendapatkan harga yang terbaik dan berbaloi dengan jumlah

duit yang mereka sanggup keluarkan. Harga kompetitif

bukanlah bermaksud anda perlu meletakkan harga di bawah

harga pasaran. Anda masih perlu menjaga margin keuntungan

anda dan jika boleh, tawarkan harga di antara harga pasaran

paling tinggi dan paling rendah.


69/115

69

Pulangan Kepada Pembeli

Bakal pembeli anda mempunyai pilihan yang pelbagai.

Terdapat ribuan iklan yang mereka temui dan mereka bebas

memilih rumah yang mereka rasakan berbaloi untuk dibeli.

Oleh itu anda perlu tunjukkan pulangan yang boleh mereka

perolehi dari duit mereka. Atas faktor inilah flipper perlu

membaikpulih dan menaiktaraf rumah sebelum dijual semula

supaya ia dapat dijual pada harga yang lebih baik dari rumah

yang lain.

Pendek kata, ramai pembeli yang lebih gemar „mencuci

kaki‟ sahaja sejurus membeli rumah. Mereka mungkin tidak

mempunyai masa dan mungkin tidak sanggup berbelanja lebihuntuk menaiktaraf rumah yang baru mereka beli. Kebanyakan

mereka lebih gemar untuk membeli rumah yang sedia untuk

didiami. Justeru, gunakan peluang tersebut untuk menyediakan

rumah yang selesa untuk mereka duduki.


70/115


71/115

71

Rumah yang telah dibaik pulih menarik hati pembeli

Case Study : Taman Sri Penaga, Seremban.(Tahun 2012)

Harga Menang Bidaan : RM 68,850.00 (Harga Rezab)

Kos Baikpulih: RM3,500

Sewa: RM450/Sebulan

Ansuran Bulanan: RM310/Sebulan

Harga Pasaran : RM 120,000.00

Sewa Atau Homestay?

Setelah membuat iklan menjual rumah anda, terdapat 2

jenis sewaan yang boleh dilaksanakan iaitu:

Kelebihan Kekurangan

Sewa BulananKos yang rendah Tidak dapat

Rumahsewa

Homestay


72/115

72

untuk setup rumah

sewa

Penyewa biasanya

akan tinggal lama

meletakkan harga

yang tinggi untuk

sewaan

Jika penyewa

bujang, mungkin

keadaan rumah

agak tidak terurus

Bilik

Kebiasaannya

lebih terurus

berbanding rumah

sewaan bujang

Kos yang agak

tinggi untuk setup

rumah sewaan

mengikut bilik

Homestay

Rumah senang

dijual (Cantik mata

memandang)

Pendapatan

bulanan mungkin

berganda daripada

ansuran bulanan

Kesukaran

mengurus Homestay

Pendapatan bulanan

tidak menentu

Tips: Sediakan pendingin hawa bagi Homestay anda bagi

kemudahan dan keselesaan penyewa. Melalui pengalaman


73/115

73

saya, Homestay yang menyediakan pendingin hawa mendapat

permintaan yang jauh lebih baik daripada Homestay yang tidak

menyediakannya.

Mengapa saya sarankan agar anda mendapatkan penghuni

bagi rumah tersebut sebelum ia dijual? Ada beberapa sebab, di

antaranya:

1. Biarkan rumah itu ‘berdikari’

Harus anda ingat, sebaik sahaja anda mendapatkan

pinjaman pembiayaan daripada bank, anda mempunyai

komitmen bulanan yang perlu dibayar kepada bank. Justeru

dengan menjalankan aktiviti seperti yang disebutkan di atas,anda tidak perlu risau tentang bayaran bulanan kepada bank

sementara mencari pembeli bagi rumah tersebut.

Malahan, jika kena pada caranya, anda boleh

mendapatkan positive cashflow dengan mengenakan sewa

yang lebih berbanding bayaran bulanan kepada bank.

2. Gambaran yang positif kepada bakal pembeli

terutamanya bagi pelabur hartanah


74/115

74

Umumnya, rumah yang mempunyai penghuni mempunyai

tarikan tersendiri kepada bakal pembeli. Ini kerana bakal

pembeli terdiri daripada pelbagai golongan, samada pelabur

hartanah atau pembeli rumah kedua dan seterusnya.

Bagi pelabur hartanah dan pembeli rumah kedua, mereka

semestinya ingin membeli sebuah hartanah yang mampu

menghasilkan keuntungan kepada mereka. Justeru, rekod

postive cashflow sedia ada pasti dapat menambahkan

keyakinan mereka untuk membeli rumah tersebut.

Dengan rekod sewaan sedia ada atau permintaan untuk

Homestay yang baik, pelabur yang ingin membeli pasti tidak

perlu berfikir panjang kerana anda sudah menyediakanpenyewa dan memulakan Homestay sebagai hadiah kepada

mereka.

Inilah Added Value atau nilai tambah yang saya sebutkan

seawal Bab 2 di dalam buku ini, di mana anda mampu

menawarkan hartanah yang mempunyai kelebihan berbanding

pesaing lain, selain membuat baikpulih sewajarnya ke atas

hartanah tersebut.


