pengenaan caj pembangunan ke atas cadangan …cadianmalaysia.com/download/3. pengenaan caj...

PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN KE

ATAS CADANGAN PEMBANGUNAN

HARTANAH DI KUALA LUMPUR

JABATAN PENILAIAN DAN PENGURUSAN HARTA

DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR

13 MEI 2015 (RABU)

HOTEL RENAISSANCE KUALA LUMPUR

1

Dibentangkan Oleh :

Sr. Haji Kamarulzaman Bin Mat SallehM. Sc (Land Admin & Dev),

B. Surv. (Hons) Ppty. Mgmt. (UTM) MISM,

Reg. Valuer & Estate Agent (V0728 & E2017) MRISM,

Reg. Ppty Manager (PM 0418) MMIPPM.

Timbalan Pengarah Penilaian

Jabatan Penilaian & Pengurusan Harta

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

2

Penilaian Caj Pembangunan yang dibuat adalah berdasarkan kelulusan

Jawatankuasa Teknikal Pusat Setempat.

Mengikut Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982

dan Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur 2013

Penilaian Caj Pembangunan dibuat pada kadar berbeza 30% dan 50%

daripada kenaikan nilai tanah.

Penilaian caj pembangunan dilaksanakan bermula pada tahun 1970-an.

PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN

3

Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982,

Akta 267 menyatakan “jika sesuatu pelan tempatan atausesuatu perubahan sesuatu pelan tempatan melibatkanpertukaran kegunaan, kepadatan, nisbah plot atau luas

lantai berkenaan dengan mana-mana tanah dan keranaitu menaikkan nilai tanah itu, suatu caj pembangunan

mengikut kadar yang ditetapkan hendaklah dileviberkenaan dengan apa-apa pembangunan tanah yang

dimulakan, diusahakan, atau dijalankan mengikutpertukaran itu.”

CAJ PEMBANGUNAN MENGIKUT

AKTA (PERANCANGAN) WILAYAH PERSEKUTUAN

1982, AKTA 267

4

DEFINISI CAJ PEMBANGUNAN

Caj Pembangunan ialah caj yang dikenakan ke atas pemilik /

pemaju yang membangunkan tanahnya apabila terdapat

kenaikan nilai tanah akibat dari : -

i) Menukar zon kegunaan tanah

ii) Menambah kepadatan penduduk

iii) Lebihan Luas Lantai / Tambahan Nisbah Plot

5

1) Tukarguna Tanah

2) Tambah kepadatan penduduk

3) Tambahan nisbah plot (lebihan luas lantai)

4) Sumbangan ruang penjaja

5) Sumbangan kawasan lapang

JENIS-JENIS PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN

6

BIL JENIS PEMBANGUNANCAJ

PEMBANGUNAN

1.

Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah disebabkan pertukaran

kegunaan tanah, perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana tanah

dari-

a) Pelan Pembangunan Lengkap

b) Pelan-pelan diwartakan

(i) No.4023,4001,4001-1 (Kepong Baru)

(ii) No.4002,2002-2 (Taman Kepong)

(iii) No.4003,4003-1 (Taman Ibu Kota)

(iv)No.4004,4004-1 (Taman Setapak)

(v) No.4005 (Taman Sri Segambut)

c) Kaedah-kaedah (perancangan) (zon dan kepadatan) Wilayah Persekutuan

1985 [P.U.(A) 501/1985]

d) Perintah pembangunan yang telah dikeluarkan dan berkuat kuasa berkenaan

dengan tanah itu.

30 % (peratus)

daripada

amaun kenaikan

nilai tanah

Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982

Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur 2013.

Jadual Pertama (Kaedah 2) Caj Pembangunan

7

BIL JENIS PEMBANGUNAN CAJ PEMBANGUNAN

2.

Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah

disebabkan perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana

tanah melebihi dari kepadatan atau nisbah plot yang diperuntukkan

dalam pelan tempatan yang berkuat kuasa.

50 % (peratus)

daripada amaun

kenaikan nilai

tanah.

3.Pembangunan yang tertakluk kepada syarat yang mengkehendaki

diperuntukkan ruang letak kereta.

RM60 000.00 bagi

satu ruang letak

kereta yang tidak

disediakan

8

Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982

Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur 2013.

Jadual Pertama (Kaedah 2) Caj Pembangunan

PELAN PEMBANGUNAN LENGKAP 1039, 1040 DAN 1041

- Kawasan dalam lingkungan 36 batu persegi dari pusat bandarayadan juga kawasan perancangan pusat (CPA).

- Pelan 1040 menerangkan zon kepadatan asas di antara 10 hingga400 orang seekar.

- Pelan 1039 dan 1041 menerangkan zon kegunaan tanah samadaperdagangan, kediaman atau sebagainya.

