Download - Artikel Seminar Ekonomi UKM
ELEMEN-ELEMEN GHARAR DALAM PRODUK PINJAMAN PERUMAHAN SECARA ISLAM: SUATU KAJIAN HUKUM
Oleh:
Dr. Alias Azhar, Dr. Nuarrual Hilal Md. Dahlan dan Professor Madya Nurretina Ahmad Shariff
PENDAHULUAN
Perkembangan perbankan Islam menjadi semakin rancak di Malaysia. Perkembangan pesat
perbankan Islam di Malaysia dilihat pemerhati dan pengamal perbankan Islam daripada pelbagai
sudut. Antaranya, ia melambangkan keterbukaan masyarakat Malaysia menjadikan perbankan
Islam mudah diterima. Kedua, iklim pelaburan yang memberangsangkan di Malaysia
meyakinkan pelabur-pelabur asing untuk menanam modal di dalam negara ini. Faktor ini
disokong rasa tidak yakin pelabur Asia Barat terhadap pelaburan di Barat lantaran fenomena
mengaitkan Islam dengan keganasan dan kegawatan ekonomi hasil daripada kepincangan sistem
kapatalis yang berunsurkan riba’ di Amerika Syarikat mutakhir ini disebabkan masalah
pinjaman-pinjaman sub-prima.
Walaupun begitu, perbankan Islam perlu menyelesaikan segera beberapa isu yang masih
menyelubungi dan membelenggui sistem itu sendiri. Kita sering mendengar ungkapan seperti
‘perbankan Islam merupakan hanya salinan kepada sistem konvensional’ malah daripada
kalangan pendukung atau pelanggan setia perbankan Islam. Contohnya, kontrak Bay’ Bithaman
al-Ajil (‘BBA’) terus dan masih lagi menjadi suatu isu kontroversi dalam perbankan Islam. Ia
kerap dilihat sebagai satu jiplakan kepada sistem riba’ dalam perbankan konvensional. Secara
ringkasnya, produk pembiayaan perumahan secara Islam di negara ini merangkumi pembiayaan
rumah siap dan pembiayaan rumah dalam pembinaan.
Sebenarnya BBA merupakan suatu singkatan kepada al-Bay' bi Thamanin al-Ajil (BBA) iaitu jual
dengan pembayaran balik secara tangguh. Perbankan Islam di seluruh dunia menerima konsep
ini. Kebanyakan ulama menerima konsep BBA dan murabahah termasuk ulama di Asia Barat.
Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pembekal, bank dan pengguna akhir.
1
Pembiayaan perumahan secara Islam yang terdapat dalam pasaran pada masa ini, sebahagian
besarnya adalah distrukturkan berdasarkan kontrak BBA.
BBA sebagaimana yang diamalkan di Malaysia pada hakikatnya merupakan aplikasi kontrak
bay’ al-‘inah. Justeru, memandangkan bay’ al-‘inah merupakan kontrak yang kontroversial,
terdapat suatu kecenderungan semasa untuk beralih kepada kontrak-kontrak Syariah lain yang
kurang menimbulkan khilaf dan kontroversi hukum serta konflik persepsi.
Perkara lain yang dipertikaikan ialah konsep BBA dalam pembiayaan perumahan yang sedang
dalam pembinaan. Melalui kaedah BBA pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina
daripada pihak pemaju. Selepas itu bank menjadikan ‘rumah yang sedang dibina’ sebagai suatu
sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada
pelanggan dengan harga tangguh (modal campur untung) menggunakan konsep BBA tanpa
menghiraukan rumah itu terbengkalai atau lambat pembinaannya atau menghadapi masalah.
Segala risiko pembinaan dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.
Penulis-penulis tidak berhasrat mempertikaikan keputusan dibuat oleh Majlis Penasihat Syariah
bank atau Majlis Penasihat Syariah Bank Negara. Namun, usaha-usaha penambahbaikan yang
pro-aktif, intelektual, konstruktif dan kondusif terhadap sistem perbankan Islam di Malaysia
diharap akan menjadi suatu pemangkin ke arah satu arus baru perbankan Islam dan bagi
memantapkan lagi perbankan Islam di Malaysia. Majlis Penasihat Syariah Bank Negara
Malaysia pada mesyuarat ke 56 pada Februari 2006 telah memutuskan bahawa produk
pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah diharuskan.
