1

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM

DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN

SAMAN PEMULA NO.BA-24FC-809-06/2017

Dalam perkara mengenai seksyen-

seksyen 256, 257, 259, 265(3)(b)

dan (3A), 267, 267A dan 268A,

Kanun Tanah Negara, 1965;

DAN

Dalam perkara mengenai gadaian

ke atas hartanah di bawah

pegangan Hakmilik No.H.S.(M)

35642 PT 92348, Mukim Klang,

Daerah Klang, Selangor Darul

Ehsan yang didaftarkan pada

20/09/2004 di bawah no.

perserahan 7821/2004;

DAN

Dalam perkara mengenai perintah

jualan bertarikh 26/09/2007 oleh

2

Pentadbir Tanah Klang dan Sijil

Rujukan bertarikh 02/02/2017;

DAN

Dalam perkara mengenai Aturan

83 Kaedah 1, Kaedah-kaedah

Mahkamah 2012.

ANTARA

HONG LEONG BANK BERHAD …PLAINTIF

(NO. SYARIKAT: 97141-X)

(yang telah mengambil alih kesemua perniagaan, aset dan liabiliti

EON BANK BERHAD (No. Syarikat: 92351-V) berkuatkuasa 01/07/2011

Menurut perintah letakhak Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur

bertarikh 17/06/2011)

DAN

1. MOHAMED NORDIN BIN MOHAMED YUSOFF, (SI BANKRAP) 2. NURIZAN BINTI IBRAHIM ...DEFENDAN-

DEFENDAN

3

ALASAN PENGHAKIMAN (KANDUNGAN 1, KANDUNGAN 28 DAN KANDUNGAN 30)

A. PENGENALAN

[1] Plaintif di dalam Saman Pemula ini adalah sebuah institusi kewangan

dan perbankan bernama Hong Leong Bank Berhad. Manakala

Defendan-defendan di dalam kes ini adalah individu-individu

bernama Mohamed Nordin bin Mohamed Yusoff (Defendan Pertama)

dan Nurizan binti Ibrahim (Defendan Kedua).

[2] Plaintif (Hong Leong Bank Berhad) pada 26.09.2007 telah

memperolehi suatu perintah jualan daripada Pentadbir Tanah Klang

(Perintah Jualan Pentadbir Tanah) untuk menjual sebuah hartanah

yang dipegang di bawah Hakmilik No.H.S.(M) 35642 PT 92348,

Mukim Klang, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan (hartanah

tersebut) melalui lelongan awam.

[3] Defendan-defendan adalah tuanpunya-tuanpunya berdaftar hartanah

tersebut. Hartanah tersebut telah dicagarkan oleh Defendan-

defendan kepada EON Bank Berhad (kini Hong Leong Bank Berhad)

sebagai sekuriti bagi kemudahan pinjaman perumahan berjumlah

4

RM224.700.00 (kemudahan tersebut) yang telah diberikan kepada

Defendan-defendan. Untuk itu suatu gadaian bagi faedah EON Bank

Berhad telah didaftarkan ke atas hartanah tersebut pada 20.09.2004

di bawah no. perserahan 7821/2004 (gadaian tersebut).

[4] Lelongan awam di Pejabat Tanah Klang telah tidak berjaya dan

dengan itu Pentadbir Tanah Klang menurut seksyen 265(3)(b) Kanun

Tanah Negara (KTN) telah mengeluarkan suatu Sijil Rujukan

bertarikh 02/02/2017 (Sijil Rujukan tersebut).

[5] Atas Sijil Rujukan tersebut, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula

(Kandungan 1) pada 30.06.2017 bagi mendapatkan perintah antara

lain bahawa Perintah Jualan Pentadbir Tanah tersebut digantikan

dengan perintah jualan Mahkamah di bawah seksyen 256 KTN

menurut seksyen 265(3A) KTN.

[6] Defendan Pertama adalah seorang bankrap dan telah diisytiharkan

sebagai seorang bankrap pada 29.01.2014.

5

[7] Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa sebelum

memperolehi sanksi daripada Ketua Pengarah Insovensi, Defendan-

defendan pada 14.09.2017 telah memfailkan satu Notis Permohonan

untuk penzahiran dokumen (Kandungan 8) menurut Aturan 24

Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012)

[8] Kandungan 8 Plaintif telah ditolak oleh Mahkamah ini pada

23.10.2017 atas alasan Defendan Pertama tidak mempunyai

kelayakan undang-undang untuk meneruskan tindakan di Mahkamah

kerana ketiadaan sanksi.

[9] Ketua Pengarah Insolvensi telah hanya meluluskan sanksi untuk

Defendan Pertama membela diri dan meneruskan tindakan melalui

surat mereka bertarikh 27.10.2017.

B. LATAR BELAKANG KES

[10] Seperti yang dinyatakan awal tadi, lelongan awam-lelongan awam

bagi hartanah tersebut yang telah dijalankan di Pejabat Tanah Klang

pada 11.01.2008 dan 28.03.2008 telah tidak berjaya kerana

ketiadaan tawaran. Namun, lelongan awam seterusnya tidak dapat

6

diadakan kerana pada 03.04.2008, Defendan-defendan telah

memperolehi satu perintah penggantungan ex parte (perintah

penggantungan ex parte tersebut) daripada Mahkamah Tinggi Kuala

Lumpur melalui Writ Saman No.S2-22-275-2007 (Writ MTKL

tersebut).

[11] Walau bagaimanapun, EON Bank Berhad kemudiannya telah berjaya

mengetepikan perintah penggantungan ex parte tersebut pada

30.9.2009.

