pencen mewah dengan hartanah january 1, 2015 · pelaburan hartanah, unit amanah, tabung haji dan...

Pencen mewah dengan hartanah January 1, 2015

http://huzaifah7property.blogspot.com/



PENCEN MEWAH

DENGAN HARTANAH

HUZAIFAH ABDULLAH SANI https://www.facebook.com/huzaifa.abdullahsani


https://www.facebook.com/huzaifa.abdullahsani




JENTAYU Services Diterbitkan oleh JENTAYU SERVICES

Email : [email protected]

Website : http://huzaifah7property.blogspot.com/

Cetakan Pertama January, 2015

HAK Cipta @ 2015 oleh Jentayu Services dan KEY

Hak Cipta terpelihara. Tidak dibenarkan mengeluar ulang mana-mana

bahagian artikel, ilustrasi dan isi kandungan buku ini dalam apa jua

bentuk dan dengan apa cara sekalipun, sama ada secara elektronik,

fotokopi, mekanik, rakaman atau lain-lain cara sebelum mendapat izin

bertulis

mailto:[email protected]




PRAKATA Awalnya saya sering melihat seorang pakcik yang sudah tua tetapi masih bekerja sebagai "Pengawal Keselamatan". Dengan tenaga yang semakin berkurangan Pakcik ini tetap rajin bekerja sebagai "Pengawal Keselamatan" yang berdedikasi... Terdetik di fikiran MENGAPA PAKCIK INI MASIH BEKERJA?? biasanya "orang bekerja kerana dua pilihan.. PERTAMA kerana terpaksa bekerja untuk menampung kehidupan dan KEDUA bekerja kerana Passion".. biasanya bukan lagi soal gaji yang menjadi perkiraan Tidak mungkin pakcik ni bekerja kerana pilihan kedua. Pakcik ini bekerja selama 12 jam sehari 7 hari seminggu. Dengan usia yang sebegitu sudah pasti perlukan tenaga yang banyak. Bekerja 8 jam sehari dengan banyak waktu rehat di dalam "aircond" pun masih ramai yang merungut. Pakcik ini terpaksa berhempas pulas bekerja selama 12 jam sehari 7 hari seminggu semata - mata untuk dapatkan GAJI lebih kurang RM1300.00 sebulan. MENGAPAKAH perkara ini terjadi? Dari maklumat yang diperolehi hasil kerajinan menegur dan beramah mesra dengan pakcik guard ini. Antara kesimpulan yang dapat dibuat ialah :-

i) TIADA "RANCANGAN PERSARAAN" DARI AWAL

RANCANG PERSARAAN lebih awal adalah lebih baik. Tak perlu tunggu sehingga hampir umur Persaraan baru hendak merancang. Jika boleh rancang sebaik tamat Pengajian. Mudah - mudahan hasil kerajinan & ketekunan membolehkan anda BERSARA awal diusia muda. Keluar segera dari lingkaran "Rat Race" yang memenatkan. Bekerja untuk dapat wang dan bayar hutang semata -mata. Berusaha sehingga WANG yang bekerja untuk anda. Bukan anda bekerja untuk WANG



ii) KEGAGALAN MENGURUSKAN "KEWANGAN PERIBADI" DENGAN BIJAK Asas menguruskan Kewangan Peribadi ialah menguruskan PERBELANJAAN yang diperolehi dari PENDAPATAN bulanan anda. Lebih banyak wang yang mampu di SIMPAN setiap bulan lebih baik. Pokoknya bukan "berapa banyak PENDAPATAN yang anda perolehi tetapi yang lebih penting ialah berapa banyak yang anda SIMPAN" Sekiranya PERBELANJAAN sentiasa melebihi PENDAPATAN yang diperolehi. Maka ketahuilah anda sedang berada di dalam "ZON BAHAYA" Justeru, lakukan sesuatu untuk memulihkan keadaan Kewangan tersebut. Sekiranya pendapatan tidak mencukupi usahlah terus bermain biola dengan lagu - lagu sedih lagi... Bangkitlah! dan cari jalan untuk mencari Pendapatan sampingan sebagai "tambahan" sebagai permulaan. Pasti ada jalan untuk tambah pendapatan seperti – sublet, dropship, agen affiliate, menjual produk orang lain, agen insuran, agen unit trust, agen ASB, agen hartanah, berniaga kecil-kecilan dan sebagainya.

iii) TIADA PELABURAN JANGKA PANJANG Hasil tiada kemahiran mengurus Kewangan asas. Maka pakcik ini tidak peka kepada semua instrument Pelaburan antaranya seperti Pelaburan Hartanah, Unit Amanah, Tabung Haji dan sebagainya. Jelas sekali kemahiran menguruskan Asas Kewangan adalah sangat penting dilatih dari peringkat awal.

Justeru lahirlah EBOOK PENCEN MEWAH DENGAN



HARTANAH ini yang ditulis sebagai Panduan untuk mengajak para pembaca membuat persediaan awal. EBOOK ini adalah asas yang diajarkan untuk membuka MINDA pakcik "Pengawal Keselamatan" pada tahun 2045 agar membuat RANCANGAN PERSARAAN dari awal dengan memaksimakan Pendapatan yang diperolehi untuk kegunaan di masa hadapan. Hasrat lahirnya EBOOK ini agar ianya boleh menjadi "pencetus" untuk mengajak anda melihat lebih jauh lagi dimanakah diri 20 tahun dari sekarang

PILIHAN ada ditangan. Anda bebas memilih untuk mulakannya

dari sekarang atau terus merungut tentang diri anda hari ini!



PENCEN MEWAH DENGAN HARTANAH

PELABURAN HARTANAH

PENDAHULUAN

Strategi Pelaburan Hartanah terdapat bermacam cara yang boleh memaksimakan pendapatan. Ada pendapatan yang diperoleh melalui aliran tunai dari hasil sewaan, kenaikkan harga pasaran, kenaikan modal, subsale, flipping, sublet, lelongan awam, beli dibawah harga pasaran daripada ―desperate seller‖ dan sebagainya. Anda membuat keuntungan lumayan daripada Pelaburan Hartanah Bagi yang baru menamatkan pengajian di IPTA dan IPTS. Jadikan Pelaburan Hartanah sebagai pilihan NO. 1 dari sekarang sebelum memulakan kerjaya. Kereta mahal, bergaya, bayaran komitmen bulanan yang tinggi sehingga mengurangkan nisbah satu per tiga gaji anda bukan lagi pilihan utama. Rancang Kewangan lebih bijak dari sekarang



Kepada ibubapa yang membaca EBOOK ini. Anda boleh mulakan rancangan BAGAIMANA anak-anak dapat hidup lebih selesa menikmati hasil lumayan daripada Pelaburan Hartanah di masa hadapan

Ibu bapa boleh menggandakan wang lebih pantas dengan Pelaburan Hartanah berbanding menyimpan sedikit-sedikit. Simpanan pendidikan lumayan juga boleh diperolehi daripada Teknik Pelaburan Hartanah Paling menarik Pelaburan ke atas unit Hartanah hari ini membolehkan anda menikmati SKIM PENCEN yang sangat baik sebagai PENDAPATAN berterusan selepas bersara. Banyak rancangan yang anda impikan akan dapat dilakukan seperti menunaikan umrah setiap tahun, melawat tempat menarik atau pergi melancong keseluruh dunia dan menikmati hidup yang selesa Rancang dengan bijak dari awal anda mampu mengubahnya!



PELABURAN HARTANAH DI AWAL USIA REMAJA

Melabur Hartanah di awal usia remaja sangat menguntungkan. Banyak manfaat sekiranya anda bertindak awal Antara manfaat yang diperolehi adalah tempoh pinjaman lebih panjang menyebabkan semakin kurang bayaran installment bulanan yang di lakukan, mendidik anda menjadi seorang pengurus kewangan peribadi yang lebih baik dari awal usia, manfaatkan peluang dan dapat menikmati hasil kenaikkan harga hartanah semasa usia semakin meningkat. Justeru anda mempunyai lebih banyak peluang menggandakan kekayaan berlipat ganda dengan hartanah apabila memulakan langkah lebih awal di usia muda



Justeru kepada golongan anak muda yang menginginkan tambahan pendapatan lumayan di masa hadapan. Janganlah berlengah lagi teruskan FOKUS dan mulakan STRATEGI yang bersesuaian dengan anda di dalam Pelaburan Hartanah Andaikan sekiranya anda bermula membeli sebuah unit Flat atau Apartment berharga RM100,000.00 pada bulan January 2015 semasa berusia 22 tahun tahun . Berapakah NETT VALUE yang anda perolehi semasa berumur 40 tahun iaitu 18 tahun dari sekarang Jika anda memiliki sebuah unit Flat pun anda sudah peroleh untung yang lumayan. Apatah lagi jika sekiranya anda melabur di dalam unit Apartment, Condominium, Teres dan lain-lain. Saya akan tunjukkan kepada anda keuntungan jangka panjang yang anda perolehi Bagi yang kekurangan Modal anda boleh mula menyimpan terlebih dahulu seperti beberapa langkah dan teknik yang ditunjukkan di dalam EBOOK ASB GENIUS Antaranya ialah melalui TEKNIK ULANGAN. Anda simpan RM600 sebulan selama 6 tahun. Penghujung tahun yang ke 6 anda akan perolehi RM76,000++ Tunai



Tunai ini tadi anda boleh gunakan sebagai Modal beli rumah baru untuk Pelaburan Awal di dalam Hartanah. Andaikan anda membeli 3 Unit Apartment berharga RM100K setiap satu. Anda keluarkan RM30K sebagai bayaran Deposit keatas ketiga – tiga buah rumah anda. Pinjaman bank RM90K dan instalment bulanan anda adalah RM430 sebulan

RAJAH : Installment RM430 sebulan



Anda peroleh hasil sewaan sebanyak RM700 sebulan pada tahun 2015. Ditolak bayaran maintenance sebulan RM30. Pendapatan Bersih dari hasil sewaan anda adalah seperti berikut : HASIL SEWA – Installment Bank – Maintenance fee RM700 – 430 – 30 = 240 pendapatan bersih sebulan

RM240 x 3 Unit = 720 sebulan

Jika sekiranya anda rajin anda boleh sewakan Unit tersebut mengikut bilik kepada ramai golongan muda yang perlukan bilik sewa di sekitar lembah Kelang sekarang ini Disesetengah lokasi yang wujud permintaan tinggi anda juga boleh sewakan unit anda mengikut kepala dengan menyediakan kemudahan asas yang lengkap termasuk rancangan televisyen berbayar dan kemudahan Wifi. Hasil sewaan yang lebih lumayan dapat anda perolehi sekiranya lokasi unit anda berhampiran IPTA atau IPTS. Pulangan hasil lebih tinggi daripada sewakan bilik atau rumah



Saya kongsikan INFO ini kepada anda. Tahukah anda bahawasanya ramai dikalangan golongan muda dan pasangan yang baru kahwin turut mencari dan menyewa rumah hingga di Puncak Alam. Mengapa mereka sanggup tinggal di tempat yang jauh untuk ke tempat kerja. Ada antara mereka ini bekerja di Petaling jaya, Kota Damansara malah hingga di Bukit Jalil pun ada JAWAPANNYA harga sewa rumah semakin tinggi di tengah Bandaraya Kuala Lumpur. Isu kepadatan penduduk yang semakin meningkat, adanya pertambahan permintaan ke atas rumah sewa yang semakin bertambah setiap masa menyukarkan lagi keadaan mereka

Sekiranya anda perhatikan lagi Unit-Unit Flat atau jenis Apartment ini tidak lagi dibina di Lembah Kelang terutama oleh Pemaju Swasta. Hal ini berlaku kerana nilai tanah yang semakin tinggi. Sekiranya ada ianya dibina agak jauh dari kawasan bandar dan dibina dengan unit yang terhad. Justeru ramai dikalangan pasangan muda tidak mampu memiliki rumah sendiri



PERANAN ASB DALAM MENDIDIK TABIAT MENYIMPAN DAN MELABUR

ASB Instrumen Mendidik Menjadi “Pelabur Genius” Apabila sahabat saya Khairul Ezuwan yang juga Speaker Seminar ASB Genius dan Potensi Hartanah anjuran QAISER VENTURES Wan Infolelong mendidik ramai sahabat di luar sana berkenaan teknik ASB melalui seminar POTENSI ASB yang dianjurkan di seluruh negara. Saya sangat menyokongnya disebabkan beberapa manfaat yang anda peroleh. Antara manfaatnya dicatatkan di dalam blog saya kuzaifah7property.blogspot.com seperti berikut : http://huzaifah7property.blogspot.co.uk/2015/01/asb-instrument-awal-pelabur-genius.html



ASB Instrumen Mendidik Menjadi "Pelabur Genius

ASB : Lebih Menguntungkan Dengan ASB Financing Berbanding Simpanan Biasa

Antara "Intangible Value" yang mahal daripada ASB ialah mendidik tabiatMENYIMPAN. "Sikit-sikit lama-lama jadi Bukit @ Gunung". Ada yang suka kumpul sendiri berdikit-dikit dari awal. Ada yang lebih advance akan mula melihat lain-lain TEKNIK dan Instrument Pelaburan untuk melipatgandakanMODAL dalam tempoh #MASA lebih

pantas dan selamat. Tabiat menyimpan yang baik akan menjadikan anda lebih berhati-hati semasa berbelanja. Tidak mudah melatah dengan "Year End Sales", Promosi berterusan atau "Limited Offer" serta boleh berhadapan dengan Master of Closing Sales dengan lebih tenang

kerana Matlamat sudah jelas di hadapan mata. Mana-mana keputusan pembelian yang tidak cukup syarat "keperluan" boleh diabaikan

Lama - kelamaan bila dah capai tahap mahir Menyimpan. Timbul rasa keperluan

melipatgandakan Simpanan. Anda akan mula melihat Instrument Pelaburan yang lebih menguntungkan. Mula berfikir untuk berniaga kecil-kecilan kerana tahu 9 daripada 10 Rezeki adalah melalui PERNIAGAAN. Anda juga mula

http://2.bp.blogspot.com/-ZwvSvjanw7Y/VLyOh1X4OlI/AAAAAAAAPrU/_Hth8rJs8nM/s1600/ASB9.jpg



merancang untuk mengembangkan Modal yang ada dengan melabur di dalam PASARAN HARTANAH.

