Bagaimanakah saya dapat memastikan bahawa peguam saya melakukan tugasnya?

Jawapan : Anda perlu bertanya beberapa soalan kepada diri anda sendiri. Adakah anda telah menandatangani sebarang kertas yang menyatakan anda telah bersetuju mengabaikan hak anda melantik seorang peguam lain mewakili anda? Adakah anda faham sekiranya transaksi hartanah tersebut hanya mempunyai seorang peguam, dia hanya disitu untuk menjadi saksi ketika anda menandatangani dokumen- dokumen tersebut di depannya? Adakah peguam tersebut mengambil masa untuk menerangkan kepada anda terma dan syarat dalam dokumen yang anda tandatangani? Dapatkan status terkini fail anda. Tanya peguam anda tentang bila dan bagaimana transaksi anda akan diselesaikan. Sekiranya anda gagal memastikan peguam anda untuk mewakili anda dengan baik setelah melakukan perkara-perkara di atas, anda boleh mengadu masalah anda kepada Majlis Peguam iaitu badan yang mengawalselia peguam di Semenanjung Malaysia.

Soalan 17 : Apakah perlindungan yang saya ada sekiranya peguam saya melakukan apa-apa kesalahan?

Jawapan : Perlindungan terbaik adalah penyeliaaan yang dilakukan oleh Majlis Peguam Malaysia ke atas semua peguam pada setiap masa.  Majlis peguam akan menyelia perlakuan semua peguam dan memastikan sebarang masalah yang dihadapi oleh khalayak ramai ditangani. Majlis Peguam seterusnya boleh memanjangkan aduan kepada Lembaga Disiplin yang akan mengadili kesalahan seseorang peguam. Perlindungan kedua adalah Insurans Pampasan Gantirugi Profesional.  Anda juga boleh mengambil tindakan sivil ke atas peguam tersebut. Anda juga boleh melantik seorang peguam lain untuk mengambil tindakan bagi pihak anda. Laporan polis juga boleh dibuat dan jabatan yang mengendalikan kes-kes ini adalah Jabatan Jenayah Komersil.

Soalan 18 : Apakah Insurans Pampasan Gantirugi Profesional?

Jawapan : Sesuatu yang wajib untuk diperolehi oleh setiap peguam sebelum mereka boleh mendapat lesen dan menjadi peguam. Ia dijadikan satu kewajipan ke atas semua peguam bermula dari tahun 1990-an kerana peguam mengendalikan banyak wang milik awam sebagai pemegang pertaruhan dan ada ketika mereka tidak dapat mengeluarkan semula wang tersebut pada masa yang telah ditetapkan. Jumlah minima yang diwajibkan untuk diinsuranskan oleh setiap peguam adalah RM250,000 untuk satu firma guaman yang hanya mempunyai seorang peguam. Jumlah yang diinsuranskan bergantung kepada jumlah peguam dalam satu-satu firma dan jenis kerja yang dilakukan. Insurans Pampasan Gantirugi Profesional ini adalah kayu ukuran untuk peguam-peguam memenangi keyakinan anak guam mereka. Lebih tinggi jumlah Insurans Pampasan Gantirugi Profesional yang peguam anda miliki, lebih tinggi kemungkinan anak guam tersebut untuk mendapat bayaran apabila mereka menuntut sebarang pampasan daripada peguam mereka. Anda hanya akan dibayar oleh penanggung insurans sekiranya anda dapat membuktikan kesilapan yang dilakukan oleh peguam anda. Selain dari itu, mereka boleh kehilangan lesen perkhidmatan mereka.

Soalan 19 : Bolehkah saya menukar peguam saya ketika transaksi masih berjalan?

