dr de prop -conform ncc-boroi

7/28/2019 Dr de Prop -Conform NCC-BOROI

1/61

TITLUL IDreptul de proprietate

Capitolul l. Considerafii generate referitoarela dreptul de proprietate

1. Nofiunile de proprietate 5i de drept de proprietatesub aspect economic, proprietatea exprimd o relafie sociald de apropriere aunor lucruri, in mod direct gi nemijlocit.Sub aspect juridic, dreptul de proprietate reprezintd un ansamblu de atributeocrotite juridic, in temeiul cdrora titularul dreptului igi poate satisface, in mod directgi nemijlocit, interesere sare regate de aproprierea unui rucru.in doctrina de specialitate au fost formulate mai multe definilii ale dreptului deproprietate, insi noi o relinem pe aceea potrivit cdreia dreptut de proprietafe poatefi definit ca acel drept subiectiv care dd expresie aproprierii ,nui lu"ru, permildndtitularului sdu sd exercite posesia, sd foloseascd gi Jd dispund de acel tuci, inputere proprie giin interes propriu, in cadrul gicu respectarea dispoziliilor legale.

. . Este de retinut cd, in accepliunea clasici, dreptui de proprietate poate avea caobiect numai un lucru corporal, iar, dupd cum acest lucru este mobil sau imobil, seface deosebire intre proprietatea mobiliard gi proprietatea imobiliard. Mai mult,dreptul de proprietate (care este cel mai intins gi complet drept subiectiv asupraunui lucru) este incorporat gi materializat in obieciul seu, oeci se confundd cu lucrulce ii formeazd obiectul.. Agadar, noliunea de proprietate, pe langd intelesul de drept real asupra unuilucru corporal, mai poate avea un inteles, anume acela de obiect ar drepturui deproprietate, desemnand lucrul asupra cdruia poartd dreptulde proprietate.Notiunea de proprietate este susceptibile gi de un ."r, ,ri larg, fiind extinsd gila lucruri incorporale, vorbindu-se despre aga-numitele proprietdti incorporale, carepoartd asupra unor bunuri a cdror existenli depinde de activitatea gi de putereacreatoare a omului, fie dintr-o activitate in curs (de exemplu, fondul dL come(), fiedintr-o activitate trecutd 9i materializatd ?n crealii spirituale (drepturile de proprie-tate industriald, drepturire de autor gidrepturire conexe acestora).

2. Formele dreptului de proprietateArt. 552 c.civ., preluand prevederile art. 136 arin. (1)din constitufie, prevede cd,,proprietatea este publici sau privatd", in timp ce alin. (2) al art. 136 din constitutiedispune cd ,,proprietatea publici apartine statului sau unitdlilo, "orini.trril;;;ri,;iale".

delimtinoferartitudesirr

carnalaslEs1citdreininsprirparfrurburposurntattcifirtarrresrec

buclegr


2/61

l. Dreptul de proprietate 17

Agadar, existd doui forme (feluri) ale dreptului de proprietate, anume:- dreptul de proprietate publicd;- dreptul de proprietate privat5.Capitolul ll. Dreptul de proprietate privati

1. NoliuneArt. 555 C.civ. definegte dreptul de proprietate privatd ca fiind ,,dreptul titularuluide a poseda, folosi gi dispune de un bun in mod exclusiv, absolut 9i perpetuu, inlimitele stabilite de lege".Prin aceastd definilie, legiuitorul a rispuns astfel criticilor formulate de-a.lungultimpuluiin doctrina de specialitate. Se suslinea ci art.480 C.civ. din 1864,t11 care

oferea o definilie dreptului de proprietate, in general, ar fi trebuit sE facd o enume-rare completd a acestor atribute, insd textul de lege nu se referea gi la prerogativatitularului dreptului de proprietate de a se folosi de lucru (in realitate insd, suntemde pdrere cd dreptul ,,de a se bucura" de lucru, in sens larg, cuprindea atdt folo-sirea lucrului, cAt gi culegerea fructelor).Definirea dreptului de proprietate ca un drept absolut nu corespunde cu reali-tatea juridicd qi practicd.S-a aritat cd definirea dreptului de proprietate prin evidentierea atributelor pecare acesta le conferd titularului sEu (posesia, folosinla gi dispozilia) nu este denaturd si pund in evidenli gi conlinutul social-economic al dreptului analizat, fiindastfel necesar sd se indice gi modul in care sunt exercitate atributele respective.Este posibil ca o parte dintre atributele dreptului de proprietate sd fie exercitate decitre o altd persoand decAt proprietarul, in temeiul unui drept real derivat dindreptul de proprietate sau in temeiul unui raport juridic obliga{ional (spre exemplu:in cazul unui contract de localiune, locatarul deline bunul inchiriat gi il folosegte,insd el exercitd aceste atribute numai in mdsura in care i-au fost conferite de pro-prietar; uzufructuarul este titularul unui drept real care ii conferd prerogativa sti-pAnirii gi pe cea a folosirii bunului, dar, de reguld, cel ce a constituit dreptul de uzu-fruct este proprietarul bunului, care continui sd exercite atributul dispozitiei asuprabunului dat in uzufruct altei persoane; superficiarul poate exercita atributele deposesie gi folosintd gi, in anumite limite, chiar gi atributul de dispozitie etc.). Prinurmare, simpla intrunire a atributelor prin care se exteriorizeazd dreptul de proprie-tate nu este suficientd pentru definirea acestuia, ci trebuie precizatd pozilia spe-cificd a celui ciruia el ii aparline sau a celui care exerciti aceste atribute.

Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiagi bun, proprie-tarul exercitd atributele juridice ale dreptului de proprietate in putere proprie gi inte-res propriu. Proprietarul exercitd atributele dreptului sdu in putere proprie, deoa-rece el se supune numai legii, astfel cum reiese din chiar definitia dati de Codull'l Art. 480 C.civ. din 1864 definea proprietatea ca fiind,,dreptul ce are cineva de a se

bucura gi dispune de un lucru in mod exclusiv gi absolut, insd in limitele determinate delege".


3/61

lnstitulii de drept civilcivil din 2009; celelalte persoane, altele decAt proprietarul, exercitd unele atributeale dreptului de proprietate in virtutea puterii transmise de proprietar gi in confor-mitate nu numaicu legea, ci gicu vointa proprietarului, care, recunoscAnd altei per-soane aceste atribute asupra unui bun care ii apartine, i le concretizeazd gi letixeazb,limitele de exercitare. Proprietarul exerciti atributele dreptului sdu de pro-prietate in interesul siu propriu; chiar dacd titularii altor drepturi subiective, realesau de crean!5, prin exercitarea acestor atribute, urmdresc realizarea unor intereseproprii, proprietarul este singurul subiect de drept care exercitd, direct sau indirect(prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietdtii, in cele din urmd, in pro-priul sdu interes.Astfel, vom defini dreptul de proprietate privatd ca fiind acel drept subiectiv asu-pra unor bunuri, altele decAt cele care alcdtuiesc domeniul public, in temeiul cdruiatitularul sdu exercitd posesia, folosinla gi dispozilia, in putere proprie gi in interespropriu, in limitele determinate de lege.

2. Titulariidreptului de proprietate privatiPotrivit art. 553 C.civ., titular al dreptului de proprietate privatd poate fi oricesubiect de drept civil, deci orice persoand fizicd sau persoani juridicd de dreptprivat ori de drept public. Prin urmare, statul gi unitilile administrativ-teritoriale potfigititulari ai dreptului de proprietate privatd.ln acest sens, art. 6 din Legea nr. 18/1g91 dispune ci,,domeniul privat al sta-tului gi, respectiv, al comunelor, oragelor, municipiilor gi judelelor este alcdtuit dinterenurile dobAndite de acestea prin modurile prevezute de lege, precum gi dinterenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispozitiilorde drept comun, dacd prin lege nu se prevede altfel", De asemenea, art, 4 dinLegea nr. 21311998 dispune ci domeniul privat al statului 9i al unitdlilor admi-nistrativteritoriale este alcdtuit din bunuri aflate in proprietatea lor gi care nu facparte din domeniul public, asupra acestor bunuri statul sau unitdlile administrativ-teritoriale avAnd un drept de proprietate privatd. Prevederi asemdnitoare intAlnim9i in art. 121 alin. (1)si (2) din Legea nr.21sl2oo1, in care se arat6 cd domeniulprivat al unitililor administrativ-teritoriale este alcituit din bunuri mobile gi imobile,altele decAt cele care apa(in domeniului public, intrate in proprietatea acestora

prin modalitdtile prevdzute de lege, gi cd bunurile din domeniul privat sunt supusedispozitiilor de drept comun, daci prin lege nu se prevede altfel.3. Obiectul dreptului de proprietate privatePoate forma obiect al dreptului de proprietate privatd orice bun mobil sau imobil,cu exceptia bunurilor care, prin natura lor, formeazi obiectul exclusiv al proprietdtiipublice.in legdturd cu obiectul dreptului de proprietate privatd, trebuie subliniat ci anu-mite bunuri proprietate privati, datoritd importantei lor, precum 9i in considerareaunor interese de ordin general, sunt supuse unui regim juridic special, nerespecta-rea acestuia atrlgAnd sancliuni administrative (spre exemplu, amenzi contraventio-

nna5p

dtra

pItpIt

pir

cacLs


4/61

l. Dreptul de proprietate

nale) ori, dupi caz, sancliuni civile (de exemplu, nulitatea actului juridic incheiat cunerespectarea unei condilii speciale de validitate impuse de lege). Se includ inaceastd categorie: armele, muniliile 9i materialele explozive, produsele 9i substanlelestupefiante, medicamentele, produsele gi substanlele toxice, documentele care facparte din fondularhivistic nalional,t1l bunurile din pairimoniulcultural nalionaltzletc.

4. Conlinutuljuridic al dreptului de proprietate privat6Aga cum reiese din redactarea art. 555 C.civ., prin conlinutuljuridic al dreptuluide proprietate privatd desemndm atributele acestui drept, care sunt in numir detrei: posesia (ius possidendr), folosinla (rus utendi gi ius fruendi) 9i dispozilia (rusabutendil.4.1. Posesia (ius possidendi)Pe temeiul acestui atribut al dreptului de proprietate, titularul dreptului de pro-prietate (proprietarul) are posibilitatea fie de a exercita o stdpAnire efectivd alucrului in materialitatea sa, direct gi nemijlocit prin putere proprie 9i in interespropriu, fie de a consimli ca stdpAnirea si fie exercitatd, in numele gi in interesul

lui, de cdtre o altd persoanS.4.2. Folosinla (ius utendi gi ius fruendi)Prin acest atribut se desemneazl facultatea conferitd titularului dreptului deproprietate de a pune lucrul in valoare prin exploatarea acestuia in propriul sduinteres, dobAndind in proprietate fructelet3l pe care le poate obline din acesta.DobAndirea fructelor poate fi rezultatul exploatdrii directe gi nemijlocite a lucrului

de cdtre titularul dreptului de proprietate, dar gi al ceddrii folosinlei lucrului cdtre oaltd persoand, in schimbul unei sume de bani. Agadar, prerogativa proprietaruluide a culege fructele lucrului presupune fie acte materiale, fie acte juridice.