75/115

75

Bab 7

Joint Venture : Kebaikan Berjemaah

Seperti yang telah saya terangkan dalam Bab 2 dan 3,

flipping rumah lelong memerlukan jumlah wang tunai dalam

tangan yang agak banyak. Bagi sesetengah pelabur, jumlah

wang tersebut bukanlah menjadi satu masalah bagi mereka.

Namun begitu, kebanyakan pemakan gaji jarang mempunyai

wang tunai yang banyak, melainkan mereka yang berdisplin

menyimpan wang untuk tempoh yang lama.

Manakala bagi yang berniaga sendiri dan tidakmempunyai slip gaji, mereka mungkin mempunyai wang tunai

dalam tangan yang banyak, tetapi menghadapi masalah dalam

membuat pinjaman perumahan.

Ada juga pelabur yang tidak mempunyai masa untuk

melakukan aktiviti flipping , tetapi mempunyai kemampuan

kewangan bagi tujuan tersebut. Sebagai contoh, rakan-rakan

anda yang bekerja di dalam bidang Oil&Gas yang seringkali

berada di luar negara dan jarang sekali berkesempatan

melakukan tinjauan terhadap hartanah yang sesuai untuk

flipping .


76/115

76

Ketiga-tiga situasi di atas adalah antara sebab utama

mengapa flippers digalakkan melakukan flipping secara Joint

Venture atau usahasama.

Namun begitu, ada juga pelabur hartanah yang saya

kenali, menyatakan hasrat untuk bekerjasama semata-mata

untuk menambahkan network dengan rakan-rakan yang

meminati bidang pelaburan hartanah ini. Benar, dengan

menambah kenalan yang meminati bidang ini, anda akan dapat

berkongsi pengalaman serta mendapat informasi yang

bermanfaat.


77/115

77

5 Sebab Mengapa Flipping Secara Joint Venture

Mengapa JV?

KekuranganWang Tunai

LimitasiPinjaman

Tiada

batasantempatNetworking

KomitmenMasa


78/115

78

Bagaimana hendak melakukan aktiviti f l ipp ing dengan cara

Joint Venture?

Sebelum ini saya telah kongsikan formula F.L.I.P yang

menjadi asas dalam flipping. Namun, bagi flipping secara joint

venture, formula tersebut ditambahbaik seperti berikut:

FORMULA ‘FLIP+PER’

Fund

Loan Capacity

Information

Potential Analysis

Picking Partner

Exit Point

Risk Management


79/115

79

Picking Partner (Memilih Rakan Kongsi)

Memilih partner dalam flipping bukanlah suatu tugas yang

mudah. Ramai manusia di luar sana yang kelihatan mewah

bergaya, tetapi hakikatnya kemampuan kewangan mereka

tidaklah sehebat yang disangka. Tambahan pula perihal

kemampuan kewangan ini adalah sesuatu yang agak sensitif

dan lazimnya tidak dikongsi umum.

Oleh itu anda disarankan untuk bermula dengan keluarga

sendiri, yang anda tahu sedikit sebanyak latar belakang

kewangan mereka. Usahlah berasa segan silu bagi berkongsi

idea flipping anda, kerana hakikatnya masih ramai yang tidak

sedar akan potensi flipping hartanah lelong ini, dan ramai lagiyang tidak tahu bagaimana untuk bermula.

Memilih Partner Yang Sesuai

Ciri-ciri orang yang sesuai untuk jadi rakan kongsi untuk

pembelian secara kerjasama mestilah dari kalangan yang jujur

dan boleh dipercayai. Sebelum melihat lebih jauh, lihatlah pada

ahli keluarga kita sendiri. Sekiranya ada di kalangan ahli

keluarga kita yang memenuhi syarat-syarat bank untuk

kelayakan pinjaman dan sudi menjadi rakan kongsi, beliau

mungkin orang yang kita cari-cari.


80/115

80

Selain itu, sekiranya kita tidak berkemampuan membuat

pinjaman, carilah rakan kongsi yang berkemampuan untuk

membuat pinjaman. Untuk lebih berhati-hati, buat semakan di

Bank Negara Malaysia, BNM untuk pastikan bahawa rakan

kongsi kita tiada masalah dengan sejarah pembayaran

(CCRIS/CTOS) bagi memudahkan urusan pembiayaan rumah

yang ingin dimiliki secara JV kelak.

Manakala sekiranya anda seorang yang berkelayakan

membuat pinjaman perumahan namun tidak mempunyai wang

tunai yang mencukupi, carilah di kalangan rakan-rakan yang

mempunyai banyak wang tunai di tangan.

Di samping ciri-ciri yang saya sebutkan di atas, ingin saya

tekankan di sini bahawa rakan kongsi yang dicari mestilah

meminati dan mengetahui serba sedikit mengenai pelaburan

hartanah. Pada saya, ia adalah satu bonus jika mereka juga

minat untuk melabur dalam bidang hartanah. Ini penting

kerana, banyak hal yang mungkin terjadi seperti pelaburan

tersebut tidak seperti yang diharapkan atau masa yang di

perlukan untuk sesuatu proses menjadi lebih panjang dari yang

sepatutnya. Sekiranya hal ini terjadi, rakan kongsi yang

mempunyai pengetahuan dalam bidang hartanah pastinya

bersedia membantu untuk menyelesaikan masalah tersebut.


