ELEMEN-ELEMEN GHARAR DALAM PRODUK PINJAMAN PERUMAHAN SECARA ISLAM: SUATU KAJIAN HUKUM

Oleh:

Dr. Alias Azhar, Dr. Nuarrual Hilal Md. Dahlan dan Professor Madya Nurretina Ahmad Shariff

PENDAHULUAN

Perkembangan perbankan Islam menjadi semakin rancak di Malaysia. Perkembangan pesat

perbankan Islam di Malaysia dilihat pemerhati dan pengamal perbankan Islam daripada pelbagai

sudut. Antaranya, ia melambangkan keterbukaan masyarakat Malaysia menjadikan perbankan

Islam mudah diterima. Kedua, iklim pelaburan yang memberangsangkan di Malaysia

meyakinkan pelabur-pelabur asing untuk menanam modal di dalam negara ini. Faktor ini

disokong rasa tidak yakin pelabur Asia Barat terhadap pelaburan di Barat lantaran fenomena

mengaitkan Islam dengan keganasan dan kegawatan ekonomi hasil daripada kepincangan sistem

kapatalis yang berunsurkan riba’ di Amerika Syarikat mutakhir ini disebabkan masalah

pinjaman-pinjaman sub-prima.

Walaupun begitu, perbankan Islam perlu menyelesaikan segera beberapa isu yang masih

menyelubungi dan membelenggui sistem itu sendiri. Kita sering mendengar ungkapan seperti

‘perbankan Islam merupakan hanya salinan kepada sistem konvensional’ malah daripada

kalangan pendukung atau pelanggan setia perbankan Islam. Contohnya, kontrak Bay’ Bithaman

al-Ajil (‘BBA’) terus dan masih lagi menjadi suatu isu kontroversi dalam perbankan Islam. Ia

kerap dilihat sebagai satu jiplakan kepada sistem riba’ dalam perbankan konvensional. Secara

ringkasnya, produk pembiayaan perumahan secara Islam di negara ini merangkumi pembiayaan

rumah siap dan pembiayaan rumah dalam pembinaan.

Sebenarnya BBA merupakan suatu singkatan kepada al-Bay' bi Thamanin al-Ajil (BBA) iaitu jual

dengan pembayaran balik secara tangguh. Perbankan Islam di seluruh dunia menerima konsep

ini. Kebanyakan ulama menerima konsep BBA dan murabahah termasuk ulama di Asia Barat.

Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pembekal, bank dan pengguna akhir.

1

Pembiayaan perumahan secara Islam yang terdapat dalam pasaran pada masa ini, sebahagian

besarnya adalah distrukturkan berdasarkan kontrak BBA.

BBA sebagaimana yang diamalkan di Malaysia pada hakikatnya merupakan aplikasi kontrak

bay’ al-‘inah. Justeru, memandangkan bay’ al-‘inah merupakan kontrak yang kontroversial,

terdapat suatu kecenderungan semasa untuk beralih kepada kontrak-kontrak Syariah lain yang

kurang menimbulkan khilaf dan kontroversi hukum serta konflik persepsi.

Perkara lain yang dipertikaikan ialah konsep BBA dalam pembiayaan perumahan yang sedang

dalam pembinaan. Melalui kaedah BBA pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina

daripada pihak pemaju. Selepas itu bank menjadikan ‘rumah yang sedang dibina’ sebagai suatu

sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada

pelanggan dengan harga tangguh (modal campur untung) menggunakan konsep BBA tanpa

menghiraukan rumah itu terbengkalai atau lambat pembinaannya atau menghadapi masalah.

Segala risiko pembinaan dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.

Penulis-penulis tidak berhasrat mempertikaikan keputusan dibuat oleh Majlis Penasihat Syariah

bank atau Majlis Penasihat Syariah Bank Negara. Namun, usaha-usaha penambahbaikan yang

pro-aktif, intelektual, konstruktif dan kondusif terhadap sistem perbankan Islam di Malaysia

diharap akan menjadi suatu pemangkin ke arah satu arus baru perbankan Islam dan bagi

memantapkan lagi perbankan Islam di Malaysia. Majlis Penasihat Syariah Bank Negara

Malaysia pada mesyuarat ke 56 pada Februari 2006 telah memutuskan bahawa produk

pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah diharuskan.

