KEDUDUKAN HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK

JAMINAN YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN

LEGAL STATUS LETTER OF ATTORNEY SELL TO LADENED WITH OBJECT GUARANTEE IS RIGHTS RESPONSIBILITY

Riny Dwiyanti Manaroinsong, Anwar Borahima, Nurfaidah Said

Program Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin

Alamat Koresponden: Jl. Dr. Ratulangi 1/5. Hp. 08125858110 Email: Rinydwiyanti@yahoo.co.id

1

ABSTRAK

Jaminan pemberian kredit pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin kepastian akan pelunasan utang debitor bila debitor cidera janji atau dinyatakan pailit. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menjelaskan :(1) fungsi Surat Kuasa Menjual terhadap objek yang sudah dibebankan dengan Hak Tanggungan. (2) untuk mengetahui dan menjelaskan kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang telah dibebankan/diikat dengan Hak Tanggungan. Jenis penelitian menggunakanpenelitian hukum normatif, Pendekatan penelitian bersifat kualitatif, dengan cara menganalisis bahan hukum secara komprehensif yakni bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder yang diperoleh selama melakukan penelitian. Dari penelitian menunjukkan : (1) fungsi kuasa menjual terhadap objek jaminan yang dibebani Hak Tanggungan, menjadi hal yang sia-sia/tidak berguna dan merupakan suatu pemborosan karena debitor mengeluarkan biaya tambahan berupa biaya akta. fungsi kuasa menjual akan berlaku efektif apabila berdiri sendiri, tidak ada bentuk pengikatan atau pembebanan lain seperti Hak Tanggungan. (2) apabila Kuasa Menjual dibuat bersamaan dengan Hak tanggungan maka kekuatan mengikatnya tidak ada karena dalam Hak tanggungan telah melekat kekuatan eksekutorial. Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi keamanan kreditor.

Kata Kunci : Surat Kuasa menjual, Objek jaminan, Hak tanggungan Abstract Guarantee giving credit intrinsically function guarantee certainty redemption debtor debt will if/when default debtor or expressed by bankrupt. This research aim to know and explain :( 1) Letter Of Attorney function Sell object which have been burdened with Rights Responsibility. ( 2) To know and explain strength fasten from Letter Of Attorney Sell guarantee object which have been burdened / to be bound with Rights Responsibility. Type research using research punish normatif, Approach research have the character qualitative, analysing materials punish comprehensively namely materials punish materials and also primary punish obtained sekunder during conducting research. Research show : ( 1) power function sell to guarantee object encumbered by Rights Responsibility, becoming useless matter / no use and represent a extravagance because debtor release surcharger in the form expense act. power function sell will go into effect effective if selfsupporting, there cordage form or other encumbering like Rights Responsibility. ( 2) Power Sell to be made at the same time with Rights responsibility hence strength fasten it there because in Rights responsibility have stick strength of eksekutorial. Power function sell basically to guarantee redemption ofdebtor debt, in creditor meaning very have importance to take the the redeem for the shake to minimize or lessen loss even prevent loss in channelling credit; and give rule of law and protection law to creditor security Keyword : Letter Of Attorney sell, Guarantee object, Rights Responsibility

2

PENDAHULUAN

Jaminan pemberian kredit pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin kepastian akan

pelunasan utang debitor bila debitor cidera janji atau dinyatakan pailit. Oleh karena itu dengan

adanya jaminan pemberian kredit tersebut maka akan memberikan jaminan perlindungan bagi

keamanan dan kepastian hukum kreditor bahwa kreditnya akan tetap kembali walaupun nasabah

debitornya wanprestasi, yakni dengan cara mengeksekusi objek jaminan kredit bank yang

bersangkutan.(Gazali dkk, 2010)Untuk memperkecil risiko dalam memberikan kredit bank harus

mempertimbangkan beberapa hal yang terkait dengan iktikad baik dan kemampuan membayar

nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. Hal-hal tersebut dikenal dengan

prinsip 5 C yakni Character (watak), Capacity (kemampuan), Capital (modal), Collateral

(jaminan), dan Condition of economy (kondisi keuangan).( Muhammad, 2010).

Manusia maupun badan hukum tentunya dalam melakukan hubungan hukum atau

perbuatan hukum dapat melakukannya sendiri secara langsung tetapi juga dapat memberikan

kuasa atau perwakilan atau pendelegasian kewenangan kepada orang lain, dan dalam ilmu

hukum, hal ini dikenal dengan istilah Perjanjian Pemberian Kuasa (lastgeving).(Try Widiyono,

2006). Dalam Perjanjian kredit hal yang sangat penting adalah adanya subjek dan objek hukum.

