PENGAMBILAN

TANAH

Hak Dan Panduan

Kepada PemilikTanah

AnuarAlias

PENERBITUNIVERSITIMALAYA

KandunganJndd 3 15/11>2013 4:30:12 PM

Kandungan.indd 4

Diterbitkan olehPenerbit Universiti Malaya

Universiti Malaya50603 Kuala Lumpur

http://umpress.um.edu.my

CERTIFIED TO ISO 0001IOWCERT NO -ARiTtO

Ahli Pengasas Persatuan Penerbit Buku Malaysia (MABOPA) No. 196906Ahli Pengasas Majlis Penerbitan llmiah Malaysia (MAPIM)

©Anuar Alias

Semua hak terpelihara.Tiada mana-mana bahagian jua

daripada penerbitan iniboleh diterbitkan semula atau disimpan

dalam bentuk yang boleh diperoleh semulaatau disiarkan dalam sebarang bentuk

dengan apa cara sekali puntermasuk elektronik, mekanikal, fotokopi,

rakaman atau Iain-Iain tanpamendapat izin daripada Penerbit.

Perpustakaan Negara MalaysiaData Pengkatalogan-dalam-Penerbitan

Dicetak olehPenerbit Universiti Malaya

50603 Kuala Lumpur

15/11/2013 4:30:12 PM

KANDUNGAN

Prakata xi

Senarai Singkatan xv

Bab 1 Pengambilan Tanah: Prinsip, Skop, Rasional, dan 1Akta Pengambilan Tanah 1960Prinsip Pengambilan Tanah 1Kepentingan Pengambilan Tanah dan Rasionalnya 2Peruntukan Perlembagaan 4Akta Pengambilan Tanah 1960 5Tujuan Pengambilan Tanah 6Pengertian Maksud Awam 7Pengertian Maksud Benefisial untuk Kemajuan Ekonomi 8Malaysia atau Mana-mana Bahagian dari Itu atau kepadaOrang Ramai Secara Am atau Mana-Mana Kelas OrangRamai

Pengertian Maksud Perlombongan atau untuk Maksud 9Kediaman, Pertanian, Perdagangan, Perindustrian atauRekreasi

Keadilan Sejagat dalam Pengambilan Tanah 9

Bab 2 Prosedurdan Proses Pengambilan Tanah 13Pengambilan Tanah di Malaysia 13Tarikh dan Jangka masa yang Perlu Dipatuhi dalam Proses 24Pengambilan Tanah di bawah Seksyen 3(1)(B)

Bab 3 Prinsip Penentuan Pampasan 25Prinsip Berdasarkan Peruntukan Undang-undang 27Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 27PrinsipAsas Bagi Penentuan Pampasan 28

Kandungaaindd 5 15/11/2013 4:30:13 PM

Nilai Pasaran Sebagai Asas Pampasan 28Nilai Pasaran dan Pampasan Mencukupi 29Nilai Pasaran 29

Definisi Nilai Pasaran 29

Penentuan Nilai Pasaran 31

Aspek Perundangan Bagi Nilai Pasaran 32Perkara yang Hams Diabaikan dalam Penentuan Nilai 36Pasaran

Kepentingan untuk Dinilai 38Nilai Potensi 38

Tanah Dijadualkan 39Lain-lain Tuntutan dalam Penentuan Pampasan 40Tanah Lain 42

Gangguan 43Kerja Akomodasi 43Pengukuran Jumlah Pampasan 43

Bab 4 Kaedah Penilaian dalam Menentukan Pampasan 49Kaedah Penilaian 49

Kaedah Perbandingan 50Prinsip Kaedah Perbandingan 50Proses Kaedah Perbandingan 50Kaedah Pelaburan 52

Prinsip Kaedah Pelaburan 53Proses Kaedah Pelaburan 53

Kaedah Kos/Kaedah Kontraktor 55

Prinsip Kaedah Kos 56Proses Kaedah Kos 57

Kaedah Nilai Baki 58

Kaedah Keuntungan 61Pendekatan Sebelum dan Selepas 62Naik Nilai (Betterment) 62Kerosakan Akibat Pemisahan Tanah (Severance) 64Penjejasan Terbabit (Injuriuos Affection) 64Penentuan Kerosakan Akibat Pengambilan 65Pengiraan Kerosakan dan Penjejasan Terbabit 66Gangguan (Disturbance) 68