Dalam melaksanakan kontrak musyarakah mutanaqisah, harus bagi pihak yang berkontrak:
(Resolusi Syariah dalam Kewangan Islam, BNM, hlm.22) menyatakan,
i) menggabungkan dua kontrak musyarakah dan ijarah dalam satu dokumentasi
perjanjian, selagi kedua-dua kontrak dimeterai secara berasingan dan jelas tidak
bercampur aduk antara satu sama lain;
2
ii) mengenakan gadaian atas bahagian yang dimiliki oleh pelanggan kerana hak milik
benefisial ialah sesuatu yang diiktiraf oleh Syariah.
Selanjutnya, pembiayaan pembelian rumah dalam pembinaan berasaskan konsep Istisna’.
Penstrukturan pembiayaan berdasarkan konsep istisna’ melibatkan kontrak istisna’ sebagai
kontrak utama dan disokong oleh kontrak-kontrak seperti jual beli, ijarah, salam dan wa‘d.
Kesimpulannya, apa yang diharapkan oleh masyarakat Islam di Malaysia khasnya dapat
melanggan produk-produk pembiayaan pembelian perumahan secara Islam yang mampu
mencapai tahap yang ideal dan benar-benar menepati kehendak hukum-hukum syarak. Mungkin
sebagai sebahagian daripada jalan keluar kepada halangan-halangan terhadap pembiayaan
perumahan secara Islam yang ditawarkan sekarang ini ialah melalui usaha-usaha pengkajian dan
penilaian ilmiah dan intelektual ke atas produk perbankan Islam ini. Tujuannya adalah hanya
satu iaitu dengan niat untuk menambahbaik terma-terma BBA agar benar-benas bebas daripada
wujud elemen-elemen gharar di dalamnya dan selari dengan ajaran-ajaran Islam sebenar.
Perbankan dan kewangan Islam di Malaysia berperanan memenuhi keperluan pengguna yang
ingin berurus niaga yang bebas daripada unsur-unsur riba, gharar dan lain-lain elemen yang
tidak dibenarkan oleh Islam. Justeru, institusi-institusi kewangan dan perbankan Islam di negara
ini telah memperkenalkan beberapa kaedah dan produk pembiayaan pembelian rumah yang
mematuhi Syariah. Antara kaedah yang biasa adalah kaedah atau produk al-Bay’ Bithaman al-
Ajil (BBA) dan kontrak perkongsian musyarakah mutanaqisah (MM).
Kaedah BBA atau jualan dengan bayaran tertunda popular di negara seperti Malaysia, Indonesia
dan Brunei. Sementara kaedah MM atau perkongsian berkurangan lazimnya diamalkan di Timur
Tengah, Amerika Syarikat, Kanada, England dan Australia. Pakar Syariah di Timur Tengah
umumnya menolak kontrak perkongsian BBA. Di Malaysia, di mana BBA diamalkan, suara-
suara tidak puas hati mula kedengaran daripada para pelanggan kerana kurang menekan konsep
perlindungan kepentingan-kepentingan dan hak-hak pelanggan. BBA dikritik sebagai suatu
instrumen urus niaga yang ‘tidak adil’ berbanding sistem pembiayaan pembelian perumahan
secara konvensional.
3
Di Malaysia, bagi pembiayaan perumahan, majoriti institusi-institusi perbankan Islam
menggunakan konsep al-Bay' Bithaman al-Ajil (BBA) atau jual harga tangguh. Manakala dalam
penentuan kadar keuntungan pula ada dua pendekatan yang digunakan iaitu sama ada
menggunakan kadar tetap (fixed rate) atau kadar yang berubah-ubah (floating base financing
rates) yang mempunyai kadar siling yang tertentu yang ditetapkan pada awal kontrak.
Kelemahan BBA ini tidak dapat dielakkan, memandangkan persekitaran kewangan di mana ia
beroperasi. Dua sistem kewangan yang berbeza yang wujud bersama akan bertumpu ekoran
aktiviti arbitraj antara kedua-duanya. Perbankan Islam secara beransur-ansur bertumpu dengan
sistem konvensional sedia ada. Ia bertumpu daripada prinsip asalnya iaitu ‘perkongsian
keuntungannya’ kepada kaedah pembiayaan berkadar-tetap, seperti kaedah murabahah
(tambahan kos) dan ijarah (pajakan/sewa).