Menurut Robert Kiyosaki penulis tersohor RICH DAD POOR DAD. 2 Perkara yang boleh membawa anda keluar daripada "Rat Race" dan

MenciptaKEKAYAAN berlipat ganda ialah :

i) PELABURAN HARTANAH

ii) PELABURAN SAHAM

Lihat situasi semasa anda dan mulakan perancangan anda dengan teratur dan Matlamat yang jelas. Pokok pangkalnya harus lalui dengan SABAR dan BIJAK. Semoga anda semakin MAHIR MENGURUSKAN KEWANGAN PERIBADI

INDEKS PERUMAHAN NEGARA MALAYSIA



INDEKS PERUMAHAN NEGARA MALAYSIA dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta. INDEKS ini menunjukkan

statistik kenaikkan HARGA Rumah di seluruh Malaysia. Contohnya :- Pada tahun 2010 daripada 6.7% kepada 9.9% pada tahun 2011

Bagaimanapun maklumat yang diberikan ini perlu di teliti lebih lanjut dan ianya lebih kepada Panduan kasar kenaikkan harga rumah yang berlaku Maklumat lebih "terperinci" perlu diberikan iaitu INDEKS PERUMAHAN yang mengikut JENIS RUMAH dan LOKASI yang spesifik lebih manfaat kepada Pelabur Hartanah dan bakal Pelabur

JENIS RUMAH yang dimaksudkan pula perlu diperincikan lagi seperti Unit Apartmet, Flat, Condominium, Teres, Semi D, Banglo, Town House dan sebagainya. Perincian mengikut JENIS rumah yang lebih terperinci dapat

membantu Pelabur membuat kepurusan lebih tepat



Umumnya NEGERI seperti Selangor terdapat lokasi

tertentu yang mengalami kesan kenaikkan Harga Rumah yang meningkat dengan mendadak dan ada yang perlahan. Hal ini disebabkan FAKTOR Pembangunan Bandar Baru yang

lebih Sistematik, Pembinaan Pusat Pentadbiran Baru, Hospital, Kolej, Pasaraya Besar, Sistem Pengangkutan Jalanraya yang Efisyen, Pembinaan MRT dan LRT. Lokasi yang dipengaruhi Faktor ini adalah seperti SUBANG JAYA, PUCHONG, PUTRAJAYA, CYBERJAYA, MUTIARA DAMANSARA, KOTA DAMANSARA dan sebagainya

Sementara LOKASI yang di luar Kawasan

Pembangunan Utama seperti Kuala Kubu Baru, Rasa, Ulu Yam, Kuala Selangor, Ulu Langat dan Hulu Selangor mencatatkan kadar kenaikan yang jauh lebih rendah

INDEKS boleh di kecilkan lagi Skopnya agar lebih

tepat. Berbanding mengikut NEGERI. INDEKS kenaikan Harga Rumah boleh dikeluarkan mengikut "Daerah" atau Pembangunan Sesebuah Kawasan CONTOHNYA : BUKIT JELUTONG, ELMINA, SAUJANA UTAMA, PUTRAJAYA dan sebagainya

Justeru INDEKS ini hanyalah Panduan kepada Pelabur

membuat keputusan Pelaburan Bijak



Data juga menunjukkan purata kenaikan hartanah di Negara utama seluruh dunia terus menunjukkan peningkatan yang menakjubkan saban tahun. Kadar pulangan kompaun tahunan bagi Hartanah di Negara utama semenjak 100 tahun yang lepas adalah sekitar 10 – 12 peratus setahun. Data ini juga jelas membuktikan bahawasanya Hartanah mempunyai rekod yang sangat baik terhadap INFLASI. Iaitu

ancaman utama terhadap Nilai matawang menjadi semakin kecil kesan daripada Inflasi



MERANCANG KEUNTUNGAN MASA DEPAN

Anda akan memperoleh keuntungan berikut jika sekiranya anda mampu menahan kehendak anda sementara dan membuat Pelaburan Hartanah. Antaranya ialah :-

Hasil sewa yang semakin menigkat setiap tahun

Nilai harga rumah anda juga turut meningkat

Peningkatan di dalam Modal yang anda ada jika sekiranya anda menjual unit tersebut

Pelaburan Hartanah adalah satu bentuk pelaburan yang kalis INFLASI

RAJAH : Jangkaan Peningkatan Pulangan Terhadap Pelaburan Anda Setiap Tahun

i) Pulangan ke atas SEWA ii) Pulangan ke atas PENINGKATAN MODAL iii) Andaian kadar sewa dan apresiasi pasaran

berdasarkan Unit Apartment/ Flat yang dibeli di lokasi utama sekitar pusat Bandar Kuala Lumpur dan Selangor atau di CENTRAL BUSINESS DISTRICT(CBD)



TAHUN 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Nilai Rumah

100K 120K 140K 160K 180K 200K 220K 240K 260K

Pendapatan Sewa

700 750 800 850 900 950 1000 1100 1200

Bayaran Installment

Sebulan

430 430 430 430 430 430 430 430 430

Unit Yang Anda Beli

3 3 3 3 3 3 3 3 3

TOTAL NETT

VALUE

300K

360K

420K

480K

540K

600K

660K

720K

780K

TOTAL HASIL SEWA

2100

2250

2400

2550

2700

2850

3000

3300

3600

POSITIVE

CSAH FLOW(Y)

720 x 12 8640

870 x 12 10440

1020 x 12 12240

1170 x 12 14040

1320 x 12 15840

1470 x 12 17640

1620 x 12 19440

1920 x 12 23040

2220 x 12 26640

Setelah anda berjaya menahan kehendak sementara dan memiliki 3 unit Flat atau Apartment. Ini adalah jangkaan hasil yang anda terima PENINGKATAN HASIL SEWA Tahun 2015 Hasil Sewa Bersih 3 unit rumah 700 – 430 – 30 = 240(3) = RM720 sebulan



Cara Pengiraan : Sewa – Instlallment Bank – Maintenance Pendapatan Bersih X 3 Unit Tahun 2020 Hasil Sewa Bersih 3 unit rumah 950 – 430 – 30 = 490(3) = RM1470 sebulan Cara Pengiraan Pendapatan Bersih : Sewa – Installment Bank – Maintenance Pendapatan Bersih X 3 Unit

KESIMPULAN Selepas 5 Tahun melabur di dalam 3 Unit Flat iaitu pada tahun 2020. Anda dijangka peroleh pendapatan bersih sebanyak RM1470 sebulan pada tahun 2020 Jika anda rajin dan bersedia untuk bekerja lebih sedikit dan menyewakan unit anda mengikut bilik atau bayaran sewa mengikut kepala. Jumlah hasil pendapatan bersih yang diterima setiap bulan pasti lebih meningkat



BERAPAKAH NILAI MODAL ANDA SELEPAS 5 TAHUN Tahun 2015 Harga 1 Unit RM100K X 3 = RM300K Tahun 2020 Harga 1 Unit RM200K X 3 = RM600K Selepas 5 tahun anda mempunyai kenaikan Modal sebanyak RM300K. Andaikan jika anda berkemampuan untuk melabur di dalam unit yang lebih menguntungkan seperti rumah teres unit tepi, lot banglo, retail unit atau Shop lot. Pasti pulangan kepada anda lebih lumayan Justeru pastikan anda mengurus kewangan peribadi anda dengan bijak bermula dari sekarang!? Lakukan perlahan-lahan langkah demi langkah sehingga perkara kecil yang melibatkan perbelanjaan juga diambil kira. Tidak kisahlah jika anda masih berpendapatan kecil. Jika anda ada tabiat mengurus wang dengan betul dari awal. Apabila anda mampu peroleh pendapatan lebih lumayan. Sudah pasti anda bijak mengembangkan lagi MODAL yang anda miliki berkali ganda



RAJAH : Perbezaan di antara SAVING dan INVESTMENT APAKAH sasaran yang anda ingin capai di dalam pelaburan hartanah anda?

EBOOK ini mengajak anda merancang BEBAS KEWANGAN dan PENCEN dengan pendapatan lumayan. Ramai kakitangan Swasta dan peniaga kecil-kecilan telah menerima padah beberapa tahun selepas bersara kerana gagal merancang dengan baik. Ketiadaan pendapatan tetap bulanan iaitu PENCEN seperti yang diperolehi oleh kakitangan Kerajaan sangat menyukarkan kehidupan di penghujung usia. Elakkan “tragedi” tersebut dengan membuat perancangan awal bermula dari sekarang “sekiranya anda tidak merancang anda sedang merancang untuk GAGAL”



Hal ini tidak seharusnya berlaku jika membuat Perancangan awal. Masa-masa di penghujung usia boleh digunakan dengan lebih produktif seperti pergi mengembara ke serata pelusuk dunia melihat keindahan ciptaaNya, menunaikan Umrah, Haji, meluangkan lebih masa bersama anak-anak dan cucu, masa digunakan untuk meningkatkan amal sebagai bekalan atau lain – lain aktiviti yang anda minat



Sebelum merancang “MASA DEPAN” yang anda inginkan. Mari lihat sejenak situasi semasa anda pada masa ini. Lihat dengan “jujur” dan tiada siapa tahu situasi anda yang sebenarnya melainkan diri anda sendiri.

*DIMANA anda pada masa ini? *APA yang telah anda lakukan selama ini? *KEMANA anda hendak pergi? *APA yang anda ingin capai? Akhir sekali…

*APA yang perlu anda lakukan?

Selepas anda tahu dengan jelas Apa yang anda inginkan. Langkah seterusnya adalah membuat rancangan masa hadapan dengan lebih terancang dan teratur



Seterusnya izinkan saya menambah sedikit poin yang sangat penting iaitu jangan abaikan hubungan dengan yang Maha Esa dan yang Maha Pemberi Rezeki. Dalam kesibukan mencari rezeki dahulukan apa yang perlu di dahulukan. REZEKI itu sangat kuat hubungannya dengan ALLAH S.W.T dan ia bukan berkaitan dengan “USAHA” sahaja(pesanan untuk diri saya juga)

Lanjutan dari pesanan di atas saya ingin memetik beberapa catatan Ustaz FATHURI SALEHUDDIN di dalam buku Best Sellernya iaitu “MUDAHNYA MENJEMPUT REZEKI” MS 20 Perengan 1, 2 dan 3

ALLAH S.W.T menyatakan dengan jelas melalui firman-Nya di dalam Al – Quran yang bermaksud :

“Kepunyaan-Nyalah semua yang ada di langit, di bumi, di antara keduanya dan yang dibawah tanah”. (THAHA 20 : 6)

ALLAH S.W.T juga sudah menyatakan tentang JAMINAN-NYA iaitu :-

“Sesungguhnya ALLAH memberi Rezeki kepada sesiapa yang dikehendaki-Nya dengan tidak terhitung jumlahnya.” (ALI „IMRAN 3 : 37)



Bukan setakat itu, ALLAH S.W.T memberi “Strategi” bertindak sebagaimana yang diriwayatkan dalam sebuah Hadis Qudsi.

Berkata „Uqbah bin Amir Al – Juhaini r.a. bahawasanya Nabi S.A.W telah bersabda bermaksud : “Wahai anak Adam! Tunaikan empat rakaat (sunat) pada awal siang, nescaya dengannya Aku mencukupimu pada sepanjang hari.” (RIWAYAT AHMAD DAN ABU YA‟LA)

*SOLAT SUNAT YANG DIMAKSUDKAN ADALAH SOLAT SUNAT DHUHA



1. PENCEN MEWAH DENGAN PELABURAN HARTANAH

Menurut ROBERT KIYOSAKI penulis tersohor RICH DAD POOR DAD. 2 Perkara yang boleh membawa anda keluar daripada "Rat Race" dan Mencipta KEKAYAAN berlipat ganda ialah :

i) PELABURAN HARTANAH

ii) PELABURAN SAHAM

Merancang SKIM PENCEN kepada diri sendiri adalah perancangan untuk masa depan. Bagi Graduan yang baru menamatkan pengajian sudah tentu banyak perkara yang perlu dibereskan. Namun jika anda dapat merancang rancangan PENCEN lebih awal. Ianya sudah pasti membawa anda membuat lebih banyak keputusan-keputusan Bijak di dalam Menguruskan Kewangan Peribadi Tiada lagi impian jangka pendek menghabiskan sebahagian besar wang gaji dengan bayaran installment untuk membeli kereta idaman. Tiada lagi pembaziran yang tidak perlu. Anda akan menjadi seorang yang lebih berhati-hati dalam berbelanja. Dalam masa yang sama anda mula minat kepada Pelaburan yang boleh mengembangkan Modal anda dengan selamat. Membuat Pelaburan ILMU untuk menambah pengetahuan dan sebagainya. Hal yang sama juga turut berlaku kepada semua peringkat pekerjaan yang lain



Sebelum merancang lihat situasi semasa anda dan mulakan perancangan anda dengan teratur dan Matlamat yang jelas. Pokok pangkalnya harus lalui dengan SABAR dan BIJAK. Semoga anda semakin MAHIR MENGURUSKAN KEWANGAN PERIBADI dan keluarga

Tajuk EBOOK BERSARA MEWAH DENGAN HARTANAH ini dipilih kerana ramai yang gagal merancang SKIM PENCEN untuk diri sendiri. Masalah ini lebih ketara kepada pekerja dan kakitangan swasta. Mereka ini tidak mempunyai PENCEN seperti kakitangan AWAM. Sekiranya anda merancang dan bertindak dengan Bijak. Anda bukan sahaja boleh Pencen Mewah tetapi mampu “Pencen lebih awal dari yang dijangkakan”

Melalui pengalaman saya dengan ramai kenalan dan pemerhatian sendiri ramai yang terlepas pandang membuat perancangan untuk persaraan

Tidak kurang juga ramai dikalangan waris terdekat di antara kita yang tidak mampu membiaya kos kehidupan harian selepas bersara kerana tiada lagi pendapatan tetap yang mencukupi. Maka mereka ini terpaksa keluar dari persaraan dan kembali bekerja membanting tulang empat kerat dan kudrat yang semakin lemah. Agak sukar mendapat pekerjaan yang bersesuaian di usia emas. Antara pekerjaan yang selalu diceburi oleh golongan ini adalah pengawal keselamatan di kawasan perumahan atau pasaraya, memandu teksi, berniaga kecil-kecilan dan sebagainya



Sekiranya anda bijak mengambil peluang yang banyak terhidang dihadapan mata “Anda sebenarnya mampu untuk bersara di usia yang muda belia dan mewah bila usia semakin meningkat” Hal ini kerana pelaburan yang anda lakukan ke atas Hartanah hari ini. NILAInya semakin meningkat setiap masa sehingga berlipat kali ganda, kadar sewa juga semakin naik setiap tahun sedangkan bayaran mortgage adalah tetap dan Principle Pinjaman semakin berkurangan apabila semakin meningkat usia anda dengan komitmen bayaran berterusan

