KAJIAN KE ATAS NILAI TANAH BAKI LOT

HUJUNG SAMADA MELEBIHI ½ DARI NILAI

TANAH LOT TENGAH ATAU SEBALIKNYA

2008

Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH),

Kementerian Kewangan Malaysia.

Disediakan oleh;

Norlizawati Binti Sidek

Norain Binti Abdul Hamid

Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta Taiping

1

KAJIAN KE ATAS NILAI TANAH BAKI LOT HUJUNG SAMADA MELEBIHI ½ DARI

NILAI TANAH LOT TENGAH ATAU SEBALIKNYA

Disediakan Oleh :

Norlizawati Bt Sidek

Norain Bt Abd Hamid

JPPH Taiping

ABSTRAK

Senario nilai harta tanah kediaman lot hujung adalah lebih tinggi daripada daripada lot

tengah memang boleh diterima pakai baik pada penilai swasta mahupun penilai

kerajaan. Namun timbul persoalan dan keraguan pada masa sekarang apabila harga

jualan rumah teres lot hujung tidak sama dengan nilaian yang dijalankan oleh JPPH

Taiping.

Keraguan wujud dalam membuat nilaian lot hujung apabila hendak menentukan nilai

pasaran. Ini adalah kerana apabila menggunakan kaedah konvensional iaitu Kaedah

Kos, nilaian jabatan didapati lebih rendah daripada harga jualan dan status yang

diberikan adalah “NQ-High” iaitu harga balasan lebih tinggi dari nilaian. Persoalan

timbul apabila terdapat beberapa transaksi didalam satu deretan rumah teres yang

sama yang mana rumah lot tengah diberikan berstatus “NQ-FAIR”, tetapi apabila

transaksi bagi lot hujung berlaku ia direkodkan sebagai “NQ-HIGH”. Permasalahan

tersebut seolah-olah menunjukkan terdapat sesuatu yang mungkin kurang tepat dalam

kaedah nilaian yang dibuat oleh jabatan.

Kajian yang dijalankan bertujuan untuk mendekati kaedah yang seringkali digunakan

dalam jabatan dalam menilai rumah teres lot hujung. Di dalam kajian ini, pindahmilik

kedua rumah teres lot hujung dijadikan bahan kajian kerana pindahmilik kedua lebih

2

mencerminkan nilai pasaran apabila hartanah tersebut telah dipindahmilik di antara

penjual dan pembeli yang rela.

Hasil analisis ke atas beberapa data transaksi yang dipilih mendapati nilai bagi tanah

baki rumah teres lot hujung adalah lebih daripada ½ nilai tanah piawai. Ini menunjukkan

amalan yang digunakan oleh jabatan selama yang mana tanah baki dinilaikan separuh

(1/2) nilai tanah piawai adalah kurang tepat dan kelihatan seolah-olah nilaian jabatan

bagi lot hujung tidak mencerminkan nilai pasaran sebenar apabila status “NQ-HIGH”

diberikan.

Oleh yang demikian, daripada kajian yang dijalankan mendapati perlu ada kaedah lain

dalam membuat nilaian bagi tanah lebih lot hujung agar nilaian jabatan menjadi lebih

tepat dan menunjukkan nilai pasaran.

3

BAB 1

Pengenalan

1.0 PENDAHULUAN

Harga tanah dipengaruhi oleh kriteria tanah itu sendiri dan kriteria utama yang

mempengaruhi harga tanah adalah lokasi. Namun begitu selain dari lokasi, kedudukan

lot yang dinilai turut juga mempengaruhi nilai sesuatu lot tersebut.

Adalah menjadi amalan pemaju dalam menentukan harga jualan bagi lot hujung

beberapa perkara telah dipertimbangkan seperti tanah lebih dan binaan tambahan bagi

bangunan lot hujung seperti tingkap, dinding, bumbung dan teres. Ini adalah kerana

pemaju terpaksa menanggung kos yang lebih untuk faktor premium tanah.

Oleh yang demikian, dalam menilai sesuatu unit hartanah kediaman lot hujung, faktor

tanah lebih akan diambilkira. Secara praktisnya dalam penentuan nilaian tanah bagi lot

hujung kadarnya adalah diambil ½ daripada nilai lot tengah.