Jawapan : Sekiranya anda tidak berpuas hati dengan peguam yang telah anda lantik, anda boleh memutuskan untuk menukar peguam padabila-bila masa. sekiranya anda telah menandatangani perjanjian jual beli dengan peguam pemaju perumahan, yang telah menyatakan yanag mereka tidak bertindak bagi pihak anda dalam transaksi tersebut, anda sebenarnya bukanlah menukar peguam. Anda hanya melantik seorang peguam untuk mewakili pihak anda dan peguam anda akan menyampaikan kepada peguam pemaju perumahan bahawa anda telah melantik mereka untuk mewakili anda. Anda perlu ingat bahawa menukar peguam ketika sesuatu transaksi hartanah sedang berjalan boleh menyebabkan anda menganggung kos yang lebih tinggi. Ia juga akan menimbulkan masalah berkaitan fail pinjaman anda.

umlah bayaran guaman bukan lah satu jumlah yang bergantung kepada keputusan

peguam. "Solicitors' Remuneration Order 2005" (SRO) merupakan undang-undang yg

telah digubal khas dan menjelaskan dengan tegas bahawa peguam hendaklah

mengenakan kepada pembeli jumlah bayaran guaman mengikut skala yang telah

ditetapkan.

Tiada pengurangan caj atau diskaun. Untuk topic ini aku akan masukkan dalam entry

yang lain (selepas ini).

Skala yang terdapat dalam SRO adalah seperti berikut:-

1. Untuk RM150,000.00 - 1.0%

(tertakluk kepada bayaran minimum RM300.00)

2. Untuk RM850,000.00 yang seterusnya - 0.7%

3. Untuk RM2,000,000.00 yang seterusnya - 0.6%

4. Untuk RM2,000,000.00 yang seterusnya - 0.5%

5. Untuk RM2,500,000.00 yang seterusnya - 0.4%

6. Sekiranya jumlah Harga Belian lebih dari RM7,500,000.00,

fee yang dikenakan bergantung kepada budi bicara peguam,

tetapi tidak boleh melebihi kadar 0.4%.

Contoh kiraan 1:-

Harga belian rumah/hartanah = RM200,000.00

1. RM150,000.00*1% = RM1,500.00

2. RM50,000.00*0.7% = RM350.00

Jumlah bayaran guaman = RM1,850.00

Contoh kiraan 2:-

Harga belian rumah/hartanah = RM2,000,000.00

1. RM150,000.00*1% = RM1,500.00

2. RM850,000.00*0.7% = RM5,950.00

3. RM1,000,000.00*0.6% = RM6,000.00

Jumlah bayaran guaman = RM13,450.00

Namun begitu, bagi Rumah/Hartanah yang dibeli dari Pemaju di bawah Akta "Housing

Development (Control & Licensing) Act 1966", skala bayaran guaman adalah sedikit

berbeza iaitu seperti berikut:-

1. RM250

- Untuk Hartanah yang berharga RM45,000.00 dan ke bawah.

2. 75% daripada fee yang sepatutnya

- Untuk Hartanah berharga lebih dari RM45,000.00

tetapi tidak lebih dari RM100,000.00.

3. 70% daripada fee yang sepatutnya

- Untuk Hartanah yang bernilai lebih dari RM100,000.00

tetapi tidah lebih dari RM500,000.00.

4. 65% daripada fee yang sepatutnya

- Untuk Hartanah yang bernilai lebih dari RM500,000.00.

Contoh kiraan (ambil contoh kiraan 1):-

Harga belian rumah/hartanah terus dengan Pemaju = RM200,000.00

Bermakna, Item 3 di atas akan terpakai.

Jumlah bayaran guaman yang sepatutnya = RM1,850.00

70% dari RM1,850.00 = RM1295.00

Ini bermakna, kalau pembelian Hartanah dibuat terus dengan Pemaju, jumlah bayaran

guaman adalah murah dan diskaun diberikan. Tapi ingat! diskaun bayaran guaman

hanya boleh diberikan sekiranya pembelian dibuat direct dengan Pemaju.

Harap maklumat ini membantu para pembaca blog ini. Sekiranya ada sebarang

pertanyaan, anda boleh ajukan dalam blog ini @ email saya di

harithiskandar@gmail.com.

P/S:- Peringatan di atas hanya untuk jumlah bayaran guaman sahaja dan belum

termasuk perbelanjaan lain yang dikenali sebagai "Disbursement".

Sekiranya peguam mewakili kedua-dua pihak iaitu pembeli dan pihak bank standard

kos guaman, lebih kurang 6% dari harga rumah. Itupun kalau kita buat pinjaman bank.

Sekiranya, rumah di beli tunai, lebih kurang 3% dari harga rumah. Aku kata lebih

kurang, sebab setiap kes rumah berbeza. Perbezaan yang boleh meningkatkan kos

guaman. Aku bagi 2 contoh yang boleh membezakan kos guaman.

