PEMBANGUNAN PERUMAHAN SWASTA DI PEMBANGUNAN PERUMAHAN SWASTA DI SABAHSABAH

Disampaikan oleh:Disampaikan oleh:Mohd Saifurrazee HussinMohd Saifurrazee Hussin

Unit PerundanganUnit PerundanganKementerian Kerajaan Tempatan dan PerumahanKementerian Kerajaan Tempatan dan Perumahan

PENDAHULUAN

1. Latarbelakang2. Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)

19783. Peranan Pengawal Perumahan4. Isu-isu semasa berkaitan perumahan5. Penutup

1. LATARBELAKANG

a) Pemajuan perumahan swasta di Sabah adalah di bawah kawalan Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1978.

b) Pengawal Perumahan dilantik di bawah seksyen 4 (lazimnya Setiausaha Tetap KKTP) dan di bawahnya tertubuh Urusetia Pengawal Perumahan bagi membantu pengurusan.

c) Pengawalan pembangunan perumahan oleh Urusetia Pengawal Perumahan HANYA meliputi pembangunan perumahan swasta.

SoalanSoalan: Apakah dia pembangunan perumahan swasta dalam : Apakah dia pembangunan perumahan swasta dalam konteks ini? konteks ini?

JawapanJawapan::Bergantung kepada siapa yang memaju perumahan tersebut Bergantung kepada siapa yang memaju perumahan tersebut seperti:seperti:

1. Pemaju swasta;1. Pemaju swasta;2. Pertubuhan di bawah undang2 bertulis2. Pertubuhan di bawah undang2 bertulis3. Kerjasama Badan Berkanun bersama syarikat swasta;3. Kerjasama Badan Berkanun bersama syarikat swasta;

PENGECUALIANPENGECUALIAN

Hanya badan atau agensi yang ditubuh/diperbadankan di bawah undang-undang dan di bawah kawalan Kerajaan Malaysia atau Kerajaan mana-mana Negeri dikecualikan daripada pemakaian Enakmen ini. JV tetap perlu lesen.

2. ENAKMEN PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN DAN PELESENAN) 1978

a) Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1978 adalah perundangan yang disediakan untuk Pengawal Perumahan untuk memastikan pembangunan perumahan di Negeri Sabah dibangunkan secara sistematik dengan kepentingan pembeli rumah dipeliharakan.

b) Enakmen ini mensyaratkan kepada semua pemaju perumahan tatacara dan prosedur untuk pembangunan perumahan termasuk tanggungjawab-tanggung jawab pihak pembeli rumah dan pemaju perumahan.

c) Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1978 tidak mengambil kira pembangunan perumahan seperti rumah Kerajaan, perumahan kos rendah oleh LPPB dan projek perumahan rakyat (PPR).

d) Seksyen 3 Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1978 menyatakan

“pemajuan perumahan” ertinya memajukan atau membinakan atau menyebabkan dibina dalam apa-apa cara empat atau lebih unit rumah tempat tinggal dan termasuk pungutan wang atau menjalankan apa-apa operasi bangunan bagi tujuan mendirikan rumah tempat tinggal dalam, atas, di atas atau di bawah mana-mana tanah; atau penjualan empat atau lebih unit lot perumahan oleh pemilik tanah atau nomineenya dengan tujuan untuk membina empat atau lebih unit rumah tempat tinggal oleh pemilik tanah tersebut atau nomineenya; dan bagi maksud-maksud tafsiran ini, “memajukan” ertinya membina atau menyebabkan dibina, dan termasuklah menjalankan apa-apa operasi pembangunan bagi maksud membina rumah tempat tinggal atas mana-mana

Versi Inggeris“more than four units” ….WHICH PREVAILS?

SOHO, MIXED DEVELOPMENT, CONDOTEL, GATED CUMMUNITY, LEASE ????Adakah pembangunan seperti ini termasuk dalam bidangkuasa Enakmen?

Elemen-Elemen yang perlu diambilkiraElemen-Elemen yang perlu diambilkira

1.1. Rumah tempat tinggal untuk tujuan kediaman manusia atau Rumah tempat tinggal untuk tujuan kediaman manusia atau sebahagian daripadanya untuk kediaman dan sebahagian untuk perniagaan sebahagian daripadanya untuk kediaman dan sebahagian untuk perniagaan

e.g. SOHO, Commercial lot double storey.e.g. SOHO, Commercial lot double storey.