1.1 LATAR BELAKANG

1.1.1 Definisi

Harga jualan bagi hartanah kediaman lot hujung ditawarkan berbeza

dibandingkan harga bagi lot tepi dan lot tengah. Lot hujung juga dikenali

sebagai lot yang terletak menghadap dua jalan yang bertemu atau

simpang (Arnold,1993) atau lot yang menghadap dua jalan atau lebih

(Jacobus dan Olmos,2004). Lot hujung juga didefinisikan sebagai lot

yang terletak di penghujung sebaris harta yang sejenis dan satu

sempadan tepinya bersebelahan(Azmi, Tan Dan Rosita,2002).

4

1.1.2 Ciri-Ciri Rumah Lot hujung

Kebiasaannya unit kediaman bagi lot hujung dibangunkan atas

sebahagian tanah sahaja iaitu keluasan bangunan utama mengikut

keluasan bangunan unit tengah. Namun ada juga bangunan lot hujung

yang mempunyai keluasan bangunan yang lebih dari bangunan lot

tengah contohnya terdapat binaan tambahan seperti teres,’balcony’,

tingkap, bumbung dan pagar . Salah satu dinding bangunan bagi

hartanah jenis ini tidak berkongsi dengan dinding yang lain. Selain itu,

rumah teres lot hujung mempunyai keluasan yang lebih besar berbanding

lot tengah atau tepi dan disebabkan itu nilainya lebih tinggi.

1.1.3 Pendekatan Dalam Menilai Rumah Teres Lot Hujung

Dalam menilai hartanah yang melibatkan bangunan di atas tanah,

Kaedah Kos adalah kaedah yang sering digunapakai dalam menentukan

suatu nilaian. Kaedah Kos merupakan kaedah penilaian harta tanah yang

merujuk pada butir-butir perbelanjaan atau kos membina bangunan

tersebut. Harta tanah boleh di ertikan sebagai tanah dan bangunan. Kos

mendirikan bangunan baru yang sepadan, ditolak peratusan susutnilai

yang tertentu dan dicampur kepada nilai tapak bangunan atau tanah

untuk mendapat nilai modal harta tanah subjek.(Ismail Omar,1992).

Bagi menilai bangunan kediaman lot hujung, kaedah yang sama juga

digunakan dalam menentukan nilaian. Namun bagi nilai untuk tanah lot

hujung, asas yang digunakan adalah nilai tanah lot tengah didarabkan

dengan luas tanah lot tengah, dan baki luas tanah bagi lot hujung

5

tersebut didarabkan dengan ½ daripada nilai tanah lot tengah. Jumlah

premium juga dicampur dalam nilaian.

Dirujuk dalam praktis nilaian yang dibuat dalam Jpph, dua (2) konsep

menilai tanah lebih pernah digunapakai iaitu 1/2 dan 1/3 daripada nilai

tanah piawai. Walaupun begitu 1/3 daripada nilai tanah piawai hanya

digunakan apabila tanah baki mempunyai keluasan yang melebihi dari

tanah piawai dan konsep ini jarang digunapakai dalam nilaian kerana

majoriti rumah teres lot hujung mempunyai tanah baki yang keluasan

tidak menyamai atau melebihi dari lot piawai.

1.2 PENYATAAN MASALAH

Nilai harta tanah bagi rumah teres lot hujung adalah lebih tinggi daripada lot tengah

memang boleh diterima pakai baik pada penilai swasta mahupun penilai kerajaan.

Namun menjadi dilema pada masa sekarang apabila harga jualan rumah teres lot

hujung tidak sama dengan nilaian yang dibuat oleh JPPH Taiping. Keraguan wujud

dalam membuat nilaian lot hujung apabila hendak menentukan nilai pasaran. Ini adalah

kerana apabila menggunakan kaedah konvensional iaitu kaedah kos, nilaian yang

dijalankan oleh Jabatan menjadi lebih rendah daripada harga jualan pemaju dan status

yang diberikan adalah ” NQ-HIGH” iaitu harga balasan lebih tinggi dari nilaian.

Persoalan timbul samada nilaian jabatan adalah nilai pasaran atau harga jualan adalah

nilai pasaran. Oleh itu, kajian yang dijalankan telah mengkaji kaedah nilaian bagi rumah

teres lot hujung yang seringkali diamalkan oleh jabatan.