[12] Lelongan Awam kali ketiga telah seterusnya ditetapkan oleh

Pentadbir Tanah Klang pada 27.05.2011.

[13] Namun, sebelum lelongan awam ketiga tersebut dijalankan, pada

19.05.2011, satu perjumpaan telah diadakan di pejabat peguamcara

EON Bank Berhad (Tetuan Satish Alli & Associates). Perjumpaan ini

telah dihadiri oleh peguamcara EON Bank Berhad dan Peguamcara

Defendan-defendan iaitu En.Joseph Mathews dari Tetuan Mathews &

Associates. Defendan Pertama dan Tetuan Mathews & Associates

melalui surat bertarikh 20.05.2011 telah memajukan tawaran kepada

7

Plaintif untuk membayar RM225,000.00 (tawaran tersebut) sebagai

penyelesaian penuh bagi jumlah yang terhutang di bawah gadaian

tersebut.

[14] Walaubagaimanapun, melalui surat daripada Tetuan Satish Alli

bertarikh 24.05.2011, EON Bank Berhad telah menolak tawaran

tersebut dan telah membuat tawaran balas kepada Defendan-

defendan yakni Defendan-defendan hendaklah membayar sebanyak

RM324,470.00 kepada Plaintif sebagai penyelesaian penuh hutang

selewat-lewatnya pada 26.05.2011 dan dengan pembayaran jumlah

RM324,470.00 tersebut, tindakan halang tebus terhadap hartanah

tersebut akan ditarik balik sekiranya Writ MTKL tersebut ditarik balik

oleh Defendan-defendan tanpa kebebasan untuk memfailkan semula.

[15] Defendan Pertama melalui surat bertarikh 25.3.2011 (surat ini

sepatutnya ditarikhkan sebagai 25.05.2011) kepada EON Bank

Berhad telah bersetuju untuk membayar RM325,000.00 untuk

menebus hartanah tersebut tetapi telah meminta Plaintif agar

Defendan-defendan dibenarkan membayar deposit 10% dahulu dan

baki bayaran sebanyak 90% dibayar dalam tempoh 90 hari.

8

[16] Atas surat tawaran bertarikh 25.3.2011 (surat ini sepatutnya

ditarikhkan sebagai 25.05.2011) dari Defendan Pertama itu, Tetuan

Satish Alli melalui surat bertarikh 25.05.2011 telah memberikan

respons berikut:

“We are instructed to be respond to the aforesaid letter as follows:

(i) That your clients pay a sum of RM325,000.00 as full and final

settlement of your clients’ indebtedness to our client in relation to

the aforesaid Housing Loan facility;

(ii) That your clients pay a sum of RM32,500.00 forthwith (we hereby

confirm receipt of HSBC Bank Malaysia Berhad’s cashier’s order no

841484 subject to the terms herein) and the balance of RM292,500.00

shall be paid within 90 days from the date hereof;

(iii) That your client withdraw the Kuala Lumpur High Court Writ

Summons No. S2-22-275-2007 forthwith with no order as to costs and

with no liberty to file afresh and the notice of discontinuance

together with the proof of filing thereof are forwarded forthwith; and

(iv) That in the event your clients fail to comply with, perform or observe

any of the terms and conditions stated herein, the total outstanding

sum (including but not limited to any amount which otherwise have

been waived under the terms and conditions of this settlement

9

arrangement) shall immediately become due and payable and our

client shall be at liberty to continue with the foreclosure proceeding

against your clients’ property held under H.S.(M) 35642, PT 92348,

Mukim and District of Klang, Selangor Darul Ehsan and commence

execution proceedings against your clients.”

[17] Apabila Defendan Pertama membuat bayaran sebanyak

RM32,500.00 pada 25.05.2011, lelongan awam bertarikh 27.05.2011

telah ditangguhkan dan Writ MTKL tersebut telah ditarik balik tanpa

kebebasan untuk memfailkan semula melalui Notis Pemberhentian

bertarikh 26.05.2011.

[18] Sementara itu, melalui Perintah Letakhak Mahkamah Tinggi Kuala

Lumpur bertarikh 17.06.2011 di bawah Saman Pemula 24NCC-175-

2011, kesemua perniagaan, aset dan liabiliti EON Bank Berhad telah

diambil alih oleh Hong Leong Bank Berhad berkuatkuasa 01.07.2011.

[19] Namun pada 22.08.2011, Defendan Pertama telah mengemukakan

cashier’s order bagi jumlah RM192,200.00 dan bukannya RM292,500

seperti yang sepatutnya dibayar kepada Plaintif menurut perenggan

(ii) surat Plaintif bertarikh 25.5.2011. Pembayaran sebanyak

10

RM192,200.00 adalah satu pembayaran yang terkurang

RM100,300.00 daripada apa yang telah dinyatakan dan dipersetujui

Plaintif.

[20] Atas arahan Plaintif, Tetuan Satish Alli telah melalui surat bertarikh

25.8.2011 kepada Tetuan Mathews memaklumkan bahawa sekiranya

wang terkurang RM100,300.00 tersebut gagal dijelaskan serta merta,

Plaintif akan memohon kepada Pentadbir Tanah Klang untuk

menetapkan tarikh lelongan awam yang seterusnya terhadap

hartanah tersebut.

[21] Atas kegagalan Defendan-defendan membuat bayaran

RM100,300.00 tersebut, lelongan awam seterusnya telah ditetapkan

pada 17.10.2014.

[22] Walaubagaimanapun, lelongan awam tersebut tidak dapat diteruskan

kerana Defendan Pertama telah diisytiharkan bankrap pada

29.01.2014.

11

[23] Defendan-defendan kemudiannya telah memperolehi satu perintah

Injunksi pada 10.10.2014 dari Mahkamah Tinggi Seremban {Guaman

No. 22NCVC-64-10/2014 (Guaman 64)} yang antara lainnya

menghalang Plaintif daripada menjual hartanah tersebut melalui

lelongan awam sehingga pelupusan Guaman 64 tersebut.

[24] Pada 02.10.2015, Plaintif telah mendapatkan perintah bahawa

Guaman 64 Defendan-defendan tersebut dibatalkan.

[25] Atas pembatalan Guaman 64 tersebut, Pentadbir Tanah Klang telah

menetapkan tarikh lelongan awam pada 06.05.2016.

[26] Defendan-defendan telah merayu terhadap perintah bertarikh

02.10.2015, namun rayuan Defendan-defendan telah ditolak oleh

Mahkamah Rayuan dengan kos RM5,000.00 pada 20.4.2016.

[27] Defendan Pertama pada 22.04.2016 telah membuat aduan ke Bank

Negara Malaysia antara lainnya mendakwa bahawa lelongan awam

yang dijadualkan tersebut bertentangan dengan undang-undang.

12

[28] Akibat daripada aduan Defendan Pertama tersebut, lelongan awam

yang ditetapkan pada 06.05.2016 ditangguhkan oleh Pentadbir

Tanah Klang.

[29] Apabila Pentadbir Tanah Klang membuat keputusan untuk

menangguhkan lelongan awam atas alasan tidak ada pengesahan

dari Bank Negara, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula No. BA-

24FC-1080-07/2016 (Guaman 1080) untuk merayu terhadap

keputusan Pentadbir Tanah Klang menurut seksyen 418 KTN.

[30] Namun, sebelum perbicaraan Guaman 1080 dijalankan, Pentadbir

Tanah Klang telah menetapkan tarikh lelongan awam kali ketiga pada

13.01.2017 dengan harga rizab RM700,000.00 namun tiada tawaran

diterima.

[31] Berdepan dengan situasi bahawa ketiga-tiga lelongan awam yang

dijalankan di Pejabat Tanah tidak berjaya, pada 02.02.2017, Pejabat

Tanah Daerah Klang telah mengeluarkan Sijil Rujukan di bawah

seksyen 265(3)(b) KTN bagi Mahkamah menetapkan tarikh lelongan

hartanah tersebut.

13

C. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG BERHUBUNG SIJIL RUJUKAN

PENTADBIR TANAH MENURUT SEKSYEN-SEKSYEN 265(3)(b) &

265(3A) KTN

[32] Seksyen 265(3)(b) KTN memperuntukkan seperti berikut:

(3) If at the subsequent sale no bid is received at or above the reserve

price, the Land Administrator may-

(a) direct that it be put up for auction at a subsequent date, either at

the same or a new reserve price and shall give such notice of the

subsequent sale as he may consider appropriate; or

(b) withdraw it from the sale and refer the matter to the Court.

[33] Manakala seksyen 265(3A) KTN memperuntukkan berikut:

(3A) The Court may substitute for the order of the Land Administrator an

order for sale under section 256 or make such order as it may think just:

Provided that the Court shall not make any order to the Land Administrator

to carry out the sale.

[34] Kedudukan undang-undang berkaitan dengan permohonan yang

dibuat oleh mana-mana pemegang gadaian untuk menggantikan

perintah penjualan yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah kepada

satu perintah jualan oleh Mahkamah menurut seksyen 265(3A)

14

Kanun Tanah Negara, 1965 berdasarkan rujukan yang dibuat oleh

Pentadbir Tanah adalah jelas dan mantap.

[34] Di dalam kes Arab Malaysia Finance Bhd. v Shamsuddin bin Hj.

Ahmad & Anor (1998) 2 AMR 1200 di mana Mahkamah

menyatakan,

"While it is true that the first limb of paragraph (c) of s.265 (3) does make

reference to s.256, I do not think it can be construed as requiring the Court

to treat this [5] originating summons (which is essentially the Land

Administrator's reference) as an application by the chargee under s.256.

This reference to s.256 is, to my mind, merely to confer upon the Court the

power to substitute for the order of sale of the Land Administrator an order

of sale by the Court as if the Court's order is made under s.256."

[35] Di dalam kes Lee Gee Pheng v. RHB Bank Bhd [2003] 4 CLJ 639,

Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain bahawa:

[1a] Section 265(3)(c) NLC does not mandate that an application for

a substitute order for sale be treated by the court as a fresh

application for an order for sale. The section merely confers the

court with the power to substitute an order for sale made by the

Land Administrator under s. 263 NLC with an order for sale under s.

15

256 NLC; or, in other words, to transform the order of the Land

Administrator into an order of the High Court. It will, therefore, be

unnecessary, in the circumstances, to issue a fresh notice in Form

16D. (pp 643 h & 644 a-d)

[1b] In issuing the order for sale, the Land Administrator had

complied with all the procedural requirements of the NLC. The

proceedings at that stage were also not challenged by the borrower.

The borrower could also have continued with her appeal before the

High Court under s. 418 NLC but she chose not to proceed with it.

Consequently, the merits and the validity of the order for sale

issued by the Land Administrator could not be challenged at the

proceedings brought by the bank for the substitute order for sale.