Subjek hukum Perjanjian kredit bank adalah para pihak yang akan mengikatkan diri dalam

hubungan hukum di dalam perjanjian kredit.Dalam hal ini pihak yang memberi kredit adalah

Bank dan pihak yang menerima kredit adalah perorangan ataupun badan hukum.(Johannes

Ibrahim, 2004).

Salim HS,( Salim HS., 2006) menjelaskan bahwa perjanjian kredit itu adalah perjanjian

yang dibuat antara kreditor dan debitor, dimana kreditor berkewajiban untuk memberikan uang

atau kredit kepada debitor, dan debitor berkewajiban untuk membayar pokok dan bunga, serta

biaya-biaya lainnya sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati antara keduanya. Ahmadi

Miru(Ahmadi Miru, 2007) menjelaskan, walaupun dikatakan bahwa kontrak (perjanjian) lahir

pada saat tercapainya kesepakatan mengenai hal yang pokok dalam kontrak tersebut, namun

masih ada hal lain yang harus diperhatikan, yaitu syarat sahnya kontrak sebagaimana diatur

dalam Pasal 1320 BW (KUHPerdata) yaitu :Sepakat mereka yang mengikatkan

dirinya;Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;Suatu hal tertentu;Suatu sebab yang halal.

Perjanjian pemberian kuasa merupakan salah satu jenis perjanjian bernama. Oleh karena

itu, perjanjian pemberian kuasa ini diatur dalam Pasal 1792 sampai dengan Pasal 1819

KUHPerdata.(Handri Raharjo, 2009)Pada umumnya pemberian suatu kuasa dapat disamakan

dengan pemberian penawaran yang mengikat. Apabila suatu penawaran telah diterima, maka

terjadilah pengikatan antara pihak yang memberikan penawaran dengan pihak yang menerima

3

penawaran walaupun kelak ternyata bahwa sebelum penawaran dilaksanakan, pemberi mencabut

penawarannya. Dalam hal demikian penawaran yang telah diterima harus tetap berlaku, walaupun

ada perubahan dalam kehendak dari pihak yang memberikan penawaran. Setelah penawaran yang

diberikan diterima, pihak yang memberikan penawaran secara kontraktuil terikat dan harus

dianggap melepaskan kewenangannya untuk membatalkan kehendaknya semula.( Komar

Andasasmita, 1990).

Jaminan berupa hak atas tanah dapat memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi

kreditor, karena dapat memberikan keamanan bagi bank dari segi hukumnya maupun dari nilai

ekonomisnya yang pada umumnya meningkat terus. Namun, tidak semua hak atas tanah dapat

menjadi jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, hanya hak atas tanah atau benda yang

memenuhi persyaratan yakni : (Rachmadi Usman, 2011) Hak atas tanah yang hendak dijaminkan

dengan utang harus bernilai ekonomis, bahwa hak atas tanah yang dimaksud dapat dinilai dengan

uang, sebab utang yang dijamin berupa uang;Haruslah hak atas tanah yang menurut peraturan

perundang-undangan termasuk hak atas tanah wajib didaftarkan dalam daftar umum sebagai

pemenuhan asas publisitas, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya;Menurut sifatnya, hak-

hak atas tanah tersebut dapat dipindahtangankan, sehingga apabila diperlukan dapat segera

direalisasikan untuk membayar utang yang dijamin pelunasannya; Hak atas tanah tersebut

ditunjuk atau ditentukan oleh undang-undang.

Pasal 20 ayat (2) dan (3) UUHT mengatur tentang Tata Cara Penjualan Objek Hak

Tanggungan secara di bawah tangan dengan syarat-syarat atas kesepakatan pemberi dan penerima

Hak Tanggungan, jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang

menguntungkan semua pihak. Pelaksanaan penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat satu

bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan atau pemegang Hak Tanggungan

kepada pihak-pihak yang berkepentingan (Pihak debitor dan Pihak ketiga) dan diumumkan

sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar di daerah yang bersangkutan dan atau media massa

setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Penjualan objek Hak Tanggungan

secara di bawah tangan sebagaimana yang diatur undang-undang tersebut tentunya dapat menjadi

pilihan bagi penanganan kredit macet debitor oleh pihak bank dan untuk pelaksanaannya sangat

diperlukan kerja sama dari debitor yang bersangkutan.( M. Bahsan, 2007). Penelitian ini

bertujuan untuk mengetahui dan menjelaskan fungsi Surat Kuasa Menjual terhadap objek yang

sudah dibebankan dengan Hak Tanggungan.

