TARGET CORPORATION(Case Study)

LAPORAN MATA KULIAHFINANCIAL MANAGEMENT

DITULIS OLEH:

YISKA HAREFA – 91319003SANNY SAPULETE – 91319004YOHANES LUCKY W – 91319018SONIA DESANDY – 91319035DIAN PRIANKA – 91319039GRACE KARLINDA – 91319040JENNY OCTAVIANI – 91319045

PASCASARJANA MAGISTER MANAJEMENFAKULTAS BISNIS DAN EKONOMIKA

UNIVERSITAS SURABAYASURABAYA

2014

A. LATAR BELAKANGI. Latar Belakang Perusahaan

Toko pertama Target pertama kali dibuka pada tahun 1962 di Roseville, Minnesota. Pada tahun 2005, Target menjadi retailer besar di U.S. dengan pendapatan mencapai $52.6 Miliar dari 1397 toko di 47 negara.

Strategi dari Target adalah untuk mempertimbangkan pengalaman berbelanja secara keseluruhan, berbeda dengan pesaing terbesarnya, Wal-Mart, yang berfokus pada harga rendah. Target lebih berfokus kepada pelanggan sebagai tamu. Target selalu bekerja keras untuk memenuhi slogan mereka, "Expect More, Pay Less".

Target Corporation telah sangat sukses dalam mempromosikan kesadaran merek melalui kampanye iklannya. Iklan yang konsisten menunjukkan bahwa Target memiliki eksistensi yang dikenal di Amerika Serikat.

II. Latar Belakang Masalah Pada tanggal 14 November 2006, lima executive officer dari Target Corporation telah bertemu pada Capital Expenditure Committee (CEC) untuk membahas lima proyek yang dimiliki oleh Target Corporation dan mewakili sekitar $ 200 juta modal yang diminta. Empat dari proyek ini adalah toko-toko baru (Gopher Place, Whalen Court, The Barn, dan Goldie’s Square), dan proyek yang ke lima adalah proyek remodeling dari toko Super Target yang sudah ada (Stadium Remodel). Ada beberapa faktor dimana para anggota committee memutuskan apakah proyek akan diterima atau ditolak. Faktor utama adalah untuk memenuhi tujuan perusahaan untuk membuka 100 toko setahun dan tetap menjaga citra saat ini. Sedangkan faktor-faktor keuangan meliputi:

Memberikan pengembalian yang tepat, yang diukur dengan Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR)

Mempertimbangkan total investasi. Mengukur dampak dari penjualan terhadap toko disekitar Target. Menjaga agar proyek tetap dapat berjalan dan masih dalam anggaran modal.

Pertumbuhan penduduk dan masyarakat kaya adalah faktor demografi yang menjadi pertimbangan keputusan CEC terhadap proyek yang dipilih. Tabel.1 berikut memberikan rangkuman terhadap lima proyek yang dijalankan Target Corporation (diambil dari Exhibit 7).

Tabel.1 : Lima Proyek Target Corporation

Berikut ini adalah rangkuman dari setiap project yang dilakukan :

Gopher Place, mengajukan $24 juta untuk membangun merchandise store (P04) dan dijadwalkan untuk buka pada Oktober 2007. Prototipe NPV dicapai dengan penjualan sebesar 5,3% di bawah perkiraan level R&P. Sudah ada lima toko Target di tempat ini dan Wal-Mart berharap dapat menambah dua Supercenters.

Whalen Court, mengajukan $119.3 juta untuk membangun sebuah Super Target store dan dijadwalkan buka pada Oktober 2008. Prototipe NPV dicapai dengan penjualan sebesar 1,9% di atas perkiraan level R&P. Meskipun Target memiliki 45 toko yang saat ini beroperasi di daerah ini, Whalen Court menyediakan Target dengan visibilitas merek utama dan iklan gratis untuk semua pejalan kaki yang lewat. Jika tidak ada keputusan pada pertemuan November, maka toko ini akan disewakan kepada retailer lain.

The Barn, mengajukan $13 juta untuk membangun merchandise store (P04) dan dijadwalkan untuk buka pada Maret 2007. Prototipe NPV dicapai dengan penjualan sebesar 18,1% di bawah perkiraan level R&P. Daerah merupakan pasar baru untuk Target, karena toko Target yang terdekat berjarak 80 dan 90 mil.