Salah satu perancangan untuk “PENCEN MEWAH” yang dicadangkan di dalam EBOOK ini adalah melabur di dalam Pelaburan Hartanah. Bagi yang masih baru Unit Flat dan Apartment adalah yang terbaik terutama dari segi pendapatan SEWA. Seterusnya adalah Unit Condominium. Sementara bagi unit rumah seperti Teres, Semi D atau Banglo pendapatan bulanan melalui hasil SEWA bersih adalah kurang lumayan berbanding komitmen bulanan kepada Bank Pembiaya. Bagaimanapun untuk mendapatkan Capital Growth yang tinggi adalah terbaik Ada banyak cara untuk anda menaikkan NILAI Sewa atau NILAI keseluruhan harga rumah anda. Anda boleh masukkan NILAI TAMBAH ke atas unit anda seperti menyapu cat baru dengan warna yang menarik dan kemas, memasang railing dan langsir corak terbaru, memasang kitchen cabinet yang ringkas, moden dan multifungsi



Anda juga boleh furnishedkan unit anda dengan perabot second hand yang menarik dan sewakan kepada pelajar IPT atau Kolej berhampiran mengikut kepala. Katakan anda mengenakan bayaran sewa RM250.00 seorang selepas memasukkan kemudahan WIFI dan Rancangan TV berbayar. Unit anda boleh muatkan seramai 8 orang. Bermakna pendapatan anda ialah RM2000.00 sebulan sebelum ditolak lain-lain kos. Anda mampu menambah PENDAPATAN BERSIH lebih tinggi dengan sedikit ILMU yang ada dan USAHA Hal ini berbeza jika sekiranya anda menyewakan sahaja unit

anda. Mungkin anda Cuma menerima hasil Sewa sebanyak RM800 sahaja sebulan Saya kongsikan kepada anda sedikit TIP yang saya peroleh daripada ulasan seorang Penganalisa Hartanah melalui ruangannya di akhbar utama tempatan ketika tahun 2012. Catatan beliau berbunyi lebih kurang begini ―Sesiapa yang membeli Flat(beliau menyebut Flat bukan Apartment) yang berharga sekitar 50K pada masa itu akan menikmati kenaikkan NILAI sehingga RM200,000.00 seunit menjelang tahun 2020 Malaysia diisytihar Negara Maju. Jangkaan hasil sewa yang bakal diperolehi ketika itu juga boleh mencecah kadar RM1,000.00 sebulan‖



Semasa membuat observation dan pengumpulan data dari semasa ke semasa mengenai ―Kadar kenaikan NILAI harga Rumah dan Kadar Sewa‖ di sekitar Lembah Kelang‖ Ternyata apa yang di unjurkan oleh penulis yang juga seorang penganalisis Hartanah pada ketika itu semakin menjadi kenyataan pada hari ini. Malah disesetengah lokasi telah mencapai sasaran lebih awal Saya mengambil contoh Flat 2 bilik yang terletak di Seksyen 1 dan 2 di Wangsa Maju. Pada masa itu harga masih berlegar murah. Namun pada harini January, 2015 Harga jualan mencecah RM180,000.00 seunit dan kadar sewa sudah bermula dengan harga paling rendah RM700.00 sebulan untuk tingkat yang paling atas(tingkat 5 kalau unit lebih rendah lagi mahal harganya) Jika begitu MENGAPA anda tidak usahakan untuk membeli sehingga 10 Unit atau lebih. CONTOH yang diberikan adalah unit FLAT. APA akan berlaku kepada lain-lain unit seperti APARTMENT, CONDOMINIUM, RUMAH TERES, SEMI D, UNIT BANGLO UNIT KOMERSIL SHOP LOT dan sebagainya?



Justeru Rancangan Kewangan anda dengan BIJAK dan mula melipat gandakan NILAI Hartanah anda sebagai salah satu jalan anda menggadakan KEKAYAAN BAGI yang belum bertindak dan merasakan harga FLAT dan lain-lain rumah sudah terlalu mahal. Saya nasihatkan anda berhenti seketika. Kosongkan MINDA anda sekejap dan lihat TIP seterusnya yang saya perolehi tidak berapa lama dulu. Catatan ini saya perolehi daripada satu article mengenai Hartanah di Britain “Sebuah Unit Flat yang dibeli pada harga 50,000pound mampu dijual pada harga 1,000,000pound pada tahun 2014 selepas kira-kira 30 tahun JESTERU SAYA LONTARKAN PERSOALAN INI KEPADA ANDA UNTUK DIFIKIRKAN :- ―APA akan jadi 20 tahun dari sekarang dari segi NILAI HARGA semasa dan KADAR SEWA jika sekiranya hari ini anda dapat membeli sebuah Flat atau Apartment di tengah Kotaraya Kuala Lumpur dan berhampiran Stesen LRT dengan harga RM150,000 yang anda katakan terlalu tinggi sebentar tadi

“Tepuk dada & tengoklah akaun Bank anda 20 tahun lagi semasa anda menjualnya”



Sebelum pergi lebih jauh membicarakan berkenaan PENCEN MEWAH DENGAN HARTANAH. Disenaraikan dibawah ini ialah TANGGA PELABURAN HARTANAH. Tangga Pelaburan Hartanah ini anda akan dapat melihat dengan lebih jelas kebaikan yang bakal anda perolehi dari setiap jenis Hartanah

Tangga Pelaburan Hartanah adalah seperti berikut :-

i) Residential ii) Commercial iii) Industrial iv) Land



CARTA PELABURAN HARTANAH diatas menunjukkan dengan jelas semakin tinggi anda mendaki di dalam "Tangga Pelaburan" Hartanah. Anda sebenarnya berhadapan dengan RISIKO lebih tinggi. Pada masa yang sama berpotensi mendapat PULANGAN lebih tinggi

Sebelum terjun ke dalam dunia PELABURAN HARTANAH. Anda dicadangkan untuk mengenali tangga Pelaburan ini dengan detail - sedetailnya. Banyak manfaat yang anda perolehi dengan berbuat demikian

Salah satu manfaat terbesar dengan berbuat demikian adalah anda boleh merancang “Strategi” Pelaburan Hartanah yang paling sesuai dengan SITUASI semasa anda. Anda tidak perlu menjadi “Pelabur Ikut-Ikutan” sebenarnya. Ya benar anda perlu mendapat sebanyak informasi yang diperlukan! Tetapi gunakan Informasi yang diperolehi ini untuk membuat sedikit kajian kesesuaian dengan Profile Kewangan anda bagi meraih semaksima Keuntungan yang boleh. Akhirnya PELABURAN HARTANAH anda akan bermula dimana KEKUATAN yang anda ada dan menjauhi pelaburan yang menjadi KELEMAHAN anda



Justeru kita akan temui pelbagai variasi Pelabur Hartanah. Ada yang gemar melabur jenis – jenis Hartanah yang berbeza samada unit Kos Rendah seperti Flat, Apartment, Rumah teres, Semi D, Lot Banglo Condominium, Unit Komersil seperti Ruang Pejabat, Retail Lot, Shop Office, Unit Industri Kecil dan Sederhana(IKS), Unit Kilang Semi D dan seterusnya Tanah untuk Pembangunan

Point ini sangat penting untuk anda pecah dan bahagikan Strategi Pelaburan mengikut segmen yang lebih kecil. Ianya menjadi lebih mudah diperhatikan dan dibuat perbandingan KEBAIKAN dan POTENSI pelaburan berkenaan kepada diri anda(bukan kepada orang lain)

Lain - lain manfaat yang diperolehi adalah anda dapat menilai PELUANG yang diberikan dalam setiap tangga Pelaburan ini, CABARAN yang menanti serta KESESUAIAN dengan situasi semasa anda sekarang ini dan akan datang

Semoga anda dapat memanfaatkan semaksimum “Potensi” yang mungkin terhadap keupayaan Pelaburan anda



A. UNIT KEDIAMAN(Residential)

RESIDENTIAL

Pulangan keatas Pelaburan Unit Kediaman adalah bergantung kepada Lokasi. Bagi yang ingin mendapatkan keuntungan yang tinggi daripada FLIPPING. Pelabur seperti ini lebih gemar melabur di dalam Rumah Teres atau link House. Bagi mereka yang memerlukan CASHFLOW atau Hasil Sewaan yang tinggi Unit jenis Apartment dan Kondominium adalah yang terbaik. Hal ini kerana perbandingan kadar sewa yang diperolehi adalah lebih tinggi.



JENIS-JENIS UNIT RESIDENTIAL ADALAH SEPERTI BERIKUT :-

i) CONDOMINIUM CONDOMINIUM adalah unit kediaman yang diduduki dan dihak milik secara individu. Walaubagaimanapun Unit-unit ini berkongsi kemudahan yang disediakan secara bersama seperti Kolam renang, Gymnasium, Nursery, Bilik Bacaan, Taman permainan kanak-kanak, ruang serbaguna dan sebagainya

Rajah : The Oval Residency City Centre Kesemua kemudahan dan kawalan yang ada di dalam CONDOMINIUM di jaga sepenuhnya oleh Ahli Jawatan Kuasa(AJK) penduduk yang dilantik. Namun begitu ada Persatuan Penduduk yang melantik “FACILITIES MANAGEMENT” untuk mentadbir bagi pihak “Association” dan diselia oleh Ahli Jawatan Kuasa Penduduk yang dilantik



ii) APARTMENT Maksud APARTMENT ialah Unit kediaman bertingkat yang dimiliki oleh pelbagai individu atau seorang individu dalam satu-satu masa

RAJAH : Unit Apartment Di Malaysia APARTMENT adalah Unit Kediaman Bertingkat yang selesa untuk tinggal, dikelilingi dengan pagar kawalan keselamatan 24jam, rakaman CCTV dan sebagainya. Pemilik Unit Apartment akan diberikan ruang meletak kenderaan khas ditadbir dan diuruskan secara bersama diantara Persatuan Penduduk dan Pemaju Perumahan berkenaan melalui JOINT MANAGEMENT BOARD(JMB) APARTMENT mempunyai kemudahan yang lebih rendah berbanding CONDOMINIUM. Kadar bayaran “Maintenance Fee” juga lebih rendah. Unit Apartment diduduki oleh golongan pertengahan di dalam masyarakat setempat



iii) FLAT FLAT adalah jenis yang sama dengan CONDOMINIUM dan APARTMENT. Bagaimanapun mempunyai kemudahan yang sangat terhad. Keluasan rumah juga adalah kecil. Harganya juga adalah rendah dan sesuai untuk golongan berpendapatan kecil

RAJAH : Flat Jalan Pekeliling



iv) BANGLO

Banglo adalah rumah sebuah yang memiliki tanah yang luas disekelilingnya. Rumah jenis ini strukturnya tidak bersambung dengan mana-mana rumah disekitarnya. Biasanya pagar yang menghubungkan dengan rumah berhampiran.

RAJAH : Unit Banglo Jenis rumah Banglo biasanya melambangkan status sosial orang yang menghuni rumah tersebut. Rumah jenis ini merupakan yang paling mahal kerana jumlah keluasan tanah yang ada.



v) SEMI DETACHED

SEMI DETACHED atau SEMI D adalah rumah jenis satu tingkat atau dua tingkat yang mempunyai tanah yang luas di sebahagian besar kawasan rumahnya. Rumah jenis ini biasa berkembar 2 Unit sekaligus. Harga rumah ini adalah lebih rendah berbanding dengan rumah jenis Banglo tetapi lebih tinggi berbanding rumah Teres

RAJAH : Rumah Semi D



vi) LINK HOUSE

LINK HOUSE atau biasa di panggil rumah Teres. Rumah jenis ini adalah rumah yang dibina sebaris dengan keluasan dan reka bentuk setiap rumah adalah sama. Melainkan rumah yang paling akhir atau “Corner Unit” memiliki keluasan yang lebih luas dan reka bentuk yang lebih besar

RAJAH : Teres 2 Tingkat Denai Alam



vii) TOWN HOUSE

Rumah jenis TOWN HOUSE ini mempunyai rekabentuk yang hampir sama dengan rumah teres dua tingkat. Bagaimanapun rumah ini mempunyai pemilik yang berbeza untuk unit ditingkat atas dan bawah

RAJAH : Town House 2 Tingkat Sunway Damansara



B. UNIT KOMERSIL

Unit KOMERSIL terdiri daripada bangunan yang menjadi tempat orang bekerja dan menjana pendapatan daripadanya. Pemilik memperolehi kadar pendapatan “SEWA” yang lumayan daripada Penyewa. Bagi Unit yang baik biasanya menerima POSITIVE CASH FLOW 3 kali Ganda daripada modal bayaran Installment bulanan yang dikeluarkan

Contoh :

Kadar INSTALLMENT bulanan = RM2800.00 sebulan Kadar SEWA diperolehi = RM8000.00 sebulan

*Perlu diingat KADAR Sewa ini akan setiasa meningkat setiap 2 Tahun semasa renew Perjanjian Sewaan

Jenis Penyewa yang menyewa unit ini adalah Pengusaha dan Ahli Pernigaan yang menawarkan Products/Services dalam skala yang kecil. Contohnya pengusaha Restoran, Kedai tayar, Kedai buku dan stationary, kedai runcit, Butik, Spa & Kesihatan, Ruang Pejabat dan sebagainya. Antara jenis-jenis Unit Commercial adalah seperti berikut :



i) SHOP LOT SHOP LOT adalah ruang perniagaan yang lebih sesuai kepada peniaga yang menjual BARANGAN dan PERKHIDMATAN seperti Restoran dan Kedai Runcit. SHOP LOT amat diperlukan disebuah Kawasan Pembangunan Bandar Baru bagi memenuhi keperluan penduduk setempat. Dengan adanya SHOP LOT dikawasan berhampiran, penduduk setempat tidak perlu ke tempat yang lebih jauh seperti ke Pasaraya, pasar basah atau gedung membeli belah dan sebagainya. SHOP LOT mewujudkan alternative kepada penduduk untuk mendapatkan keperluan seharian. Justeru kewujudan SHOP LOT adalah penting di sebuah kawasan pembangunan baru seperti Projek Perumahan lengkap yang banyak dibina oleh pemaju pada masa ini.

