i

HALAMAN JUDUL

PENGGUNAAN SURAT KUASA DALAM JUAL BELI TANAH

UNTUK KEPERLUAN PENDAFTARAN TANAH

DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN JEPARA

Diajukan untuk melengkapi persyaratan dalam menyelesaikan Pendidikan S1

Program Studi Ilmu Hukum Ruang Lingkup/Bagian Perdata

Oleh :

SELAMET RIYADI

NIM : 2008-20-114

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MURIA KUDUS

TAHUN 2013

ii

HALAMAN PENGESAHAN

PENGGUNAAN SURAT KUASA DALAM JUAL BELI TANAH

UNTUK KEPERLUAN PENDAFTARAN TANAH

DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN JEPARA

SKRIPSI

Diajukan untuk melengkapi persyaratan dalam menyelesaikan Pendidikan S1

Program Studi Ilmu Hukum Ruang Lingkup/Bagian Perdata

Oleh :

SELAMET RIYADI

NIM : 2008-20-114

Kudus, Maret 2013

Menyetujui :

Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II

DR. SUKRESNO, SH, MHum RISTAMADJI, SH, MH

Mengetahui

Dekan Fakultas Hukum UMK

RISTAMADJI, SH, MH

iii

HALAMAN PERSEMBAHAN

MOTTO :

Mereka itu adalah orang orang yang bertaubat , yang beribadat , yang

memuji , yang melawat ( mencari ilmu pengetahuan atau berjihad ) , yang

ruku, yang sujud , yang menyuruh berbuat maruf dan mencegah perbuatan

munkar dan yang memelihara hukum hukum ALLAH SWT, dan

gembirakanlah orang orang mukmin itu

( QS At Taubah 112 )

Jadilah kamu orang yang mengajar atau belajar atau pendengar (

Mendengarkan orang mengaji ) atau pecinta ( Mencintai ilmu ) dan janganlah

engkau jadi orang yang kelima ( Tidak mengajar , tidak belajar tidak suka

mendengarkan pengajian dan tidak mencintai ilmu ), maka kamu akan hancur

( Hadist Riwayat Baihaqi)

PERSEMBAHAN :

Kupersembahkan untuk :

1. Endang Rahayuningsih SP Istriku tercinta

2. Kedua Radyaku Azzahra dan Zulfahmi

3. Kakak, Adik serta para keponakan

4. Dosen Dosen yang saya hormati

5. BPN RI yang saya banggakan

6. Sanak kerabat dan handai taulan

7. Almamater yang tidak terlupakan

8. Bangsa dan Negeriku tercinta

iv

KATA PENGANTAR

Dengan bersujud syukur penulis panjatkan puji syukur kehadirat ALLAH SWT,

karena atas rahmat dan taufiq serta hidayahNYA , akhirnya penulis dapat

menyelesaikan skripsi dengan judul PENGGUNAAN SURAT KUASA DALAM

JUAL BELI TANAH UNTUK KEPERLUAN PENDAFTARAN TANAH

DIKANTOR PERTANAHAN KABUPATEN JEPARA Hal ini tidak lepas dari

bantuan berbagai pihak yang telah secara langsung maupun tidak langsung telah

memberikan bantuan dan sumbangan yang tiada tara. Skripsi ini diajukan untuk dan di

susun untuk melengkapi tugas dan memenuhi persyaratan guna menyelesaikan studi

Program Strata Satu ( S-I ) , Ilmu Hukum , pada Fakultas Hukum Universitas Muria

Kudus.

Dalam penyusunan skripsi ini melibatkan berbagai pihak , maka untuk itu

penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada :

1. Bapak Ristamadji, SH. MH,Selaku Dekan dan serta selaku Pembimbing II,

yang penuh dengan kesabaran dan meluangkan waktunya untuk mengarahkan

serta membimbing penulis mulai dari awal sampai dengan akhir sehingga

Skripsi ini tersusun.

