Pemberitahuan

Garis panduan Gated Community and Guarded Neighbourhood diluluskan oleh

Jemaah Menteri pada 28 Julai 2010

dan Mesyuarat Majlis Negara Bagi Kerajaan Tempatan (MNKT) Ke-63

pada 2 September 2010.

Garis panduan ini hendaklah dibaca bersama dengan peruntukan undangundang

sedia ada, khususnya Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), Akta

Hakmilik Strata 1985 (Akta 318), Akta Bangunan dan Harta Bersama

(Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663), Akta Perancangan Bandar

dan Desa 1976 (Akta 172), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133),

Akta Pengangkutan Jalan 1985 (Akta 333) dan Undang-Undang Kecil Bangunan

Seragam 1984.

Garis Panduan Gated Community and Guarded Neighbourhood telah diolah dan

dibuat beberapa pindaan supaya bersesuaian dengan keadaan semasa kawasan

Seremban dan Nilai. Pindaan telah diluluskan dan disahkan pada Mesyuarat Penuh

Majlis Perbandaran Nilai Bil 5/2016 pada 31 Mei 2016 dan Mesyuarat Penuh Majlis

Perbandaran Seremban Bil 1/2017 pada 23 Januari 2017.

ISI KANDUNGAN MUKA SURAT

1.0 Latar Belakang

1

2.0 Tujuan

1

3.0 Definisi 2

3.1 Komuniti Berpagar 2

3.2 Komuniti Berpengawal 3

3.3 Jalan Awam 3

3.4 Halangan 4

3.5 Penduduk

4

4.0 Peruntukan Perundangan

4

5.0 Garis Panduan Skim Komuniti Berpagar (GC) 5

5.1 Saiz Keluasan Pembangunan 5

5.2 Perancangan Tapak 5

5.3 Sistem Dan Hierarki Jalanraya 6

5.4 Pembinaan Pagar / Tembok 6

5.5 Laluan Keluar Masuk 6

5.6 Pembinaan Pondok Pengawal 7

5.7 Landskap Dan Penanaman Pokok 8

5.8 Ketinggian Bangunan 8

5.9 Penyediaan Tempat Letak Kereta / Motosikal 9

5.10 Laluan Khas Utiliti 9

5.11 Perletakan Kemudahan Awam

9

6.0 Garis Panduan Skim Kejiranan Berpengawal (GN) 10

6.1 Permohonan 10

6.2 Tempoh Kelulusan 11

6.3 Persetujuan Penduduk 11

6.4 Permit Bangunan Sementara 11

6.5 Kemudahan Awam 12

6.6 Pondok Pengawal 12

6.7 Keperluan Utiliti 13

6.8 Penghalang Dan Halangan 13

6.9 Pelantikan Pengawal Keselamatan 14

6.10 Jabatan / Agensi Berkaitan 14

6.11 Kamera Litar Tertutup (Cctv) 15

6.12 Status Cfo / Ccc 15

6.13 Kebenaran Kepada Pihak Berkuasa 15

6.14 Kacau Ganggu 16

6.15 Laporan Berkala 16

6.16 Pembubaran Skim

16

7.0 Carta Aliran Proses Permohonan Skim Komuniti Berpengawal 17

7.1 Keterangan Carta Aliran

18

8.0 Penutup 19

Lampiran 20

1.0 Latar Belakang

Pembangunan skim kediaman semakin berkembang dan menjadi satu fenomena

dalam industri perumahan negara. Perkembangan skim ‘Gated and Guarded

Community’ yang pesat jelas membuktikan bahawa sambutan penduduk kepada

pembangunan skim ini semakin meningkat, malah telah menjadi ‘trend’ dalam

pemilikan hartanah kediaman.

Kewujudan skim komuniti berpagar (Gated Community) yang pada asasnya selari

dengan peruntukan Akta 318, skim-skim kejiranan berpengawal (Guarded

Neighbourhood) juga terbentuk di kawasan-kawasan kediaman sedia ada dan

kawasan kediaman baru sama ada di kawasan bandar mahupun di pinggir bandar.

Kewujudan skim kejiranan berpengawal (GN) secara ‘ad-hoc’ tanpa kawalan dan

pemantauan telah menimbulkan pelbagai masalah kepada komuniti setempat dan

penduduk sekitar. Pembinaan pondok pengawal di pintu masuk, pemasangan

halangan dalam bentuk sekatan manual dan ‘automated boom gate’ di laluan

jalanraya awam, pembinaan ‘perimeter fencing’ dalam bentuk tembok atau ‘chain

link’ serta keperluan pihak awam menyerahkan dokumen keselamatan adalah antara

permasalahan yang timbul akibat daripada terbentuknya skim-skim GN.

Memandangkan pertumbuhan skim komuniti berpagar dan kejiranan berpengawal

terus berleluasa, maka pengwujudan satu manual perancangan adalah perlu bagi

membantu proses pertimbangan permohonan skim GC dan penguatkuasaan skim

GN oleh pihak Majlis Perbandaran Seremban

2.0 Tujuan

Manual ini disediakan bagi memudahkan pihak Majlis Perbandaran Seremban dan

agensi-agensi teknikal di dalam merancang dan mengawal pembangunan

berkonsepkan ‘Gated Community’ (GC) dan ‘Guarded Neighbourhood’ (GN). Manual

ini juga memberi panduan asas kepada pemaju dan persatuan penduduk di dalam

membangunkan skim ‘Gated Community’ dan menubuhkan skim ‘Guarded

Neighbourhood’.

3.0 Definisi

3.1 Komuniti Berpagar

GC boleh didefinisikan sebagai

suatu kumpulan penduduk atau

komuniti yang tinggal di kawasan

bepagar dan berpengawal sama

ada di kawasan bangunan

kediaman berbilang tingkat (high-

rise proprety) seperti pangsapuri,

kondominium dan ‘town-house’ atau di kawasan kediaman bertanah (landed

property) seperti banglo, teres dan rumah berkembar. Walau bagaimanapun,

tafsiran ‘gated community’ lebih tertumpu kepada kumpulan penduduk atau

komuniti yang tinggal di kawasan kediaman bertanah berhakmilik strata.

Secara umum, ia merupakan satu skim kediaman tertutup dengan tembok /

pagar mengelilingi keseluruhan kawasan kediaman, mempunyai akses keluar

masuk yang terhad dan terkawal serta mempunyai kemudahan harta

bersama (common property). Skim GC boleh diklasifikasikan berdasarkan ciri-

ciri berikut :-

i. Pembangunan hartanah kediaman bertanah (landed) yang

meliputi rumah banglo, berkembar, teres dan sebagainya yang

dibangunkan di atas satu lot tanah utama dengan pecahan

kepada petak tanah (land parcel) kecil dengan pemilikan tanah

secara hakmilik strata.

ii. Pembangunan yang eksklusif dikelilingi oleh pagar atau

tembok yang dijadikan sempadan dengan kawasan

pembangunan atau kediaman bersebelahan.

iii. Mempunyai akses keluar masuk yang terhad dan sistem

kawalan keselamatan 24 jam sama ada menggunakan

pengawal keselamatan atau penggunaan CCTV atau kedua-

duanya.

iv. Mempunyai beberapa komponen kemudahan harta bersama

seperti rumah kelab, kolam renang dan kawasan rekreasi /

taman permainan yang hanya boleh digunakan oleh penghuni

skim berkenaan.

v. Mempunyai sistem pengurusan dan penyelengaraan sendiri

yang diselia oleh badan pengurusan (management corportion)

yang dilantik oleh penghuni selaras dengan peruntukan Akta

Bangunan dan Harta Bersama (Penyelengaraan dan

Pengurusan) 2007 (Akta 663).

3.2 Komuniti Berpengawal

GN boleh didefinisikan sebagai

satu kawasan kediaman

terkawal secara keseluruhan

atau sebahagian di dalam

skim-skim perumahan sedia

ada atau baru yang pegangan

tanahnya berhakmilik individu

(individual land title). Skim GN menyediakan perkhidmatan kawalan

keselamatan sama ada dengan atau tanpa pondok pengawal. Dari segi

undang-undang, ia tidak boleh mempunyai halangan fizikal di atas jalan

awam dan menguatkuasakan sebarang sekatan keluar masuk kepada

penghuni dan orang ramai.

Kewujudan GN adalah tidak berdasarkan kepada peruntukan mana-mana

undang-undang atau peraturan.Ia hanya wujud secara ‘ad-hoc’ berdasarkan

persetujuan penghuni-penghuni di sesebuah kawasan kejiranan untuk

menjadikan kejiranan mereka sebagai kawasan berpengawal (guarded).

3.3 Jalan Awam

Takrifan jalan awam adalah mana-mana jalan yang di atasnya orang ramai

ada hak lalu yang biasanya dibaiki atau disenggarakan oleh Pihak Berkuasa

Tempatan.(Sumber :- Akta Jalan, Parit dan Bangunan1974 (akta 133)

3.4 Halangan

Takrifan halangan adalah merupakan seseorang yang membina,

menegakkan, mendirikan atau menyenggara atau membenarkan dibina,

ditegakkan, didirikan atau disenggara sesuatu tembok, pagar, susur tiang

atau apa-apa himpunan sesuatu benda, atau lain-lain halangan, dimana-

mana tempat awam.

3.5 Penduduk

Takrifan penduduk merupakan orang yang menduduki premis yang

mengenainya perkataan itu digunakan, atau yang berkuasa menjaga,

mengurus atau mengawalnya sama ada bagi faedahnya sendiri atau sebagai

ejen seorang lain, tetapi tidak termasuk seorang penumpang.

4.0 Peruntukan Perundangan

4.1 Dibawah undang-undang, GC yang sah hanya boleh dibina dan dimajukan

selaras dengan Akta Hakmilik Strata 1965 iaitu sebelum pindaan Akta

Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) - hakmilik strata dikeluarkan kepada

pembangunan yang hanya melibatkan parcel (unit kondominium atau

apartment) manakala selepas pindaan akta ini (Akta 318) pada 12 April 2007

- hakmilik strata juga boleh dikeluarkan kepada ‘landed properties’ (rumah

banglo / teres).

4.2 Peruntukan Seksyen 6 (1A) - any alienated land having two or more

buildings held as one lot under final title (whether registry or land office title)

shall be capable or being subdivided into land parcels each which is to be

held under a strata title or as an accessory parcel.