CAt privegte utilizarea bunurilor consumptibile, trebuie subliniat c5, de reguli,uzul lor se confundd cu dreptul de a dispune de ele, deoarece consumarea in-seamni dispari!ia lor.t11 Regimul juridic al documentelor care fac parte din Fondul Arhivistic Nalional al Rom6-niei.este reglementat de Legea nr. 16/1996 a Arhivelor Nalionale, cu modificdrile ulterioare.t'l Regimuljuridic al bunurilor mobile (at6t cele care formeaz6 obiectul proprietdlii publi-ce, cAt gi cele care formeazd obiectul propriet5lii private a statului, a unitdlilor administrativ-teritoriale, a persoanelor lizice sau a persoanelor juridice) din patrimoniul cultural nalionaleste reglementat de Legea nr. 18212000 privind protejarea patrimoniului cultural nalionalmobil, iar regimuljuridic al bunurilor imobile (proprietate publicd sau proprietate privatd) caresunt, potrivit legii, monumente istorice este reglementat de Legea nr. 422J2001 privind pro-teiarea monumentelor istorice, cu modificirile ulterioare.' I3l in doctrind, de regula, se face referire gi la venituri, insd acestea se includ tot incategoria fructelor, fiind ceea ce denumim fructe civile. Alteori, se considerd cd dobAndireaproductelor ar fi tot o consecinld a atributului ius fruendi, insd, avdnd in vedere cd se

consumd substanla lucrului, rezultd cd dobAndirea productelor vizeazd dispozilia materiald.

19


5/61

lnstitutii de drept civilDe asemenea, se admite cd dreptul proprietarului de a uza de bunul sdu implicdgi latura negativi a acestei prerogative, anume facultatea de a nu uza de bun, de anu se servi de el, in afara situatiilor in care insdgi legea il obligd si o faci.4.3. Dispozilia (ius abutendi sou abusus)Prin acest atribut se inlelege prerogativa titularului dreptului de proprietate de adispune de lucru.Este vorba fie de dispozitia materiali, adici de prerogativa titularului dreptuluide proprietate de a dispune de substanta lucrului, prin consumare, transformaresau chiar distrugere, desigur cu respectarea prevederilor legale, fie de dispozitiajuridicd, adici de prerogativa de a instriina lucrul sau de a constitui asupra luidrepturi reale in favoarea altor persoane.De retinut cd prerogativa dispozitiei este un atribut specific dreptului de pro-

prietate, care nu se mai intalnegte la niciun alt drept real; este adevdrat ci, incazurile admise de lege, gi alte drepturi reale pot fi instriinate, numai cd, in cazuldreptului de proprietate, instrdinarea acestuia echivaleazd cu ?nsdgi instrdinarealucrului, pe cAnd instriinarea altui drept real asupra lucrului nu se confundd cuinstreinarea lucrului insugi.5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privaticaracterele dreptului de proprietate privatd sunt gi ele in numdr de trei:caracterul absolut, caracterul exclusiv gi caracterul perpetuu.5.1. Dreptul de proprietate privati este un drept absolutNu existd un punct de vedere unitar in ceea ce privegte explicarea caracteruluiabsolut al dreptului de proprietate. Uneori, se arate cd acest caracter vizeazdopozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate, in sensul cd toate celelaltesubiecte de drept sunt obligate sd respecte prerogativele titularului. Alteori, carac-terul absolut este explicat prin aceea cd acest drept este nelimitat, neingrddit incontinutul sdu, insd, aga cum vom vedea, aceastd afirmatie nu este exacti, devreme ce dreptul de proprietate se exercitd numai ,,in limitele stabilite de lege". intr-o a treia opinie, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se intelege faptulc5, in exercitarea atributelor dreptului de proprietate, titularul acestuia nu arenevoie de concursul altei persoane. intr-o ultimd conceplie, majoritard, caracterulabsolut este explicat prin raportarea dreptului de proprietate la celelalte drepturireale, ardtAndu-se cd numai dreptul de proprietate reunegte cele trei atribute (po-sesia, folosinta 9i dispozitia), celelalte drepturi reale comportAnd numai unul saudoui atribute (se spune cd proprietatea este absoluti in comparalie cu celelaltedrepturi reale, insi nu este absoluti in ea insdgi).

5F

Ef=r2:3.rc'T'',:,re

-d-;5-;I

:r


6/61

l, Dreptul de ProPrietate

5.2. Dreptut de proprietate este un drePt exclusivprin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se inlelege cd titularul aces-:uia exercitd singur (este singurul indreptd{it sd exercite) toate atributele dreptului:e proprietate, cu excluderei tuturor celorlalte persoane, acestea avAnd obligaliaoe a nu face nimic de naturd a aduce atingere dreptului titularului.Acest caracter cunoaqte unele limitdri, anume atunci cAnd existd un dezmem-srdmAnt al dreptului de proprietate privati.Unii autori consideri gi cazul proprietdlii comune ca o limitare a caracteruluiexclusiv al dreptului de proprietate, insa, in realitate, nu este vorba decat de o apa-:enti limitare, deoarece titularii dreptului de proprietate comund au posibilitatea sd

exercite, impreunS, toate atributele dreptului de proprietate'5.3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuuPrin caracterut perpetuu al dreptului de proprietate se intelege, pe de o parte,:d dreptul de proprietate nu are o duratd limitatd in timp, iar, pe de altd parte, cd

Creptul de proprietate nu se pierde prin neintrebuinlare din partea titularului'Mai mult, dreptul de proprietate igi pdstreazd calitatea sa abstractd de drept real

cAt timp lucrul existS, in sensul cd:- instriinarea lucrului nu este de naturi sd sting6 dreptul de proprietate, ciJreptul se va regisi in patrimoniul dobAnditorului, deci instrdinarea transmite drep-:ul de proprietate fdrd sd il stingi;- dreptul de proprietate nu se pierde prin moartea titularului'$i acest caracter al dreptului de proprietate cunoagte unele limitdri. Astfel, incazul exproprierii este posibil sd se schimbe natura 9i conlinutul dreptului.De asemenea, unele acliuni in revendicare sunt totuqi prescriptibile extinctiv

sau supuse unuitermen de decddere.Mai adiugim cd, prin exceplie, potrivit noii reglementdri, s-ar putea admite cddreptul de proprietate se stinge in momentul in care bunul mobil este pdrdsittabandonat) de proprietarul sdu. Astfel, Se presupune cd, pAnE la momentul incare o persoand devine proprietarul bunului abandonat prin ocupaliune (astfel cumaceasta este reglementatd in art. 941 9i urm. C.civ.), dreptul de proprietate asupraacestuia nu a mai existat din momentul abandondrii gi pAni in momentul dobAndiriidreptului de proprietate prin ocupaliune'

6. Limitele exercitirii dreptutui de proprietate privati5.1. Consideraf ii generalein ceea ce privegte continutul siu gi intinderea atributelor sale, dreptul deproprietate nu este neingrldit, ci, dimpotrivi, inshgi legea stabilegte cd exercitareadreptului de proprietate este susceptibild de anumite limithri (ingridiri, restrictii),care nu sunt altceva decAt expresia imbindrii interesului individual al titularului

dreptului de proprietate cu interesele generale.


7/61

lnstitulii de drept civilAstfel, aft. 44 alin. (1) din Constitulie prevede cd dreptul de proprietate estegarantat, conlinutul gi limitele acestuia fiind stabilite prin lege, iar alin. (7) al ace-luiagi articol dispune cd ,,dreptul de proprietate obligd la respectarea sarcinilorprivind proteclia mediului gi asigurarea bunei vecindtdfi, precum gi la respectareacelorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului,,.De asemenea, art. 555 C.civ, precizeazd, cd atributele dreptului de proprietatesunt recunoscute,,in limitele stabilite de lege,,.Trebuie ficuti distinclia, in primul rAnd, intre limitele materiale gi limitele juridiceale exercitdrii dreptului de proprietate.Limitele materiale ale exercitdrii dreptului de proprietate sunt determinate decorporalitatea lucrului, obiect al dreptului de proprietate. Un exemplu de astfel delimitare materiald este aceea instituitd prin art. 559 C.civ., prin care se stabilegte cdproprietatea asupra terenului se intinde 9i asupra solului gi a spatiului de deasupraterenului, cu respectarea limitelor legale. Mai mult, proprietarul poate exercita asu-pra spaliului suprapus terenului cAt gi in subsolul terenului anumite acte materialepe care le gdsegte de cuviinld, insd este tinut sd respecte, de exemplu, drepturiletertilor asupra resurselor materiale ale subsolului, izvoarelor 9i apelor subterane.Limitele juridice, adicd acelea care vizeazd exercitarea itributelor dreptului deproprietate, pot izvori din:- lege;- uzanle (mai exact, din obicei);- conventie;- hotirare judecdtoreascd. spre exemplu, art. 630 c,civ. reglementeazE, pentruipoteza depdgirii inconvenientelor normale ale vecindtdtii, posi6ilitatea instanlei dea stabili anumite rimite in exercitarea drepturui de proprietaie sau, dupd caz, o'ntigu-rea la despdgubiri. Astfel, daci proprietarul cauze azd, prin exercitarea dreptu-luisdu, inconveniente mai mari decAt cele normale in relaliiie de vecindtate, instantapoate, din considerente de echitate, sd il oblige la desp5gubiri in folosul celui viti-mat, precum gi la restabilirea situatiei anterioare atunci cAnd acest lucru esteposibil. in cazul in care prejudiciul cauzat ar fi minor in raport cu necesitatea sauutilitatea desfdgurdrii activit5lii prejudiciabile de cdtre propii"tur, instanta va puteaincuviinla desfdgurarea. acelei activitdti, insd cel preludiciat va avea dreptul la des-pagubiri. Daci prejudiciul este iminent sau foarte piobabil, instanla poate sd incu-viinleze, pe cale de ordonantd pregedinliald, misurile necesare pentru prevenirea

pagubei.Unele limite ale exercitdrii dreptului de proprietate sunt stabilite prin dispozitiilegale (de naturd civild sau administrativd) justificate fie de un interes public, fie deun interes privat. in acest sens, art,602 alin. (1) c.civ. prevede cd,,legea poatelimita exercitarea dreptului de proprietate fie in interes pubiic, fie in interei privat,,.Prin urmare, putem sd maidistingem intre:- limite legale de interes public;- limite legale de interes privat.^ Dintre limitele (ingradirile) legale de interes public, amintim: ingrddirile stabilitein considerarea naturii sau destinatiei specifice a anumitor bunuri lavem in vedereacele ingrddiri ce constituie cauze de inalienabilitate tempo rarl, a unor bunuri),

'ngri:istr,publecorcnietcSdtreral

LEsteser:ealr'nalizatc:lic5AceaulieleCir

I'5msariC.c'ap-,ats:all,os

45rt

a-.