81/115

81

Ciri-Ciri Partner JV

Exit Point

Setiap partner di dalam sebarang flipping yang dijalankan

secara JV hendaklah memahami bahawa hartanah yang dibeli

secara JV tersebut perlu dijual semula dalam tempoh tertentu.

Keengganan salah seorang partner JV untuk menjual semula

hartanah tersebut dalam tempoh yang dipersetujui akan

menyebabkan rakan-rakan JV yang lain menanggung kerugian

atau mengurangkan keuntungan yang sepatutnya diperolehi.

Jujur &Dipercayai

KemampuanPinjaman /

Tunai

Pengetahuan

DalamHartanah

Minat MelaburDalam

Hartanah

Sabar


82/115


83/115

83

Isu Pertama - Rakan kongsi tidak mengotakan janji

Ini cerita dari pengalaman saya. Ok, sebelum pembelian

secara JV di lakukan, janji mulut telah dibuat. Antara janjinya

adalah wang keuntungan akan dibahagikan secara sama rata

selepas kos baik pulih dan kos-kos berkaitan ditolak. Tapi

apabila rumah telah siap (bagi kes rumah lelong yang di baik

pulih), janji untuk berkongsi keuntungan telah di lupakan.

Rakan kongsi yang pada awalnya berjanji untuk menjual rumah

mahu menyimpan rumah tersebut. Alasannya kerana dia

sayangkan rumah tersebut.

Kes seperti di atas boleh dielakkan dengan perjanjian

bertulis yang di matikan setem. Apalah sangat kos untukmelantik peguam bagi tujuan menjaga kepentingan kedua-dua

belah pihak berbanding dengan wang yang bakal hangus dan

masa yang terbuang dek kerana rakan kongsi yang mungkir

janji.

Isu Kedua - Siapa perlu keluar modal? siapa perlu buat

kerja?

Ini salah satu masalah yang sering dialami apabila

pembelian rumah secara JV dibuat. Banyak modal yang terlibat

untuk sesuatu pembelian hartanah dan kos-kos ini perlu dicatat


84/115

84

dan direkodkan secara sistematik. Contohnya bagi pembelian

hartanah dari pasaran sekunder (subsale), 3% dari harga

jualan perlu dibayar sebagai tanda komitmen apabila pembeli

setuju dengan harga jualan oleh si penjual. Semasa Perjanjian

Jual Beli (Sale and Purchase Agreement) ditandatangani,

tambahan 7% dari harga jualan perlu dibayar bagi

melengkapkan deposit sebanyak 10%. Begitu juga dengan kos

untuk khidmat guaman, penilaian professional dan kos-kos lain

yang berkaitan. Semua kos-kos ini perlu dicatatkan dan

ditandatangani perakuan bayarannya oleh semua rakan kongsi

yang terlibat.

Jadi sebelum belian secara JV dibuat, rakan kongsi

perlulah berbincang dan keputusan perlu dibuat dandipersetujui berkenaan siapa yang perlu menanggung kos-kos

tersebut. Adakah rakan kongsi mahu sama-sama tanggung

dengan kadar 50:50? Ataupun kos hanya dikeluarkan oleh

seorang rakan kongsi dan seorang lagi hanya menyediakan

dokumen bagi tujuan permohonan pinjaman? Persetujuan ini

perlulah dimeteraikan di dalam satu perjanjian bertulis dan

ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak (sekiranya JV

tersebut hanya melibatkan dua pihak).


85/115

85

Isu Ketiga - Siapa yang akan uruskan urusan pembelian?

Seperti juga isu-isu lain seperti modal dan perkongsian

keuntungan, hal berkenaan siapa yang akan meguruskan

pembelian juga perlu dijelaskan dalam perjanjian JV.

Kebiasaannya, si penama dalam hartanah tersebut perlu

memainkan peranannya kerana rumah tersebut bakal di beli

atas namanya (bagi kes belian atas satu nama). Sekiranya si

penama tidak dapat menguruskan urusan pembelian, beliau

perlu minta kerjasama dari rakan kongsi lain yang sanggup

menguruskan pembelian tersebut.

Bagi urusan pembelian hartanah, tidak banyak isu yang

boleh timbul kerana kebanyakan dari kerja akan diuruskan olehpeguam dan bank yang memberi pinjaman. Tetapi bagi kes

rumah yang perlu dibaiki, isu ini menjadi agak kritikal. Banyak

masa bakal diperlukan untuk mengawalselia kontraktor yang

akan membuat kerja baikpulih atau penambahbaikkan. Bagi

kes yang memerlukan kerja-kerja pembaikan sebelum rumah

dijual, rakan kongsi perlulah sepakat dalam hal siapa yang

akan menguruskan hal-hal bermula dari mencari kontraktor

sehinggalah kerja pembaikan selesai dilakukan.


86/115

86

BAB 8

KESILAPAN YANG PERLU DIELAKKAN DALAM FLIPPING

Terdapat beberapa kesilapan yang perlu dielakkan oleh

flippers, terutamanya bagi flippers yang baru berjinak-jinak

dalam bidang ini. Berikut adalah beberapa kesilapan yang

sering dilakukan flippers.