4.3 Pegangan hakmilik strata membolehkan skim ini diuruskan oleh pemilik,

dilengkapi dengan kemudahan harta bersama serta pagar mengelilingi

keseluruhan lot utama. Di dalam Seksyen 6 (1A) Akta Hakmilik Strata 1985

(Pindaan 2007) - tidak dinyatakan yang ‘landed strata’ sebagai gated

community’.

4.4 Seksyen 46 (1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) - antara

lain memperuntukkan bahawa mana-mana orang yang membina atau

mendirikan tembok, pagar, susur, tiang, atau halangan lain di mana-mana

tempat awam adalah melakukan suatu kesalahan kerana menyebabkan

suatu halangan.

4.5 Seksyen 80 Akta Pengangkutan Jalan 1987 (Akta 333) - antara lain

memperuntukkan bahawa mana-mana orang yang meletakkan apa-apa

bonggol jalan, atau apa-apa tali, wayar, rantai, takal (tackle) atau radas

(apparatus) melintang sesuatu jalan sehingga mungkin menyebabkan bahaya

kepada seseorang atau kerosakan kepada kenderaan - kenderaan yang

menggunakan jalan adalah melakukan sesuatu kesalahan.

5.0 Garis Panduan Skim Komuniti Berpagar (GC)

5.1 Saiz Keluasan Pembangunan

i. Keluasan setiap skim GC adalah antara 1.0 hektar (minimum) hingga

10.0 hektar (maksimum) atau 200 - 500 unit kediaman setiap skim.

ii. Kepadatan penduduk yang dibenarkan adalah berdasarkan piawaian

kepadatan yang ditetapkan di dalam Rancangan Tempatan.

5.2 Perancangan Tapak

i. Pemilihan tapak perlu bersesuaian dan mematuhi dasar, zon

perancangan dan garis panduan pembangunan perumahan yang

ditetapkan di dalam Rancangan Tempatan.

ii. Ruang, susun atur dan persekitaran perumahan perlu direkabentuk

secara teliti bagi mewujud dan menggalakkan interaksi sesama

komuniti melalui penyediaan kawasan rekreasi dan kemudahan

tertentu.

iii. GC tidak dibenarkan di kawasan yang terdapat sungai, saliran

semulajadi atau parit utama.

iv. Perancangan skim GC perlu mengambilkira topografi asal dan

disesuaikan dengan elemen-elemen yang dapat mewujudkan

persekitaran yang menarik, selamat, selesa dan harmoni.

5.3 Sistem dan Hierarki Jalanraya

i. Hierarki jalan perlu

mengikut piawaian yang

telah ditetapkan oleh PBT

iaitu jalan utama, jalan

pengumpul dan jalan

tempatan.

ii. GC digalakkan menyedia laluan keluar masuk 2 lorong iaitu bagi

penduduk dan bagi pelawat.

iii. Lebar minimum jalan masuk utama ke skim GC adalah 20 meter.

5.4 Pembinaan Pagar / Tembok

i. Pagar atau tembok kepada

sempadan harta yang terpisah

lain daripada sempadan yang

bersempadanan dengan jalan

atau lorong belakang

hendaklah dibina hingga tinggi maksimum 1.8 meter bagi pagar atau

tembok pejal dan hingga tinggi maksimum 2.7 meter bagi papar yang

dibina sedemikian rupa yang membenarkan laluan cahaya dan udara.

5.5 Laluan Keluar Masuk

i. Rekabentuk laluan keluar masuk perlu mempunyai ciri-ciri

keselamatan melalui penyediaan ‘road hump’ dan pemasangan CCTV

digalakkan.

ii. Rekabentuk dan spesifikasi ‘road hump’ perlulah menepati spesifikasi

yang telah ditetapkan oleh Jabatan Kejuruteraan, Majlis Perbandaran

Seremban.

iii. Struktur dan ciri-ciri senibina di pintu masuk utama perlu bersesuaian

dengan keadaan persekitaran.

iv. Pemasangan ‘boom gate’ di pintu masuk adalah tidak dibenarkan jika

ia melibatkan jalanraya awam ( Jalan Persekutuan / Jalan Negeri).

v. Kelegaan jalanraya di sebelah kiri dan kanan pintu utama berhadapan

pondok pengawal hendaklah tidak kurang dari 6 meter.

vi. Bagi pintu masuk berpalang kelegaan ketinggian hendaklah tidak

kurang dari 4.6 meter diukur dari aras akses jentera bomba, samada

dua atau satu hala keluar masuk. Kiraan 4 meter bermula dari

halangan pertama pagar pos

sehingga minimum 4.6

meter kelegaan tinggi.

vii. Sekiranya ada cadangan

pembinaan pintu gerbang,

had ketinggian minimum

adalah 5.4 meter.

viii. Sekurang-kurangya 2 pintu

(laluan) masuk perlu disediakan di mana :

Pintu pertama digunakan sebagai laluan keluar masuk utama.

Pintu kedua digunakan sebagai laluan keluar masuk yang akan

dibuka semasa berlaku kecemasan.

5.6 Pembinaan Pondok Pengawal

i. Pondok pengawal dibenarkan dibina di dalam kawasan skim GC.

Lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu lintas iaitu sama ada

diletakkan di bahagian bahu jalan atau di kawasan yang bersesuaian.

ii. Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah ditunjukkan di

dalam pelan semasa permohonan kebenaran merancang

dikemukakan kepada PBT.

iii. Sebarang pembinaan pagar / struktur di atas rizab jalanraya awam

perlu mendapat kelulusan lesen pendudukan sementara (TOL)

daripada pejabat tanah terlebih dahulu dan kelulusan daripada pihak

PBT.

iv. Minimum saiz pondok pengawal yang dibenarkan adalah 1.8 meter x

2.4 meter.

v. Kedudukan / anjakan pondok pengawal dari jalan awam utama

hendaklah tidak kurang daripada 6 meter.

vi. Kemudahan tandas perlu disediakan jika tiada tandas awam

berhampiran.

5.7 Landskap dan Penanaman Pokok

i. Persekitaran perumahan GC perlu dilandskap bagi mewujudkan

suasana yang menarik dan selesa.

ii. Elemen landskap mestilah tidak mengganggu ‘permeability’ sehingga

menghalang pandangan dari dalam atau luar kawasan GC.

iii. Penanaman pokok yang boleh menggalakkan jenayah (pokok yang

terlalu rimbun) perlu dielakkan.

iv. Pokok-pokok perlu sentiasa diselenggara dan dijaga dengan baik.

v. Penanaman pokok-pokok renek tidak boleh melebihi ketinggian pagar

dan tidak terlalu rimbun.

vi. Pemaju perlu memaklumkan secara jelas kepada pembeli rumah

tentang kos-kos penyelenggaraan landskap yang perlu ditanggung

oleh mereka.

vii. Perincian kepada rekabentuk landskap perlu merujuk kepada Garis

Panduan Landskap Negara (Edisi 2, 2008) yang disediakan oleh

Jabatan Landskap Negara.

5.8 Ketinggian Bangunan

i. Ketinggian maksimum yang dibenarkan bagi rumah sesebuah /

berkembar / kluster / teres di kawasan GC adalah 4 tingkat daripada

‘basement’ (18.5 meter).

ii. Kawalan ketinggian 18.5 meter maksimum bagi rumah banglo / semi-

D / kluster / teres adalah selaras dengan peruntukan seksyen 254 dan

seksyen 256 Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 yang

mengkategorikan rumah-rumah tersebut sebagai rumah kediaman

persendirian atau kediaman bertanah (landed) di mana walaupun

melebihi setingkat (mempunyai tingkat), ia tidak dikategorikan sebagai

rumah berbilang tingkat.

iii. Jika melebihi 18.5 meter, ia akan berada dalam kategori rumah

berbilang tingkat yang memerlukan pematuhan yang ketat kepada

syarat-syarat di dalam UKBS, 1984.

5.9 Penyediaan Tempat Letak Kereta / Motosikal

i. Tempat letak kereta / motosikal untuk pelawat perlu ditandakan di

dalam pelan permohonan kebenaran merancang dan pelan bangunan.

ii. Pembelian dan pemilikan unit rumah mestilah termasuk kemudahan

tempat letak kereta selaras dengan yang terkandung dalam kelulusan

kebenaran merancang dan pelan bangunan.

5.10 Laluan Khas Utiliti

i. Laluan utiliti seperti elektrik (TNB), laluan telefon, bekalan air, gas dan

sistem pembentungan perlu disediakan bagi memudahkan

perkhidmatan tersebut dapat disediakan dengan baik

ii. Laluan khas utiliti selebar 2.5 meter (8.2 kaki) perlu disediakan di

dalam kawasan GC selaras dengan yang terkandung dalam kelulusan

kebenaran merancang.

5.11 Perletakan Kemudahan Awam

i. Kemudahan yang boleh diletakkan dalam kawasan GC adalah

kemudahan berhirarki rendah dalam bentuk hartanah bersama

(common property)

ii. Pembangunan GC yang melebihi satu skim perlu menyediakan

kemudahan awam di tapak yang sesuai di antara skim-skim GC (di

luar plot skim GC) bagi menggalakkan interaksi sosial antara

masyarakat.

iii. Setiap skim GC digalakkan menyedia sekurang-kurangnya satu plot

kawasan lapang / rekreasi dengan saiz yang sesuai. Kawasan lapang

yang dirancang perlu berfungsi (functional open space). Contohnya

menyediakan taman perumahan kanak-kanak.

iv. Peruntukan kawasan lapang / rekreasi ini tidak dikira sebagai

sebahagian daripada 10% tanah lapang awam seperti yang

disyaratkan di dalam keseluruhan skim pembangunan.

v. Penyediaan kemudahan perlu disediakan mengikut jumlah penduduk.

vi. Kemudahan sekolah hanya boleh disediakan di luar skim GC dengan

jumlah penduduk tertentu iaitu :-

Sekolah Rendah - 3,000 hingga 7,500 orang (sekurang-

kurangnya satu sekolah bagi satu unit kejiranan)

Sekolah Menengah - 9,000 penduduk atau satu sekolah

menengah bagi setiap 2 atau 3 unit komuniti adalah 2,000

kaki persegi.

vii. Keluasan minimum bagi dewan serba guna / dewan komuniti adalah

2,000 kaki persegi.

viii. Pembangunan GC yang melebihi 1 skim perlu menyediakan

kemudahan masyarakat secara integrasi dan kemudahan ini mesti

diletakkan di luar skim atau di luar kawasan berpagar.

6.0 Garis Panduan Skim Kejiranan Berpengawal (GN)

Penubuhan skim GN adalah tidak tertakluk kepada mana-mana peruntukan undang-

undang. Bagi tujuan pemantauan dan pengawalseliaan oleh pihak berkuasa,

khususnya Kementerian Dalam Negeri, PBT, Pejabat Tanah Daerah dan PDRM,

terdapat beberapa syarat dan kawalan yang perlu dipatuhi oleh persatuan penduduk

kejiranan sedia ada atau kejiranan baru di dalam menubuh dan menjalankan operasi

GN.

Skim GN dibenarkan di kawasan bandar (di dalam kawasan operasi PBT),

khususnya di kawasan yang kurang selamat (mempunyai kadar jenayah yang tinggi

berdasarkan rekod pihak polis). PBT dicadangkan mendapat pandangan daripada

pihak PDRM dalam meneliti sebarang cadangan penubuhan GN oleh persatuan

penduduk..

6.1 Permohonan Skim Kejiranan Berpengawal (GN)

i. Permohonan hendaklah dikemukakan di Jabatan Perancangan

Pembangunan Majlis Perbandaran Seremban menggunakan borang

permohonan yang disediakan beserta dengan :-

a) Cover letter persatuan penduduk

b) Dokumen persatuan penduduk (pengesahan)

c) Pelan kawasan Komuniti berpengawal dan lokasi perletakan

pondok pengawal (A3), serta berpalang (barrier gate)

d) Gambar kawasan yang terlibat.

ii. Bagi kawasan yang mempunyai komuniti penduduk, permohonan

hendaklah dikemukakan oleh Persatuan Penduduk yang berdaftar

dengan Pendaftar Pertubuhan (ROS).

iii. Bagi kawasan pembangunan baru, permohonan hendaklah

dikemukakan oleh pemaju dan perlu menandakan lokasi perletakan

pondok pengawal di dalam pelan susunatur berkenaan.

6.2 Tempoh Kelulusan

i. Perlaksanaan skim komuniti berpengawal ini adalah berbentuk

sementara sahaja iaitu maksima adalah selama 1 tahun dari tarikh

surat kelulusan dikeluarkan.

ii. Selepas tamat tempoh berkenaan, permohonan baru hendaklah

dikemukakan.

6.3 Persetujuan Penduduk

Mendapatkan persetujuan 85% penghuni permis (termasuk penyewa) terlebih

dahulu ( berdasarkan bilangan unit rumah yang di duduki), tertakluk kepada

tiada sebarang paksaan dan tekanan kepada penduduk yang tidak bersetuju.

6.4 Permit Bangunan Sementara

i. Mendapatkan kelulusan permit bangunan sementara dari Jabatan

Kawalan Bangunan, MPS bagi struktur binaan pondok pengawal.

Pemohon baru memohon permit bangunan sementara- Sekiranya

diluluskan disyorkan bayaran permit berjumlah RM600.00

setahun. (UKBS 1984, Jadual pertama, Seksyen 13(f).

ii. Pemohon perlu mempamerkan surat dan partel kelulusan di mana-

mana bahagian pada pondok pengawal yang mudah dilihat.

iii. Kegagalan mempamerkan butiran berkenaan boleh dikenakan

tindakan notis dan kompaun engkar arahan di bawah Seksyen 70

(13(d) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133).

6.5 Kemudahan Awam

Pelaksanaan hanya dibenarkan bagi kawasan yang tidak mempunyai

kemudahan yang berkongsi seperti surau, sekolah, padang bola dan

sebagainya seperti di peruntukkan dalam Pelan Kebenaran Merancang /

Pelan Susunatur) asal yang diluluskan.

6.6 Pondok Pengawal

i. lokasi perletakan pondok pengawal hendaklah dirujuk dan mendapat

persetujuan daripada Jabatan Perancangan, MPS dan mendapat

kelulusan majlis.

ii. Lokasi pondok pengawal tidak mempunyai jalan yang bersambung

dengan pembangunan yang lain.

iii. Mempunyai alternatif jalan yang lain untuk berhubung dengan

kawasan-kawasan di lapisan kedua.

iv. Perletakan pondok pengawal di tengah jalan adalah tertakluk kepada

kelulusan Majlis dan hendaklah tidak menghalang lalulintas.

v. Jika pondok pengawal berstruktur kekal (permenant structure)

pemohon perlu memohon kelulusan lesen pendudukan sementara

daripada Pejabat Tanah Daerah Seremban selaras dengan seksyen

65. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56).

vi. Saiz pondok pengawal minimum adalah 1.8 meter x 2.4 meter (6’ x 8’)

tidak termasuk kemudahan tandas. (termasuk tandas 10’ x 14’)

vii. Rekabentuk pondok pengawal perlu mengikut spesifikasi yang telah

ditetapkan oleh Jabatan Kawalan Bangunan, Majlis Perbandaran

Seremban.

viii. Pembinaan mestilah berada dibahu jalan bagi kawasan perumahan

sedia ada dan bagi perumahan baru perlu dibina ditengah mengikut

kelebaran jalan (50 – 60 kaki).

6.7 Keperluan Utiliti

i. Pemohon perlu mendapatkan kelulusan permit korekan daripada

Jabatan Kejuruteraan, MPS terlebih dahulu bagi kerja-kerja

penyambungan bekalan elektrik dari sumber ke pondok pengawal

sekiranya ia melalui jalan-jalan di bawah pentadbiran majlis.

ii. Bekalan air hendaklah diperolehi daripada sumber yang sah serta

perlu dirujuk dan mendapat kelulusan daripada pihak Syarikat Air

Negeri Sembilan (SAINS).

iii. Bekalan elektrik hendaklah diperolehi daripada sumber yang sah serta

perlu dirujuk dan mendapat kelulusan daripada Tenaga Nasional

Berhad.

iv. Bekalan elektrik daripada sumber tiang lampu dan ‘feeder pillar’ majlis

sedia ada adalah tidak dibenarkan sama sekali.

v. Penyediaan ‘Fire Extinguisher’

6.8 Penghalang dan Halangan

i. Penggunaan kad akses (automatik) atau auto gate perlu mendapat

kelulusan dari pihak majlis.

ii. Tidak dibenarkan menutup mana-mana jalan awam secara kekal.

iii. Penghuni yang tidak menyertai skim ini dan orang awam tidak boleh

dihalang sama sekali memasuki kediaman mereka pada bila-bila

masa.

iv. Pengawal keselamatan tidak boleh pada bila-bila masa :-

a) Menghalang mana-mana kenderaan awam untuk keluar / masuk

ke skim perumahan tersebut.

b) Memegang kad pengenalan atau apa-apa pengenalan diri

mana-mana individu yang ingin memasuki ke skim perumahan

tersebut.

c) Menghalang pihak berkuasa tempatan, agensi atau mana-mana

pihak yang berkaitan untuk memberi servis, memeriksa dan

menjalankan tugas dari masa ke semasa.

v. Speed Breaker’ dan bonggol jalan perlu dibina sebelum dan selepas

pondok pengawal dan perlu mengikut spesifikasi Jabatan

Kejuruteraan, MPS.

vi. Halangan dalam bentuk sekatan fizikal secara sementara seperti

‘manual boom gate’, kon dan papan tanda keselamatan boleh diberi

pertimbangan untuk dipasang atau diletak di lokasi yang sesuai di

jalan masuk berhadapan dengan pondok pengawal dengan syarat

terdapat pengawal keselamatan bertugas mengawal sekatan tersebut

selama 24 jam.

6.9 Pelantikan Pengawal Keselamatan

i. Pelantikan dan tugas Pengawal Keselamatan wajib mematuhi Akta

Agensi Persendirian 1971 (Akta 27) dan keperluan Kementerian

Dalam Negeri.

ii. Pengawal keselamatan hendaklah boleh bertutur dalam Bahasa

Malaysia.

iii. Pengawal keselamatan tidak dibenar menggunakan anjing untuk

tujuan rondaan / kawalan.

iv. Persatuan penduduk perlu mengemukakan surat perlantikan

pengawal keselamatan bagi tujuan rujukan pihak majlis.

6.10 Jabatan / Agensi Berkaitan

Peranan dan fungsi jabatan / agensi yang terlibat adalah seperti berikut :-

i. Majlis Perbandaran Seremban

a) Jabatan Perancangan Pembangunan

Urusetia / Penyelaras

Memproses permohonan

Memberi ulasan dan syor ke Mesyuarat Jawatankuasa

Bandar Selamat.

b) Jabatan Kawalan Bangunan

Memberi kelulusan permit bangunan sementara

Memberi ulasan rekabentuk struktur pondok pengawal

c) Jabatan Kejuruteraan

Memberi ulasan berkenaan dengan laluan keluar masuk

Memberi ulasan berhubung sambungan utiliti seperti

bekalan elektrik dan penyambungan longkang.

d) Jabatan Taman & Landskap

Memberi ulasan jika melibatkan kawasan rekreasi dan

landskap

ii. Pejabat Tanah (PTD / PTG)

Memberi kelulusan Lesen Pendudukan Sementara

(TOL)

iii. Tenaga Nasional Berhad

Memberi ulasan dan sokongan bekalan elektrik

iv. Syarikat Air Negeri Sembilan (SAINS)

Memberi ulasan dan sokongan bekalan air

v. Polis Diraja Malaysia (PDRM)

Memberi ulasan dan sokongan yang melibatkan aspek

keselamatan dan jenayah.

6.11 Kamera Litar Tertutup (CCTV)

Pemasangan kamera litar tertutup (CCTV) adalah digalakkan di pasang di

pondok pengawal di jalan keluar masuk dan perlu mempunyai rakaman.

6.12 Status CFO/CCC

Semua premis kediaman yang dicadangkan hendaklah telah mendapat

perakuan kelayakan menduduki (CFO) atau perakuan siap dan pematuhan

(CCC).

6.13 Kebenaran kepada Pihak Berkuasa

Membenarkan semua agensi / jabatan kerajaan untuk memeriksa kawasan

selaras dengan kuasa diberikan pada bila-bila masa.

6.14 Kacau Ganggu

i Tidak menimbulkan kacau ganggu dalam komuniti yang berkenaan

atau kejiranan yang bersempadan.

ii Pihak majlis berhak menarik balik kebenaran yang telah diberikan jika

terdapat unsur-unsur kacauganggu, penipuan, penyelewengan dan

lain-lain.

6.15 Laporan Berkala

i Mengemukakan Laporan Berkala kepada pihak majlis dua (2) kali

setahun (setiap enam bulan)

ii Mengemukakan maklumat perubahan yang dibuat

iii Mengemukakan salinan TOL (Temporary Occupation License) untuk

pondok pengawal yang diperolehi dari Pejabat Tanah.

6.16 Pembubaran Skim

Pelepasan atau pembubaran status skim komuniti berpengawal kepada

status asal (tidak bepengawal) oleh persatuan penduduk / pemaju hendaklah

dimaklumkan kepada pihak majlis secara bertulis. Jika Persatuan penduduk

dibubarkan pondok pengawal perlu ‘dirobohkan’ dan dipertanggungjawabkan

kepada pihak Persatuan penduduk yang berkenaan.

7.0 Carta Aliran Proses Permohonan Skim Komuniti Berpengawal

Menerima Permohonan 1

Semakan Permohonan

(Dokumen dan Pelan) 2 2A

Dokumen yang tidak lengkap akan dimaklumkan serta dipulangkan

kepada Pemohon

Lawatan Tapak 4

Dokumen Lengkap

Mesyuarat Jawatankuasa Bandar Selamat 5

Surat Makluman Keputusan Mesyuarat Bandar Selamat

(Lulus Bersyarat/Tangguh/Tolak) 6

Pemohon mengemukakan Pelan Bangunan ke Unit OSC

7

Kelulusan pelan bangunan dan permit di Jabatan Kawalan

Bangunan

8 Mesyuarat Jawatankuasa OSC

Permohonan TOL ke Pejabat Tanah

9

3 Dokumen dihantar untuk

ulasan agensiTeknikal

Surat Makluman Keputusan Mesyuarat OSC

(Lulus Bersyarat/Tangguh/Tolak)

10

11

7.1 Keterangan Carta Aliran

1

Terima Permohonan

Menerima permohonan yang lengkap dan dicop terima oleh kaunter Jabatan Perancangan Pembangunan. Permohonan yang tidak lengkap akan ditolak.

2

Semakan Permohonan

Pengarah, Pegawai Perancang Bandar dan Penolong Pegawai Perancang Bandar akan menyemak dan memproses permohonan yang dikemukakan.

2A

Permohonan yang tidak lengkap

Permohonan yang tidak lengkap dokumen akan dikembalikan semula kepada pemohon.

3 Ulasan Agensi Teknikal

Dokumen akan diedarkan ke Jabatan-Jabatan teknikal seperti Jabatan Kawalan Bangunan, Jabatan Kejuruteraan, Jabatan Bomba dan Penyelamat

4

5

6

Mesyuarat Jawatankuasa Bandar Selamat

Permohonan yang telah lengkap akan dibentangkan didalam mesyuarat jawatankuasan Bandar Selamat untuk ulasan bagi jabatan teknikal yang berkaitan dan mendapatkan keputusan permohonan.

Surat Makluman Keputusan Permohonan

Permohonan yang ditangguhkan akan disemak semula dan dimaklumkan kepada pemohon. Surat makluman keputusan jawatankuasa bagi permohonan yang ditangguhkan akan dikeluarkan kepada pemohon manakala makluman keputusan permohonan akan dikeluarkan kepada pemohon.

Surat Makluman Keputusan Permohonan

Surat makluman keputusan akan dikeluarkan kepada pemohon

Pelan Kelulusan Bangunan Permit

Memperolehi kelulusan daripada Jabatan Kawalan Bangunan

Permohonan Temporary Of Land (TOL)

Pemohon perlu memohon TOL di Pejabat Tanah

Lawatan Tapak

Lawatan tapak akan diadakan sebelum mesyuarat jawatankuasa Bandar Selamat bagi memeriksa lokasi dan tapak pembinaan pondok pengawal dan palang keselamatan.

7 Permohonan Pelan Bangunan

Permohon perlu mengemukakan permohonan ke Unit OSC

8 Mesyuarat OSC

Permohonan akan dibentangkan dalam Mesyuarat OSC

9

1

0 11

8.0 Penutup

Garis panduan ini telah mengariskan perkara-perkara asas berhubung dengan

tafsiran ‘Gated Community’ dan ‘Guarded Neighbourhood’, prinsip-prinsip

perancangan serta garis panduan umum, garis panduan khusus dan piawaian

perancangan yang perlu dipatuhi. Adalah menjadi hasrat Majlis Perbandaran

Seremban agar aspek-aspek yang dicadangkan di garis panduan ini dapat dipatuhi

di dalam merancang, mengawal dan memantau pelaksanaan pembangunan

berkonsepkan ‘Gated Community’ agar tidak bercanggah dengan prinsip dan amalan

perancangan Bandar semasa. Garis panduan ini juga boleh dijadikan rujukan oleh

kejiranan sedia ada untuk tujuan menubuhkan skim kejiranan berkonsepkan

‘Guarded Neighbourhood’.

LAMPIRAN

Senarai Semak Permohonan

Borang Permohonan

Format Persetujuan Penduduk

Spesifikasi Pembinaan Bonggol

SENARAI SEMAK BAGI PERMOHONAN ‘ GUARDED NEIGHBOURHOOD ’

NAMA TAMAN : …………………………………………………………………………………

PEMOHON : ………………………………………………………………………………….

BIL PERKARA YA TIDAK

PERMOHONAN PEMBANGUNAN BARU

1 Surat permohonan daripada Pemaju/ Arkitek

2 5 set salinan pelan permohonan / saiz A3

- menunjukkan cadangan pemasangan pagar

- menunjukkan peletakkan pondok pengawal /

‘boom gated’ dan ‘ detail plan’

3 1 unit ‘soft copy’ di dalam format AutoCad 2007

4 Rekabentuk pondok pengawal perlu mengambil kira keperluan kebombaan

terutama memastikan kelebaran laluan masuk mempunyai kelegaan

dengan lebar minimum 6 meter bagi setiap lorong dan ketinggian minimum

5.4 meter sepertimana syarat Jabatan Bomba.

PERMOHONAN PEMBANGUNAN SEDIADA

1 Surat permohonan daripada Persatuan Penduduk yang berdaftar dengan

Jabatan Pendaftaran Pertubuhan

2 Salinan Sijil Pendaftaran Persatuan Penduduk dari Jabatan Pendaftar

Pertubuhan

3 Senarai Ahli Jawatankuasa Penduduk

4 5 set salinan pelan permohonan / saiz A3

- menunjukkan cadangan pemasangan pagar

- menunjukkan peletakkan pondok pengawal /

‘boom gated’ dan ‘ detail plan’

5 1 unit ‘soft copy’ di dalam format AutoCad 2007

6 Pihak persatuan perlu mengemukakan maklumat terperinci bagi senarai

persetujuan penduduk dalam bentuk jadual yang mengandungi Nama,

No.Rumah, Tandatangan, No.Kad Pengenalan serta salinan Kad

Pengenalan dan status kediaman samada diduduki atau kosong.

Kesimpulan daripada jadual tersebut perlulah mendapat persetujuan

majoriti 85% penduduk.

7 Semua premis kediaman yang hendak dijadikan sebagai Guarded

Neighbourhood mestilah telah mendapat Perakuan Kelayakan

Menduduki (CFO) atau Perakuan Siap dan pematuhan (CCC)

8 Rekabentuk pondok pengawal perlu mengambil kira keperluan

kebombaan terutama memastikan kelebaran laluan masuk mempunyai

kelegaan dengan lebar minimum 6 meter bagi setiap lorong dan

ketinggian minimum 5.4 meter sepertimana syarat Jabatan Bomba.

Sebarang pertanyaan boleh berhubung terus di no.telefon 06 7667658/7661/7664,Unit Program Bandar Selamat,MPS

SENARAI SEMAK BAGI PERMOHONAN ‘ GUARDED NEIGHBOURHOOD ’

NAMA TAMAN : …………………………………………………………………………………………

PEMOHON : …………………………………………………………………………………………

Surat permohonan daripada Persatuan Penduduk yang berdaftar dengan Jabatan Pendaftaran Pertubuhan dan Pemaju sekiranya melibatkan pembangunan baru

Semua premis kediaman yang hendak dijadikan sebagai Guarded Neighbourhood mestilah telah mendapat Perakuan Kelayakan Menduduki (CFO) atau Perakuan Siap dan pematuhan (CCC)

3 salinan pelan permohonan saiz A3 beserta gambar lokasi

Pihak persatuan perlu mengemukakan dokumen persetujuan dari penduduk sekurang-kurangnya persetujuan majority 85% penduduk ( salinan kad pengenalan penduduk)

Perlu mendapat kelulusan Lesen Pendudukan Sementara (TOL) dari Pejabat Tanah kerana pondok terletak di rezab jalan

Syarat-Syarat Asas

1. Perlu mendapat kelulusan daripada Mesyuarat Jawatankuasa Program

Bandar Selamat

2. ‘Guarded Neighbourhood’ hanya dibenarkan di kawasan Bandar, khususnya

di kawasan yang kurang selamat ( mempunyai kadar jenayah yang tinggi

berdasarkan rekod pihak polis.

3. ‘Guarded Neighbourhood’ tidak dibenarkan jika di dalam kawasan kejiranan

terdapat komponen-komponen kemudahan awam utama seperti sekolah,

masjid, dewan orang ramai dan sebagainya serta jika merupakan kawasan

laluan pengangkutan bas awam.

4. Pondok pengawal sahaja yang dibenarkan dan saiz 6kaki x 8kaki

5. Dilarang sama sekali membina tembok (fencing) yang mengelilingi kawasan

pembangunan

6. Pembinaan pondok pengawal yang tidak menghalang lalu lintas dan

peletakkannya di bahu jalan adalah berstruktur kekal, pemohon perlu

memohon kelulusan Lesen Pendudukan Sementara daripada Pejabat Tanah

Daerah. Peraturan ini selaras dengan peruntukan seksyen 65, Kanun Tanah

Negara, 1965 (Akta 56)

7. Tidak memberi tekanan dan paksaan kepada penghuni yang tidak bersetuju

terlibat dalam program ‘Guarded Neighbourhood’

8. Tidak dibenarkan memasang halangan dan sekatan berbentuk fizikal kekal di

laluan jalan awam kawasan perumahan

9. Syarikat pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan

Kementerian Dalam Negeri

10. Cadangan pelepasan atau pembuburan status ‘Guarded Neighbourhood’

kepada status asal (tidak berpengawal) oleh persatuan penduduk perlu

dimaklumkan kepada Pihak Berkuasa Tempatan.