KAEDAH-KAEDAH (PERANCANGAN) (ZON DAN KEPADATAN) WILAYAH PERSEKUTUAN, 1985.

- Kawasan tidak ditunjukkan di dalam Pelan No. 1040, 1041 dan1039 adalah dizonkan sebagai kediaman dengan kepadatanpenduduk 60 orang seekar.

MAKLUMAT ZON GUNATANAH/ KEPADATAN

PENDUDUK SEMASA

9

Panduan Bagi Cadangan

Pembangunan Adalah Berdasarkan

Draf Pelan Bandaraya

Kuala Lumpur 2020(Zon dan kepadatan yang dibenarkan)

10

PELAN 1039 – KAWASAN PERANCANGAN PUSAT

11

PELAN 1040 – KEPADATAN / DENSITI

12

PELAN 1041 – ZON GUNA TANAH

13

DRAF PELAN BANDARAYA KUALA LUMPUR 2020

14

CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN (BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% SAHAJA)

NILAI CADANGAN

Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx

TOLAK (-)

NILAI SEMASA

Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy

Kenaikan Nilai Tanah RM zzz

Caj Pembangunan RM zzz @ 30%

15

Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar 30% dari kenaikan

Nilai Tanah adalah seperti berikut:-

- Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 20 osekepada perdagangan pada nisbah plot 4.0

BIL PERKARA KENAIKAN NILAI

TANAH

KADAR CAJ

PEMBANGUNAN

JUMLAH

1

Tukar gunatanah daripada

kediaman 20 ose kepada

perdagangan pada nisbah plot 4.0

@ 30% dari kenaikan nilai tanah

RM1,430,000.00 30% RM429,000.00

16

17

CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN (BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%)

STEP 1

NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8)


TOLAK (-)

NILAI SEMASA (10 OSE)



Caj Pembangunan RM zzz @ 30% = A

18


STEP 2

NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8)


TOLAK (-)

NILAI SEMASA (PLOT RATIO 10)



Caj Pembangunan RM zzz @ 50% = B


STEP 3

A + B = JUMLAH CAJ PEMBANGUNAN

19

Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar berbeza 30% dan

50% dari kenaikan Nilai Tanah adalah seperti berikut:-

- Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 10 ose

kepada perdagangan pada nisbah plot 10.0

BIL PERKARA KENAIKAN

NILAI TANAH

KADAR CAJ

PEMBANGUNAN

JUMLAH

1 Tukar gunatanah daripada

kediaman 10 ose kepada

perdagangan pada nisbah plot

8.0 @ 30% dari kenaikan nilai

tanah

RM16,190,000.00 30% RM4,857,000.00

2 Lebihan luas lantai daripada

perdagngan pada nisbah plot

8.0 kepada 10.0 @ 50% dari

kenaikan nilai tanah

RM3,980,000.00 50% RM1,990,000.00

JUMLAH RM20,170,000.00 RM6,847,000.00

19

Nota:

PBKL 2020 @ Perdagangan pada nisbah plot 1:8.0

Pelan Pembangunan Lengkap No. 1040 @ Kediaman 10 ose

Kaedah-kaedah penilaian yang biasa

digunakan bagi maksud Caj

Pembangunan ialah :-

Kaedah Perbandingan Terus

dan

Kaedah Nilai Baki

KAEDAH-KAEDAH PENILAIAN

20

-Digunakan untuk menentukan nilai tanah pada kegunaan

semasa dan cadangan pembangunan.

- Asasnya untuk mencari persamaan melalui analisis urusniaga harta-harta serupa / sebandingan.

- Sumber Data : JPPH, Kementerian Kewangan.

- Menganalisa perbandingan jualbeli harta tanah dan

penyelarasan ke atas faktor-faktor yang mengesani nilai seperti:-

i. Lokasi

ii. Masa

iii. Saiz

iv. Pegangan (Selamanya / pajakan)

v. Bentuk / topografi

vi. Faktor negatif (kolam takungan/ kubur / Landasan Keretapi dan sbgnya)

Kaedah Perbandingan Terus

21

Secara mudah pengiraan kaedah Nilai Baki adalah

seperti berikut :-

Nilai Pembangunan Kasar RM xxx

Tolak (-) ,

Kos Pembangunan Kasar RM xxx

________________

NILAI BAKI TANAH RM xxxPV of RM 1.00 @ 10%

NILAI TANAH RM xxx

Kaedah Nilai Baki

22

KENAPA KAEDAH NILAI BAKI DIGUNAKAN ?

- Untuk menentukan nilai pasaran tanah pada kegunaan yang dicadangkan.

- Menilai tanah dalam keadaan sekarang tetapi mengambilkira potensipembangunan apabila tanah tersebut telah diluluskan untuk pembangunan.