RAJAH : Unit SHOP LOT Puncak Alam Fasa 3



Apa yang perlu diperhatikan adalah jumlah Populasi penduduk semasa, jangkaan pertambahan penduduk 1 Tahun dan 5 Tahun akan datang. Jumlah unit SHOP LOT ditawarkan. Semakin tinggi jumlah penduduk adalah semakin baik di kawasan yang kurang Unit SHOP LOT yang ditawarkan Ratio bagi jumlah penduduk yang tinggi berbanding jumlah SHOP LOT yang kecil bilangannya adalah menjadi kriteria utama untuk anda membeli unit SHOP LOT berkenaan. Faktor-faktor seterusnya yang perlu anda ambil kira untuk penelitian dan pemerhatian anda telah digariskan seperti di atas pada catatan sebelum ini Seterusnya jumlah penduduk yang tinggi akan menjadikan SHOP LOT ini menjadi kawasan tumpuan penduduk setempat. Sudah pasti unit-unit seperti ini akan menjadi kegemaran TENANT untuk menjalankan perniagaan mereka. Ini bermakna Pelaburan di Lokasi seperti ini adalah baik dan anda boleh memperolehi TENANT dengan segera sebaik CF diperolehi Unit SHOP LOT seperti ini akan mempunyai Graf kadar kenaikan sewa yang lebih ketara berbanding dikawasan yang kurang sambutan dan permintaan. Teruskan Disiplin dan Sabar untuk “memerhatikan” dan “mengenalpasti” lokasi seperti ini serta merebut peluang yang ada



Bagi yang berkemampuan di galakkan melabur di dalam Unit Shop Lot untuk pulangan yang lebih tinggi RAJAH : JANGKAAN KENAIKKAN KADAR SEWA DAN NILAI UNIT SHOP

Seterusnya saya akan menceritakan panjang lebar mengenai Pelaburan Unit SHOP LOT dan Panduan Menguruskan risiko Pelaburan

2012 2014 2016 2018 2020 2022

Kadar sewa

7000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000

Installment 2800 2800 2800 2800 2800 2800 Nett 4200 5200 6200 7200 8200 9200

NILAI 1.2M 1.5M 1.8M 2.1M 2.5M 2.8M



ii) RETAIL LOT

RAJAH : Retail Lot RETAIL LOT adalah ruang pernigaan di Pasaraya Mega dan juga Pasaraya yang lebih kecil keluasannya dan berjenama Antarabangsa seperti TESCO, JAYA JUSCO, AEON BIG, GIANT dan sebagainya. Kadar sewa untuk RETAIL LOT ini dikira berdasarkan keluasan dan jumlah Traffik. Jumlah Traffik ialah jumlah kehadiran pelanggan yang datang pada setiap hari. Lebih tinggi jumlah kehadiran pelanggan maka lebih tinggi peluang untuk penyewa RETAIL LOT memperolehi hasil jualan yang lumayan. Maka kadar sewa juga akan ditetapkan dengan Harga yang lebih tinggi dan Peraturan-Peraturan yang dikenakan adalah lebih ketat dan mesra penyewa.



iii) RUANG PEJABAT

Ruang Pejabat adalah Unit di dalam Bangunan yang dijual kepada pembeli dan disewakan semula kepada penyewa yang berminat

RAJAH : Ruang Pejabat Kadar Harga Sewaan dan Harga Jualan Ruang Pejabat ini juga bergantung kepada Lokasi. Ruang Pejabat yang berhampiran dengan KLCC, KL Sentral dan Bangsar mempunyai kadar sewa yang lebih tinggi



iv) SERVICES SUITE

SERVICES SUITE adalah jenis Unit Pejabat yang berada di dalam persekitaran Shopping Mall. Unit seperti ini mempunyai Ruang Pejabat, Apartment atau Condominium kediaman, Hotel dan juga Retail Lot dan dikira sebagai Unit Komersil

v) SERVICES APARTMENT SERVICES APARTMENT adalah Projek Kediaman yang dibangunkan di atas tanah Komersial. Merujuk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) Akta 118 Fasal 2 menggariskan seperti berikut : “Rumah tempat tinggal adalah untuk bangunan yang dibangunkan dan digunakan untuk tujuan Kediaman tetapi tidak termasuk Bangunan yang didirikan di atas Tanah Komersil”

RAJAH : Sri Acappella Serviced Apartments



Justeru ini bermakna Services Apartment ditakrifkan sebagai Unit Komersil yang lain seperti Retail Lot, Shop Lot dan sebagainya. Segala masalah yang berlaku seperti kelewatan Bangunan disiapkan tidak mengikut tempoh yang ditetapkan pembeli tidak boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah(TTPR) Walaubagaimanapun Hak pembeli masih terus dibela di dalam Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani. Justeru anda perlu baca dan faham hak anda sebagai pembeli sebelum menandatangani sebarang Perjanjian Jual Beli. Kesan seterusnya adalah Tariff utility seperti Bil Air dan Bil Elektrik adalah lebih mahal berbanding dengan Unit Kediaman. Ini kerana kadar yang dikenakan mengikut Kadar penetapan Komersil.



C. UNIT INDUSTRI

Unit Industri terdiri daripada Unit Kilang dan juga Gudang penyimpanan. Ada pelbagai jenis Unit Industri samada dari jenis Industri Kecil Sederhana atau unit-unit yang lebih besar D. TANAH

Tanah terdiri daripada jenis tanah Pertanian/ Perladangan, Tanah yang kosong yang belum diusahakan dan juga tanah untuk pembangunan Komersil. Pelaburan ke atas pembelian Tanah memerlukan Modal yang besar pada peringkat awal. Seterusnya Modal lebih besar turut perlu dikeluarkan semasa mengusahakan tanah ini untuk Projek Pertanian atau Pembangunan Dalam masa yang sama anda tidak dapat menikmati keuntungan bulanan seperti pendapatan sewa



MELABUR HARTANAH DI USIA MUDA

Melabur Hartanah di peringkat usia muda memberikan anda “Kelebihan” yang besar. Anda telah mengambil peluang ke atas faktor #MASA dan #PELUANG pada masa itu. Semakin lama anda membiarkan masa berlalu tanpa apa-apa tindakan ianya merupakan satu kerugian yang tidak kembali. Ini kerana anda tidak memaksimakan POTENSI yang ada pada Pelaburan Hartanah iaitu : i) KENAIKAN HARGA BERTERUSAN(Market

Appreciation)

Harga Hartanah yang anda laburkan akan sentiasa meningkat saban tahun. Sebuah rumah Apartment yang saya beli dalam lelongan Awam pada tahun 2012 dengan harga RM41,000.00. Kini pada bulan Januari, 2015 selepas 3 tahun daripada tarikh pembelian. Harganya telah mencecah kepada RM130,000.00. Andaikan anda mengambil peluang yang ada dengan membeli 10 unit Apartment pada masa itu. Berapakah NILAI BERSIH yang anda perolehi selepas 3 tahun? Seterusnya berapakah jangkaan NILAI HARGA unit Apartment berkenaan menjelang Tahun 2020 semasa negara MALAYSIA diistiharkan sebagai sebuah Negara Maju dan Berpendapatan Tinggi tahun



ii) PENINGKATAN MODAL(Capital Growth)

Peningkatan MODAL ialah “perbezaan harga” yang anda perolehi daripada tarikh mula beli Unit Hartanah anda ditolak dengan Harga Pasaran Semasa. Katakanlah anda membeli 1 Unit Apartment Berharga RM60,000.00 pada tahun 2005. Pada tahun 2015 Harga Semasa Unit Apartment ini adalah berharga RM180,000.00. Justeru anda memperolehi peningkatan MODAL sebanyak RM180,000.00 – RM60,000.00 = RM120,000.00 dalam masa lebih kurang 10 tahun

iii) PENDAPATAN PASIF MELALUI SEWA

Pendapatan Bersih SEWA dikira daripada JUMLAH SEWA – JUMLAH INSTALLMENT. Lebih tinggi Pendapatan bersih Sewa Bersih diperolehi lebih baik

“Best part” ialah penyewa yang bekerja keras membantu melangsaikan Installment bulanan anda. Justeru kendalikan penyewa anda dengan tegas dan berhemah. Apa yang anda perlu lakukankan ialah sedikit Usaha dan Kebijaksanaan membuat pelaburan Modal awal keatas Pelaburan Hartanah anda. Selepas pada itu nikmatilah hasil usaha anda secara berterusan



E. STRATEGI PELABURAN HARTANAH

Umumnya strategi Pelaburan Hartanah boleh dipecahkan kepada 4 bahagian iaitu :

1. STRATEGI CASH FLOW(ALIRAN TUNAI)

Anda melabur untuk tujuan mendapatkan ALIRAN TUNAI setiap bulan. Lebih banyak unit yang anda beli lebih banyak TUNAI yang anda akan perolehi. Sekiranya anda TEKUN & SABAR mempraktikkan STRATEGI jenis ini. Anda akhirnya akan dapat keluar daripada RAT RACE iaitu kehidupan yang tidak Stabil.. dapat gaji cuma untuk kegunaan bayar hutang... Sekiranya anda menggunakan sedikit "Kepintaran serta Kesabaran" anda sebenarnya mampu menjana UNTUNG yang lumayan daripada POSITIVE CASH FLOW yang diperolehi berbanding bekerja makan gaji. Paling utama anda bijak menghidu PELUANG dan manfaatkannya. Tugas anda yang paling penting ialah memastikan keperluan penyewa anda dipenuhi dan penyewa membayar sewa dalam masa yang ditetapkan



CONTOH PENGIRAAN :

Anda membeli sebuah unit Apartment berharga RM100,000.00

DEPOSIT 10% = RM10,000.00 LOAN 90% = RM90,000.00

TENURE = 30 Tahun

BAYARAN INSTALLMENT BANK = RM430.00pm SEWA YANG DIPEROLEHI = RM700.00

MAINTENANCE FEE = RM30.00

NET POSITIVE CASH FLOW YANG DIPEROLEHI

IALAH RM240 sebulan

2. STRATEGI BELI & SIMPAN

Anda melabur Unit anda bagi tujuan mendapatkan ALIRAN TUNAI dan CAPITAL GROWTH(Keuntungan Modal). Jenis Hartanah yang sesuai untuk Strategi Jenis ini ialah kediaman teres 2 tingkat dilokasi Pembangunan baru, ruang niaga atau tanah komersil



RAJAH : Rumah teres 2 tingkat di Bandar Sri Damansara

CONTOH :-

LOKASI : BANDAR SRI DAMANSARA

JENIS : TERES 2 TINGKAT

i) Harga = RM145,000.00

ii) Tahun = 1996

iii) Tempoh = 18 Tahun (2014) iv) Nilai semasa pada 2014 = RM1,100,000.00

v) KEUNTUGAN BERSIH = RM950,000.00++

Strategi BELI & SIMPAN ini perlu mempunyai aliran tunai yang baik di dalam tangan. Kekangan semasa Ekonomi mungkin akan menjejaskan anda sekiranya anda tidak mempunya Tunai yang kukuh

http://3.bp.blogspot.com/-AOsYxGNzfG8/U_f9iRDA5xI/AAAAAAAAGVA/RP7tqn6gmhY/s1600/20140610_182811.jpg



3. FLIPPING

Dalam lain perkataan adalah anda membeli Unit Hartanah bagi tujuan menjualnya dalam dalam jangka masa yang singkat. Unit Hartanah anda dibeli samada daripada Lelongan Awam, Pemaju atau "Desperate Seller". Pokoknya anda membeli pada harga yang lebih rendah daripada harga Pasaran

Sentiasa letak di dalam Minda anda "Keuntungan Pertama yang anda perolehi di dalam Pelaburan Hartanah ialah apabila anda membeli dibawah Harga Pasaran"

Justeru Unit yang dibeli ini akan di berikan sentuhan NILAI TAMBAH supaya Harga lebih tinggi boleh ditawarkan. Nilai Tambah yang dimaksudkan termasuklah - memasang Kitchen Kabinet, Dinding yang dicat baru, Railing Curtain, Pemasangan Grill, Kekemasan dan Kebersihan unit yang ingin dijual di perincikan dengan rapi. Dengan sedikit "USAHA" dan "KEPINTARAN". Sekaligus ia mampu berikan perbezaan ketara pada HARGA yang ditawarkan kepada bakal pembeli



3.1 DESPERATE SELLER Apakah maksud DESPERATE SELLER Desperate Seller ialah pemilik unit Hartanah yang mahu menjual unit mereka dengan segera. Penjual jenis ini akan sanggup meletakkan harga jauh lebih rendah daripada Harga semasa pasaran untuk tujuan menarik pembeli dan menjual unit mereka dengan segera Ada beberapa sebab utama Mengapa penjual jenis ini bertindak sedemikian. Antaranya adalah : i) Penjual telah menemui rumah idaman sebelum dapat

menjual rumah sedia ada. Lebih memburukkan keadaan bila penjual telah berpindah ke rumah baru dan terpaksa membayar 2 installment Bank. Pemilik rumah jenis ini sanggup menjual rumah mereka pada harga yang dikira munasabah kepada mereka walaupun jauh rendah daripada harga pasaran

ii) Berlakunya ―Penceraian‖. Penjual telah memutuskan untuk tidak lagi dapat hidup bersama sebagai pasangan suami isteri dan ingin melupakan kisah silam mereka secepat yang boleh. Penjualan Unit ini dapat melegakan perasaan kecewa dan ingin melupakan kisah yang berlaku. Justeru pembeli yang bertuah boleh mengambil kesempatan yang ada



iii) Jenis pemilik seterusnya ialah mereka yang telah

diarahkan berpindah oleh Majikan ke Bandar atau Negeri lain. Pemilik jenis ini ada yang tidak mahu menguruskan rumah mereka lagi dan membuat keputusan menjual segera Unit yang diduduki

iv) Penjual terdesak juga ada di kalangan pemilik yang tidak mahu menambah Modal membaiki kerosakan rumah yang berlaku akibat proses Organik, bencana alam dan sebagainya. Sekiranya anda bersedia untuk meletakkan sedikit usaha dan membaiki kerosakan yang ada. Anda mampu menjana keuntungan yang diperlukan selepas mendapatkan harga jauh lebih rendah daripada harga pasaran dari penjual

Penjual terdesak biasanya akan mengiklankan ayat berikut di dalam listing mereka. Antaranya ialah :-

“Make offer”

“Must sell immediately”

“Divorce”

“Owner transferred”



4. LELONG

Melalui pemerhatian dan pengalaman saya sendiri sehingga tahun 2012 unit Lelong sememangnya "Lubuk" mendapatkan Unit Idaman dibawah Harga PASARAN. Selepas tahun berkenaan Minat dan Pengetahuan tentang Hartanah rata-rata semakin meningkat

Justeru semakin banyak kelas celik Hartanah di adakan merata ceruk dan tempat. Boleh dikatakan saban minggu akan ada graduan baru kelas Pelaburan Hartanah. Mereka inilah golongan utama yang sentiasa menambah bilangan pembida di Lelongan Awam

CIMB Auction House

http://1.bp.blogspot.com/-i5fG9GwbQKQ/VKkn0g7vVWI/AAAAAAAAOxE/BUYLPMIlaZg/s1600/CIMB+Auction.jpg



Justeru anda akan dapati semakin sukar membida di dalam Lelongan Awam yang di adakan. Pada tahun 2014 lokasi terakhir Lelongan Awam yang saya pergi ialah di "CIMB Auction" yang diadakan disebuah Hotel terkemuka tengah Kotaraya Kuala Lumpur. Apa yang saya perasan terlalu ramai yang akan masuk untuk bidaan setiap Unit yang di lelong Justeru peluang anda untuk menang sudah pasti semakin sukar. Ditambah Faktor kegagalan mengawal Emosi seringkali unit yang di bida menjadikan Harganya lebih tinggi daripada Harga Pasaran. Kepada Pelabur, situasi ini sangat tidak produktif kepada perancangan masa hadapan. Ada juga sesetengah pembida yang sanggup membeli unit Lelong lebih tinggi daripada harga pasaran disebabkan LOKASI. Ada yang ingin dekat dengan keluarga, ibubapa dan sebagainya.

