PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL-BELI TANAH

(Analisis Kontrak Pengikatan Jual Beli Tanah di Notaris –PPAT Surakarta)

SKRIPSI

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Syarat-syarat Guna

Mencapai Derajat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Disusun Oleh :

GERRYD ZAUHAR DEWANTO

NIM : C.100120184

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2017

v

MOTTO

"Kemenangan yang seindah-indahnya dan sesukar-sukarnya yang

boleh direbut oleh manusia ialah menundukan diri sendiri."

(Ibu Kartini)

"Musuh yang paling berbahaya di atas dunia ini adalah penakut dan

bimbang. Teman yang paling setia, hanyalah keberanian dan

keyakinan yang teguh."

(Andrew Jackson)

"Bersikaplah kukuh seperti batu karang yang tidak putus-putus-nya

dipukul ombak. Ia tidak saja tetap berdiri kukuh, bahkan ia

menenteramkan amarah ombak dan gelombang itu."

(Marcus Aurelius)

vi

PERSEMBAHAN

Skripsi ini, penulis persembahkan kepada:

1. Allah SWT, taburan cinta dan kasih sayang-Mu telah memberikanku

kekuatan, membekali dengan ilmu

2. Bapak dan Ibu tercinta, yang selalu mendukung serta nasihatnya yang

menjadi jembatan perjalanan hidupku.

3. Adik tercinta Abiyudha Gani Mahendra terima kasih doa dan nasehat

selama ini.

4. Sahabat kecil Hafidh Audita Akbar, Pandu Joko Prasetyo, Hangga

Pratama Arya Yudha, Andik Setyo Nugroho, Yekti Nugroho, Dadang

Setiarto yang selalu memberi support dan semangat.

5. Sahabat semasa kuliah Rp.Dandy Ardiansyah, Rp.Dony Aditya, Yusuf

Darmawan, Zakaria Arista, Zakaria Norman Malik, R. ilham Pangesti,

Erna Rahmawati, Linda Parwati, Kristin Agustina, Siti Fatimah, Dewa

Paras, Rr.Driadelta J terima kasih doa inspirasi, hiburan dan kenangan

semasa kuliah.

6. Kekasihku Kiky Edwinda Putri, perhatian dan kesabaranmu yang telah

memberikanku semangat dan inspirasi dalam menyelesaikan skripsi ini,

semoga engkau pilihan yang terbaik buatku dan masa depanku.

7. Almamater Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta 2012

vii

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL-BELI TANAH

(Analisis Kontrak Pengikatan Jual Beli Tanah di Notaris –PPAT Surakarta)

ABSTRAK

Hasil penelitian dan pembahasan bahwa Dasar atau alasan dilakukan perjanjian

pengikatan jual beli tanah di hadapan Notaris adalah untuk menjembatani

sebelum jual beli dilakukan dihadapan PPAT, Supaya dikemudian hari para pihak

baik penjual maupun pembeli tidak dapat memungkirinya, bahwa penjual telah

menjual dan menyerahkan obyek tersebut kepada pembeli, dan terhitung tanggal

hari itu juga yang diperjual belikan berpindah tangan kepada pembeli. Dengan

dibuatnya perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa maka penjual tidak boleh

menjual, memindahkan atau mengadakan transaksi apapun atas obyek tersebut

kepada orang atau pihak lain dan untuk pembeli haknya pembeli sudah ada dan

dapat terlindungi, tinggal menunggu proses pemecahan selesai dan setelah itu

diproses balik nama keatas nama diri sendiri (pembeli). Perjanjian tersebut tidak

berakhir karena salah satu pihak baik penjual maupun pembeli meninggal dunia,

tetapi temurun ke akhli warisnya atau yang mendapatkan hak dari padanya.

Pelaksanaan perjanjian pengikuatan jual beli tanah di hadapan Notaris adalah

mereka para pihak yang bersangkutan melakukan kesepakatan perjanjian, dimana

telah dibuatkan suatu perikatan jual beli tanah yang terkandung didalamnya antara

pihak penjual dan pembeli menyepakati isi dalam perjanjian perikatan jual beli

tanah dan disaksikan serta ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT), yang selanjutnya diproses sesuai dengan peraturan perundang-undangan

yang berlaku.

Kekuatan hukum dalam perjanjian pengikatan jual beli tanah di hadapan Notaris

adalah kekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah

yang dibuat oleh Notaris dalam pelaksanaan pembuatan Akta Jual Belinya adalah

sangat kuat, karena akta tersebut merupakan akta notaril yang bersifat akta

otentik, pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali dalam perjanjian

pengikatan jual beli bukanlah termasuk ke dalam kuasa mutlak yang dilarang oleh

Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan

Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, sehingga status

hukumnya sah-sah saja untuk dilakukan.