Kesilapan Dalam Fasa Sebelum Lelong

1. Tidak membuat carian persendirian

Carian Persendirian merupakan satu dokumen yang

diakui sah oleh Pejabat Tanah yang memaparkan maklumat

rasmi tentang sesuatu hartanah. Melalui Carian Persendirian

ini, anda boleh menyemak status tanah tersebut samada

mempunyai kaveat ataupun tidak.

Di dalam gambar di sebelah, perhatikan di bawah tajuk

tanggungan dan endosan-endosan lain. Pastikan tidak ada

kaveat selain daripada bank pelelong agar tidak menyusahkan

anda kelak.


87/115

87

Contoh Carian Persendirian


88/115

88

1. Tidak menyemak tunggakan bagi hartanah tersebut

Menyemak sesuatu hartanah sebelum membuat

keputusan untuk membida hartanah tersebut adalah satu

perkara yang mesti dilakukan oleh flippers. Kegagalan anda

menyemak tunggakan bagi hartanah yang ingin anda bida akan

menyebabkan anda terbeban dengan kos yang tidak disangka,

kerana lazimnya anda perlu menyelesaikan tunggakan-

tunggakan tersebut terlebih dahulu sebelum menuntutnya

daripada bank. Malah ada juga bank yang tidak menanggung

tunggakan bil-bil hartanah tersebut, ini semua bergantung

kepada POS bagi hartanah lelong itu.

Terma yang membawa maksud bank menanggung tunggakan bil-bil

hartanah tersebut


89/115

89

Contoh bil tertunggak (Cukai Tanah)


90/115

90

2. TIdak melihat rumah yang hendak dibida

Adalah tidak keterlaluan jika saya menyatakan bahawa

tidak melihat rumah yang ingin dibida merupakan kesilapan

paling besar bagi flippers. Ia seumpama menikahi bakal isteri

tanpa mengenali serba sedikit tentangnya terlebih dahulu.

Anda seharusnya terlebih dahulu melihat unit hartanah

yang hendak dibida dan membuat penilaian potensi seperti

yang dikongsikan dalam Bab 4. Melihat dengan mata sendiri

sememangnya lebih baik dan meyakinkan berbanding

mengharapkan orang lain yang melihatnya bagi pihak kita

(melainkan kita meminta pandangan orang yang lebih arif

dalam bidang flipping ).

3. Tidak menetapkan had bidaan

Dalam Bab 5 telah dihuraikan secara terperinci kos-kos

yang terlibat dengan pembelian hartanah lelong. Melalui

perincian tersebut, anda boleh membandingkannya dengan

harga pasaran semasa bagi hartanah tersebut. Berdasarkan

margin tersebut, anda hendaklah meletakkan had bidaan bagi

hartanah itu, di mana had bidaan tersebut akan menentukan

keuntungan kasar anda dalam aktiviti flipping ini.


91/115

91

Kegagalan anda menetapkan had bidaan dalam sesuatu

lelongan akan menyebabkan anda membida dengan harga

yang tinggi dan seterusnya mengecilkan margin keuntungan

flipping . Malah jika anda tidak berhati-hati, anda mungkin

terjebak dengan kes membida melebihi harga pasaran.

4. Tidak menyediakan dokumen yang mencukupi untuk

memohon pinjaman

Menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk

sebelum menyertai lelongan adalah satu persediaan yang

sangat digalakkan. Kegagalan anda menyediakan dokumen-

dokumen ini sebelum menyertai seseuatu lelongan akan

menyebabkan anda terkejar-kejar dan mungkin tidak sempatmenyelesaikan baki bayaran dalam tempoh yang ditetapkan.

Berikut adalah dokumen-dokumen yang diperlukan bagi

permohonan pinjaman perumahan:

1. Penyata gaji untuk 3 bulan terkini

2. Salinan kad pengenalan

3. Penyata bank untuk 3 bulan

4. Penyata KWSP

5. Surat Pengisytiharan Lelong (POS)

6. Kontrak Lelong


92/115

92

5. Tidak membuat market survey terhadap hartanah

tersebut

Ada juga sesetengah flipper tidak mengenalpasti market

demand dan mendapatkan harga pasaran semasa bagi

sesuatu unit hartanah lelong

Baru-baru ini (Mac 2014), saya telah mewakilkan seorang

pelanggan saya untuk membida sebuah unit pangsapuri di

Puchong. Dianggarkan nilai pasaran unit tersebut adalah

sebanyak RM120,000. Unit ini dilelong pada harga rezab

RM65,000. Unit ini mempunyai lebih dari 10 pembida dan

dimenangi pada harga RM160,000.

Pembiayaan oleh pihak bank tertakluk pada harga

pasaran dan bukannya pada harga bidaan. Di dalam kes ini,

pembida yang memenangi rumah tersebut akan terpaksa

membayar bukan sahaja deposit, malah baki jumlah bayaran

rumah tersebut kepada pihak bank yang dianggarkan sebanyak

RM40,000.


