KEMUDAHAN BERUSAHA (EASE OF DOING BUSINESS)REGISTERING PROPERTY

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Landasan Hukum Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 PP Nomor 24 Tahun 1997 PP Nomor 48 Tahun 1994 Jo. PP Nomor 79 Tahun 1996 PP Nomor 37 Tahun 1998 PP Nomor 128 Tahun 2015 Perpres Nomor 97 Tahun 2014 Perturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No 3 Tahun 1997 Permen ATR/KBPN Nomor 15 Tahun 2014 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pelayanan Terpadu

Satu Pintu Bidang Agraria Tata Ruang dan Pertanahan Dalam Kegiatan Penanaman Modal Permen ATR/KBPN Nomor 8 Tahun 2016 Tentang Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan Tertentu

di Wilayah Tertentu Permen ATR/KBPN Nomor 17 Tahun 2015 tentang Sandar Pelayanan dan Pengaturan Agraria, Tata

Ruang dan Pertanahan dalam Kegiatan Penanaman Modal Kepmen ATR/KBPN l Nomor 537/KEP-7.1/XII/2014 tentang Penunjukan Pejabat Kementerian AT/BPN

Untuk Ditugaskan Pada PTSP BKPM

KEMUDAHAN BERUSAHA (EODB) DI INDONESIA

Instruksi Bapak Presiden RI u n t u k m e n i n g k a t k a n per ingkat Ease of Doing Business (EODB) Indonesia dari 109 ke peringkat 40 dimana salah satu kriteria a c u a n p e n i l a i a n a d a l a h p e l a y a n a n r e g i s t e r i n g property.

1. Memulai Usaha (Starting a business)2. Perizinan terkait Pendirian Bangunan (Dealing with

construction permit)3. Penyambungan Listrik (Getting electricity)4. Pendaftaran Properti (Registering

property)5. Akses Perkreditan (Getting credit)6. Perlindungan terhadap Investor Minoritas (Protecting

minority investor)7. Pembayaran Pajak (Paying taxes)8. Perdagangan Lintas Negara (Trading across boders)9. Penegakan Kontrak (Enforcing contract)10. Penyelesaian Perkara Kepailitan (Resolving

Insolvency)

INDIKATOR KEMUDAHAN BERUSAHA

PERBANDINGAN REGISTERING PROPERTY (PENDAFTARAN PROPERTI)

5

No. Prosedur

DB 2016

Waktu(Hari Kerja)

Biaya

1 Pemeriksaan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan 3 hari Rp. 50.000

2Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

1 hari

5% dari nilai property + 5% dari nilai property dikurangi Rp. 80 juta (bebas pajak)

3 Akta jual beli oleh PPAT 5 hari1% dari nilai property

4Pendaftaran akta tanah di Kantor Pertanahan atas nama pembeli

15 hari

1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000 per dokumen

5 Pendaftaran PBB di Kantor Pelayanan Pajak Jakarta 1 hari No cost

Total 5 Prosedur Pendaftaran Properti di DKI Jakarta 2510.9% dari nilai properti

RANKING EODB 109RANKING RP 131

DKI Jakarta, Indonesia

No. Prosedur

DB 2016

Waktu(Hari Kerja) Biaya

1Notaris melakukan pencarian akte (title) pada Cadastre, Dinas Pemetaan dan Pendaftaran Pertanahan(UU di Belanda mewajibkan untuk proses pendaftaran menggunakan notaris)

< 1 hari (Online sistem)

Biaya notaris:EUR 1,000 – 3,500

2*

Notaris melakukan pencarian atas perwakilan para pihak.[1. Pencarian terkait perwakilan pembeli dan penjual (dikenakan biaya oleh kamar dagang): EUR 15 (hardcopy), EUR 7.5 (softcopy), dan EUR 3.05 (review online), untuk rekening tahunan; Pencarian terkait perwakilan pembeli dan penjual (dikenakan biaya oleh kamar dagang): EUR 7.5 (hardcopy), EUR 2.65 (softcopy), dan EUR 3.05 (review online), untuk Akta perusahaan (tiap perusahaan) ; EUR 15 (hardcopy), EUR 7.5 (softcopy), dan EUR 3.05 (review online), untuk keaslian ekstrak komersial.]