Dalam melaksanakan kontrak musyarakah mutanaqisah, harus bagi pihak yang berkontrak:

(Resolusi Syariah dalam Kewangan Islam, BNM, hlm.22) menyatakan,

i) menggabungkan dua kontrak musyarakah dan ijarah dalam satu dokumentasi

perjanjian, selagi kedua-dua kontrak dimeterai secara berasingan dan jelas tidak

bercampur aduk antara satu sama lain;

2

ii) mengenakan gadaian atas bahagian yang dimiliki oleh pelanggan kerana hak milik

benefisial ialah sesuatu yang diiktiraf oleh Syariah.

 

Selanjutnya, pembiayaan pembelian rumah dalam pembinaan berasaskan konsep Istisna’.

Penstrukturan pembiayaan berdasarkan konsep istisna’ melibatkan kontrak istisna’ sebagai

kontrak utama dan disokong oleh kontrak-kontrak seperti jual beli, ijarah, salam dan wa‘d.

 

Kesimpulannya, apa yang diharapkan oleh masyarakat Islam di Malaysia khasnya dapat

melanggan produk-produk pembiayaan pembelian perumahan secara Islam yang mampu

mencapai tahap yang ideal dan benar-benar menepati kehendak hukum-hukum syarak. Mungkin

sebagai sebahagian daripada jalan keluar kepada halangan-halangan terhadap pembiayaan

perumahan secara Islam yang ditawarkan sekarang ini ialah melalui usaha-usaha pengkajian dan

penilaian ilmiah dan intelektual ke atas produk perbankan Islam ini. Tujuannya adalah hanya

satu iaitu dengan niat untuk menambahbaik terma-terma BBA agar benar-benas bebas daripada

wujud elemen-elemen gharar di dalamnya dan selari dengan ajaran-ajaran Islam sebenar.

Perbankan dan kewangan Islam di Malaysia berperanan memenuhi keperluan pengguna yang

ingin berurus niaga yang bebas daripada unsur-unsur riba, gharar dan lain-lain elemen yang

tidak dibenarkan oleh Islam. Justeru, institusi-institusi kewangan dan perbankan Islam di negara

ini telah memperkenalkan beberapa kaedah dan produk pembiayaan pembelian rumah yang

mematuhi Syariah. Antara kaedah yang biasa adalah kaedah atau produk al-Bay’ Bithaman al-

Ajil (BBA) dan kontrak perkongsian musyarakah mutanaqisah (MM).

Kaedah BBA atau jualan dengan bayaran tertunda popular di negara seperti Malaysia, Indonesia

dan Brunei. Sementara kaedah MM atau perkongsian berkurangan lazimnya diamalkan di Timur

Tengah, Amerika Syarikat, Kanada, England dan Australia. Pakar Syariah di Timur Tengah

umumnya menolak kontrak perkongsian BBA. Di Malaysia, di mana BBA diamalkan, suara-

suara tidak puas hati mula kedengaran daripada para pelanggan kerana kurang menekan konsep

perlindungan kepentingan-kepentingan dan hak-hak pelanggan. BBA dikritik sebagai suatu

instrumen urus niaga yang ‘tidak adil’ berbanding sistem pembiayaan pembelian perumahan

secara konvensional.

3

Di Malaysia, bagi pembiayaan perumahan, majoriti institusi-institusi perbankan Islam

menggunakan konsep al-Bay' Bithaman al-Ajil (BBA) atau jual harga tangguh. Manakala dalam

penentuan kadar keuntungan pula ada dua pendekatan yang digunakan iaitu sama ada

menggunakan kadar tetap (fixed rate) atau kadar yang berubah-ubah (floating base financing

rates) yang mempunyai kadar siling yang tertentu yang ditetapkan pada awal kontrak.

Kelemahan BBA ini tidak dapat dielakkan, memandangkan persekitaran kewangan di mana ia

beroperasi. Dua sistem kewangan yang berbeza yang wujud bersama akan bertumpu ekoran

aktiviti arbitraj antara kedua-duanya. Perbankan Islam secara beransur-ansur bertumpu dengan

sistem konvensional sedia ada. Ia bertumpu daripada prinsip asalnya iaitu ‘perkongsian

keuntungannya’ kepada kaedah pembiayaan berkadar-tetap, seperti kaedah murabahah

(tambahan kos) dan ijarah (pajakan/sewa).