2.2. Hendaklah 5 unit keatas.Hendaklah 5 unit keatas.3.3. Sesuatu pembangunan perumahan itu dibina dan kemudiannya dijual.Sesuatu pembangunan perumahan itu dibina dan kemudiannya dijual.4.4. Adanya elemen kutipan/pungutan wangAdanya elemen kutipan/pungutan wang

3.PERANAN PENGAWAL PERUMAHAN

a) Pengawal Perumahan memainkan peranan yang penting dengan memastikan tanggungjawab pemaju kepada pembeli rumah dipatuhi. Antaranya:

(i) Memastikan setiap pemajuan swasta di Sabah mempunyai lesen pemaju;

ii) Memastikan rumah yang dibina siap dan tidak terbengkalai;iii) Memastikan hak pembeli terjamin sehingga dokumen hakmilik tanah

dikeluarkan. (dari segi deposit premium tanah)iii) Memastikan akaun pemajuan perumahan dikemaskini;iv) Menguatkuasa Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan

Pelesenan) 1978v) Menjaga kepentingan pembeli

b) Antara syarat-syarat yang pemaju perlu patuhi adalah seperti berikut:-

(i) menyiapkan pembangunan dengan sempurna iaitu dengan kualiti yang munasabah serta mengikut spesifikasi melalui pengeluaran Sijil Menduduki oleh PBT. Aduan orang ramai bahawa rumah yang telah disiapkan dan diserahkan kepada mereka tidak berkualiti dan tidak mengikut spesifikasi memberi gambaran kepada pembeli bahawa PBT tidak menjalankan tugas mereka dengan teliti.

(ii) mematuhi syarat-syarat yang telah dipersetujui dalam surat perjanjian jual-beli; dan

(iii) memperolehi geran tanah individu dan seterusnya memindah hakmilik kepada pembeli. PBT juga perlu memperolehi geran tanah untuk kemudahan awam seperti kawasan lapang, jalanraya, kawasan

pembentungan dan sebagainya bagi tujuan penyelenggeraan.

4. ISU-ISU SEMASA

i) Kualiti perumahan

ii) Prosedur meluluskan Sijil Menduduki

iii) Implikasi kelulusan Sijil Menduduki Sementara

iv) Pembangunan di luar kawasan perkadaran

v) Pindaan Pelan Pembangunan atau Pelan Bangunan

vi) Pelan Fasa

vii) Pengambilan kemudahan awam oleh Pihak Berkuasa Tempatan

i) Kualiti perumahan a) Pembeli rumah menggunakan wang yang banyak untuk membeli rumah mereka daripada pihak pemaju TETAPI terdapat banyak rumah-rumah yang siap dibina dengan kualiti yang tidak memuaskan (i.e. s&p = tidak mengikut spesifikasi & x in a workmanlike manner)

b) Walaupun pengawalan pembangunan dan seterusnya kualiti rumah adalah tanggungjawab Juruperunding yang dilantik oleh pemaju, TETAPI

memandangkan Pelan Bangunan dan Sijil Menduduki adalah diluluskan oleh PBT maka PBT mempunyai peranan untuk memastikan rumah yang dibina adalah menurut spesifikasi Pelan Bangunan.

c) Terdapat situasi di mana aduan kecacatan rumah diterima walaupun Sijil Menduduki daripada PBT baru diluluskan kurang dari seminggu.

ii) Prosedur meluluskan Sijil Menduduki

a) Kementerian berharap semua PBT boleh menggunakan satu piawai di mana prosedur permohonan Sijil Menduduki adalah sama sahaja.

b) Sistem checklist

c) Cadangan ini boleh membantu

i) pemaju memahami prosedur permohonan Sijil Menduduki untuk semua PBT;

ii) supaya kakitangan PBT jika berpindah ke PBT lain boleh mengamalkan prosedur ini dengan mudahnya;

iii) PBT boleh mempelajari sesama sendiri masalah yang dihadapi dan langkah - langkah penambahbaikan mudah di ambil.

iii) Implikasi Pengeluaran Sijil Menduduki Sementara

a) Perjanjian Jual Beli menyebut “Occupation Certificate” sijil menduduki yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa tertentu dan tidak termasuk sijil

menduduki sementara.

b) Ini bermaksud , dalam konteks pemajuan perumahan, hanya Sijil Menduduki Penuh sahaja yang boleh digunapakai dalam perjanjian jual beli.

c) PBT digesa untuk TIDAK mengeluarkan Sijil Menduduki Sementara kerana majoriti pembeli rumah akan membuat pengubah suaian rumah mereka

setelah berpindah masuk. Masalah akan timbul apabila PBT dikehendaki untuk membaharui Sijil Menduduki Sementara yang telah tamat tempohnya.

d) Selain daripada itu, hanya setelah Sijil menduduki penuh dikeluarkan, barulah adanya “vacant posession” dan seterusnya pemaju boleh menyerahkan unit kepada pembeli.

iv) Pembangunan di luar kawasan perkadaran

a) Isu pembangunan perumahan di luar kawasan perkadaran adalah rumit kerana PBT mempunyai tanggungjawab untuk memastikan pembangunan di kawasan PBT adalah lancar. Tetapi apabila pembangunan terletak di luar

kawasan perkadaran di mana PBT tidak dapat memberi perkhidmatan kemudahan seperti kutipan sampah atau kerja-kerja penyelenggaraan maka persoalannya adalah siapakah yang perlu membantu pembeli rumah jika

pemaju telah tidak dapat dikesan.

b) PBT mungkin perlu mengambil pendekatan daripada Majlis Daerah Lahad Datu yang mewajibkan pembeli-pembeli rumah yang pembangunan terletak

di luar kawasan perkadaran perlu mempunyai kontrak/perjanjian dengan PBT untuk perkhidmatan kemudahan sekurang-kurangnya kutipan sampah.

v) Pindaan Pelan Pembangunan atau Pelan Bangunan

a) Semasa pembangunan, keperluan pindaan pelan pembangunan mungkin diperlukan atas sebab masalah teknikal atau atas sebab-sebab selain keselamatan. Walaubagaimanapun PBT harus berwaspada semasa memberi kebenaran ini kerana ianya mempunyai implikasi kepada pembeli rumah.

b) Jika pindaan pelan bangunan dipohon oleh pemaju terutamanya kepada perumahan yang telah dijual, pemaju sepatutnya mendapatkan kebenaran bertulis daripada pembeli. PBT dinasihatkan agar meneliti terlebih dahulu sebarang permohonan pindaan, sama ada pembeli rumah bersetuju dengan pindaan tersebut secara bertulis. Pembeli juga sepatutnya tidak menanggung sebarang peningkatan kos terhadap pindaan tersebut.

c) Kecuali atas sebab-sebab keselamatan, tidak perlu kebenaran daripada pembeli rumah.

d) Ini selaras dengan klausa 1(i) Perjanjian Jual Beli.

vi) Pelan Fasa

a) Jika pemaju memohon kebenaran semasa pembangunan sedang dijalankan untuk melaksanakan projek mereka secara berperingkat-peringkat TANPA perubahan dalam pelan pembangunan, PBT boleh mempertimbangkan JIKA ianya tidak melibatkan apa-apa pindaan dalam pelan pembangunan.

b) Walaubagaimanapun, sekiranya pemaju pada asalnya mempunyai satu lesen pemaju dan kemudiannya memohon kebenaran untuk melaksanakan projek secara berperingkat, maka permohonan lesen perlu diperbaharui. Setiap fasa satu lesen

vii) Pengambilan kemudahan awam oleh PBTa) Sebelum PBT mengambil alih kemudahan awam/harta awam seperti jalanraya,

sistem pembentungan, kawasan lapang, lampu jalanraya dan sistem perparitan, PBT harus memastikan kemudahan awam berkenaan dalam keadaan yang memuaskan dari segi keadaan sebelum diserahkan dan juga mengikut spesifikasi dalam kelulusan pelan pembangunan.

b) Bagi jalanraya sebagai contoh, PBT boleh merujuk spesifikasi sesuatu jalanraya kepada JKR atau syarikat swasta untuk menjalankan 'testing' yang dibiayai oleh pemaju agar jalanraya mematuhi piawaian JKR dari segi kualiti dan 'strength'.

c) Di dalam Perjanjian Jual Beli, tidak ada tempoh ditetapkan sehingga bila Pemaju dikehendaki untuk menyelenggara kemudahan awam tersebut. Perjanjian hanya menghendaki Pemaju untuk menyelenggara sehingga Pihak Berkuasa Tempatan bersedia untuk mengambil alih kemudahan awam tersebut tertakluk kepada syarat2 syarat tertentu seperti mesti dalam keadaan baik, tidak ada pembayaran-pembayaran lain yang tertangguh e.g. sesb dan sebagainya.

d) Bagi kes di mana kawasan perumahan di luar kawasan perkadaran, isu no. iv boleh diterima pakai.

e) Detention pond?

PENUTUPa) Diharap penerangan terhadap peranan Kementerian ini serta isu-isu semasa yang dibangkitkan di atas dapat membantu pihak PBT melaksanakan fungsi dan peranan PBT dengan lebih cekap serta lebih memahami masalah yang dihadapi oleh pembeli rumah.

b) PBT diharap boleh merancang strategi dan pendekatan untuk mengatasi isu-isu semasa yang dibangkitkan di atas.

SEKIAN TERIMA KASIH

SELAMAT HARI RAYA AIDIL ADHA