Lakuna-lakuna atau kelemahan-kelemahan di dalam BBA ini mungkin boleh diatasi melalui cara
perkongsian yang lain, iaitu musyarakah al-mutanaqisah (MM). Kaedah MM atau kaedah
perkongsian berkurangan kini dikemukakan sebagai alternatif kepada BBA. Terdapat dua
bahagian dalam kontrak ini. Pertama, pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan
bank di bawah konsep syirkah al-milk (pemilikan bersama). Pelanggan misalnya, membayar 10
peratus sebagai saham pendahuluan untuk memiliki-bersama rumah berkenaan, sementara bank
membayar bakinya. Pelanggan kemudiannya membayar secara beransur-ansur untuk menebus
saham pembiaya sebanyak 90 peratus itu pada kadar dan tempoh yang dipersetujui sehingga
rumah itu dimiliki sepenuhnya oleh pelanggan.
Kedua, bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah
konsep ijarah (pajakan/sewa). Setiap pembayaran pajakan/sewa dikongsi bersama antara
pelanggan dengan bank menurut nisbah pemegangan saham masing-masing, pada masa
berkenaan itu, yang sentiasa berubah apabila pelanggan terus-menerus menebus saham
pembiaya. Justeru, nisbah saham pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembayaran
pajakan/sewa sehinggalah ia dimiliki sepenuhnya. Oleh sebab itu, kaedah MM ini adalah sesuai
bagi pembiayaan aset seperti rumah atau peralatan yang boleh dipajakkan.
4
Konsep syariah yang dilaksanakan dalam produk industri perbankan kini semakin bertambah
dan meluas setelah wujudnya persaingan di antara pengamal pasaran peringkat tempatan dengan
pengamal pasaran antarabangsa. Jika sebelum ini banyak produk perbankan Islam menggunakan
konsep syariah yang terhad seperti wadi'ah termasuk yad al-damanah, murabahah, BBA, Inah
dan bai al-dayn, kini banyak konsep-konsep syariah yang lain diguna pakai seperti ijarah,
mudarabah, musyarakah dan tawarruq. Perkembangan ini menunjukkan bahawa pengamal-
pengamal perbankan Islam kini semakin bersedia dan memahami akan keperluan
mempertingkatkan kepelbagaian produk bagi memenuhi kehendak pelanggan yang memerlukan
produk kewangan Islam yang patuh syariah. Selain inisiatif pengamal pasaran, ulama Islam juga
mula menunjukkan kefahaman mereka terhadap struktur produk yang lebih kompleks dan
pelbagai.
Kontrak yang diamalkan dalam kewangan Islam umumnya terbahagi kepada dua jenis kontrak
iaitu kontrak yang bersifat 'uqud musamma' dan 'uquq mustajiddah'. Kontrak yang lahir daripada
'uqud musamma' lazimnya mudah dilaksanakan kerana segala syarat yang perlu ada pada kontrak
itu telah dibahaskan oleh ulama fiqh terdahulu seperti jual beli, ijarah, salam dan sebagainya.
Sementara kontrak yang bersifat mustajiddah, ia perlu kepada takyif al-fiqhi yang jelas dan
ijtihad secara kolektif agar pelaksanaannya lebih menepati asas syarak.
Lazimnya kontrak yang bersifat mustajiddah lebih banyak diamalkan dalam konteks kewangan
semasa antaranya murabahah li al-amir bi al-syira', ijarah al-muntahiyah bi al-tamlik,
musyarakah al-mutanaqisah, qard, mudharabah, wakalah bi al-istithmar dan sebagainya.
Melihat kepada penciptaan istilah-istilah produk kewangan Islam ini sudah cukup membuktikan
bahawa sistem kewangan Islam memang inovatif, kreatif dan ia sesuai untuk keperluan manusia
pada sepanjang zaman. Di samping itu, sistem ini adalah merupakan suatu sistem terapan
daripada pemahaman terhadap al-Quran dan hadis Nabi Muhammad (S.A.W) yang sudah pasti
akan membawa keberkatan dan kejayaan di dunia dan di Akhirat.