4

METODE PENELITIAN

Tipe dan Metode Pendekatan

Penelitian hukum normatif adalah suatu proses untuk menemukan suatu aturan hukum,

prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum untuk menjawab permasalahan hukum

yang dihadapi. Penelitian hukum normatif dilakukan untuk menghasilkan argumentasi, teori atau

konsep baru sebagai prespektif dalam menyelesaikan masalah yang dihadapi.( Peter Mahmud

Marzuki, 2005) Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum (legal research) yang

sifatnya normatif, yakni penelitian untuk mengkaji konsep-konsep hukum terkait dengan

Pemberian Kuasa pada umumnya dan Surat Kuasa Menjual pada khususnya serta kaitannya atau

hubungannya dengan Hak Tanggungan. Dalam hal ini yang menjadi objek penelitian berkaitan

dengan kedudukan hukum dan kekuatan mengikat serta fungsi dari Surat Kuasa Menjual.

Metode Pendekatan/Spesifikasi Penelitian

Pendekatan penelitian yang digunakan adalah bersifat kualitatif, dengan cara menganalisis

bahan hukum secara komprehensif baik bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder

yang diperoleh selama melakukan penelitian. Selain itu juga dilakukan secara deskriptif yaitu

penulis berkeinginan untuk memberikan gambaran atau pemaparan atas subjek dan objek

penelitian dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan dan teori-teori yang berkaitan dengan

Pemberian Kuasa Menjual dan Hak Tanggungan.

Sumber Bahan Hukum

Bahan Hukum Primer terdiri dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

(KUHPerdata);Undang–Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas tanah dan

Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah;Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Bahan Hukum

Sekunder dalam penelitian ini berupa hasil penelusuran bahan pustaka berupa buku-buku,

disertasi, tesis, jurnal-jurnal ilmiah, maupun artikel-artikel ilmiah yang berkaitan dengan judul

tesis ini termasuk juga semua peraturan dan ketentuan yang berkaitan dengan Surat Kuasa

Menjual.

Analisis Bahan Hukum

Setelah mempelajari semua bahan hukum, tahap selanjutnya adalah menganalisis bahan

hukum, dengan menggunakan metode kualitatif mengenai fungsi surat kuasa menjual, kedudukan

hukum dan kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual serta kaitan atau hubungannya dengan

Hak Tanggungan.

5

HASIL

Fungsi Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani dengan Hak Tanggungan

Dalam pelaksanaan pemberian kredit, bank tetap meminta agunan dari pemohon kredit

(pemoon kredit), selain analisis iktikad baik dan kemampuan pemohon kredit (debitor). Hal ini

sesuai Pasal 1 ayat (23) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 yang mengatur bahwa agunan

adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitor kepada bank dalam rangka pemberian

fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Jaminan tambahan ini berupa

jaminan materiil (berwujud) yang berupa barang-barang bergerak atau benda tetap atau jaminan

immateriil (tak berwujud). Jaminan pemberian kredit pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin

kepastian akan pelunasan utang debitor apabila debitor wanprestasi/cidera janji atau dinyatakan

pailit. Oleh karena itu dengan adanya jaminan pemberian kredit tersebut maka akan memberikan

jaminan perlindungan bagi keamanan dan kepastian hukum kreditor bahwa kreditnya akan tetap

kembali walaupun nasabah (debitor) wanprestasi, yakni dengan cara mengeksekusi objek jaminan

kredit bank yang bersangkutan.

Objek Jaminan barulah berfungsi dan dapat digunakan apabila telah diikat dan didaftar

sesuai mekanisme yang telah diatur dan ditentukan oleh peraturan perundang-undangan khusus

untuk itu. Objek jaminan yang berbentuk tanah haruslah diikat atau dibebani dengan Hak

Tanggungan. Namun, dalam praktik ada pihak kreditor (bank atau badan hukum lain seperti

koperasi) yang meminta kepada debitor untuk membuat Surat Kuasa Menjual yang bertujuan

untuk memberi kuasa kepada kreditor untuk menjual atau mengalihkan kepemilikan hak atas

tanahnya apabila debitor wanprestasi, dan pembelinya itu boleh pemegang Hak Tanggungan

itu sendiri ataupun orang lain, padahal untuk perjanjian utang piutangnya tersebut sudah diikat

atau dijamin dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang didalamnya telah mengatur

janji - janji sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT.