Lakuna-lakuna atau kelemahan-kelemahan di dalam BBA ini mungkin boleh diatasi melalui cara

perkongsian yang lain, iaitu musyarakah al-mutanaqisah (MM). Kaedah MM atau kaedah

perkongsian berkurangan kini dikemukakan sebagai alternatif kepada BBA. Terdapat dua

bahagian dalam kontrak ini. Pertama, pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan

bank di bawah konsep syirkah al-milk (pemilikan bersama). Pelanggan misalnya, membayar 10

peratus sebagai saham pendahuluan untuk memiliki-bersama rumah berkenaan, sementara bank

membayar bakinya. Pelanggan kemudiannya membayar secara beransur-ansur untuk menebus

saham pembiaya sebanyak 90 peratus itu pada kadar dan tempoh yang dipersetujui sehingga

rumah itu dimiliki sepenuhnya oleh pelanggan.

Kedua, bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah

konsep ijarah (pajakan/sewa). Setiap pembayaran pajakan/sewa dikongsi bersama antara

pelanggan dengan bank menurut nisbah pemegangan saham masing-masing, pada masa

berkenaan itu, yang sentiasa berubah apabila pelanggan terus-menerus menebus saham

pembiaya. Justeru, nisbah saham pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembayaran

pajakan/sewa sehinggalah ia dimiliki sepenuhnya. Oleh sebab itu, kaedah MM ini adalah sesuai

bagi pembiayaan aset seperti rumah atau peralatan yang boleh dipajakkan.

4

Konsep syariah yang dilaksanakan dalam produk industri perbankan kini semakin bertambah

dan meluas setelah wujudnya persaingan di antara pengamal pasaran peringkat tempatan dengan

pengamal pasaran antarabangsa. Jika sebelum ini banyak produk perbankan Islam menggunakan

konsep syariah yang terhad seperti wadi'ah termasuk yad al-damanah, murabahah, BBA, Inah

dan bai al-dayn, kini banyak konsep-konsep syariah yang lain diguna pakai seperti ijarah,

mudarabah, musyarakah dan tawarruq. Perkembangan ini menunjukkan bahawa pengamal-

pengamal perbankan Islam kini semakin bersedia dan memahami akan keperluan

mempertingkatkan kepelbagaian produk bagi memenuhi kehendak pelanggan yang memerlukan

produk kewangan Islam yang patuh syariah. Selain inisiatif pengamal pasaran, ulama Islam juga

mula menunjukkan kefahaman mereka terhadap struktur produk yang lebih kompleks dan

pelbagai.

 

Kontrak yang diamalkan dalam kewangan Islam umumnya terbahagi kepada dua jenis kontrak

iaitu kontrak yang bersifat 'uqud musamma' dan 'uquq mustajiddah'. Kontrak yang lahir daripada

'uqud musamma' lazimnya mudah dilaksanakan kerana segala syarat yang perlu ada pada kontrak

itu telah dibahaskan oleh ulama fiqh terdahulu seperti jual beli, ijarah, salam dan sebagainya.

Sementara kontrak yang bersifat mustajiddah, ia perlu kepada takyif al-fiqhi yang jelas dan

ijtihad secara kolektif agar pelaksanaannya lebih menepati asas syarak.

Lazimnya kontrak yang bersifat mustajiddah lebih banyak diamalkan dalam konteks kewangan

semasa antaranya murabahah li al-amir bi al-syira', ijarah al-muntahiyah bi al-tamlik,

musyarakah al-mutanaqisah, qard, mudharabah, wakalah bi al-istithmar dan sebagainya.

Melihat kepada penciptaan istilah-istilah produk kewangan Islam ini sudah cukup membuktikan

bahawa sistem kewangan Islam memang inovatif, kreatif dan ia sesuai untuk keperluan manusia

pada sepanjang zaman. Di samping itu, sistem ini adalah merupakan suatu sistem terapan

daripada pemahaman terhadap al-Quran dan hadis Nabi Muhammad (S.A.W) yang sudah pasti

akan membawa keberkatan dan kejayaan di dunia dan di Akhirat.