(p 644 e-f)

[36] Kedudukan dan prinsip undang-undang yang diutarakan oleh

Mahkamah Rayuan menerusi penghakiman Nik Hashim, HMR (YA

ketika itu) telah juga diberikan penekanan sekali lagi oleh Mahkamah

Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK v MOHD

NAZRO BIN ZULKIPELI [2009] 1 LNS 379. Di dalam kes

STANDARD CHARTERED BANK ini, di perenggan 15 penghakiman

16

oleh Abu Samah Nordin, HMR (YA ketika itu) telah dinyatakan

seperti berikut:

“[15] Whilst it can be seen that an application to the Court under

section 265(3) of the Code is merely a continuation of the proceeding

of transforming the order for sale by the Land Administrator into that

of the High Court (Lee Gee Pheng v. RHB Bank Bhd), we are of the

view that the Court is not obliged to make an order of sale under

section 265(3) read with section 256 of the Code if it is satisfied that

there is in existence cause to the contrary. Section 265(3)(c) clearly

states that “the Court may substitute for the order of the Land

Administrator an order for sale under section 256, or make such

other order as it may think fit” (our emphasis). Although the power of

the Court to make an order for sale under section 256(3) of the Code

is confined only to land held under the registry title, the Court is

immediately seized of jurisdiction to deal with the land held under

the land office title upon reference by the Land Administrator. The

Court’s power under section 256(3) of the Code is not only limited to

substituting the order of sale of the Land Administrator with its own

order of sale but it can decline to make an order of sale if it is

satisfied of the existence of cause to the contrary. The Court does

not act as a mere rubber stamp and dutifully makes its own order of

17

sale in place of the order of sale by the Land Administrator

regardless of any statutory non-compliance under the code.

[37] Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK

ini telah memutuskan bahawa walaupun permohonan di bawah

seksyen 265(3A) KTN merupakan kesinambungan prosiding

penjualan hartanah di bawah satu gadaian melalui lelongan awam

yang mana perintah penjualan diperoleh dari Pentadbir Tanah

digantikan kepada suatu perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah

Tinggi, penggantian ini menjadikan bidang kuasa ke atas tanah yang

dipegang oleh Pejabat Tanah (land held under the land office title)

kini telah diletakkan di bawah bidang kuasa Mahkamah. Namun,

Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK

seterusnya telah memutuskan bahawa bidangkuasa ini bukanlah

suatu bidangkuasa terhad dan semata-mata setakat penggantian

perintah penjualan. Mahkamah tidak boleh bertindak seperti rubber

stamp atau pengendors sahaja menggantikan perintah penjualan

tersebut tanpa mengambil kira bahawa terdapat ketidakpatuhan

kehendak-kehendak statutori di bawah KTN di dalam perintah yang

diperolehi dari Pentadbir Tanah yang mewujudkan kausa yang

18

bertentangan di mana Mahkamah boleh menolak permohonan

penggantian tersebut.

[38] Daripada pemutusan kedua-dua kes Mahkamah Rayuan tersebut,

Mahkamah ini menyimpulkan prinsip-prinsip yang diutarakan oleh

kedua-dua kes tersebut seperti berikut:

(i) permohonan menggantikan perintah penjualan di bawah seksyen

265(3A) KTN adalah merupakan kesinambungan prosiding penjualan

hartanah di bawah satu gadaian melalui lelongan awam yang mana

yang perintah penjualan diperoleh dari Pentadbir Tanah digantikan

kepada suatu perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi.

(ii) penggantian ini menjadikan bidang kuasa ke atas tanah yang

dipegang oleh Pejabat Tanah (land held under the land office title)

yang dipegang oleh Pentadbir Tanah Mahkamah Tinggi kini telah

diletakkan di bawah bidang kuasa Mahkamah.

(iii) bagi mendapatkan perintah menurut seksyen 265(3A) ini, perintah

jualan yang diperoleh daripada Pentadbir Tanah telah mematuhi

semua kehendak-kehendak prosedur di bawah KTN bagi

mendapatkan perintah tersebut dari Pentadbir Tanah dan peminjam

19

tidak mencabarnya semasa prosiding untuk mendapatkan perintah

tersebut.

(iv) bidang kuasa Mahkamah di dalam penggantian ini bukanlah suatu

bidang kuasa terhad dan semata-mata setakat penggantian perintah

penjualan di mana Mahkamah tidak boleh bertindak seperti rubber

stamp atau pengendors sahaja menggantikan perintah penjualan

tersebut tanpa mengambil kira bahawa terdapat ketidakpatuhan

kehendak-kehendak statutori di bawah KTN di dalam memperolehi

perintah daripada Pentadbir Tanah yang mewujudkan kausa yang

bertentangan.

(v) Sekiranya Mahkamah mendapati bahawa di dalam pemerolehan

perintah penjualan dari Pentadbir Tanah terdapat ketidakpatuhan

kehendak-kehendak statutori di bawah KTN yang mewujudkan kausa

yang bertentangan, Mahkamah boleh menolak permohonan

penggantian tersebut. (penekanan oleh Mahkamah ini)

[39] Berbalik kepada kes di hadapan Mahkamah ini, bagi Defendan-

defendan menepis permohonan Plaintif untuk menggantikan perintah

penjualan hartanah oleh Pentadbir Tanah kepada perintah penjualan

oleh Mahkamah, Defendan hendaklah membangkitkan bahawa di

dalam pemerolehan perintah penjualan dari Pentadbir Tanah

20

terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN

oleh pihak Plaintif yang mewujudkan kausa yang bertentangan.

[40] Bagi takrifan frasa kausa yang bertentangan, Mahkamah ini tidak

boleh lari dari merujuk kepada kes Low Lee Lian v Ban Hin Lee

Bank Bhd [1997] 1 AMR 1036, di mana Mahkamah Agung di dalam

kes Low Lee Lian ini telah mengkategorikan frasa kausa yang

bertentangan dengan memutuskan antara lain seperti berikut:

“It is not sufficient to allege mere breaches by the chargee of the loan

agreement between the chargee and the borrower, or even of the terms of

the annexure to the charge in order to resist an application under s 256(3)

of the NLC. An allegation that the chargee acted in breach of contract,

while it may give rise to an independent action in personam, is insufficient

per se to defeat the ad rem rights of a chargee under his registered charge

to an order for sale. [SEE P 1053 LINE 42 – P 1054 LINE 5]

These are the following categories of cases where cause to the contrary

within s 256(3) of the NLC may be established:

(i) Firstly, a chargor who is able to bring his case within any of the

exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s 340 of the NLC.

21

(ii) Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s 256(3)

of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the

conditions precedent for the making of an application for an order of

sale, for e.g. failure on the part of the chargee to prove the making of

a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would

constitute cause to the contrary. Similarly where the notice

demands sums not lawfully due from the chargee.

(iii) Thirdly, a chargor may defeat an application for an order of sale by

demonstrating that its grant would be contrary to some rule of law or

equity.”

[41] Di dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga

kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Agung telah

memberikan alasan-alasannya dengan menyatakan di muka surat

1054 begini:

“We are conscious that the approach we have adopted results in a

very narrow and restrictive interpretation of s 256(3) of the code. But

there are good reasons of policy for such an interpretation. It must

not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial

institutions loan money deposited with them by their customers to a

22

borrower on the faith of the security of a charge created over the

landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the

event of a default by the borrower, the lending institution normally

looks to early recovery of all or a substantial part of the money due

to them from a sale of a security. If the courts of this country

interpret the phrase ‘cause to the contrary’ appearing in s 256(3) of

the Code liberally, then, institutional lenders would lose confidence

in their right to realize their security through an order for sale.

Financial institutions would then become reluctant to lend money to

bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and

the development of land and industries in this country which are

largely dependent upon loans from banks would cease. No

judgment of this court will be designed to produce such a

consequence.

D. TENTANGAN DEFENDAN-DEFENDAN

[42] Defendan-defendan telah menentang Kandungan 1 Plaintif dengan

memfailkan Afidavit Jawapan (Kandungan 4) yang diikrarkan oleh

Defendan Pertama pada 19.07.2017 dengan membangkitkan alasan-

alasan berikut:

23

i. terdapat perbincangan untuk penyelesaian kes di antara

Defendan Pertama, pegawai Plaintif dan peguam Plaintif

bernama Puan Aida dari Tetuan Ravi Aida & Partners yang

telah dipersetujui bahawa Plaintif akan menerima bayaran

RM224,700.00 sebagai penyelesaian penuh bagi jumlah yang

terhutang di bawah gadaian tersebut dan dengan pembayaran

jumlah tersebut Defendan-defendan akan menarikbalik Writ

MTKL. Sebagai balasan penarikbalikan Writ MTKL tersebut

Plaintif akan mengecualikan semua faedah terhadap pinjaman

sebanyak RM224,700.00 yang diberikan tersebut.

ii. Plaintif telah menukar syarat secara unilateral dan meminta

Defendan Pertama membayar jumlah yang lebih tinggi selepas

Writ MTKL tersebut ditarik balik.

iii. Defendan telah memfailkan Guaman 68 kerana walaupun Writ

MTKL telah ditarikbalik, Plaintif telah cuba melelong hartanah

tersebut pada 17.10.2014 dengan harga rizab RM500,000.00

iaitu bukan nilai harga pasaran semasa hartanah tersebut iaitu

24

RM700,000.00 seperti yang dinyatakan dalam Laporan

Penilaian Hartanah bertarikh 18.09.2014.

iv. Lanjutan kepada perjumpaan Defendan Pertama dengan

Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor dan Bank Negara

Malaysia, mereka mencadangkan agar Defendan Pertama

dibenarkan untuk menjual hartanah tersebut dan menggunakan

perolehan jualan untuk menyelesaikan hutang kepada Plaintif

dan bakinya diagihkan kepada Jabatan Insolvensi dan

Defendan Kedua namun cadangan tersebut ditolak oleh Plaintif

dan seterusnya meneruskan lelongan awam pada 06.05.2016.

v. Defendan Pertama dibenarkan untuk menjual hartanah tersebut

melalui triti persendirian kerana tindakan tersebut adalah

amalan yang dilakukan di Negara ini.

vi. Plaintif sepatutnya melepaskan gadaian tersebut dan

menyerahkan suratan hakmilik asal hartanah tersebut kepada

Defendan-defendan memandangkan mereka telah menarik

25

balik Writ MTKL tersebut dengan menjelaskan hutang tersebut

berjumlah RM224,700.00.

vii. Wujud konflik kepentingan terhadap Peguamcara daripada

Tetuan Satish Alli kerana beliau telah terlibat dengan

perbincangan semasa syarat-syarat penyelesaian dipersetujui

dan sepatutnya menarik diri daripada mewakili Plaintif dalam

kes ini.

E. BALASAN PLAINTIF

[43] Peguam Plaintif telah menegaskan alasan-alasan yang dibangkitkan

oleh Defendan Pertama adalah tidak relevan kepada prosiding ini

dan ianya merupakan alasan-alasan lapuk (stale) kerana perkara-

perkara yang dinyatakan oleh Defendan Pertama tersebut telahpun

dibangkitkan oleh mereka di dalam Guaman 64. Mahkamah Rayuan

juga telah mengesahkan keputusan tersebut pada 20.04.2016.

Justeru itu, Defendan-defendan adalah dihalang untuk

membangkitkan alasan-alasan itu semula atas prinsip-prinsip

estoppel dan res judicata.

26

[44] Adalah menjadi hujahan Plaintif bahawa tidak ada kausa yang

bertentangan telah dibangkitkan oleh Defendan-defendan untuk

menafikan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1.

F. PRINSIP ESTOPPEL DAN RES JUDICATA

[45] Berhubung dengan prinsip-prinsip estoppel dan res judicata ini,

memadai Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah

Agong di dalam kes Asia Commercial Finance (M) Berhad v.

Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 CLJ 783 di mana Peh Swee Chin

FCJ menyatakan bahawa:

“What is res judicata? It simply means a matter adjudged, and its

significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicature.

When a matter between two parties has been adjudicated by a Court of

competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to

litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the

truth between such parties, or in other words, the parties should accept it

as the truth; res judicata pro veritate accipitur. The public policy of the law

is that it is in the public interest that there should be finality in litigation -

interest rei publicae ut sit finis litium. It is only just that no one ought to be

vexed twice for the same cause of action - nemo debet bis vexari pro

eadem causa. Both maxims are the rationales for the doctrine of res

27

judicata, but the earlier maxim has the further elevated status of a question

of public policy.

Thus, there are in fact two kinds of estoppel per rem judicatum. The first

type relates to cause of action estoppel and the second, to issue estoppel,

which is a development from the first type.

The cause of action estoppel arises when rights or liabilities involving a

particular right to take a particular action in Court for a particular remedy

are determined in a final judgment and such right of action ie. the cause of

action, merges into the said final judgment; in layman's language, the

cause of action has turned into the said final judgment. The said cause of

action may not be re-litigated between the same parties because it is res

judicata.

There is one school of thought that issue estoppel applies only to issues

actually decided by the Court in the previous proceedings and not to

issues which might have been and which were not brought forward, either

deliberately or due to negligence or inadvertence, while another school of

thought holds the contrary view that such issues which might have been

and which were not brought forward as described, though not actually

decided by the Court, are still covered by the doctrine of res judicata ie.

doctrine of estoppel per rem judicatum.

28

We are of the opinion that the aforesaid contrary view is to be preferred; it

represents for one thing, a correct even though broader approach to the

scope of issue estoppel. It is warranted by the weight of authorities to be

illustrated later. It is completely in accord or resonant with the rationales

behind the doctrine of res judicata, in other words, with the doctrine

of estoppel per rem judicatum. It is particularly important to bear in mind

the question of the public policy that there should be finality in litigation in

conjunction with the exploding population; the increasing sophistication of

the populace with the law and with the expanding resources of the Courts

being found always one step behind the resulting increase in litigation.

It is further necessary at this stage to understand the import of the words

in the said famous statement ie "... every point which properly belonged to

the subject of litigation... " which Somervell LJ explained in Greenhalgh v.

Mallard [1947] 2 All ER 255, 257 as follows:

... res judicata for this purpose is not confined to the issues which the

Court is actually asked to decide, but it covers issues or facts which are so

clearly part of the subject matter of the litigation and so clearly could have

been raised that it would be an abuse of the process of the Court to allow a

new proceeding to be started in respect of them.

[46] Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Plaintif bahawa alasan-

alasan i, ii, iii, dan vi (alasan-alasan tersebut) yang dibangkitkan

oleh Defendan-defendan adalah alasan-alasan lapuk dan tidak

29

relevan kepada prosiding ini kerana alasan-alasan tersebut telahpun

dibangkitkan di dalam Guaman 64 tersebut.

[47] Berhubung dengan alasan-alasan tersebut, Mahkamah ini telah

meneliti Writ dan Pernyataan Tuntutan Defendan-Defendan yang

difailkan pada 3.10.2014 di dalam Guaman 64 (Eksibit “LSG-1”,

Kandungan 6) dan Pernyataan Pembelaan Plaintif bertarikh

12.11.2014 yang membalas penyataan-penyataan Defendan-

defendan, Penelitian Mahkamah ini terhadap kertas-kertas kausa

Guaman 64, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa adalah

tidak syak lagi bahawasanya alasan-alasan tersebut adalah ulangan

kepada perkara-perkara yang telahpun dibangkitkan di Guaman 64

itu.

[48] Kedudukan ini menjadi lebih jelas dan terang dengan merujuk

kepada alasan penghakiman Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah

Tinggi yang telah membatalkan Writ dan Pernyataan Tuntutan

Defendan-defendan menurut Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) atau (d)

Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Alasan Penghakiman Kamaluddin

bin Md Said, PK (YA ketika itu), Mohamed Nordin Mohd Yusuf &

30

Yang Satu Lagi Lawan Hong Leong Bank Berhad [2015] 1

MLRHU 905 adalah dirujuk.

[49] Perenggan-perengan yang relevan di alasan Kamaluddin bin Md

Said, PK diperturunkan di bawah ini:

“[4] Relif yang dituntut oleh Plaintif-Plaintif di perenggan 55 Pernyataan

Tuntutan Plaintif-Plaintif adalah supaya Defendan membatalkan gadaian

terhadap Geran dalam pegangan Defendan dan memulangkan balik Geran

tersebut kepada Plaintif.