Contoh 1

Apartment X yang di beli pada tahun 2007 Baru 2 tahun siap (Tiada title lagi) Di beli

melalui lelong pada harga 100k Pinjaman bank dengan CIMB (convensional) Margin of

finance : 90% Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k. Apa kos sebenar yang terlibat?

Berdasarkan carta diatas,

Untuk SnP : Profesional Fee: 1k,

Stamp Duty: 1k

Disbursement fee : 1k

Total : 3k

Untuk Loan Agreement :-

Profesional fee : RM900.00,

Stamp duty RM450.00

Disbursement fee : 1k

Total : RM2,350.00

Grand Total : RM5,350.00 ( S&P + Loan Agreement)

Ulasan :

SnP atau Deed of Assignment (by way of transfer) atau bahasa mudahnya, kos guaman

untuk pindahmilik nama, bagi contoh 1 ini adalah kes yang mudah. Professional fee 1%

dan stamp duty 1% dari harga rumah. Itu asas dan memang semua peguam

mengenakan caj yang sama. Cuma part disbursement yang boleh berubah nilai.

RM1,000.00 adalah anggaran bagi kebanyakan kes. Mungkin peguam boleh kenakan

caj yang lebih murah, mungkin lebih tinggi.

Loan Agreement, ialah perjanjian kita dengan pihak bank tentang urusan pinjaman

perumahan kita. Professional fee 1% dari nilai pinjaman, Stamp duty 0.5% dari nilai

pinjaman dan Disbursement fee RM1,000.00.

Ini contoh mudah, tak banyak caj yang di kenakan. Keseluruhan, lebih kurang

RM5,000.00 sahaja. Nak jimat kos dari poket sendiri, masukkan kos Loan Agreement

ke dalam pinjaman perumahan. Kalau itu boleh di lakukan, kos yang perlu dikeluarkan,

lebih kurang RM3,000 sahaja.

Contoh 2

Apartment X yang di beli pada tahun 2010 Sudah 5 tahun siap (Title telah dikeluarkan,

belum sempurna) Di beli melalui lelong pada harga 100k Pinjaman bank dengan CIMB

(Islamic Loan) Margin of finance : 90% Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k juga??

Untuk SnP : Professional fee masih RM1,000.00

Stamp duty masih RM1,000.00

Disbursement RM2,000.00

Total : RM4,000.00

Untuk Loan Agreement :-

Professional fee masih RM900.00

Stamp duty masih RM500.00

Disbursement RM2,000.00

Total : RM3,400.00

Grand Total : RM7,400.00 (S&P+Loan Agreement)

Ulasan :

Untuk SnP, Professional fee dan stamp duty tidak berubah. Apa yang berubah adalah

geran telah dikeluarkan, maka terdapat kos tambahan yang perlu pembeli keluarkan.

Untuk contoh 1 diatas, pembeli menggunakan Deed of Assignment sahaja, sekiranya

geran telah dikeluarkan, pembeli juga akan mengeluarkan kos untuk mendapatkan

geran.

Untuk Loan Agreement juga, pertambahan disbursement fee disebabkan terdapat

pertambahan caj dari segi perbezaan loan, dimana pembeli mengambil Islamic Loan,

yang mana, terdapat pertambahan dokumen dan caj. Tambahan kos juga disebabkan

pihak peguam meletakkan kaveat pada hartanah untuk membolehkan loan disburse

awal, menepati masa yang pihak bank pelelong tetapkan iaitu 90/120 hari.

Sebenarnya, pada aku, option meletakkan kaveat pada hartanah oleh pihak peguam,

untuk membolehkan loan disburse adalah praktikal dan kebiasaannya lebih

menjimatkan kos pembeli. Sekiranya kaveat tidak diletakkan, pihak bank pembeli tidak

akan disburse loan. Bukanlah maksud aku kena letak kaveat baru loan boleh disburse,

Cuma bank nak pastikan hakmilik hartanah tersebut boleh dipindahmilik atas nama

pembeli. Untuk itu, banyak dokumen yang perlu diselesaikan oleh pihak peguam untuk

memastikan hak pihak bank terjamin. Kebiasaannya juga, 90/120 hari tak mencukupi.

