REVIEW PERATURAN PENGGUNAAN LAHAN DAN PENDIRIAN

BANGUNAN

BERDASARKAN SERTIFIKAT TANAH DAN SURAT IZIN MENDIRIKAN

BANGUNAN

Di susun oleh :

Imam Wahyudi

L2D009025

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTAFAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS DIPONEGOROSEMARANG

2011

0

REVIEW PERATURAN PENGGUNAAN LAHAN DAN PENDIRIAN

BANGUNAN

BERDASARKAN SERTIFIKAT TANAH DAN SURAT IZIN MENDIRIKAN

BANGUNAN

UUPA atau Undang - Undang Pokok Agraria merupakan undang - undang

yang mengatur dasar-dasar pokok agraria. undang - undang ini diciptakan pada

tahun 1960. Tujuan utama diberlakukannya UUPA ini adalah memberi kepastian

hukum mengenai hak - hak atas tanah yang dapat diperoleh melalui prosedur

pendaftaran tanah atau pensertipikatan tanah.

Peraturan pemerintah dengan Nomor 24 tahun 2007 merupakan salah satu

peraturan implementasi dari adanya UUPA. dengan peraturan ini kepastian

hukum atas hak-hak kepemilikan tanah dan kepastian akan subyek tanah akan

jelas. sebagai contoh yaitu letak bidang tanah yang pada suatu koordinat

geografi dapat diakui oleh pemegang hak atas tanah yang telah tercantum dalam

buku pendaftaran tanah. buku pendaftaran tanah ini yang disebut sebagai

sertipikat tanah. Pendaftaran tanah kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN)

merupakan salah cara untuk mendapatkan sertipikat tanah ini. Pendaftaran tanah

(PP no 24/2007 pasal 1) adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah

meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta

pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,

mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk

pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah

yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak - hak

tertentu yang membebaninya. Penyelenggaraan pendaftaran tanah ini

sepenuhnya diatur dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA meliputi :

a) Pengukuran, penetapan, dan pembukuan tanah

b) Pendaftaran hak - hak atas tanah dan pearalihan hak - hak tersebut

c) Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat.

1

Pendaftaran hak atas tanah merupakan kewajiban yang harus dilaksanakan oleh

setiap pemegang hak atas tanah yang bersangkutan secara terus menerus agar

mendapatkan sertipikat tanda bukti tanah yang kuat. Hal ini bertujuan agar orang

atau suatu badan hukum dapat membuktikan bahwa mereka yang berhak atas

tanah itu dan mendapat kepastian hukum.

Sistem pendaftaran tanah di Indonesia ini terbagi atas dua sistem yaitu

sistem pendaftaran akta dan sistem pendaftaran hak. Untuk sistem pendaftaran

ranah dilakukan oleh Penjabat Pendaftaran Tanah (PPT). Sistem pendaftaran akta

ini memiliki kekurangan dimana apabila hukum yang tertulis dalam akta tersebut

mengalami cacat hukum maka akan berpengaruh terhadap ketidaksahan akta

yang dibuat berikutnya. Un tuk itu maka diciptakan sistem pendaftaran hak. Akta

pemberian hak berfungsi sebagai sumber data yuridis untuk mendaftar hak yang

diberikan dalam buku tanah. Sebagai tanda bukti hak, maka diterbitkan sertipikat

yang merupakan salinan buku tanah dan surat ukur yang dijilid menjadi satu

dalam sampul dokumen.

Untuk kondisi saat ini banyak terjadi penggandaan atau tumpang tindih

sertipikat tanah. Seripikat ganda ini biasanya terjadi di wilayah yang masih

kosong, belum dibangun dan biasanya berlokasi di perbatasan kota dimana lokasi

tersebut belum ada peta pendaftaran tanah. Secara garis besar sertipikat ganda

ini terjadi ketika pada waktu dilakukan pengukuran ataupun penelitian di

lapangan, pemohon atas kepemilikan menunjukan letak tanah dan batas yang

salah baik disengaja maupun tidak disengaja. Hal ini yang menjadi salah satu

kelemahan dari sistem sertipikasi tanah. Untuk mencengah adanya penggandaan

tanah biasanya melalui program Pengadaan Peta Pendaftaran Tanah yang

dilakukan BPN. Namun program ini juga masih terkendala oleh dana dan waktu.