Kes-kes mahkamah terbaru (contohnya Malayan Banking Berhad lwn.Ya’kup bin Oje & Anor

[2007] 6 MLJ 389; [2007] 5 CLJ 311 dan Arab Malaysian Finance Berhad lwn. Taman Ihsan

5

Jaya Sdn. Bhd & Ors (Koperasi Bukit Kota Ceraka Bhd, Third Party) [2008] 5 MLJ 631; [2008]

MLJU 0485) yang membicarakan tentang isu-isu melibatkan kontrak pembiayaan Bay’ Bithaman

Al-Ajil (BBA) merupakan asas pertama bagi kajian ini. Di dalam kes-kes berkenaan, mahkamah

telah membuat penghakiman di luar jangkaan dalam sejarah perbankan Islam di Malaysia,

bahawa kontrak di bawah BBA untuk membiayai pembelian rumah adalah terbatal. Sekurang-

kurangnya di Malaysia, keputusan itu bermakna kontrak BBA kini menjadi dokumen yang boleh

dibatalkan dan bank-bank Islam hanya boleh memungut jumlah pokok pembiayaan yang dibuat

di bawah kontrak BBA yang dikeluarkannya. Selain itu, ia juga bermakna, semua keuntungan

yang tersirat di dalam kontrak BBA adalah terhapus.

Di dalam sistem perbankan Islam, kaedah pembiayaan BBA dianggap sebagai kaedah

pembiayaan yang boleh menggantikan ‘kaedah pembiayaan’ berdasarkan ‘pinjaman’ yang

diamalkan oleh sistem perbankan konvensional. Firman Allah bermaksud:

“Wahai orang yang beriman, apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk

tempoh yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya…”(Al-Quran: Al-

Baqarah (2):282)

Pedoman al-Quran ini merupakan penyelesaian alternatif bagi mengatasi masalah perbankan

Islam kepada kaedah pembiayaan hutang sistem perbankan konvensional. Seolah-olah ayat al-

Quran ini merujuk secara langsung kepada penyelesaian ini, iaitu membenarkan ‘kaedah jualan

bayaran tertangguh’ sebagai suatu penyelesaian bagi masalah yang dihadapi. Ini adalah hujah

asas yang dikemukakan oleh dunia perbankan Islam bagi menyokong kaedah pembiayaan BBA

sejak Bank Islam (Malaysia) Berhad (BIMB) mula diperkenalkan kepada orang awam pada 13

Mei 1983.

Di Malaysia sekurang-kurangnya, BBA merupakan suatu kaedah pembiayaan popular dan ia

merangkumi 70% daripada jumlah aset pembiayaan industri perbankan Islam. Pada asasnya,

struktur pembiayaan di bawah BBA melibatkan dua jualan yang berbeza. Jualan pertama ialah

antara pemaju atau pemilik aset dengan bank sendiri, sementara jualan kedua pula adalah antara

bank dengan pembeli aset tersebut. Melalui pembelian pertama, aset tersebut dibeli daripada

6

pemaju atau penjual asal pada harga yang dipersetujui bank melalui suatu perjanjian jual beli

atau sekiranya melibatkan projek perumahan yang jatuh dalam maksud Akta Pemajuan

Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) melalui suatu perjanjian jual beli standard

yang terdapat di dalam Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989

(Jadual G, H, I dan J).

Pembeli yang telah membeli unit rumah tadi kemudian akan menemui institusi-institusi

perbankan Islam bagi membiayai pembelian unit tersebut. Bagi tujuan ini, pembeli perlu menjual

kembali kepada bank melalui suatu perjanjian yang dikenali sebagai ‘Property Purchase

Agreement’. Maka aset itu kini menjadi aset bank. Secara ringkasnya, bank bersetuju untuk

membeli unit rumah itu daripada pembeli dengan harga pembelian yang dinyatakan di dalam

perjanjian jual beli antara pembeli dan pemaju/penjual.