2. Bapak DR. H. Sukresno , SH., Mhum, Selaku pembimbing I, yang telah

memberikan bimbingan akademis kepada penulis

3. Bapak Sudarsono, SH. Mhum, Dosen pada Fakultas Hukum , Universitas Muria

Kudus , yang telah memberikan motivasi dan contoh hidup sehingga skripsi ini

terselesaikan

4. Bapak H. DR Suparnyo, SH, MS, Dosen pada Dosen pada Fakultas Hukum ,

Universitas Muria Kudus , yang telah memberikan motivasi dan contoh hidup

sehingga skripsi ini terselesaikan

5. Ibu Mc. Sri Widayati SH. S.Pnot., Mkn, selaku Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten Jepara , yang telah banyak membantu memperoleh data penelitian.

6. Bapak Ir, H. Perdananto Aribowo MCS, , Selaku Kepala Kantor Pertanahan

Kota Jakarta Timur , yang selalu memotivasi dan memberikan semangat penulis

untuk segera menyelesaikan skripsi ini.

v

7. Bapak Soenarno SH. Selaku Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah

pada Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara, yang telah banyak membantu

penulis memperoleh data penelitian.

8. Bapak H. Budianto SH, selaku Kepala Sub Seksi Penetapan Hak, sekaligus

sebagai atasan langsung penulis yang telah memberikan semangat dan dorongan

, serta banyak membantu memperoleh data penelitian.

9. Bapak H. Mustofa Bisri , ( www.gusmus.net ) dan komunitas mata air , yang

telah memberikan semangat , motivasi serta spriritual untuk segera

menyelesaikan skrpsi ini

10. Semua pihak yang tidak bisa disebutkan satu persatu yang telah membantu

penulis baik moril maupun spiritual.

Penulis sadar sepenuhnya bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan , sebagai

akibat keterbatasan , kemampuan dan pengetahuan penulis . Untuk itu dengan segala

kerendahan hati , penulis secara terbuka mengharapkan , kritik dan saran yang sifatnya

membangun dari pembaca , sangat penulis harapkan guna kesempurnaan skripsi ini.

Akhirnya penulis berharap semoga skripsi ini memberikan manfaat bagi semua

pihak , Semoga ALLAH SWT , senantiasa melimpahkan ilmu dan kekuatanNYA ,

kepada kita guna menapak hari esok yang lebih baik, Amin

Kudus, Maret 2013

Penulis

SELAMET RIYADI

http://www.gusmus.net/

vi

ABSTRAKSI

Penelitian dalam skripsi ini berjudul Penggunaan Surat Kuasa Dalam Jual

Beli Tanah Untuk Keperluan Pendaftaran Tanah Di Kantor Pertanahan Kabupaten

Jepara. Latar belakang penelitian ini adalah di Jepara dalam jual beli tanah tidak selalu

pembayaran dilakukan tunai. Karena masih ada kekurangan pembayaran, maka

disepakati jika sudah lunas, penjual memberikan Kuasa khusus tertulis kepada pembeli

yang diikatkan dalam Perikatan Perjanjian Jual Beli ( PPJB) , untuk mewakili penjual

dalam pengalihan hak dengan menandatangani Akta Jual Beli tanah, yang selanjutnya

digunakan untuk keperluan pendaftaran tanah.

Permasalahan yang diteliti yaitu penggunaan surat kuasa dalam jual beli tanah

untuk keperluan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara, dan

kendala-kendala dalam rangka penggunaan surat kuasa dalam jual beli tanah untuk

keperluan pendaftaran tanah tersebut.

Penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis sosiologis. Data yang

diperlukan adalah data primer dan data sekunder.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa : a) Surat kuasa yang yang lebih sering

dipergunakan untuk penandatanganan Akta Jual Beli tanah adalah surat kuasa khusus

yang terlebih dahulu diikatkan dalam Perikatan Perjanjian Jual Beli ( PPJB) ; b)

Pembuatan Perikatan Perjanjian Jual Beli ( PPJB) karena hak-hak penjual atas harga

tanah belum sepenuhnya diterima; c) PPJB dan Surat Kuasa Khusus dibuat dibawah

tangan sehingga untuk keontentikannya perlu dilegalisasi oleh Notaris PPAT; d)