Dalam menentukan nilai pasaran bagi lot hujung elemen tanah lebih akan dinilai secara

berasingan daripada tanah piawai. Kebiasannya penilai akan menilai tanah lebih1/2

daripada asas nilai tanah piawai. Apakah rasionalnya amalan ini dan apakah dokumen

6

yang menyokong praktis tersebut? Adakah benar nilai bagi tanah lebih lot hujung adalah

½ daripada tanah lot tengah?

1.5 SOALAN PENYELIDIKAN

Dalam menjalankan kajian ini di antara persoalan penyelidikan yang timbul adalah :-

1.5.1 Bagaimanakah cara penentuan harga jualan nilai tanah hujung yang

digunakan oleh pemaju? dan;

1.5.2 Adakah nilai tanah baki lot hujung adalah 1/2 dari nilai tanah piawai

ataupun sebaliknya?

1.4 OBJEKTIF KAJIAN

Di antara objektif yang akan dicapai di dalam kertas kajian ini adalah seperti

berikut:

1.4.1 Mengkaji adakah nilai tanah baki bagi lot hujung adalah 1/2

daripada nilai tanah piawai ataupun sebaliknya; dan

1.4.2 Mengenalpasti adakah kaedah yang digunakan untuk menilai lot

hujung selama ini masih relevan atau sebaliknya.

1.5 KEPENTINGAN KAJIAN

1.5.1 Agar mendapat nilaian yang konsisten dengan keadaan nilai pasaran

semasa.

1.5.2 Dapat membantu penilai menggunakan pendekatan yang betul

semasa menjalankan nilaian atau membuat analisa untuk menilai

tanah baki lot hujung.

7

1.6 SKOP KAJIAN

1.6.1 Kajian dibuat ke atas pindahmilik kedua bagi rumah teres lot hujung bagi

tempoh antara tahun 2004-2008.

1.6.2 Kawasan kajian adalah beberapa skim perumahan dalam Daerah Larut

Matang dan Kerian.

1.7 LIMITASI KAJIAN

1.7.1 Kurang kajian berkaitan kaedah penilaian hartanah kediaman unit hujung

yang boleh dirujuk.

1.7.2 Kurang data pindahmilik kedua bagi rumah teres rekabentuk ’standard’.

1.7.2 Kesukaran mendapatkan maklumat daripada pemaju berkenaan

pendekatan yang digunakan oleh pemaju dalam meletakkan harga jualan

bagi rumah teres lot hujung. Ini kerana maklumat tersebut adalah sulit.

Sepanjang tempoh kajian ini, maklumat yang diperlukan hanya dapat

diperolehi daripada 2 (dua) pemaju sahaja melalui temubual yang telah

dijalankan.

8

BAB 2

Ulasan Literatur

2.0 Pengenalan

Tinjauan literatur yang dijalankan adalah untuk mendapatkan elemen pendekatan atau

kaedah yang lebih tepat dan bersesuaian dalam menilai hartanah rumah teres lot

hujung.

2.1 Ulasam Literatur Berkenaan Hartanah Kediaman Lot Hujung

Secara amnya, terdapat beberapa faktor utama yang mempengaruhi nilai harta tanah

iaitu faktor penawaran dan permintaan, faktor fizikal harta tanah dan faktor pertapakan

dan lokasi harta tanah, Fadilah dan Kamisah (1987). Faktor fizikal harta tanah boleh

dibahagikan kepada jenis dan kegunaan, saiz dan bentuk dan rekabentuk dan struktur

binaan. Manakala faktor pertapakan merujuk kepada keadaan rupabumi harta tanah.

Lokasi pula adalah lebih luas merangkumi kemudahsampaian, jarak dari bandar,

kedudukan sama ada terletak di lapisan pendalaman, kedua atau menghadap jalan, dan

letakan (position) iaitu di hujung, di tepi atau di tengah.

Upson (1974), menjelaskan nilaian lot tengah tidak boleh diambil terus untuk penilaian

lot hujung kerana lot hujung mempunyai kelebihan dari segi kemudahsampaian. Namun

begitu beliau menekankan hanya hartanah komersial menikmati faktor

kemudahsampaian tersebut. Dalam kajiannya juga menjelaskan unit hujung mempunyai

kelebihan berbanding unit tengah kerana faktor utiliti umum, pencahayaan dan

pengudaraan. Bangunan kediaman lot hujung mempunyai dinding sendiri dan

9

mempunyai bilangan tingkap dan pintu masuk yang lebih baik, maka pengudaraan lebih

baik. Jones (2003) juga menyatakan unit hujung adalah lebih baik kerana mempunyai

elemen pencahayaan dan pengudaraan yang lebih baik berbanding lot tengah.