Selanjutnya, pembeli dikehendaki membeli unit rumah itu daripada bank dengan harga yang

ditetapkan oleh Bank atau ‘jualan bayaran tertangguh’ dan perlu dibayar secara ansuran oleh

pembeli tersebut kepada pihak bank dalam jangka masa tertentu. Di dalam rekod bank, ‘jualan

bayaran tertangguh’ yang terhasil daripadanya dikenali sebagai kaedah ‘pembiayaan’ oleh bank-

bank Islam atas sebab dan alasan yang hanya diketahui oleh mereka. Pembeli dan bank perlu

memasuki suatu perjanjian yang dikenali sebagai ‘Property Purchase Agreement’. Di dalam hal

ini suatu soalan boleh diajukan iaitu bolehkah kita menjustifikasikan apa-apa bentuk

‘pembiayaan’ yang berlaku dalam tindakan bank membeli aset melalui pembelian pertama hanya

untuk menjualnya semula kepada pihak lain atas asas ‘bayaran tertangguh’?

Akta Perbankan Islam 1983 (Akta 276) and peruntukan perbankan Islam dalam Akta Institusi

Perbankan dan Kewangan 1989 (Akta 372), adalah merupakan suatu kerangka undang-undang

yang mesti dipatuhi oleh pengamal-pengamal perbankan Islam. Tanpa mematuhi peruntukan-

peruntukan dalam akta-akta ini, keseluruhan dunia perbankan dan kewangan Islam akan

tergugat. Jadi sebelum kita meneliti kandungan peruntukan-peruntukan dalam akta-akta tersebut,

dihujahkan tidak kurang pentingnya juga untuk kita meneliti semula tentang produk-produk

perbankan Islam yang dipraktikkan kini, khususnya mengenai BBA itu sendiri terlebih dahulu.

Justeru, dokumentasi BBA yang digunakan kini mestilah dikaji semula dan sekiranya perlu

7

diperbaiki bagi memantapkannya agar benar-benar bersesuaian dengan kehendak-kehendak

syara’.

Menurut amalan BBA sekarang, di dalam pembelian unit-unit rumah, pelanggan perlu

menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement (S&P)) dengan

pemaju/penjual dengan membayar sejumlah wang pendahuluan (deposit). Kemudian pelanggan

akan mendapatkan pembiayaan daripada pihak bank bagi membiayai baki harga beli unit rumah

tersebut. Perjanjian pembiayaan ini dilaksanakan melalui perjanjian BBA. Menurut kaedah

perjanjian BBA ini, pihak bank akan membeli unit rumah pelanggan yang dimaksudkan di dalam

S&P tadi, melalui suatu perjanjian ‘Property Purchase Agreement’ dengan pembeli dan

kemudiannya membayar baki harga beli kepada pihak pemaju/penjual sebelum menjual unit

rumah tersebut kembali kepada pelanggan, melalui suatu perjanjian ‘Property Sale Agreement’

pada harga tangguh dan pada kadar keuntungan yang tertentu, menurut terma-terma tertentu.

Persoalannya sekarang, jika rumah tadi masih lagi dalam pembinaan, apa yang dibeli oleh pihak

bank dan apa yang dijualnya kembali kepada pelanggan? Ini adalah kerana dalam Islam sesuatu

yang ingin dijual itu perlu wujud dan ada dalam pemilikan penjual pada masa akad dilakukan.

Jika barang yang diakad (ma'qud alaih) tidak wujud semasa akad dibuat, ia boleh mewujudkan

unsur ketidaktentuan/ketidakpastian (gharar) tentang kemampuan pihak penjual bagi

menyerahkan unit rumah tadi kepada pembeli/pelanggan.

Seterusnya, sekiranya pembinaan unit rumah itu terbengkalai dan tidak mungkin boleh

dipulihkan, di manakah kedudukan bank Islam dalam hal ini? Adakah pihak bank perlu

bertanggungan? Apa yang berlaku adalah pembeli perlu membayar segala ansuran bulanan

kepada pihak bank tanpa mengira sama ada pembeli mendapat rumah itu atau tidak. Sekiranya

pembeli gagal, pihak pihak tidak teragak-agak akan mengambil tindakan undang-undang ke atas

pembeli. Ini dihujahkan tidak adil. Sudahlah pembeli tidak mendapat unit rumah yang siap boleh

diduduki, pembeli perlu membayar ansuran bulanan kepada bank dan terpaksa menanggung kos-

kos lain seperti menyewa rumah lain.

8

Di dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual

gagal menyerahkan ma'qud alaih semasa akad dibuat. Dalam kes BBA (jika benar ia

bersandarkan konsep jual beli Islam), kontrak tersebut sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal

disiapkan/terbengkalai atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan.