< 1 hari (Online sistem)

EUR 60 – 65

3 Eksekusi transfer aktaAgency: Notaris hukum perdata

< 1 hari (Online sistem)

6% dari nilai property

4 Pendaftaran akta< 1 hari (Online sistem)

EUR 100 – 200

5 Pendaftaran ke Kantor Pajak< 1 hari (Online sistem)

Masuk di prosedur 3

Total 5 Prosedur Pendaftaran Properti di Amsterdam 2.5 6.1% dari nilai properti

RANKING EODB 28RANKING RP 30

Amsterdam, Belanda

PERINGKAT EODB DAN REGISTERING PROPERTY DIANTARA NEGARA ASEAN

No Rank EoDB Rank Registering Property Negara

1 1 17 Singapore

2 18 38 Malaysia

3 49 57 Thailand

4 84 148 Brunei Darussalam

5 90 58 Vietnam

6 103 112 Philippines

7 109 131 Indonesia

8 127 121 Cambodia

9 134 66 Lao PDR

10 167 145 Myanmar

11 173 189 Timor-Leste

• Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional telah menerbitkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2016 tentang Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan Tertentu di Wilayah Tertentu

• Substansi yang diatur:Subjek Hak : BADAN HUKUM BERBENTUK PERSEROAN

TERBATAS (PT) YANG 100% SAHAMNYA BERASAL DARI MODAL DALAM NEGERI.

Objek hak : tanah HAK GUNA BANGUNAN dengan luas ≤ 5.000 m2

Lokasi tanah, meliputi:– PROVINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA;– KOTA BANDUNG;– KOTA SEMARANG;– KOTA YOGYAKARTA; DAN– KOTA SURABAYA.

Jenis perbuatan hukum : peralihan karena JUAL BELIPenyederhaan PROSEDUR dan WAKTU

Tidak perlu menunggu validasi cukup Surat Pernyataan PPAT Khusus sebagai alternatif untuk mempercepat proses pelayanan

UPAYA PENINGKATAN EODB DARI REGISTERING PROPERTY

CAKUPAN PERMEN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN NO 8/2016

LEBIH LUAS DARI KRITERIA SURVEY WB

KRITERIA World Bank PERMEN 8/2016 Subyek Penjual dan Pembeli PerseroanTerbatas Pembeli Perseroan TerbatasModal Modal 100% milik domestik Modal 100% milik domestikLokasi Jakarta dan Surabaya Provinsi DKI Jakarta,

Surabaya I dan Surabaya II, Kota Sekarang,

Kota Yogyakarta, Kota Bandung

Obyek Properti (tanah dan Bangunan) yang terdaftar di BPN di kawasan komersial

Properti dengan hak atas tanah HGB

Peruntukan Gudang Sesuai ketentuanLuas Tanah ±557,4 m2,

Gedung 2 lantai ±929 m2, ≤ 5.000 m2

PERMEN ATR/KBPN NOMOR 8/2016

1 Hari 2 Hari 2 Hari 2 Hari 1 Hari (paralel dg IV)

Rp. 50.000 5% dari NJOP/Nilai Transaksi

5% dari NJOP/Nilai Transaksi - Rp. 80 juta

1% dari transaksi + materai Rp. 6.000

(2 lb/dokumen)

1/1000 dari Nilai Tanah + 50.000

Free

4 prosedur

7 hari

USULAN PERBAIKAN REGISTERING PROPERTY

1 Hari 2 Hari 2 Hari (parallel dengan II) 2 Hari 1 Hari (paralel dg IV)

Rp. 50.000 2.5% dari NJOP/Nilai Transaksi

2.5% dari NJOP/Nilai Transaksi - Rp. 80 juta

1% dari transaksi + materai Rp. 6.000

(2 lb/dokumen)

1/1000 dari Nilai Tanah + 50.000

Free

3 prosedur

5 hari

Prosedur 4 dan 5 dapat dibuat paralel

HASIL SURVEI EODB TAHUN 2016 & UPAYA PERBAIKAN DALAM PERMEN 8/2016

NO Prosedur

Hasil Survei EoDB 2016 Upaya Perbaikan (Permen ATR/KBPN No 8/2016)

Waktu (hari)

BiayaWaktu(hari)

Biaya

1 Pemeriksaan 3 Rp. 50.000 1 50.000

2 Pembayaran:PPh, dan BPHTB

15% dari nilai property

5% dari nilai property dikurangi Rp. 80 juta (bebas pajak)

2 5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi)

5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi) – NPOPTKP (Rp. 80 juta)

3 Pelaksanaan jual beli 5 1% dari nilai property 2 1% dari transaksi

4 Pendaftaran peralihan 15 1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000

2 1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000

5 Pendaftaran SPPT PBB atas nama WP baru

1 Free 1 (paralel dengan IV)

Free

Total 25 10,9% dari nilai property 7 10,9% dari nilai property

Prosedur 2 dan 3 dapat dibuat paralelProsedur 4 dan 5 dapat dibuat paralel

HASIL SURVEI EODB TAHUN 2016 & USULAN UPAYA PERBAIKAN BERIKUTNYA

NO Prosedur

Hasil Survei EoDB 2016 USULAN

Waktu (hari)

BiayaWaktu(hari)

Biaya

1 Pemeriksaan 3 Rp. 50.000 1 50.000

2 Pembayaran:PPh, dan BPHTB

15% dari nilai property

5% dari nilai property dikurangi Rp. 80 juta (bebas pajak)

2 2,5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi)

2,5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi) – NPOPTKP (Rp. 80 juta)

3 Pelaksanaan jual beli 51% dari nilai property

2 (paralel dengan 2)

1% dari transaksi

4 Pendaftaran peralihan 15 1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000

2 1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000

5 Pendaftaran SPPT PBB atas nama WP baru

1 Free 1 (paralel dengan IV)

Free

Total 25 10,9% dari nilai property 5 10,9% dari nilai property

Pengecekan Sertipikat dan Pengembangan

▪ Biaya : Rp 50.000,-▪ Waktu proses : 1 hari (PPAT dapat melakukan pendaftaran

pengecekan secara online)▪ PPAT dapat melakukan pendaftaran pengecekan secara online,

kemudian BPN dapat menyiapkan berkas bidang tanah yang dimaksud.

▪ Pengecekan mandiri oleh publik dapat dilakukan dengan memasukkan nomor sertifikat melalui aplikasi android “Sentuh ATR/BPN”. Pengecekan online tidak dapat mengeluarkan Tanda Bukti Pengecekan.

▪ Saat ini sedang dibangun sistem dimana PPAT memiliki akses khusus untuk melakukan pengecekan mandiri dan bisa mencetak tanda bukti pengecekan secara mandiri.

PPAT

Pengecekan Sertipikat dan Pembuatan dan Pendaftaran Akta

Pengecekan Akta dan Pencatatan Peralihan Hak

BPN

e- xaMinationNear future development

Pembuatan Akta Jual Beli

▪ Waktu proses : 2 hari sejak berkas lengkap▪ Dapat dipersiapkan bersamaan dengan proses pembayaran PPh

dan BPHTB▪ Salah satu syarat pembuatan akta jual beli adalah tanda bukti

pembayaran PPh (penjual) dan tanda bukti pembayaran BPHTB (pembeli) tanpa menunggu validasi dengan syarat wajib disertai surat pernyataan dari para pihak yang menyatakan telah memenuhi kewajiban di atas materai.

▪ Dapat dilaksanakan oleh PPAT Khusus untuk mempercepat proses Pembuatan Akta Jual Beli

Pendaftaran Peralihan Hak Guna Bangunan Tertentu

▪ Waktu proses : 2 hari sejak berkas lengkap (Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 8 Tahun 2016)

▪ Salah satu syarat pendaftaran Tanda Bukti PPh dan BPHTB disertai dengan surat pernyataan telah memenuhi kewajiban, apabila kewajiban belum dipenuhi maka permohonan pendaftaran peralihan batal demi hukum

▪ Biaya : 1/1000 dari nilai properti + Rp 50 ribu (administrasi) + Rp 6 ribu per dokumen (materai)

▪ Pendaftaran online untuk pendaftaran peralihan dapat dilakukan terlebih dahulu sesaat setelah pembuatan Akta Jual Beli HGB, setelah itu pemohon dapat membawa berkas asli ke Kantor Pertanahan

▪ Pendelegasian kewenangan dua tingkat dari Kepala Kantor Pertanahan ke Kepala Sub Seksi

▪ Dapat dilakukan di POS (Point of Service)▪ Dapat dilaksanakan bersamaan dengan proses perubahan nama wajib pajak

pada SPT PBB

STRATEGI KANTOR PERTANAHAN:Pembayaran PPh dan BPHTB & Pendaftaran Perubahan Wajib Pajak

▪ Penempatan di Kantor Pertanahan:▪ Bank Persepsi, ▪ Perwakilan Kantor Dispenda,▪ Perwakilan Kantor Pajak.

▪ Kantor Pertanahan yang telah melaksanakan adalah Kantor Pertanahan Surabaya I

Reliability of Land Administration▪ Rekaman sertifikat tanah tersimpan dalam bentuk dijital dapat dicek

melalui Aplikasi Android “Sentuh ATR/BPN” atau http://support.bpn.go.id/mobileapps/index.php

▪ Terdapat database elektronik untuk keperluan pengecekan status pembebanan hak tanggungan/pembebanan atas tanah

▪ Peta bidang tanah tersedia dalam bentuk Spatial Database dan dapat dicek melalui : http://peta.bpn.go.id/

▪ Terdapat sistem informasi persil tanah dalam bentuk Spatial Database yang terkoneksi dengan registrasi/pendaftaran tanah

SENTUH ATR/BPN

Transparancy of Land Administration Informasi kepemilikan lahan dapat diakses publik melalui : http://peta.bpn.go.id/ atau

Aplikasi Android “Sentuh ATR/BPN” dan http://support.bpn.go.id/mobileapps/index.php dengan memasukkan nomor sertifikat.

Informasi statistik transaksi dapat diakses di tersedia dalam website: http://www.bpn.go.id/Publikasi/Data-Pertanahan/Jumlah-dan-Nilai-Transaksi-Jual-Beli/Nasional

Daftar persyaratan untuk semua transaksi pertanahan tersedia untuk publik www.bpn.go.id/o/Layanan-Pertanahan

Peta.bpn.go.id

Statistik Transaksi

Informasi Persyaratan Transaksi Pertanahan

Coverage of Land Administration

Perkiraan jumlah bidang tanah di Indonesia 90 juta bidangBidang tanah terdaftar sampai dengan saat ini 44.041.530 bidang tanah (50 %) Setiap kepemilikan lahan swasta/perseorangan yang direpresentasikan melalui

sertifikat lahan sudah 100% terdaftar dan tersimpan digital di Kantor Pertanahan (BPN) dan dapat diakses melalui Web apps : http://support.bpn.go.id/mobileapps/index.php

Setiap kepemilikan lahan swasta/perseorangan yang sudah terdaftar di Kantor Pertanahan (BPN) otomatis terpetakan/ tercermin dalam peta kadaster yang dapat diakses melalui portal :http://peta.bpn.go.id/

Pencegahan Sengketa LahanSistem aturan mensyaratkan seluruh transaksi properti terdaftar di kantor pertanahan

sehingga menjadikannya tidak dapat dialihkan kepada pihak ketiga (UU No 5 Tahun 1960 Pasal 19, 23 (1), 32 (1), 38 (1), PP 24 Tahun 1997 Pasal 1 No.25)

Sistem formal pendaftaran pertanahan mengatur berkaitan dengan jaminan (PP 24 Tahun 1997 Pasal 1 No. 25)

sistem hukum yang mensyaratkan verifikasi keabsahan dokumen yang diperlukan untuk transaksi properti, pihak yang melakukan pemeriksaan adalah kantor pertanahan setempat, pada waktu pengajuan permohonan

Pengaduan Online

TERIMA KASIH