Goldie’s Square, mengajukan $23,9 juta untuk membangun single-level Store yang unik dan dijadwalkan untuk buka pada Oktober 2007. Prototipe NPV dicapai dengan penjualan sebesar 45,1% di atas perkiraan level R&P. Terdapat banyak retailer di wilayah tersebut seperti JCPenny and Borders. Saat ini Target telah membuka 12 toko di area ini dan berharap untuk membuka cabang toko lagi.

Stadium Remodel, mengajukan $17 juta untuk membangun single-level Store yang unik dan dijadwalkan untuk buka pada Maret 2007. Tidak ada prototipe NPV karena ini adalah remodelling. Target telah beroperasi di area ini sejak 1972, dan pada saat ini Target menghadapi penurunan besar dalam penjualan yang tentunya secara negatif dapat mempengaruhi citra merek. Maka renovasi toko diperlukan untuk melindungi citra merek.

B. RUMUSAN MASALAH Bagaimana rekomendasi tingkat kelayakan terhadap 5 proyek tersebut?

C. ANALISA KASUS Pada analisa kasus ini, metode pengurutan rekomendasi proyek dilakukan dengan pengukuran resiko, analisa IRR, dan analisa profitability index (Pi) terhadap berbagai proyek.

Pengukuran resiko dilakukan dengan cara melakukan analisis skenario melalui penghitungan coefficient of variation dari semua skenario NPV. Skenario NPV tersebut adalah Bad Case Scenario (10% sales decline), Base Case Scenario, dan Good Case Scenario (10% sales increase). Penghitungan tersebut melibatkan dua komponen, yaitu yang pertama, Expected value (Expected NPV) yaitu metode pendekatan untuk menentukan suatu NPV suatu proyek dari berbagai skenario NPV proyek tersebut dan yang kedua standard deviation yang

merupakan ukuran bagaimana setiap possible scenario NPV berdeviasi. Pada penghitungan coefficient of variation juga melibatkan Probability dari skenario, dimana dalam analisa kasus ini, probability base case scenario terjadi diasumsikan 50%, bad case scenario terjadi 25%, dan good case scenario 25% (probability yang umum digunakan apabila tidak terdapat keterangan pada kasus).

Rumus coefficient of variation:

Analisa IRR sendiri merupakan analisa penentuan proyek berdasarkan nilai IRRnya. Suatu proyek akan dianggap layak apabila nilai IRRnya lebih besar daripada nilai rate of returnnya. Dalam studi kasus ini, penentuan proyek akan dilakukan berdasarkan nilai IRR tertinggi yang dimiliki tiap - tiap proyek karena dengan nilai IRR yang lebih tinggi maka proyek tersebut dianggap lebih menguntungkan.

Rumus IRR:

Profitability Index, metode ini menghitung perbandingan antara nilai arus kas bersih yan akan datang dengan nilai investasi yang sekarang. Suatu proyek dikatakan layak apabila lebih besar dari 1 atau 100%. Dalam studi kasus ini, analisa penentuan proyek dilakukan dengan memilih proyek dengan nilai Pi yang paling tinggi.

Rumus Pi: Expected NPV /Investment

Alasan digunakan expected NPV (expected value) dibandingkan base case scenario NPV adalah karena expected NPV merupakan pendekatan dari nilai-nilai NPV berbagai skenario yang ada.

D. ANALISA LEBIH LANJUT Berdasarkan hasil perhitungan dan analisa yang telah dilakukan, diperoleh pengurutan proyek yang direkomendasikan. Maka syarat - syarat pengurutan yang dilakukan :● INVESTASI

Pengurutan dengan investasi menempatkan proyek dengan nilai investasi terendah pada posisi pertama dan sebaliknya. Hal ini dilakukan karena proyek dengan nilai investasi yang lebih rendah akan memberikan nilai capital expenditure yang lebih kecil bagi perusahaan, sehingga perusahaan tidak perlu melakukan peminjaman dalam jumlah besar, dimana peminjaman tersebut dapat memperburuk laporan keuangan perusahaan.

● COEFFICIENT OF VARIATIONPengurutan ini dilakukan dengan menempatkan proyek yang memiliki coefficient of variation terendah pada posisi pertama dan sebaliknya. Proyek dengan coefficient of variation yang lebih rendah menunjukkan bahwa proyek tersebut memiliki tingkat dispersi yang lebih rendah dan berarti bahwa risiko dari proyek tersebut juga lebih rendah. Hal ini disebabkan pergeseran NPV pada berbagai scenario yang lebih tidak fluktuatif pada coefficient of variation yang lebih rendah.

● INTERNAL RATE OF RETURNPengurutan dengan kriteria IRR qualification result menempatkan proyek dengan nilai selisih antara IRR dan discount rate yang memiliki nilai positif terbesar pada posisi pertama dan sebaliknya. Selisih antara IRR dan discount rate yang memiliki nilai positif lebih besar menunjukkan bahwa tingkat pengembalian proyek dengan cara penjualan tertentu tersebut lebih besar. Sedangkan apabila nilai selisih antara IRR dan discount rate memiliki nilai negatif, menunjukkan bahwa cara penjalan tidak dapat mengembalikan nilai investasi awalnya, sehingga tidak layak untuk dilakukan.

● PROFITABLITY INDEX (Pi)Pengurutan dengan kriteria profitability index (Pi) menempatkan proyek dengan nilai Pi tertinggi pada posisi pertama dan sebaliknya. Proyek dengan Pi yang lebih tinggi menunjukkan bahwa profit (Expected NPV) yang diperoleh lebih besar dibandingkan nilai investasinya.

● Required sales to achieve RnP Prototype NPVPengurutan dengan metode required sales to achieve RnP Prototype NPV dimaksudkan untuk menempatkan proyek dengan nilai negatif terbesar pada posisi pertama dan nilai positif terbesar pada urutan terbawah. Pengurutan ini dilakukan karena proyek dengan required sales to achieve RnP Prototype NPV yang memiliki nilai negatif lebih besar yang menunjukkan bahwa proyek itu telah melebihi required sales to achieve RnP Prototype NPV dalam jumlah yang lebih besar, sehingga untuk mencapai required sales to achieve RnP Prototype NPV perlu mengurangi (nilai negatif) penjualannya. Sedangkan proyek dengan required sales to achieve RnP Prototype NPV yang memiliki nilai positif lebih besar menunjukkan bahwa proyek itu masih membutuhkan lebih banyak penjualan

(nilai positif) untuk mencapai required sales to achieve RnP Prototype NPV, dimana semakin besar nilai (required sales to achieve RnP Prototype NPV) positif suatu proyek, maka akan semakin sulit proyek tersebut untuk mencapai RnP Prototype NPV.

Mengacu pada ketentuan diatas, maka diperoleh urutan rekomendasi yang disajikan pada bagan sebagai berikut.

Tabel 2. Urutan Rekomendasi

Dari data diatas dapat dilihat bahwa :

1. Dari segi investasi yang dikeluarkan dari tiap proyek, maka TB mengeluarkan biaya proyek paling sedikit.

2. Perhitungan coefficient of variation guna mengukur keseragaman dari proyek. Semakin kecil koefisien variasi semakin besar bararti suatu data itu semakin tidak seragam. Sebaran variasi dari perkiraan dari sales saat kondisi menurun, standar, maupun meningkat tergolong kecil untuk proyek TB.

3. Indikator dari IRR menunjukkan tingkat efisiensi dari suatu investasi, dapat dilihat bahwa hasil dari IRR dikurangi dengan Discount Rate atau tingkat bunga pinjaman, jika minus maka nilai proyek tersebut tidak memenuhi syarat, jika plus maka proyek tersebut memenuhi syarat. Dapat dilihat dari kedua perbandingan baik store maupun credit, proyek TB menduduki peringkat pertama dalam efesiensi investasi.

4. Perbandingan antara nilai arus kas bersih yang akan datang dengan nilai investasi yang sekarang. Profitability Index harus lebih besar dari 1 baru dikatakan layak. Semakin besar PI, investasi semakin layak.

5. Jumlah sales yang dibutuhkan untuk mencapati nilai NPV dan RNP menunjukan proyek The Barn menunjukkan tingkat kebutuhan pemenuhan sales yang paling besar. Hal ini dipandang baik karena kualitas dan derajat akurasi yang harus dipenuhi (dalam hal ini jumlah sales) sudah terpenuhi atau sudah efisien.

Lampiran

Penghitungan Resiko

Analisa IRR

Analisa Profitability Index

Required Sales to Achieve RnP