Hakikat sebenar yang berlaku di Malaysia ialah, walaupun sesuatu projek itu gagal disiapkan

atau terbengkalai, pelanggan tetap perlu membayar ansuran bulanan atau membayar kadar

keuntungan ke atas sejumlah bayaran yang telah dibuat pihak bank kepada pemaju/penjual. Jika

benar rumah tadi adalah milik bank (kerana ia telah dibeli oleh bank daripada pemaju/penjual

sebelum menjualnya kepada pelanggan), ini sesuatu yang tidak menepati kehendak syariah yang

berpaksikan kepada konsep keadilan dan ihsan.

Bagi memperoleh sesuatu keuntungan, Islam tidak membenarkan pinjaman kewangan dijadikan

sebagai instrumen bagi memperolehnya. Cara yang diterima Islam bagi memperoleh sebarang

keuntungan hanyalah melalui kontrak jual beli. Justeru, Perbankan Islam di seluruh dunia tidak

dibenarkan sama sekali untuk meraih sebarang keuntungan daripada pinjaman. Sebaliknya,

perbankan Islam di Malaysia telah mencipta seluruh konsep produk mereka yang terbuka kepada

pelbagai jenis konsep jual beli, walaupun, dihujahkan, melanggar prinsip-prinsip syara’, bagi

meraih keuntungan semata-mata.

Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA) atau Jual beli secara tangguh pembayaran adalah salah sebuah

instrumen atau produk yang digunakan oleh kebanyakan bank-bank Islam di Malaysia. Konsep

ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah Kebangsaan yang berpusat di Bank Negara

Malaysia dan juga di kebanyakan bank-bank Islam di Malaysia. Menurut statistik, konsep BBA

ini amat popular dan digunakan dengan cukup meluas di Malaysia.

Kajian yang akan dijalankan bakal melihat secara teliti terma-terma yang terkandung di dalam

kontrak BBA pembelian rumah berstatus dalam pembinaan dan siap sepenuhnya yang

dilaksanakan oleh Bank Islam Malaysia, Bank Muamalat dan Perbendaharaan Perumahan

Malaysia. Persoalan mengenai gharar, kesamaran atau 'uncertainty' dalam kontrak BBA

tersebut menjadi fokus utama di dalam kajian ini.

9

Kegagalan untuk memahami istilah dan penggunaan istilah ‘gharar’ secara tepat boleh

menyebabkan kepincangan dalam pengurusan kewangan dan ekonomi. Muamalah yang

mempunyai elemen gharar hendaklah dielakkan ekoran daripada pengharamannya. Kekaburan

maksud sebenar gharar dan pengabaian sudut etika pengurusan perbankan Islam, khususnya

melibatkan terma-terma BBA, boleh menidakkan tujuan syariah itu sendiri. Justeru, bagi

mengharuskan sesuatu amalan muamalah bertujuan mengelakkan riba’, tetapi tidak bebas

daripada unsur-unsur gharar, tidak bermakna sesuatu muamalah itu telah menepati ajaran Islam.

Jadual 1

Bilangan Projek Baru Dikenalpasti Terbengkalai Mengikut Negeri Pada Jun 2005

Negeri Bilangan Projek Bilangan Rumah Bilangan Pembeli Anggaran (RM Juta)

1) Perlis 0 0 0 02) Kedah 4 687 333 69.513) Pulau Pinang 5 2,495 1,965 125.734) Perak 3 161 106 21.475) Selangor 5 2,074 1,527 123.216) W. Persekutuan 0 0 0 07) N.Sembilan 2 123 43 23.378) Melaka 2 165 47 14.99) Johor 5 1,897 1,462 206.2410) Kelantan 0 0 0 011) Terengganu 2 344 234 18.4512) Pahang 0 0 0 0

TOTAL 28 7,945 5,716 479.67

Sumber: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Laporan Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Dari Tahun 1990 - Jun 2005, 2006, hlm. 2.

Projek-Projek Yang Masih Terbengkalai Sehingga Jun, 2005

Projek-projek yang masih dianggap terbengkalai boleh dibahagikan kepada 3 (tiga) kategori, iaitu:

10

1) Projek yang mempunyai potensi untuk dibaikpulih;2) Projek yang diambil alih oleh pemaju; dan,3) Projek yang tidak sesuai untuk dipulihkan.