Justeru STRATEGI baru perlu anda gunakan untuk unit Lelong. Anda boleh mula melihat ke lokasi di luar KUALA LUMPUR dan SELANGOR. Walaupun lain-lain negeri turut menerima kesan kenaikkan harga Hartanah namun masih ada ruang untuk anda mencubanya. Tahap kesedaran tentang Pelaburan Hartanah masih rendah dan anda mungkin boleh mengambil kesempatan sebanyak mungkin sebelum situasi semakin kompetatif seperti di KUALA LUMPUR & SELANGOR

"Orang buat DUIT itu tahu apa yang orang lain tidak tahu. Mereka ini tahu tentang FAKTOR-FAKTOR Kejayaan dan

menumpukan perhatian kepada Faktor ini"



PANDUAN MENGURUSKAN RISIKO PELABURAN SHOP LOT ANDA Pelaburan Unit SHOP LOT adalah sangat baik untuk perancangan jangka panjang anda terutama untuk menikmati Pendapatan Pasif yang lebih lumayan. Sekiranya anda sedang mencari SKIM PENCEN yang lebih mudah diuruskan dan lebih lumayan. Pelaburan unit SHOP LOT adalah jawapannya Di bahagian seterusnya saya akan berkongsi TIP dan PANDUAN kepada anda BAGAIMANA melabur SHOP LOT

SHOP LOT adalah termasuk di dalam Tangga Pelaburan Hartanah yang kedua iaitu Commercial. Semakin tinggi tangga Pelaburan Hartanah yang anda daki. Semakin tinggi RISIKO yang anda ambil. Justeru PULANGAN kepada anda juga adalah semakin tinggi.

Pulangan tinggi yang diperolehi ini telah menarik ramai orang untuk terus melabur di dalam Pelaburan Hartanah. Walaubagaimanapun terdapat beberapa perkara yang perlu anda ambil kira sebelum membuat keputusan untuk meraih keuntungan berlipat ganda di dalam Pelaburan Hartanah



Perkara seterusnya yang anda perlu ada untuk menjadi seorang Pelabur Hartanah yang berjaya adalah anda harus menguasai PROFILE KEWANGAN anda. Pengetahuan dan kemahiran anda dalam menguruskan Profile Kewangan anda akan membantu serta memacu anda membuat keputusan-keputusan tepat dan berharga di dalam Pelaburan Hartanah pada masa akan datang

Disinilah salah satu Rahsia dan jawapan kepada anda semua “Bagaimana Saya Memulakan Tangga Kedua di dalam Pelaburan Hartanah – iaitu Unit Komersial SHOP LOT‖

Ramai dikalangan Pelabur Hartanah akan mula berminat untuk melabur di dalam Unit Komersil seperti SHOP LOT apabila saya membuat pengiraan seperti dibawah ini. Tak percaya tidak mengapa. Apa yang penting anda perlu buat sahaja mengikut Panduan yang diberikan :-

RAJAH : SHOP Unit Denai Alam



Contoh Pengiraan Pendapatan & Pulangan Yang Diperolehi Di Dalan Pelaburan Unit SHOP LOT:

Sebuah SHOP LOT unit tepi :-

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru) ii) Saiz Keluasan =3400sf iii) Deposit(20%) = RM120,000.00 iv) Pembiayaan = RM480K v) Tempoh Pinjaman = *25 Tahun vi) Bayaran Bulanan = *RM2,800.00 vii) Rental Diterima = RM7,000.00 viii) Market Appreciation selepas ada penyewa dalam

jangkamasa 1 tahun = RM1,200,000.00

NOTA : Pengiraan di atas ini adalah hasil sebenar yang di perolehi ke atas salah satu unit SHOP LOT yang saya beli

TIP dan PANDUAN yang di berikan adalah berdasarkan daripada pengalaman sebenar saya sendiri di dalam bidang PELABURAN HARTANAH ini. Apakah Faktor-faktor yang perlu anda ambil kira sebelum membuat keputusan membeli SHOP LOT idaman anda. Hal ini sangat penting agar keputusan yang anda ambil adalah keputusan yang tepat. Bukan keputusan agak-agak atau ambil mudah



Ini kerana kesilapan anda membuat keputusan akan membuatkan anda menanggung ketiadaan penyewa berpotensi dan Market Value(MV) yang statik. Lebih memburukkan keadaan apabila anda terpaksa menangung bayaran INSTALLMENT dengan pihak Bank sekaligus mengurangkan Positive Cash Flow anda. Keadaan ini sudah pasti akan memaksa anda menunda banyak perancangan Pelaburan Hartanah anda seterusnya



MENGAPA MELABUR DI DALAM SHOP UNIT

1. ROI YANG TINGGI

Anda melabur di dalam SHOP LOT kerana anda mencari pelaburan yang memiliki ROI atau Return On Investment yang tinggi. Pelaburan di dalam Unit SHOP LOT adalah salah satu daripada pilihannya

2. HARGA RUMAH KEDIAMAN YANG SEMAKIN TINGGI DI KL/ SELANGOR

Harga Rumah Kediaman yang terlalu tinggi telah mengurangkan minat untuk membeli unit rumah sebagai Pelaburan Hartanah utama. Anda bayangkan 1 unit rumah 2 tingkat jenis intermediate di sekitar SHAH ALAM pada tahun 2014 ini sekurang—kurangnya berharga RM600,000.00 seunit

Begitu juga untuk Unit Kediaman jenis Kondominium. Harga jualan yang semakin tidak masuk akal ditawarkan. Harga jualan 1 unit Kondominium bagi keluasan 800sf++ di sekitar SHAH ALAM pada Januari, 2015 adalah sekitar RM450,000.00 @ kira-kira RM560 sekaki persegi



Bagaimanapun berbeza dengan Unit Kediaman Jenis Apartment. Harga Pasaran semasa masih lagi “reasonable”. Bagi tujuan Pelaburan yang berisiko rendah dan pulangan yang baik Unit Kediaman jenis Apartment adalah antara pilihan yang terbaik untuk anda ambil kira

3. PENGUSAHA PREMIS PERNIAGAAN

Memiliki unit perniagaan anda sendiri adalah suatu perkara yang sangat menyeronokkan berbanding terpaksa menyewa. Duit sewa yang dibayar pada setiap bulan terasa seperti mengalir deras di dalam sungai tanpa apa-apa pulangan. Tambahan lagi jika terpaksa berhadapan dengan Owner yang cerewet dan gemar menaikkan kadar sewa yang tidak munasabah

Justeru sasaran seterusnya dapat dicapai dengan membeli sebuah unit Shop Office 2 tingkat dengan keluasan 20‘ x 70‘. Perniagaan menjadi lebih stabil apabila anda tidak perlu lagi merasa bimbang apabila setiap kali tempoh sewaan semakin hampir dengan tarikh tamat. Begitu juga apabila anda mengetahui unit sewaan anda telah dijual dan bakal dimiliki oleh pemilik baru. Sudah pasti kedudukan perniagaan anda dalam keadaan tidak stabil dan terpaksa mencari tempat baru atau di lokasi baru



Semasa memulakan perniagaan saya tidak mensasarkan untuk membeli kereta Idaman ramai seperti Audi, BMW, Mercedes, Maserati atau yang sewaktu dengannya kerana jika anda membeli sebuah kereta “Value” kereta akan turun sebaik sahaja anda membuat bayaran untuk kereta anda

Sukar pada awalnya menahan dugaan dan cabaran untuk tidak berkereta jika anda sebenarnya mampu membelinya. Namun “keinginan yang tinggi” untuk mengambil kesempatan yang ada di dalam Pelaburan Hartanah pada masa ini menghilangkan perasaan itu seca ra automatis

Keinginan tinggi telah memudahkan tugas yang sukar. Timbul kepuasan tinggi di dalam diri apabila melihat setiap bulan jikapun bukan setiap hari. Paras harga semasa yang ditawarkan semakin tinggi

Justeru inilah salah satu sebab mengapa ramai dikalangan Pelabur Hartanah tegar mengambil ringan keperluan membeli kereta berjenama. Melainkan setelah mencapai sasaran yang diidamkan. Barulah pembelian kereta mewah dan berjenama dengan menggunakan Positive Cash Flow yang diperolehi



Terdapat Dua(2) keuntungan nyata yang diperolehi oleh mereka ini. Antaranya adalah :-

i) Mengunakan kereta berjenama dengan percuma

ii) Laverage – Memiliki kereta berjenama dengan Percuma dan dalam masa yang sama turut mempunyai Unit - Unit Hartanah yang terus meningkat naik Nilainya di Pasaran

4. LEBIHAN PENAWARAN UNIT SHOP LOT

Lebihan penawaran SHOP LOT berlaku untuk Kuota Bumiputera sahaja. Hal ini kerana kurangnya minat Bumiputera untuk membeli Unit SHOP LOT di atas beberapa faktor antaranya :

i) Kebanyakkan bekerja ―makan gaji‖ ii) Modal rendah iii) Berisiko tinggi iv) Tidak berani v) Mempunyai lain pilihan pelaburan vi) Kuranngya Ilmu Pengetahuan berkaitan Pelaburan

Hartanah untuk Unit Komersil vii) Kurang kemahiran “Melabur”



Justeru disebabkan beberapa Faktor di atas yang dihadapi oleh kebanyakkan pelabur Bumiputera menyebabkan “Kuota Bumiputera” untuk Unit Komersil seperti SHOP LOT ini lambat untuk habis dijual bagi sesuatu projek pembangunan

Sementara unit bukan Bumiputera pula akan habis dalam masa yang sangat singkat. Hal ini kerana kemampuan dari segi Modal yang ada. Bagi Unit “Kuota Bumiputera” disinilah kelebihan yang anda boleh gunakan untuk memilih Unit yang baik untuk sesebuah projek Pembangunan

Bayangkan jika “Kuota Bumiputera” ini ditarik balik oleh pihak berkuasa. Peluang untuk anda melabur di dalam Unit SHOP LOT akan semakin sempit kerana kekurangan dan ketidakupayaan yang ada untuk bersaing dengan pembeli yang ada Modal yang tinggi

Bagaimanapun untuk jangkamasa panjang sekiranya tiada sambutan daripada pembeli Bumiputera untuk Unit SHOP LOT bagi Kuota Bumiputera ini. Kuota ini akan dibuka dan ditawarkan kepada pembeli Non Bumiputera

Bagi tujuan “FLIPPING” anda digalakkan untuk membeli Unit SHOP LOT yang berstatus NON BUMIPUTERA. Hal ini kerana apabila Unit SHOP LOT anda telah mempunyai penyewa dan Market Value (MV) untuk Hartanah berkenaan naik dengan ketara



Anda boleh menjual Unit berkenaan kepada sesiapa sahaja tanpa ada “Sekatan Kepentingan” samada kepada Bumiputera dan juga kepada Non Bumiputera. Umum mengetahui pembeli Non Bumiputera mempunyai kemampuan dan permintaan yang tinggi untuk membeli Unit SHOP LOT yang baik dari segi Pelaburan jangka panjang

Hal ini tidak berlaku jika anda membeli Unit Komersil yang berstatus Bumiputera. Anda hanya boleh menjual kepada pembeli Bumiputera sahaja. Keburukan langkah ini adalah anda akan mengalami sedikit kesukaran jika sekiranya anda ingin menjual unit anda dengan segera Ramai lagi Bumiputera diluar sana yang kurang berkemampuan untuk membeli Unit Komersil seperti SHOP LOT ini. Melainkan golongan Bumiputera yang menjalankan perniagaan

Justeru Unit SHOP LOT untuk “Kuota Bumiputera” lebih sesuai kepada Strategi Jangka Panjang anda serta untuk menjana CASH FLOW

Kelebihan adanya Undang-undang yang memperuntukkan Kuota Bumiputera untuk penjualan Unit Komersil seperti SHOP LOT ini ialah peluang anda untuk membeli Unit Komersil masih tinggi. Hal ini kerana rata-rata projek Komersil yang dilancarkan kurang mendapat sambutan Bumiputera disebabkan masalah – masalah yang disenaraikan di atas tadi



F. Bagaimana Memilih Unit SHOP LOT yang berdaya maju dan mempunyai penyewa Segera

Faktor ini sangat kritikal dan anda perlu perhatikan berulang kali sebelum anda membuat keputusan melabur dalam SHOP LOT

Antara Faktor Penting Yang Perlu Diambil Kira Adalah Seperti Berikut :-

i) Lokasi

ii) Populasi & Kepadatan Penduduk sekitar

iii) Perancangan Semasa & Perancangan Jangka Panjang di sesuatu tempat

iv) Faktor dekat dengan Stesen KTM KOMUTER, MRT,

MONORAIL dan sebagainya

v) Exit Lebuhraya Utama

vi) Berdekatan Institusi Pengajian Tinggi(IPT), Sekolah, Pasaraya Utama, Hospital dan lain – lain

vii) Berhadapan Jalanraya Utama



viii) Siapa Pemaju Hartanah berkenaan, Pengalaman Pemaju Menjalankan Projek-Projek Yang Dilaksanakan Sebelum Ini dan Projek Pembangunan Akan Datang

ix) Rekabentuk Design

x) Harga Jualan

Memang ada petunjuk-petunjuk jelas yang boleh menjadi perkiraan anda untuk membeli sesebuah SHOP LOT. Perkara-perkara di atas adalah antara perkara utama yang perlu diperhatikan

Selepas berpuas hati dengan point-point utama di atas. Pemerhatian yang lebih SPESIFIK perlu di lakukan supaya apabila sesebuah pembangunan SHOP LOT siap dibina Unit yang anda miliki akan menjadi unit yang menjadi rebutan penyewa. Unit anda ini bukan hanya berjaya disewakan malah dapat disewakan dengan Harga lebih tinggi dan di dalam jangkamasa yang paling singkat



Antara Perkara Yang Lebih Spesifik Yang Anda Perlu Perhatikan Sebelum Anda Membuat Keputusan Membeli Unit Berkenaan Adalah Seperti Berikut :-

i) UNIT CORNER

Umum mengetahui bahawa “Corner Unit” adalah unit yang menjadi tumpuan penyewa. Faktor ruang yang luas, mempunyai permintaan yang tinggi dan kemampuan menjana keuntungan berlipat ganda menyebabkan “Corner Unit” seperti ini mendapat sambutan seperti goreng pisang panas. Justeru pembelian yang baik adalah unit jenis ini

ii) BERHADAPAN JALAN RAYA UTAMA

Unit SHOP LOT yang menghadap jalanraya mempunyai permintaan yang tinggi. Unit-unit ini sangat cepat laku untuk disewakan sebaik anda memperolehi CF. Hal ini disebabkan penyewa mengambil kira faktor mudah dilihat oleh pelanggan baru dan sedia ada

Unit seperti ini sangat baik untuk Perniagaan mengiklankan “Perkhidmatan dan juga Barangan” yang mereka tawarkan dengan mudah. Hal ini kerana setiap hari pelanggan yang melalui jalan berkenaan akan dapat melihat premis perniagaan ini dengan mudah



Jika sekiranya anda membeli SHOP LOT unit yang menghadap ke belakang. Anda akan mendapati lebih sukar untuk anda menyewakan Unit seperti ini

Hal ini kerana peniaga terpaksa mengambil lebih risiko jika beroperasi di kawasan yang kurang dapat dilihat oleh orang ramai. Selain faktor kos periklanan, pemasaran dan promosi yang lebih tinggi Peniaga biasanya jarang mengambil risiko untuk menyewa Unit SHOP LOT seperti ini. Ramai bakal penyewa akan mengambil sikap berhati-hati serta tunggu dan lihat. Selepas tempoh 1 tahun dan kawasan sekitar telah membangun baru unit-unit seperti ini dapat disewakan

Bagi Landlord pula anda akan menikmati kadar sewa yang lebih rendah bagi Unit SHOP LOT seperti ini. Hal ini berlaku disebabkan kurangnya permintaan untuk unit seperti ini. Maka anda juga terpaksa menjadi lebih “Fleksibel” dalam proses tawar menawar Sewaan untuk unit anda

Keadaan seperti ini sudah pasti mengurangkan keuntungan anda dalam jangkamasa panjang. Perlu diingatkan juga bahawasanya HARGA yang ditawarkan adalah sama bagi mana-mana Unit samada menghadap Jalan Raya Utama atau menghadap ke belakang. Justeru jika anda ingin menikmati keuntungan yang lebih tinggi pastikan Unit yang anda beli berada di Lokasi strategik



iii) MATAHARI

Faktor Matahari adalah antara beberapa faktor utama yang diambilkira oleh penyewa dalam memilih Unit SHOP LOT yang ingin disewa. Justeru anda sebagai pembeli harus peka terhadap permintaan penyewa anda.