Menurut Lexington (1971), keluasan sesuatu lot ataupun pembangunan boleh

memnpengaruhi nilai harta tanah. Dengan itu, keluasan bangunan atau lot mempunyai

hubungan yang positif dengan harga rumah. Semakin luas lantai atau lot bagi sesebuah

rumah ,maka semakin tinggi nilai hartanah berkenaan. Turut dijelaskan sesebuah rumah

boleh terletak ditengah, dihujung atau ditepi sesuatu deretan kediaman. Lot hujung

biasanya mempunyai keluasan tanah yang lebih besar berbanding lot tengah atau tepi

dan oleh itu, nilainya lebih tinggi.

Dari sumber lain, seperti internet (www.dre.ca.gov/pdf_docs/ref17.pdf),” Appraisal and

Valuation”, mukasurat 322 dibawah perenggan 5; menjelaskan beberapa kelemahan

kediaman lot hujung seperti kos yang tinggi untuk kerja-kerja pembaikan apabila

pengguna akan cenderung untuk membesarkan lagi binaan asal bangunan di atas tanah

baki, kos penyelenggaraan juga tinggi dan kehilangan hak persendirian (loss of privacy).

Namun begitu, kecenderungan orang ramai untuk memiliki rumah teres lot hujung tetap

tinggi disebabkan faktor saiz tanah dan bangunan yang lebih luas dibandingkan dengan

lot tengah walaupun harga bagi kediaman lot hujung lebih mahal.

Secara keseluruhannya dapat dirumuskan, daripada kajian-kajian terdahulu terdapat

beberapa keistimewaan dan kelemahan rumah teres lot hujung. Walaubagaimanapun

secara keseluruhan hasil kajian terdahulu menyatakan nilai kediaman lot hujung lebih

tinggi disebabkan keluasan tanah yang lebih besar berbanding keluasan tanah lot

tengah.

10

BAB 3

Metodologi Kajian

3.0 Pengenalan

Di dalam bab ini penyelidik akan membincangkan kaedah penyelidikan yang akan

digunakan iaitu seperti kaedah pengumpulan data, teknik menganalisa data serta

persembahan data yang akan dijalankan.

3.1 Kaedah Penyelidikan

Kaedah penyelidikan yang akan digunakan di dalam menjalankan kajian ini adalah

melalui pendekatan kuantitatif sahaja.

Rajah 1 : Kaedah Penyelidikan

Pendekatan

Kuantitatif

Analisa Data Transaksi Rumah Teres

(Valuation Information System) VIS

JPPH Taiping

11

3.1.1 Pendekatan Kuatitatif

Pendekatan kuantitatif dibuat dengan menjalankan analisa harga rumah lot

tengah (standard) dengan harga rumah lot hujung dibeberapa skim perumahan

yang telah dipilih untuk kajian melalui sistem VIS dan fail kawalan yang terdapat

di JPPH Taiping.

Rajah 2 : Kaedah Pengumpulan Data

3.2 Teknik Analisa Data

Data-data yang diperolehi ini akan dianalisis dengan menggunakan komputer melalui

perisian Microsoft Excel. Cara ini dapat memudahkan penyelidik untuk melihat

perbezaan kadar tanah antara lot piawai dengan lot hujung dengan lebih jelas.

Sumber Data

Balasan

Pindahmilik

Tinjauan

Literatur

12

3.3 Persembahan Data

Persembahan data yang dianalisis adalah di dalam bentuk jadual bagi meringkaskan

maklumat dan memudahkan kefahaman. Jadual ini akan mengandungi nombor dan

tajuk yang berkaitan.

13

BAB 4

Analisa Data Dan Hasil Kajian

4.0 Sumber Data

Kajian ini hanya menumpukan kepada pindahmilik kedua bagi rumah teres lot paiwai

dan lot hujung dan skim perumahan yang terdapat di daerah Larut Matang dan Kerian

untuk maksud Duti Setem yang ada dalam Sistem Maklumat Penilaian (VIS) dan fail

kawalan sekim perumahan yang ada di JPPH Taiping. Pindahmilik pertama juga diambil

bertujuan untuk membandingkan kaedah penilaian yang dijalankan oleh jabatan dengan

penentuan harga oleh pemaju bagi setiap skim perumahan baru yang dilancarkan.