- Anggaran nilai adalah diasaskan kepada jumlah nilai pembangunan tersebutapabila siap (Nilai Pembangunan Kasar atau NPK).

- Daripada jumlah tersebut ditolak jumlah kos pembangunan yang terlibat (Kos Pembangunan Kasar atau KPK).

- Jumlah baki setelah didiskaun pada kadar tertentu dengan mengambilkira jangkamasa pembangunan siap, akan memberi nilai tanah pada masa ini.

Kaedah Nilai Baki

23

Dasar Pengurangan Caj Pembanguna akibat terlibat denganserahan tanah untuk pelebaran jalan.

- Pengiraan amaun caj pembangunan kenaikan nilai

tanah, luas tapak adalah berdasarkan luas tapak bersih

tidak termasuk tanah yang diserahkan.

- Rayuan pemohon untuk pengurangan Caj Pembangunan

atas alasan tersebut tidak boleh dijadikan faktor untuk

mendapatkan pengurangan.

- Dasar JKTPS bertarikh 31.5.2010 dan 5.7.2012 adalah

dibatalkan.

Dasar Pengurangan Caj Pembangunan

24

1) Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal Pusat Setempat telah

menimbang cadangan Garis Panduan Kaedah Pengenaan Caj

Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah PersekutuanKuala Lumpur dan setuju memutuskan pengecualian 100% Caj

Pembangunan bagi pembangunan rumah mampu milik .

2) Bagi pembangunan rumah mampu milik yang bercampur

dengan pembangunan lain,komponen rumah mampu milik

sahaja diberi pengecualian sepenuhnya dari Caj

Pembangunan.

Kaedah Pengenaan Caj Pembangunan Bagi

Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah

Persekutuan

25

SUMBANGAN LAIN YANG DIKENAKAN BAGI

CADANGAN PEMBANGUNAN

i. SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN

RUANG PENJAJA

ii. SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN

10% KAWASAN LAPANG BERPUSAT

27

- Pengecualian terhadap syarat ini akan dikenakan

membayar sumbangan ruang penjaja pada kadar 15%

daripada Nilai Pembangunan Kasar bagi ruang penjaja

tersebut.

- Nilai Pembangunan Kasar adalah mengikut kegunaan

yang diluluskan seperti pejabat atau komersil.

SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN RUANG

PENJAJA

28

Contoh Kiraan Sumbangan Penjaja :

Amaun Sumbangan Tidak Menyediakan Ruang Plaza

Makanan (4,000 Kp)

Nilai Pembangunan Kasar = 4,000 kp @ RM500.00 skp

= RM2,000,000.00

Amaun Sumbangan = 15% @ RM2,000,000.00

= RM 300,000.00

29

- Sumbangan kerana tidak menyediakan 10% kawasan lapang

berpusat adalah berdasarkan 70% daripada nilai tanah pada cadangan pembangunan yang diluluskan seperti kediaman.

SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN 10%

KAWASAN LAPANG BERPUSAT

30

CONTOH KIRAAN SUMBANGAN KAWASAN LAPANG :

Butiran Lot 20268 dan 20269

Luas Tapak Keseluruhan : 167,706 kp

Peruntukan Kawasan Lapang (10%) : 16,771 kp

Nilai Pasaran Tapak Kawasan Lapang Mengikut Cadangan

Diluluskan (Kediaman)

16,771 kp @ RM80 skp = RM 1,340,000

Sumbangan Dikenakan Pada Kadar 70%

RM1,340,000 @ 70% = RM938,000

Catitan :-

- Jika ada serahan jalan. Keluasan kawasan lapang dikira 10% dari

luas tapak bersih

31

SKIM INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB

MELAYU

i) Pengurangan Bayaran Caj Pembangunan

Pengurangan 30% Caj Pembangunan diberi ke atas

pembangunan yang melibatkan kenaikan nilai tanah .

ii) Pengurangan Bayaran ISF Jalan

Pengurangan 50% bayaran ISF Jalan.

32

INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB

MELAYU

BIL. PERKARABILANGAN KES

2011 2012 2013 2014

1. Menukar Zon Kegunaan Tanah 76 83 64 72

2.Menambah Kepadatan

Penduduk65 53 43 50

3. Lebihan Luas Lantai 62 69 55 88

4.Sumbangan Pengecualian

Penyediaan Ruang Penjaja17 12 4 2

5.

Sumbangan Pengecualian

Penyediaan 10% Kawasan Lapang

Berpusat

12 6 - -

JUMLAH 232 223 156 212

STATISTIK PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN

TAHUN 2011 HINGGA 2014

33

SEKIAN, TERIMA KASIH

34

pengenaan caj pembangunan ke atas cadangan …cadianmalaysia.com/download/3. pengenaan caj...

Documents