Praktik pemberian kuasa menjual untuk pelunasan hutangnya debitor ini masih terjadi,

hal ini sesuai dengan keterangan dan penjelasan yang disampaikan oleh para Notaris/PPAT yang

sering membuat Kuasa Menjual atas permintaan kreditor. Menurut Notaris Walinono, dalam

wawancara tanggal 16 Oktober 2012 bahwa pihak kreditor selalu meminta untuk dibuatkan

Kuasa Menjual kepada debitornya.Hal yang sama diungkapkan pula oleh Notaris Wahyuningsih,

(wawancara tanggal 18 Oktober 2012) dan Abdul Muis, (wawancara tanggal 13 November

2012),bahwa pembuatan Kuasa Menjual tersebut atas permintaan kreditor, walaupun sebelum

dibuat Kuasa Menjual para Notaris tersebut terlebih dahulu menjelaskan bahwa Kuasa Menjual

tidak penting dan tidak diperlukan karena objek jaminan sudah diikat/dibebani dengan Hak

Tanggungan.

6

Menurut keterangan yang diperoleh selama penulis melakukan penelitian, bahwa kreditor

selalu meminta untuk dibuatkan Kuasa Menjual dari debitor oleh karena kuasa menjual itu

sangat efektif, lebih mudah, biayanya murah dan tidak berbelit-belit apabila objek jaminan akan

dijual pada saat debitor wanprestasi/cidera janji. Demikian penjelasan yang diberikan oleh salah

seorang karyawan PT. Bank Danamon cabang Balikpapan (yang tidak mau disebut namanya)

dalam wawancara tanggal 22 Oktober 2012. Selain itu menurut Abdul Muis, dalam wawancara

tanggal 13 November 2012 bahwa bank menggunakan kuasa menjual untuk menghindari biaya

lelang sebesar 10 % (sepuluh persen).

Hasil penelitian menunjukkan bahwa Kuasa Menjual semuanya dibuat di hadapan

Notaris/PPAT. Oleh karena kreditor dan debitor dalam menandatangani akta kuasa menjual

selalu di hadapan Notaris/PPAT, maka bersifat otentik. Setiap akta kuasa menjual tersebut pasti

membutuhkan biaya dan biaya akta dibebankan atau menjadi tanggungjawab debitor.

Akta otentik sekurang-kurangnya mempunyai tiga fungsi yaitu :Sebagai bukti bahwa para

pihak yang bersangkutan telah mengadakan perjanjian tertentu;Sebagai bukti bagi para pihak

bahwa apa yang tertulis dalam perjanjian adalah menjadi tujuan dan keinginan para

pihak;Sebagai bukti kepada pihak ketiga bahwa pada tanggal tertentu kecuali apabila ditentukan

sebaliknya para pihak telah mengadakan perjanjian dan bahwa isi perjanjian adalah sesuai dengan

kehendak para pihak.

Dalam praktik yang terjadi bahwa, apabila debitor wanprestasi atau cidera janji, kreditor

dalam melakukan penjualan objek jaminan menggunakan kuasa menjual. Penggunaan kuasa

menjual tidak dilakukan secara serta merta, artinya kreditor sebelum melakukan penjualan objek

jaminan terlebih dahulu melakukan pendekatan kepada debitor. Kreditor terlebih dahulu

membicarakan dan merundingkan dengan debitor mengenai cara mengatasi kredit macetnya.

Penjualan objek jaminan adalah langkah terakhir yang ditempuh oleh kreditor itupun setelah

debitor membuat dan menyerahkan surat penyerahan sukarela.