[5] Harga belian hartanah Plaintif-Plaintif yang menjadi perkara (subject

matter) prosiding ini yang dipegang di bawah No hakmilik HS (M) 35642 PT

92348, Sungai Rasau Ulu, Mukim dan Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan

yang beralamat pos No 2, Jalan 25/133B, Taman Mutiara Kemuning,

Seksyen 25, 40400 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan (selepas ini dirujuk

sebagai 'hartanah tersebut') adalah RM264,400.00.

[6] Plaintif-Plaintif melalui perenggan 11 Pernyataan Tuntutan tersebut

mendakwa bahawa Defendan telah membuat tawaran kepada Plaintif-

Plaintif untuk hanya membayar jumlah prinsipal sebanyak RM224,700.00

tanpa apa-apa faedah atau caj tambahan sebagai penyelesaian penuh dan

muktamad jumlah yang terhutang dibawah gadaian tersebut sekiranya Writ

MTKL tersebut ditarikbalik.

31

[7] Defendan telah memfailkan Pembelaan dengan menafikan tuntutan

Plaintif dan mengatakan bahawa dakwaan Plaintif-Plaintif adalah rekaan

semata-mata dan bertujuan memperdayakan Mahkamah kerana tidak

disokong oleh dokumen-dokumen kontemporari.

[10] Di bawah Aturan 18, Kaedah 19(1)(b) atau (d) Kaedah-Kaedah

Mahkamah 2012, keterangan afidavit yang difailkan oleh pihak dalam kes

ini boleh dirujuk bagi menentukan sama ada terdapat alasan-alasan atau

terdapat isu-isu yang boleh dibicarakan. George Seah FCJ dalam kes

National Company for Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 1 MLRA

190; [1984] 2 MLJ 300; [1984] 1 CLJ (Rep 283 mengatakan.

“The question before us is whether the respondent by this affidavit

has satisfies the learned trial judge that a bona fide arguable defence has

been raised which ought to be tried”

Sama Ada Terdapat Tawaran Untuk Membayar Jumlah Prinsipal Sebanyak

RM224,700.00 Tanpa Apa-Apa Faedah Atau Caj Tambahan

[27] Di perenggan-perenggan 22 hingga 28 Pernyataan Tuntutan Plaintif-

Plaintif, mereka juga mengatakan bahawa terdapat perbincangan dengan

pihak peguam di mana kedua-dua pihak telah mencapai suatu

penyelesaian. Perkara ini dinyatakan terkandung dalam surat bertarikh 20

Mei 2011.

32

[28] Defendan melalui affidavit Tay Geok Kow bertarikh 10 November 2014

telah mengatakan bahawa pengataan-pengataan Plaintif-Plaintif adalah

tidak benar dan percubaan untuk memutarbelitkan fakta dan memperdaya

Mahkamah. Defendan juga telah mengatakan sebagaimana berikut:-

(a) Atas permintaan peguamcara Plaintif-Plaintif, En Joseph

Mathews dari Tetuan Mathews & Associates (selepas ini

dirujuk sebagai En Joseph dan Tetuan Mathews & Associates

masing-masing), satu perjumpaan telah diadakan di pejabat

Tetuan Satish Alli & Associates pada 19 Mei 2011 yang telah

dihadiri oleh En Joseph dan Plaintif Pertama dan semasa

perjumpaan tersebut, Plaintif Pertama telah membincang atas

dasar tanpa prejudis tawaran penyelesaian yang Plaintif-

Plaintif berhasrat untuk kemukakan supaya lelongan awam

terhadap hartanah tersebut pada 27 Mei 2011 tidak diteruskan.

(b) Lanjutan kepada perjumpaan tersebut, Tetuan Mathews &

Associates telah melalui surat bertarikh 20 Mei 2011 yang

dialamatkan kepada Tetuan Satish Alli & Associates

mengemukakan surat Plaintif Pertama yang juga bertarikh 20

Mei 2011 yang dialamatkan kepada Tetuan Mathews &

Associates dan ditandakan sebagai atas dasar tanpa prejudis

melalui nama Plaintif Pertama telah menyatakan:-

33

(i) Persetujuan untuk membayar jumlah sebanyak

RM225,000.00 sebagai penyelesaian penuh dan

muktamad jumlah yang terhutang dibawah gadaian

tersebut (selepas ini dirujuk sebagai 'tawaran Plaintif-

Plaintif tersebut');

(ii) Bahawa sejurus selepas menerima notifikasi bahawa

Defendan bersetuju menerima tawaran Plaintif-Plaintif

tersebut, Plaintif Pertama bersetuju untuk membayar

Defendan jumlah sebanyak RM22,500.00 dan bakinya

dalam tempoh 3 bulan; dan

(i) Bahawa pada waktu yang sama, Tetuan Mathews &

Associates dikehendaki menarik balik Writ MTKL

tersebut.

Sesalinan surat-surat Tetuan Mathews & Associates dan Plaintif Pertama

yang masing-masing bertarikh 20 Mei 2011 (selepas ini dirujuk secara

kolektif sebagai 'surat-surat 20 Mei 2011 tersebut') terdapat di eks 'TGK-F'.

[29] Saya telah meneliti eks 'TGK-F', dan berpuashati bahawa surat

bertarikh 20 Mei 2011 itu tidak dialamatkan atau untuk perhatian Defendan

tetapi kepada peguam Plaintif-Plaintif sendiri. Surat Plaintif Pertama

tersebut kemudian dikemukakan oleh peguam Plaintif-Plaintif kepada

peguam Defendan. Walaupun saya dapati dalam surat tersebut ada

34

kenyataan berkenaan perjumpaan dengan pegawai bank Defendan bagi

maksud penyelesaian seperti dinyatakan di sub-perenggan 28 (b) di atas,

tetapi tidak ada pengesahan dari bank Defendan berkenaan perkara

tersebut. Saya juga dapati tidak ada surat atau dokumen telah

dikemukakan oleh Plaintif Pertama kepada pihak bank Defendan.