Bab 5 Keputusan Penting daripada Kes-kes Mahkamah 73dalam Penentuan PampasanAsas Penilaian 74

Asas Nilaian Pampasan 75Tarikh Nilaian 75

VI

Kandungan.indd 6 15/11/2013 4:30:13PM

Kepentingan untuk Dinilai 76Pampasan Berasaskan Keputusan Mahkamah 76Prinsip Nilaian 78Pendekatan Nilai Tanah Potensi 81

Sekatan ke atas Kegunaan Tanah 81Harga yang Dibayar Bagi Perolehan Tanah Sebelum 82PengambilanImplikasi Sekatan Suratan Hak milik 84Seksyen 214a Kanun Tanah Negara 84Estet Dinilai Secara Bersekali 86

Tanah Rezab Melayu 86Tarikh Nilaian 86

Kepentingan untuk Dinilai 87Hak milikTak Boleh Disangkal 87Kos Gantian 89

Kaedah Penilaian 89

Kaedah Perbandingan 91Pampasan Terdahulu Sebagai Perbandingan 92Bukti Jualan Harta Terdahulu 92

Kaedah Pelaburan 93

Kaedah Kos 94

Kaedah Nilai Baki 95

Lain-lain Tuntutan 97

Naik Nilai 97

Pecah Pisah 98

Kaedah Sebelum dan Selepas 99Penjejasan Terbabit 100Tuntutan yang Konsisten 102Kehilangan Pendapatan 102Kos Pindah dan Kos Sampingan 104

Bab 6 Isu dalam Penentuan Pampasan Tanah: 105Komen dan PandanganNilai Pasaran Sebagai Asas Pampasan 105Kaedah Perbandingan: Penekanan yang Keterlaluan 109Nilai Potensi 112

Naik Nilai: Keraguan dalam Aplikasi 112Bukti Jualan Selepas Perisytiharan 115Harga Belian LotTerlibat Sebagai Asas Pampasan 116Fi Penilai: Prinsip yang Tidak Seragam 118Seksyen 214a Kanun Tanah Negara: Kesan ke atas 118Penentuan Nilai Pasaran

vn

Kandungan.indd 7 15/11/2013 4:30:13 PM

Kesan Pindaan APT 1960 (Pindaan 1997; 2003; 2007) ke 119atas Prinsip TerdahuluMasalah dalam Penentuan Pampasan 124

Bab 7 Cabaran dalam Pengambilan Tanah di Malaysia 129Dilema dalam Pengambilan Tanah 129Perkara yang Kurang Diambil Perhatian dalam Proses 133Pengambilan TanahSalah Guna Kuasa dalam Proses Pengambilan Tanah 135

Bab 8 Tatacara Membuat Rayuan Terhadap Pengambilan 139Tanah

Mengapa Perlu Membuat Rayuan? 139Prosedur Rayuan ke Mahkamah 140Tempoh Masa Membuat Rujukan ke Mahkamah 141Persediaan untuk Membuat Rayuan 142Perundingan dengan Penasihat Undang-undang 144

Bab 9 Hak Tuan Tanah Terhadap Pengambilan Tanah 147Apakah Hak yang Wujud? 147Soal Jawab Utama dalam Isu Pengambilan Tanah 151Perkara Asas yang Perlu Diketahui Oleh Tuan Tanah 155

Rujukan 159

Indek

Vlll

Kandungan.indd 8 15/11/2013 4:30:13 PM

SENARAI RAJAH DAN

JADUAL

Rajah 2.1: Prosedur Am Pengambilan Tanah di Malaysia 19

Rajah 2.2: Proses Pengambilan Tanah Berasaskan Kehendak

Akta Pengambilan Tanah 1960 21

Rajah 2.3: Pengambilan Tanah di Amerika Syarikat 23Rajah 4.1: Kaedah Nilai Sebelum dan Nilai Selepas (before and after

method) 63Rajah 4.2: Kaedah Nilai Sebelum dan Nilai Selepas (before and after

method) 67

Rajah 6.1: llustrasi Pengambilan 114

Rajah 8.1: Rujukan ke Mahkamah 140

Rajah 8.2: Struktur Mahkamah Bagi Kes Rujukan Tanah 141

Jadual 2.1: Senarai Terperinci Pindaan Akta Pengambilan Tanah, 1960 16

Jadual 2.2: Tarikh dan Jangka masa Penting Proses PengambilanTanah di bawah Seksyen 3(1)(b) 24