93/115

93

Kesilapan Dalam Fasa Semasa Lelongan

1. Lambat sampai ke tempat lelongan

Perkara ini kelihatan remeh bagi sesetengah pembida,

tetapi bagi sesi lelongan sesebuah unit hartanah yang „hot‟,

ada yang pernah mencecah sehingga 120 orang pembida.

Bayangkan berapa lama masa yang diperlukan untuk anda

beratur bagi menyerahkan Bank Draf kepada pelelong.

Kelewatan menyerahkan Bank Draf kepada Jurulelong akan

menyebabkan anda tidak layak untuk menyertai bidaan

tersebut.

2. Tidak menyediakan wang tunai yang mencukupi bagitopup deposit

Bagi lelongan yang dijalankan di pejabat Pelelong dan

Pejabat Tanah, 10% daripada harga perbezaan harga bidaan

dengan harga rezab hendaklah dibayar sejurus selepas anda

memenangi bidaan. Sekiranya anda bercadang untuk membida

kedua-dua hartanah yang dilelong tersebut, anda hendaklah

menyediakan wang tunai yang secukupnya seperti yang

ditunjukkan di dalam bab 2.


94/115

94

3. Tidak mengikut had bidaan yang telah ditetapkan

Kadangkala ada pembida yang terlalu mengikut emosi

sewaktu lelongan dijalankan, tanpa berpegang kepada had

bidaan yang telah ditetapkan. Harus diingatkan, flippers yang

bijak telah membuat kira-kira yang lengkap bagi memastikan

keuntungan maksimum. Sekiranya anda gagal mematuhi had

bidaan yang telah anda tetapkan, anda seharusnya

bertanggungjawab dengan lebihan kos yang perlu anda

tanggung.

4. Tidak bercampur dengan pembida lain

Medan lelongan adalah umpama pejabat bagi ejen lelong.Di sinilah banyak ilmu-ilmu berkenaan lelongan hartanah dapat

dipelajari. Di medan lelongan jugalah anda dapat mendengar

pengalaman-pengalaman yang berharga daripada ejen-ejen

yang berpengalaman.

Luangkanlah masa untuk berbual dengan mereka, pasti

anda akan mendapat pengalaman dan pengatahuan yang

sangat berharga dan mungkin bernilai ribuan ringgit.


95/115

95

Kesilapan Dalam Fasa Selepas Lelong

1. Tidak melantik peguam yang berpengalaman

menyelesaikan kes lelongan

Selepas berjaya memenangi sesuatu lelongan, anda

dinasihatkan agar melantik peguam yang berpengalaman

dalam mengendalikan kes-kes lelongan. Pelantikan peguam

yang berpengalaman membolehkan proses pindahmilik nama

menjadi cepat dan lancar.

2. Lambat melantik peguam

Anda disarankan agar segera melantik peguam yangberpengalaman bagi menyelesaikan pindahmilik nama anda.

Sebaik-baiknya peguam perlu dilantik dalam masa seminggu

selepas tarikh anda memenangi lelongan.


96/115

96

3. Melengah-lengahkan proses permohonan pembiayaan

hartanah yang dimenangi

Harus diingatkan bahawa permohonan pembiayaan

daripada bank memakan masa yang agak lama, dan anda

tertekan dengan tempoh masa dalam POS iaitu 120 hari dari

tarikh menang bidaan. Bank mungkin memberi kelulusan

segera tetapi tarikh disbursement hendaklah sebelum 120 hari.

Justeru bagi mengelakkan anda kehilangan deposit,

bersegeralah memohon pembiayaan bank.

Semasa Membaikpulih / Menaiktaraf Rumah

1. Membaiki rumah yang dilelong sebelum mengetahuisamada permohonan pembiayaan diluluskan oleh bank

atau tidak.

Bagi rumah yang memerlukan baikpulih, flippers

dinasihatkan agar memulakan proses baikpulih/renovasi hanya

selepas pembiayaan anda diluluskan. Ini kerana sekiranya

pinjaman anda tidak diluluskan, anda bakal mengalami

kerugian berganda iaitu kehilangan wang deposit dan wang

upah kontraktor.


97/115


98/115

98

2. Tidak meletakkan butir-butir hartanah dengan terperinci

Bagi menarik minat bakal pembeli, anda perlulah

menyertakan dengan terperinci butiran-butiran hartanah anda.

Seperti yang dikongsikan dalam bab 6, Iklan hartanah yang

baik mempunyai butiran-butiran seperti berikut:

1. Alamat hartanah

2. Jenis hartanah

3. Keluasan binaan

4. Kemudahan berhampiran

5. Akses Lebuhraya terdekat (sekiranya hartanah

terletak di pinggir bandar)

6. Gambar yang mencukupi untuk menggambarkankeadaan hartanah tersebut

3. Tidak meletakkan gambar yang sesuai

Seperti yang telah disebutkan di atas, iklan yang baik

perlu mempunyai gambar yang mencukupi dengan resolusi

yang baik. Gambar yang cantik dan komprehensif akan

memberikan first impression yang baik kepada bakal pembeli.


99/115

99

4. Menguruskan sendiri proses mengiklan dan menjual

Menguruskan sendiri proses mengiklan dan menjual

bukanlah satu kesilapan besar. Namun seharusnya sebagai

flipper yang bijak, anda boleh menumpukan kepada pencarian

unit seterusnya untuk flipping . Bagi urusan pengiklanan dan

mencari pembeli bagi unit yang telah anda miliki, serahkan saja

pada ejen yang berpengalaman dan anda tidak perlu berpening

kepala.

5. Menyerahkan urusan pengiklanan hanya kepada

seorang ejen

Bagi urusan pengiklanan dan mendapatkan pembeli, andaboleh menggunakan perkhidmatan lebih daripada satu ejen

hartanah. Matematiknya cukup mudah; lebih ramai ejen yang

anda gunakan, lebih cepat rumah anda mendapat perhatian

pembeli baru.


100/115

100

6. Iklankan rumah yang tidak siap dibaikpulih

Mengiklankan rumah yang belum dibaikpulih akan

menyebabkan tidak ramai pembeli berminat dengan unit yang

anda iklankan. Rumah yang cantik lazimnya lebih menarik

minat pembeli walaupun harganya sedikit lebih tinggi daripada

harga pasaran.

Semasa Menjual

1. Jual pada harga yang terlalu rendah berbanding harga

pasaran

Walaupun flippers digalakkan untuk menjual semularumah yang siap dibaikpulih dengan harga yang sedikit lebih

rendah berbanding harga pasaran semasa, namun janganlah

sehingga ia menjerat diri. Menjual dengan harga yang terlalu

rendah akan mengurangkan keuntungan kasar anda.

2. Jual rumah yang tidak dibaikpulih dengan sempurna

Ada juga sesetengah flippers yang mengambil jalan

mudah dengan menjual semula rumah yang dibeli melalui

lelongan tanpa memberikan „added value‟ kepada rumah

tersebut. Usah terlalu berkira untuk berbelanja sedikit demi


101/115

101

menambahbaik unit anda. Berbelanjalah sedikit untuk

menambahbaik rumah tersebut kerana ia secara langsung

akan memaksimakan potensi hartanah anda. Anda pasti akan

berpuashati dengan hasilnya.

Semasa Memperoleh Keuntungan

1. Tidak memperuntukkan sebahagian keuntungan untuk

f l ipping seterusnya.

Kebanyakan flippers „kabur mata‟ dengan keuntungan

yang diperolehi daripada aktiviti flipping . Ada yang terus boros

berbelanja dan menghabiskan keuntungan yang diperoleh.

Sebaik-baiknya anda hendaklah memperuntukkan sebahagianbesar daripada keuntungan anda untuk melakukan flipping

rumah kedua. Bukan niat saya untuk menghalang anda

daripada berbelanja daripada hasil usaha pelaburan anda,

tetapi alangkah baiknya jika anda boleh melangkah lebih jauh

dengan modal yang lebih besar.


102/115

102

2. Tidak mempunyai matlamat pelaburan hartanah yang

jelas

Sebagai seorang flipper yang bijak, anda seharusnya

mempunyai matlamat pelaburan yang jelas. Mempunyai

matlamat pelaburan yang jelas adalah kunci kesenangan anda

di kemudian hari. Berikut adalah contoh mission statement

yang ringkas dan jelas bagi seorang flipper :

Situasi: Seorang pemakan gaji tegar dan mempunyai masalah

hutang.

Tahun Pelaburan Matlamat

Tahun 0

(Persediaan)

Kambus hutang

Penuhi Pra-syaratTahun 1 Kumpul modal 20% - Harga Rezab

Tahun 2Beli rumah lelong pertama

Sasaran keuntungan: RM50,000

Tahun 3

Modal RM50,000

Beli rumah lelong kedua

Sasaran keuntungan : RM70,000

Tahun 4

Modal RM70,000

Beli rumah lelong ketiga dan keempat

Sasaran keuntungan: RM50,000 +

RM50,000

Contoh Sasaran Flipping yang ringkas


103/115

103

Nota:

1. Jika anda tidak bermula sekarang, saya tidak jamin anda

akan bermula di masa akan datang

2. Tempoh sasaran dari tarikh memenangi lelongan

sehingga mendapat keuntungan adalah 12 bulan. Lebih

cepat anda mendapat keuntungan, lebih bagus.


104/115

104

BAB 9

MEMAKSIMUMKAN KEUNTUNGAN

Setelah anda mendalami ilmu asas flipping rumah lelong,

anda boleh terus memulakan pemburuan anda. Dalam bab ini,

saya akan kongsikan tips untuk memaksimumkan keuntungan

flipping . Ringkasnya, ada 4 elemen yang perlu anda

titikberatkan bagi memaksimumkan keuntungan daripada

flipping iaitu:

Tips Penting Bagi Memaksimumkan Keuntungan

Margin Besar

BaikpulihSendiri

Lelongan Kedua/ Ketiga

Nilai Tambah


105/115

105

1. Memilih Hartanah Lelong Yang Mempunyai Margin Yang

Besar Berbanding Harga Pasaran

Matematiknya cukup mudah. Lebih besar margin yang

anda perolehi dalam pembelian hartanah lelong, lebih besar

keuntungan kasar yang boleh anda perolehi daripada jualan

semula hartanah tersebut. Ia seperti konsep asas trading, iaitu

membeli barangan yang lebih murah dan menjualnya kembali

dengan harga pasaran.