8/61

l. Dreptul de ProPrietate

ingrddirile in interes edilitar 9i de esteticd urbana (de exemplu, autorizalia admi-niJtrativd prealabild de constiuire), ingrddirile in interes de salubritate 9i slnitatepublicd, ingridirile in interes cultural, istoric ai arhitectural, ingrddirile in intereseconomic general sau fiscal, ingridirile in interes de apdrare a ldrii, ingrddirile pro-prietilii sltuate in zona de frontierd, ingridiri care rezultd din regimul juridic alpadurilor, al apelor, inclusiv al celor navigabile, al construirii drumurilor, al cdilorferate, al siguranlei zborurilor aeriene etc.Limitelelingridirile) legale de interes privat decurg din raporturile de vecindtate.Este vorba despre cee" ce codul civil din 1864 denumea,,servituli naturale" 9i-servituti legale';, care, in realitate, nu reprezentau veritabile servituli (ca drepturireale, dezmlmbriminte ale dreptului de proprietate), ci ele reflectau o situalie nor-mali, generati de vecindtate, ce impunea proprietarilor obligalii firegti, corespun-zdfoare unor necesitdli de ordin social (cum ar fi, de exemplu, folosirea apelor,oicitura streginii, dreptul de trecere sau vederea asupra proprietdtii vecinului).Acesta a fost gi motivul principal pentru care fostele servituli naturale gi cele legaleau fost reglementate distinct in Codul civil din 2009, anume in Capitolul lll - Limi-tele juridice ale dreptului de proprietate privati, din Titlul ll - Proprietatea privatd, alCa(ii a lll-a - Despre bunuri.De menlionat ci limitele legale de interes privat pot fi modificate ori desfiinlateiemporar prin acordul p5(ilor, insi, pentru opozabilitatea fali de te(i este nece-sard indeplinirea formalitdtilor de publicitate prevdzute de lege [art' 602 alin. (2)C.civ.l.Este de relinut cd limitele exercitdrii dreptului de proprietate determinate deraporturile de vecinitate au o sferd mai largd decdt categoria obligaliilor de veci-natate reglementate in materia limitelor legale. Astfel de limite pot fi 9i rezultatulstabilirii de citre proprietarii vecini a unor drepturi gi obligalii, fiind deci vorba des-pre limite convenlionale, ori chiar rezultatul unor simple ingiduinle (toleranle), iniipsa oricdrei convenlii, precum gi consecinta unei hotdrArijudecdtoreqti.Dintr-un alt punct de vedere, mai putem distinge:- restriclii ale exercitdrii dreptului de proprietate corespunzitoare unor drepturireale;- restrictii corespunzdtoare unor obligalii propter rem;- restrictii corespunzdtoare unor drepturi de crean!5;- restriciii ce reprezintd simple ingdduinte din partea titularului dreptului de pro-prietate, beneficiarii acestor ingiduinte neputAnd solicita proteclia judiciard'

6.2. Limite legale de interes privat6.2.7. Limite referitoare la folosirea apelorArt. 604 C.civ. stabilegte anumite reguli privind curgerea fireascd a apelor.Astfel, proprietarul fondului inferior nu poate impiedica in niciun fel curgereafireasci a apelor provenite de pe fondul superior. DacI aceasti curgere cauzeazd'prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere instanlei si ii permitd si

facd pe fondul sdu lucrdrile necesare schimbdrii direcliei apelor, suportAnd toate


9/61

lnstitutii de drept civilcheltuielile ocazionate. La rAndul sdu, proprietarul fondului superior este obligat sdnu efectueze nicio lucrare de naturd sd agraveze situatia fondului inferior.CAt privegte curgerea provocati a apelor, exceptAnd cazurile in care pe fondulinferior se aflS o constructie, impreund cu grddina gi curtea aferenti, sau un cimitir,art' 605 C'civ. dispune cd proprietarul fondului inferior nu poate impiedica nicicurgerea provocatd de proprietarul fondului superior sau de alte persoan", ug,cum este cazul apelot care tagnesc pe acest din urmd fond datoritd unor lucrarisubterane intreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secareaterenurilor ml5gtinoase, al apelor folosite intr-un scop casnic, agricol sau industrial,insi numai daci aceasti curgere precedd virsarea intr-un curs de apd sau intr-ungan!. in acest caz, proprietarul fondului superior este obligat sd aleagd calea gimijloacele de scurgere de naturd sd aducd prejudicii ,inir" fondului inferior,rdmanand dator la plata unei despdgubiri juste gi prealabile cdtre proprietarulacestui din urm5 fond.Art' 606 c'civ' permite proprietarului care vrea sd foloseascr pentru irigareaterenului sdu apele naturale gi artificiale de care poate dispune in moo efectiv ca,pe cheltuiala sa exclusivi, sd facd pe terenul riveranului opus lucrdrile necesarepentru captarea apei.Proprietarul cdruia ii.prisosegte apa pentru necesitdtire curente este obligat ca,in schimbur uneijuste gi preatabire compensalii, sd ofere acest surprus pentru pro_prietarul care nu gi-ar putea procura apa necesara pentru fondul sdu decat cu ocheltuiali excesivd' Proprietarul nu poate fi scutit de aceastr obligalie pretinzandci ar putea acorda surplusului de apd o altd destinatie decat.uii.r"."r., necesiti-tilor curente, insd poate cere despdgubiri suprimentare projri"turrtui afrat in ne_voie, cu condilia de a dovedi existenti reard. a destinafiei pr"tin.l (art. 607 c.civ.).Proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar exista pe fondulsdu' sub rezeva de a nu aduce atingere drepturilor dobdndite oe proprietarul fon-dului inferior. proprietarur fondurui pJ .ar" se afrS izvorur nu poate sd ii schimbecursul dacd prin aceastd.schimbare ar lipsi locuitorii unei localiidli de apa necesaripentru satisfacerea nevoilor curente 1art. OOa C.civ.).Proprietarul fondului pe care se afld izvorul poate cere repararea prejudiciilorcauzate de persoana care, prin lucrdrile efectuate, a secat, a micaorat ori a alteratapele sale. Dacd starea de fapt o permite, proprietarur fondurui poate pretinde

restabilirea situaliei anterioare atunci cand apa era indispen."iira pentru exproa_tarea fondului siu. Aceste reguli se aplici in rnod corespunzatoi gi in cazul in careizvorul se intinde pe doui fonduri invecinate, urmand a se tine seama de ?ntin_derea izvorului pe fiecare fond (art. 609 C.civ.).6.2.2. Picdtura streginiiArt' 611 C'civ' il obligd pe proprietar sd igi facd streagina casei sale astfel incAtapele provenind de ra proi sd nu se scurgr pe fondur projrietarurui vecin.

(hI

I

*, ll


10/61


6,2.3, Distonlo ti lucrdrile intermediore cerute pentru anumite construcfii,!ucrdrigi plonta;iiConstrucliile, lucririle sau plantaliile se pot face de catre proprietarul fonduluirumai cu respectarea unei distanle minime de 60 de centimetri fald de linia dehotar, dacd nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfelincat sd nu se aducd atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de ladistanta minimd se poate face prin acordul p5(ilor exprimat printr-un inscrisautentic (arl. 612 C.civ.).in lipsa unor dispozilii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a obi-ceiului locului, arborii trebuie sddili la o distantd de cel pulin 2 metri de linia dehotar, cu excep{ia acelora mai mici de 2 metri, a plantaliilor gi a gardurilor vii. in cazde nerespectare a distanlei, proprietarul vecin este indreptdlit sd ceard scoatereaori, dupi caz, tdierea, la indllimea cuveniti, a arborilor, plantaliilor ori a gardurilorvii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Proprietarulfondului peste care se intind ridicinile sau ramurile arborilor apartindnd proprie-tarului vecin are dreptul de a le tiia, precum gi dreptul de a pdstra fructele chzutein mod natural pe fondul siu (art. 613 C.civ.).6.2.4. Limite privind vedereo osupro proprietdlii vecinuluiDupd ce art 614 C"civ. prevede cd nu este permis sd se facd fereastrd saudeschidere in zidul comun decAt cu acordul proprietarilor, art. 615 C.civ. stabilegtedistanla minimd pentru fereastra de vedere. Astfel, este obligatorie pdstrarea unei

distante de cel pulin 2 metri intre fondul, ingridit sau neingrddit, apartinAndproprietarului vecin gi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucririce ar fi orientate cdtre acest fond. Fereastra pentru vedere, balconul ori alte ase-menea lucriri neparalele cu linia de hotar spre fondul invecinat sunt interzise la odistantd mai micd de un metru. Distanta se calculeazd de la punctul cel mai apro-piat de linia de hotar, existent pe fata ziduluiin care s-a deschis vederea sau, dupdcaz, pe linia exterioard a balconului, pAnd la linia de hotar. Distanta, gi in cazullucrdrilor neparalele, se mdsoard tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiatal lucrdrii de linia de hotar gi p6nd la aceastd linie.insd, art. 616 C.civ. permite proprietarului sd igi deschidd, fdrd limitd de distan-!i, ferestre de lumind dacd sunt astfel construite incAt si impiedice vederea sprefondul invecinat.

6.2.5. Linite referitoore la dreptul de trecereProprietarulfondului care este lipsit de acces la calea publicd are dreptul sd i sepermitd trecerea pe fondul vecinului siu pentru exploatarea fondului propriu.Trecerea trebuie sd se facd in conditii de naturi sd aducd o minimd stAnjenireexercitarii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publicd; incazul in care mai multe fonduri vecine au acces la calea publicS, trecerea se vaface pe fondul cdruia i s-ar aduce cele mai puline prejudicii. Dreptul de trecere este


11/61

lnstitufii de drept civilimprescriptibil' Else stinge in momentul in care fonduldominant dobAndegte un altacces la calea publica (art. 617 C.civ.).

,?l"JJ1-9: -tr,ecere are.caracter de accesoriu at fondutui, de care nu poate fily:i*1-1:l'P-r]:." titutarutui dreptutui de proprietate asupra t"r".rrri;;-r;;;;:zintd fondul aservit, dreptul de trecere durAnd cAt timp se menline situatia din cares-a ndscut.Art' 617 alin. (1) C.civ. vizeazd imposibilitatea absotutd de iegire la drumulpublic a celui care reclamd constituirea unui drept de trecere pe terenul proprie-tatea altei persoane, textul gdsindu-gi aplicare in situafia in care pentru proprietarulfondului dominant nu existd nicio iegire la calea publicd. intrucat instituirea unuidrept de trecere constituie o ingridire a dreptului d'e proprietate pentru proprietarulfondului aservit, cu consecinta micaorrrii valorii economice, deoarece exercitareadreptului de trecere influenleazd negativ folosirea deplind a terenului aservit, dacilocul infundat are iegire la calea puotica pe un drum care poate oeveni prr"r"lircu efectuarea unor chertuieri, textur nu igi mai gdsegte apricare.irlDetentorur fondurui care nu are acces ra carea pubricd (de exempru, arendagur,locatarul etc.) nu are calitatea procesuali de a solicita ,""uno"gi"rea unui drept detrecere, ci el va trebui sd ii solicite proprietarului acestui fond iarendatorului, loca-torului etc.) sd ii asigure forosinta terenurui dat in arenda, rocalirn" etc.pjDin art.620 arin. (1) c.civ., rezurta cd proprietarur fondurui pe care se facetrecerea (proprietarulfondului aservit) este indreptilit s5 pretinJd o despdgubire dela proprietarul fondului lipsit de acces la calea pubiica lproprietarut fondului domi-nant), care, in caz de.neinleregere a pd(iror, va fi stabiritd de instantd, insi numaila cererea proprietarului fondului aservit. Termenul de prescriptie pentru dreptul laacliunea in despdgubire pe care o are proprietarul fondului aservit impotriva pro-prietarului fondului dominant incepe sd curgd din momentul stabilirii dreptului detrecere.ins5, proprietarur fondurui dominant nu poate fi obrigat sd dea in compensareproprietarului fondului aservit o suprafald de teren "guti ., .* "rr" servegte caacces la calea pubricd, ci numai ra despigubiri pentrulaguba cauzati.Dacd lipsa accesului provine din vanzare, schimb, partaj sau dintr_un art actjuridic, trecerea nu va putea fi cerutd decat celor care au dobdndit partea de terenpe care se fdcea anteriortrecerea [art.61B alin. (1) C.civ.].