Senarai Rajah.indd 9 11/11/2013 2:10:44 PM

PRAKATA

Buku ini diilhamkan berdasarkan masalah kekurangan maklumat danpengetahuan khusus berkaitan pengambilan tanah di pihak pemilik tanah.Pengalaman penulis dalam mengendalikan kes-kes pengambilan tanahdari aspek penentuan nilai pampasan membuktikan bahawa masih ramaidalam kalangan pemilik tanah tidak atau kurang berpengetahuan mengenaiproses, prosedur dan hak mereka apabila berlakunya pengambilan tanah.Buku ini berkonsepkan penerangan bagi faedah pihak-pihak yang terlibatdengan pengambilan tanah terutamanya kepada Pemilik Tanah, PentadbirTanah, Penilai, Peguam dan sesiapa jua yang tertakluk kepada takrifanorang berkepentingan dalam aktiviti pengambilan oleh kerajaan di bawahAkta Pengambilan Tanah 1960 (APT).

Buku ini tidak berhasrat untuk menerangkan aspek perundangandengan terperinci kerana sudah ada beberapa buku berkaitan tajuk ini dipasaran yang memberi penekanan kepada perundangan pengambilantanah secara khusus, terperinci dan kritis. Buku ini berpaksikan beberapaelemen penting yang perlu diketahui oleh orang berkepentingan dalammemperjuangkan hak mereka apabila tanah mereka terlibat denganpengambilan tanah. Sudah tentulah elemen pampasan diberikan fokusutama kerana permasalahan berkaitan pengambilan tanah kebanyakannyadisebabkan isu pampasan. Perkara 13, Perlembagaan PersekutuanMalaysia jelas memberi perlindungan kepada setiap individu mengenai hakmereka terhadap harta. Jika hak tersebut dicabuli melalui perundangan,maka hak terhadap bayaran pampasan yang mencukupi perlu dipenuhidengan saksama. Definisi pampasan yang mencukupi tidak ditakrif olehPerlembagaan atau APT menjadikan mekanisme penentuan pampasanyang mencukupi dibiarkan bebas berdasarkan tuntutan pemilik tanah danpentaksiran oleh Penilai. Pengalaman penulis sendiri menyaksikan bahawaramai pemilik tanah terutamanya di luar bandar tidak mengetahui sejauhmana hak mereka dalam isu pampasan juga kurang berpengetahuanmengenai elemen yang dibolehkan oleh perundangan bagi mereka

Prakata.indd 11 11/11/2013 2:11:54 PM

Pengambilan Tanah: Hak dan Panduan kepada PemilikTanah

menuntut pampasan. Sering kali keputusan untuk menentukan pampasandiberikan sepenuhnya kepada PentadbirTanah (PT) atau Pegawai Penilaiandari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) tanpa sebarangbantahan. Dalam hal ini, pemilik tanah sepatutnya dapat memberikanfakta mengenai tanah dengan terperinci agar hasrat untuk mendapatkanpampasan yang mencukupi akan tercapai. Ini bukan bererti bahawaJPPH dan PT tidak berusaha untuk membayar pampasan mencukupisebagaimana dikehendaki oleh Perlembagaan, namun sebagai pemiliktanah mereka lebih arif berkaitan dengan tanah mereka mengenai perkara-perkara tersirat dan tersurat yang dapat mengesani nilai.