Unit SHOP LOT yang baik adalah unit yang menghadap Matahari disebelah pagi. Hal ini kerana pagi adalah waktu bermulanya Perniagaan dan pelanggan kurang aktif pada masa ini. Jika pun terkena matahari pagi cuacanya tidaklah terlalu panas dan masih nyaman. Pengusaha Restoran biasanya amat menitikberatkan faktor ini

Bagi Unit SHOP LOT yang menghadap Matahari diwaktu petang. Unit ini mempunyai kurang permintaan. Matahari diwaktu petang lebih panas. Jika anda pengusaha Restoran anda mungkin akan menghadapi sedikit kesukaran untuk menarik perhatian pelanggan datang ke Restoran anda pada waktu petang. Justeru bagi mengatasi masalah ini Penyewa anda terpaksa mengeluarkan Kos tambahan untuk memasang Awning bagi mengelakkan sinaran Matahari



Memohon Pembiayaan Kewangan Yang Sesuai

Bagi Unit Komersil “Tempoh” pinjaman adalah lebih singkat berbanding Unit Residential. Ada Bank pembiaya yang menawarkan tempoh pinjaman 20 Tahun dan ada sesetengah Bank pembiaya ini memberikan tempoh pinjaman sehingga 25 Tahun untuk Unit seperti ini

Tempoh masa pinjaman yang perlu anda pohon adalah bergantung kepada “situasi semasa anda” dan jangkaan situasi yang akan anda hadapi untuk masa hadapan



Hal ini bermaksud anda perlu melihat kepada situasi dan perancangan anda untuk jangka panjang. Biasanya lebih panjang tempoh pinjaman adalah lebih baik kerana komitment “instalment” bulanan yang perlu anda commit lebih rendah. Hal ini mungkin akan memberikan anda sedikit kelegaan di dalam “Perancangan Kewangan” anda sekiranya Unit SHOP LOT yang anda beli masih tidak mempunyai “Penyewa” yang berminat untuk beberapa tempoh tertentu.

Tidak dinafikan bahawa RISIKO anda melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT ini adalah tinggi. “Worst Case Scenario” yang akan anda hadapi di dalam pelaburan jenis ini ialah ketiadaan Penyewa. Ketiadaan penyewa bermaksud anda yang terpaksa mengeluarkan wang daripada poket anda sendiri untuk membayar hutang Bank dalam bentuk INSTALLMENT bulanan

Justeru RULE OF THUMB di dalam Pelaburan Hartanah jenis ini memerlukan anda mempunyai “HOLDING POWER” yang kukuh. Sekurang-kurangnya anda boleh survive selama 24 Bulan tanpa ada penyewa



HOLDING POWER bermaksud anda perlu mempunyai kemampuan membayar balik dengan pihak Bank pembiaya sebanyak RM3,000.00(24 Bulan) = RM72,000.00. Banyak bukan! Tetapi jumlah ini tidaklah banyak sangat jika dibandingkan dengan Harga kereta yang anda laburkan

Biasanya Pelabur Hartanah tegar kurang berminat untuk membeli Aset dan Harganya terus turun dengan serta merta selepas anda membuat bayaran. Hal ini sama berlaku jika anda membeli “Kereta Idaman Anda”

Justeru janganlah diketawakan kebanyakkan Pelabur Hartanah tegar yang memandu kereta seadanya. Dalam masa yang sama Aset yang dimiliki bernilai Jutaan Ringgit dan Nilainya terus meningkat naik dari semasa ke semasa. Pelabur Hartanah Tegar seperti ini adalah seorang yang Bijak dan Oppurtunis. Golongan ini melepaskan keuntungan jangka pendek untuk kesenangan jangka masa panjang. Seperti Pepatah Melayu Mengatakan :-

“Sedikit – sedikit lama – lama menjadi bukit” “Jika tidak dipecahkan ruyung manakan dapat sagunya”



Berbalik kepada Pembiayaan Unit SHOP LOT yang anda beli. Pembiayaan biasanya adalah 80% sahaja daripada Harga Jualan. Ini bermakna anda perlu menyediakan kira – kira 20% aliran tunai untuk mencapai hasrat anda memiliki Unit Komersil SHOP LOT

CONTOH Sebuah SHOP LOT unit tepi :-

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru – Beli tahun 2012) ii) Deposit perlu disediakan = RM120,000.00 iii) Pembiayaan Pihak Bank = RM480,000.00 iv) Tempoh Pinjaman = *25 Tahun v) Bayaran Bulanan = *RM3,000.00 vi) Jenis Pinjaman :

RM240,000.00 TERM LOAN RM240,000.00 OD FACILITY

Ini bermakna anda perlu ada TUNAI di tangan sekurang-kurangnya RM120,000.00 sebagai bayaran Deposit

Bagaimanapun jika anda membeli unit baru daripada Pemaju dan Unit yang anda beli adalah unit Bumiputera. Anda boleh memperolehi pembiayaan sehingga 90% daripada Harga Jualan Berkenaan Anda hanya perlu mendapat persetujuan Eksekutif Jualan yang berkenaan untuk membuang status Bumiputera pada dokumen berkaitan Pembelian Unit SHOP LOT anda pada pihak Bank. Dokumen yang lengkap dan teratur membolehkan anda menerima pembiayaan 90% daripada Harga Jualan. Dan biasanya



Eksekutif Jualan tidak keberatan membantu anda dalam urusan ini asalkan Pinjaman Pembiayaan anda lulus.Ini bermakna anda perlu menyediakan sekurang-kurangnya TUNAI sebanyak RM60,000.00 dan jumlah ini belum dicampur dengan bayaran “STAMP DUTY” pindah milik hartanah berkenaan dan “YURAN GUAMAN” bagi penyediaan Perjanjian Pembiayaan dengan pihak Bank Sementara jika anda membeli unit daripada Pemaju seperti ini Yuran Guaman untuk penyediaan PERJANJIAN JUAL BELI akan di tanggung oleh Pemaju sebagai sebahagian promosi untuk menarik perhatian pembeli

Untuk menjimatkan TUNAI anda boleh memasukkan bayaran STAMP DUTY dan YURAN GUAMAN bagi penyediaan Perjanjian Pinjaman kedalam JUMLAH PINJAMAN yang anda pohon. Keadaan seperti ini akan membuatkan bayaran “INSTALLMENT” anda akan meningkat sedikit



JENIS PINJAMAN

Bagi jenis pinjaman untuk Unit SHOP LOT, saya memohon dua jenis loan sekaligus iaitu :

i) TERM LOAN,dan

ii) OD FACILITIES

TERM LOAN

Bagi Loan jenis ini anda perlu membayar komitmen bulanan seperti yang telah ditetapkan mengikut kiraan (Base Lending Rate – Peratus Kadar Faedah Yang dikenakan oleh Bank Pembiaya) = (BLR – 2.2%). Kadar bayaran INSTALLMENT bulanan anda akan berubah mengikut kenaikan atau penurunan BLR Kadar BLR ditetapkan oleh Central Bank iaitu BANK NEGARA MALAYSIA(BNM). Antara salah satu peranan penting BANK NEGARA MALAYSIA ialah mewujudkan suasana Makro Ekonomi yang stabil menerusi kebolehupayaan Pinjaman kepada isi rumah. Kebolehupayaan Pinjaman ditentukan oleh kadar Interest yang dikenakan dan dikawal oleh BANK NEGARA MALAYSIA melalui kadar BLR



Untuk Pengiraan Jumlah Pinjaman RM240,000.00

i) Jenis = Term Loan ii) Tempoh = 25 Tahun iii) Installment = RM1500.00+-

OD FACILITIES

OD FACILITIES atau OVER DRAFT Facilities adalah satu daripada jenis kemudahan pembiayaan yang boleh digunakan oleh peminjam untuk membiaya pembelian Unit SHOP LOT anda. Biasanya peminjam yang mempunyai perniagaan sendiri menggunakan jenis pinjaman ini. Jika anda ada lebihan TUNAI ditangan dan masukkan kedalam Akaun OD anda. Kiraan bayaran balik adalah berdasarkan kepada jumlah semasa yang anda telah gunakan

Justeru bagi merendahkan kadar INSTALLMENT anda perlu meletakkan TUNAI anda di dalam akaun ini. Dalam masa yang sama pengeluaran wang TUNAI anda juga boleh dilakukan pada bila-bila masa



G. KELEBIHAN & KELEMAHAN PELABURAN SHOP LOT BERBANDING UNIT KEDIAMAN

KELEBIHAN ANTARA KELEBIHAN YANG DIPEROLEH DARIPADA PELABURAN UNIT KOMERSIL SHOP LOT ADALAH SEPERTI BERIKUT :- i) KADAR SEWA

KADAR SEWA bagi Unit SHOP LOT adalah tinggi. Biasanya anda akan memperolehi pulangan 1 kali ganda sehingga 3 kali ganda berbanding jumlah bayaran INSTALLMENT anda dengan pihak BANK Bayangkan bagi SHOP LOT Corner Unit yang berharga RM600,000.00. Anda membayar INSTALLMENT BANK sebanyak RM3,000.00 sebulan. Dalam masa yang sama anda mampu menyewakan Unit anda pada Harga RM7,000.00 sebulan untuk tahun pertama. Bayangkan untuk tempoh 10 tahun hingga 20 tahun akan datang. Kadar sewa ini akan terus meningkat dengan Signifikan di Lokasi terbaik. Ada yang mampu mencapai kadar sewa sehingga RM15,000.00 – RM20,000.00 sebulan. Anda memang seorang Opurtunis dan Bijak



Hal ini ketara berbanding dengan Unit Kediaman. Bagi Sebuah Unit Kediaman yang berharga RM600,000.00. Anda akan memperolehi LOAN sebanyak 90%. Tempoh Pinjaman anda selama kira-kira 30 Tahun. Sementara jumlah INSTALLMENT anda adalah sebanyak RM2,700.00 sebulan Jika sekiranya anda bercadang menyewakan Unit yang anda beli ini. Kadar sewa bagi Unit seperti ini purata sewanya adalah sekitar RM2,500.00 sebulan. Jika anda bernasib baik maka anda mampu memperolehi sewa sehingga RM3,000.00 hingga RM3,500.00 sebulan selepas anda memenuhkan isi rumah dengan Furniture serta bergantung kepada Faktor Permintaan yang ada Untuk jangkamasa panjang kadar kenaikan SEWA dan MARKET APPRICEIATION juga agak perlahan. Hal ini kerana rata-rata penyewa lebih gemar membeli Unit untuk diduduki mereka sendiri berbanding menbayar Kos sewa setiap bulan. Justeru LANDLORD sukar memperolehi TENANT untuk jangkamasa panjang Jumlah rental seperti ini adalah lebih rendah berbanding dengan Unit SHOP LOT anda



ii) MARKET APPRECIATION MARKET APPRECIATION ialah Aprisiasi Pasaran ke atas Unit Hartanah anda. Aprisiasi Pasaran ini ditentukan oleh faktor Permintaan dan Penawaran semasa, Kadar sewa, pembangunan semasa yang berlaku di persekitaran Unit yang anda miliki dan sebagainya Bagi Unit Komersil seperti SHOP LOT anda akan memperolehi Aprisiasi Pasaran dengan kadar yang lebih cepat kenaikkannya. Semakin tinggi kadar sewa yang anda peroleh semakin tinggi MARKET APPRECIATION keatas Unit SHOP LOT anda Saya senaraikan Perbandingannya seperti berikut :-

CONTOH PENGIRAAN :

A. SEBUAH SHOP LOT UNIT TEPI

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru) ii) Tarikh Beli = 2012 iii) Tempoh Pinjaman = *25 Tahun iv) Bayaran Bulanan = *RM2,800.00 v) Rental Diterima = RM7,000.00 vi) Market Appreciation tahun 2014 = RM1,200,000.00



B. SEBUAH RUMAH TERES @ TINGKAT DI BANDAR SRI

DAMANSARA:-

i) Harga untuk Unit Baru = RM145,000.00 ii) Tarikh Beli = 1996 iii) Tempoh Pinjaman = *30 Tahun iv) Bayaran Bulanan = *RM1,200.00 v) Rental Diterima = RM1,000.00 vi) Market Appreciation tahun 2014 = RM1,000,000.00