-t4

$4

ar1'fG

o

tuurmEm0

aaIrllduG

- l]] ht',: spele, s'a decis cd existenfa unei pante incrinate de 60 de grade nu constituieun impediment de naturd sd confere ierenului reclamantei ""iit"i"J-0" ,,loc infundat,, inensulfosturuiart. 616.c.civ. din 1864 (coresponoentutirt. oi7-c.tjr.r, cat timp experturastabilit ce se poate reariza o care de a"i"s t" 'orrrur pubric, iar impie;.1rarea cd recramantanu are mijloace materiale pentru ame-najarea cdii oe abces ta Jru.li[,luri. nu are relevantduridics, deoarece caracterur oe toc infunoat iJ terenutui nu este ;ri;;;G;;J;f,fi,'e1il;materiale ale proprietarurui.pe.ntru a-gi asiguraaccesur ra drumur pubric - c.A. ragi, dec. civ.r' 698 din 8 mai 2oo2,in Jurpprudenya curlii de Apet lagiin mat'iiie iivita pe anut 2002, de % l,rl:ar,-M..Qn1t, Ed. Lumina'1"*, er"rr"gti ,2004, p. 32.''A se vedea $icuftea de Apel Bucuregti, seclia a tv-acivita, dec. nr. 1326 din 25 iunie007, in curtea de Aoer Bucuregti, cutegere de'practicd irJi"ilra i, materie civilEr 2007,d. Wolters Kluwer, ZOOZ, p. OOZ |i urm. -"-'- -


12/61


in cazul in care lipsa accesului este imputabild proprietarului care pretinde tre-cerea, aceasta poate fi stabilitd numai cu consimlimAntul proprietarului fonduluicare are acces la calea publici 9i cu plata dublului despdgubirii [art.61B alin. (2)C.civ.l.Art.619 C.civ. prevede cd intinderea gi modul de exercitare a dreptului detrecere sunt determinate prin inlelegerea pdrlilor, prin hotdrAre judecdtoreascd sauprintr-o folosintd continud pe timp de 10 ani'in cazul in care inceteazd dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit estedator sd restituie despdgubirea incasatd, cu deducerea pagubei suferite in rapodcu durata efectivd a dreptului de trecere [art, 620 alin. (2) C'civ'].Trebuie amintite 9i dispoziliile art.772 C.civ., din care rezultd cd servitutea(dreptul) de trecere va putea fi riscumpdratd de proprietarul fondului aservit dacdexiste o dispropo(ie viditi intre utilitatea care o procurd fondului dominant 9iinconvenientele sau deprecierea provocatd fondului aservit; in caz de neinlelegereintre pdrti, instanla poate suplini consimlimAntul proprietarului fondului dominant,iar intr-o asemenea situatie, la stabilirea pretului de rdscumpdrare, instanla va linecont de vechimea servitulii (dreptului de trecere) gi de schimbarea valorii celordoud fonduri.

6.2,6. Alte limite legoleProprietarul este obligat sd permitd trecerea prin fondul sdu a relelelor edilitarece deservesc fonduri invecinate sau din aceeagi zond, de natura conductelor de

apA, gaz sau altele asemenea, a canalelor gi a cablurilor electrice, subterane oriaeriene, dupi caz, precum 9i a oricdror alte instalalii sau materiale cu acelagi scop.Aceastd obligalie subzistd numai pentru situalia in care trecerea prin altd parte ar fiimposibild, periculoasd sau foafie costisitoare. ln toate cazurile, proprietarul aredreptul la plata unei despigubiri juste. Dacd este vorba despre utilitdli noi, despi-gubirea trebuie si fie gi prealabild, Clddirile, curlile gi grddinile acestora suntexceptate de la acest drept de trecere, dacd ea are ca obiect conducte gi canalesubterane, in cazulin care acestea sunt utilitdli noi (art. 621 C.civ.).Att.622 C.civ. stabilegte obligalia proprietarului de a permite folosirea fonduluisdu pentru efectuarea unor lucrdri necesare fondului invecinat, precum 9i accesulvecinului pe terenul sdu pentru tdierea crengilor 9i culegerea fructelor, in schimbulunei despdgubiri, daci este cazul. $i aceastd obligalie subzistd numai pentru situaliain care trecerea prin altd parte ar fi imposibild, periculoasi sau foafie costisitoare.Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia pentru a redobAndiposesia unui bun al siu, ajuns intAmpldtor pe fondul respectiv, dacd a fost ingtiin-tat in prealabil. in toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justd des-pigubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea in posesie, precum 9i pentrucele pe care bunul le-a cauzat fondului (art. 623 C.civ.).

6.3. Limite convenlionale (voluntare)An. 626 C.civ. permite instituirea de limite in exercitarea dreptului de proprietate

prin acte juridice, cu condilia de a nu se incdlca ordinea publici gi bunele moravuri.


13/61

lnstitulii de drept civilLimitele in exercitarea dreptului de proprietate care sunt create prin vointapdrtilor, exprimatd in acte juridice, se numesc limite convenlionale sau limite volun-tare, aceastd din urmd denumire fiind mai exacti decAt denumirea folositd deCodul civil, deoarece asemenea limite pot fi create nu numai prin convenlie, ci 9iprin act juridic unilateral, spre exemplu, prin testament.Limitele conventionale ale exercitdrii atributelor dreptului de proprietate au ridi-cat o serie de probleme referitoare la valabilitatea clauzelor ce le stabilesc, atuncicAnd ar fi vorba despre inalienabilitatea lucrului (spre exemplu, in actul juridictranslativ de proprietate s-ar insera o clauzd prin care s-ar interzice dobAnditoruluiinstrdinarea bunului cumpirat, donat, primit cu tiflu de legat etc.). Tocmai deaceea, art'.627'629 C.civ. neglementeazd in mod expres clauza de inalienabilitate,Potrivit art.627 alin. (1) C.civ., clauza de inalienabilitate este valabild numaiatunci cAnd:- s-ar justifica pe un interes serios gi legitim;- ar fi instituitl pentru o perioadd de cel mult 49 de ani, termenul incepAnd sicurgd de la data dobAndirii bunului,Dacd a dispdrut interesul care a justificat clauza de inalienabilitate sau cAnd uninteres superior o impune, dobAnditorul poate solicita instantei si fie autorizat sddispund de bun chiar inainte de implinirea termenului pentru care a fost stipulatdinalienabilitatea.Arl.627 alin. (4) C.civ. prevede gi un caz de inalienabilitate conventionali impli-cit5. Potrivit acestui text de lege, clauza de inalienabilitate este subinleleasd inconventiile din care se nagte obligalia de a transmite in viitor proprietatea cdtre opersoand determinatd sau determinabili.

lnvocarea clauzei de inalienabilitate este conditionatd de ?ndeplinirea a doudconditii, de valabilitate gi de opozabilitate.Astfel, fiind introdusE intr-un act juridic, clauza de inalienabilitate poate fi lovitdde nulitate iar, in cazul in care clauza a fost determinanti la incheierea actuluirespectiv, nulitatea clauzei va atrage nulitatea intregului act. in contractele cu tiluoneros, caracterul determinant se prezumi, pand la proba contrarie.Pentru a putea fi invocatd impotriva dob6nditorilor bunului sau a creditorilorproprietarului care s-a obligat sd nu instrdineze bunul, trebuie indeplinite gi con-ditiile de opozabilitate, deci clauza de inalienabilitate este supusd formalitaiilor depublicitate prevdzute de lege, dacd este cazul. insd, in cazul bunurilor mobile, suntaplicabile regulile dobAndirii proprietitii prin posesia de bund-credinf5. De aseme-nea, clauza de inalienabilitate inseratd intr-un contract cu tiflu gratuit este opo-zabild gi creditorilor anteriori ai dobAnditorului.in cazulin care clauza de inalienabilitate este valabil5, dar nu au fost indeplinitecondiliile de opozabilitate, iar bunul a fost instrdinat, beneficiarul clauzei de inalie-nabilitate nu se mai poate prevala fa!5 de terlul dobAnditor de clauza de inalie-nabilitate, insd are dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu s-aconformat obligaliei conventionale de inalienabilitate.Efectul clauzei de inalienabilitate consti in aceea cd, pAnd la expirarea terme-nului previzut in cuprinsul ei, bunul nu mai poate fi instriinat prin acte juridice rntervivos. De asemenea, aga cum prevede art. 62g alin. (3) c.civ., bunul pentru care

Bi

s-SE@Jlf

.o,llllfi


14/61

l. Dreptul de Proprietate

s-a stipulat inalienabilitatea nu este susceptibil de a forma obiectul unei urmariris;tite cAt timp clauza pi"Or." efecte, dacd prin lege nu se prevede altfel. insd,astfel cum dispune art.AZl alin. (5) C.civ., clauzade inalienabilitate nu poate opri:ransmiterea bunului pe calea succesiunii'

Nerespectarea clauzei de inalienabilitate atrage rezolutiunea contractului sina-agmatic in .rr" a fost inserati. De asemenea, beneficiarul clauzei de inalienabi-tIte, adicd instriindtorul din contractul in care a fost inseratd sau te(ul in favoa-.ea cdruia s-a stipulat inalienabilitatea, poate cere anularea actului subsecvent'echeiat cu incilcarea clauzei [art. 629 alin' (1) qi (Z) C'civ']'

7. Enumerarea moduritor de dobdndire a dreptului de proprietate privatiDupS cum rezulta din art.557 alin. (t) si (z) c.civ,, dreptul de proprietate se

coate dobandi, in condiliile legii:- prin convenlie (translativd);- prin mogtenire legald sau testamentar5;- prin accesiune;- prin uzucaPiune;- ca efect al posesiei de bund-credin1d in cazul bunurilor mobile 9i al fructelor;- prin ocuPaliune;- prin tradiliune't'l- prin hotdiAre judecdtoreasca, atunci cAnd aceasta este translativd de proprie-:ate prin ea insdgi;- prin efectul unui act administrativ, insS numaiin cazurile expres previzute de3^6Alin. (3) al aceluiagi articol dispune cd prin lege pot fi reglementate 9i alte'noduri de dobAndire a dreptului de proprietate'8. Regimuljuridic al imobitelor proprietate privati8.1. Realizarea gi desfiinta rea construcliilorArticolul 559 alin. (2) c,civ. dispune c5 ,,proprietarul poate face, deasupra 9i in

subsolul terenului, toate construcliile, plantaliile 9i lucrdrile pe care le gisegte decuviintd, in afari de exceptiile stabilite de lege, 9i poate trage din ele toate foloa-sele pe care acestea le-ai produce". Agadar, in conlinutul juridic al dreptului deproprietate care are ca obiect un leren existd in mod firesc posibilitatea titularuluide a edifica orice constructie. De asemenea, este posibil ca proprietarul sd permitdunei alte persoane sd construiascd pe terenul sdu (spre exemplu, in temeiul uneiconvenlii de constituire a unui drept de superficie)'

l1l in realitate, traditiunea, prin ea insigi, nu constituie un mod distinct de dobAndire adreptului de proprietat", Ci i"'cazul anumitor convenlii translative (spre exemplu, darurilemanuale), remiterea bunului nu inseamna executarea obligatiei asumate, ci este chiar ocondilie pentru incheierea valabild a actului iuridic'


15/61

lnstituiii de drept civllRegula potrivit cereia proprietarul poate realiza pe terenul seu orice constructienu este insd absolutd, ci trebuie privitd in cadruljuridic general al amenajirii teriio-riului 9i cel al execut5rii, al transformdrii gi al demoldrii constructiilor gi, de asere-nea, trebuie sd se !ind c_ont de dispozifiile legale privind amplasarea constructiilor gicalitatea in constructii, Dispoziliile cuprinse in Legea nr. 350/2001 privind arenr-jarea teritoriului gi urbanismul, precum gi cele cuprinse in Legea nr. 50/1991 privindautorizarea executdrii lucririlor de constructii, republicati, cu modificdrile ulterioa-re, stabilesc principiile generale in aceasti materie,Amenajarea teritoriului reprezintd o activitate complexd care are ca scop armo-nizarea la nivelul intregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice giculturale, stabilite la nivel national gi local pentru asigurarea echilibrului in dezvoi-tarea diferitelor zone ale tirii, urmdrindu-se cregterea coeziunii 9i eficientei relatiiloreconomice gi sociale dintre acestea. Potrivit art. 9 din Legea nr. s50/2d01, princi-palele obiective ale amenajdrii teritoriului sunt: dezvoltarea economici gi socialdechilibratd a regiunilor 9i zonelor, cu respectarea specificului acestora, imbuni-tetjr-e1 calitdfii vietii oamenilor gi colectivitifilor umane, gestionarea in spiritul dez-voltdrii durabile a resurselor naturale gi a peisajelor naturale gi culturale, utilizarearalionald a teritoriului giconservarea gidezvoltarea diversitdlii tulturale.Urbanismul este componenta cea mai importantd a amenajdrii teritoriului, avdndca principal scop stimularea evolutiei complexe a localititilor, prin realizarea stra-tegiilor de dezvoltare pe termen scuft, mediu gi lung, erincipateie obiective ale acti-vitilii de urbanism, potrivit art. 13 din Legea nr,350/2001, sunt:imbundtitireacon-difiilor de viali prin eliminarea disfunctionalitdtilor, asigurarea accesului ta infra-structuri, servicii publice gi locuinte convenabile pentru t61i locuitorii; crearea condi-tiilor pentru satisfacerea cerinlelor speciale ale copiilor, vArstnicilor gi ale persoa-nelor cu handicap; utilizarea eficientd a terenurilor, in acord cu functiile urbanisticeadecvate gi extinderea controlatd a zonelor construite; protejarea gi punerea invaloare a patrimoniului cultural construit gi natural; asiguraiea caiitalii cadruluiconstruit, amenajat gi plantat din toate localitdtile urbane gi rurale; protejarea loca-litdlilor impotriva dezastrelor naturale. Activitatea de amenajare a teritoriului giurbanism este infdptuitd de organele administratiei centrate ii locate, fiind cooi-donatd la nivel nationalde Guvern.Certificatul de urbanism este actul de informare, cu caracter obligatoriu, princare autoritatea administraliei publice judelene sau locale face cunoscute regimul

juridic, economic Ai tehnic al imobilelor, precum gi conditiile necesare pentru reali-z:rea unor investitii, tranzaclii imobiliare gi alte operaliuni imobiliare potrivit legii.Potrivit arl. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/200'1, certificatul de urbanism este obli-gatoriu pentru adjudecarea, prin licitalie, a lucrdrilor de proiectare gi de execulie alucrdrilor publice, precum gi pentru intocmirea documentatiilor cadastrale de coma-sare, respectiv de dezmembrare a bunurilor imobile in cel pulin trei parcele. incazul vdnzdrii de imobile, solicitarea certificatului de urbanism lcare va cuprindeinforma[ii referitoare la consecintele urbanistice ale operaliuniij este facultativi.Conform art. 6 din Legea nr. SOitggt, republicatd, certificatulde urbanism se emite9i in vederea concesiondrii de terenuri, a adjudecdrii prin licitalie a proiectdrii

E\i\


16/61

L Dreptul de proprietate

lucririlor publice intaza de studiu de fezabilitate, precum gi pentru cereri in justilie9i operatiuni notariale privind circulalia imobiliard'Certificatul de urbanism reflecti statutul documentaliilor de urbanism repre-zentate de Planul urbanistic general gi regulamentul local aferent acestuia, Planulurbanistic zonal gi regulamentul local aferent acestuia, precum gi Planul urbanisticde detaliu, Planul urbanistic general face obiectul revizuirii la intervale de cel mult10 ani. Planul urbanistic zonal reglementeazd condiliile de amplasare a investiliilor,indiferent de natura lor gi de beneficiar.Certificatul de urbanism se emite de pregedinlii consiliilor judelene, primarulgeneral al municipiului Bucuregti sau, dupd caz, primari, la cererea persoanelorlizice sau juridice, in vederea oblinerii ulterioare a autorizatiei de executare a lucrd-rilor de construclii gi a instalaliilor aferente acestora, precum gi in vederea desfiin-tdrii construcliilor. El nu conferd dreptul de a construi, de a amenaja un anumitteren sau de a-l planta [art. 29 alin. (4) din Legea nr. 350/2001 9i art. 6 alin. (5) dinLegea nr. 50/1991 , republicatS, modificatd gi completatSl.in certificatul de urbanism se va menliona in mod obligatoriu scopul pentru carea fost eliberat. Din punctul de vedere al regimuluijuridic al imobilului, certificatul deurbanism trebuie si contind mentiuni referitoare la: dreptul de proprietate asupraimobilului gi servitulile de utilitate publicl care il greveazd; situarea terenului inintravilan sau in afara acestuia; prevederi ale documentaliilor de urbanism careinstituie un regim special asupra imobilului (zone protejate, zone in care aclioneazddreptul de preempliune asupra imobilului, interdiclii definitive sau temporare deconstructie sau dacd acesta este inscris in Lista cuprinzAnd monumentele istoricedin RomAnia), precum gi alte menfiuni prevdzute de lege.tllPotrivit art. 1 din Legea nr.50/1991, republicatd, modificatd gi completatd, exe-cutarea lucrdrilor de constructii este permisd numai pe baza unei autorizalii deconstruire. Nerespectarea normelor juridice din acest domeniu nu afecteazi, inprincipiu, dreptul de proprietate, insd atrage pentru cel in cauzd sancliuni adminis-trative sau penale, instanla avAnd posibilitatea sd dispund, la cererea organelorabilitate, incadrarea lucrdrilor in prevederile autoriza[iei sau desfiinlarea construc-tiilor nelegal realizate [ad. 28 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, republicati].Autorizalia de construire este un act al autoritdlii publice locale pe baza cdruiase asigurd aplicarea misurilor prevdzute de lege privitoare la amplasarea, proiec-tarea, executarea gi funclionarea constructiilor. Ea se emite in temeiul gi cu res-pectarea prevederilor documenta{iilor de urbanism gi de amenajare a teritoriului,avizate gi aprobate potrivit legii.lzl in vederea emiterii autorizatiei de construire, este

31

\\

t1l Certificatul de urbanism cuprinde gi elemente referitoare la regimul economic ai tehnical imobilului (folosinla actuald, reglement6ri fiscale specifice zonei, procentul de ocupare aterenului, coeficientul de utilizare a terenului, echiparea cu utilitdli, circulalii gi accese pieto-nale gi auto, parcaje necesare, alinierea terenului 9i a construcliilor fala de strdzile adiacenteterenului, indllimea minimd gi maximd admisl etc.).tzl Autorizdtiile de construire sau de desfiintare, emise cu incdlcarea prevederilor legale,pot fi anutate de cdtre instanlele de contencioi administrativ, cererea putanO fi introdusd gide cdtre prefect, inclusiv la sesizarea organelor de control ale lnspectoratului de Stat inConstruclii.


17/61

lnstitutii de drept civilnecesard o cerere in acest sens formulatd de citre delindtorultitlului de proprietateasupra imobilului (teren gi/sau constructie) ori a altui act care ii conferd dreptul deconstruire sau de desfiinlare, in condiliile legii. in doctrind s-a subliniat cd noliunilede titlu de proprietate gi de act care si confere dreptul de construire trebuie in!e-lese in sensul de ne.gotium ruris sau de temei juridic al dreptului exercitat asupraimobilului respectiv.tll Autorizatia se emite, in cel mult 30 de zile de la data inre-gistrdrii cererii, de cdtre pregedintele consiliuluijudelean, primarul general al muni-cipiului Bucuregti sau, dupi caz, primar, pe baza documentatiei depuse, care vacuprinde, printre altele, certificatul de urbanism, dovada titlului asupra terenuluigi/sau construcliilor, precum gi proiectul pentru autorizarea executdrii lucrdrilor deconstructii.

De la obligativitatea oblinerii autorizaliei prealabile nu se poate deroga decAt incazurile strict prevdzute de art. 11 din Legea nr.50/1991, pentru lucrdri care numodifici structura de rezistenld g/sau aspectul arhitectural al constructiilor.De asemenea, operatiunile de demolare, dezafectare ori dezmembrare, partialisau totald, a constructiilor gi a instalatiilor aferente, precum gi a oricdror amenajdripot fi flcute numai pe baza autorizatiei de desfiinlare, obtinutd ?n prealabil de laaceleagi autoritdti publice giin aceleagi condilii ca'autorizatia de construire (art. gdin Legea nr. 50/1 991, repubticatd).t21Constructiile de orice fel pot fi amplasate numai in intravilanul localititilor (art. 91din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificatd 9i republicatd). prin exceptie,unele construclii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor demediu pot fi amplasate ?n extravilan pe baza studiilor ecologice de impact. Vor fiamplasate in extravilan gi constructiile care, prin natura lor, nu se pot amplasa inintravilan, precum gi addposturile de animale.Este interzisi amplasarea constructiilor de orice fel pe terenuri agricole dinextravilan de clasa I gi a ll-a de calitate, pe cele amenajate cu lucrdri de imbundtd-tiri funciare, precum gi pe cele plantate cu vii gi livezi, parcuri nationale, rezervatii,monumente, ansambluri arheologice gi istorice. De la aceast5 reguli sunt excep-tate constructiile cu destinatie militard, cdile ferate, goselele de importanld deose-bit5, conductele magistrale de transport gaze sau petrol, liniile electrice de inaltitensiune, lucrdrile de gospoddrire a apelor gi realizarea de surse de apd.

8.2. Circulalia juridici a imobilelor proprietate privatiConstructiile gi terenurile aflate ?n proprietate privati, indiferent de titular (per-soane fizice, persoane juridice, statul sau unitdtile administrativ-teritoriale), .unt incircuitul civil general, astfelincAt ele pot fi instrdinate (dobAndite) prin oricare dintremodurile de dobAndire a proprietdlii reglementate de lege.De asemenea, dreptul de proprietate privatd asupra constructiilor sau terenu-rilor este compatibil cu constituirea unor drepturi reale principale - dezmembri-

-:.l il

-.]1

l]19, tll..t*, D.rept civir. Drepturite reare principale, Ed. AlrBeck, Bucure$ti, 2001, p. 136.'' Normele juridice referitoare la autorizarea efectudrii sau a desfiintdrii-construciiilor seaplicd tuturor.executanlilor de asemenea lucrdri, inclusiv in ceea ce [rivegte "onifrr.1iir"roprietate publicd.

s,c,

'o)

3aI

:,e

4

:=ri r'-

-t

fa

-1il

'r-t:r;f!i


18/61


minte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitalie, servitute, superficie), pre-cum gi cu constituirea unor garanlii reale imobiliare (ipotece imobiliard gi privilegiiimobiliare).Persoanele fizice sau juridice striine pot dobAndi dreptul de proprietate asupra

constructiilor fdri nicio restric!ie.'[nsi, in privinla terenurilor situate in BomAnia, cetd]enii striini, apatrizii 9i per-soanele juridice streine pot dobAndi dreptul de proprietate asupra acestora in con-diliile prevdzute de arl.44 alin. (2) din Constitulie gi de Legea nr.31212005. Astfel,textul din Constitutie prevede cd,,cetdlenii strlini gi apatrizii pot dobAndi dreptul deproprietate privind terenurile numai in condi{iile rezultate din aderarea FlomAniei laUniunea Europeand gidin alte tratate internalionale la care RomAnia este parte, pebazd de reciprocitate, in condiliile prevdzute de legea organici, precum gi prinmogtenire legali". Legea nr. 31212005 privind dob6ndirea dreptului de proprietateprivati asupra terenurilor de citre cetdlenii strdini gi apatrizi, precum gi de citrepersoanele juridice strdine acordi posibilitatea condilionatd a dobAndirii dreptuluide proprietate asupra terenurilor, in privinla acestor categorii de persoane, con-dilionat de aderarea RomAniei la Uniunea Europeani, gi chiar decalat fald demomentul aderdrii, precum gi in condiliile tratatelor internalionale la care FlomAniaeste parte.

Prin dispozilii legale exprese, pot fi instituite unele interdictii temporare cu pri-vire la exercitarea atributului dispoziliei juridice prin instrdinarea construcliilor sauterenurilor (spre exemplu, art.9 din Legea nr. 112l1995 a instituit o inalienabilitatetemporari, stabilind cd locuinlele cumpdrate de chiriagi in condiliile acestei legi nupot fi instrdinate prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani de la data cumpdrdrii,eventualul act de instriinare cu nerespectarea acestei interdiclii fiind lovit denulitate absolutd). Art. 9 alin. (8) care instituia aceast5 interdiclie a fost abrogat prinart. 230 lit. !) din Legea nr.7112011. De asemenea, in anumite cazuri expres gilimitativ prevdzute de lege, instriinarea este supusd unei autorizdri prealabile [deexemplu: art.12 alin. (2) din Decretul-lege nr.61/1990 a prevdzut cd, pAnd la ram-bursarea integrali a creditului cdtre Casa de Economii 9i Consemnaliuni, locuinladobAnditd in conditiile acestui act normativ nu putea fi instrlinatd decAt cu autori-zarea prealabili a Casei de Economii gi Consemnaliuni, sub sanctiunea nulitdliirelative; art. 5 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imo-biliare dispune cd, pdnd la rambursarea integrald a creditului, imobilul ipotecat poa-te fi instrainat de cdtre debitorul care a constituit ipoteca numai cu acordul prealabilal creditorului ipotecar, acord dat pentru fiecare instrdinare, sub sancliunea nulitiliiabsolutel, ceea ce insd nu pune in disculie principiul liberei circulatii a terenurilor giconstructiilor proprietate privati.

lndiferent de titularul dreptului de proprietate, in mdsura in care construclia careface obiectul instrdindrii constituie un monument istoric, potrivit prevederilor Legiinr. 42212A01 privind protejarea monumentelor istorice, republicatd, sub sancliuneanulitilii absolute, instrdinarea poate opera numai cu respectarea dreptului depreemp{iune in favoarea statului romAn ori unitilii administrativ-teritoriale. Pentru afi aplicabile dispoziliile art. 4 din lege privitoare la existenla dreptului de preemp-tiune, este necesari intrunirea cumulativi a urmitoarelor conditii: constructia sd

33


19/61

lnstitufii de drept civilreprezinte un monument istoric (dispoziliile privitoare la dreptul de preempliunenefiind extensibile pentru situalia in care construclia se gdsegte pe un sit istoricsau intr-o zond protejatd), instrdinarea se se producd prin vAnzare (donalia,mogtenirea sau alte modalitili de transfer al dreptului de proprietate nefiind asimi-late), bunul sd se afle in circuitul civil (exercitarea dreptului de preemptiune nefiindde naturi sd acopere eventuale interdiclii de instrdinare).O problemd distinctd legati de regimul instriindrii constructiilor 9i terenurilor oreprezintd existenta unor condilii de formd necesare la incheierea actelor juridicede instriinare.Astfel, potrivit art. 101 alin. (1) din Legea nr. 114l1996 privind locuinta, actelejuridice intre vii de instriinare a locuinlelor gi unitd[ilor individuale trebuie sd seincheie in formd autenticd, sub sancfiunea nulitdlii absolute. De altfel, arl. 1244C.civ. a impus forma autenlicd, ad validitatem pentru orice conven{ie care strdmutisau constituie drepturi reale ce urmeazd a fi inscrise in cadea funciard. Prinurmare, orice convenlie prin care se instrdineazd un imobil (indiferent cd ar fi vorbade o construclie sau de un teren) ori prin care se constituie un drept real imobiliartrebuie, sub sancliunea nulitdlii absolute, si fie incheiatd prin inscris autentic.Mai mult, inscrierea in cartea funciard in cazul instriindrii gi constituirii dedrepturi reale imobiliare va avea caracter constitutiv [art. BB5 alin. (1) C.civ.], deciva fi o condilie de validitate pentru insdgi incheierea actului juridic respectiv, cuprecizarea cd prevederea legali referitoare la caracterul constitutiv al inscrierii incanea funciard se va aplica numai dupi finalizarea lucrdrilor de cadastru pentrufiecare unitate administrativ-teritoriald, pAnd la acea datd ?nscrierea fdcAndu-senumai in scop de opozabilitate fali de terli.

Capitolul lll. Dreptul de proprietate publici1. NoliuneDreptul de proprietate publicd este acel drept de proprietate ce aparline statuluisau unitdlilor administrativleritoriale gi care are ca obiect bunuri care, prin naturalor sau printr-o dispozilie speciald a legii, sunt de uz sau de interes public.Trebuie mentionat c5, potrivit art. 554 alin. (2) C.civ., in lipsd de prevederelegald contrard, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privatd se aplicd gi

dreptului de proprietate public5, in mdsura in care sunt compatibile cu aceasta.Spre exemplu, in privinta limitelor exercitdrii dreptului de proprietate publicS,art. 862 C.civ. dispune cd dreptul de proprietate publicd este susceptibil de oricelimite reglementate de lege pentru dreptul de proprietate privatd, in mdsura in careacestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public cdruia ii sunt destinatebunurile afectate; incompatibilitatea se constatd prin acordul dintre titularul proprie-tilii publice gi persoana interesatd sau, in caz de divergenli, pe cale judecdto-reascd, persoana interesati avAnd dreptul la o justd gi promptE despigubire dinpartea titularului proprietd!ii publice.Este de retinut c5, uneori, legiuitorul folosegte notiunea de,,proprietate publicd",

alteori pe aceea de,,domeniul public", astfel incAt se pune problema de a 9ti dacd

Atacdrj5


20/61


existe suprapunere intre cele doud noliuni. in ceea ce ne privegte, apreciem cdrispunsul este afirmativ, in sensul ci dreptul de proprietate publicd are ca obiectbunuri apartinAnd domeniului public. in alte cuvinte, domeniul public este formatdin bunurile proprietatea publicd a statului sau a unitdtilor administrativ-teritoriale(judelul, municipiul, oragul, comuna), adicd din acele bunuri care, prin natura lorsau prin destinalia legii, sunt de uz sau de interes public.lll

2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate publiciAga cum rezultd din art. 136 alin, (2) din Constitulie, precum gi din art.858C.civ., numai statul gi unitdlile administrativ-teritoriale pot fi titulari ai dreptului deproprietate publicd,in cazul bunurilor din domeniul public de interes nalional, dreptul de proprietatepublici apartine statului. Bunurile din domeniul public de interes (public) judelean

sau local sunt in proprietatea publicd a unitdtilor administrativ-teritoriale (judetul,municipiul, oragul, comuna),ln acest sens, art. 3 alin. (2) din Legea nr.21311998 privind bunurile proprietateoublicd dispune cd ,,domeniul public al statului este alcdtuit din bunurile prevdzutela art. 136 alin. (3) din Constitutie, din cele prevdzute la pct. I din anexd, precum gidin alte bunuri de uz sau de interes public nalional, declarate ca atare prin lege";art. 3 alin. (3) din Legea nr. 21311998 stabilegte cd ,,domeniul public at judetetoreste alcdtuit din bunurile prevdzute la pct. ll din anexd gi din alte bunuri de uz saude interes public judelean, declarate ca atare prin hotdrAre a consiliului judetean,dacd nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public national". insfArgit, art. 3 alin. (4) din Legea nr.21311998 stabilegte cd ,,domeniul public al co-munelor, al oragelor gi al municipiilor este alcdtuit din bunurile prevdzute la pct. llldin anexd gi din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atareprin hotdrAre a consiliului local, dacd nu sunt declarate prin lege bunuri de uz saude interes public national orijudetean".De retinut cd niciun alt subiect de drept (persoand fizicd sau persoand juridici,indiferent dacd aceasta din urmd ar fi de drept privat sau de drept public) nu poatefi titular al dreptului de proprietate publicd, imprejurarea cd persoane juridice dedrept public primesc in administrare bunuri din domeniul public ori cd altorpersoane juridice sau fizice le sunt concesionate ori inchiriate sau le sunt date infolosinla gratuitd asemenea bunuri nu reprezintd altceva decAt modalitdti specificede exercitare a dreptului de proprietate publicd, fdri insd a transforma un astfel desubiect de drept in titular al dreptului de proprietate publicd, ci numai in titular alunui drept de administrare, de concesionare sau de folosintd.t1l Menliondm totugi cd sunt 9i autori care deosebesc, pe de o parte, domeniul public insens larg, ce ar cuprinde toate bunurile care, indiferent de forma de proprietate (publicd sauprivata), prin natura lor sau printr-o dispozilie speciald a legii, trebuie pdstrate gi transmisegeneratiilor viitoare, iar, pe de altd pafte, domeniul public in sens restrdns, care ar cuprindebunurile proprietatea publicd a statului gi a unitdlilor administrativ-teritoriale, precum 9iserviciile publice.

