Urusniaga tanah adalah mengenai suatu perkara atau satu prosedur yang melibatkan tuan tanah atau sesiapa yang ada hak ke atas tanah dengan individu lain. Urusniaga boleh berlaku dalam situasi iaitu melibatkan balasan atau tidak ada balasan. Tetapi adalah hakikat kebanyakkan urusniaga tanah adalah melibatkan balasan. Hanya sebagai contoh urusniaga yang tanpa balasan ialah berlaku apabila seorang bapa memindah milik tanah kepada anak-anaknya tanpa dikenakan apa-apa bayaran.

Pada dasarnya, setiap urusniaga mesti didaftarkan . Oleh itu, pihak yang ingin melakukan urusniaga tanah bukan sahaja memerlukan dokumen kontrak, bahkan juga perlu mendaftarkan urusniaga mereka kepada Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran. Dibawah Kanun Tanah Negara (KTN), memperuntukan secara jelas empat jenis urusniaga yang mesti dididaftarakan iaitu pindahmilik, pajakan dan sewaan, gadaian & lien dan juga ismen. Perlu diingatkan bahawa jika sekiranya tidak didaftarkan prosedur-prosedur itu tidak berkuatkuasa dan orang atau badan yang membuat urusniaga tidak boleh menjalankan hak-haknya seperti termaktub pada undang-undang.

Manakala pemberi sewaan, tidak memerlukan pendaftaran. Walaubagaimanapun, untuk melindungi kepentingan dan hak-haknya, seseorang individu boleh memohon untuk dicatitkan tuntutannya dibawah seksyen 316 KTN. Lien juga bukanlah satu urusniaga yang perlu didaftarkan. Wujudnya lien ini adalah disebabkan tuan tanah menyerahkan kepada orang lain dokumen hakmilik keluarannya (dhk) sebagai jaminan untuk sesuatu pinjaman. Orang yang menerima dan menyimpan dhk dipanggil pemegang lien dan untuk melindungi kepentingannya, ia boleh memohon dimasukkan kaveat pemegang lien. Selain daripada lien, perkara seterusnya ialah mengenai ismen. Ismen adalah hak yang diberi oleh seorang tuan tanah kepada seorang tuan punya tanah yang lain untuk menikmati secara berfaedah tanahnya, mengikut peruntukan undang-undang. Untuk menguatkuasakan pemberian ini, surat cara itu perlu didaftarkan.

Surat-surat cara yang terlibat dalam setiap urusniaga harus didaftarkan dibawah Kanun Tanah Negara (KTN). Perkara yang terlibat berjumlah 14 kesemuanya. Suratcara-suratcara yang terlibat ialah

1. Pindah Milik tanah,syer dan pajakan (borang 14 A)

2. Pindah milik gadaian (borang 14 B)

3. Pajakan Tanah (borang 15 A)

4. Pajakan Kecil Tanah (borang 15 B)

5. Penyerahan Balik Pajakan (borang 15 C)

6. Gadaian untuk menjamin pembayaran wang pokok (borang 16 A)

7. Gadaian untuk menjamin pembayaran wang bermasa (borang 16 B )

8. Menempohkan gadaian (borang 16 C )

9. Perakuan jualan oleh mahkamah (borang 16 F )

10. Perakuan jualan oleh pentadbir (borang 16 I )

11. Melepaskan gadaian ( borang 16 N )

12. Pemberian Ismen ( borang 17 A)

13. Pemberian ismen berbalas sokong ( borang 17 B)

14. Melepaskan Ismen ( borang 17 C)

Pencerahan bagi pindahmilik pula ialah:

a. Kesemua tetapi tidak sebahagian mana-mana tanahmilik.

b. Kesemua tetapi tidak sebahagian mana-mana syer yang tidak dipecahkan ke atas tanahmilik.

c. Mana-mana pajakan tanahmilik.

d. Mana-mana gadaian

e. Mana-mana sewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran.

Hak-hak yang diberi diatas adalah tertakluk kepada sekatan-sekatan berikut :

1. Larangan atau batasan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu berkuatkuasa.

2. Mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasa pada masa itu yang berkaitan dengan tanah berkenaan.

3. Jika pajakan ,gadaian dan tenansi(sewaan) tertakluk pada peruntukan yang ditetapkan.

4. Sekatan pindah milik tanah pertanian yang kurang daripada 2/5 hektar

5. Sekatan pindahmilik tanah ladang tanpa kebenaran Lembaga Ladang.

6. Sekatan keatas warga asing.

PAJAKAN

1. Tuan kepada mana-mana tanah milik layak untuk memberi pajakan keatas semua atau mana-mana bahagiannya.

2. Tiap-tiap pajakan yang diberikan mestilah untuk tempoh yang melebihi 3 tahun.

3. Berhubung dengan pajakan tempoh maksima pajakan adalah 99 tahun.

4. Mengenai pajakan sebahagian, tempoh maksima ialah 30 tahun.

5. Bagi pajakan sebahagian tanah , pelan dan perihal yang mencukupi bagi membolehkan bahagian itu dikenali dengan tepat hendaklah dilampirkan didalam suratcara.

Hak-hak yang diberi diatas adalah tertakluk kepada sekatan-sekatan berikut:

1. Larangan atau batasan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu berkuatkuasa

2. Mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasa pada masa itu yang berkaitan dengan tanah berkenaan.

3. Pajakan tidak boleh diberikan kepada dua orang atau lebih melainkan pemegang amanah atau wakil.

4. Sekatan keatas warga asing.

5. Jika tanah itu tertakluk pada gadaian , persetujuan pemegang gadaian perlu didapatkan terlebih dahulu.