Review Kondisi Pendirian Bangunan pada Suatu Lahan

2

Kawasan permukiman di atas berada di Kabupaten Tangerang. Dalam

review kondisi pendirian bangunan ini akan diambil salah satu rumah di kawasan

tersebut dengan alamat spesifik Kp Melayu Barat RT 02/04, Kecamatan

Teluknaga, Kabupaten Tangerang. Kawasan permukiman ini merupakan kawasan

permukiman sedang seperti yang diuraikan dalam RTRW Kabupaten Tangerang

bahwa Kecamatan Teluknaga memiliki fungsi utama sebagai kawasan

permukiman. Secara status perkotaan, kawasan ini merupakan kawasan

perdesaan yang masih masih terdapat banyak sawah dan tidak berada pada jalan

utama dan tidak dilewati angkutan kota. Kondisi prasarana seperti jaringan listrik,

air, telepon sudah cukup baik, namun kekurangan terletak pada kondisi drainase

dan persampahan yang masih kurang. Berdasarkan NJOP harga lahan ini sebesar

Rp 128.000,-

Lahan ini merupakan milik paman yang berada di daerah pedesaan dengan

luas tanah sebesar 116m2, tujuan mereview lahan ini, untuk mengetahui

bagaimana sistem pendaftaran tanah pada daerah pedesaan dan mengukur

seberapa besar kesadaran masyarakat pedesaan dalam kepemilikan tanah. Pada

lahan ini dibangun sebuah rumah seluas 80m2. Jika didasarkan pada teori 70%

bangunan dan 30% lahan hijau, maka pendirian bangunan ini tidak melanggar

aturan yang ada dengan maksimal bangunan sebesar 81,2m2. Namun pada

kondisi eksisting, seluruh lahan yang ada diberi perkerasan dan tidak ada daerah

hijau sebagai penyerapan air hujan. Hal ini tidak sesuai dengan ketentuan umum

dalam pendirian bangunan.

Berdasarkan akta jual beli tanah ini no 318/kec.tlg/1998, diketahui bahwa

tanah ini memiliki status sebagai bekas hak milik adat. Dengan demikian tanah

dahulunya merupakan tanah adat/masyarakat yang beralih fungsi sebagai

kepemilikan individual. Alih fungsi kepemilikan ini bisa terjadi ketika terjadi

3

4m

2mLuas bangunan81,2m2

Luas RTH 34,8 m2

4m

1mLuas bangunan80 m2

Luas lahan terbuka 36 m2

Perkerasan semen

Kondisi seharusnyaKondisi eksisting

kesepakatan antara masyarakat dengan individu yang bersangkutan dengan

dasar hukum yang jelas. Berdasarkan surat keterangan no. 32/DS-KMT/1998

dijelaskan pula bahwa tanah ini merupakan tanah pertanian/perumahan. Dari

penjelasan tersebut dapat diketahui bahwa tanah ini masuk ke dalam kawasan

budidaya yang bisa digunakan sebagai pertanian atau sebagai perumahan.

Tanah ini memiliki batas yang tertulis yang sama pada sertipikat dan akta

jual beli, dimana pada lahan ini bagian utara, selatan, timur berbatasan langsung

dengan lahan milik orang lain dan batas sebelah kanan berbatasan langsung

dengan jalan dengan lebar 4meter. Dengan mengetahui lebar jalan maka dapat

diketahui GSB (garis sepadan bangunan) dimana GSB ini lebar dari as jalan atau

setengah dari lebar jalan seluruhnya. Dengan kata lain GSB pada bangunan di

lahan ini sekitar 2meter. Pada kondisi eksisting GSB yang ada ini hanya sekitar 1

meter saja, dimana muka bangunan dekat sekali dengan jalan. Hal ini tidak

memenuhi syarat yang ada.