35


21/61

lnstitutii de drept civil

3. Obiectul dreptului de proprietate publiciAtdt art. 136 alin. (3) din Constitulie, cAt gi art.859 C.civ. enumerd anumite

bunuri ce aparlin exclusiv proprietdlii publice: bogaliile de interes public ale sub-solului, cdile de comunicalie, spaliul aerian, apele cu potential energetic valorifi-cabil gi acelea ce pot fifolosite in interes public, plajele, marea teritoriald, resurselenaturale ale zonei economice gi ale platoului continental; in partea sa final6,acelagi text dispune cd, prin lege, pot fi stabilite gi alte bunuri care sd formezeobiectul exclusiv al proprietdlii publice.Dispozilii legale referitoare la bunurile ce alcituiesc domeniul public (deciobiectul dreptului de proprietate publicd) intAlnim 9i in alte acte normative. Astfel,art.4 alin. (a) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar dispune cd,,terenuriledin domeniul public sunt cele afectate unei utilitdli publice", iar art.5 alin. (1) dinaceeagi lege enumerd terenurile care apartin domeniului public: terenurile pe caresunt amplasate construclii de interes public, piele, cdi de comunicatii, retelestradale gi parcuri publice, porturi gi aeroporturi, terenurile cu destinatie forestierd,albiile rAurilor 9i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritimeinterioare gi al mdrii teritoriale, lSrmurile Mdrii Negre, inclusiv plajele, terenurilepentru rezervatii naturale 9i parcuri nationale, monumentele, ansamblurile gi siturilearheologice gi istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apdrdrii saupentru alte folosinte care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin naturalor, sunt de uz sau interes public; art. 7 din O.U.G. nr. 105/2001 privind frontiera destat a RomAniei, care include ?n domeniul public culoarul de frontierd gi fAgia deprotectie a frontierei, respectiv imobilele in care functioneazi punctele pentru trece-rea frontierei gi terenurile aferente acestora; arl. s7 alin. (1) din Legea nr. 1 14l1996 alocuintei, care prevede cd ,,locuinlele de protocol sunt proprietatea publicd astatului"; art. 1 din Legea nr. 85/2003 a minelor, potrivit cdruia ,,resursele mineralesituate pe teritoriul gi in subsolul lerii gi al platoului continental din zona economicda RomAniei (...) fac obiectul exclusiv al proprietdlii publice gi apartin statuluiroman"; arl. 120 alin. (1) din Legea nr. 21s12001 a administratiei publice locale,conform ciruia apartin domeniului public de interes local sau judelean bunurilecare, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public ai nu suntdeclarate prin lege de uz sau de interes public nalional etc.Legea nr.213/1998 conline o anexd, modificatd prin Legea nr.241l2OO3,incare sunt mentionate, cu caracter exemplificativ, bunurile ce alcdtuiesc domeniulpublic al statului gi al unitdlilor administrativ{eritoriale.Delimitarea dintre domeniul public national, judelean gi local se face in condiliilelegii [art. 860 alin. (2) C.civ.]. Bunurile care formeaza obiectul exclusiv at proprietdtiipublice a statului sau a unititilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi organicenu pot fi trecute din domeniul public al statului in domeniul public al unitdtiiadministrativ-teritoriale sau invers decAt ca urmare a modificdrii legii organice. incelelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public alstatuluiin domeniul publical unit5lii administrativ-teritoriale gi invers se face in condiliile legii [art. 860 alin. (3)C.civ.l.


22/61

L Dreptul de proprietateEste de relinut cd legiuitorul nu a urmarit sd ofere o enumerare exhaustive abunurilor ce formeazi obiectul dreptului de proprietate publicd (de altfel, practic,acest lucru ar fi greu de realizat), ci mentioneaze,in concret, anumite bunuri cealcdtuiesc domeniul public, iar apoi se mullumegte sE recurgd la o determinaregenericd (bunuri care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public).Agadar, apartenenla unui bun, proprietatea statului sau a unitdtilor admi-nistrativteritoriale, la domeniul public se deduce prin utilizarea a doud criterii:- indicarea expresi a legiuitorului;- natura bunului, in sensul ce acesta este de uz public (bunul este afectat folosin-lei publice directe)sau de interes public (bunuleste afectat unuiserviciu public).t11Sub acest aspect, orice lucru susceptibil de apropriere poate constitui obiect aldreptului de proprietate publicd, iar unele lucruri, determinate in mod expres delege, sunt obiect numai al dreptului de proprietate publicd, neputdnd fi gi obiect aldreptului de proprietate privatd.Ca o consacrare legald a determinirii apartenentei unui bun proprietatea sta-tului sau a unititilor administrativ{eritoriale la domeniul public, prin utilizarea, alter-nativd, a celor dour criterii, mentiondm gi art.3 alin. (1) din Legea nr.213/199g,care dispune ci,,domeniul public este alcdtuit din bunurile prevdzute la art. 136alin. (3) din Constitutie, din cele stabilite in anexa care face parte integrantd dinprezenta lege gi din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt deuz sau de interes public Ai sunt dob6ndite de stat sau de unitilile administrativ-teritoriale prin modurile prevdzute de lege", precum gi art. g5B c.civ., potrivit cdruia,,proprietatea publici este dreptul de proprietate ce apartine statului sau unei unititiadministrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaralialegii, sunt de uz ori de interes public, cu conditia sd fie dobAndite prin unul dintremodurile prevdzute de lege".Subliniem ci unele acte normative stabilesc un regim juridic special privitor lapdstrarea, conservarea, gospoddrirea gi administrarea anumitor bunuri, indiferentde titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor respective. Aceasta nu inseam-ni insd ci bunurile in discutie ar apaftine in mod obligatoriu domeniului public, cisolutia trebuie dati prin raponarea la cele doud criterii menlionate mai sus.

4. caracterele iuridice specifice dreptului de proprietate pubticiDreptului de proprietate publicd ii sunt specifice urmdtoarele caractere juridice:- inalienabilitatea;- imprescriptibilitatea;- insesizabilitatea.in acest sens, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 1g/1gg1 prevede cd,,terenurile carefac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile gi imprescriptibile,, (spredeosebire de art. 6 din aceeagi lege, care dispune cd terenurile din domeniul privat

. ,tll in.sensul cd, in principiu, toate bunurile afectate folosinlei publice fac parte din dome-niulpublic, a se vedea c.s.J., s. cont. adm., dec. nr.152lt9b4, in B.J. 1994, p. 349. Foto-sinla publicd nu trebuie insd confundatd cu folosinta colectiv5.


23/61

lnstitutii de drept civilal statului, respectiv al comunelor, oragelor, municipiilor gi judelelor sunt supusedispoziliilor de drept comun, dacd prin lege nu se prevede altfel); art. 120 alin. (2)din Legea nr. 21512001 dispune cd bunurile ce fac parte din domeniul public (alunitdlilor administrativteritoriale) sunt inalienabile, imprescriptibile gi insesizabile[spre deosebire de art. 121 alin. (2) din aceeagi lege, care prevede cd bunurile cefac parte din domeniul privat al unitdtilor administrativ-teritoriale sunt supuse dispo-zitiilor de drept comun, dacd prin lege nu se prevede altfell.GeneralizAnd, art. 861 C.civ. prevede, in alin. (1), cd,,bunurile proprietate pu-blicd sunt inalienabile, imprescriptibile gi insesizabile", iar, in alin. (2), cd,,,proprie-tatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz gi nu poate fi dobAnditd de terliprin uzucapiune sau, dupi caz, prin posesia de bund-credintd asupra bunurilormobile".Dreptul de proprietate publicd esle inalienabil, deci bunurile care alcdtuiescdomeniul public nu pot fi instrdinate, sub sanctiunea nulitdlii absolute a eventua-lului act de instrdinare.Asupra lucrurilor ce formeazd obiect al dreptului de proprietate publicd nu sepot constitui dezmembrdminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitalie,servitute sau superficie).De asemenea, bunurile proprietate publici nu pot fi dobandite de cel careexerciti posesia asupra lor prin uzucapiune gi nici ca efect al posesiei de buni-credintd in conditiile ce ar rezulta din art. 935 C.civ.lnalienabilitatea bunuluiopereazd numai atAt timp cAt bunul apartine domeniuluipublic. Daci insd, in conditiile legii, bunul este dezafectat din domeniul public Aitrecut in domeniul privat, atunci el va putea fi instrdinat in conditiile legii.

Dreptul de proprietate publicd este imprescriptibil, ceea ce inseamnd nu numaicd el nu se stinge prin neuz, dar gi cd actiunea in revendicarea unui bun proprie-tate publicd poate fi exercitatd oricdnd in timp, fiind imprescriptibili extinctiv chiar giin acele situatii de exceptie in care acliunea in revendicare a unui bun proprietateprivati ar fi supusd prescripliei extinctive sau unui termen de decddere.Dreptul de proprietate publicd este rnsesr2abil, deci bunurile din domeniul publicnu pot fi urmirite de cdtre creditorii titularilor dreptului de proprietate asupra aces-tor bunuri (adicd de cdtre creditorii statului sau ai unitdtilor administrativteritoriale).5. Modurile de dob6ndire a proprietilii publice. Exproprierea pentru

cauzd de utilitate publici5.1. Enumerarea modurilor de dob6ndire a proprietilii publiceArt, 863 C.civ. prevede cd dreptul de proprietate publicd se dobAndegte:a) prin achizitie publicd, efectuati in conditiile legii;b) prin expropriere pentru cauzd de utilitate publicd, in conditiile legii;c) prin donatie sau legat, acceptat in conditiile legii, dacd bunul, prin natura luisau prin voinla dispundtorului, devine de uz ori de interes public;


24/61


{ orin convenlie cu titlu oneros, dacd bunul, prin natura lui sau prin voinladobAnditorului, devine de uz ori de interes public;e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului in domeniul public alacestuia sau din domeniul privat al unei unitdti administrativteritoriale in domeniulpublic al acesteia, in conditiile legii;f) prin alte moduri stabilite de lege.

5.2. Exproprierea pentru cauzE de utilitate publiciCAt privegte exproprierea pentru cauzd de utilitate publici, sediul materiei ilreprezintd arl. 44 alin. (3) din constitulie (care prevede cd ,,nimeni nu poate fiexpropriat decAt pentru o cauzd de utilitate publicd, stabilitd potrivit legii, cu dreaptdgi prealabild despdgubire"), art. 562 alin. (3) c.civ. (conform cdruia ,,exproprierease poate face numai pentru o cauzd. de utilitate publicd stabilitd potrivit legii, cujustd gi^prealabild despdgubire, fixatd de comun acord intre proprietar gi expro-priator' in caz de divergen!5 asupra cuantumului despdgubirilor, acesta se stabi-iegte pe cale judecdtoreascd") gi Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentrucauzi de utilitate publicS, republicati.Exproprierea este definitd ca un act de putere publici prin care se realizeazddobdndirea fo(atd a proprietSlilor private asupra imobilelor necesare executirii.rcrdrilor de utilitate publici, in schimbul unei despigubiri.Exproprierea conduce la transformarea calitativ5 a proprietdtii, din proprietate:rivati in proprietate publicd.Exproprierea nu trebuie confundatd cu rechizitionarea de bunuri, aceasta din-md fiind reglementati de Legea nr. 13211997 privind rechizitiile de bunuri gi:n-estirile de serviciiin interes public, cu modificirile ulterioare, gi care poate fiana-rzatd ca o restrictie in exercitarea dreptului de proprietate, Principalele deosebirisunt urmdtoarele: pot fi rechizilionate nu numai bunurile imobile, ci gi bunurile-obile; interesul public ce justificd rechizitionarea este circumscris de lege (decla-=rea mobilizdrii generale sau partiale ori a stdrii de rdzboi, instituirea stdrii de=sediu sau de urgentd, concentrdri, exercitii gi antrenamente de mobilizare); bunu--le (cu exceptia celor consumptibile gi a celor perisabile) se restituie celor de la=re au fost rechizitionate, fie la expirarea termenelor, fie la incetarea cauzelor ceau determinat rechizitia; dreptul la despdgubire existd numai dacd bunurile au sufe-it degraddri sau devalorizdri, iar, in orice caz, despdgubirea nu este prealabild etc.Referitor la obiectul exproprierii, este de relinut cd, potrivit art. 2 din Legea"r. 33/1994, pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor f izice sau a:ersoanelor juridice cu sau fdrd scop lucrativ, precum gi, pentru lucrdri de utilitate:,..rblicd de interes nalional, cele aflate in proprietatea privati a comunelor, ora-;elor, municipiilor sau judetelor.Rezultd cd nu pot fi supuse exproprierii:- bunurile imobile proprietate public5, intrucAt acestea, prin natura gi destinaliacr. sunt afectate unei utilitdti publice;- bunurile imobile aflate in proprietatea privatd a statului, deoarece, in cazula:estora, statul, in calitate de proprietar, are posibilitatea sd afecteze utilitdtii