Berdasarkan ketiadaan pengesahan berkenaan isu penyelesaian yang

dikatakan oleh Plaintif Pertama tersebut, maka saya berpuashati bahawa

pengataan yang dibuat itu tidak mempunyai bukti dan tidak berasas.

[31] Saya juga bersetuju bahawa keputusan muktamad berkenaan apa-apa

tawaran penyelesaian adalah pada budibicara mutlak Defendan.

Berdasarkan perkara itu, saya berpuashati tiada bukti bahawa persetujuan

penyelesaian hutang Plaintif-Plaintif dibawah gadaian tersebut telah

dicapai.”

[50] Perenggan-perenggan [33] sehingga [44] alasan penghakiman

Kamaluddin bin Md Said, PK (YA ketika itu), telah membuat

penghuraian dan dapatannya yang terperinci berhubung dengan

penyelesaian yang didakwa oleh Defendan-defendan.

[51] Di dalam perkara ini adalah tidak syak lagi bahawa Defendan-

defendan adalah dihalang daripada membangkitkan alasan-alasan

35

tersebut Defendan-defendan adalah terikat dengan prinsip estoppel

dan res judicata.

F. ALASAN ALASAN (V)

[52] Defendan Pertama telah membangkitkan bahawa beliau dibenarkan

untuk menjual hartanah tersebut melalui triti persendirian. Namun,

apa yang jelas tiada sebarang peruntukan di dalam Kanun Tanah

Negara yang membolehkan Mahkamah ini memerintahkan

sedemikian. Walau apa pun alasan ini bukanlah terjumlah kepada

suatu kausa yang bertentangan.

F. ALASAN (IV) dan ALASAN (VII)

[53] Alasan (iv) dan alasan (vii) yang dibangkitkan jelas bukanlah

terjumlah kepada suatu kausa yang bertentangan.

E. KEPUTUSAN MAHKAMAH BAGI KANDUNGAN 1

[54] Berdasarkan kepada alasan-alasan di atas, Mahkamah ini

membenarkan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1 dengan

kos sebanyak RM10,000.00 kepada Plaintif. Mahkamah juga

36

memerintahkan bahawa lelongan awam bagi hartanah tersebut

ditetapkan pada 29.12.2017.

.....................................................

(DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim

Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula)

Selangor Darul Ehsan

Bertarikh 21hb November 2017

F. ALASAN KANDUNGAN 28 & KANDUNGAN 30

[55] Kandungan 28 ini adalah permohonan Defendan Pertama menurut

Aturan 38 KKM 2012 untuk suatu perintah supaya deponen-deponen

Plaintif yang telah mengikrarkan Afidavit-Afidavit Sokongan Plaintif

bagi Saman Pemula dan diperiksa balas oleh Defendan. Deponen-

deponen tersebut adalah:

(i) Fong Oi Chee (No Kad Pengenalan 610513-10-6088 yang

telah ikrar Afidavit Sokongan terhadap Saman Pemula pada

30hb Jun 2017.

37

(ii) Lee Su Guat (No Kad Pengenalan 781210-08-6098 yang

telah ikrar Afidavit Balasan Plaintif diikrar pada 19hb Julai

2017.

[56] Manakala Kandungan 30 pula adalah permohonan Defendan

Pertama menurut Aturan 28 Kaedah 8 (1) (2) (3) & (4) KKM 2012

untuk suatu perintah bahawa Saman Pemula difailkan oleh Plaintif

ditukar kepada satu tindakan writ.

[57] Kedua-dua permohonan ini telah difailkan oleh Defendan Pertama

pada 16.11.2017 dan peguamcara yang mewakili Defendan Pertama

adalah Tetuan Salha, Peguambela & Peguamcara.

[58] Walaupun Kandungan 1 telah dilupuskan pada 21.11.2017, Penolong

Kanan Pendaftar telah menetapkan kedua-dua permohonan untuk

perbicaraan di hadapan Mahkamah ini pada 3.1.2018. Pada tarikh

3.1.2018 tersebut, Cik Hasfarena Berahim telah hadir mewakili

Defendan Pertama, sementara Plaintif telah diwakili oleh En.

Khatiravan.

38

[59] Mahkamah ini telah memaklumkan kepada pihak-pihak bahawa

perkara substantif kes ini telahpun dilupuskan. Maka dengan

perlupusan Kandungan 1 tersebut, maka permohonan Defendan

Pertama di dalam Kandungan 28 dan Kandungan 30 kini telah

menjadi akademik.

[60] Namun, peguam Defendan Pertama masih terus mahu berhujah

berhubung kedua-dua permohonannya tersebut. Mahkamah ini telah

memberi peluang untuk kedua-dua pihak berhujah.

[61] Atas alasan kedua-dua permohonan telah menjadi akademik

Mahkamah ini telah menolak Kandungan 28 dengan kos sebanyak

RM3000.00 kepada Plaintif. Kandungan 30 juga telah ditolak dengan

kos sebanyak RM3500.00 kepada Plaintif.

39

t.t. .....................................................

(DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim

Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula)

Selangor Darul Ehsan

Bertarikh 03hb Januari 2018

Peguam Plaintif - Tetuan Satish Alli & Associates

Encik Satish Nair

Peguam Defendan - Tetuan Zura & Attiyah

Cik Atiyyah Bt Yusuff