Dalam mencapai hasrat yang dijelaskan di atas, buku ini dibahagikankepada 9 bab yang utama. Bab 1 akan menjelaskan berkaitan rasionalpengambilan tanah dan mengapa pemilik tanah wajar menyokongpengambilan tanah. Juga dijelaskan apakah keadilan sejagat yang patutdipatuhi bagi memberi perlindungan terhadap hak pemilik tanah. Bab 2kemudiannya menyusuri mengenai proses dan prosedur yang perlu dilaluioleh pemilik tanah dalam aktiviti pengambilan tanah. Pemilik tanah perlumengambil tahu mengenai proses inikerana isu mengenai hak wujud dalamproses ini. Ketidakpedulian berkaitan dengan proses akan menjejaskan hakatau merugikan pemilik tanah dalam soal pampasan. Bab 3 menjelaskanisu dan prinsip penentuan pampasan iaitu sejauh mana pemilik tanahdibenarkan menuntut pampasan berdasarkan peruntukan APT 1960.Konsep penentuan pampasan seperti nilai pasaran, dan tuntutan lain yangdibenarkan iaitu penjejasan terbabit, pecah pisah, naik nilai dan gangguandijelaskan bagi faedah pembaca. Bab 4 memberi penerangan mengenaikaedah penilaian yang dibenarkan dalam menentukan nilai pasaran bagimaksud bayaran pampasan. Walaupun penekanan diberikan kepadakaedah perbandingan namun kaedah-kaedah penilaian lain juga pentingdalam menyokong kaedah perbandingan. Bab 5 memberi peluang kepadapembaca meneroka kes pengambilan tanah yang telah dirujuk ke mahkamahserta keputusan yang dicapai untuk dijadikan panduan berhujah oleh samaada pemilik tanah, penilai dan peguam bagi memperkasakan asas tuntutanyang dibuat. Hal ini penting kerana sesetengah kes tersebut telah berjayamerungkai takrifan samar dalam perundangan yang ada. Perbincangankes berkaitan dengan hak milik tak boleh disangkal juga dimasukkan bagimenilai akan kerapuhan dan kekukuhan sistem perundangan tanah diMalaysia. Bab 6 pula membincangkan isu-isu dalam penentuan pampasantanah serta turut memberikan komen dan pandangan bagi meningkatkankaedah sedia ada. Lanjutan daripada itu, Bab 7 pula menjelaskan cabarandalam proses pengambilan tanah di Malaysia. Turut dibincangkan salahguna kuasa yang boleh terjadi dalam proses pengambilan tanah jika isuintegriti tidak diberi perhatian yang utama.

Selanjutnya, bagi menangani masalah pemilik tanah yang kurangberpuas hati dengan award pampasan yang diputuskan oleh PT, Bab 8membicarakan tajuk tatacara membuat rayuan terhadap pengambilan

xn

Prakata.irtdd 12 11/11/2013 2:11:54PM

Prakata

tanah. Juga diperjelaskan mengenai persediaan yang perlu dibuat sertastrategi yang ampuh oleh pihakyang berkepentingan apabila ingin membuatrujukan ke mahkamah. Hal ini penting bagi meningkatkan tahap kejayaankes rayuan yang dibuat. Bab 9, iaitu bab terakhir buku ini merumuskanapakah hak pemilik tanah dalam pengambilan tanah. Penulis mengharapkanagar rumusan yang diutarakan dapat memberikan keyakinan kepada orangberkepentingan terutamanya pemilik tanah dalam menangani masalahpengambilan tanah yang kompleks dan sekali gus memberikan keyakinankepada mereka untuk membuat rayuan ke mahkamah bagi mendapatkanhak terhadap pampasan yang mencukupi.

Penghargaan khas diberikan kepada Encik Kamaruddin Lope Pihiedari INSPEN atas maklumat dan data yang disumbangkan dalam penulisanbuku ini. Penghargaan juga diberikan kepada Cik Nurul Izzati Abdul Rahimatas kesabaran dalam membantu menaip dan menformat isi kandunganbuku ini. Semoga bantuan yang saudara/i hulurkan mendapat ganjaran dariAllah SWT.

Semoga buku ini dapat memberi penerangan yang diperlukan olehorang yang kepentingan dalam tajuk ini kerana ianya disusun dalam bahasayang mudah difahami. Selamat membaca!

Anuar Alias, PhDJabatan Pengurusan Harta TanahFakulti Alam Bina

Universiti Malaya50603, Kuala Lumpur.

Tarikh:30Oktober2013

Xlll

PrakataJndd 13 11/11/2013 2:11:54PM

SENARAI SINGKATAN

PT Pengambilan TanahAPT Akta Pengambilan Balik Tanah

INSPEN Institut Penilai NegaraPBN Pihak Berkuasa Negeri

TIAVSC International Asset Valuation Standards Committee

MCS Monte Carlo Simulation

MRA Multiple Regression Analysis

KTN Kanun Tanah Negara

UPEN Unit Perancangan Ekonomi Negeri

JKTP Jawatankuasa Pengambilan Tanah

Singkatan.lndd 15 13/11/2013 11:51:47 AM