Keabsahan penandatanganan Akta Jual Beli tanah oleh pembeli/penerima kuasa sangat

tergantung pada keabsahan surat kuasa; e) Pernah terjadi keraguan terhadap keabsahan

penandatnganan Akta Jual Beli Tanah; f) Pendaftaran tanah di Indonesia menggunakan

sistem publikasi negatif mengandung unsur positif; g) Dalam hal ada keragu-raguan

terhadap Akta Jual Beli tanah dan persyaratan lain, Kantor Pertanahan dapat

menghadirkan PPAT dan Kepala Desa; h) Dalam hal ada keragu-raguan terhadap PPJB,

surat kuasa khusus (dibawah tangan) dan persyaratan lain untuk pembuatan dan

penandatanganan Akta Jual Beli tanah, PPAT dapat minta dihadirkan penjual dan

Kepala Desa dan seorang Perangkat Desa untuk dimintai keterangan dan sebagai saksi;

i) Terdapat kendala-kendala dalam rangka surat kuasa untuk keperluan pendaftaran

tanah, yaitu surat kuasa (khusus) sudah kadaluwarsa; Keraguan atas kebenaran

penandatanganan surat kuasa; keragu-raguan karena pemberi kuasa lanjut usia (lansia);

pemberi kuasa telah meninggal; KTP habis masa berlakunya; Surat Kuasa sudah habis

masa berlakunya; dan penjual minta PPh dibantu oleh pembeli. Semua kendala

mengakibatkan tertundanya pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli dan proses

pendaftaran tanah.

Saran yang diberikan: a) penjual tidak menandatangai surat kuasa sebelum

pembayaran lunas; b) kepada pembeli, harus ada tanggal diatas materai; c) kepada

Notaris PPAT untuk mencermati berlakunya KTP, surat kuasa, bentuk tanda tangan,

penjual lansia, penyelesaian masalah secara arif; d) kepada petugas pendaftaran tanah:

bertindak hati-hati dalam mencermati berkas pendaftaran tanah; dan e) kepada

pemerintah: agar pendaftaran tanah diatur dalam bentuk undang-undang.

Kata kunci : surat kuasa, PPJB, Notaris PPAT.

vii

DAFTAR ISI

Hal.

HALAMAN JUDUL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

HALAMAN PENGESAHAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

HALAMAN PERSEMBAHAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

HALAMAN KATA PENGANTAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

DAFTAR ISI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ABSTRAKSI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

I

ii

iii

iv-v

vii-ix

vi

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

B. Perumusan Masalah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

C. Tujuan Penelitian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

D. Kegunaan Penelitian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

E. Sistematika Penulisan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1

9

9

9

10

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Pengertian Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Sifat Konsensual Dalam Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli . . . . . . . . . . . . . . . .

4. Jual Beli Menurut Undang-Undang Pokok Agraria . . . . . . . . .

B. Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Pengertian Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Syarat Sahnya Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12

12

13

14

18

22

22

23

viii

3. Asas-asas Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

C. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . ..

2. Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

3. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . .

D. Surat Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

1. Perjanjian Pemberian Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Macam-macam Pemberian Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. Berakhirnya Pemberian Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

E. Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

1. Pengertian Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

2. Cara Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

3. Tujuan dan Objek Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

4. Fungsi dan Manfaat Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23

25

26

26

27

28

28

29

30

32

33

33

34

35

36

BAB III METODE PENELITIAN

A. Metode Pendekatan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

B. Spesifikasi Penelitian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

C. Metode Penentuan Sampel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

D. Metode Pengumpulan Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

E. Metode Pengolahan dan Penyajian data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

F. Metode Analisis Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

38

38

39

40

42

43

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Penggunaan Surat Kuasa Dalam Jual Beli Tanah Untuk

ix

Keperluan Pendaftaran Tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten

Jepara . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

B. Kendala-Kendala Dalam Rangka Penggunaan Surat Kuasa Dalam

Jual Beli Tanah Untuk Keperluan Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . ..

44

81

BAB V PENUTUP

A. Simpulan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

B. Saran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

89

90

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN