bab ii tinjauan pustaka - repository.uib.ac.idrepository.uib.ac.id/2456/5/k-1551054-chapter2.pdf ·...

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

1. Istilah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah seorang pejabat umum

yang menerima hak dan kewenangan untuk mengeluarkan akta pemindahan

hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah dan akta pemberian kuasa

pembebanan hak Tanggungan menurut aturan Perundang-undangan yang

berlaku.6 Dalam pengurusan di dalam bidang pertanahan di Indonesia,

khususnya dalam kegiatan pendaftaran tanah, PPAT merupakan pejabat

umum yang ditugaskan untuk menjadi rekan Badan Pertanahan Nasional

(BPN) yang membantu memperkuat dan menegaskan atas setiap jenis

perbuatan hukum atas bidang tanah yang dilakukan oleh setiap subyek hak

yang memiliki gubungan dengan tanah dan selanjutnya dituangkan dalam

bentuk akta otentik. Dengan kata lain, PPAT adalah pejabat umum yang

diberi suaru hak dan kewajiban untuk membuat dan mengeluarkan akta-akta

otentik yang berhubungan dengan perbuatan hukum tertentu tentang hak atas

tanah.

6 Indonesia, Undang-Undang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah, UU No. 04 Tahun 1996, Ps l

9 Universitas Internasional Batam

Renaldo Dionisius. Proses Perpanjangan Hak Atas tanah di BP Batam dan BPN Batam Melalui Kantor Notaris dan PPAT Reinward SH. UIB Repository©2018

10

Jika dilihat dari hukum yang berlaku disebut dalam Peraturan

Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, terdapat 3 jenis macam PPAT, yaitu:

a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), adalah pejabat umum yang

diberi wewenang untuk melakukan pembuatan akta-akta otentik yang

berhubungan dengan perbuatan hukum tertentu yang memiliki

gubungan dengan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun.7

b. PPAT Sementara, yaitu Pejabat yang berasal dari Pemerintah yang

ditunjuk berdasarkan jabatannya untuk melaksanakan tugas sebagai

seorang PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah ata kawasan yang

didalamnya belum cukup terdapat PPAT yang menjabat.8

c. PPAT Khusus, yaitu pejabat yang berasal dari Badan Pertanahan

Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas

PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka untuk

menjalankan pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu.9

7 Indonesia, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PP RI No. 37 Tahun 1998, Pasal 1 Angka 1.. 8 Ibid., Pasal 1 Angka 2. 9 Ibid., Pasal 2 Angka 3.

Universitas Internasional Batam


11

2. Wewenang dan Tugas Pokok Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Sesuai dengan ketentuan perundang-undangan pertanahan, PPAT

memiliki tugas pokok dan kewenangan sebagai berikut:10

a. Memiliki tugas pokok untuk menjalankan sebagian proses

pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai tanda bukti telah

dijalankannya sebuah perbuatan hukum tertentu yang memiliki

hubungan tentang hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun, yang selanjutnya akan dijadikan dasar bagi pendaftaran

perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan

hukum itu. Yang dimaksud dengan perbuatan hukum adalah:

i. Proses tukar menukar;

ii. Proses pemberian Kuasa untuk Membebankan Hak

Tanggungan

iii. Proses pemberian Hak Tanggungan

iv. Proses Hibah;

v. Proses pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik

vi. Proses Jual Beli

vii. Proses Pemasukan ke dalam perusahaan atau proses

Inbreng;

viii. Proses Pembagian hak Milik bersama;

10 Ibid, Pasal 2-4



12

ix. Proses pemberian Hak Guna Bangunan diatas Tanah

dengan Hak Milik;

b. Memiliki Wewenang untuk membuat sebuah akta otentik yang

memiliki hubugan dengan semua perbuatan hukum sebagaimana

yang dimaksud dalam huruf a mengenai hak atas tanah dan Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah

kerjanya. Untuk PPAT Sementara memiliki kewenangan untuk

membuat akta tanah yang merupakan akta otentik mengenai semua

perbuatan hukum sebagaimana yang dimaksud dalam huruf a

menganai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

dengan Wilayah kerja di dalam daerah kerja jabatannya. Dan untuk

PPAT Khusus seperti yang telah disebut di atas hanya memiliki

kewenangan untuk membuat akta mengenai perbuatan hukum yang

disebut secara khusus dalam penunjukannya.

c. Berwenang untuk membuat akta tukar menukar, akta pemasukan ke

dalam perusahaan, atau akta pembagian hak bersama mengenai

beberapa hak atas tanah dan atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun yang tidak semuanya terletak dalam satu daerah kerjanya,

apabila salah satu bidang tanah atau Satuan Rumah Susun yang

menjadi obyek perbuatan hukum tersebut terletak di dalam daerah

kerjanya sesuai dengan jumlah kabupaten/kota letak bidang tanah

yang dilakukan perbuatan hukumnya, untuk kemudian masing-

Universitas Internasional Batam Renaldo Dionisius. Proses Perpanjangan Hak Atas tanah di BP Batam dan BPN Batam Melalui Kantor Notaris dan PPAT Reinward SH. UIB Repository©2018

13

masing akta PPAT tersebut didaftarkan pada Kantor Pertanahan

masing-masing.

Selain tugas pokok dan wewenang tersebut diatas, PPAT juga

memiliki fungsi dan tugas untuk membuat akta yang bertyjuan untuk

memindahkan hak atas tanah, memberikan hak baru atau membebankan hak

atas tanah, dalam rangka pendaftarannya.11

B. Tinjauan Umum tentang Hak Atas Tanah

1. Pengertian mengenai Hak Atas Tanah

Hak Atas Tanah, seperti yang dijelaskan di dalam Undang-Undang

Nomor 05 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,

yaitu: “Pemberian wewenang untuk mempergunakan tanah yang

bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada

diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung

berhubungan dengan penggunaan tanah itu”. 12 Wewenang untuk

mempergunakan tanah yang dimaksud dalam kalimat diatas dapat

diartikan sebagai menggunakan hak atas tanah, memungut hasil hak atas

tanah, dan lain-lain tergantung dari jenis/macam hak atas tanah yang

dipunya. Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-

hak yang disediakan oleh Undang-Undang Nomor 05 Tahun 1960 untuk

digunakan atau dimanfaatkan, dimana hak atas tanah tersebut meliputi

11 Indonesia, Undang Undang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, UU No. 05 Tahun 1960, Pasal 19. 12 Ibid. Pasal 4 ayat (2).



14

bukan hanya tanah, tetapi juga tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air

serta ruang yang ada diatasnya. Namun, tubuh bumi dan air serta ruag

yang dimaksud tersebut bukanlah kepunyaan pemegang hak atas tanah

yang bersangkutan, tetapi ia hanya diperbolehkan untuk menggunakannya

selama ia tidak melanggar batas-batas yang telah ditetapkan oleh

Undang-Undang Nomor 05 Tahun 1960 maupun peraturan-peraturan lain

yang lebih tinggi.13

2. Macam-macam Hak Atas Tanah

Terdapat beberapa macam Hak Atas Tanah menurut undang-undang

yang tertulis yaitu: “Hak Milik,Hak Guna Usaha,Hak Guna

Bangunan,Hak Pakai,Hak Sewa,Hak Membuka Tanah,Hak Memungut

Hasil Hutan,Hak-hak yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas

yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya

sementara” 14 , yaitu:

i. Hak Gadai.

ii. Hak Usaha Bagi Hasil.

iii. Hak Menumpang.

iv. Hak Sewa Tanah Pertanian.

13 Prof. Boedi Harsono, (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan. hlm. 19. 14 UU No 05 tahun 1960, Op.cit, Pasal 16 dan Pasal 53.



15

3. Perpanjangan Hak Atas Tanah

Di Kota Batam, dikarenakan semua tanah berada di atas hak pengelolaan,

maka hak atas tanah memilik jangka waktu yang memiliki tanggal

berakhir. Pemilik hak wajib memperpanjang haknya .Bp Batam

memberikan persyaratan kepada pemegang hak untuk melengkapi 15

dokumen yaitu :

i. Surat Permohonan perpanjangan hak atas tanah

Berisi permohonan dari pemegang hak dan ditujukan kepada

bp batam dengan maksud untuk melakukan perpanjangan

kepada hak atas tanah

ii. Fotocopy KTP yang masih berlaku

Fotokopy identitas pemegang Hak atas tanah dalam bentuk

Kartu Tanda Penduduk sebagai bentuk identifikasi Pmgang

hak oleh Bp Batam

iii. Fotocopy gambar penetapan lokasi (PL)

Gambar Penetapan Lokasi adalah sebuah dokumen yang

berisikan gambar lokasi yang ditentukan sebelumnya yang

diberikan oleh Bp Batam kepada pemegang hak

iv. Fotocopy surat perjanjian (SPJ)

Surat Perjanjian atau lebih lengkapnya yaitu Surat Perjanjian

Pengalokasian dan Penggunaan Pengurusan Tanah Atas Bagian

–Bagian Tertentu Dari Pada Tanah Hak Pengelolaan otorita

Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam adalah Sebuah


16

dokumen yang berisi ketentuan mengenai pemberian hak atas

tanah dari Bp Batam kepada Pihak lain. Dokumen ini terdiri

atas beberapa bagian antara lain:

a. Pihak Yang melakukan perjanjian

b. Lahan Yang Dialokasikan

c. Penggunaan dan Peruntukan Lahan

d. Jangka Waktu dan Status Hak Atas Tanah

e. Uang Muka

f. Uang Wajib Tahunan Otorita

g. Sertifikat Hak Atas Tanah

h. Peralihan Hak Atas Tanah Yang Dialokasikan

i. Pembangunan Physik

j. Perpanjangan Dan Pembaharuan Hak Atas

Tanah

k. Setelah Berakhirnya Hak Atas Tanah Yang

Dialokasikan

l. Cidera Janji (Wanprestasi)

m. Akibat Pembatalan

n. Lain – Lain

o. Force majeure

p. Perselisihan

q. Penutup

v. Fotocopy Surat keputusan (SKEP)


17

Surat Keputusan ata SKEP adalah sebuah keputusan yang

berisi pengalokasian dan penggunaan tanaholeh Bp Batam

kepada pihak yang ditentukan.

vi. Fotocopy Faktur lunas Uang Wajib Tahunan Otorita (UWTO).

Untuk Melakukan perpanjangan hak atas tanah,Pemegang hak

sebelumnya harus melakukan pembayaran Uang Wajib

Tahunan Otorita atau UWTO terlebih Dahulu dan Pemegang

hak wajib melampirkan faktur pembayaran sebagai tanda bukti

telah melakukan pembayaran

vii. Foto Lokasi

Foto lokasi adalah foto bangunan yang akan dilakukan

perpanjangan hak atas tanah

viii. Fatwa planologi

Berdasarkan Penjelasan oleh Bp Batam yaitu “Fatwa Planologi

adalah Informasi tentang persyaratan tata bangunan dan

lingkungan yang diberlakukan Pemerintah pada lokasi tertentu

(lahan yang dimohon). Fatwa Planologi dan lampiran gambar

berisi keterangan tentang Batas Penetapan Lokasi (PL) Dan

Koordinat, Peruntukan dan Fungsi Bangunan, Blok Bangunan

(Utama & Fasum), Nama & Jumlah Lantai/Lapis Lantai, Garis

Sempadan Bangunan (GSB), KDB & KLB Maksimum, Lebar

Jalan(ROW) Diluar dan Didalam Lokasi, Parkir Dan


18

Perkerasan, Penghijauan/KDH, Jaringan Utilitas, Jarak-Jarak,

Dimensi, Keterangan, Arah & Luasan” 15

ix. Fotocopy PBB tahun terakhir

Pemegang Hak juga berkewajiban untuk menunjukkan tanda

bukti bahwa telah melakukan pembayaran Pajak Bumi

Bangunan (PBB) satu tahun terakhir di dalam permohonannya

x. Fotocopy Pelunasan faktur peralihan (bila sudah dialihkan)

Jika Sebelumnya sudah terjadi peralihan hak, pemohon

perpanjangan hak atas tanah wajib melampirkan Faktur bukti

pembayaran peralihan hak

xi. Fotocopy Akta Jual Beli (AJB)

Pemegang hak atas tanah juga wajib melampirkan fotocopy

Akta Jual beli (AJB) sebagai bukti adanya jual beli terhadap

tanah yang akan diperpanjang hak nya

xii. Fotocopy Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Pemohon juga berkewajiban melampirka Sertifikat tanah yang

akan diperpanjang haknya

xiii. Surat Kuasa yang dilegalisir notaris (bila dikuasakan)

Bila Pengajuan Pemohonan perpanjangan hak atas tanah

melalui kuasa, perlu dilampirka surat kuasa yang dilegalisir

oleh notaris

15 Bp Batam,https://bpbatam.go.id/ini/aboutBida/bpbatam.jsp,diunduh 1 agustus 2018



https://bpbatam.go.id/ini/aboutBida/bpbatam.jsp,diunduh

19

xiv. Fotocopy Surat pernyataan bagi yang belum memiliki SPJ dan

SKEP (bermaterai)

Bila Pemegang hak atas tanah belum memiliki SkEP dan SPJ

maka perlu melampirkan Surat Peryataan belum memiliki yang

ditandatangan diatas materai

xv. Akta Perubahan Terakhir dan Akta Pendirian yang telah diberi

pengesahan oleh Menkumham (wajib jika kategori pemohon

adalah perusahaan)

Bila Pemegang hak atas tanah merupakan seuah perusahaan

maka perlu melampirkan Akta pendirian dan Akta Perubahan

Terakhir yang sudah diberikan pengesahan oleh Menteri

Hukum dan Hak Asasi Manusia (Menkumham)

C. Tinjauan Umum tentang Hak Guna Bangunan

1. Istilah Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan merupakan salah satu jenis/macam Hak Atas

Tanah seperti yang sudah tercantum di dalam Undang-Undang Nomor 05

Tahun 1960, yaitu “hak untuk mendirikan bangunan dan memiliki

bangunan diatas tanah yang bukan hak milik pemegang hak guna

bangunan itu sendiri. Pemegang hak guna bangunan berhak menguasai

dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan status hak guna

bangunan tersebut selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan serta mengalihkan hak tersebut kepada pihak


20

lain.” 16 Hak guna bangunan juga dapat digunakan sebagai jaminan

utang17 dengan cara melakukan pembebanan hak tanggungan atas hak

guna bangunan itu sendiri.

Jenis- jenis Tanah yang dapat diberikan hak guna bangunan antara

lain adalah Tanah Negara, Tanah dengan Hak Pengelolaan, dan juga

Tanah Hak Milik.18 Selain itu, tanah Hak Opstal dengan ketentuan

konversi juga dapat diberikan hak guna bangunan.

Selain itu, subjek-subjek hukum yang diberikan hak untuk memiliki

hak guna bangunan antara lain adalah Warga Negara Indonesia (WNI)

dan badan hukum pendiriannya sesuai dengan hukum Indonesia yang

berlaku dan berkedudukan dan berdomisili di Indonesia.19

2. Terjadinya Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan terjadi karena:20

a. Jika hak Guna Bangunan terjadi di atas tanah negara, dibuat

dengan Penetapan Pemerintah dengan keputusan pemberian hak

dari pejabat ataupun Menteri yang sudah ditunjuk.

b. Untuk hak guna bangunan yang terjadi diatas tanah dengan hak

pengelolaan, diberikan melalui keputusan alam bentuk pemberian

16 UU No. 05 Tahun 1960, Op.cit, Pasal 35. 17 Ibid., Pasal 39. 18 Indonesia, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pengeolaan atas Tanah, PP RI No. 40 Tahun 1996, Pasal 21. 19 UU No. 05 Tahun 1960, Op.cit, Pasal 36 ayat (1). 20 Ibid., Pasal 37 .



21

hak oleh pejabat ataupun menteri yang sudah ditunjuk

berdasarkan dari pendapat oleh pemegang hak pengelolaan.

c. Untuk pemberian hak guna bangunan tanah dengan hak milik,

diberikan karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik

tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh

hak guna bangunan tersebut.

d. Untuk melakukan konversi hak opstal menjadi hak guna

bangunan, diberikan sesuai dengan peraturan undang-undang

yang berlaku.

Terjadinya pemberian Hak guna bangunan diatas tanah negara atau

diatas tanah dengan hak pengelolaan terjadi sejak hak tersebut didaftarkan

oleh Kantor Pertanahan, dimana sebagai tanda pembuktian hak kepada

pemegang hak guna bangunan diberikan sebuah sertipikat hak atas tanah

dengan status hak guna bangunan. Sedangkan untuk hak guna bangunan

diatas hak milik terjadi dengan pemberian hak oleh pemegang hak milik

dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib untuk didaftarkan di

Kantor BPN. Sejak pendaftaran terjadi,status hak guna bangunan atas

tanah hak milik bersifat mengikat terhadap pihak ketiga.

3. Peralihan Hak Guna Bangunan


22

Hak guna bangunan dapat dipindahkan haknya dan dilakukan

peralihan ke pihak lain.21 Peralihan hak guna bangunan tersebut dapat

terjadi karena hal-hal sebagai berikut:22

a. Jual Beli.

b. Tukar Menukar.

c. Penyertaan dalam Modal.

d. Hibah.

e. Pewarisan.

Peralihan atas hak guna bangunan wajib untuk dilakukan pendaftaran

ke Kantor BPN. Untuk peralihan hak guna bangunan karena jual beli

(dikecualikan jual beli melalui lelang), tukar menukar, penyertaan dalam

modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Sedangkan untuk peralihan yang terjadi dikarenakan oleh pewarisan harus

dibuktikan melalui alat bukti surat wasiat atau surat keterangan waris

yang dibuat oleh instansi yang memiliki kewenangan. Dan untuk proses

jual beli yang terjadi melalui proses pelelangan harus dibuktikan dengan

Berita Acara Lelang.

Terhadap peralihan hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan

peralihan harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak

pengelolaan. Dan terhadap tanah hak milik harus dilakukan dengan

persetujuan tertulis dari pemegang hak milik yang bersangkutan.

21 Ibid., Pasal 35 ayat (2) jo. Pasal 34 ayat (1). 22 PP RI No. 40 Tahun 1996, Op.cit, Pasal 34 ayat (2).



23

4. Berakhirnya Hak Guna Bangunan23

Hal-hal yang menyebabkan berakhirnya hak guna bangunan adalah

sebagai berikut:

a. Jangka Waktu Berakhir.

Dalam UU no 05 tahun 1960 menyebutkan bahwa “Hak guna

bangunan memiliki jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan

dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh

tahun.” 24 Apabila jangka waktu dan perpanjangannya telah

berakhir, maka dapat diberikan hak pembaharuan hak guna

bangunan diatas tanah yang sama yang permohonannya diajukan

selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka

waktu.25 Setiap Perpanjangan atau pembaharuan hak guna

bangunan tersebut harus dicatat didalam buku tanah pada Kantor

BPN.

b. Diberhentikan Sebelum Jangka Waktu Berakhir.

Hak guna bangunan dapat dihentikan atau dibatalkan sebelum

jangka waktu berakhir, apabila:

23 UU No. 05 Tahun 1960, Op.cit, Pasal 40 jo. PP RI No. 40 Tahun 1996, Op.cit, Pasal 35. 24 Ibid, Pasal 35 ayat (1) dan (2). 25 PP RI No. 40 Tahun 1996, Op.cit, Pasal 27.



24

• Pemegang hak melanggar ketentuan – ketentuan tertentu

atau pemegang hak tidak memenuhi kewajibannya,26 atau

• pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik

tidak memenuhi persyaratan atau kewajiban yang tertulis

dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan atau

perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan, atau

• putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan

hukum yang tetap.

c. Dilepaskan oleh Pemegang Hak Sebelum Jangka Waktu Berakhir.

d. Dicabut untuk Kepentingan Umum, berdasarkan Undang-Undang

Nomor 20 Tahun 1961.

e. Ditelantarkan.27

f. Tanahnya Musnah.

g. Ketentuan Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Nomor 05 Tahun

1960 jo. Pasal 20 ayat (2) Peraturan Pemerintah Republik

Indonesia Nomor 40 Tahun 1996.

Hapusnya hak guna bangunan atas tanah negara mengakibatkan tanah tersebut

menjadi tanah negara. Untuk tanah hak pengelolaan, tanah kembali ke dalam

26 Ibid., Pasal 30. 27 UU No. 05 Tahun 1960, Op.cit, Pasal 15.



25

penguasaan pemegang hak pengelolaan,28 dan untuk tanah hak milik

mengakibatkan tanah kembali ke dalam penguasaan pemegang hak milik.

D. Tinjauan Umum tentang Izin Peralihan Hak

1. Istilah Izin Peralihan Hak

Izin Peralihan Hak merupakan salah satu prasyarat yang dibutuhkan

dalam proses peralihan hak atas tanah dengan status hak guna bangunan

karena jual beli khusus daerah kota Batam. Izin Peralihan Hak merupakan

suatu surat yang dikeluarkan oleh BP Batam sebagai sebuah badan yang

diberikan kewenangan dari pemerintah pusat untuk mengeluarkan

perijinan seperti Perijinan Fatwa Planologi, Perijinan Alokasi Lahan, Izin

Usaha Tetap, dan lain-lain, salah satunya adalah Izin Peralihan Hak

(IPH).

2. Proses Permohonan Izin Peralihan Hak

Proses pengerjaan yang dilakukan oleh PPAT untuk melakukan proses

permohonan Izin Peralihan Hak (IPH) ke kantor BP Batam adalah

sebagai berikut:

a. Penandatanganan Akta Jual Beli oleh para pihak yang telah dibuat

oleh PPAT dan isinya telah dimengerti serta disetujui oleh para

pihak.

28 Indonesia, Peraturan Menteri Dalam Negeri tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya, Permendagri No. 1 Tahun 1997.



26

b. Penandatanganan formulir permohonan IPH oleh para pihak.

c. Melakukan permohonan IPH ke kantor BP Batam di Loket

Direktorat Pengelolaan Lahan yang berlokasi di Gedung Sumatera

Expo lantai 3, dengan melampirkan data/berkas yang dibutuhkan

yaitu:

• Formulir permohonan.

• Fotocopy KTP Pemohon (pihak penjual dan pembeli).

• Fotocopy bayar lunas Uang Wajib Tahunan Otorita

(UWTO) 30 Tahun.

• Fotocopy Surat Perjanjian (SPJ).

• Fotocopy Surat Keputusan (SK).

• Fotocopy Akta Jual Beli (baru dan lama, jika objek pernah

dijadikan objek jual beli sebelumnya).

• Fotocopy Persetujuan Peralihan Hak.

• Fotocopy Bukti Pembayaran Faktur Peralihan Hak,

pembayaran dilakukan melalui Bank Mandiri.

• Fotocopy Gambar Penetapan Lokasi (Gambar PL asli

diserahkan untuk di endorsmen).

• Sertifikasi Hak Atas Tanah.

d. Jangka waktu penyelesaian adalah sepuluh hari kerja sejak

diterima di Loket.


27

E. Tinjauan Umum Tentang Hak Pengelolaan

1. Istilah Hak Pengelolaan

Istilah mengenai hak pengelolaan ditegaskan oleh pemerintah melalui

peraturan pemerintah no 40 tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak guna

bangunan dan hak pakai atas tanah. Pasal 1 angka 2 menyebutkan “Hak

Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan

pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya”29. Pasal

tersebut dengan jelas menjelaskan bahwa hak pengeolaan hanya bisa berasal

dari negara.Pengertian mengenai hak pengelolaan juga dapat ditemukan pada

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak

Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan.Penjelasan mengenai Hak

pengelolaan juga dijelaskan dengan lebih lengkap lagi pada Penjelasan Pasal

2 ayat (3) huruf f Undang-Undang Republik Indonesia

Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan

Bangunan,Yaitu: “Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang

kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang

haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah,

penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan

29 PP no 40 tahun 1996,Op.cit,pasal 1



28

bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama

dengan pihak ketiga30.”

2. Terjadinya Hak Pengelolaan

Hak Pengelolaan terjadi karena konversi Hak Penguasaan Tanah Negara

berdasarkan PMA No 9 tahun 196531.Sedangkan dalam praktiknya terjadinya

Hak pengelolaan adalah melalui penetapan hak yang maksudnya adalah

penetapan pemberian hak yang dasar hukumnya adalah Peraturan Menteri

Negara Agraria/Kepala BPN No 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberin

Dan pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak pengelolaan pasal 68 dan

pasal 7532

3. Peralihan Hak Pengelolaan

Didalam bukunya, Boedi Harsono mengemukakan bahwa Hak Menguasai

dari Negara tidak dapat dialihkan kepada lain pihak, tetapi untuk

pelaksanaannya dapat diberikan kepada Masyarakat hukum adat dan

Pemerintah Daerah, dengan syarat bahwa hal tersebut tidak berlawanan

dengan kepentingan negara dan sepagai peran pembantu buka otonomi33

30 Indonesia, Undang-Undang tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, UU No.23 tahun 1997, Pasal. 2 31 Arie Sukanti Hutagalung dan Oloan Sitorus, Seputar Hak Pengelolaan, cet. 1, (Yogyakarta: STPN Press, 2011), hlm. 49 32 Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional,Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Tata Cara Pemberia dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,Permen ATR No 9 tahun 1999, pasal 68, pasal 75 33 Boedi Harsono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya, (Jakarta: Kompas, 2008), hlm. 277-278



29

Pendapat lain datang dari Profesor Maria S.W Sumardjono yang

memaparkan bahwa HPL itu sendiri tidak dapat dialihkan maupun diperjual-

belikan ,Hak pengelolaan hanya dapat dilepaskan kembali kepada negara

yang selanjutnya negara akan memberikan kepada pihak lain34.

4. Dihapusnya Hak Pengelolaan

Jika Mengacu kepada hukumya hak pengelolaan tidak bisa dihapus selama

Subjek Hak pengelolaan itu masih ada Karena pada dasarnya hak

pengelolaan dalah Hak Menguasai Negara yang diberikan kepada sebuah

instansi atau lembaga maka selama instansi yang dimaksud masih

menjalankan tugasnya maka Hak Pengelolaan yang diberikan oleh negara

masih Berjalan.

Dalam Pasal 49 ayat (3) Undang Undang No 1 tahun 2004 menyebutkan

bahwa “tanah dan bangunan milik negara tau daerah yang tidak

dimanfaatkan untuk penyelenggaraan tugas pokok fungsi instansi yang

bersangkutan wajib diserahkan pemanfaatannya kepada menteri

keuangan/Gubernur/Bupati/walikota untuk penyelengaraan tugas

pemerintahan negara/daerah”.35

34 Seputar hak Pengelolaan,op.cit,Hlm 53 35 Indonesia,Undang-Undang Tentang Perbendaharaan Negara,UU No.1 Tahun 2004,pasal 49 ayat 3



30

5. Pembuktian Hak Pengelolaan

Sebagaimana tercantum dalam berbagai macam peraturan pendaftaran tanah,

maka disebutkan bahwa lahirnya Hak pengelolaan adalah ketika Hak

pengelolaan itu didaftarkan ke dalam buku tanah yang bersangkutan.Sebelum

Hak pengelolaan didaftarkan, pemilik atau pemegang hak pengelolaan belum

memiliki hak dan wewenang untuk memberikan hak atas tanah baik itu Hak

guna bangunan ataupun hak pakai di atas hak pengelolaan tersebut36. Oleh

karena itu, tanggal pendaftaran hak pengelolaan itulah yang merupakan saat

lahirnya atau terjadinya hak pengelolaan tersebut.maka dari itu barang bukti

yang paling kuat yang membuktikan hak pengelolaan itu sendiri adalah

sertifikat HPL itu sendiri.

36 Seputar hak Pengelolaan,op.cit,Hlm 65



bab ii tinjauan pustaka - repository.uib.ac.idrepository.uib.ac.id/2456/5/k-1551054-chapter2.pdf ·...

Documents