Berikut adalah contoh sebenar hartanah lelong yang

mempunyai margin yang besar:

Lokasi

(Taman) Harga Pasaran Harga Rezab Margin

Jasa Jasmin RM180,000 RM110,000 RM70,000

Cempaka RM250,000 RM170,000 RM80,000

Mahkota

Banting RM180,000 RM100,000 RM80,000

Bukit Jalil RM480,000 RM330,000 RM150,000

Pulau Indah RM400,000 RM94,000 RM306,000


106/115

106

Harus anda ingat, margin ini adalah anggaran keuntungan

kasar yang bakal anda perolehi sebelum ditolak dengan kos-

kos berkaitan seperti yang dibincangkan dalam Bab 5. Justeru,

memilih margin yang besar adalah kunci pertama untuk

memaksimumkan keuntungan flipping.

Memilih Hartanah Yang Dilelong Kali Kedua Atau Lebih

Seperti yang saya kongsikan dalam Bab 2, hartanah yang

dilelong kali kedua dan seterusnya akan mengalami penurunan

sebanyak 10% daripada harga sebelumnya. Penurunan harga

ini adalah margin bonus bagi anda.

Namun begitu, anda masih perlu berhati-hati apabilamembida hartanah ini kerana terdapat banyak kes yang saya

alami sendiri, di mana pembida berlumba-lumba untuk

mendapatkan hartanah tersebut sehingga ada yang membida

melebihi harga lelongan pertama. Malah ada juga yang

membida melebihi harga pasaran. Sebagai flipper yang bijak

anda tidak perlu mengikut emosi, sebaliknya anda perlu

berpegang teguh pada had bidaan yang telah anda tetapkan

sebelum menyertai lelongan, seperti yang telah beberapa kali

saya tekankan dalam Bab 8.


107/115

107

Nilai Tambah

Nilai tambah yang saya maksudkan di sini adalah sama

seperti yang saya kongsikan dalam Bab 6. Namun saya ulangi

perkara tersebut dalam bab ini untuk menitikberatkan

kepentingan „added value‟ dalam flipping .

Berikut adalah added value yang saya ringkaskan

daripada Bab 6:

1. Baikpulih rumah

2. Renovasi minimum

3. Sewakan rumah

4. Jadikan homestay sebelum dijual

Nilai-nilai tambah ini bukan sahaja mampu

memaksimumkan keuntungan, bahkan mampu menarik minat

bakal pembeli untuk terus „berkenan‟ dengan rumah anda.

Malah, ada juga kes di mana flipper enggan menjual semula

rumah yang dibelinya daripada lelongan awam dek kerana

baikpulih dan renovasi yang terlalu memikat hati.

Namun, flippers yang bijak tidak perlu terlalu berpegang

kepada nilai sentimental sesuatu hartanah. Percayalah, setiap


108/115

108

unit yang anda jualkan, pasti ada unit yang lebih menarik

menanti anda.

Baikpulih Sendiri

Tidak ramai flippers yang mempunyai banyak masa dan

kemahiran untuk membaikpulih rumah dengan tangan sendiri.

Saya bernasib baik kerana banyak mendapat bantuan daripada

ayah saya yang berkemahiran membuat kerja-kerja baik pulih

rumah di peringkat awal penglibatan saya dalam bidang ini,

saya bersama-sama ahli keluarga membaikpulih sendiri rumah

pertama kami. Sememangnya melakukan sendiri baik pulih

rumah sangat memenatkan dan memerlukan tenaga dan

kemahiran. Dari pengalaman membaik pulih sendiri ini juga,saya belajar untuk menganggarkan sendiri kos baikpulih

sesebuah rumah.


109/115

109

BAB 10

FAQ TENTANG FLIPPING

1. Adakah semua rumah lelong dilelong dengan harga

yang sangat rendah berbanding harga pasaran?

Rumah yang dilelong dalam lelongan awam tidak

semuanya mempunyai harga rezab yang sangat rendah

berbanding harga pasaran. Ada juga rumah lelong yang

mempunyai harga rezab tidak jauh beza dengan harga

pasaran, terutamanya rumah yang dilelong sebaik sahaja

pembinaannya selesai.

2. Benarkah aktiviti f l ipp ing ini tidak akan mendatangkan

kerugian?

Umumnya pelaburan hartanah amat sukar untuk

menyumbang kepada kerugian, melainkan anda betul-betul

melabur tanpa sebarang ilmu asas. Manakala bagi flipping

hartanah lelong pula, anda harus mendalami prinsip yang

sewajarnya bagi memaksimakan keuntungan anda. Kesilapan

anda membuat perhitungan di mana-mana peringkat (stages


110/115

110

of flipping) ini akan mengurangkan keuntungan anda, malah

berkemungkinan menanggung kerugian.

Berikut adalah situasi yang mampu membuatkan anda

mengalami kerugian dalam flipping :

I. Membida hartanah lelong dengan harga melebihi harga

pasaran semasa

II. Kos renovasi yang terlalu mahal

III. Lokasi hartanah yang dikategorikan sebagai black area

yang mempunyai kadar jenayah yang tinggi dan

terdedah kepada risiko banjir.