Ini boleh menyebabkan pihak pembeli perlu memohon extension sehingga loan

disburse. Kebiasaannya, bila extension di pohon, melibatkan sekitar 3 bulan dan

mungkin boleh menjangkau setahun. Dan bila extension diperlukan, ia juga melibatkan

kos tambahan, iaitu penalty. Kebiasaannya, 10% per annum dari nilai baki yang belum

di jelaskan, daily rest.

Lain bank, lain procedure. Ada bank yang caj below 10% per annum, ada yang caj 10%

per annum, ada juga yang caj melebihi 10% per annum. Untuk extension juga, ada

bank yang bagi extension sekali sahaja, kalau nak, ambil tempoh yang difikirkan

selamat dan boleh selesai, maka lawyer pun ambil 3 bulan. Ada bank, yang kenakan

syarat kalau nak ambil, 3 bulan terus. Ada juga yang boleh bagi extension sebulan,

sebulan, tak cukup lagi tambah lagi sebulan. Ada juga yang boleh waive penalty.

90/120 hari tak cukup ke? Kes pindah milik nama melibatkan kecekapan peguamr

berurusan dengan banyak pihak. Bukan dengan pihak bank sahaja (pihak bank

pelelong dan pihak bank pembeli), malah, dengan pihak pemaju, pihak berkuasa

tempatan, pejabat tanah, dan dalam kes tertentu, dengan pihak owner lama pun nak

sibuk-sibuk juga melibatkan diri. Kadangkala, terbabas juga 90/120 hari tersebut, sebab

itulah kena minta extension. Kebiasaanya memang akan terbabas atas sebab-sebab

kesilapan manusia dan sistem itu sendiri.

Kalau menikut contoh di atas, baki yang belum di jelas kan mungkin RM90,000.00

(kalau deposit lelong 10%) atau mungkin RM95,000.00 (kalau deposit lelong 5%). Kalau

kita ambil kira RM90,000.00 dengan penalty 10% daily rest, RM9,000.00 setahun atau

RM24.66 sehari. Kalau 1 bulan, RM 740.00, kalau 3 bulan dah RM2,220.00. Kos

meletakkan kaveat lebih kurang RM700.00 sahaja. Monthly payment dengan bank tak

sampai RM500.00 pun kalau loan dah disburse. Hartanah pun dah boleh disewakan

atau diduduki dengan sah.

Disbursement fee boleh berubah-rubah mengikut apa yang pihak peguam caj. Rajin-

rajin semak bil peguam, atau boleh minta quotation dahulu dengan pihak peguam

sebelum setuju nak pakai pihak peguam tersebut. Tapi, selalunya quotation dikeluarkan

adalah quotation yang tak detail, disebabkan kita pun kadang-kadang tak tahu rumah

dah keluar title ke belum dan lain-lain. Kalau dah dapat bil, nak tanya dengan pihak

peguam tentang caj-caj yang mereka kenakan pun boleh. Dengan pemahaman

tersebut, next purchase kita tahu apa yang bakal kita bayar.

TIPS Jual Beli Hartanah 1 – KOS BELI RUMAH = Harga Rumah+Yuran Peguam+Cukai Pelbagai

      3 Votes

Aku teringat several points on property dealings hari ni…9 bulan di firm lama (eh, pengumuman yer.. aku dah selamat memberhentikan diri sendiri bermula semalam)campur 9 bulan chambering, campur lagi 5 bulan attachment sbb repeat Bar exam tak lepas2..

banyak gak la info-info menarik pasal property dealings yang bagi aku berguna untuk public tahu…So, from now on aku akan share serba sedikit dengan pembaca sekalian tips-tips property dealings/jual beli hartanah.

TIPS Jual Beli Hartanah 1 – KOS BELI RUMAH = Harga Rumah+Yuran Peguam+Cukai Pelbagai

OK, secara ringkas dan padat, anda perlu memiliki expectation di atas bila-bila sahaja anda tergerak hatinak beli rumah. Ingat! Disamping harga rumah, anda perlu ambil kira kos-kos yang datang dengan urusanjual beli tanah itu.