Dari tahun 1990 sehingga Jun, 2005, terdapat sejumlah 141 buah projek yang dianggap sebagai

projek perumahan yang masih terbengkalai. Daripada jumlah ini, sejumlah 121 buah projek

berpotensi untuk dipulihkan, manakala 11 buah akan diambil alih oleh pemaju lain dan 9 lagi

didapati tidak sesuai untuk dipulihkan. 43 buah projek telah dirujuk kepada Syarikat Perumahan

Negara Berhad (SPNB) bagi tujuan pemulihan.

Setakat ini, berdasarkan kajian-kajian dan pemerhatian-pemerhatian awal para penyelidik, tidak

terdapat kajian atau penulisan yang membincangkan dan mengupas mengenai masalah-masalah

projek-projek perumahan, khususnya projek-projek perumahan terbengkalai dan yang telah

merujuk, secara khusus, kepada perjanjian BBA yang diamalkan kini, bagi tujuan menilai,

memeriksa dan meneliti sama ada terma-terma yang terkandung di dalam kontrak perjanjian

pinjaman BBA yang diamalkan, benar-benar dapat menangani permasalahan-permasalahan di

atas. Dengan perkataan lain, sama ada BBA benar-benar bebas daripada unsur-unsur gharar

dalam pembelian unit-unit rumah daripada pemaju projek-projek perumahan dan dapat

melindungi kepentingan-kepentingan pihak-pihak yang terbabit dalam urusan jual beli unit-unit

rumah daripada para pemaju.

OBJEKTIF PENYELIDIKAN

1. Untuk menilai semula terma-terma dalam kontrak Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA) yang

diamalkan oleh beberapa bank-bank Islam dan agensi kerajaan melibatkan pinjaman

pembelian unit-unit rumah di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan

Pelesenan) 1966 (Akta 118);

2. Untuk mengenalpasti unsur-unsur gharar, sekiranya ada, yang mungkin terkandung

di dalam kontrak BBA tersebut, khususnya apabila unit-unit rumah yang dibeli oleh

pembeli terbengkalai; dan,

JANGKAAN HASIL PENYELIDIKAN

11

1. Nilai-nilai keaslian yang diperoleh melalui kajian lapangan dapat digunakan bagi

menyokong teori-teori yang sedia ada berkaitan Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA).

2. Kajian ini bakal membantu pihak perbankan Islam, Penasihat Syariah dan Bank

Negara Malaysia (BNM) dalam melakukan reformasi terma-terma kontrak BBA

yang lebih menepati kehendak syara’ dan semasa.

3. Kajian ini akan membantu pihak-pihak berkepentingan seperti institusi Fatwa,

institusi kewangan dan perbankan Islam, Badan Penasihat Syariah dan Bank Negara

Malaysia (BNM) untuk mewujudkan sistem pembiayaan pinjaman perumahan

berteraskan konsep BBA yang bersesuaian dengan kehendak masalah al-mursalah

(public interest), maqasid al-syariah dan maslahah al-ammah dalam bidang ekonomi

dan sosial masyarakat Malaysia.

12

BIBLIOGRAFI

Ab. Mumin Ab Ghani, 1999, Sistem Kewangan Islam Dan Pelaksanaannya di Malaysia, JAKIM:Putrajaya

Ahmad Hidayat Buang. 2000. Studies in the Islamic Law of Contracts: The Prohibition of Gharar. Kuala Lumpur: International Law Book Services.

Ahmad Hidayat Buang. 1994. Unsur-unsur Utama Pembentukan Kontrak (al-Aqad) Di Dalam Undang-undang Islam. Jurnal Syariah. Fakulti Syariah, Akademi Islam Universiti Malaya, Jilid 2. Bil. 1. Januari: hlm 89—109.

Abdul Halim Muhammad. n.d. Undang-undang MuÑÉmalÉt dan Aplikasinya Kepada Produk-produk Perbankan Islam. n.p.

Adiwarman Karim, 2004, Bank Islam: Analisis Fiqh Dan Kewangan, Rajagrafindo:JakartaMohd Radzi Othman, 2005, Ekonomi Dalam Perspektif al-Quran dan al-Sunnah,USM:Pulau Pinang

Afzal-ur-Rahman. 1994. Doktrin ekonomi Islam. Kuala Lumpur : Dewan Bahasa dan Pustaka.

Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) dan Peraturan-peraturan di bawahnya.

Ala’Eddin Kharofa. 2000. Transaction in Islamic law. Kuala Lumpur : A.S. Noordeen.

Al-Zuhayli, Wahbah. (1989). Fiqh al-Islami wa Adillatuhu. Vol. 4 & 5. Dimashq: Dar al-Fikri.

Azlinor Suffian. (2004). Problems of Sub-Standard Houses: A Study of Consumers’ Legal Rights Against Licensed Private Developers for Good Workmanship and Materials of Houses in Peninsular Malaysia. Unpublished doctoral dissertation, International Islamic University Malaysia, Kuala Lumpur.

Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (t.t). Senarai Projek Perumahan Swasta Yang Terbengkalai Tahun 1999. Kuala Lumpur: Author.

Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (t.t). Laporan Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Bagi Tahun 2004. Kuala Lumpur: Author.

Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (t.t). Laporan Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Dari Tahun 1990--Jun 2005. Kuala Lumpur: Author.

Hafiz Firdaus Abdullah, 2008, Fiqh Harta: Satu Pengenalan, Jahabersa:Johor

13

Hamid Sultan bin Abu Backer. 2003. Janab’s key to practical conveyancing, land law and Islamic banking. Kuala Lumpur : Janab (M) Sdn. Bhd.

Kamali, Muhammad Hashim. 1999. Uncertainty and Risk Taking (Gharar) in Islamic Law, paper presented at the International Conference on Takaful/Islamic Insurance, 2-3 July 1999, Hotel Hilton Kuala Lumpur.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (1993a). Buletin Perangkaan Perumahan 1993. Kuala Lumpur: Author.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (1993b). Buletin Perangkaan Perumahan 1991 dan 1992. Kuala Lumpur: Author.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (1995). Buletin Perangkaan Perumahan 1995. Kuala Lumpur: Author.

Mahmood M. Sanusi. 1993. ‘Gharar’ Uncertainty in Islamic Jurisprudence: Comparative Study with Western Jurisprudence. 3 IIUM Law Journal, 87-99.

Mohamed Ismail Shariff. 1998. The Development of Islamic Banking Law in Malaysia. Malayan law journal. 1 MLJ cxlv.

Mohd Illiayas. 1995. Islamic/Interest-Free Banking In Malaysia: Some Legal Considerations. Malayan law journal. 3 MLJ cxlix.

Muhammad Taqi Usmani.1999. An Introduction To Islamic Finance, Idara isha’at diniyyat:New Delhi.

Norhashimah Mohd Yasin. 1997. Islamic Banking: Case Commentaries Involving al-Bay’ Bithaman Ajil. Malayan law journal. 3 MLJ cxcii.

Nor Mohamed Yakcop. 1996. Teori, amalan dan prospek sistem kewangan Islam di Malaysia. Kuala Lumpur : Utusan Publication and Distributors.

Saiful Azhar Rosly. 2005. Critical issues on Islamic banking and fiancial markets. Kuala Lumpur : Dinamas Publishing.

Saiful Azhar Rosly, Mahmood Sanusi and Norhashimah Mohd Yassin. The Role of Khiyar al-Ayb in al-Bay’ Bithaman Ajil Financing. International Journal of Islamic Financial Services, Vol. 2, No. 3. hlm 1—8.

Siti Salwani Razali. 2008a. The Principles of Gharar in Bai Bithaman Ajil Contract. Paper presented at the MFA Conference 2008, Faculty of Economics and Business, Universiti Malaysia Sarawak.

14

Siti Salwani Razali. 2008b. Online Contract and the Issues of Gharar and Uncertainty, IIUM Law Journal, Vol. 16, No. 1, 51—64.

Wahbah al-Zuhayli. 2003. Financial Transactions in Islamic Jurisprudence. Vol. 1 & 2. Beirut, Lubnan : Dar al-Fikr.

Zaharudin Abd Rahman, 2008, Wang, Anda dan Islam: Halal dan Haram Dalam Kewangan dan Perbankan Islam, truewealth Publishing:Kuala Lumpur.

15