Penggunaan kuasa menjual ini lebih diprioritaskan oleh kreditor dibandingkan dengan

menggunakan Hak Tanggungankarena dengan menggunakan kuasa menjual sangat efektif,

artinya penjualan objek jaminan tersebut tidak memerlukan waktu yang lama dan proses yang

panjang. Pemegang objek jaminan dapat langsung menjualnya apabila debitor wanprestasi,

disamping itu kreditor juga tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari debitor. Lebih mudah

artinya kreditor untuk menjual objek jaminan tidak sulit karena tidak melalui proses lelang yang

berbelit-belit, kreditor tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi objek jaminan ke

Pengadilan Negeri. Biayanya murah artinya kreditor tidak perlu membayar biaya eksekusi dan

biaya lelang dan tidak berbelit-belit artinya proses penjualan objek jaminan mudah dan tidak

7

susah karena tidak melalui proses lelang yang berbelit-belit dan prosedural, apabila objek

jaminan akan dijual sehingga akan lebih menguntungkan bila dibandingkan dengan Hak

Tanggungan. Namun Keduanya tidak boleh atau tidak dapat diberlakukan secara bersamaan.

Dengan demikian, kreditor hanya memilih apakah Hak Tanggungan atau Kuasa Menjual yang

akan difungsikan untuk menjual objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera

janji,demikian penjelasan yang diberikan oleh Walinono, Notaris/PPAT.

Dalam kaitannya dengan fungsi kuasa menjual ini, penulis berpendapat bahwa, pada

dasarnya fungsi kuasa menjual itu bagi debitor adalah untuk menjamin pelunasan hutangnya

kepada kreditor. Sedangkan bagi kreditor adalah sebagai alat untuk menjual atau mengalihkan

kepemilikan hak atas tanah yang menjadi objek jaminan untuk mendapatkan pelunasan hutang

debitor. Namun dalam praktik penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi dilakukan

setelah debitor membuat dan menandatangani penyerahan sukarela yang berisikan bahwa debitor

sama sekali tidak keberatan untuk dijual tanah yang menjadi objek jaminan apabila debitor

wanprestasi/cidera janji dengan syarat apabila terjadi kelebihan harga dari objek jaminan maka

kelebihan harga tersebut dikembalikan kepada debitor. Namun fungsi kuasa menjual ini menjadi

tidak berarti apabila kuasa menjual itu bersama-sama/disandingkan dengan Hak Tanggungan

yang mempunyai titel eksekutorial. Apabila terjadi debitor wanprestasi dan objek jaminan akan

dieksekusi maka secara hukum yang digunakan adalah Sertifikat Hak Tanggungan yang

mempunyai irah-irah “ Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.” Lain halnya

jika para pihak sepakat dan setuju untuk menjual objek jaminan itu secara dibawah tangan

dengan ketentuan asal mencapai harga yang tertinggi dan menguntungkan kedua belah pihak.

Hal ini sesuai dengan keterangan yang diberikan oleh para Notaris/PPAT yang telah

diwawancarai oleh penulis tersebut di atas.

Kuasa menjual akan berfungsi dengan baik dan dapat menguntungkan para pihak apabila

dilaksanakan sebagaimana tersebut di atas. Keuntungan yang diperoleh adalah berupa

diperolehnya atau dicapainya harga yang tertinggi sehingga debitor mendapatkan selisih harga

dari penjualan objek jaminan tersebut dan kreditor tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan

dari debitor karena menjual objek jaminan berdasarkan kuasa menjual untuk menjual objek

jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Akan tetapi akan menjadi suatu hal yang

sia-sia dan menimbulkan kerugian bagi debitor (karena harus menanggung biaya akta kuasa

menjual) apabila kreditor tidak menggunakan kuasa menjual dan menggunakan Hak Tanggungan

untuk menjual objek jaminan. Penggunaan Hak Tanggungan dalam menjual objek jaminan lebih

memiliki kepastian/ kekuatan hukum, dan mempunyai titel eksekutorial.

8

Kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani/diikat

dengan Hak Tanggungan

Notaris Abdul Muin Marsidi dan Notaris Abdul Muis menjelaskan bahwa kuasa menjual

tidak mempunyai kekuatan mengikat, karena kalau terjadi wanprestasi dari debitor yang dipakai

atau dipergunakan untuk menjual objek jaminan adalah Hak Tanggungan karena Hak

Tanggungan didaftar dan diatur oleh undang-undang. Lebih lanjut keduanya menjelaskan bahwa

namun kreditor apabila akan menjual objek jaminan dengan menggunakan kuasa menjual maka,

terlebih dahulu kreditor meminta surat penyerahan sukarela dari debitor.