1. Harga Rumah- Untuk rumah dibeli terus dari pemaju / rumah projek, pada kebiasaan anda harus keluarkan

10% daripada harga rumah itu daripada poket anda sendiri untuk dibayar terus kepada pemaju. Kalaurumah anda RM100,000-00, so, pastikan simpanan anda melebihi RM10,000-00 untuk dibayar kepada pemaju.- cara dapatkan 10%; 1. Korek duit KWSP selepas Perjanjian Jual-Beli anda ditandatngani dan disetem, 2. Korekduit pelaburan bertahun-tahun anda, 3. Korek peti harta karun anda sendiri kat rumah. It is not advisableuntuk anda membuat pinjaman peribadi / personal loan untuk cover this sum… Meminjam duit untuk meminjamlagi is A BIG NO-NO dalam pengurusan kewangan berhemah.- sesetengah pemaju sengaja menambah 10% harga pasaran* kepada harga rumah tersebut. Malah menguar2kan bahawa pembeli akan diberi 10% diskaun. Contoh, harga pasaran RM180,000-00, tetapi hargatawaran ialah RM198,000-00. Bila pemaju menghalalkan RM18,000-00, pemaju tak rugi apa-apa keranapemaju akan tetap dapat harga market value daripada Bank yang menawarkan pinjaman perumahan kepada pembeli.Pembeli untung berganda di sini sebab satu sen pun tak perlu dikeluarkan untuk membayar 10% harga beli!!!Oh mungkin beberapa ratus sahaja sebagai Booking fees.- untuk rumah yang dibeli terus dari pemilik rumah selain pemaju/ subsequent sale atau lawyer-lawyer panggil sub-sale, anda harus sediakan cheque/cash 10% harga rumah semasa menandatangani perjanjian jual beli itu. Jadi,pastikan anda benar-benar ada duit untuk beli rumah dengan cara begini.

2. Yuran Guaman- beli saja rumah, INGAT! Yuran guaman anda akan keluarkan untuk dua urusan; 1. Urusan pendokumentasian (susahnyer) Perjanjian jual beli (SPA), dan 2. Urusan pendokumentasian Perjanjian Pinjaman Perumahan (FA).- Itu secara general, melainkan pemaju sendiri yang akan membayar kos tersebut, atau anda layak untuk Zero Moving Fees dalam Perjanjian Pinjaman Perumahan, whereby Bank sendiri akan menanggung kos tersebut. Dalam kes ini, anda tidak mengeluarkan satu sen pun untuk Yuran Guaman!- Cara kira Yuran Guaman; untuk SPA, kadar yuran / scale fees dikira dari harga beli, dan dalam FA, scale fees dikira dari jumlah pinjaman anda dengan Bank.RM150,000-00 pertama – 1% i.e. RM150,00-00RM150,001-00 hingga RM850,00 – o.7% i.e. RM5,950-00RM850,001-00 hingga berape juta tah tak ingat – o.6% RM++

Contoh, katakanlah harga rumah anda RM950,000-00Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM7,100-00, tambah 5% service tax= jadilah RM7,455-00

Anda ambil pula pinjaman RM855,000-00 (90% dari harga rumah)Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM6,435-00, tambah 5% service tax= jadilah RM6,756-75

Jadi, jumlah fee guaman yang anda kena bayar untuk kedua2 urusan SPA dan FA ialahRM14,211-75 (kalau firm yang handle this two cases firm yang sama.. maka kaya rayalah firm tersebut…)

3- Cukai pelbagai (Disbursements)Cukai setem dokumen / setem hasil (empat salinan setiap satu dokumen) = RM10-00 sahaja setiap satu heheheini adalah cukai standard mana-mana urusan jual beli hartanah…

Cukai yang banyak orang tak ambil tahu ialah1. Cukai Setem untuk Pindahmilik, dan dua2. Cukai jumlah pinjaman

Untuk cukai jumlah pinjaman, senang sahaja, RM5-00 akan dikenakan untuk setiap RM1,000-00 pinjaman bank.So, kalau jumlah pinjaman RM850,000-00, cukai dikenakan ialah RM4,275-00Jumlah ini akan disetemkan keatas dokumen Perjanjian Pinjaman original. Warna merah yer…

Cukai setem untuk Pindahmilik dikenakan dalam kes jual beli tanah daripada Pemaju apabila rumah yang anda beli itu sudah ada Geran! Dalam banyak2 kes, rumah projek belum ada Geran tanah, namun geran akan dikeluarkan dalam lebih kurang 3-5 tahun selepas sign SPA, untuk rumah strata (kondo, apartment, flat) lebih lama koman2 10 tahun lepas tu baru keluar. Semua bergantung kepada kecekapan pihak2 berwajib.