Disamping itu penyelidik juga telah membuat rujukan melalui buku bacaan, journal,

laporan serta maklumat dari internet.

4.1 Kriteria Data

Bagi memudahkan analisis terhadap data-data transaksi dilakukan, penyelidik telah

menetapkan beberapa kriteria tertentu iaitu:-

i. Pindahmilik harta tanah di bawah kategori kediaman bagi teres tengah dan

teres lot hujung (Jenis bangunan 134 unit (teres tengah) dan 185 unit (lot

hujung)- dalam sistem VIS)

ii. Pindahmilik yang dipilih adalah berdasarkan rumah teres piawai dan rumah

teres lot hujung yang standard;

14

iii. Transaksi yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan (NQ Fair) serta

balasan diterima tinggi (NQ high);

iv. Melibatkan transaksi di antara tempoh masa 2004 hingga 2008;

v. Melibatkan rumah teres setingkat dan 2 tingkat dalam skim perumahan yang

sama;

vi. Transaksi melibatkan semua syer dalam pindahmilik.

vii. Senarai skim perumahan yang terlibat dalam kajian adalah seperti berikut:

Bil Skim Perumahan Balasan lot

standard

Balasan lot

hujung

Cacatan

1 Kamunting Aman RM78,000 RM119,200 Pindahmilik pertama

2 Kamunting Bakti RM35,000 RM44,532 Pindahmilik pertana

3 Anjung Permai RM85,500 RM107,000 Pindahmilik pertama

4 Serai Perdana RM88,000 RM165,000 Pindahmilik pertama

5 Taman Mewah RM59,800 RM88,800 Pindahmilik pertama

6 Taman Tekah Permai RM80,000 RM122,000 Pindahmilik kedua

7 Taman Saujana RM85,00 RM139,500 Pindahmilik kedua

8 Taman Marisa RM90,000 RM105,000 Pindahmilik kedua

9 Taman Serai Perdana RM53,000 RM86,000 Pindahmilik kedua

10 Taman Kerian Permai RM90,000 RM154,000 Pindahmilik kedua

11 Taman Kerian Permai RM100,000 RM175,000 Pindahmilik kedua

12 Taman Damai RM120,000 RM150,000 Pindahmilik kedua

13 Taman Bunga Raya RM70,000 RM100,000 Pindahmilik kedua

14 Taman Asamara RM65,000 RM150,000 Pindahmilik kedua

15 Taman Simpang Makmur II RM85,000 RM100,000 Pindahmilik kedua

15

16 Taman Tasek Permai RM155,000 RM180,000 Pindahmilik kedua

17 Taman Tupai Mas RM80,000 RM108,000 Pindahmilik kedua

Jadual 1 : Skim perumahan yang terlibat dengan kajian (Sumber : JPPH Taiping)

4.2 Teknik Analisa Data

Langkah-langkah bagaimana data dianalisa adalah seperti berikut:-

Analisa harga tanah dibuat terhadap pindahmilik pertama dan pindahmilik kedua

bagi lot piawai dan lot hujung.Analisa tanah lot tengah dibuat dengan menolak

nilai bangunan daripada harga balasan untuk mendapatkan nilai tanah.

Manakala lot hujung pula dianalisa dengan menolak harga balasan lot tengah

ditambah dengan elaun hujung untuk mengetahui nilai tanah lebih bagi setiap lot

hujung yang dikaji. Daripada analisis tersebut, dapat dilihat sama ada kadar

tanah lebih setiap lot hujung adalah separuh daripada nilai tanah piawai seperti

yang diamalkan oleh penilai yang mana nilaian tanah lebih untuk setiap lot

hujung adalah separuh daripada tanah piawai. Untuk analisa ini terdapat 16

Skim perumahan yang telah dipilih yang terdiri daripada lot piawai/lot tengah

yang dianalisa. Analisa juga dibuat untuk pindahmilik pertama bertujuan melihat

perbezaan antara nilaian jabatan dengan penentuan harga yang ditetapkan oleh

pemaju. Teknik analisis data adalah seperti berikut:

16

Sampel kajian : Pindahmilik kedua di Skim Perumahan Taman Tekah Permai. Lot

stantard telah dipindahmilik @RM80,000. Lot hujung @RM122,000. Semua ciri-ciri

adalah sebanding cuma berbeza dari segi keluasan tanah sahaja. Analisa kajian

dibuat keatas 16 Skim perumahan.