Kata Kunci: Sengketa, perjanjian, pengikatan, jual beli, tanah

viii

ABSTRACT

The result of the research and discussion that the basis or reason of the

agreement of binding of sale and purchase of land in the presence of Notary is to

bridge before the sale is done in front of PPAT, So that in the future the parties

both the seller and the buyer can not, that the seller has sold and handed the

object to the buyer , And as of the same date it is traded to the buyer. With the

agreement of the sale and purchase binding and the power of attorney, the seller

shall not sell, transfer or otherwise make any transaction on the object to any

other person or party and for the buyer the buyer's right is present and can be

protected, just waiting for the solving process to be completed and afterwards

processed backwards Name yourself (buyer). The agreement does not expire

because one of the parties either the seller or the buyer dies, but has passed on to

his heirs or who has obtained the right from him.

The execution of land purchase agreement in the presence of Notary is that the

parties concerned have entered into a contract agreement, whereby a contract of

sale and purchase of the land contained therein has been made between the seller

and the buyer agreeing the contents of the land sale agreement and witnessed and

signed by the Creator Official Deed of Land (PPAT), which is further processed

in accordance with the prevailing laws and regulations.

The legal force in the agreement to bind the sale of land in the presence of a

Notary is the legal force of the deed of binding agreement of sale and purchase of

land rights made by Notary in the execution of the Deed of Sale is very strong,

because the deed is a notary certificate that is authentic deed, Irrevocable in the

sale and purchase binding agreement shall not be included in the absolute power

prohibited by the Instruction of the Minister of Home Affairs Number 14 of 1982

concerning the Prohibition on the Use of Absolute Power as the Transfer of

Rights to Land, so that the legal status is legitimate to do.

Keywords: Dispute, agreement, binding, buying and selling, land

ix

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb.

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang Maha Pengasih serta penyayang

yang telah melimpahkan segala nikmat dan karunia-Nya kepada penulis sehingga

penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul: PERJANJIAN

PENGIKATAN JUAL BELI TANAH (Analisis Kontrak Pengikatan Jual Beli

Tanah di Notaris-PPAT Surakarta)

Penulis menyadari untuk menyelesaikan penyusunan skripsi ini bukanlah

tugas yang mudah, dan terselesaikannya penulisan skripsi ini atas bantuan

berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih banyak

kepada:

1. Prof. Dr. Khudzazifah Dimyati, SH.MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta, yang telah menyediakan segala sarana

dan prasarana sebagai penunjang, sehingga penulis dapat menyelesaikan

skripsi ini.

2. Ibu Septarina Budiwati, SH.M, selaku Pembimbing yang dengan penuh

kesabaran dan waktu yang diberikan di tengah kesibukan telah memberikan

bimbingan serta masukan yang berharga bagi penulis untuk menyusun skripsi

ini.

3. Seluruh Bapak-Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Surakarta, terima kasih banyak atas ilmu dan bimbingannya semoga nanti

penulis mampu menerapkan ilmu tersebut di dunia kerja.

4. Staff/karyawan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta,

terima kasih atas bantuan dan pelayanan yang diberikan kepada penulis

selama ini.

5. Ayah dan Ibu tercinta, sebagai tanda bakti, hormat, dan rasa terima kasih

yang tiada terhingga kupersembahkan karya kecil ini kepada Ayah dan Ibu

yang telah memberikan kasih sayang, segala dukungan, dan cinta kasih yang

tiada terhingga yang tiada mungkin dapat kubalas hanya dengan selembar

kertas yang bertuliskan kata cinta dan persembahan. Semoga ini menjadi

xi

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ....................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................ ii

HALAMAN PENGESAHAN ......................................................................... iii

PERNYATAAN .............................................................................................. iv

MOTTO ........................................................................................................... v

PERSEMBAHAN ........................................................................................... vi

ABSTRAK ....................................................................................................... vii

KATA PENGANTAR .................................................................................... ix

DAFTAR ISI .................................................................................................... xi

BAB I. PENDAHULUAN .................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah …………………………………...1

B. Pembatasan Masalah ………………………………………5

C. Perumusan Masalah ……………………………………….5

D. Tujuan Penelitian ………………………………………….6

E. Manfaat Penelitian ……………………………………….. 6

F. Metode Penelitian …………………………………………7

G. Sistematika Skripsi ………………………………………..10

BAB II. LANDASAN TEORI …………………………………………13

A. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli Tanah ………………...13

1. Pengertian Perjanjian Jual Beli Tanah ………………...13

2. Prosedur Perjanjian Jual Beli Tanah ………………….18

xii

3. Akibat Hukum yang Timbul Setelah Perjanjian

Jual Beli Tanah ………………………………………..31

B. Tinjauan tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah….39

1. Pengertian Perjanjian pengikatan jual beli tanah ……..39

2. Fungsi perjanjian pengikatan jual beli tanah ………….42

3. Isi perjanjian pengikatan jual beli tanah ………………43

4. Bentuk perjanjian pengikatan jual beli tanah ………….44

BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ……………….45

A. Dasar Atau Alasan Dilakukan Perjanjian Pengikatan

Jual Beli Tanah Di Hadapan Notaris – PPAT………….. 45

B. Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah

Dihadapan Notaris – PPAT ……………………………. 49

C. Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Tanah Di Hadapan Notaris – PPAT …………………. 55

BAB IV. PENUTUP ………………………………………………….. 71

A. Kesimpulan ……………………………………………… 71

B. Saran ……………………………………………………...72

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN