KUNDANG LAKES COUNTRY CLUB BERHAD lwn. KERAJAAN NEGERI SELANGOR & YANG LAIN

MAHKAMAH TINGGI MALAYA, SHAH ALAMZAKIAH KASSIM PK

[SEMAKAN KEHAKIMAN NO: 25-57-08/2013]28 OGOS 2015

Kaunsel:

Bagi pihak pemohon - Intan Azlina; T/n Intan Azlina Mazlan

Bagi pihak responden-responden - Ahmad Fuad

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM

DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN[SEMAKAN KEHAKIMAN NO: 25-57-08/2013]

Di dalam perkara berkenaan dengan keputusan-keputusan yang dibuat oleh Pejabat Daerah dan Tanah Gombak bertarikh 17.05.2013 berkenaan dengan Kundang Lakes Country Club Berhad dan sebidang tanah berukuran lebih kurang 78.75 ekar di Pekan Pengkalan Kundang

Daerah Gombak

Dan

Di dalam perkara Seksyen-Seksyen 76, 77, 78, 79, 80, 81 dan 82 Kanun Tanah Negara 1965

Dan

Di dalam perkara Bahagian 5 Bab 1 dan 3 Kanun Tanah Negara 1965

Dan

Di dalam perkara Seksyen 25(2) dan Perenggan 1 Jadual Akta Mahkamah Kehakiman 1964

Dan

Di dalam perkara Seksyen 44(1) Akta Relif Spesifik 1950

Dan

Di dalam perkara Aturan 53 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012

ANTARA

KUNDANG LAKES COUNTRY CLUB BERHAD ... PEMOHON

DAN1. KERAJAAN NEGERI SELANGOR2. MENTERI BESAR NEGERI SELANGOR3. PEJABAT DAERAH DAN TANAH GOMBAK

... RESPONDEN-RESPONDEN

ALASAN PENGHAKIMAN

ZAKIAH BINTI KASSIM, PK

[1] Pada 14.04.2015, Mahkamah ini telah menolak permohonan Perayu/Pemohon untuk semakan kehakiman terhadap keputusan Responden-Responden, Pejabat Daerah dan Tanah Gombak, Menteri Besar Negeri Selangor dan Kerajaan Negeri Selangor yang menolak permohonan Pemohon untuk menukar kategori penggunaan tanah daripada padang golf dan bangunan berkaitan kepada perumahan.

[2] Mahkamah juga telah menolak permohonan Pemohon untuk mendapatkan deklarasi bahawa Responden telah bertindak secara tidak berpatutan dan secara salah apabila memulangkan bayaran baki premium sejumlah RM3,661,264.00 kepada Pemohon.

[3] Pemohon membuat permohonan ini atas alasan bahawa:

(a) Responden bertindak secara tidak rasional, tidak patut dan telah

melanggar hak keadilan asasi.

(b) Pemohon juga mendakwa bahawa Responden Ketiga dalam

membuat keputusannya tidak mengambilkira bahawa Pemohon telah

membayar sejumlah RM500,000.00 untuk premium Tanah tersebut

dan bayaran itu telah diterima oleh Responden sebagai sebahagian

daripada bayaran Premium Tanah tersebut.

(c) Responden ketiga mengambil masa yang terlalu lama untuk

membuat keputusan dan tindakan itu adalah tidak logik sama sekali.

(d) Apabila Pemohon terlibat semasa mengatasi masalah penghuni

tanah TOL atas arahan Responden Ketiga, Pemohon mempunyai

harapan yang sah (legitimate expectation) bahawa permohonannya

untuk pemberimilikan Tanah tersebut akan dibenarkan oleh

Responden Ketiga.

(e) Responden Ketiga gagal memberi pertimbangan bahawa Pemohon

telah mendapat milikan benefisial apabila bayaran premium Tanah

tersebut telah diterima oleh Responden Ketiga.

(f) Responden Ketiga tidak mengendahkan bahawa MPS telah pun

secara prinsipnya telah membenar permohonan Pemohon untuk

membangunkan tanah tersebut.

[4] Saya telah mengkaji keterangan yang diberikan oleh kedua-dua pihak melalui Afidavit masing-masing dan merujuk kepada hujahan yang disampaikan oleh kedua-dua peguam terpelajar dan membuat keputusan berdasarkan alasan-alasan yang akan saya jelaskan satu persatu seperti yang berikut:

Fakta Kes Secara Ringkas

[5] Pemohon adalah pemilik berdaftar beberapa bidang tanah Pekan Pengkalan Kundang, Daerah Gombak, Selangor Darul Ehsan, iaitu HS(D) 21918, HS(D) 21919, HS(D) 21920 (Geran 761) dan HS(D) 21921 ("Tanah-Tanah Pemohon"). Pemohon juga adalah pemilik benefisial sebidang tanah berukuran lebih kurang 78.75 melalui proses pemberimilikan ('alienation') Pekan Pengkalan Kundang, Daerah Gombak, Selangor Darul Ehsan ("Tanah tersebut"). Pemohon menjalankan perniagaan dan pembangunan hartanah.

[6] Responden Pertama adalah Kerajaan Negeri Selangor. Responden Kedua merupakan Pihak Berkuasa Negeri menurut peruntukan Kanun Tanah Negara, 1965 (KTN) dan Responden Ketiga merupakan Pejabat Tanah dan Daerah Gombak yang bertanggungjawab untuk mentadbir dan mengawal urusan-urusan tanah di dalam kawasannya.

[7] Pemohon mendakwa bahawa pada 08.02.1995 (Ekshibit KS-6) Responden Ketiga telah memberimilik kepadanya tanah seluas 78.75 ekar untuk tujuan pembangunan perumahan dan menjalankan padang golf. Pada 14.04.1992, pemegang saham lama Pemohon, arwah Dato Harun Bin Idris, memohon untuk pemberianmilik Tanah tersebut bagi menambah kepada Tanah-Tanah Pemohon untuk selanjutnya membangunkan suatu padang golf Sembilan (9)

lubang di atasnya, Tanah-Tanah Pemohon dan Tanah tersebut adalah bersebelahan satu sama lain, namun PT 8724 HS(D) 21918 dan PT 8725 HS(D) 21919, yang mempunyai padang golf lapan belas (18) lubang kini dipisahkan oleh jalan lama iaitu Jalan Kundang. Ini bermakna, satu set padang golf Sembilan (9) lubang berada di satu belah dan lagi satu set padang golf Sembilan (9) lubang berada di sebelah satu lagi Jalan Kundang. Surat-surat bertarikh 14.04.1992 Ekshibit-Ekshibit "KS-3" dan "KS-4" masing-masing dirujuk.

[8] Secara prinsipnya, Pemohon mendakwa bahawa melalui surat bertarikh 02.06.1992 (Ekshibit KS-5), Responden Ketiga membenarkan pemberimilikan Tanah tersebut bagi pihak Pemohon. Pemberimilikan tersebut telah dibenarkan pada 08.02.1995 dan Tanah tersebut dikenalpasti dan diukur pada 06.06.1995 untuk kategori penggunaan "Padang Golf" dan "Bangunan". Surat-surat Responden Ketiga bertarikh 02.06.1992, 08.02.1995 dan 06.06.1995 Eshibit "KS-5", "KS-6" dan "KS-7" dirujuk.

[9] Pemohon kemudiannya telah memohon untuk menukar kategori penggunaan Tanah tersebut daripada "Padang Golf" kepada "Bangunan". Permohonan ini dibenarkan pada 18.02.1999 dan dengan itu. Tanah tersebut dikategorikan sebagai "Bangunan". (Ekshibit KS-8)

[10] Pada bulan April 1999, Pemohon telah mendapati bahawa Tanah tersebut didiami oleh pemegang Lesen Pendudukan Sementara ataupun 'Temporary Occupational Licence' ("TOL"). Responden Ketiga bersama dengan Ahli Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor meminta agar Pemohon menyelesaikan masalah pemegang TOL itu. Masalah ini telah selesai apabila Pemohon membayar pampasan kepada pemegang-pemegang TOL berkenaan. Mahkamah merujuk kepada Ekshibit KS-9.

[11] Melalui Notis bertarikh 31.10.2008, Responden Ketiga telah mengeluarkan Borang 5A kepada Pemohon supaya Pemohon membayar sejumlah RM4,161,244.00 sebagai premium Tanah tersebut ("Premium tersebut"). (Ekshibit KS-10 dirujuk)

[12] Pada 19.01.2009, Pemohon telah meminta supaya tempoh masa dilanjutkan selama tiga (3) bulan untuk membayar Premium tersebut (Rujuk Ekshibit KS-11). Bagi memudahkan rujukan, tempoh lanjutan telah diberikan beberapa kali seperti yang berikut:

(a) 05.11.2008 - 04.02.2009 tempoh 3 bulan pertama mengikut Borang

5A bertarikh 31.10.2008 disampaikan pada 05.11.2008 selaras dengan

PPTGS Bil 3/2008.

(b) 05.02.2009 - 04.05.2009 Lanjutan tempoh 3 bulan kedua selaras

dengan PPTGS Bil 3/2008 dan surat kelulusan Responden Ketiga Bil.

(65) dlm. PTG. 2/152/92 bertarikh 26.02.2009.

(c) 05.05.2009 - 04.11.2009 Lanjutan tempoh 3 bulan ketiga dan

keempat selaras dengan PPTGS Bil 3/2008 dan surat kelulusan

Responden Ketiga Bil. (75) dlm. PTG. 2/152/92 bertarikh 12.06.2009.

(d) Jun 2009 - Januari 2010 Rayuan bayaran secara ansuran oleh

Pemohon diluluskan oleh Responden Ketiga pada 09.06.2009 sebanyak

8 kali selaras dengan PPTGS Bil 3/2008 dan surat kelulusan

Responden Ketiga Bil. (75) dlm. PTG. 2/152/92 bertarikh 12.06.2009.

[13] Pemohon telah membayar sejumlah RM500,000.00 sebagai Premium tanah melalui suatu Deraf Bank bertarikh 31.03.2009. Walaubagaimanapun Responden Ketiga meminta supaya Pemohon mengemukakan suatu permohonan formal kepada Responden Ketiga untuk membayar Premium tersebut secara ansuran (Ekshibit KS-13) dan bayaran RM500,000.00 itu hanya akan dikreditkan selepas surat rayuan itu dikemukakan kepada Responden Ketiga.

[14] Melalui surat bertarikh 27.04.2009, Pemohon telah membuat suatu permohonan formal untuk membayar Premium tersebut secara ansuran.Pemohon juga memohon untuk menukar kategori penggunaan Tanah daripada "Bangunan" kepada "Padang Golf". Pentadbir Tanah Responden Ketiga pada waktu itu, telah menasihati Pemohon untuk membayar sejumlah

RM500,000.00 terhadap Premium tersebut dan bakinya boleh dibayar selepas keputusan berkenaan dengan permohonan Pemohon untuk penukaran tanah daripada "Bangunan" kepada "Padang Golf" dibuat. Atas nasihat itu, Pemohon telah membayar jumlah RM500,000.00 dan menunggu keputusan penukaran kategori Tanah tersebut oleh Responden Ketiga kerana penukaran penggunaan Tanah tersebut akan secara efektifnya mengurangkan premium yang harus dibayar. (Eshibit KS-14 dirujuk).

[15] Responden Ketiga juga telah membuat pernyataan bahawa sekiranya mana-mana ansuran tidak dibayar, Responden Ketiga akan merampas ('forfeit') 10% daripada bayaran yang dibuat dan akan mengembalikan baki kepada Pemohon untuk tujuan pembatalan pemberimilikan Tanah tersebut. (Ekshibit KS-15 dan KS-16 dirujuk)

[16] Melalui surat bertarikh 06.07.2009 yang dialamatkan kepada Responden Kedua, Pemohon telah memohon Responden Ketiga untuk menukar kembali kategori penggunaan Tanah tersebut kepada "Padang Golf" kerana situasi ekonomi yang teruk pada masa itu dan agar padang golf tersebut berada di satu belah jalan. (Ekshibit KS-19 dirujuk)

[17] Oleh kerana tidak ada balasan daripada Responden Ketiga, Pemohon telah memohon kepada Majlis Perbandaran Selayang untuk suatu Perintah Pembangunan. Permohonan itu telah diluluskan melalui surat bertarikh 24.02.2010 (Ekshibit KS-21).

[18] Selepas itu, melalui surat bertarikh 17.10.2011, Pemohon telah menulis kepada Responden Ketiga untuk meminta mereka membatalkan permohonan untuk menukar kategori kegunaan Tanah tersebut daripada "Bangunan" kepada "Padang Golf". Suatu permohonan lanjutan dibuat untuk membayar Premium tersebut di dalam tiga (3) ansuran. Responden Ketiga tidak memberi respon kepada surat Pemohon. (Ekshibit KS-22 dan KS-23)

[19] Oleh kerana tiada apa-apa jawapan daripada Responden Ketiga, Pemohon melalui surat bertarikh 06.09.2013 memberitahu Responden bahawa Pemohon akan membuat bayaran sepenuhnya Premium tersebut berdasarkan kadar bagi

kegunaan tanah Bangunan.

[20] Oleh kerana Responden Ketiga tidak menjawab surat Pemohon. Maka Pemohon telah mengganggap bahawa bayaran RM3,661,264.00 yang merupakan baki Premium tersebut, telah pun diterima dan dikreditkan kepada Premium tersebut bagi Tanah tersebut dan langkah-langkah telah diambil oleh Responden Ketiga untuk mengeluarkan Geran Hakmilik bagi Tanah tersebut kepada Pemohon.

[21] Pada 17.05.2013, Responden telah mengembalikan Premium tersebut kepada Pemohon.

[22] Melalui surat bertarikh 13.06.2013, Pemohon menulis kepada Responden Ketiga dan meminta agar Responden Ketiga menimbang semula keputusannya dan menerima bayaran Premium tersebut. (Ekshibit KS-25) namun tiada jawapan diterima oleh Pemohon.

[23] Susulan daripada keputusan Responden di atas, Pemohon memfailkan permohonan semakan kehakiman untuk mendapatkan perintah yang berikut:

(a) Bahawa kebenaran diberikan kepada Pemohon, Kundang Lakes

Country Club Berhad, untuk memohon untuk perintah-perintah

berikut:

(i) Suatu perintah Certiorari untuk memasukkan ke dalam Mahkamah

Mulia ini untuk tujuan membatalkan keputusan Responden Ketiga

bertarikh 17.05.2013 kerana menolak permohonan Pemohon untuk

menukar kategori penggunaan tanah daripada "perumahan" bagi

tanah berukuran lebih kurang 78.75 ekar di Pekan Pengkalan

Kundang, Daerah Gombak ("Tanah tersebut");

(ii) Suatu deklarasi bahawa Responden Ketiga bertindak tidak

berpatutan dan secara salah di dalam memulangkan pembayaran

Pemohon berjumlah RM3,661,264.00 yang merupakan baki premium

yang perlu dibayar bagi Tanah tersebut;

(iii) Suatu perintah Mandamus mengarahkan Responden Ketiga untuk

mengambil langkah-langkah yang perlu untuk mengefekkan

pemberimilikan Tanah tersebut bagi pihak Pemohon berdasarkan

peruntukan Bahagian 5 Bab 3 Kanun Tanah Negara 1965; dan

(iv) Alternatifnya dan/atau secara tambahan, supaya gantirugi untuk

ditaksirkan oleh Pendaftar Mahkamah Mulia ini;

(v) Suatu injunksi interim untuk menahan Responden dan/atau agen-

agennya atau pekerja-pekerjanya daripada di dalam apa-apa cara

sekalipun untuk berurusan dengan Tanah tersebut, ataupun sekiranya

apa-apa urusan telah pun dibuat, menahan Responden daripada

mengambil tindakan ke atas urusan-urusan tersebut sehingga

perlupusan akhir permohonan substantif permohonan ini oleh

Mahkamah yang Mulia ini;

(vi) Jika perlu, arahan-arahan lanjutan diberikan.

Jawapan Responden

[24] Responden telah menafikan dakwaan Pemohon dan menegaskan bahawa keputusan menolak permohonan Pemohon telah dibuat dengan betul dan teratur setelah mengambilkira semua faktor di segi fakta dan undang-undang. Oleh yang demikian Mahkamah tidak perlu campurtangan terhadap keputusan itu dan keputusan Responden patut dikekalkan dan permohonan pemohon untuk membatalkan keputusan Responden hendaklah ditolak.

[25] Menurut Penolong Pentadbir Tanah dalam afidavitnya yang diikrar pada 28 November 2013, Pemohon telah melanggar syarat yang dikenakan oleh Responden semasa memberi kelulusan bersyarat melalui suratnya bertarikh 18.02.1999 Ekshibit HZ-6. Melalui surat itu MMKN telah memberi kelulusan untuk meminda syarat kelulusan dari "padang golf dan bangunan berkaitan" kepada "perumahan". Antara syarat penting yang perlu dipatuhi oleh Pemohon

adalah menyediakan pelan perhitungan bagi membolehkan bayaran premium dan lain-lain bayaran dikira.

[26] Berdasarkan rekod antara tahun 1999 hingga 2008, Pemohon telah mengambil masa yang panjang untuk menyediakan plan pra perhitungan itu.

[27] Selepas Responden mengeluarkan Borang 5A KTN untuk mengutip bayaran premium dan cukai tahun pertama berjumlah RM4,154,104.00, Pemohon membuat permohonan untuk membayar secara ansuran. Responden telah bersetuju supaya Pemohon membayar dalam tempoh 15 bulan yang mana bayaran terakhir patut dijelaskan pada 31.01.2010. Walau bagaimanapun Pemohon hanya menyelesaikan bayaran itu pada 06.09.2012.

[28] Atas kegagalan Pemohon memenuhi syarat yang dikenakan oleh Responden, MMKN telah membuat keputusan memberimilikan kepada Perbadanan Menteri Besar (MBI). Dalam keadaan itu adalah jelas bahawa secara otomatik permohonan Pemohon adalah tertolak.

[29] Selaras dengan keputusan itu Responden Ketiga telah mengembalikan wang Premium berjumlah RM3,661,264.00 kepada Pemohon. Isu di hadapan Mahkamah sekarang adalah untuk menentukan sama ada keputusan Responden telah dibuat berdasarkan prosedur yang tidak teratur, menyalahi undang-undang dan tidak rasional yang mewajarkan Mahkamah untuk membatalkan keputusan itu dan mengarahkan Responden Ketiga memberimilikan Tanah tersebut kepada Pemohon.

Kedudukan Undang-Undang Mengenai Semakan Kehakiman di Malaysia

[30] Semakan Kehakiman adalah satu cabang undang-undang yang berkaitan dengan undang-undang pentadbiran. Ia merujuk kepada kuasa mahkamah untuk menyemak keputusan tribunal yang lebih rendah dan badan-badan berkanun.

[31] Kuasa Mahkamah bagi mendengar permohonan Semakan Kehakiman telah termaktub di bawah Akta Relif Spesifik 1950 dan Akta Mahkamah Kehakiman

1964; khususnya kuasa-kuasa tambahan yang diperuntukkan di perenggan 1 Jadual kepada Subseksyen 25(2) Akta Mahkamah Kehakiman 1964. Akta ini memberi kuasa kepada Mahkamah untuk mengeluarkan arahan, perintah atau writ, termasuk writ yang bersifat habeas corpus, Mandamus, larangan, quo warranto dan Certiorari kepada mana-mana orang atau pihak berkuasa bagi menguatkuasakan hak-hak yang telah dijamin dan diperuntukkan di Bahagian II Perlembagaan Persekutuan. Malah, suatu permohonan untuk Semakan Kehakiman juga boleh memohon untuk suatu deklarasi (Aturan 53 Kaedah 2(4)

Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012). Dalam konteks permohonan Semakan Kehakiman terhadap keputusan tribunal atau badan berkanun, Mahkamah lazimnya akan membuat perintah Mandamus, Certiorari atau larangan. Perintah Certiorari mempunyai kesan menafikan keputusan pihak berkuasa kehakiman atau kuasi - kehakiman dengan tujuan untuk menghalang sebarang penyalahgunaan kuasa. PerintahMandamus pula dikeluarkan kepada pertubuhan-pertubuhan swasta atau perbandaran atau mana-mana pegawainya, memerintahkan untuk melakukan sesuatu perbuatan tertentu atau kewajipan yang telah ditetapkan oleh undang-undang. Perintah larangan dikeluarkan hanya terhadap pihak berkuasa kehakiman atau separa kehakiman berkenaan dengan prosiding di hadapan mereka.

[32] Dalam membuat keputusan bagi semakan kehakiman, mahkamah perlu mengambil kira bukan sahaja kepentingan pemohon dan responden tetapi juga kepentingan orang ramai secara keseluruhannya berada dalam pentadbiran yang baik.

[33] Tujuan Semakan Kehakiman adalah untuk menguatkuasakan tugas awam bagi pihak orang ramai secara keseluruhannya. Untuk itu, Mahkamah perlu memastikan bahawa badan-badan awam tidak bertindak menyalahi undang-undang dalam melaksanakan tugas mereka.

Prinsip Semakan Kehakiman

[34] Sebagai prinsip asas, adalah perlu difahami bahawa remedi semakan semula tiada kaitan dengan menyemak semula merit-merit keputusan yang

mana terhadapnya permohonan Semakan Kehakiman dibuat. Sebaliknya, remedi ini adalah semakan semula terhadap proses membuat keputusan tersebut. Dalam melaksanakan peranan ini, Mahkamah bersidang dalam bidang kuasa pengawasan/penyeliaan (supervisory) dan bukan dalam bidang kuasa rayuannya. (Michael Lee Fook Wah v. Minister of Human Resources, Malaysia &

Anor [1998] 1 CLJ 227; [1988] 1 MLJ 305). Mahkamah tidak akan campur tangan dengan pelaksanaan mana- mana kuasa atau budi bicara yang telah diberikan kepada Mahkamah bawahan, tribunal pentadbiran dibatalkan oleh perintahCertiorari yang mana: (i) badan itu telah bertindak tanpa bidang kuasa; atau (ii) badan itu telah melampaui bidang kuasanya; atau (iii) badan itu telah gagal mematuhi rukun keadilan asasi dalam kes yang mana rukun tersebut terpakai; atau (iv) terdapat kesilapan undang-undang di atas rekod atau keputusan itu tidak munasabah. Kesimpulannya, sama ada Certiorari akan membatalkan keputusan yang telah dibuat bukanlah bergantung kepada keputusan itu sendiri tetapi sama ada keputusan itu dibuat secara ultra vires atau tidak adil.

[35] Prinsip-prinsip yang patut diteliti oleh mahkamah yang mendengar Semakan Kehakiman adalah: (i) proses membuat keputusan di mana keputusan yang dipersoalkan adalah cacat atas alasan prosedur yang tidak teratur; (ii) merit-merit yang mana keputusan adalah berasaskan alasan yang tidak sah atau tidak rasional; (iii) penemuan-penemuan yang mana fakta tidak menyokong kesimpulan yang dibuat oleh tribunal; (iv) penemuan yang mana penemuan tribunal telah dibuat dengan mengambilkira perkara yang tidak rasional dan tidak relevan dan telah gagal mengambilkira perkara yang relevan. Walau apapun, kuasa untuk semakan semula suatu keputusan atas meritnya bukanlah sesuatu yang mutlak. Dalam kes-kes yang melibatkan polisi awam, kepentingan masyarakat, keselamatan awam atau keselamatan negara, ia adalah tidak wajar untuk meneliti merit-merit atau keputusan semasa permohonan Semakan Kehakiman. (Kumpulan Perangsang Selangor Bhd v. Zaid bin

Hj Mohd Noh [1997] 1 MLJ 789 (SC); [1997] 2 CLJ 11; Petroliam Nasional Bhd v. Nik Ramli

Nik Hassan [2004] 2 MLJ 288; [2003] 4 CLJ 625 (FC))

[36] Berdasarkan otoriti-otoriti yang dinyatakan di atas, terdapat tiga alasan

utama yang mana Mahkamah boleh menyemak keputusan tribunal yang lebih rendah atau badan berkanun iaitu:

(a) prosedur yang tidak teratur;

(b) menyalahi undang-undang;

(c) tidak rasional.

(a) Prosedur yang tidak teratur

[37] Ini merupakan kes klasik kajian semula proses pembuatan keputusan. Ia mengutarakan proses pembuatan keputusan untuk menguji keadilan tatacara dengan merujuk kepada konteks dan peruntukan statut yang terpakai. Ia termasuklah hak untuk didengar, rukun terhadap berat sebelah dan keperluan notis keputusan itu terlebih dahulu supaya orang yang terjejas dengan keputusan itu akan berada dalam kedudukan untuk membuat representasi dan persediaan secukupnya dan menjawab kes terhadapnya. Meskipun tiada kewajipan untuk memberi alasan kepada keputusan yang dibuat, kegagalan untuk memberikan sebab-sebab boleh menimbulkan kesimpulan bahawa tidak ada alasan yang boleh diterima bagi keputusan yang dibuat itu. Budi bicara pembuat keputusan itu tidak boleh dibelenggu dengan polisi-polisi yang dicipta sendiri. Pembuat keputusan juga mestilah tidak berat sebelah. (B Surinder Singh

Kanda v. The Government of the Federation of Malaya [1962] 1 LNS 14; [1962] 1 MLJ 169; Sugumar Balakrishnan v. Pengarah Imigresen Negeri Sabah & Anor [1998] 3 MLJ

289; [1998] 3 CLJ 85 (CA); Rohana bte Ariffin & Anor v. Universiti Sains Malaysia [1989] 1

MLJ 487; [1988] 2 CLJ Rep 390).

(b) Menyalahi undang-undang

[38] Ia melibatkan semakan terhadap proses membuat keputusan dan bukan merit keputusan. Contoh menyalahi undang-undang termasuk kesalahan undang-undang (error of law) dan melebihi bidang kuasa, salah guna kuasa dan kesilapan anisminic (anisminic error). Dalam konteks ini, Mahkamah akan mempertimbangkan sama ada pihak yang berkenaan telah bertindak dalam

lingkungan kuasa yang diberikan kepadanya dan dalam lingkungan tujuan statut (statutory purposes). (R Rama Chandran v. The Industrial Court of Malaysia &

Anor [1997] 1 CLJ 147; [1997] 1 MLJ 145; Ranjit Kaur a/p S Gopal Singh v. Hotel

Excelsior (M) Sdn Bhd [2010] 6 MLJ 1; [2010] 8 CLJ 1). Keputusan yang menyalahi undang-undang mungkin timbul jika pembuat keputusan membuat keputusan untuk tujuan yang tidak berkaitan atau motif yang tidak betul atau mengambil kira faktor-faktor yang tidak relevan dan/atau tidak mengambil kira faktor-faktor yang relevan. Mahkamah juga perlu berpuas hati bahawa keputusan itu tidak bersifat mala fide. Proses membuat keputusan juga perlulah tidak melanggar peraturan terhadap penurunan kuasa budi bicara atau peraturan dalam membuat keputusan tanpa bukti atau membuat dapatan fakta tanpa asas keterangan yang rasional. (Minister of Labour, Malaysia v. Lie Seng Fatt [1990] 1

CLJ Rep 195; [1990] 2 MLJ 9; Hong Leong Equipment Sdn Bhd v. Liew Fook Chuan and

another appeal [1997] 1 CLJ 665; [1996] 1 MLJ 481; Quah Swee Khoon v. Sime Darby

Bhd [2001] 1 CLJ 9; [2000] 2 MLJ 600; [2000] 2 AMR 2265).

(c) Tidak rasional

[39] Soalan yang perlu diputuskan ialah sama ada kuasa yang di bawahnya pembuat keputusan bertindak iaitu kuasa yang biasanya memberikan budi bicara yang luas telah dilaksanakan secara tidak wajar. Oleh itu, Semakan Kehakiman dalam konteks ini melangkaui proses membuat keputusan itu sendiri, substance atau merit keputusan itu.

[40] Keputusan yang jatuh di bawah kategori ini dikatakan telah gagal dalam ujian ketidakmunasabahan Wednesbury (rujuk kes Associated Provincial Pictures Houses Ltd v. Wednesbury Corporation[1948] 1 KB 223). Ianya adalah keputusan yang dikatakan begitu keterlaluan tanpa alasan yang logik. Ia juga melibatkan pertimbangan prinsip perkadaran (proportionality) (Tan Teck Seng v.

Suruhanjaya Perkhidmatan Pendidikan & Anor [1996] 2 CLJ 771; [1996] 1 MLJ 261; Kumpulan Perangsang Selangor v. Zaid bin Haji Mohd Noh [1997] 1 MLJ 789; [1997]

2 CLJ 11). Ia juga termasuk keputusan yang dibuat dengan niat jahat, menindas atau berdasarkan pertimbangan yang tidak sesuai, keputusan tegas yang tidak

rasional dan tidak logik atau yang dibuat dengan sewenang-wenangnya.

Kes Pemohon

[41] Meneliti fakta kes di atas yang dihuraikan secara panjang lebar oleh pemohon dan dijawab oleh Responden adalah jelas bahawa walaupun Pemohon telah membuat permohonan sejak tahun 1992, tanah yang dipohon tidak pernah didaftar atas nama pemohon. Permohonan Pemohon untuk mendapat milikan Tanah tersebut telah tertolak apabila Pemohon gagal memenuhi syarat yang dikehendaki oleh Responden supaya bayaran ansuran premium terakhir dibayar pada 6.9.2010 sebaliknya Pemohon hanya membuat bayaran akhir itu pada 6.9.2012. Ini bermakna Tanah tersebut masih milik PBN.

[42]Seksyen 40 KTN memberi kuasa penuh kepada PBN untuk memberi pelupusan Tanah tersebut.

[43] Dalam kes Pembinaan Batu Jaya Sdn Bhd v. Pengarah Tanah Dan Galian Selangor

& Anor [2013] 10 CLJ 570 YA Hakim Vernon Ong (beliau pada masa itu) menyatakan bahawa:

"[31] According to the NLC, the prerogative power over state land

within the territories of the state, including the power of alienation is

vested solely in the State Authority (s. 40). The power to alienate state

land is subject to the conditions relating to the tenure of the land to be

alienated; whether a term in perpetuity (freehold) or for a term not

exceeding 99 years (leasehold). The other conditions relate to the

amount of premium payable, annual rent, category of land use, and

such other conditions or restrictions as may be imposed (ss. 42 & 76).

[32] It is provided that the alienation of state land is only complete

upon the registration under a register document of title. Further, until

such registration is effected, the land approved for alienation remains

state land (s. 78(3))."

[44] Kes North East Plantation Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor

[2011] 2 CLJ 392 CA, membincangkan peruntukan Seksyen 78(3):

"[19] For convenience, s. 78(3), 80(3) and 81(2) of the Code are reproduced

below.

78(3) The alienation of State Land shall take effect upon the

registration of a register document of title thereto pursuant to the

provisions referred to in subsection (1) or (2), as the case may be; and,

notwithstanding that its alienation has been approved by the State

Authority, the land shall remain State Land until that time.

80(3) Subject to subsection (2) of section 81, upon the approval of the

alienation of any land by the State Authority under this Act and upon

payment of all fees the Registrar shall prepare, register and issue a

qualified title in respect of the land.

81(2) As soon as may be after any sums have become due in respect of

any land by virtue of subsection (1), the Land Administrator shall, by

notice in Form 5A, require the intended proprietor to pay them to him

within the time specified in that behalf in the notice, and if any such

sum is not so paid within the specified time, the approval of the State

Authority to the alienation shall thereupon lapse.

[20] The word 'alienate' is defined in s. 5 of the Code: "alienate" means to

dispose of State Land in perpetuity or for term of years, in

consideration of the payment of rent, and otherwise in accordance

with the provisions of section 76 or, when used in relation to the period

before the commencement of this Act, to dispose of State Land in

perpetuity or for a term of years under a previous land law (not being

a law relating to mining).

Persoalannya bilakah Pemberimilikan di bawah Seksyen 76 KTN itu

berkuatkuasa. YA Hakim Hashim Yeop Sani (beliau pada masa itu)

dalam kes Dr. Ti Teow Siew & Ors v. Pendaftar Geran-Geran Tanah Negeri Selangor

[1981] CLJ 134; [1981] CLJ (Rep) 142 at p. 144 berkata:

Section 78(3) of the Code determines when an alienation of State Land take

effect and it is clear from that subsection that alienation takes effect

upon registration.

[21] YA Hakim Mahkamah Persekutuan Abdoolcader (beliau pada

masa itu) dalam kes Government Of The State Of Negeri Sembilan v. Yap Chong Lan

& Ors. & Another Case ("Lesco Case") [1984] 2 CLJ 150; [1984] 1 CLJ (Rep) 144 at pp.

149-150 pandangan yang sama:

.. section 78(3) provides that the alienation of State Land shall take effect

upon the registration of a register document of title thereto pursuant

to the provisions referred to in subsection (1) or (2), and

notwithstanding that its alienation has been approved by the State

Authority, the land shall remain State Land until that time.

[22] In Rahmah bt Ali & Ismail bin Awang v. Government of

Pahang (High Court (Kuantan) Civil Suits No 436 and 456 of 1977)

Razak J, dismissed the plaintiff's contention that the defendant could

not revoke the approval of alienation after payment of premium and

other fees had been made. The defendant nevertheless withdrew its

earlier approval and refunded the payment. Razak J said:

It is a fact that although the land had been approved for alienation, it

had never been registered. The land, in other words, is still State Land

and the plaintiff's have no title to it. The defendant could therefore

repossess it at any time they so choose.

The appellant however sought to distinguish the abovesaid case on the

ground that s. 80 of the Code at that time was different from the current s.

80(3) of the Code and that the issue of legitimate expectation was not

canvassed in that case."

[45] Mahkamah Rayuan semasa membuat keputusan dalam kes North East

Plantation Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor [2011] 2 CLJ

392 mengatakan:

"[14] Pelupusan secara Pemberimilikan (alienation) adalah suatu

proses yang bermula dari kelulusan yang diberi oleh MMKN dan tamat

dengan pendaftaran dan pemberian surat Hakmilik.

(i) Setelah kami meneliti penghakiman Mahkamah Tinggi kami

berpuas hati bahawa YA Hakim telah membuat keputusan mengikut

undang-undang yang betul apabila beliau memutuskan untuk menolak

hujah Perayu yang menganggap dengan pengeluaran Borang 5A oleh

Responden Pertama dan diikuti dengan pembayaran 'premium' oleh

Perayu maka hakmilik (title) hendaklah dikeluarkan secara otomatik

kepada Perayu di bawah s. 80(3) KTN. Pada hemat kami, oleh kerana

pembayaran yang dibuat oleh perayu ditolak dan tidak diterima oleh

Responden Pertama maka hakmilik tidak boleh dikeluarkan atas nama

Perayu.

(ii) Kami juga ingin mengulangi kenyataan bahawa selagi ianya

(hakmilik) tidak didaftarkan mengikut s. 78(3) KTN, Perayu tidak berhak

ke atas lapan lot tanah tersebut. Memandangkan tanah tersebut masih

lagi milik Kerajaan Negeri maka Kerajaan Negeri berhak membatalkan

kelulusan yang diberikan dan seterusnya berhak untuk menolak apa-

apa pembayaran Borang 5A serta berhak untuk mengarahkan supaya

bayaran yang dibuat oleh Perayu tidak diterima dan dikembalikan

kepada Perayu."

[46] Berpandukan kepada prinsip dan keputusan kes North East Plantation Sdn

Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor [2011] 2 CLJ 392 CA, selagi hakmilik tanah itu tidak didaftarkan maka hakmilik adalah kekal dengan Responden.

[47] Dalam kes di hadapan Mahkamah, tidak ada pemberianmilik dibuat kerana Pemohon telah gagal untuk membayar premium seperti yang dijanjikan. Oleh itu, tidak timbul isu pendaftaran ke atas nama Pemohon. Tambahan pula, dalam kes North East Plantation Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor

[2011] 2 CLJ 392 CA ini diputuskan bahawa jika Borang 5A dikeluarkan pun, PBN masih ada kuasa untuk menolak dan mengembalikan premium yang telah dibayar itu. Berpandukan kepada prinsip ini, tindakan Responden akan kes di hadapan Mahkamah adalah betul dan rasional kerana pemberimilikan Tanah tersebut kepada Pemohon adalah tidak muktamad dan Kerajaan Negeri berhak untuk membuat keputusan tersebut kerana Tanah tersebut tidak pernah didaftarkan ke atas nama Pemohon.

[48] PBN tidak perlu memberi penjelasan kenapa permohonan Pemohon ditolak.

[49] Oleh kerana Tanah tersebut masih dalam milikan PBN, maka Responden tidak bertanggung untuk memberi penjelasan kenapa permohonan Pemohon ditolak. Dakwaan Pemohon bahawa Responden berniat (jahat) jika ada, hendaklah dibuktikan oleh Pemohon. Seksyen 78(3) KTN tidak menghendaki PBN memberi penjelasan apabila terdapat pembatalan.

[50] Merujuk kes Yeap Seok Pen v. Government of the State of Kelantan [1986] 1 LNS

89.

"Upon perusal of the appellant's affidavits, we find that there is no

evidence to support such allegation. It is based on suspicion or

conjecture. The Code does not require the State Authority to give

reasons for the said revocation. There is no express provision to that

effect."

[51] Meneliti fakta dan kedudukan undang-undang yang dibincangkan di atas, Pemohon tidak mempunyai hak substantif terhadap Tanah tersebut. Oleh itu Pemohon tidak ada hak prosedural untuk didengar.

[52] Oleh yang demikian, Responden mempunyai hak untuk membermilik tanah tersebut kepada MBI atas kegagalan Pemohon untuk membayar premium dalam tempoh lanjutan yang dipersetujui. Dengan itu, hujahan Pemohon dengan merujuk kepada prinsip dalam kes Samarth Transport Co (p) Ltd v. Regional Transport Authority Nagpur and Others AIR [1961] SC 93 tidak

dapat diberi pertimbangan.

[53] Selaras dengan itu, Responden berhak untuk mengembalikan wang yang dibayar untuk tujuan premium sebanyak RM3,661,244.00.

[54] Keputusan Responden adalah rasional kerana telah dibuat dengan mengambilkira semua keadaan dan membeli peluang terbaik untuk dipenuhi oleh Pemohon tetapi peluang itu tidak diambil secara serius oleh Pemohon sendiri. Kes Darahman B Ibrahim & Ors v. Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Perlis &

Ors [2008] 4 CLJ 538; [2008] 3 MLJ 1 boleh dibezakan dengan kes di hadapan Mahkamah kerana dalam kes itu Mahkamah Rayuan telah ketepikan keputusan Kerajaan Negeri Perlis kerana Perayu-Perayu tidak diberi hak untuk

didengar meskipun pada hakikatnya Perayu-Perayu telah diiktiraf, diterima dan dianggap sebagai peserta FELCRA. Oleh itu, keputusan yang dibuat adalah tidak sah kerana melanggar keadilan asasi.

[55] Tuntutan Pemohon atas dasar harapan yang sah (legitimate expectation) supaya Mahkamah membatalkan keputusan Responden Ketiga tidak dapat dipertimbang oleh Mahkamah kerana tuntutan atas dasar harapan yang sah (legitimate expextation) tidak boleh dan tidak sepatutnya mengatasi kuasa statutori PBN. Prinsip ini telah diputuskan oleh Mahkamah Rayuan dan disahkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes North East Plantation Sdn Bhd v.

Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor [2011] 2 CLJ 392 CA di mukasurat 747 perenggan [29].

[56] Bagi menyokong permohonannya atas isu harapan yang sah, Pemohon juga merujuk kepada perbincangannya dengan Dato' Mohd Fahmi Ibrahim dengan Tuan Ahmad Zahari bin Mohd Saad, Pentadbir Tanah bagi pihak Responden Ketiga yang mana dalam perbincangan itu telah dijelaskan bahawa oleh kerana tiada jawapan mengenai permohonan untuk menukar kategori tanah daripada bangunan kepada perumahan maka pemohon akan membuat bayaran sepenuhnya berdasarkan kadar bagi kegunaan tanah Bangunan.

[57] Perbincangan ini telah memberi harapan yang sah kepada Pemohon bahawa permohonannya akan dilulus oleh Responden Ketiga. Atas persoalan

yang sama, Pemohon juga mempunyai harapan yang sah apabila beliau membayar pampasan bagi mengatasi masaalah pemegang TOL di Tanah tersebut. Selaras dengan prinsip dalam North East Plantations Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun 7 Anor (supra) Mahkamah tidak dapat bersetuju dengan hujahan Pemohon.

[58] Responden tidak mengendahkan bahawa MPS telahpun memberi kebenaran secara prinsip untuk Pemohon membangunkan Tanah tersebut.

[59] Responden tidak terikat dengan apa-apa keputusan yang dibuat oleh MPS dalam menjalankan tugas dan tanggunjawab sebagai Pihak Berkuasa Tempatan di bawah Akta Tempatan 1976, Akta 171. Pertikaian di hadapan Mahkamah mengenai pemberimilikan tanah adalah hak prerogatif dan kuasa mutlak Responden. Oleh itu, keputusan MPS tidak mengikat Pihak Berkuasa Negeri.

[60] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah mendapati bahawa tiada merit untuk Mahkamah ini membatalkan keputusan Responden Ketiga. Dengan itu Mahkamah menolak permohonan Pemohon dengan kos sebanyak RM5,000.00.

(ZAKIAH KASSIM)YA Pesuruhjaya Kehakiman

Mahkamah Tinggi Shah Alam

Bertarikh: 28 OGOS 2015