ANALISIS TANAH LOT TENGAH STANDARD

SEKIM : TAMAN TEKAH PERMAI PT 10876 MUKIM ASAM KUMBANG

ANALISIS NILAI TANAH ( luas tanah 111 mp.)

Balasan dinyatakan RM80,000

Nilaian Bangunan:

Bgn Ibu 74.42 mp @ 600 smp = 44,652.00

Bgn Ansilari 9.3 mp @ 300 smp = 2,790.00

Elaun Bgn Hujung/Tepi

47,442.00

Tolak: Susutnilai 0% -

Tolak: Jumlah nilai bangunan RM47,442

Nilai Tanah standard

32,558.00

Bahagi: Luas tanah 111.00 mp.

Analisis nilai tanah

293.32 smp

katakan RM290.00 smp

ANALISIS TANAH HUJUNG

PT 10883 Mukim Asam Kumbang ANALISIS NILAI TANAH luas tanah 212.5 mp

Tanah lebih 101.5 mp

Balasan dinyatakan RM122,000

tolak :

Rumah standard 80,000.00

elaun

17

hujung 6,000.00

RM86,000

Nilai tanah baki RM36,000

Keluasan tanah baki 101.5 mp

Analisa tanah lebih RM354.68 smp

PENEMUAN :

Nilai tanah lebih/baki adalah lebih 1/2 daripada tanah piawai.

KAEDAH PENILAIAN LOT HUJUNG BERDASARKAN PRAKTIS JPPH

(Tanah Lebih dinilai 1/2 daripada nilai tanah standard)

A. Tanah

Luas tanah (Piawai) 111 mp @ RM290 smp = RM32,190

Luas tanah (Lebih) 101.5 mp @ RM145 smp = RM14,718

RM46,908

B. Bangunan

Luas bangunan Ibu 74.42 Mp @ RM600 smp = RM44,652

Luas bangunan Ansilari 9.3 Mp @ RM300 smp = RM2,790

Lain-lain (Elaun hujung) RM6,000

RM53,442

Tambah, kewangan (%) RM

Untung & risiko (%) RM

Tolak, susutnilai (%) RM

Jumlah semua bangunan RM53,442

Nilaian RM100,350

katakan RM100,000

PENEMUAN : Nilaian yang diperolehi untuk pindahmilik ini @RM100,000. Perbezaan nilaian dengan harga balasan sebanyak 22%. Balasan diterima sebagai tinggi (NQ high). Jika dilihat berdasarkan penemuan harga balasan antara pindahmilik lot piawai dengan lot hujung didapati bahawa nilai tanah lebih adalah melebihi separuh (1/2) daripada nilai tanah piawai.

18

Analisa pindahmilik pertama berbanding penentuan harga yang ditetapkan oleh pemaju.

Sample kajian :

Pindahmilik pertama di Taman Mewah. Harga lot piawai @RM59,800. Harga balasan lot

hujung @RM88,800. Analisa kajian dibuat keatas 5 skim perumahan.

SEKIM : TAMAN MEWAH 17513 MUKIM ASAM KUMBANG

ANALISIS TANAH LOT STANDARD

ANALISIS NILAI TANAH ( luas tanah 121 mp.)

Balasan dinyatakan RM59,800

Nilaian Bangunan:

Bgn Ibu 58.29 mp @ 500 smp = 29,145.00

Bgn Ansilari 5.18 mp @ 250 smp = 1,295.00

Elaun Bgn Hujung/Tepi

30,440.00

Tolak: Susutnilai 0% -

Tolak: Jumlah nilai bangunan RM30,440

Nilai Tanah standard 29,360.00

Bahagi: Luas tanah 121.00 mp.

Analisis nilai tanah 242.64 smp

katakan RM240.00 smp

ANALISIS TANAH HUJUNG

PT 17497 Mukim Asam Kumbang ANALISIS NILAI TANAH luas tanah 287 mp

Tanah lebih 166 mp

Balasan dinyatakan RM88,800

tolak :

Rumah standard 59,800.00

elaun hujung 6,000.00

19

RM65,800

Nilai tanah baki RM23,000

Keluasan tanah baki 166 mp

Analisa tanah lebih RM138.55 smp

PENEMUAN :

Nilai tanah lebih/baki adalah lebih 1/2 daripada tanah piawai.

1) KAEDAH NILAIAN LOT HUJUNG BERDASARKAN PRAKTIS JPPH

(Tanah Lebih diambil 1/2 daripada tanah standard)

A. Tanah

Luas tanah (Piawai) 121 mp @ RM240 smp = RM29,040

Luas tanah (Lebih) 166 mp @ RM120 smp = RM19,920

RM48,960

B. Bangunan

Luas bangunan Ibu 58.29 mp @ RM500 smp = RM29,145

Luas bangunan Ansilari 5.18 mp @ RM250 smp = RM1,295

Lain-lain (Elaun hujung) RM3,000

RM33,440

Tambah, kewangan (%) RM

Untung & risiko (%) RM

Tolak, susutnilai (%) RM

Jumlah semua bangunan RM33,440

Nilaian RM82,400

katakan RM82,000

Nilaian jabatan @RM82,000. Harga balasan @RM88,0000. Beza @8.29%. NQ fair.

20

Contoh pengiraan penentuan harga oleh pemaju.

KAEDAH PENENTUAN HARGA LOT HUJUNG OLEH PEMAJU

HARGA RUMAH STANDARD RM59,800

TAMBAH :

1) Elaun hujung (kos tambahan untuk bangunan seperti

tambahan dinding, tingkap, bumbung dan sebagainya)

selalunya jika rumah teres setingkat tambahan elaun ini

adalah dalam lingkungan RM3,000 - RM5000) RM3,000

2) Keluasan tanah lebih

(kadar tanah lebih yang selalu digunakan dalam

RM160 - RM215 smp bergantung kepada lokasi)

Baki tanah lebih 166 mp @ RM160 RM26,560

RM29,560

RM89,360

Berdasarkan analisa yang diperolehi menunjukkan hasil penemuan seperti berikut :

1) Nilai tanah lebih melebihi separuh daripada tanah piawai (TL > ½ daripada TP);

2) Nilai tanah lebih kurang separuh daripada tanah piawai (TL < ½ daripada TP)

21

4.3 Keputusan Analisis Data pindahmilik bagi sekim perumahan yang terlibat

Hasil daripada keputusan analisis bagi data-data transaksi adalah seperti dalam jadual-

jadual berikut :-

4.3.1 Keputusan analisis untuk pindahmilik pertama

BIL

SKIM PERUMAHAN

KADAR KADAR

HASIL ANALISA TANAH PIAWAI TANAH LEBIH

1 KAMUNTING AMAN RM230 RM369.00 TL > drpd 1/2 TP

2 KAMUNTING BAKTI RM110 RM34.93 TL < drpd 1/2 TP

3 ANJUNG PERMAI RM300 RM106.00 TL < drpd 1/2 TP

4 SERAI PERDANA RM340 RM288 TL > drpd 1/2 TP

5 TAMAN MEWAH RM240 RM138 TL > drpd 1/2 TP

Berdasarkan jadual diatas, 3 daripada 5 skim perumahan (60%) yang dianalisa

menunjukkan nilai tanah lebih adalah melebihi separuh daripada tanah piawai.

4.3.2 Keputusan analisis pindahmilik kedua

BIL

SKIM PERUMAHAN

KADAR KADAR

HASIL ANALISA TANAH PIAWAI TANAH LEBIH

1 TAMAN TEKAH PERMAI RM290 RM354 TL > drpd 1/2 TP

3 TAMAN SAUJANA RM270 RM239 TL > drpd 1/2 TP

4 TAMAN SIMPANG MAKMUR II RM250 RM107 TL < drpd 1/2 TP

5 TAMAN TASEK PERMAI RM500 RM234 TL < drpd 1/2 TP

6 TAMAN MARISA RM310 RM263 TL > drpd 1/2 TP

7 TAMAN TUPAI MAS RM350 RM70.34 TL < drpd 1/2 TP

8 TAMAN SERAI PERDANA RM180 RM264 TL > drpd 1/2 TP

9 TAMAN KERIAN PERMAI RM410 RM379 TL > drpd 1/2 TP

10 TAMAN KERIAN PERMAI RM500 RM277 TL > drpd 1/2 TP

11 TAMAN DAMAI RM300 RM160 TL > drpd 1/2 TP

12 TAMAN BUNGA RAYA RM180 RM200 TL > drpd 1/2 TP

13 TAMAN ASAMARA RM200 RM254 TL > drpd 1/2 TP

Berdasarkan jadual diatas, 9 daripada 13 skim perumahan (69%) yang dianalisa

menunjukkan nilai tanah lebih adalah melebihi separuh daripada tanah piawai.