3. Bagaimana hendak mengetahui harga pasaran bagisesuatu hartanah?

I. Rujuk alamat hartanah tersebut

Buat carian ringkas di laman web untuk membandingkan

harga rumah di sekitar lokasi itu berbanding harga rumah

tersebut. Adalah lebih baik sekiranya anda

membandingkannya dengan unit yang hampir sama di

dalam satu taman.


111/115

111

II. Keluasan Binaan / Tanah

Keluasan binaan atau tanah memberi impak yang

signifikan kepada nilaian sesebuah hartanah. Umumnya

sesebuah hartanah dinilai berdasarkan harga per kaki

persegi. Atas sebab itu juga rumah corner lot dinilai

dengan harga yang sangat berbeza berbanding rumah di

unit intermediate.

III. Unit Asas atau telah diubahsuai

Lazimnya hartanah yang telah direnovasi mempunyai

harga pasaran yang lebih tinggi berbanding hartanah yang

mempunyai binaan asas. Renovasi ruang dapur, ruang

porch, tambahan bilik dan kemasan tiles biasanya

mempunyai nilaian yang lebih tinggi berbandingrekabentuk pagar, jenis lampu dan kemasan landskap.

IV. Gunakan perkhidmatan Penilai Hartanah Professional

Lazimnya hartanah yang dinilai pleh Penilai Hartanah

Professional diterima pakai oleh bank sebagai harga asas

untuk menawarkan pembiayaan. Penilaian ini juga

biasanya adalah sangat tepat dengan harga pasaran

semasa.


112/115

112

V. Membuat pertanyaan di bank berhampiran

Setiap bank yang menyediakan pinjaman perumahan

mempunyai pegawai yang bersedia melayan anda

sekiranya anda bertanya tentang harga pasaran bagi

sesuatu hartanah. Untuk tujuan ini, anda perlu

mendapatkan alamat penuh hartanah tersebut berserta

dengan harga yang kononnya ditawarkan oleh penjual

kepada anda.

VI. Membuat semakan di Jabatan Penilaian dan

Perkhidmatan Harta (JPPH), Kementerian Kewangan

Anda jug aboleh mendapatkan data transaksi pindahmilik

terkini yang menjadi ukuran harga pasaran sesuatu

hartanah di JPPH, Kementerian Kewangan dengan hargaRM1 bagi setiap data pindahmilik.

4. Mengapa rumah dilelong oleh bank?

Selepas 6 bulan ansuran bulanan pinjaman perumahan

tidak dibayar kepada bank, ia dianggap sebagai Non-

Performing Loan (NPL). NPL ini memberi impak kepada

ranking sesebuah bank. Bank-bank di Malaysia di bawah

seliaan Bank Negara Malaysia (BNM) perlu menjaga peratusan

NPL bagi meneruskan operasi. Oleh itu bank-bank ini melalui


113/115

113

Recovery Unit atau syarikat yang berkaitan (yang dilantik oleh

bank berkenaan) akan berusaha mendapatkan bayaran bagi

ansuran tertunggak tersebut. Sekiranya peminjam/penggadai

gagal membayar dalam tempoh yang ditetapkan, bank akan

memohon melalui Pejabat Tanah atau mahkamah bagi

mendapatkan perintah lelong yang akan menyebabkan

hartanah tersebut dilelong.

6. Apa yang akan berlaku kepada Bank Draf sekiranya kita

kalah dalam bidaan lelong?

Bank Draf tersebut akan dipulangkan semula kepada

pembida yang tidak berjaya selepas habis sesi lelongan bagi

sesebuah hartanah tanpa sebarang caj. Caj hanya akandikenakan oleh pihak bank ketika anda menebus kembali bank

draf tersebut kepada wang tunai.

7. Apa yang akan berlaku sekiranya tuan rumah datang

kembali menuntut rumahnya setelah saya menang

lelongan?

Kuasa mutlak adalah di tangan mahkamah melalui

perintah lelongan. Tuan rumah tidak berhak menuntut kembali

rumah yang telah dilelong biarpun beliau mengatakan tidak

pernah menerima apa-apa surat daripada bank, mahkamah


114/115


115/115

Hanya hartanah yang dilelong oleh Bahagian Pinjaman

Perumahan sahaja yang boleh dibiayai melalui Pinjaman

Perumahan Kerajaan. Hartanah yang dilelong oleh Bank

Komersial tidak boleh dibiayai menggunakan pinjaman

tersebut. Namun anda harus berhati-hati apabila

mengharapkan pembiayaan perumahan kerajaan kerana

biasanya ia memakan masa yang agak lama.

10. Adakah kita perlu memohon pinjaman daripada bank

yang sama dengan bank yang melelong?

Tidak perlu. Anda boleh memilih mana-mana bank yang

menawarkan pembiayaan perumahan. Nasihat saya untuk

flippers, mohonlah pembiayaan daripada beberapa bank.Pilihlah bank yang tidak mempunyai Lock-in Period bagi

mengelakkan anda dikenakan penalti kerana menjual semula

rumah dalam tempoh yang singkat. Kadar faedah juga tidak

flipping rumah sewa

Documents