Menurut penulis, kuasa menjual itu tidak mengikat atau tidak mempunyai kekuatan

mengikat karena kuasa menjual tidak dapat didaftar atau bukan merupakan objek pendaftaran

tanah. Sedangkan sesuatu pembebanan terhadap hak atas tanah harus didaftarkan dan salah satu

sifat dari hukum jaminan adalah bersifat publisitas agar orang lain atau pihak ketiga dapat

mengetahui bahwa hak atas tanah tersebut telah dijaminkan atau dibebani dengan hutang. Selain

itu kreditor mempunyai hak preferen dan terlindungi apabila terjadi persoalan hukum atau apabila

ada gugatan dari pihak ketiga.

Di sinilah perbedaan yang sangat signifikan antara Hak Tanggungan dengan kuasa

menjual. Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial karena hak ini berdasarkan

perintah undang-undang harus didaftarkan dengan tujuan untuk mendapatkan kepastian hukum

dan perlindungan hukum bagi pemegang Hak Tanggungan dan dengan didaftarkannya maka

pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai

kekuatan eksekutorial sebagaimana tersebut di atas.Dengan kata lain, sebuah jaminan agar

mempunyai kekuatan mengikat dan dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang haknya haruslah didaftar dan mudah dalam eksekusinya. Tanpa

pendaftaran maka tidak sah penjaminan tersebut, artinya bisa saja pemegang hak jaminan

menjual objek jaminan tanpa didasarkan pada kekuatan eksekutorial, namun didasarkan semata-

mata pada kesepakatan antara kreditor dan debitor. Kalau hal ini terjadi maka kreditor akan

mengalami kesulitan dan hambatan dalam hal penjualan objek jaminan apabila debitor

wanprestasi atau cidera janji karena adanya keberatan dan ketidakmauan debitor memberikan

persetujuan dalam hal penjualan objek jaminan. Dapat saja debitor menggunakan segala macam

cara atau upaya untuk menggagalkan penjualan objek jaminan karena kreditor tidak mempunyai

kekuatan untuk menjual secara paksa objek jaminan yang ada di tangannya.

Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan kuasa menjual pada dasarnya

tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual dari objek Hak Tanggungan itu

menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi persoalan apabila penjualan atau harga jual

9

objek Hak Tanggungan tersebut berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan

debitor. Hal lain yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor

langsung, artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain selaku

debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan dan keberatan atas

penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya penjualan itu dilakukan di muka umum

melalui pelelangan umum. Di sinilah letak pentingnya Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga

jaminan. Dengan Hak Tanggungan kreditor dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan

pelunasan piutangnya karena dengan Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak

Tanggungan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan

keberatan, karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap

objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji.

PEMBAHASAN

Penelitian ini menunjukkan bahwa Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk

menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil

pelunasan hutang tersebut demi untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah

kerugian dalam menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum

bagi keamanan kreditor. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai mudah

untuk diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari hutang debitor

berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditor dan debitor. Kredit yang diberikan selalu

diamankan dengan jaminan kredit dengan tujuan untuk menghindarkan adanya risiko debitor

tidak membayar atau tidak sanggup membayar hutangnya. Apabila debitor karena sesuatu sebab

tidak mampu melunasi hutangnya, maka kreditor dengan bebas dapat menjual dan menutup

hutang dari hasil penjualan jaminan dimaksud. Jadi fungsi jaminan adalah memberikan hak dan

kekuasaan kepada kreditor untuk mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan barang-barang

jaminan tersebut bila debitor tidak melunasi hutangnya pada waktu yang telah

ditentukan.(Sutarno, 2003)

Adapun susunan dan anatomi dari akta kuasa menjual adalah sebagai berikut : Kepala

atau Judul; “ Kuasa Menjual “, menggambarkan mengenai isi atau jenis kesepakatan yang

disepakati oleh para pihak. Dengan adanya judul atau kepala yang jelas dan tegas dapat

menghindari adanya penafsiran terhadap kesepakatan termaksud. Kepala atau judul harus sesuai

dengan isinya. Di bawah judul atau kepala dicantumkan nomor akta.

Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris;

penulisan Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris

10

pada satu akta (perjanjian kuasa) mutlak adanya dan diletakkan pada bagian awal. Hal ini sangat

perlu dalam kaitannya dengan keabsahan kapasitas para pihak dan keabsahan dari kesepakatan

yang telah dicapai.