25/61

lnstitutii de drept civilpublice oricare dintre bunurile pe care le are in proprietate privatd. Agadar, prinputerea statului, ca titular al dreptului de proprietate, exprimatl de organul com-petent potrivit legii [trecerea unui bun din domeniul privat al statului in domeniulpublic se face prin hotdrAre a Guvernului- art.8 alin. (1)din Legea nr.213/19981,se va schimba regimul juridic al imobilului respectiv, prin intrarea sa in categoriabunurilor proprietate publicS, tdrd a mai fi nevoie de expropriere pentru aceastdtransformare a formei dreptului de proprietate;- bunurile imobile aflate in proprietatea privatd a comunelor, oragelor, muni-cipiilor sau judelelor, insi numai dacd utilitatea publicd nu este de interes nalional.ln cazul in care utilitatea publici ar fi de interes local, nu mai este nevoie de expro-priere, ci titularul dreptului de proprietate, prin organul competent [trecerea unuibun din domeniul privat al unei unitili administrativteritoriale in domeniul public alacesteia se face prin hotdrAre a consiliului judelean, a Consiliului General al Muni-cipiului Bucuregti sau a consiliului local- art. B alin. (1) din Legea nr. 213/19981, vahotdri trecerea bunului din proprietatea sa privatd in proprietatea publicd aaceleiagi unitd!i administrativ-teritoriale.Dacd insd bunul se afl5 in patrimoniul unei societdti comerciale la care statulsau o unitate administrativ-teritoriald este aclionar gi nu se obtine acordul adundriigenerale a aclionarilor, atunci el poate fi trecut in domeniul public numai prinprocedura exproprierii[aft. 8 alin. (3) din Legea nr. 213/1998],Procedura exproprierii poate fi evitatd de cei interesali prin cesiune amiabild,pdrlile stabilind deci o altd modalitate de transfer din proprietate privati ?n pro-prietate publicd al imobilelor susceptibile de a forma obiectul exproprierii (deexemplu, vAnzare-cumpdrare, schimb etc.). Cesiunea amiabild poate interveni inorice fazd a procedurii de expropriere, pAnd in momentul solutionirii cererii deexpropriere de cdtre tribunal. Este posibil ca pd(ile sd se inteleagd numai inprivinla modalitdlii de transfer cu titlu oneros al bunului (de exemplu, vAnzare-cumpdrare), dar nu gi asupra naturii gi intinderii despdgubirilor pe care urmeazi ale primi proprietarul (transmildtorul), situalie in care instanta competenta va lua actde inlelegerea pdrtilor gi va stabili intinderea despigubirilor sau, dupi caz, echiva-lentulin naturd ce se cuvine proprietarului.Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape: a) declararea uti-litElii publice; b) mdsurile pregdtitoare exproprierii (etapa administrativd); c) expro-prierea propriu-zisd gi stabilirea despigubirilor (etapa judiciard).

a) Declararea utilitdlii publice. Pentru lucrdrile de interes nalional, utilitateapublici se declard de citre Guvern, iar pentru lucrdrile de interes local, utilitateapublicd se declard de cdtre consiliile judelene sau Consiliul General al MunicipiuluiBucuregti. Pentru lucrdrile de interes local care se desfigoard pe teritoriul maimultor judele, utilitatea publici este declaratd de o comisie compusi din pregedinliiconsiliilor judelene respective, iar in caz de dezacord, utilitatea publicd in cauzdpoate fi declaratd de cdtre Guvern. in anumite situalii speciale, previzute in art. 7alin. (4) din Legea nr.33/1994 (cAnd, indiferent de natura lucririlor, sunt supuseexproprierii ldcaguri de cult, monumente, ansambluri gi situri istorice, cimitire, alteageziminte de valoare nalionald deosebiti, localitili urbane sau rurale in intre-gime), utilitatea publici se declard pentru fiecare cazin parte prin lege.


26/61


Declaralia de utilitate publice se face numai dupd o cercetare prealabile, efec-tuati de cdtre comisiile prevdzute de lege. Pe baza rezultatului cercetdrii preala-bile, Guvernul sau, dupi caz, consiliuljudelean ori Consiliul General al MunicipiuluiBucuregti va adopta actul de declarare a utilitdlii publice. Acest act se aduce lacunogtinld publicd prin afigare la sediul consiliului local ?n raza cdruia se afl6imobilul supus exproprierii gi prin publicare in Monitorul Oficial al Rom6niei (pentruutilitatea publicd de interes nalional) sau in presa locali (pentru utilitatea publicdde interes local). Sunt exceptate de la publicitate actele de declarare a utilitiliipublice pentru lucrdri privind apirarea !5rii gi siguranla statului.Ca naturi juridicS, declaralia de utilitate este un act administrativ - act condilie -,fiind supus controlului constitulionalitdlii gi legalitdlii sale in aceastd etapd la CurteaConstitulionali (dacd utilitatea publicd a fost declarate prin lege) sau la instanla decontencios administrativ, fdri insd a se putea examina oportunitatea acestui actadministrativ.

b) Mdsurile pregdtitoare exproprierii. Dupi aducerea la cunogtintd publicd adeclaraliei de utilitate publicd, expropriatorul (adicd, pentru lucrdrile de interesnalional, statul, prin organismele desemnate de Guvern, iar, pentru lucrdrile deinteres local, judelele, municipiile, oragele gi comunele) intocmegte planul imo-bilelor supuse exproprierii, indicAnd numele proprietarilor gi ofertele de despdgubiri.Aceste documente se depun la consiliul local in razacdruia sunt situate imobilelerespective, in vederea consultlrii de citre cei interesati. in cazul lucrdrilor privindapdrarea !5rii gi siguranla nalionald, se depune doar oferta de despdgubiri.Propunerile de expropriere gi procesul-verbal prin care s-a finalizat cercetareaprealabild declaririi utilitalii publice se notificd titularilor drepturilor reale asupraimobilelor supuse exproprierii, in termen de 15 zile de la publicare. Acegtia pot faceintAmpinare in termen de 45 de zile de la primirea notificdrii, intAmpinare ce sedepune la primarul localitdlii unde se afld imobilul expropriabil 9i care se solulio-neaz6, de citre comisia la care se referd art. 15-17 din Legea nr.33/1994. Hotd-rArea comisiei poate fi atacati de parlea interesatd (expropriatorul,lll proprietarulsau titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus spre expropriere) in termende 15 zile de la comunicare, prin intermediul contestaliei, care se judeci de instan-!a de contencios administrativ in circumscriplia cdreia este situat imobilul propuspentru expropriere, potrivit regulilor stabilite de Legea nr. 554/2004 privind con-tenciosul administrativ.

c) Exproprierea propriu-zisd gi stabilirea despdgubirilor. Solutionarea cererilorprivitoare la expropriere este de competenla tribunalului in raza cdruia este situatimobilul propus pentru expropriere.Judecarea cererii de expropriere se face cu citarea nu numai a proprietaruluisau a posesorului, desigur gi a expropriatorului, ci gi cu citarea oricdrui titular alunor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii, precum 9i a oricdrei per-soane ce ar putea justifica un interes legitim asupra acestuia.t1] in situalia in care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta poate sdrevind cu noi propuneri, cu refacerea corespunzdtoare a planurilor, urmAndu-se aceeagi pro-

cedurd.


27/61

lnstitulii de drept civillnstanla va verifica numai indeplinirea condiliilor cerute de lege pentru expro-priere gi va stabili despdgubirile, fdrd insd a avea posibilitatea sd se pronunle asu-pra necesitdlii exproprierii, intinderii acesteia etc. in mod exceplional, anume atunci

cAnd expropriatorul cere exproprierea numai a unei parli de teren sau din construc-lie, iar proprietarul solicitd exproprierea totald, instanla poate sd aprecieze in raportcu situalia reald gi sd dispund, dacd este cazul, exproprierea totalS.ln vederea stabilirii desp5gubirilor, instanla va dispune efectuarea unei exper-tize de cdtre o comisie formatd din trei experti (unul numit de instanld, unul desem-nat de expropriator gi unul din partea persoanelor supuse exproprierii). Despd-gubirea se compune atAt din valoarea reald a imobilului (pentru determinareaacesteia se va avea in vedere valoarea de piala a unui imobil similar, la dataintocmirii raportului de expertizi), cAt gi din prejudiciul cauzat proprietarului saualtor persoane indreptdlite. Despdgubirile ce se cuvin proprietarului se evalueaziseparat de cele care se cuvin titularilor altor drepturi reale sau altor persoaneindreptdlite. lnstanla va acorda despdgubirile intre limita minimd oferitd de expro-priator 9i limita maximd solicitatd de expropriat sau de alte persoane indreptdtite,linAnd cont desigur gi de raportul de expertizd.Modalitatea de platd a despdgubirilor, precum gi termenul de platd se stabilescde cdtre instantd, astfelincAt si nu se depdgeascd 30 de zile de la data rdmAneriidefinitive a hotdrArii de expropriere.Transferul dreptului de proprietafe de la expropriat la expropriator are loc inmomentul?n care expropriatorul gi-a executat obligalia de platd a despdgubirilor.Eliberarea titlului executoriu gi punerea in posesie a expropriatorului se fac pebaza ?ncheierii instanlei prin care se constatd indeplinirea obligaliilor privinddespdgubirea, incheiere ce va fi pronuntati in cel mult 30 de zile de la data pldliidespdgubirii. Dacd exproprierea are ca obiect terenuri cultivate cu plantalii, pune-rea in posesie a expropriatorului va avea loc numai dupd ce recolta a fost culeasS,afard de cazul cAnd valoarea recoltei neculese a fost inclusd in calculul despi-gubirilor. in caz de extremd urgenld, impusd de lucrdri ce intereseazd apdra,reanational6, ordinea publici 9i siguranta nalionald, precum 9i in caz de calamitdlinaturale, instanta poate dispune punerea de indati ?n posesie a expropriatorului,iar acesta din urmd va avea obligalia de a consemna despdgubirea in termen de30 de zile pe numele expropriatilor.Efectul esential al exproprienl constd in trecerea imobilului expropriat dinproprietatea privati in proprietatea publicd, prin hotdrAre judecdtoreascd, liber deorice sarcini. Uzufructul, uzul, abitalia gi superficia, dreptul de concesiune, dreptulde folosintS, precum 9i orice alte drepturi reale se sting prin expropriere, titulariiacestora avAnd dreptul la despigubiri. Servitulile stabilite prin fapta omului se stingin mhsura in care devin incompatibile cu situatia naturald 9i juridicd a obiectivuluiurmdrit prin expropriere, lpotecile gi privilegiile constituite asupra imobilului expro-priat se strimutd de drept, prin subrogalie reald cu titlu particular, asupra despd-gubirilor stabilite de instantd. Dacd imobilul expropriat forma obiectul unei localiuni,aceasta inceteazd de drept pe data rdmdnerii definitive a hotdrArii judecdtoregti deexpropriere, Daci se expropriazd clddiri cu destinalie de locuinte, persoanele carele ocupd in mod legal in calitate de proprietari gi chiriagii ce au contracte de


28/61


inchiriere incheiate legal inainte de inscrierea lucrdrii in planurile urbanistice gi deamenajare a teritoriului pot fi evacuali numai dupd ce expropriatorul le asigurS, lacererea acestora, spaliul de locuit, conform celor stabilite in hotdrArea judechto-reascd de expropriere (intr-o asemenea situa[ie, despdgubirile trebuie si cuprinddgi prejudiciul

dr de prop -conform ncc-boroi

Documents