Kes-kes mahkamah terbaru (contohnya Malayan Banking Berhad lwn.Ya’kup bin Oje & Anor
[2007] 6 MLJ 389; [2007] 5 CLJ 311 dan Arab Malaysian Finance Berhad lwn. Taman Ihsan
5
Jaya Sdn. Bhd & Ors (Koperasi Bukit Kota Ceraka Bhd, Third Party) [2008] 5 MLJ 631; [2008]
MLJU 0485) yang membicarakan tentang isu-isu melibatkan kontrak pembiayaan Bay’ Bithaman
Al-Ajil (BBA) merupakan asas pertama bagi kajian ini. Di dalam kes-kes berkenaan, mahkamah
telah membuat penghakiman di luar jangkaan dalam sejarah perbankan Islam di Malaysia,
bahawa kontrak di bawah BBA untuk membiayai pembelian rumah adalah terbatal. Sekurang-
kurangnya di Malaysia, keputusan itu bermakna kontrak BBA kini menjadi dokumen yang boleh
dibatalkan dan bank-bank Islam hanya boleh memungut jumlah pokok pembiayaan yang dibuat
di bawah kontrak BBA yang dikeluarkannya. Selain itu, ia juga bermakna, semua keuntungan
yang tersirat di dalam kontrak BBA adalah terhapus.
Di dalam sistem perbankan Islam, kaedah pembiayaan BBA dianggap sebagai kaedah
pembiayaan yang boleh menggantikan ‘kaedah pembiayaan’ berdasarkan ‘pinjaman’ yang
diamalkan oleh sistem perbankan konvensional. Firman Allah bermaksud:
“Wahai orang yang beriman, apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk
tempoh yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya…”(Al-Quran: Al-
Baqarah (2):282)
Pedoman al-Quran ini merupakan penyelesaian alternatif bagi mengatasi masalah perbankan
Islam kepada kaedah pembiayaan hutang sistem perbankan konvensional. Seolah-olah ayat al-
Quran ini merujuk secara langsung kepada penyelesaian ini, iaitu membenarkan ‘kaedah jualan
bayaran tertangguh’ sebagai suatu penyelesaian bagi masalah yang dihadapi. Ini adalah hujah
asas yang dikemukakan oleh dunia perbankan Islam bagi menyokong kaedah pembiayaan BBA
sejak Bank Islam (Malaysia) Berhad (BIMB) mula diperkenalkan kepada orang awam pada 13
Mei 1983.
Di Malaysia sekurang-kurangnya, BBA merupakan suatu kaedah pembiayaan popular dan ia
merangkumi 70% daripada jumlah aset pembiayaan industri perbankan Islam. Pada asasnya,
struktur pembiayaan di bawah BBA melibatkan dua jualan yang berbeza. Jualan pertama ialah
antara pemaju atau pemilik aset dengan bank sendiri, sementara jualan kedua pula adalah antara
bank dengan pembeli aset tersebut. Melalui pembelian pertama, aset tersebut dibeli daripada
6
pemaju atau penjual asal pada harga yang dipersetujui bank melalui suatu perjanjian jual beli
atau sekiranya melibatkan projek perumahan yang jatuh dalam maksud Akta Pemajuan
Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) melalui suatu perjanjian jual beli standard
yang terdapat di dalam Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989
(Jadual G, H, I dan J).
Pembeli yang telah membeli unit rumah tadi kemudian akan menemui institusi-institusi
perbankan Islam bagi membiayai pembelian unit tersebut. Bagi tujuan ini, pembeli perlu menjual
kembali kepada bank melalui suatu perjanjian yang dikenali sebagai ‘Property Purchase
Agreement’. Maka aset itu kini menjadi aset bank. Secara ringkasnya, bank bersetuju untuk
membeli unit rumah itu daripada pembeli dengan harga pembelian yang dinyatakan di dalam
perjanjian jual beli antara pembeli dan pemaju/penjual.