Untuk ketinggian bangunan maksimal, wilayah ini diperhatikan oleh jalur

pesawat terbang karena lokasi bandara yang berada di Tangerang juga.

Berdasarkan jalur pesawat terbang, lahan ini masuk ke dalam masuk ke dalam

daerah keliling 2, dimana kawasan ini berada sekitar 13km-an dari bandara dan

4

tidak berada pada jalur landas pesawat. Dengan kata lain tinggi maksimal dari

bangunan yang ada sekitar 151,5 m. Sedangkan pada kondisi eksisting bangunan

rumah ini hanya satu lantai sekitar 6,5 meter. Dengan demikian maka bangunan

rumah pada lahan ini memenuhi kriteria.

Kekurangan yang ada pada lahan ini bahwa si pemilik lahan (paman) tidak

memiliki IMB atau izin mendirikan bangunan. dari hasil wawancara paman

dengan tetangga terdekat yang ada disekitar rumahnya, keseluruhan menjawab

tidak memiliki IMB. Dari hal ini dapat disimpulkan bahwa penerapan kepemilikan

IMB masih kurang dalam masyarakat. Padahal IMB ini sangat penting sebagai

persyaratan legalitas pemilik bangunan sebelum membangun rumahnya,

ibaratnya seperti pengemudi yang memerlukan Surat Ijin Mengemudi (SIM)

sebelum menaiki sepeda motornya. Dengan kata lain banyak bangunan ilegal

yang ada. banyak warga yang berasalan dalam kepemilikan IMB ini tidak penting,

yang penting adalah kepemilikan sertifikat tanah. Pola pikir masyarakat yang

salah ini menurut saya wajar, karena dari pihak birokrasi sendiri yang tidak ada

penyuluhan dan informasi yang lebih khususnya di masyarakat pedesaan ini.

padahal ketidakpemilikian surat IMB ketika membangun rumah akan berdampak

buruk pada si pemilik sendiri dimana sanksi PERDA menanti dengan dendanya

berkisar Rp. 750.000 s/d 3.500.000,- banyak juga yang beralasan bahwa

kepemilikan rumah sudah ada sejak dahulu sehingga untuk membangun rumah,

langsung membangun tanpa ada persetujuan dulu dari birokrasi setempat.

Dari beberapa paparan di atas bahwa kepemilikan lahan atau tanah dapat

dibuktikan dengan sertipikat tanah dan kepemilikan bangunan dapat dibuktikan

dengan IMB. Untuk kepemilikan lahan sebagian besar masyarakat telah memiliki,

sedangkan untuk kepemilikan IMB banyak masyarakat yang tidak memiliki.

Padahal didalam IMB tersebut tercantum ketentuan dalam pendirian bangunan

seperti aturan jarak bangunan ke poros jalan, Garis sepadan bangunan,

ketinggian bangunan, pager bangunan, dan lainnya. Untuk suatu lahan yang

memiliki sertipikat tanah tetapi tidak memiliki IMB seperti rumah paman saya

yang berada di Kabupaten Tangerang, ketentuan peraturan diambil dari kondisi

eksisting bangunan dibandingkan kondisi seharusnya. Untuk lebih jelasnya dapat

terlihat pada tabel berikut :

Kepemilikan Sertipikat ada

5

tanah

Kepemilikan akta jual

beli

ada

Kepemilikan IMB Tidak ada

Status lahan Bekas hak tanah adat

Luas tanah 116m2

Luas Bangunan 802

Garis sepadan

bangunan

Tidak memenuhi syarat

Koefisien Dasar

Bangunan

70% bangunan 30%

ruang terbuka namun

diberi perkerasan (tidak

sesuai aturan)

Ketinggian bangunan Sesuai peraturan (1

lantai)

Harga lahan Rp.128.000,-

6