Bagi Pelabur Hartanah kategori FLIPPING dan juga CASH FLOW Pelaburan SHOP LOT sangat sesuai untuk anda. Bagamanapun anda perlu menguasai bacaan-bacaan yang ada daripada maklumat yang anda perolehi sebelum membuat keputusan melabur Unit SHOP LOT



iii) TAPAK PERNIAGAAN YANG STABIL Bagi peniaga kecil-kecilan, sasaran utama anda adalah memiliki Unit Komersil sendiri. Dari peniaga kecil-kecilan yang berniaga di tepi jalan anda berusaha keras membanting tulang mencari rezeki. Anda kerap kali diuji dengan pelbagai masalah yang datang dari pelbagai arah. Contoh seperti masalah Penguatkuasa Majlis Tempatan yang mengeluarkan saman, menyita tempat anda berniaga, perniagaan anda juga sangat rapuh kerana terpaksa menghadapi masalah cuaca seperti hujan lebat, panas matahari terik dan juga tiupan angin ribut Sebagai peniaga di jalanan kebiasaanya anda perlu berpindah rendah menjalankan perniagaan anda. Anda berhadapan masalah menyimpan peralatan berniaga anda. Kerja anda banyak kerana terpaksa mengemas untuk membuka dan menutup perniagaan anda setiap hari

Selepas beberapa lama anda mampu berpindah ke gerai milik Majlis dan Pihak Berkuasa Tempatan. Gerai Majlis tempatan bukan hak milik anda. Anda hanya penyewa mengikut tempoh masa tertentu. Begitu juga apabila anda menyewa SHOP LOT di kawasan Unit Komersil. Anda terikat dengan Perjanjian Sewaan. Kadar sewa pula boleh naik sesuka hati bergantung kepada LANDLORD anda. Perniagaan anda masih dikategorikan sebagai “Rapuh”



Jika sekiranya hasil perniagaan anda mampu memiliki SHOP LOT sendiri. Perniagaan anda lebih Stabil. Anda hanya berhadapan dengan pihak Bank. Selagi anda membuat bayaran INSTALLMENT dengan berdisiplin anda tidak akan menghadapi masalah

iv) MAINTENANCE FEE Bagi sesetengah Unit SHOP LOT yang dibangunkan tiada Maintenance Fee yang dikenakan melainkan Cukai Pintu dan Cukai Tanah sahaja yang perlu anda bayar. Namun begitu di sesetengah kawasan pembangunan komersil bagi unit Shop Lot ini terdapat pemaju yang mengenakan caj penyelanggaraan terutama semasa di dalam tempoh jaminan oleh pemaju Sebaliknya bagi kebanyakkan Persatuan penduduk di Kawasan Perumahan telah mengenakan bayaran Maintenance Fee sebanyak RM100.00 sebulan bergantung kepada JMB masing-masing. Bayaran ini sebahagian besarnya untuk membayar Kawalan Keselamatan dan Petrol Guard yang dilantik. Unit Kediaman seperti Kondominium dan Apartment anda diwajibkan untuk membuat bayaran Maintenance fee pada setiap bulan. Kegagalan anda membuat pembayaran ini menyebabkan Meter Air atau Elektrik di Unit anda di cabut dan dipotong oleh pihak pengurusan



v) KUOTA BUMIPUTERA Dari perspektif yang Positive “Kuota Bumiputera” yang dikuatkuasakan membolehkan Bumiputera membeli Unit Komersil SHOP LOT pada lokasi yang yang berdaya maju Kurang keupayaan Keewangan antara punca mengapa Bumiputera kurang berminat melabur di dalam Unit SHOP LOT ini. Ramai yang masih diperingkat awal mengusahakan perniagaan menyebabkan keuntungan yang diperolehi digunakan untuk dilabur semula dan membesarkan Perniagaan sedia ada Selepas melepasi tempoh matang dalam Perniagaan. Golongan Peniaga ini mula mencari alternative untuk mengembangkan lagi saiz Perniagaan sedia ada dan melaksanakan Perancangan Jangka Panjang termasuklah membuat Pelaburan Hartanah Melalui pemerhatian saya juga rata-rata Unit Komersil SHOP LOT akan habis dalam masa yang sangat singkat bagi Unit Non Bumiputera. Justeru “Kuota Bumiputera” ini disediakan untuk dibeli oleh Bumiputera yang baru dalam bidang perniagaan



KELEMAHAN

ANTARA KELEMAHAN YANG ADA DI DALAM PELABURAN SHOP LOT ADALAH SEPERTI BERIKUT :-

i) HARGA Faktor HARGA adalah faktor yang menjadi igauan kebanyakkan pembeli SHOP LOT. Bagi unit baru di lancarkan oleh Pemaju biasanya Harga adalah murah dan masih rendah iaitu sekitar RM400,000.00 – RM600,000.00. Apabila unit SHOP LOT ini siap dibina dan telah mempunyai “TENANT‖ HARGA yang ditawarkan terus naik macam roket yang hendak pergi ke bulan Justeru jika sekiranya anda hendak menikmati hasil yang tinggi dan pulangan berganda di dalam Pelaburan Unit SHOP LOT. Anda perlu meningkatkan kemahiran dalam pengurusan Kewangan anda. Semakin anda mahir menguruskan Kewangan anda. Semakin cerah peluang untuk anda sukses dengannya. Tinggalkan seketika “Kereta” Idaman anda. Sampai masanya anda boleh membeli kereta idaman anda dengan Percuma sambil Aset anda terus meningkat harganya di pasaran. Sudah tentu langkah ini lebih best!



ii) PINJAMAN TERHAD PINJAMAN bagi Unit SHOP LOT hanya diberikan sebanyak 80% sahaja daripada Harga Jualan. Jika sekiranyan SHOP LOT yang anda ingin beli Harganya berjumlah RM600,000.00. Ini bermakna anda perlu ada sekurang-kurangnya RM120,000.00 Tunai di tangan. Jumlah ini belum termasuk dengan Kos Yuran Guaman bagi menyediakan Perjanjian Pembiayaan dengan Pihak Bank dan juga bayaran Stem Duti. Keseluruhan belanja yang anda perlu sediakan adalah disekitar RM150,000.00 Ramai di kalangan Pelabur Hartanah lebih gemar membeli Unit Apartment disekitar Harga RM70,000.00 – RM80,000.00 dengan bayaran Tunai. Kadar sewa yang diterima juga agak tinggi iaitu RM600.00 sebulan bagi 1 Unit Apartment. Dengan 2 Unit Apartment yang ada anda telah memperolehi RM1,200.00 Positive Cashflow pada setiap bulan Sekiranya anda beli Unit Apartment di kawasan berhampiran IPTA dan IPTS anda mempunyai peluang memperolehi Kadar Sewa yang lebih tinggi dengan Furnishkan rumah anda dan kenakan kadar sewa mengikut ‗Kepala‖. Teknik ini bagus kepada Pelabur Hartanah sepenuh masa



Justeru Unit SHOP LOT ini menjadi pilihan kedua kepada sebilangan Pelabur Hartanah. Bagi Pelabur Hartanah yang mempunyai kapasiti yang besar, Pelabur jenis ini lebih gemar membeli Unit yang mempunyai pulangan yang tinggi seperti Unit SHOP LOT ini

iii) PERSAINGAN DENGAN PEMBELI NON BUMI Pembeli Non Bumi kebanyakkanya adalah golongan yang telah lama menjana pendapatan daripada perniagaan. Mereka ini telah lama berniaga di Pasaran terbuka. Justeru golongan ini mempunyai Modal dan Kewangan yang kukuh. Ditambah dengan Kemahiran Pengurusan Kewangan yang tinggi. Unit SHOP LOT adalah menjadi dambaan kepada golongan ini untuk melipat gandakan Aset dan Modal dalam jangkamasa yang singkat Sasaran kebanyakkan peniaga Non Bumi adalah memiliki Premis Perniagaan untuk kegunaan sendiri mahupun untuk Pelaburan. Mereka ini mempunyai rangkaian maklumat yang cekap dan teratur. Bermula daripada Pemaju Perumahan, Sales Marketing, Banker dan juga Lawyer Bisnis Circle mereka adalah sangat rapat dengan pihak Bank. Justeru kebanyakkan Unit yang berdaya maju terutama menghadap Jalan Raya Utama. Anda akan dapati Unit-unit ini cepat habis dijual. Walaupun Projek baru sehari dua dilancarkan



Justeru bagi pembeli dikalangan Bumiputera yang baru berjinak di bidang Pelaburan Hartanah. Fokuskan kepada Kekuatan dan Kelebihan anda. Kemas kini Profile Kewangan anda setiap masa. Dapatkan maklumat terkini setiap masa tentang Pelancaran projek pembangunan terbaru. Kejayaan pasti akan mengiringi anda

iv) RISIKO TIADA PENYEWA RISIKO seterusnya yang dihadapi adalah tiada penyewa. Melalui pengalaman dan pemerhatian saya. Bagi Unit yang menghadap Jalan Raya utama jarang berlaku tiada penyewa. Walaubagaimanapun Ada juga kes yang berlaku selepas semua faktor ini diambil kira masih ada beberapa unit SHOP LOT yang gagal disewakan selepas tahun pertama malah hingga tahun kedua Apakah Tindakan dan langkah-langkah yang perlu anda ambil jika berlaku keadaan seperti ini. Saya akan senaraikan ke bahagian yang berikut nya di bawah Tajuk “Menguruskan Risiko Tiada Penyewa”



v) KUOTA BUMIPUTERA KUOTA BUMIPUTERA juga boleh menjadi Kelemahan kepada anda jika sekiranya berlaku situasi anda perlu menjual Unit anda dengan segera KUOTA BUMIPUTERA hanya boleh dibeli oleh Bumiputera sahaja. Non Bumi tidak dibenarkan sama sekali dari sudut perundangan untuk membeli unit jenis ini. Justeru bagi mengatasi masalah ini anda digalakkan membeli Unit Non Bumi agar sekiranya berlaku situasi dimana anda perlu menjual Unit anda Anda boleh menjual dengan segera tidak kira siapa pembelinya samada Bumiputera atau pun Non Bumi. Anda hanya perlu mendapatkan Unit idaman ini dan menghadapi persaingan luar biasa daripada ramai pembeli berpotensi diluar sana



LAMPIRAN A TENANCY AGREEMENT SHOP UNIT

DATED THIS DAY OF 2014

BETWEEN

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

(The Landlord)

AND

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

(The Tenant)

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

TENANCY AGREEMENT @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

SOLICITORS Messrs. XXXXXXXXXXXXXXX Advocates & Solicitors XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Kuala Lumpur [Ref : XXXXXX]



THIS TENANCY AGREEMENT is made the day and year stated in section 1 of the Schedule hereto

BETWEEN

(1) xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx(hereinafter called “the Landlord”) whose name and

address are also stated in Section 2 of the Schedule hereto, which expression where the context so admits shall include his heirs, personal representatives, successors and assigns of the part;

AND

(2)

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hereinafter called “the Tenant”) whose name and address are also stated in Section 3 of the Schedule hereto, which expression where the context

so admits shall include their heirs, personal representatives, successors and assigns of the other part.

WHEREAS:-

(A) The Landlord is the beneficial owner of the Property described in Section 4 of the

Schedule hereto (hereinafter called “the Demised Premises”).

(B) The Landlord has agreed to grant and the Tenant has agreed to accept a tenancy

of the Demised Premises subject to and upon the terms and conditions hereinafter

appearing. NOW IS HEREBY AGREED as follows:-

1. DEFINITIONS AND INTERPRETATION

1.1 Except where the context otherwise requires, or unless this Agreement otherwise provides all words and expressions defined in this Agreement when used or

referred to this Agreement shall have the same meaning as that provided for in this Agreement :-

“Appropriate Authority” means any governmental, semi or quasi governmental and/or statutory departments, agencies or bodies having jurisdiction from



time to time and at any time over the relevant matter.

“Demised Premises” means such part or portion of the land forming

the subject matter of the Tenancy as described

in Section 4 of Schedule and includes in any part thereof.

“Deposit” means the monies paid under Clause 3 which amount is set out in Section 6 of the Schedule.

“Tenancy” means this Tenancy Agreement “Term” means the term of this Tenancy as more

particularly set out in Section 7 of the Schedule.

1.2 The singular includes the plural and vice versa.

1.3 References to any gender include any other genders. 1.4 Words importing individual person shall also be deemed to include Sole Proprietorship,

Partnership Corporation and vice versa. 1.5 Reference to Recitals and Clauses are to recitals and clauses of this Agreement.

1.6 The headings in this Agreement are for convenience only and shall not affect the

interpretation hereof.

2. TENANCY

2.1 Subject to the terms and conditions hereinafter contained the Landlord hereby lets and the Tenant hereby accepts a tenancy of the Demised Premises to be held by the Tenant for the term stated in Section 6 of the Schedule hereto at a monthly

rental described in Section 5 of the Schedule hereto which is revisable at the end of the Term of this Tenancy payable without any deductions monthly in advance within the first seventh (7th) day of each and every succeeding month commencing

on the date described in Section 7 of the Schedule hereto with an irrevocable option given to the Tenant to purchase the Demised Premises subject to sub-clause 7.1 and upon the terms and conditions contained herein.

3. TENANT COVENANTS



The Tenant to the intent that the obligation may continue throughout the Term hereby created hereby covenants with the Landlord as follows:-

(a) MONTHLY RENT

The Tenant shall pay to the Landlord within the first seven (7) days of each and every month without demand and without any deduction or right of set-off whatever the monthly rental hereby reserved being the amount specified in Section

5 of Schedule hereto. The Rent is to be deposited into the Landlord’s account at MAYBANK BERHAD

with Account No : xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

(b) PAYMENT OF UTILITIES BY TENANT (i) Deposit

The Tenant shall pay immediately upon signing of this Tenancy

RMxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx only and being deposit for the

Utilities which shall be refunded to the Tenant free of interest upon expiry of this Tenancy less such sum as may be reasonably deducted from any breach of the covenants on the part of the Tenant herein.

(ii) Electricity, Water and Sewage

(1) The Landlord shall apply for in its name or in the name of its nominee the installation by the relevant authority of a meter to record the supply of electricity and water supplied to or connection charges and

deposit(s) as required thereto.

(2) The Tenant shall pay to the relevant authority all charges on a monthly basis for electricity and water consumed on or supplied to the Demised Premises during this Term and shall make prompt and

direct payment to the relevant authority upon receipt of the monthly bills of all charges incurred for electricity consumed on or supplied to the Demised Premises and the Tenant shall in the event of the

termination disconnection or suspension of such electricity or water supply by reason of the Tenant’s non-payment or late payment of such monthly charges be solely liable for the entire cost of

reinstatement and reconnection of such supply to the Demised Premises and other costs and expenses whatsoever due and payable.

(iii) Telephone

The Tenant shall apply in its name for the telephone and to pay the deposits

and all charges in respect of such services and to produce on demand the



telephone bills as the receipt for payment thereof for the Landlord’s inspection.