Selanjutnya, pembeli dikehendaki membeli unit rumah itu daripada bank dengan harga yang
ditetapkan oleh Bank atau ‘jualan bayaran tertangguh’ dan perlu dibayar secara ansuran oleh
pembeli tersebut kepada pihak bank dalam jangka masa tertentu. Di dalam rekod bank, ‘jualan
bayaran tertangguh’ yang terhasil daripadanya dikenali sebagai kaedah ‘pembiayaan’ oleh bank-
bank Islam atas sebab dan alasan yang hanya diketahui oleh mereka. Pembeli dan bank perlu
memasuki suatu perjanjian yang dikenali sebagai ‘Property Purchase Agreement’. Di dalam hal
ini suatu soalan boleh diajukan iaitu bolehkah kita menjustifikasikan apa-apa bentuk
‘pembiayaan’ yang berlaku dalam tindakan bank membeli aset melalui pembelian pertama hanya
untuk menjualnya semula kepada pihak lain atas asas ‘bayaran tertangguh’?
Akta Perbankan Islam 1983 (Akta 276) and peruntukan perbankan Islam dalam Akta Institusi
Perbankan dan Kewangan 1989 (Akta 372), adalah merupakan suatu kerangka undang-undang
yang mesti dipatuhi oleh pengamal-pengamal perbankan Islam. Tanpa mematuhi peruntukan-
peruntukan dalam akta-akta ini, keseluruhan dunia perbankan dan kewangan Islam akan
tergugat. Jadi sebelum kita meneliti kandungan peruntukan-peruntukan dalam akta-akta tersebut,
dihujahkan tidak kurang pentingnya juga untuk kita meneliti semula tentang produk-produk
perbankan Islam yang dipraktikkan kini, khususnya mengenai BBA itu sendiri terlebih dahulu.
Justeru, dokumentasi BBA yang digunakan kini mestilah dikaji semula dan sekiranya perlu
7
diperbaiki bagi memantapkannya agar benar-benar bersesuaian dengan kehendak-kehendak
syara’.
Menurut amalan BBA sekarang, di dalam pembelian unit-unit rumah, pelanggan perlu
menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement (S&P)) dengan
pemaju/penjual dengan membayar sejumlah wang pendahuluan (deposit). Kemudian pelanggan
akan mendapatkan pembiayaan daripada pihak bank bagi membiayai baki harga beli unit rumah
tersebut. Perjanjian pembiayaan ini dilaksanakan melalui perjanjian BBA. Menurut kaedah
perjanjian BBA ini, pihak bank akan membeli unit rumah pelanggan yang dimaksudkan di dalam
S&P tadi, melalui suatu perjanjian ‘Property Purchase Agreement’ dengan pembeli dan
kemudiannya membayar baki harga beli kepada pihak pemaju/penjual sebelum menjual unit
rumah tersebut kembali kepada pelanggan, melalui suatu perjanjian ‘Property Sale Agreement’
pada harga tangguh dan pada kadar keuntungan yang tertentu, menurut terma-terma tertentu.
Persoalannya sekarang, jika rumah tadi masih lagi dalam pembinaan, apa yang dibeli oleh pihak
bank dan apa yang dijualnya kembali kepada pelanggan? Ini adalah kerana dalam Islam sesuatu
yang ingin dijual itu perlu wujud dan ada dalam pemilikan penjual pada masa akad dilakukan.
Jika barang yang diakad (ma'qud alaih) tidak wujud semasa akad dibuat, ia boleh mewujudkan
unsur ketidaktentuan/ketidakpastian (gharar) tentang kemampuan pihak penjual bagi
menyerahkan unit rumah tadi kepada pembeli/pelanggan.
Seterusnya, sekiranya pembinaan unit rumah itu terbengkalai dan tidak mungkin boleh
dipulihkan, di manakah kedudukan bank Islam dalam hal ini? Adakah pihak bank perlu
bertanggungan? Apa yang berlaku adalah pembeli perlu membayar segala ansuran bulanan
kepada pihak bank tanpa mengira sama ada pembeli mendapat rumah itu atau tidak. Sekiranya
pembeli gagal, pihak pihak tidak teragak-agak akan mengambil tindakan undang-undang ke atas
pembeli. Ini dihujahkan tidak adil. Sudahlah pembeli tidak mendapat unit rumah yang siap boleh
diduduki, pembeli perlu membayar ansuran bulanan kepada bank dan terpaksa menanggung kos-
kos lain seperti menyewa rumah lain.
8
Di dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual
gagal menyerahkan ma'qud alaih semasa akad dibuat. Dalam kes BBA (jika benar ia
bersandarkan konsep jual beli Islam), kontrak tersebut sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal
disiapkan/terbengkalai atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan.