22

BAB 5

Kesimpulan Dan Cadangan

5.1 Pengenalan

Hasil kajian ini akan membincangkan penemuan kadar nilai tanah hujung berbanding

dengan tanah piawai serta mencadangkan kaedah yang lebih sesuai dibuat untuk

mengatasi masalah ini.

5.2 Ulasan Hasil Kajian

Daripada keputusan hasil kajian yang telah diterangkan di Jadual 4.3.1 dan 4.3.2 pada

bab sebelum ini, dapat disimpulkan hasil kajian adalah seperti berikut:

Jadual 1 : Penemuan analisa tanah lot hujung berbanding tanah piawai

BIL SEKIM PERUMAHAN KADAR JIKA MENGGUNAKAN KADAR TANAH LEBIH YG %

TANAH PENDEKATAN JPPH DIPEROLEHI DARIPADA PERBEZAAN

PIAWAI (TL = 1/2 DARI TP) KAJIAN YANG DIBUAT

1 KAMUNTING AMAN RM230 RM115 RM369.00 220.9

2 SERAI PERDANA RM340 RM170 RM288 69.4

3 TAMAN MEWAH RM240 RM120 RM138 15.0

4 TAMAN TEKAH PERMAI RM290 RM145 RM354 144.1

5 TAMAN SAUJANA RM270 RM135 RM239 77.0

6 TAMAN MARISA RM310 RM155 RM263 69.7

7 TAMAN SERAI PERDANA RM180 RM90 RM264 193.3

8 TAMAN KERIAN PERMAI RM410 RM205 RM379 84.9

9 TAMAN KERIAN PERMAI RM500 RM250 RM277 10.8

10 TAMAN DAMAI RM300 RM150 RM160 6.7

11 TAMAN BUNGA RAYA RM180 RM90 RM200 122.2

12 TAMAN ASAMARA RM200 RM100 RM254 154.0

23

Penemuan Hasil Kajian

RM0

RM100

RM200

RM300

RM400

RM500

RM600

RM700

RM800

RM900

KAMUNTING

AMAN

SERAI PERDANA

TAMAN MEW

AH

TAMAN TEKAH PERMAI

TAMAN SAUJANA

TAMAN MARISA

TAMAN SERAI PERDANA

TAMAN KERIAN PERMAI

TAMAN KERIAN PERMAI

TAMAN DAM

AI

TAMAN BUNGA RAYA

TAMAN ASAMARA

Skim Perumahan

Nilai ta

nah

KADAR TANAH LEBIH YG

DIPEROLEHI DARIPADA KAJIAN

YANG DIBUAT

KADAR TANAH PIAWAI

Rajah 2 : Perbezaan nilai tanah lot piawai berbanding nilai tanah hujung.

24

5.3 Rumusan

Keputusan daripada hasil kajian ini penyelidik mendapati bahawa nilai tanah hujung

adalah lebih separuh daripada tanah piawai . Ini menunjukkan bahawa amalan penilai

selama ini yang menyatakan bahawa tanah lebih bagi sesuatu lot hujung adalah

separuh daripada tanah piawai adalah kurang tepat.

5.4 Cadangan Dan Penutup

Berdasarkan kepada keputusan hasil kajian, penyelidik mencadangkan agar nilaian

untuk lot hujung adalah berdasarkan kaedah blok basis seperti dalam SMKT : rujukan

baru KT/KN/1998/1. Melalui kaedah ini penilaian dilakukan dengan menganalisa harga

balasan berdasarkan keluasan ” Effective floor area” untuk harta yang sebanding dalam

satu skim perumahan yang sama. Jika dalam menjalankan penilaian untuk lot hujung,

dan didapati tiada perbandingan yang sama, maka lot piawai boleh digunakan dan

diberikan pelarasan untuk faktor-faktor yang boleh mempengaruhi.

Sudah lebih 50 tahun penilai di JPPH mempraktiskan amalan nilaian tanah lebih adalah

separuh daripada tanah piawai dan berdasarkan penemuan hasil kajian ini,wajar dilihat

dan dipertimbangkan semula kaedah nilaian yang digunakan di dalam menilai tanah

kediaman bagi lot hujung. Diharap dengan cara ini, tiada lagi harga balasan yang di

terima tinggi untuk lot hujung.