Komparisi (identitas para pihak); (kreditor dan debitor). Pada bagian ini juga harus

tergambar dengan jelas dan tegas mengenai kecakapan atau kewenangan dari para pihak dalam

bertindak, serta kapasitasnya dalam bertindak (kapasitas pribadi, mewakili badan hukum atau

mewakili orang lain lain ataukah mewakili jabatan).

Premis; bagian ini penting untuk di tuangkan dalam akta (perjanjian kuasa), karena

dengan adanya premis pembaca dapat dengan mudah memahami alasan, dasar, maksud dan

tujuan dilakukan/diadakannya akta (perjanjian kuasa) serta untuk memperjelas kepala/judul

kontrak/perjanjian serta memudahkan para pihak atau orang lain menafsirkan isi perjanjian

apabila terjadi perselisihan.

isi akta (kuasa menjual); mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak, apa yang

harus dilaksanakan dan apa yang tidak boleh dilaksanakan. Pada bagian ini diatur mengenai

unsur esensialia, naturalia bahkan aksidentalia.

Apabila ditelaah dan dianalisis isi dari kuasa menjual tersebut di atas, diperoleh gambaran

bahwa kuasa menjual tersebut benar-benar merupakan pelimpahan wewenang dan kekuasaan dari

debitor kepada kreditor untuk mengalihkan hak atas tanahnya baik kepada orang lain maupun

kepada diri kreditor sendiri apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Pelimpahan wewenang

atau kekuasaan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut disebutkan secara jelas dan tegas

mengenai objeknya dan merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan Perjanjian

Kredit yang telah ditandatangani terlebih dahulu oleh kedua belah pihak. Apabila mengacu pada

kuasa tersebut, kreditor tidak perlu meminta lagi penyerahan sukaralea dari debitor apabila

kreditor akan menjual objek jaminan pada saat debitor wanprestasi atau cidera janji.

Penutup akta (perjanjian kuasa); pada bagian ini menjelaskan bahwa akta (perjanjian

kuasa) termaksud dibuat dan ditandatangani serta diselesaikan pada tempat, tanggal dan bulan

serta tahun. Selain itu juga diatur mengenai keberlakuannya satu akta (perjanjian kuasa) yang

dibuat dan ditandatangani.

Agar pembebanan atau pengikatan terhadap objek jaminan itu mempunyai daya mengikat

dan melindungi para pihak maka Pasal 10 ayat (1 dan 2 ) UUHT juga mengatur bahwa pemberian

Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan

pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari

perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang

tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak

11

Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya

Pasal 13 UUHT mengatur bahwa pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor

Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dibuktikan dengan

membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah

yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertifikat hak atas

tanah yang bersangkutan, dan sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan

menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI

KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” irah-irah tersebut

mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh

kekuatan hukum tetap.

Pada akta Kuasa Menjual sama sekali tidak diperlukan janji yang mengikat akan tetapi

secara otomatis (dengan sendirinya) apabila debitor wanprestasi atau cidera janji maka objek

jaminan dapat dijual oleh pemegang jaminan melalui dibawah tangan atas kekuasaan sendiri

berdasarkan kuasa menjual yang ia terima. Dengan demikian dari segi atau dari sisi menjual atas

kekuasaan sendiri ini tanpa memerlukan fiat eksekusi, kuasa menjual pada prinsipnya sama

dengan Hak Tanggungan .

Lain halnya kalau objek jaminan itu diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan. Pada

Hak Tanggungan apabila debitor wanprestasi atau cidera janjimaka pemenuhan piutang kreditor

dengan berdasar pada kekuatan eksekutorial dari Sertifikat Hak Tanggungan timbul sebagai

akibat hukum adanya irah-irah Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa, sehingga

Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial seperti layaknya putusan

pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap (inkracht van gewijsde).

Menurut penulis, bahwa pada dasarnya pengaturan penjualan objek jaminan itu sama saja

baik melalui Hak Tanggungan maupun kuasa menjual, keduanya mensyaratkan adanya

kesepakatan para pihak apabila dengan cara itu akan memperoleh harga yang tertinggi yang

menguntungkan kedua belah pihak. Ketentuan ini tentunya semata-mata bertujuan untuk

menciptakan kepastian hukum dan memberikan perlindungan hukum kepada kedua belah pihak.