Hakikat sebenar yang berlaku di Malaysia ialah, walaupun sesuatu projek itu gagal disiapkan
atau terbengkalai, pelanggan tetap perlu membayar ansuran bulanan atau membayar kadar
keuntungan ke atas sejumlah bayaran yang telah dibuat pihak bank kepada pemaju/penjual. Jika
benar rumah tadi adalah milik bank (kerana ia telah dibeli oleh bank daripada pemaju/penjual
sebelum menjualnya kepada pelanggan), ini sesuatu yang tidak menepati kehendak syariah yang
berpaksikan kepada konsep keadilan dan ihsan.
Bagi memperoleh sesuatu keuntungan, Islam tidak membenarkan pinjaman kewangan dijadikan
sebagai instrumen bagi memperolehnya. Cara yang diterima Islam bagi memperoleh sebarang
keuntungan hanyalah melalui kontrak jual beli. Justeru, Perbankan Islam di seluruh dunia tidak
dibenarkan sama sekali untuk meraih sebarang keuntungan daripada pinjaman. Sebaliknya,
perbankan Islam di Malaysia telah mencipta seluruh konsep produk mereka yang terbuka kepada
pelbagai jenis konsep jual beli, walaupun, dihujahkan, melanggar prinsip-prinsip syara’, bagi
meraih keuntungan semata-mata.
Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA) atau Jual beli secara tangguh pembayaran adalah salah sebuah
instrumen atau produk yang digunakan oleh kebanyakan bank-bank Islam di Malaysia. Konsep
ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah Kebangsaan yang berpusat di Bank Negara
Malaysia dan juga di kebanyakan bank-bank Islam di Malaysia. Menurut statistik, konsep BBA
ini amat popular dan digunakan dengan cukup meluas di Malaysia.
Kajian yang akan dijalankan bakal melihat secara teliti terma-terma yang terkandung di dalam
kontrak BBA pembelian rumah berstatus dalam pembinaan dan siap sepenuhnya yang
dilaksanakan oleh Bank Islam Malaysia, Bank Muamalat dan Perbendaharaan Perumahan
Malaysia. Persoalan mengenai gharar, kesamaran atau 'uncertainty' dalam kontrak BBA
tersebut menjadi fokus utama di dalam kajian ini.
9
Kegagalan untuk memahami istilah dan penggunaan istilah ‘gharar’ secara tepat boleh
menyebabkan kepincangan dalam pengurusan kewangan dan ekonomi. Muamalah yang
mempunyai elemen gharar hendaklah dielakkan ekoran daripada pengharamannya. Kekaburan
maksud sebenar gharar dan pengabaian sudut etika pengurusan perbankan Islam, khususnya
melibatkan terma-terma BBA, boleh menidakkan tujuan syariah itu sendiri. Justeru, bagi
mengharuskan sesuatu amalan muamalah bertujuan mengelakkan riba’, tetapi tidak bebas
daripada unsur-unsur gharar, tidak bermakna sesuatu muamalah itu telah menepati ajaran Islam.
Jadual 1
Bilangan Projek Baru Dikenalpasti Terbengkalai Mengikut Negeri Pada Jun 2005
Negeri Bilangan Projek Bilangan Rumah Bilangan Pembeli Anggaran (RM Juta)
1) Perlis 0 0 0 02) Kedah 4 687 333 69.513) Pulau Pinang 5 2,495 1,965 125.734) Perak 3 161 106 21.475) Selangor 5 2,074 1,527 123.216) W. Persekutuan 0 0 0 07) N.Sembilan 2 123 43 23.378) Melaka 2 165 47 14.99) Johor 5 1,897 1,462 206.2410) Kelantan 0 0 0 011) Terengganu 2 344 234 18.4512) Pahang 0 0 0 0
TOTAL 28 7,945 5,716 479.67
Sumber: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Laporan Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Dari Tahun 1990 - Jun 2005, 2006, hlm. 2.
Projek-Projek Yang Masih Terbengkalai Sehingga Jun, 2005
Projek-projek yang masih dianggap terbengkalai boleh dibahagikan kepada 3 (tiga) kategori, iaitu:
10
1) Projek yang mempunyai potensi untuk dibaikpulih;2) Projek yang diambil alih oleh pemaju; dan,3) Projek yang tidak sesuai untuk dipulihkan.
Dari tahun 1990 sehingga Jun, 2005, terdapat sejumlah 141 buah projek yang dianggap sebagai
projek perumahan yang masih terbengkalai. Daripada jumlah ini, sejumlah 121 buah projek
berpotensi untuk dipulihkan, manakala 11 buah akan diambil alih oleh pemaju lain dan 9 lagi
didapati tidak sesuai untuk dipulihkan. 43 buah projek telah dirujuk kepada Syarikat Perumahan
Negara Berhad (SPNB) bagi tujuan pemulihan.
Setakat ini, berdasarkan kajian-kajian dan pemerhatian-pemerhatian awal para penyelidik, tidak
terdapat kajian atau penulisan yang membincangkan dan mengupas mengenai masalah-masalah
projek-projek perumahan, khususnya projek-projek perumahan terbengkalai dan yang telah
merujuk, secara khusus, kepada perjanjian BBA yang diamalkan kini, bagi tujuan menilai,
memeriksa dan meneliti sama ada terma-terma yang terkandung di dalam kontrak perjanjian
pinjaman BBA yang diamalkan, benar-benar dapat menangani permasalahan-permasalahan di
atas. Dengan perkataan lain, sama ada BBA benar-benar bebas daripada unsur-unsur gharar
dalam pembelian unit-unit rumah daripada pemaju projek-projek perumahan dan dapat
melindungi kepentingan-kepentingan pihak-pihak yang terbabit dalam urusan jual beli unit-unit
rumah daripada para pemaju.
OBJEKTIF PENYELIDIKAN
1. Untuk menilai semula terma-terma dalam kontrak Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA) yang
diamalkan oleh beberapa bank-bank Islam dan agensi kerajaan melibatkan pinjaman
pembelian unit-unit rumah di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan
Pelesenan) 1966 (Akta 118);
2. Untuk mengenalpasti unsur-unsur gharar, sekiranya ada, yang mungkin terkandung
di dalam kontrak BBA tersebut, khususnya apabila unit-unit rumah yang dibeli oleh
pembeli terbengkalai; dan,
JANGKAAN HASIL PENYELIDIKAN
11
1. Nilai-nilai keaslian yang diperoleh melalui kajian lapangan dapat digunakan bagi
menyokong teori-teori yang sedia ada berkaitan Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA).
2. Kajian ini bakal membantu pihak perbankan Islam, Penasihat Syariah dan Bank
Negara Malaysia (BNM) dalam melakukan reformasi terma-terma kontrak BBA
yang lebih menepati kehendak syara’ dan semasa.
3. Kajian ini akan membantu pihak-pihak berkepentingan seperti institusi Fatwa,
institusi kewangan dan perbankan Islam, Badan Penasihat Syariah dan Bank Negara
Malaysia (BNM) untuk mewujudkan sistem pembiayaan pinjaman perumahan
berteraskan konsep BBA yang bersesuaian dengan kehendak masalah al-mursalah
(public interest), maqasid al-syariah dan maslahah al-ammah dalam bidang ekonomi
dan sosial masyarakat Malaysia.
12
BIBLIOGRAFI
Ab. Mumin Ab Ghani, 1999, Sistem Kewangan Islam Dan Pelaksanaannya di Malaysia, JAKIM:Putrajaya
Ahmad Hidayat Buang. 2000. Studies in the Islamic Law of Contracts: The Prohibition of Gharar. Kuala Lumpur: International Law Book Services.
Ahmad Hidayat Buang. 1994. Unsur-unsur Utama Pembentukan Kontrak (al-Aqad) Di Dalam Undang-undang Islam. Jurnal Syariah. Fakulti Syariah, Akademi Islam Universiti Malaya, Jilid 2. Bil. 1. Januari: hlm 89—109.
Abdul Halim Muhammad. n.d. Undang-undang MuÑÉmalÉt dan Aplikasinya Kepada Produk-produk Perbankan Islam. n.p.
Adiwarman Karim, 2004, Bank Islam: Analisis Fiqh Dan Kewangan, Rajagrafindo:JakartaMohd Radzi Othman, 2005, Ekonomi Dalam Perspektif al-Quran dan al-Sunnah,USM:Pulau Pinang
Afzal-ur-Rahman. 1994. Doktrin ekonomi Islam. Kuala Lumpur : Dewan Bahasa dan Pustaka.