Tapi, untuk kes sub-sale, ade Geran ke takde, kene bayar jugak cukai pindahmilik tu.

Cara kira, hmmm.. xigt la, cam first RM100,000 – 1%next RM100,001-00 hingga 500,000 – 2% .. nanti aku check balik, cari stamp duty act tadi xjumpe plak

Banyak lawyer gagal menerangkan cukai pindahmilik semasa Pembeli sign SPA dalam kes-kes projek,yes, memang masa tu geran tak ada lagi dan cukai ini tak akan dibayar sehinggalah geran keluar,tetapi dengan menerangkan kepada pembeli awal2, taklah mereka terkejut apabila 2-3 tahunlagi lawyer hantar surat suruh sign borang Pindahmilik dan bayar cukai untuk Pindahmilik.Aku dah terkena!  Property RM600,000++, cukai dikenakan RM10,000++,mau tak terkejut pembeli!! Last2 aku yang kene marah sebab tak bagitau awal2..(padahal mase diorang sign SPA dulu aku belajar pun tak abis lagi!)

Kesimpulannya, untuk property RM950,000-00, anda kena sediakan sekurang-kurangnya jumlah berikut:-- RM95,000-00 (10% daripada harga rumah)

- RM7,455-00 (yuran guaman untuk SPA + 5% sevice tax)- RM6,756-75 (yuran guaman untuk FA + 5% service tax)- RM4,275-00 (cukai setem untuk jumlah pinjaman)- RM20,000++ kot (cukai setem untuk pindah milik)menjadikan jumlahnyer = RM133,486.75++ (sbb cukai pindahmilik aku tak kompem)

Ok2, jangan gelabah, sebab selalu jugak kes-kes beli rumah [dari pemaju sahaja ok] pakej die macam ni:-- 10% dari harga beli diskaun- yuran guaman untuk SPA pemaju tanggung [dengan syarat kita tak amik lawyer lain selain yang developer syorkan la]- yuran guaman untuk FA Bank tanggung [kalu anda layak untuk Zero Moving Fees/Zero Cost], dan ada jugak yang developer tanggung- cukai jumlah pinjaman pun Bank tanggung dalam kes Zero Moving Fees/Zero Cost- cukai pindahmilik belum perlu bayar lagi sebab kebanyakan rumah projek belum ada Geran lagi

So, kalu anda terjumpa projek-projek perumahan atau layak untuk pakej2 diatas, kos yang akan anda keluarkanialah RM0-00! Oh, lupa lagi, mungkin koman2 RM500-00 untuk Booking Fees SAHAJA!

Sekiranya anda muda (Bank suka peminjam-peminjam muda, sbb insyaAllah panjang umur lagi nak bayar loan), berkerjaya tetap (Bank nak koman-koman 6 bulan slip gaji & EPF statement, kalu anda professional lagi lah Bank suka – erm, ahli sukan professional, penari/pemuzik professional atau pendandan rambut professional bukan lah PROFESSIONAL dalam erti kata ini yerr..), jenguk2lah projek-projek perumahan atau sales gallery berhampiran anda, rebutlah peluang kalau ada pakej2 tadi, tanyer agent samaada pakej2 tadi available, sebab sekarang adalah masa yang menarik untuk membuat pelaburan hartanah! Ya, masa ekonomi gawat di mana kerajaan dah turunkan BLR!

Ingatkan nak tulis pendek ringkas padat, berjela-jela plak!

*EON Cap Islamic menawarkan pembiayaan mengikut harga pasaran, bukan harga jualan. Means, kalau pembeli nak margin of financing 90%, dan kalau EON Bank discover harga pasarn die lebih rendah dari harga jualan, bank tetap bagi 90%, tetapi dari harga pasaran, so, disamping 10% harga jualan, pembeli akan terpaksa keluarkan lagi duit untuk cover jumlah yang Bank tak tanggung tadi.

Like this: