KETIDAKSEIMBANGAN PEMILIKAN DALAM APLIKASI MUSHARAKAH

MUTANAQISAH: KAJIAN DI INSTITUSI PERBANKAN ISLAM.

Rahisam Ramli

Dr Ahmad Dahlan Salleh

ABSTRAK

Kemunculan institusi perbankan Islam adalah manifestasi daripada konsep

pengharaman riba dalam produk pinjaman. Dalam dunia moden hari ini institusi

perbankan Islam merujuk kepada institusi yang menawarkan, menyediakan dan

mempromosikan transaksi kewangan yang patuh syariah. Antara produk patuh syariah

perbankan Islam dalam pembiayaan rumah ialah Musharakah Mutanaqisah (MM).

Apabila Kuwait Finance House (Malaysia) Berhad mula menawarkan MM pada tahun

2006 diikuti dengan lain-lain perbankan timbul perbahasan untuk menilai semula

sejauh mana aplikasi MM tidak dikaitkan dengan elemen-elemen yang menyerupai

pinjaman rumah konvensional. Timbul juga dakwaan sejauh mana konsep

pembiayaan ini benar-benar menepati kehendak maqasid syariah sedangkan kaedah

pengambilan untung MM kelihatan serupa dengan pinjaman rumah konvensional.

Perbahasan MM bukan sekadar tertumpu pada rukun, syarat dan prosedur

pembentukan kontrak semata-mata tetapi meliputi isu hak pemilikan, penentuan kadar

sewa dan kaedah pelaksanaan sebagaimana yang dikehendaki oleh maqasid syariah.

Kajian ini bertujuan untuk mengenal pasti penentuan nisbah pemilikan MM yang

seimbang antara pihak pembiaya dengan pelanggan berdasarkan prinsip keadilan

dalam maqasid syariah, kaedah penentuan indeks harga sewa sebagai menggantikan

kadar pembiayaan dan pelaksanaan MM di institusi perbankan Islam. Kajian ini akan

menggunakan reka bentuk kualitatif dengan menganalisis dokumen seperti artikel

jurnal, Laporan dari Jabatan Perangkaan dan Laporan Tahunan dari institusi

perbankan Islam terpilih yang menawarkan MM. Selain itu kaedah temu bual bersama

pegawai-pegawai di perbankan Islam yang menawarkan MM akan digunakan sebagai

pelengkap pengumpulan data kajian. Kajian awal mendapati hak pemilikan dalam

MM kurang bertepatan dengan maqasid syariah kerana wujud ketidakseimbangan hak

pemilikan antara pelanggan dan pihak bank. Selain itu penentuan kadar sewa dalam

MM juga masih menggunapakai kaedah BFR seperti produk-produk lain menjadikan

MM tidak berbeza dengan produk lain. Justeru dicadangkan MM perlu diubahsuai

dalam hal pemilikan, kaedah penentuan harga sewa dan pelaksanaannya agar

bertepatan dengan maqasid syariah.

Katakunci: ketidakseimbangan, hak pemilikan, pembiayaan rumah, musharakah,

musharakah mutanaqisah, perbankan Islam.

PENDAHULUAN

Pembiayaan perumahan secara Islam mempunyai pelbagai bentuk instrumen seperti

Bayc Bi Thaman Ajil, Ijarah Muntahiya Bi Tamlik, Istisna

c, Tawarruq dan

Musyarakah Mutanaqisah (MM). MM adalah suatu kontrak perkongsian yang

dibentuk dan ditentukan perpindahan hak milik dari suatu pihak kepada pihak yang

lain hingga berakhir dengan pemilikan sepenuhnya pihak yang menerima pindahan

292

hak milik secara tunggal1. Terdapat tiga kontrak yang terlibat dalam kontrak MM iaitu

Musyarakah, Ijarah dan al-Bayc (Zubair Hasan, 2012b). Antara kelebihan MM ialah

konsep ini bertepatan dengan ciri-ciri ekonomi Islam berasaskan perkongsian (Abd al-

Sattar Abu Ghuddah, 2005), menzahirkan elemen menjaga kebajikan (Ahamed

Kameel 2005), kontrak alternatif untuk mengelakkan pinjaman riba (Siti Zaharah &

Maheran 2012), produk unik kerana mempunyai hak perkongsian secara berkurangan

(Aida 2010) malah dianggap sangat menepati standard patuh syariah oleh para ulamak

seluruh dunia (Zaharuddin 2010).

MM telah diluluskan dalam Persidangan Antarabangsa Perbankan Islam Pertama

yang diadakan di Dubai pada tahun 1979, namun ia tidak dilaksanakan secara meluas

di seluruh sistem kewangan Islam (Smolo & Hassan, 2011). Namun penawaran MM

di Malaysia untuk pembiayaan rumah hanya bermula pada tahun 2006. Ia berikutan

Resolusi Majlis Penasihat Syariah BNM dalam keputusan mesyuarat ke-56, 6

Februari 2006 telah memutuskan aplikasi MM sebagai kontrak yang dibenarkan

dalam muamalat Islam yang menyemai elemen perkongsian dari segi modal dan

liabiliti antara pembiaya dan pelanggan (Bank Negara Malaysia, 2007c).

Sehingga kini, hanya 9 buah bank yang menawarkan MM untuk pembiayaan rumah.

Dari kalangan 27 institusi perbankan komersial hanya Citibank Berhad sahaja

menawarkannya. Manakala daripada 16 perbankan Islam hanya 8 buah bank

menawarkan MM iaitu Kuwait Finance House (Malaysia) Berhad, RHB Islamic Bank

Berhad, Maybank Islamic Berhad, AmIslamic Bank Berhad, Public Islamic Bank

Berhad, HSBC Amanah Malaysia Berhad, Affin Islamic Bank Berhad dan Standard

Chartered Saadiq Berhad (Bank Negara Malaysia, 2012a).

Walaupun penawaran kontrak MM dalam pemilikan rumah masih terlalu muda

berbanding dengan lain-lain produk pembiayaan namun ia tidak terlepas dari beberapa

isu. Perbahasan MM bukan sekadar tertumpu pada rukun, syarat dan prosedur

pembentukan kontrak MM tetapi ia juga meliputi isu operasi, perundangan,

pengurusan risiko dan pembahagian untung dan rugi yang menjadi asas keadilan,

keseimbangan dan ketepatan aplikasinya sebagaimana yang dikehendaki oleh maqasid

syariah (Azli et al., 2011; Bank Negara Malaysia, 2007a; Zubair Hasan, 2012a).

PERNYATAAN MASALAH

Pembiayaan rumah secara MM bermula apabila Kuwait Finance House (Malaysia)

Berhad menawarkan pada tahun 2006 diikuti dengan lain-lain bank. Timbul

perbahasan untuk menilai semula sejauh mana aplikasi MM bertepatan dengan konsep

syariah agar tidak dikaitkan dengan elemen-elemen yang menyerupai pinjaman rumah

konvensional (Ahamed Kameel Mydin Meera & Dzuljastri Abdul Razak, 2005; Noor

Mohammad Osmani & Md Faruk Abdullah, 2010; Norma Md Saad & Dzuljastri

Abdul Razak, 2011; Zubair Hasan, 2012a).

Mohamed Azam (2012) menegaskan produk pembiayaan rumah masih belum

memadai jika hanya sekadar patuh syariah sahaja tetapi ia harus bertepatan dengan

maqasid syariah. Malah, Maheran (2006) mendapati kaedah pengiraan MM

menyerupai pinjaman konvensional dan masih belum ada model matematik yang

1 Bank Negara Malaysia 2007, hal.44, AAOIFI, Al-Ma`ayir al-Syar`iyyah, Piawaian no. 12 (Al-

Syirkah), perenggan 3/1/3/1., akad-akad baharu (`uqud mustajiddah) yang diharuskan.

293

sesuai untuk konsep MM. Ditambah pula perbankan Islam turut mengguna pakai

model pengiraan matematik perbankan konvensional (Siti Zaharah & Maheran 2012)

sedangkan piawaian berasaskan konvensional belum memadai bagi kewangan Islam

(Sarea, 2013).

Ketidakseimbangan Nisbah Hak Pemilikan Perkongsian

Nisbah hak pemilikan antara pelanggan dan pembiaya kewangan merupakan elemen

penting dalam kontrak MM yang berasaskan perkongsian. Keseimbangan nisbah hak

pemilikan dihasilkan menerusi perkongsian, kerjasama dan persetujuan. Hak

pemilikan yang seimbang melambangkan ciri-ciri beretika, adil, patuh syariah dan

mempunyai hubungan dengan maqasid syariah (Mohamad Akram & Hafaz 2012; Ab

Mumin dan Fadillah 2006; Bank Negara Malaysia 2007).

Definisi keseimbangan nisbah hak pemilikan ialah satu keadaan nisbah hak pemilikan

pelanggan adalah sama dengan bilangan bayaran ketika berkontrak secara adil dan

saksama. Walau bagaimanapun Zubair Hasan (2012a) mendapati dalam kontrak MM

wujud ketidakseimbangan nisbah hak pemilikan antara pelanggan dengan pihak

pembiaya kewangan.

Rajah 1: Ketidakseimbangan nisbah pemilikan antara konsep MM dengan

aplikasi MM.

Jadual 1: Nisbah Pemilikan Pelanggan dalam produk MM

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Aplikasi MM

Konsep MM

Nisbah pemilikan (%)

Bilangan bayaran (Tahun)

x

y

294

Bilangan bayaran 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Nisbah pemilikan pelanggan KMM 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100

AMM 0 3 7 10 14 18 22 27 31 36 40 45 50 56 61 67 73 80 86 93 100

Sumber: Zubair Hasan (2012)2

Berdasarkan rajah 1, Zubair Hasan (2012) menyatakan garis lurus OX mewakili

keseimbangan nisbah hak pemilikan sebagaimana yang digariskan oleh konsep MM.

Manakala keluk OX pula mewakili ketidakseimbangan nisbah hak pemilikan dalam

aplikasi MM. Ketidakseimbangan ini menunjukkan nisbah hak pemilikan pelanggan

kurang daripada bilangan bayaran yang dijelaskan ketika kontrak berlangsung antara

pelanggan dengan pihak pembiaya.

Ini disebabkan nisbah pemilikan pelanggan lebih rendah berbanding dengan bilangan

bayaran yang telah dilunaskan untuk memiliki bahagian pelanggan (contoh pada

bayaran yang ke 10, nisbah pemilikan pelanggan hanya 40% sahaja, sedangkan

pelanggan sepatutnya sudah memiliki 50% pemilikan). Apabila ketidakseimbangan

ini berlaku ia menyebabkan proses untuk meningkatkan pemilikan syer dan

mengambil alih pemilikan secara beransur-ansur kepada rakan kongsi kurang tepat

dengan elemen perkongsian (Zubair Hasan 2012).

Jika berlaku kemungkiran pembayaran umpamanya, apabila pelanggan tidak mampu

meneruskan bayaran hingga membawa kepada rumah tersebut terpaksa dijual, maka

pelanggan mengalami kerugian kerana ekuitinya tidak setara dengan bayaran yang

telah dijelaskan. KFHMB yang menawarkan kemudahan tunai dengan penjualan

ekuiti milik pelanggan juga memberi kesan terhadap jumlah yang akan didapati oleh

pelanggan. Manakala bagi kes pemaju yang gagal menyiapkan rumah sebagaimana

yang dijanjikan, bayaran pendahuluan sewa yang telah dijelaskan akan dikembalikan

mengikut jumlah ekuitinya. Sedangkan pihak pembiaya memiliki nisbah hak

pemilikan yang lebih tinggi berbanding dengan ekuiti pelanggan dan keadaan ini

memberi keuntungan pada sebelah pihak sahaja.

Isu kemungkiran dijelaskan menerusi Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam oleh

Bank Negara Malaysia (2007). “Apabila berlaku kemungkiran pelanggan sehingga

mengakibatkan aset terpaksa dijual kepada pihak ketiga, institusi kewangan Islam

selaku pembiaya berhak menuntut kekurangan (merangkumi pembayaran sewa yang

tertunggak dan pembelian bahagian institusi kewangan Islam oleh pelanggan)

daripada pelanggan berdasarkan wa`d yang dipersetujui menurut tatacara berikut:

i. Institusi kewangan Islam boleh mengambil bahagian pelanggan daripada hasil

lelongan untuk menampung kekurangan yang terjadi;

ii. Sebarang kekurangan yang berlaku selanjutnya (setelah institusi kewangan

Islam mengambil bahagian pelanggan) boleh dituntut sepenuhnya oleh

institusi kewangan Islam jika pelanggan berkemampuan dari segi kewangan;

dan

2 Pengiraan ini terdapat dalam 2 perisian .Pertama: http://www.vertex42.com/Calculators/home-

mortgage-calculator.html . Kedua http://www.vertex42.com/Files/download2/home-equity-loan-

calculator.html menerusi perisian Microsoft Excel 2012

295

iii. Jika pelanggan telah membuktikan ketidakupayaan kewangan untuk

menjelaskan baki tuntutan, institusi kewangan Islam hendaklah menanggung

kerugian tersebut.

Sekiranya berlaku lebihan hasil daripada lelongan tersebut, institusi kewangan Islam

boleh berkongsi dengan pelanggan mengikut nisbah peratusan pemilikan masing-

masing terhadap aset yang dikongsi semasa lelongan dibuat.

Teras utama dalam pembiayaan Islam ialah keadilan. Zubair Hasan (2012),

mendefinisi keadilan dalam kontrak ialah kesaksamaan, ketepatan dan tidak boleh

mengurangkan hak orang lain sebagaimana yang diperintahkan oleh al-Quran3. Dalam

satu Bengkel Eksekutif Kewangan Islam Ahli-ahli Jawatankuasa Fatwa Negeri-negeri

di Malaysia pada tahun 2010 menegaskan, keadilan dalam sesuatu produk merupakan

prinsip utama sistem kewangan Islam yang selari dengan maqasid syariah. (Ashraf

Md Hashim, 2010). Oleh itu menurut Zubair Hasan (2012), ketidakseimbangan nisbah

dalam MM masih belum mencapai maqasid syariah. Oleh yang demikian, isu ini perlu

diperhalusi agar dapat mengenal pasti mengapakah ketidakseimbangan nisbah hak

pemilikan ini berlaku? Sekiranya ia dibenarkan oleh pihak pembiaya apakah pula

alasan dan hujah yang merasionalkan keadaan tersebut?

Sekiranya isu ketidakseimbangan ini tidak diselesaikan maka kontrak MM dilihat

tidak adil kepada pelanggan sedangkan mereka merupakan salah seorang rakan kongsi

untuk memiliki aset. Elemen-elemen perkongsian, kerjasama dan persefahaman masih

belum wujud dalam MM sedangkan ia mempunyai kelebihan kontrak yang bertepatan

dengan syariat Islam. Ia juga akan mendedahkan risiko keyakinan orang awam yang

mengharapkan kontrak MM berorientasikan pelanggan dan bukan hanya

memfokuskan keuntungan semata-mata.

Sistem Penentuan Kadar Sewa Rumah Sebagai Penanda Aras MM

Dalam kontrak MM pelanggan berkewajipan untuk membuat bayaran berasaskan

kepada dua pecahan. Pertama sewa bulanan rumah (monthly rent) dan kedua

penebusan bulanan untuk membeli ekuiti pelanggan (monthly redemption). Setiap kali

bayaran dijelaskan ia akan meningkatkan jumlah ekuiti yang dimiliki pelanggan dan

pada masa sama mengurangkan ekuiti milik pembiaya. Bayaran sewa ini menjadi

penanda aras4 dan sumber pendapatan kepada pihak pembiaya kewangan. Keadaan ini

berterusan hingga tempoh bayaran tamat dan akhirnya ekuiti akan dipindahmilik

kepada pelanggan secara penuh (100%).

Terdapat dua jenis Ijarah iaitu Ijarah (bagi rumah yang telah siap dibina) dan Ijarah

Mawsufah Fi Zimmah (untuk rumah yang sedang dalam pembinaan). Penentuan harga

sewa boleh dipecahkan kepada dua kategori. Pertama harga sewa rumah yang

ditentukan berdasarkan persetujuan kedua-dua pihak. Kedua harga sewa mengikut

3 . Al-Quran, Surah al-A’raaf. 7:85

…

Maksudnya: “ …oleh itu, sempurnakanlah sukatan dan timbangan, dan janganlah kamu kurangkan bagi

manusia akan benda-benda dan perkara-perkara yang menjadi haknya” 4 Penanda aras yang digunakan oleh institusi bank untuk mendapat keuntungan dalam pembiayaan

ialah BLR, BFR, KLIBOR dan MLR. http://www.malaysialoan.com.my/category/malaysia-home-

loan/malaysia-mortgage-benchmark/

296

harga pasaran. Kadar keuntungan perkongsian sama ada berubah atau kadar

keuntungan tetap.

Sewa boleh disemak secara berkala untuk mencerminkan keadaan pasaran semasa. Ia

juga bergantung kepada jenis, lokasi, kos pembinaan, kemudahan infrastruktur dan

harga rumah. Faktor-faktor tersebut menjadikan kadar sewa boleh berubah-ubah

untuk sesuatu tempoh tidak ditetapkan. Lazimnya kadar sewa akan terus meningkat

dari masa ke semasa. Perubahan harga sewa bukan sahaja menyukarkan pihak

pembiaya menukar harga dari masa ke semasa, malahan menyebabkan bayaran

bulanan pelanggan semakin meningkat. Keadaan ini memberi kesan terhadap

perancangan dan perbelanjaan kewangan individu.

Dalam isu ini KFHMB menyatakan pihak bank sukar menentukan perubahan harga

sewa dari masa ke semasa sepanjang kontrak MM (Mohd Sollehudin et.al 2010).

Ahamed Kameel (2013) turut mempersoalkan sama ada harga sewa MM berasaskan

wang atau aset sebenar? Ini kerana penentuan harga sewa dalam MM hendaklah

berasaskan aset sebenar dan bukannya berasaskan hutang. Tegas beliau, sekiranya

kadar sewa berasaskan hutang diambil kira maka ia mempunyai unsur riba. Pada

waktu yang sama kadar sewa yang berubah akan merumitkan pihak pembiaya

kewangan untuk memantau dan menilai semula bayaran bulanan oleh pelanggan.

Penentuan harga sewaan ditentukan berdasarkan sasaran jumlah keseluruhan

keuntungan yang disasarkan oleh bank dalam pembiayaan ini. Sebagai contoh amalan

di RHB Islamic Bank Berhad, jika bank menetapkan untung daripada pembiayaan ini

sebanyak RM100,000.00 maka kiraan secara bulanan akan menghasilkan jumlah

tersebut di akhirnya. Selain itu juga, dalam kadar sewa yang ditetapkan oleh pihak

bank ianya bergantung kepada Kadar Pembiayaan Asas (BFR). Ini bererti bila mana

BFR mengalami penurunan atau naik ia akan memberi kesan kepada kadar sewa

sesebuah bank itu (Mohamad Zaim Isamail, Joni Tamkin Borhan, & Mohd Fauzi Abu

Hussin, 2013). Secara ringkas pihak bank menggunakan penanda aras lazim dalam

pembiayaan lain seperti BFR tetapi diadaptasi dengan menukar kepada nama kadar

sewa (Fauziah Md Taib, T.Ramayah, & Dzuljastri AbdulRazak, 2008).

Abd al-Karim Zaidan (1989) menjelaskan tindakan meletakkan harga yang terlalu

tinggi dari batasan nilai harga oleh para penilai dengan tujuan mendapatkan

keuntungan tinggi akan mengakibatkan kerugian pada sesuatu pihak. Persoalannya

adakah kadar sewa yang menjadi bayaran bulanan dan penebusan syer oleh pelanggan

untuk memiliki rumah merupakan harga aset yang sebenar berdasarkan pihak

penilaian atau berdasarkan harga jualan yang telah ditambah keuntungan?

Bagaimanakah sistem penentuan kadar sewa yang paling berkesan untuk dijadikan

sebagai penanda aras dalam kontrak MM berbeza dengan pembiayaan lain?

Justeru suatu mekanisme penyelesaian perlu dilakukan agar para pelanggan bersedia

menerima kenaikan kadar sewa dan sanggup untuk membayar kadar sewa lebih tinggi

apabila tiba masanya manakala pihak pembiaya tidak menanggung risiko kerugian

sekiranya harga sewa akan menurun? Jika permasalahan ini tidak dianalisis dengan

mendalam maka pembiayaan MM yang mengandungi kontrak Ijarah kelihatan hanya

menduplikasi kadar keuntungan berasaskan BFR sebagaimana dalam kontrak BBA

yang menjadi kontroversi di kalangan sarjana. Sedangkan sepatutnya kadar sewa lebih

tepat mencerminkan nilai sebenar harga rumah mengikut pasaran berbanding BLR

(Ahamed Kameel dan Dzuljastri 2005).

297

PERSOALAN KAJIAN

Berdasarkan huraian pernyataan masalah di atas, maka kajian ini menyenaraikan

persoalan-persoalan berikut:

1. Bagaimanakah konsep dan nisbah hak pemilikan yang MM yang bertepatan

dengan prinsip keadilan dalam maqasid syariah?

2. Bagaimanakah mekanisme penentuan kadar sewa yang ditetapkan oleh

perbankan Islam?

3. Apakah kaedah yang digunapakai oleh perbankan Islam untuk menentukan

kadar keuntungan bank dalam MM?

OBJEKTIF KAJIAN

Secara umumnya, objektif kajian ini adalah untuk mengenal pasti ketidakseimbangan

agihan pemilikan dalam MM di Malaysia.

Secara khususnya, objektif kajian ini adalah seperti berikut:

1. Mengenal pasti kaedah penentuan nisbah pemilikan MM yang seimbang

antara pihak pembiaya dengan pelanggan berdasarkan prinsip keadilan dalam

maqasid syariah.

2. Menganalisis dengan mendalam sistem penentuan indeks harga sewa rumah

yang dilaksanakan oleh bank.

3. Mencadangkan model MM kepada institusi bank yang bertepatan dengan

maqasid syariah.

METODOLOGI KAJIAN

Dalam bahagian ini akan diterangkan reka bentuk kajian, pemilihan kawasan kajian,

kaedah pengumpulan data primer dan sekunder dan akhir sekali kaedah analisis data.

Kajian ini bermula dengan memahami dan mengenal pasti permasalahan kajian di

bawah skop pembiayaan perumahan secara Islam menggunakan konsep MM.

Reka Bentuk Kajian

Kajian kualitatif ini menggunakan reka bentuk kajian kes pembiayaan MM dalam

institusi perbankan Islam.

Pemilihan Kawasan Kajian

Kajian ini memilih 6 daripada 9 perbankan yang menawarkan MM terdiri dari Kuwait

Finance House (Malaysia) Berhad, RHB Islamic Bank Berhad, Maybank Islamic

Berhad, AmIslamic Bank Berhad, Public Islamic Bank Berhad dan HSBC Amanah

Malaysia Berhad, sebagai lokasi kajian berasaskan 3 justifikasi. Pertama, institusi

tersebut menawarkan kontrak MM untuk pembiayaan rumah. Kedua, ia merangkumi

298

institusi bank Islam asing pertama menawarkan MM dan bank Islam tempatan5.

Ketiga, kajian ini akan membandingkan aplikasi antara institusi tersebut untuk

mendapatkan pelbagai variasi aplikasi.

Pemilihan Peserta Kajian dan Sampel Kajian

Kajian ini akan memilih persampelan bukan kebarangkalian. Jenis sampel pula

diambil dengan menggunakan teknik persampelan bertujuan yang terdiri dari pegawai

yang bertanggungjawab dalam operasi MM di kedua-dua institusi. Antaranya Ketua

Unit Syariah, Ketua Bahagian Pembangunan Produk, Ketua Bahagian Pemasaran dan

Panel Peguam yang menyediakan dokumentasi. Temu bual juga akan diadakan

bersama dengan Pegawai Penilaian hartanah di Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan

Harta, Kementerian Kewangan Malaysia.

Kaedah Pengumpulan Data Primer.

Metode temu bual

Pengumpulan data primer akan menggunakan satu set protokol soalan temu bual

mendalam (in depth interview) jenis separa struktur bersama. Soalan temu bual direka

berasaskan dua skop iaitu aplikasi MM dalam institusi kewangan dan koperasi dan

penentuan kadar Ijarah. Kadar Ijarah akan diklasifikasikan mengikut jenis tempat

kediaman dari lapan kategori iaitu rumah berasingan setingkat; rumah berasingan dua

tingkat; rumah berkembar setingkat; rumah berkembar dua tingkat; rumah teres

setingkat; rumah teres dua tingkat; apartmen / kondominium dan flat kos rendah /

rumah kedai. Kadar juga akan ditentukan mengikut jenis rumah sama ada rumah telah

siap dan sedang dalam pembinaan.

Kaedah Pengumpulan Data Sekunder

Data sekunder adalah data kedua yang menjadi landasan kerangka konsep dalam

kajian ini. Data dikumpul menerusi dokumen seperti laporan tahunan institusi

kewangan, koperasi, BNM, buletin dan maklumat dari laman web. Kerangka konsep

turut merujuk dari buku-buku rujukan yang muktabar, artikel jurnal, tesis-tesis, kertas

kerja bengkel, prosiding, seminar, kamus, ensiklopedia yang berkaitan dengan MM

akan dijadikan landasan ke arah pencapaian objektif kajian ini. Data yang digunakan

oleh penulisan ini merangkumi pengkaji dari luar negara mahupun dalam negara agar

mendapat maklumat yang signifikan dengan kajian.

Kaedah Analisis Data

Analisis data dilakukan menenerusi 3 fasa iaitu (1) analisis kandungan dari artikel

jurnal, buku dan kertas kerja seminar. (2) Analisis dokumen diambil dari laporan

tahunan, buletin, risalah maklumat produk dan maklumat dari laman web. (3) Data

kajian lapangan dari soalan temu bual akan dianalisis secara induktif, deduktif,

5 Bank dari timur tengah tetapi sesuaikan amalan pemilikan rumah tempatan. Tiada kadar siling (cap

rate) di dalam semua produk, berbanding Citibank (8.9), RHB (10.25), Maybank 10.5. Tiada produk

BBA, Kaedah pembentukan perjanjian MM secara 3 pihak-pelanggan, bank dan pemaju (ada

Performance Guarantee di bawah pemaju), berbanding bank lain secara 2 pihak dan Performance

Guarantee di bawah tanggungjawab pelanggan. (Mohd Sollehudin et.al 2010).

299

deskriptif dan komparatif. Data ini akan dianalisis menggunakan perisian Atlas.ti

dengan menentukan kod dan kategori selari dengan objektif kajian. Maka penghasilan

kod dan kategori ini memudahkan perkaitan antara konsep dan aplikasi MM di

perbankan Islam. Gabungan ketiga-tiga analisis tersebut dijangka dapat menghasilkan

satu model MM yang lebih baik menurut prinsip keadilan dalam maqasid syariah.

LIMITASI KAJIAN

Skop dan batasan kajian ini berkaitan dengan disiplin ilmu al-Fiqh al-Muamalat

dengan penumpuan khusus terhadap kontrak MM. Selain menggunakan disiplin

syariah, untuk memahami permasalahan. Berikut adalah skop dan batasan kajian

mengikut pecahan:

1. Skop kajian ialah aplikasi MM sebagai pembiayaan rumah di institusi

kewangan dan koperasi.

2. Batasan pembiayaan rumah: kajian ini bertujuan hanya mengenal pasti bentuk

MM dalam pembiayaan rumah kediaman sahaja.

3. Batasan peserta kajian dan responden: kajian ini membataskan temu bual

kepada pegawai syariah atau pihak yang bertanggungjawab dalam operasi

MM.

4. Batasan lokasi kajian: lokasi kajian ini terbatas pada enam institusi yang

terbabit.

5. Batasan metodologi kajian: kajian ini terbatas metodologi kualitatif sebagai

reka bentuk utama manakala kuantitatif dari aspek jumlah, peratus hanya

untuk menerangkan demografi sesuatu maklumat seperti jumlah pembiayaan

MM perubahan indeks harga rumah.

6. Batasan pembinaan model: kajian ini membataskan model MM yang akan

mengambil kira nisbah pemilikan yang seimbang dan sistem penentuan kadar

sewa rumah.

TINJAUAN LITERATUR

Tren kajian-kajian berkaitan kewangan Islam dapat dibahagikan kepada 3 tema.

Pertama kajian-kajian yang menumpukan aspek ciri-ciri produk, kedua: kajian-kajian

yang berfokuskan realiti semasa dan ketiga; kajian-kajian yang menilai persepsi

masyarakat atau pelanggan.

Rumah merupakan isu yang sentiasa dijadikan aspek pengukuran keperluan asas

manusia. Justeru permintaan turut meningkat setiap tahun. Namun isu kemampuan

membeli rumah sering dibahaskan kerana ia berhubung kait dengan kuasa beli dan

kemudahan pembiayaan. Kenyataan ini merujuk kepada kajian Zainal (2010) bersama

dengan data Jabatan Perangkaan. Mengikut Jabatan Perangkaan, harga rumah di

Malaysia mengalami kenaikan pada setiap tahun. Selaras dengan penambahan

penduduk, Laporan Banci 2010 merekodkan jumlah tempat kediaman di Malaysia

telah meningkat kepada 7.35 juta berbanding 5.57 juta pada tahun 2000 (Jabatan

Perangkaan, 2010).

Pinjaman isi rumah terus tertumpu terutamanya pada pembiayaan untuk pembelian

harta kediaman dan kenderaan bermotor yang mencakupi 64% daripada hutang isi

rumah terkumpul (BNM 2011). Apabila BNM mengenakan syarat baharu untuk

mengekang masalah hutang isi rumah pada tahun 2013 yang berada pada paras 83

300

peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) (BNM 2012). Justeru

bermula 5 Julai 2013, pembiayaan pembelian rumah dihadkan sehingga 35 tahun atau

umur persaraan yang mana terdahulu untuk penjawat awam memberi kesan kepada

struktur pembiayaan dan menjadi cabaran masalah keberhutangan (Bernama, 2013).

Keadaan ini turut memberi kesan kepada pelanggan untuk mencari dan memilih

kontrak yang bersesuaian.

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (2013) merekodkan peratus perubahan

harga yang signifikan dengan permintaan dan penawaran rumah. Secara purata

perubahan harga rumah ialah pada kadar 5.3% namun terdapat kenaikan perubahan

harga begitu ketara bagi 4 tahun kebelakangan ini iaitu 2009 (1.5%), 2010 (6.7%),

2011 (9.9%) dan 2012 (11.8%). Keadaan ini memberi gambaran terhadap keperluan

pembiayaan yang lebih meluas dan menjadi kemudahan untuk masyarakat perlu

diperkemaskan seiring dengan perubahan harga semasa. Maka tidak hairan selain

institusi perbankan Islam, institusi perbankan konvensional turut menyediakan

pelbagai produk pembiayaan perumahan secara Islam bagi menyediakan pilihan

kepada pembeli rumah.

Satu tinjauan yang dibuat oleh BNM pada tahun 2011 terhadap 2,000 penduduk

dewasa Malaysia berumur antara 16 hingga 64 tahun, kira-kira 54% lelaki dan 46%

perempuan, 28% di kawasan luar bandar dan 72% di kawasan bandar, dengan 79%

responden mempunyai pendapatan bulanan tidak melebihi RM1,500. Hasil tinjauan

mendapati 60% responden menjadikan institusi kewangan menjadi sumber pinjaman.

Tinjauan ini menggambarkan institusi kewangan bertindak untuk memenuhi

keperluan masyarakat masa kini yang merangkumi pelbagai aspek.

Di sebalik keperluan itu, institusi kewangan Islam berperanan untuk menyediakan

instrumen secara Islam dengan ciri-ciri yang jelas. Ab Mumin dan Fadillah (2006)

dan Mohamad Akram & Hafaz (2012) menjelaskan ciri-ciri sistem kewangan Islam

haruslah bertujuan untuk mencapai keadilan dan kesejahteraan manusia. Pematuhan

bukan sekadar dari aspek dokumentasi sahaja tetapi meliputi aspek etika supaya

prinsip keadilan dan ihsan sesama manusia dapat dilaksanakan. Bagi memastikan

maqasid syariah tercapai etika yang tinggi seperti keadilan, kesaksamaan,

kepercayaan, kejujuran dan integriti perlu diterapkan (Bank Negara Malaysia, 2007a).

BNM (2013) menegaskan penggunaan piawaian-piawaian ini bertujuan memastikan

konsistensi dan kepastian dalam amalan serta memantapkan lagi keyakinan orang

ramai terhadap urus niaga kewangan Islam namun usaha sebegini masih belum

memadai kerana tahap piawaian syariah tidak terhenti meskipun telah melalui proses

penilaian Majlis dan panel syariah. Persoalannya adakah kontrak MM yang sedang

diaplikasi pada hari ini mencapai keperluan maqasid syariah?

Bagi merealisasikan objektif kewangan Islam, Malaysia yang menjadi tuan rumah

Forum Cendekiawan Syariah Antarabangsa yang ke-6, telah memutuskan untuk

mengendalikan penyelidikan gunaan bagi meneliti pelbagai aspek sistem kewangan

semasa yang boleh dijajarkan bagi mencapai objektif Syariah (maqasid).(BNM 2011).

Bank Negara Malaysia (2012b) menjelaskan perkembangan dalam pasaran

perumahan boleh mempunyai kesan penting terhadap kestabilan kewangan khususnya

dalam soal keupayaan membayar hutang dan risiko kepada institusi pembiaya. Maka

MM mempunyai kelebihan untuk menjadi kontrak utama dalam realiti semasa ketika

isu harga rumah meningkat kerana perkongsian yang menguntungkan kedua-dua

pihak. Maka tren kewangan Islam semakin berkait dengan maqasid syariah yang

301

dengan jelas membezakan kemnudahan pembiayaan yang ditawarkan tidak sama

dengan kontrak konvensional.

Keperluan asas manusia juga merangkumi aspek ekonomi. Terdapat kajian mendapati

perbankan Islam masih belum berupaya memperbaiki ekonomi umat Islam. Sebagai

contoh kajian Rania dan Hussain (2013) bertajuk Social reporting by Islamic banks

does social justice matter? mempersoalkan perbankan Islam menjalankan kegiatan

yang mematuhi syariah, bagaimanapun masih kekurangan bukti, maklumat mengenai

skim pembasmian kemiskinan atau meningkatkan keadilan sosial. Bagi golongan

miskin, pemilikan rumah menjadi masalah kepada mereka kerana ia berkait dengan

kelayakan pembiayaan dan kebolehupayaan membayar ansuran bulanan. Oleh

demikian mekanisme kontrak yang menjadi pilihan adalah kontrak yang tidak

membebankan keupayaan kewangan mereka.

Selain isu di atas, prestasi MM juga didapati tidak ada perbezaan dengan kontrak yang

lain. Smolo dan Hassan (2011) menegaskan MM telah diluluskan dalam Persidangan

Antarabangsa Perbankan Islam Pertama yang diadakan di Dubai pada tahun 1979,

namun ia tidak dilaksanakan secara meluas di seluruh sistem kewangan Islam.

Ironinya MM dikatakan antara produk yang lebih baik berasaskan perkongsian

berbanding BBA dan lain-lain produk. Bahkan ia lebih menyerupai pembiayaan sosial

yang lebih rendah bayarannya (Hanudin Amin, Abdul Rahim Abdul Rahman, &

Dzuljastri Abdul Razak, 2013; Smolo & Hassan, 2011) malah lebih ideal dalam

pembiayaan rumah (Ahamed Kameel & Dzuljastri 2009).

Kajian yang menguji persepsi pelanggan telah menyediakan dua perbandingan produk

antara BBA dan MM. Hanudin Amin (2008) telah menyenaraikan lima kriteria

penting dari perspektif pelanggan iaitu produk berasaskan prinsip Syariah, bayaran

bulanan yang lebih rendah, ketelusan, tiada amalan riba dan 100% had pembiayaan.

Persepsi ini menunjukkan produk yang mempunyai kadar bayaran tinggi tidak

mendapat tempat. Sebagai contoh BBA, Fadzila Azni Ahmad (2003) membuktikan

kadar keuntungan, jumlah bayaran balik kredit perumahan BBA lebih tinggi

berbanding kadar faedah pinjaman perumahan konvensional. Justeru, Dzuljastri dan

Fauziah (2011) mendapati responden tidak berpuas hati pembiayaan BBA kerana

keuntungan bank dikira terlebih dahulu dan ini menyebabkan harga jualan dan

ansuran menjadi tinggi, berlaku ketidakadilan dan menjadi beban kepada individu dan

masyarakat.

Namun penawaran produk MM dalam pembiayaan rumah pada peringkat awal

dianggap sebagai alternatif kepada produk BBA yang sedia ada dalam perbankan

Islam. MM mendapat kritikan bermula dengan kajian Zubair Hasan (2012) apabila

membangkitkan isu ketidakseimbangan pemilikan. Kajian ini mempunyai asas

permulaaan daripada kajian Maheran (2006) yang membuat kajian berkenaan model

matematik dalam pelaburan musharakah mutanaqisah menegaskan penggunaan rumus

perbankan Islam dalam semua produk sama seperti bank konvensional tidak

memperlihatkan keistimewaan produk Islam. Perbankan Islam juga menggunakan

rumus yang lazim digunakan oleh bank konvensional seperti rumus faedah ringkas,

faedah kompaun dan anuiti. Hal ini disebabkan pada peringkat awal pinjaman ekuiti

bank lebih tinggi kerana sebahagian besar bayaran bulanan diambil oleh bank sebagai

keuntungan atas sebab beri pinjam. Menurut beliau sistem kewangan Islam perlu

menggunakan model matematik yang lebih dekat dengan Islam agar tidak berlaku

302

riba. Maka model MM mencetuskan konsep baru iaitu pinjaman sebagai usaha sama

antara bank selaku pemodal dan peminjam selaku usahawan. (Maheran 2006).

Di Malaysia, KFHMB sebagai bank Islam asing pertama menawarkan MM pada

tahun 2005 diikuti oleh Citibank Berhad, RHB Islamic Bank Berhad, Maybank

Islamic Berhad (2007), HSBC Amanah Malaysia Berhad (2008), OCBC al-Amin

Bank Berhad (2009), AmIslamic Bank Berhad (tt) dan Public Islamic Bank Berhad

(tt). Perkembangan positif ini menunjukkan pembiayaan perumahan secara MM

semakin mendapat tempat dalam perbankan Islam di Malaysia.

Dalam hasil dapatan kajian oleh Maheran (2006) pelabur-pelabur asing terutamanya

dari Timur Tengah cenderung ke arah produk yang berasaskan keuntungan dan

kerugian berbanding lain-lain produk. Namun dari segi aplikasi produk yang paling

banyak ialah BBA dan lain-lain berbanding dengan produk perkongsian. Perbankan

Islam masih pesimis untuk menggunakan produk seperti mudarabah dan musyarakah

(Maheran et.al 2012).

Di samping kelebihan yang ada pada MM, ia tidak terlepas menghadapi isu-isu

semasa. Isu pertama ialah ketidakseimbangan nisbah pemilikan yang menyebabkan

MM masih belum memenuhi prinsip keadilan dalam maqasid syariah (Zubair Hasan

2012). Meskipun pada pandangan Abd. Ghafar dan Umar (2010) yang menganalisis

MM mendapati definisi “pemilikan” antara pelanggan dan bank sudah memadai tanpa

melihat nisbah pembahagian.

Ketidakseimbangan nisbah pemilikan menjadikan MM masih belum menepati

maqasid syariah. Sedangkan para sarjana lain merumuskan maqasid syariah menjadi

teras kelebihan sesuatu kontrak. Ab. Mumin dan Fadillah (2006) menjelaskan

pelaksanaannya harus berpegang kepada maqasid syariah supaya lebih bertepatan

dengan syariah. Saiful Azhar Rosly (2010) berhujah terdapat 4 parameter mesti

digunakan dalam pembiayaan Islam iaitu aqd, maqasid syariah, laporan kewangan dan

dokumentasi perundangan. Maqasid syariah akan terbukti lebih berkesan kerana ia

membolehkan perbankan Islam menyesuaikan produk komersial mereka yang berdaya

maju lebih tepat kepada tuntutan-tuntutan etika, moral Islam dan keadilan ('adl). Sani

(2010), Mustafa dan Dzuljastri (2008) mencadangkan maqasid syariah juga wajar

dijadikan sebagai pengukuran prestasi perbankan Islam selain ukuran aset dan

pencapaian kewangan semata-mata.

Maka MM perlu diperhalusi dengan mengambil kira prinsip-prinsip keadilan,

kesaksamaan, keseimbangan, fleksibiliti dan menghormati hak harta individu turut

menjadi prinsip yang tidak boleh dipisahkan dalam kewangan Islam (Ab. Mumin

Ab.Ghani & Fadillah Mansor, 2006; Abdul Rahman Yousri Ahmad, 2011).

Selain isu ketidakseimbangan nisbah pemilikan antara pelanggan dengan pihak

pembiaya, MM turut menghadapi isu kedua iaitu sistem penentuan kadar sewa

sebagai penanda aras untuk mendapat keuntungan. Bagi menggantikan penanda aras

yang serupa dengan konvensional seperti BLR, BFR, KLIBOR dan MLR, kadar sewa

menjadi penanda aras yang yang lebih baik daripada kadar faedah (Rosylin Mohd

Yusof, Salina H.Kassim, M. Shabri A.Majid, & ZarinahHamid, 2011) kerana kadar

sewa didapati berdaya tahan terhadap ketidaktentuan ekonomi jangka pendek.

Sementara dalam jangka masa panjang, ia benar-benar mencerminkan sistem

penetapan harga yang adil berdasarkan prinsip asas sesebuah ekonomi. Ketelusan

303

maklumat juga akan memberi kesan kepada peningkatan pembiayaan MM (Rika

Nagawa 2009)

Bagaimanapun terdapat kelemahan yang menjadi punca ketidakupayaan pihak bank

dalam menentukan kadar sewa rumah sebagai penanda aras. Tempoh pembiayaan

rumah lazimnya dibuat untuk tempoh yang lama (maksimum tidak melebihi 35 tahun

atau umur persaraan, yang mana terdahulu) menyebabkan kadar sewa sukar

ditentukan kerana boleh berubah-ubah. Penentuan kadar keuntungan BFR yang

berubah (flexi rate) lebih praktikal berbanding kadar keuntungan tetap (fixed rate)

bagi kedua-dua pihak dalam menghadapi situasi ekonomi tidak menentu. (Ab. Rahim

Ab. Ibrahim 2012).

Dalam permasalahan ini Anuar dan Sanep (2013) mengakui bahawa Kadar Dasar

Semalaman (OPR) menjadi penanda aras utama kadar faedah dalam negara, yang

ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia mempengaruhi kadar pulangan deposit

perbankan Islam walaupun sistem perbankan Islam mengharamkan riba. Ini mungkin

disebabkan penanda aras bagi kadar pulangan perbankan Islam masih berlandaskan

kepada kadar pulangan semalaman antara bank. Namun begitu, kadar pulangan

deposit perbankan Islam masih juga didorong oleh faktor keuntungan, iaitu kadar

pulangan deposit permintaan perbankan Islam. Oleh kerana kadar bunga

mempengaruhi dalam sistem perbankan Islam, maka perbankan Islam perlu

mengambil inisiatif menggunakan alternatif lain dalam menentukan kadar

pembiayaan dan kadar pulangannya. Justeru, MM memerlukan sistem penentuan

kadar sewa rumah yang terbaik dan berkesan untuk menangani permasalahan

penentuan kadar keuntungan pihak pembiaya.

Pinjaman isi rumah terus tertumpu terutamanya pada pembiayaan untuk pembelian

harta kediaman dan kenderaan bermotor yang mencakupi 64% daripada hutang isi

rumah terkumpul (BNM 2011). Apabila BNM mengenakan syarat baharu untuk

mengekang masalah hutang isi rumah pada tahun 2013 yang berada pada paras 83

peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) (BNM 2012). Justeru

bermula 5 Julai 2013, pembiayaan pembelian rumah dihadkan sehingga 35 tahun atau

umur persaraan yang mana terdahulu untuk penjawat awam memberi kesan kepada

struktur pembiayaan dan menjadi cabaran masalah keberhutangan (Bernama, 2013).

Keadaan ini turut memberi kesan kepada pelanggan untuk mencari dan memilih

kontrak yang bersesuaian.

Rumusannya, tren kajian-kajian berkaitan pembiayaan rumah sentiasa terus

berkembang dari aspek ciri-ciri pembiayaan hinggalah kepada aspek pelaksanaan.

Namun isu yang timbul ketika kontrak MM meningkat naik ialah ketidakseimbangan

nisbah pemilikan dan kadar sewa sebagai penanda aras sebagai ganti kadar faedah

dalam pembiayaan. Oleh sebab penanda aras dalam sistem konvensional masih

menjadi ukuran kepada MM akibatnya ia dilihat tidak mempunyai keistimewaan

tersendiri berbanding dengan kontrak lain yang telah lama ditawarkan oleh perbankan

Islam. Hal demikian menjadikan MM didapati masih belum mencapai maqasid

syariah meskipun ia bertujuan membantu pelanggan memiliki aset. Justeru kajian ini

dijangka akan mengemukakan model baharu MM bagi menangani isu-isu dalam

realiti semasa berlandaskan metodologi penyelidikan yang bersesuaian.

304

KERANGKA KONSEPTUAL MM

SIGNIFIKAN KAJIAN

Kajian aplikasi MM memainkan peranan yang amat signifikan untuk mencapai 3

perkara berikut:

i. Memantapkan Kefahaman Aplikasi MM bagi mencapai maksud

perkongsian, sewa dan beli.

BAYARAN ANSURAN RENDAH

TEMPOH PEMBIAYAAN SINGKAT

TAHAP KEYAKINAN MENINGKAT

INDEKS HARGA RUMAH

INDEKS HARGA SEWA RUMAH

Konseptual MM

Pandangan

sarjana

Syariah, Ekonomi/Ke

wangan Islam

Pandangan

Ulamak

Fiqh

Operasi MM

Maqasid Syariah Nisbah pemilikan

Perbankan

Perkongsian

Pemilikan

Rumah/Selesai bayaran

305

Kajian ini akan menyerlahkan aplikasi MM yang lebih menepati

kehendak maqasid syariah dari aspek keseimbangan nisbah pemilikan

rumah.

ii. Menyerlahkan Dinamisme Teori dan Amalan MM.

Konsep, prinsip dan mekanisme MM dalam pembiayaan perumahan

mampu menyelesaikan isu perumahan sebagai alternatif pembiayaan

selain produk-produk sedia ada seperti BBA dan Murabaha.

iii. Menyumbang Elemen Baharu Untuk Kajian Lanjutan.

Kajian ini menyumbang elemen-elemen baharu dengan mengurangkan

ketidakseimbangan nisbah pemilikan dan penetapan harga sewa

berdasarkan indeks harga rumah. Maka kajian-kajian lanjutan berkaitan

aplikasi MM boleh memperkukuhkan lagi sistem kewangan Islam di

Malaysia.

DEFINISI OPERASIONAL

Merujuk kepada tinjauan literatur, aplikasi ialah kaedah-kaedah, cara-cara atau proses

pelaksanaan MM yang merangkumi pelbagai aspek seperti perkongsian dalam

pembiayaan perumahan secara Islam. Oleh kerana kajian ini digabungjalinkan secara

bersama antara teori dan aplikasi, maka definisi konseptual meliputi perkara-perkara

seperti berikut:

i. MM

Suatu kontrak perkongsian yang membolehkan seseorang (atau lebih) rakan untuk

membeli ekuti / saham secara beransur-ansur untuk menjadi pemilik tunggal

berdasarkan terma yang dipersetujui. Ia meliputi kontrak musharakah, Ijarah dan al-

bay’. (Bank Negara Malaysia, 2007b; Rosylin Mohd Yusof, Salina H. Kassim, M.

Shabri A. Majid, & Zarinah Hamid, 2011; Zubair Hasan, 2012b).

ii. Pembiayaan Perumahan

Pembiayaan perumahan meliputi rumah kediaman sama ada rumah yang telah siap

atau sedang dalam pembinaan. Dalam sistem kewangan konvensional ia disebut

pinjaman atau gadai janji (mortgage).

ORGANISASI PENULISAN TESIS

Tesis ini dibahagikan kepada tujuh bab. Bab I mengandungi pengenalan, pernyataan

masalah, persoalan kajian dan objektif kajian. Seterusnya akan dijelaskan metodologi

kajian, tinjauan literatur, kerangka konsep, skop dan batasan kajian, definisi

operasional, organisasi penulisan dan kesimpulan.

Pada Bab II akan dihuraikan landasan teori MM, konsep, prinsip maqasid syariah

dalam sistem kewangan Islam. Kemudian dijelaskan objektif perbankan Islam dalam

pembiayaan berasaskan ekuiti dengan rujukan khusus kepada MM. Pada Bab III pula

akan dijelaskan hak pemilikan, hak perkongsian sebagai teras pemilikan aset yang

bertepatan dengan maqasid syariah.

306

Selanjutnya pada Bab IV akan menjelaskan indeks harga rumah, penetapan harga

sewa dan model pengiraan MM. Pada Bab V pula akan dihuraikan penyelarasan

pematuhan syarat-syarat yang dikenakan kepada pihak pelanggan untuk disesuaikan

dengan objektif pembiayaan MM selari dengan maqasid syariah.

Selanjutnya pada Bab VI aspek cabaran dan potensi pelaksanaan MM dalam

menyelesaikan pemilikan rumah. Pada bab VII akan mengandungi huraian implikasi

hasil kajian merangkumi model pelaksanan MM yang menepati kehendak maqasid

syariah dan diakhiri dengan kesimpulan.

JANGKAAN HASIL KAJIAN

Kajian dijangka dapat mengenal pasti aplikasi MM dalam mengurangkan

ketidakseimbangan nisbah pemilikan yang bertepatan dengan maqasid syariah,

menentukan kadar sewa rumah yang lebih tepat berdasarkan indeks harga sewa rumah

dan model baharu MM kepada institusi perbankan Islam. Selain dalam bentuk

penulisan tesis, kajian ini juga akan menghasilkan penulisan artikel untuk jurnal

dengan mengkhususkan tiga skop; tinjauan awal, konsep dan aplikasi MM dalam

kewangan Islam.

KESIMPULAN

Dalam konteks sistem kewangan Islam, Ab. Mumin dan Fadillah (2006) pernah

menegaskan ia bukan sekadar pada nama Islam sahaja tetapi pembiayaan yang

berteraskan Islam harus mengambil kira falsafah, nilai dan etika selain mempunyai

sistem yang berdaya maju dan mampu bersaing. Cabaran MM untuk menjadikan

nisbah pemilikan lebih seimbang, kadar sewa yang adil dan mengemukakan model

MM yang berpotensi untuk koperasi boleh diatasi dengan melakukan kajian yang

lebih mendalam, bukan sekadar menilai aspek kekuatan pelaksanaan sahaja.

RUJUKAN

Ab. Mumin Ab.Ghani, & Fadillah Mansor. (2006). Struktur Sistem Kewangan Islam

di Malaysia. In Ab. Mumin Ab.Ghani & fadillah Mansor (Eds.), Dinamisme

Kewangan Islam di Malaysia (pp. 3): Penerbit Universiti Malaya.

Abd al-Sattar Abu Ghuddah. (2005). Musharakah Mutanaqisah and Its Shari'ah

Parameters. Majallat Majma' al-Fiqh al-Islami, 1.

Abd. Ghafar Ismail, & Umar Bashar. (2010). Instrumen perbankan Islam di

Malaysia: Mampukah mereka mencapai maqasid shariah. Paper presented at

the Muzakarah Pakar Sistem Kewangan Islam, IKIM.

Abdul Rahman Yousri Ahmad. (2011). Role of Finance in Achieving Maqasid Al-

Shari'ah. Islamic Economics Studies, 19(2), 1-18.

Ahamed Kameel Mydin Meera. (2013). Peranan Institusi Kewangan Islam Dalam

Meningkatkan Pemilikan Kekayaan Ummah: Satu Gagasan Dan Cabaran

Pelaksanaan. Retrieved 10 Julai, 2013, from

http://islam.gov.my/muamalat/sites/default/files/TAJUK_3-

PROF._DR_AHAMED_KAMEEL_MYDIN_MEERA.pdf

307

Ahamed Kameel Mydin Meera, & Dzuljastri Abdul Razak. (2005). Islamic home

financing through Musharakah Mutanaqisah and al-Bay’ Bithaman Ajil

Contracts: A Comparative Analysis. Review of Islamic Economics, 9(2), 5-30.

Ahamed Kameel Mydin Meera, & Dzuljastri Abdul Razak. (2009). Home Financing

Through the Musharakah Mutanaqisah contracts: Some practical issues.

Journal of King Abdulaziz University, Islamic Economics(1), 3-25.

Anuar Saaban, & Sanep Ahmad. (2013). Pengaruh Kadar Bunga dalam Perbankan

Islam di Malaysia. Paper presented at the PERKEM VIII, FEP UKM.

Ashraf Md Hashim. (2010). Rangka Kerja Syariah Dalam Transaksi Kewangan Islam

Dari Perspektif Penasihat Syariah dan Jawatankuasa Syariah Paper presented

at the Bengkel Eksekutif Kewangan Islam Ahli-ahli Jawatankuasa Fatwa

Negeri-negeri di Malaysia, JAKIM ILIM.

Azli, R. M., Othman, R., Sahri, M., Aris, N. A., Arshad, R., & Yaakob, A. R. (2011).

Implementation of Maqasid Shari'ah in Islamic house financing: A study of

the rights and responsibilities of contracting parties in Bai' Bithaman Ajil and

Musharakah Mutanaqisah. Journal of Applied Business Research, 27(5), 85-

96.

Bank Negara Malaysia. (2007a). Financial Stability and Payment Systems Report

2007.

Bank Negara Malaysia. (2007b). Financial Stability Report 2007.

Bank Negara Malaysia. (2007c). Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam Edisi

Kedua.

Bank Negara Malaysia. (2011). Laporan Kestabilan Kewangan dan Sistem

Pembayaran 2011.

Bank Negara Malaysia. (2012a). Banking System: Network and Workforce.

Bank Negara Malaysia. (2012b). Developments in the Housing Market and

Implications on Financial Stability.

Bank Negara Malaysia. (2013). Ucapan Pembukaan oleh Timbalan Gabenor

Muhammad bin Ibrahim di Muzakarah Cendekiawan Syariah Nusantara Kali

Ke-7

Bernama. (2013). Angkasa Bincang Dengan Cuepacs Kesan Syarat Baharu Bank

Negara Kepada Penjawat Awam.

Dzuljastri Abdul Razak, & Fauziah Md Taib. (2011). Consumers' perception on

Islamic home financing: Empirical evidences on IT Bai Bithaman Ajil /IT

(BBA) and diminishing partnership (DP) modes of financing in Malaysia.

Journal of Islamic Marketing, 2(2), 165-176. doi:

10.1108/17590831111139875

308

Fadzila Azni Ahmad. (2003). Pembiayaan Perumahan Secara Islam Antara Nilai

Komersial dan Tanggungjawab Sosial. Kuala Lumpur: Utusan Publications &

Distributors Sdn Bhd.

Fauziah Md Taib, T.Ramayah, & Dzuljastri AbdulRazak. (2008). Factors influencing

intention to use diminishing partnership home financing. International Journal

of Islamic and Middle Eastern Finance and Management, 1(3), 235-248. doi:

10.1108/17538390810901168

Hanudin Amin. (2008). Choice criteria for Islamic home financing: Empirical

investigation among Malaysian bank customers. International Journal of

Housing Markets and Analysis, 1(3), 256-274. doi:

10.1108/17538270810895105

Hanudin Amin, Abdul Rahim Abdul Rahman, & Dzuljastri Abdul Razak. (2013). An

integrative approach for understanding Islamic home financing adoption in

Malaysia. International Journal of Bank Marketing, 31(7), 544-573. doi:

10.1108/ijbm-02-2013-0008

Jabatan Perangkaan. (2010). Ciri-ciri tempat kediaman

Maheran Mohd Jaffar. (2006). Model Matematik Mudarabah dan Mutanaqisah.

(Doktor Falsafah), UKM.

Mohamad Akram Laldin, & Hafas Furqani. (2012). Maqasid al-Shari'ah and the

Foundational Requirements in Developing Islamic Banking and Finance ISRA

International Journal of Islamic Finance, 4(1), 183-189.

Mohamad Zaim Isamail, Joni Tamkin Borhan, & Mohd Fauzi Abu Hussin. (2013).

Analisis Kritikal Terhadap Pembiayaan Semula Perumahan Secara Islam

Melalui Kontrak Musharakah Mutanaqisah. Jurnal Teknologi, 64(1), 100-109.

Mohamed Azam Mohamed Adil. (2012, 16 Febuari 2012). Maqasid syariah dalam

perbankan islam, Bicara Agama, Utusan Malaysia.

Mohd Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman @Mohamad, & Mohamad

Taqiuddin Mohamad. (2011). Pembiayaan Perumahan Secara Islam di

Malaysia: Analisis Kelebihan Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah di

Kuwait Finance House Malaysia Berhad (KFHMB). Jurnal Teknologi,

55(Sains Sosial), 107-119.

Mustafa Omar Mohammed, & Dzuljastri Abdul Razak. (2008). The Performance

Measures of Islamic Banking Based on the Maqasid Framework. Paper

presented at the IIUM International Accounting Conference (INTAC IV),

IIUM

Noor Mohammad Osmani, & Md Faruk Abdullah. (2010). Musharakah Mutanaqisah

Home Financing: A Review of Literatures and Practices of Islamic Banks In

Malaysia. International Review of Business Research Papers, 6(2), 272-282.

Norma Md Saad, & Dzuljastri Abdul Razak. (2011). Towards an Application of

Musharakah Mutanaqisah Principle in Islamic Microfinance. Paper presented

309

at the International Islamic Finance & Business Symposium and Halal

Carnival, Dewan Tuanku Canselor (DATC), UiTM.

RaniaKamla, & Hussain G.Rammal. (2013). Social reporting by Islamic banks: does

social justice matter? Accounting, Auditing & Accountability Journal, 26(6),

911-945. doi: 10.1108/aaaj-03-2013-1268

Rosylin Mohd Yusof, Salina H. Kassim, M. Shabri A. Majid, & Zarinah Hamid.

(2011). Determining the viability of rental price to benchmark Islamic home

financing products: Evidence from Malaysia. Benchmarking: An International

Journal, 18(1), 69-85. doi: 10.1108/14635771111109823

Rosylin Mohd Yusof, Salina H.Kassim, M. Shabri A.Majid, & ZarinahHamid. (2011).

Determining the viability of rental price to benchmark Islamic home financing

products: Evidence from Malaysia. Benchmarking: An International Journal,

18(1), 69-85. doi: 10.1108/14635771111109823

Saiful Azhar Rosly. (2010). Shariah parameters reconsidered. International Journal of

Islamic and Middle Eastern Finance and Management, 3(2), 132-146. doi:

10.1108/17538391011054372

Sani, MD. (2010). A Conceptual Model of Measuring Performance Efficiency of

Islamic Banks: Objectives of Islamic Law (Maqasid al-shariah) Approach.

http://ssrn.com/abstract=2070397

Sarea, Adel Mohammed. (2013). The need of accounting standards for Islamic

financial institutions: evidence from AAOIFI. Journal of Islamic Accounting

and Business Research, 4(1), 64-76. doi: 10.1108/17590811311314294

Siti Saidatulakmal Arishin, & Abdul Ghafar Ismail. (2013). Perbandingan Kaedah

Penyelesaian Kemungkiran (Default) dalam Pembiayaan Rumah di

Perbankan Islam. Paper presented at the Perkem VIII, FEP UKM.

Siti Zaharah Mohd Ruslan , & Maheran Mohd Jaffar. (2012, 24-27 June 2012).

Analysis on asset acquisition using diminishing musyarakah model. Paper

presented at the Humanities, Science and Engineering Research (SHUSER),

2012 IEEE Symposium on.

Siti Zaharah Mohd Ruslan, & Maheran Mohd Jaffar. (2012). Analysis on Net Present

Value of Joint Ventures Investment using Diminishing Musyarakah Model.

Paper presented at the Statistics in Science, Business, and Engineering

(ICSSBE), 2012 International Conference.

Smolo, Edib, & Hassan, M. Kabir. (2011). The potentials of musharakah mutanaqisah

for Islamic housing finance. International Journal of Islamic and Middle

Eastern Finance and Management, 4(3), 237-258. doi:

10.1108/17538391111166476

Zainal Abidin Hashim. (2010). House Price and Affordability in Housing in Malaysia.

Akademika, 78(Jan-April), 37-46.

310

Zubair Hasan. (2012a). Maqasid-al-Shariah and Islamic home finance: Models

compared. Retrieved 1 Januari 2013, from

http://www.inceif.org/blog/?p=697

Zubair Hasan. (2012b) Mortgage contracts in Islamic home finance: Musharakah

Mutanaqisah program vs. Zubair diminishing balance model. Vol. Paper No

39067. Munich Personal RePEc Archive (MPRA).

LAMPIRAN

Jadual 2: Perkembangan jumlah pembiayaan MM di Kuwait Finance House (M)

Berhad dari tahun 2005 hingga 2012.

Tahun Jumlah (RM) juta

2005 Mula penubuhan

KFHMB

2006 9,073

2007 53,227

2008 111,584

2009 168,764

2010 106,782

2011 81,122

2012 Tiada maklumat

Rajah 2: Perkembangan jumlah pembiayaan MM di KFHMB dari tahun 2005

hingga 2012.

311

Sumber: KFHMB, Laporan Tahunan 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 dan 2012.

Jadual 3: Kronologi perkembangan koperasi di Malaysia

Jadual 4: Perubahan Harga Rumah Mengikut Tahun

Tahun %

Perubahan

2005 2.4

2006 1.9

2007 5.3

2008 4.7

2009 1.5

2010 6.7

2011 9.9

2012 11.8

Sumber: Pusat Maklumat Harta Tanah Negara, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan

Harta (2013).

Rajah 3: Peratus Perubahan Harga Rumah Mengikut Tahun

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

180000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

TAHUN

RM(JUTA)

312

Sumber: Pusat Maklumat Harta Tanah Negara, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan

2.4

1.9

5.3

4.7

1.5

6.7

9.9

11.8

0

2

4

6

8

10

12

14

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

% P

eru

bah

an

Tahun