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) dan Peraturan-peraturan di bawahnya.
Ala’Eddin Kharofa. 2000. Transaction in Islamic law. Kuala Lumpur : A.S. Noordeen.
Al-Zuhayli, Wahbah. (1989). Fiqh al-Islami wa Adillatuhu. Vol. 4 & 5. Dimashq: Dar al-Fikri.
Azlinor Suffian. (2004). Problems of Sub-Standard Houses: A Study of Consumers’ Legal Rights Against Licensed Private Developers for Good Workmanship and Materials of Houses in Peninsular Malaysia. Unpublished doctoral dissertation, International Islamic University Malaysia, Kuala Lumpur.
Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (t.t). Senarai Projek Perumahan Swasta Yang Terbengkalai Tahun 1999. Kuala Lumpur: Author.
Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (t.t). Laporan Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Bagi Tahun 2004. Kuala Lumpur: Author.
Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (t.t). Laporan Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Dari Tahun 1990--Jun 2005. Kuala Lumpur: Author.
Hafiz Firdaus Abdullah, 2008, Fiqh Harta: Satu Pengenalan, Jahabersa:Johor
13
Hamid Sultan bin Abu Backer. 2003. Janab’s key to practical conveyancing, land law and Islamic banking. Kuala Lumpur : Janab (M) Sdn. Bhd.
Kamali, Muhammad Hashim. 1999. Uncertainty and Risk Taking (Gharar) in Islamic Law, paper presented at the International Conference on Takaful/Islamic Insurance, 2-3 July 1999, Hotel Hilton Kuala Lumpur.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (1993a). Buletin Perangkaan Perumahan 1993. Kuala Lumpur: Author.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (1993b). Buletin Perangkaan Perumahan 1991 dan 1992. Kuala Lumpur: Author.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. (1995). Buletin Perangkaan Perumahan 1995. Kuala Lumpur: Author.
Mahmood M. Sanusi. 1993. ‘Gharar’ Uncertainty in Islamic Jurisprudence: Comparative Study with Western Jurisprudence. 3 IIUM Law Journal, 87-99.
Mohamed Ismail Shariff. 1998. The Development of Islamic Banking Law in Malaysia. Malayan law journal. 1 MLJ cxlv.
Mohd Illiayas. 1995. Islamic/Interest-Free Banking In Malaysia: Some Legal Considerations. Malayan law journal. 3 MLJ cxlix.
Muhammad Taqi Usmani.1999. An Introduction To Islamic Finance, Idara isha’at diniyyat:New Delhi.
Norhashimah Mohd Yasin. 1997. Islamic Banking: Case Commentaries Involving al-Bay’ Bithaman Ajil. Malayan law journal. 3 MLJ cxcii.
Nor Mohamed Yakcop. 1996. Teori, amalan dan prospek sistem kewangan Islam di Malaysia. Kuala Lumpur : Utusan Publication and Distributors.
Saiful Azhar Rosly. 2005. Critical issues on Islamic banking and fiancial markets. Kuala Lumpur : Dinamas Publishing.
Saiful Azhar Rosly, Mahmood Sanusi and Norhashimah Mohd Yassin. The Role of Khiyar al-Ayb in al-Bay’ Bithaman Ajil Financing. International Journal of Islamic Financial Services, Vol. 2, No. 3. hlm 1—8.
Siti Salwani Razali. 2008a. The Principles of Gharar in Bai Bithaman Ajil Contract. Paper presented at the MFA Conference 2008, Faculty of Economics and Business, Universiti Malaysia Sarawak.
14
Siti Salwani Razali. 2008b. Online Contract and the Issues of Gharar and Uncertainty, IIUM Law Journal, Vol. 16, No. 1, 51—64.
Wahbah al-Zuhayli. 2003. Financial Transactions in Islamic Jurisprudence. Vol. 1 & 2. Beirut, Lubnan : Dar al-Fikr.
Zaharudin Abd Rahman, 2008, Wang, Anda dan Islam: Halal dan Haram Dalam Kewangan dan Perbankan Islam, truewealth Publishing:Kuala Lumpur.
15