(c) TENANTABLE REPAIR

(i) The Tenant shall keep during this Term and so long as the Tenant shall remain in possession or occupation of the Demised Premises, where and so often as the need shall be, the whole of the Demised Premises including the

flooring and interior plaster or other surface material or rendering on walls and ceilings and all fixtures therein including doors, windows, wires, installations and fittings in good and substantial and tenantable repair,

working order and condition and to make good any damage or breakage to the Demised Premises or its servants or agent or licensees or employee. It is

hereby agree by the parties herein that the Tenant shall be liable for the maintenance and repair of the plumbing and sewerage of the Demised Premises.

(ii) The Tenant shall give the Landlord prompt notice in writing of any accident,

breakdown or defect or want to repair in any services to or fittings in the

Demised Premises and of any circumstances likely to be or cause any danger, risk or hazard to the Demised Premises or any person therein.

(d) STORAGE

The Tenant shall keep or permit to be kept on the Demised Premises or any part

thereof any materials necessary and incidental to its business so long as the keeping of which shall not contravene any ordinance state regulation or bye-laws.

(e) ACCESS TO THE DEMISED PREMISES

To permit the Landlord its agent or workmen to enter upon Demised Premises to lay, fix in and lead through the Demised Premises all such wires and cables for electricity and pipes for water and sewerage as the Landlord may from time to time

require to be laid fixed in or led through the Demised Premises for the general purpose of the Demised Premises or otherwise and also to permit the Landlord its agent or workmen to enter upon the Demised Premises for the purpose of repairing

removing and replacing all or any of the said wires cables and pipes PROVIDED ALWAYS THAT the Landlord shall except in the case of extreme urgency for the purpose of protecting the safety of the Demised Premises give to the Tenant forty

eight (48) hours written notice of the intention of the Landlord its agents or workmen shall then be accompanied by a representative of the Tenant. The Landlord shall use its best endeavors in the exercise of the rights by this sub-clause

granted not to interfere with the reasonable use and occupation of the Demised Premises by the Tenant and shall make good all damage occasioned by the exercise of such right.

(f) USER



(i) The Tenant shall use or be permitted to use the Demised Premises only as a

dwelling house.

(ii) The Tenant shall not do or permit to be done on the Demised Premises

anything which may be a nuisance annoyance to or in any way interfere with the quiet and comfort of the occupants of the neighbouring premises.

(iii) The Tenant shall not do or permit or suffer to be done anything whereby the policy or policies of insurance on the Demised Premises against any loss or damage by fire for the time being subsisting may become void or voidable

and the Tenant shall indemnify and keep indemnified the Landlord for any increase in the premium and all expenses incurred by the Landlord incidental

thereto by reason of a breach or non-observance of this covenant by the Tenant.

(g) ALTERATION AND ADDITION DURING THE TERM OF THE TENANCY (i) The Tenant shall be allowed with consent of the Landlord first had and obtained, which

consent must not be unreasonably withheld, to make any alteration or addition in or to the Demised Premises or any part thereof during the Term of the Tenancy PROVIDED ALWAYS that the Tenant shall in the event of such consent being given carry out such

alterations or additions to the Demised Premises at all times at Term if requested by the Landlord to restore the Demised Premises to the reasonable satisfaction of the Landlord and where necessary to obtain approval of relevant approving authorities.

(ii) The Tenant shall, should any damage be done to the Demised Premises or any part

thereof by the Tenant its agents or servants or licensees or employees by the

installation use or removal of any plant, machinery, sign or other fitting or equipment, repair forthwith and make good such damage to the reasonable

satisfaction of the Landlord.

(h) RULES AND REGULATIONS

To duly observe comply perform with all rules, regulations and bye-laws of the relevant Authority in respect of the Demised Premises and to cause all his

employees, independent contractors, agents, invitees, subtenant and licensees to observe and perform the same including all the covenants and obligations hereto with the Landlord and/or its agent from time to time pertaining to the Demised

Premises.

(i) RESTRICTION ON ASSIGNMENT AND SUB-LETTING



Not to assign sub-let or part with the possession or deal with its interest in the Demised Premises or any part thereof or grant any license affecting the Demised

Premises whatsoever.

(j) MISCELLANEOUS

(i) The Tenant shall not permit or suffer to be done on the Demised Premises

anything which will or may infringe or contravene any law or by-law or

regulation affecting the Demised Premises or any activity carried out thereon, or anything hazardous immoral or which constitutes a nuisance to the Landlord against summonses action proceedings claims and demands

costs damages and expenses which the Landlord may be required to pay sustain or incur by reason of any breach by the Tenant of the covenant

contained in this sub-clause; (ii) The Tenant shall comply at all times during the continuance of the Tenancy

with all statutory and other requirement for ensuring the health safety and welfare of the persons using or employed in or about the Demised Premises of any part thereof;

(iii) The Tenant shall at all times during the continuance of the Tenancy to

observe and comply with all such directions, requirements and notices of the

Landlord; (iv) The Tenant Shall not bring store or permit or suffer to be brought on or

upon the Demised Premises or any part thereof any goods articles or things of an objectionable noxious combustible inflammable explosive or of dangerous nature and not to do or permit or suffer to be done anything

whereby the damage by fire may become void or voidable or whereby the premium thereon may be increased and to make good all damages suffered

by the Landlord and to repay to the Landlord on demand all sums paid by him by way of increased premium and all costs and expenses incurred by the Landlord in or about any renewal of such policy or policies rendered

necessary by a breach or non-observance of this covenant without prejudice to the other right of the Landlord;

(v) The Tenant shall give the Landlord and/or his agent notification of any outbreak of fire on the Demised Premises and/or any damage or destruction caused by explosion storm or tempest as soon as practicable;

5. LANDLORD’S COVENANTS

The Landlord hereby covenants with the Tenant as follows:-

(a) QUIET ENJOYMENT OF DEMISED PREMISES



That upon the Tenant duly and punctually paying the monthly Rent hereby reserved and observing and performing the several covenants obligations

provisions and stipulations contained in this Tenancy on the Tenant’s part hereinbefore contained and subject to the applicable Rules and Regulations of the Demised Premises to allow the Tenant to peaceably hold and enjoy

the Demised Premises for the Term hereby granted without any interruption or disturbance from the Landlord or any other person or persons lawfully claiming by from or under or in trust for the Landlord

(b) RATES, TAXES OR ASSESSMENT

To pay all rates, taxes, assessments quit rent and other outgoings which the Tenant is not hereby made liable to pay and is hereinafter to be charged and

imposed in the Demised Premises payable by the Landlord. (c) STRUCTURAL REPAIRS

To keep the roof, main walls and structures in good tenantable repair and

condition throughout this term and generally to be responsible for the

structural repairs of the Demised Premises if any.

6. DEFAULT AND DETERMINATION

6.1 DETERMINATION OF THE TENANCY

(a) The Landlord and the Tenant hereby agree that:-

(i) if the monthly Rent or any other payment by the Tenant under this

Tenancy or any part thereof shall be in arrears and unpaid for seven (7) days after becoming due and payable whether formally demanded or not; or

(ii) if any of the covenants or obligations on the part of the Tenant herein

contained or any Rule and Regulation for the time being hereunder

shall not be observed performed or complied with; or (iii) if the Tenant shall have a receiving order made against them or him

shall become bankrupt; then and in any one or more of such events, its shall be lawful for the

Landlord at any time or times thereafter to determine this Tenancy and the Landlord shall be at liberty to re-enter into and upon the Demised Premises or any part thereof in the name of the whole and thereupon this Tenancy

shall be determined but without prejudice to the right of action of the



Landlord in respect of any antecedent breach of the Tenant’s covenant hereinafter contained.

6.2 DAMAGE AND DESTRUCTION OF DEMISED PREMISES

(a) In the event of the Demised Premises or any part thereof at any time during the said Tenancy being damaged or destroyed by fire or by reason of any inherent defect whatsoever and howsoever caused or want of repair thereof so

as to be unfit for occupation and use for a period exceeding fourteen (14) days upon notification by the Tenant to the Landlord by registered post without the same being caused by any act or default of the Tenant or its employees or

servants, then and in every such case the rent damage sustained shall be suspended and cease to be payable and the Landlord shall rebuild and reinstate

the Demised Premises until the Demised Premises shall again be rendered fit for occupation and use.

(b) In the event that the Demised Premises cannot be rendered fit for occupation within three (3) months of the notification as aforesaid, the Tenant may by giving to the Landlord one (1) month’s written notice to terminate the Tenancy

and the Tenancy created hereunder shall be deemed to have been determined on the date on which the Demised Premises or any part thereof cannot be rendered fit for occupation but without prejudice to the rights and remedies of

either party against the other in respect of any antecedent claim or breach of covenants herein contained.

(c) The total sum of the monthly rent suspended shall be deducted from the monthly Rent payable immediately after the happening of the event rendering the Demised Premises or any part thereof unsafe or unfit for occupation and if

the same shall not then be deducted under this clause as aforesaid the same shall be paid free of interest by the Landlord to the Tenant at the expiry of the

one (1) month written notice.

7. GENERAL

7.1 SEVERABILITY

Any of the terms conditions stipulations provisions covenants or undertakings

contained herein which are illegal void prohibited or unenforceability without invalidating the remaining provisions hereof and any such illegality voidness prohibition or unenforceability shall not invalidate or render illegal void or

unenforceable any other terms conditions stipulations provisions covenants or undertakings contained herein.

7.2 COMPLIANCE OF STATUTES



Both parties hereto hereby covenants to observe and comply with all State and Federal laws, bye-laws, rules and regulations of the Municipal Council or other

authority having power in that behalf affecting the Tenant or occupier of the Demised Premises which are now in force or which may hereafter be enacted and to keep in force all licenses and permits required by law for the carrying on of such

business and not to commit or suffer to be committed on the Demised Premises any illegal or immoral act.

7.3 APPLICABLE LAW AND JUDISDICTION

This Tenancy Agreement shall be governed by and construed in all respects in

accordance with the laws of Malaysia but in enforcing this Tenancy Agreement, the Landlord shall be at liberty to institute and take actions or proceedings or otherwise

against the Tenant in Malaysia and/or elsewhere as the Landlord may deem fit and the parties hereto hereby agree that where any actions or proceedings are instituted and taken in Malaysia in they shall submit to the non-exclusive

jurisdiction of the Courts of the States of Malaya in all matters connected with the obligations and liabilities of the parties hereto under or arising out of this Tenancy Agreement and the service of any writ of summons or any legal process in respect

of any such action or proceedings may be effected on the party concerned by forwarding a copy of the writ of summons, statement of claim or other legal process by prepaid registered post to this address as indicated herein or in such

manner or mode as a court of competent jurisdiction may order or direct

7.4 EXEMPTION FROM LIABILITY

Notwithstanding anything herein contained both parties shall not be liable and have any claim against each other in respect of:-

(a) any failure of supply or interruption in any of the utilities for the Demised

Premises hereinbefore mentioned by reason of any repair or maintenance of

any installations or apparatus or damage thereto or destruction thereof by fire, water, riot, act of God or other cause beyond the Landlord’s control or by reason of mechanical or other defect or breakdown or other inclement

conditions or shortage of manpower, fuel, material, electricity or water or by reason of labour disputes;

(b) any injury loss or damage sustained by the Tenant or any other person at any time as a result of or arising in any way out of the failure of the electricity or water supply or any other services or facilities provided by the

Landlord or enjoyed by the Tenant in conjunction with the Demised Premises;



(c) any damage or theft or loss of any property, goods article or things

whatsoever placed, deposited, brought into or left upon the Demised Premises, either by the Tenant or by any other person for the Tenant’s own use or for any other purposes.

7.5 TIME

Time wherever mentioned in this Agreement shall be of the essence of the contract.

7.6 NOTICE

Any notice request or demand required to be served by any party hereto to any other party under the provisions of this Agreement shall be in writing and shall be deemed to be sufficiently served :-

(a) if it is given by the party or its solicitors by post in a registered letter addressed

to the party to be served at its address hereinbefore mentioned or to its solicitors and in such a case it shall be deemed to have been received at the time when such registered letter would in the ordinary course of post be

delivered; or

(b) if it is given by the party or its solicitors and despatched by hand to the party to be served at its address hereinbefore mentioned or to its solicitors and in such a

case it shall be deemed to have been received at the time when such letter is delivered; or

(c) if it is given by the party or its solicitors by telex to the party to be served at its

telex number hereinbefore mentioned or its solicitors in which case it shall be

deemed to have been received at the time of transmission provided that there has been a confirmed answerback.

7.7 COSTS AND DISBURSEMENT

All costs of and incidental to the preparation and completion of this Agreement including stamping fees and the Landlord’s and Tenant’s solicitors scale costs shall

be borne and paid by the Tenant.



7.8 BINDING AGREEMENT

This Agreement shall be binding upon the heirs, personal representatives, assigns and successors-in-title of the parties hereto.

7.10 ENTIRE AGREEMENT

This Agreement sets forth the entire agreement and understanding between the

parties hereto as to the subject matter hereof and supersedes all prior agreements whether express or implied.

************************************************************************* (the remainder of this page is intentionally left blank)



THE FIRST SCHEDULE

(which is to be taken, read and construed as an essential part of this Agreement)

Part 1

Date of this Agreement

The Day of 2014

Part 2

The Landlord

XXXXXXXXXXXXXXXXXX

Part 3

The Tenant

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Part 4

The Land/Premises

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Part 5

The Term

Term : 2 Years Beginning : Expiring :

Part 6

The Rent

RINGGIT MALAYSIA : XXXXXXXXXXXXXxx

Part 7

Commencement Date

The Seven (07th) day of each calendar

month

Part 8

The Deposit

Four (4) Months Rental

RINGGIT MALAYSIA XXXXXXX

Part 9

Utility Deposit

One (1) Month Rental

RINGGIT MALAYSIA XXXXXXXXX

Part 10

Option Terms

A Two (2) years option to extend at

rental to be mutually agreed upon by both parties

Part 11

Special Conditions

Within 1 year of the date of Tenancy Agreement. The Landlord is authorized to revise the current rental rate based on the rate of demand & supply in the Business Area



Part 12

Mode of Payment : Rental

The Tenant could possibly bank in or

transfer through internet banking to the Account No below :

BANK NAME. ACCOUNT NO.



THE SECOND SCHEDULE

(Which is to be taken, read and construed as an essential part of this Agreement)

Special Express Conditions to which this Agreement

Is subject and referred to in Clause 2 (i) hereof

[The rest of the page is left blank intentionally]



IN WITNESS WHEREOF the parties hereto have hereunto set their hands the day and

year first above written

SIGNED by )

)

The above LANDLORD (1) in ) …………………………………………..

The presence of :- ) XXXXXXXXXXXXXXXXXX

NRIC : XXXXXXXXXXXXXXX

SIGNED by )

)

For and on behalf of )

The above TENANT in ) ………………………………………..

The presence of ) XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

NRIC : XXXXXXXXXXXXXXXXX

pencen mewah dengan hartanah january 1, 2015 · pelaburan hartanah, unit amanah, tabung haji dan...

Documents