Agar terhindar dari masalah hukum baru yaitu keberatan atau perlawanan atau gugatan dari

debitor pada saat maupun setelah penjualan objek jaminan. Walaupun undang-undang sendiri

juga mengatur bahwa dengan telah diikatnya atau dibebaninya suatu bidang tanah dengan Hak

Tanggungan maka apabila debitor wanprestasi atau cidera janji kreditor berhak menjual dimuka

umum (lelang) objek jaminan tersebut. Dalam kenyataannya sering di jumpai atau mendengar

bahwa penjualan objek jaminan melalui penjualan di muka umum mendapat keberatan atau

perlawanan dari debitor, dan kalau ini terjadi maka akan merugikan kedua belah pihak. Terutama

12

lembaga perbankan dan koperasi sebagai pelayanan jasa, tentu saja dengan adanya gugatan atau

perlawanan yang berujung pada keributan, akan mengganggu kredibilitas dari lembaga

temaksud.

Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan kuasa menjual pada dasarnya

tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual dari objek Hak Tanggungan itu

menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi persoalan apabila penjualan atau harga jual

objek Hak Tanggungan tersebut berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan

debitor. Hal lain yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor

langsung, artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain selaku

debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan dan keberatan atas

penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya penjualan itu dilakukan di muka umum

melalui pelelangan umum. Di sinilah letak pentingnya Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga

jaminan. Dengan Hak Tanggungan kreditor dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan

pelunasan piutangnya karena dengan Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak

Tanggungan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan

keberatan, karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap

objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji.

KESIMPULAN DAN SARAN

Kedudukan hukum surat kuasa menjual terhadap objek yang dibebani Hak Tanggungan

apabila dilihat dari fungsi dan kekuatan mengikatnya dapat disimpulkan sebagai berikut :

Pertama Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor,

dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi

untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam menyalurkan

kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi keamanan kreditor.

Fungsi kuasa menjual akan berlaku atau berfungsi efektif apabila berdiri sendiri dalam artian

bahwa tidak ada bentuk pengikatan atau pembebanan lain seperti Hak Tanggungan, kreditor

tidak dapat serta merta menjual objek jaminan dengan hanya berdasar pada kuasa menjual tetapi

kreditor masih meminta pernyataan penyerahan sukarela dari debitor sebelum menjual objek

jaminannya. Mengingat fungsi kuasa menjual apabila bersamaan dengan Hak Tanggungan tidak

ada, maka sebaiknya kuasa menjual tidak diperlu atau tidak usah dibuat karena selain tidak

berguna juga menambah beban biaya bagi debitor karena biaya akta kuasa menjual ditanggung

oleh debitor dan Oleh karena keberadaan kuasa menjual tersebut tidak efektif dan sia-sia saja

bahkan dapat merugikan debitor, maka sebaiknya pemberian kuasa menjual oleh debitor kepada

13

kreditor dihentikan atau tidak diberlakukan lagi. Namun kuasa menjual ini penting apabila objek

jaminan itu tidak diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan dan apabila objek Tanggungan

sudah diikat dengan SKMHT atau Hak Tanggungan maka kuasa menjual tidak penting atau tidak

diperlukan lagi.

14

DAFTAR PUSTAKA

Abdul Kadir Muhammad. (2010). Hukum Perusahaan Indonesia. PT. Citra Aditya Bakti: Bandung.

Ahmadi Miru. (2007). Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. PT. RajaGrafindo Persada : Jakarta.

Djoni S. Gazali dan Rahmadi Usman. (2010). Hukum Perbankan. Sinar Grafika: Jakarta.

Handri Raharjo. (2009). Hukum Perjanjian di Indonesia. Pustaka Yustisia: Jakarta .

Johannes Ibrahim. (2004). Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi).CV. Mandar Maju: Bandung.

Komar Andasasmita. (1990). Notaris II Contoh Akta Otentik dan Penjelasannya.Ikatan Notaris Indonesia Daerah Jawa Barat: Bandung.

M. Bahsan. (2007). Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia. PT. RadjaGrafindo Persada: Jakarta.

Peter Mahmud Marzuki. (2010). Penelitian Hukum. Kencana Prenada Media Group, Jakarta.

Rachmadi Usman. (2011). Hukum Kebendaan. Sinar Grafika: Jakarta.

Salim HS. (2004). Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. PT. RajaGrafindo Persada: Jakarta.

Sutarno. (2003). Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank. CV. Alfabeta: Bandung.

Try Widiyono. (2006). Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia Simpanan, Jasa dan Kredit, Ghalia Indonesia. Jakarta.