i

KAJIAN FAKTOR KELEWATAN DAN LANGKAH KAWALAN KELEWATAN

PROJEK PEMBINAAN PERUMAHAN DI PULAU PINANG

NUR LIYANA BINTI MOHD SALLEH

Laporan ini di kemukakan sebagai

Memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan

Ijazah Sarjana Muda Pengurusan Teknologi dan Perniagaan (Pembinaan)

UNIVERSITI TUN HUSSIEN ONN MALAYSIA

JANUARY 2018

ii

PENGAKUAN

Saya akui laporan projek ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan

ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya

Pelajar :

NUR LIYANA BINTI MOHD SALLEH

Tarikh :

Penyelia :

DR NORPADZLIHATUN BINTI MANAF

iii

DEDIKASI

Terima kasih yang tidak terhingga buat ibu bapa yang tersayang,

MOHD SALLEH BIN SALIM & UMI KALTHOM BT MD ISA

Terima kasih atas sokongan rohani dan semangat yang diberikan. Terima Kasih Di Atas

Segala Pengorbanan, Dorongan, Restu

Dan Kasih Sayang Yang Diberikan. Jasa Kalian

Tidak Terbalas Buat Diriku

Hanya Allah s.w.t Sahaja Yang Dapat Membalasnya.

Buat penyelia yang dihormati,

DR NORPADZLIHATUN BINTI MANAP

Terima kasih atas segala bimbingan dan galakan yang diberikan

Buat teman,

Abdur Rahman Athir, Siti Nur Alisa, Khairul Mujibah, Nurul Najihah, dan Nur Ainaa

Amirah terima kasih kerana paling banyak memberi sokongan dan galakan.

Buat rakan-rakan di UTHM

Terima kasih atas dorongan serta bantuan yang kalian berikan.

iv

PENGHARGAAN

Bersyukur ke hadrat Allah S.W.T kerana dengan limpah rahmat dan izinNya saya telah

berjaya menyelesaikan kajian ini. Pada kesempatan ini, saya ingin mengucapkan terima

kasih kepada pihak-pihak yang pernah menghulurkan tunjuk ajar, bimbingan, sokongan

dan kerjasama yang cukup bernilai ketika melaksanakan kajian ini.

Pertama sekali saya ingin merakamkan setinggi-tinggi penghargaan dan ucapan

terima kasih saya kepada penyelia projek ini, Dr. Norpadzlihatun binti Manap di atas

segala kesudian memberi tunjuk ajar dan nasihat serta yang telah banyak membimbing

dan meluangkan masa sepanjang tempoh saya menyiapkan kajian ini. Kesabaran daripada

beliau sepanjang membimbing dan tidak jemu memberi nasihat serta membantu saya

sehingga selesai kajian ini akan saya ingati dan jadikan panduan untuk masa hadapan.

Tidak lupa juga penghargaan kepada pihak-pihak terlibat yang telah membantu

dan memberi kerjasama dalam menjayakan kajian ini. Tidak lupa juga saya

mengucapkan terima kasih yang amat teristimewa kepada orang yang sentiasa sabar dan

memahami tugasan ini serta yang banyak membantu, ibu dan bapa yang tercinta Mohd

Salleh dan Umi Kalthom yang telah banyak memberi dorongan dan semangat serta

sanggup berkorban masa dan tenaga sepanjang pengajian saya. Tidak dilupakan juga

kepada rakan-rakan yang selama ini banyak membantu.

v

ABSTRAK

Kelewatan penyiapan projek merupakan suatu fenomena biasa yang seringkali

berlaku dalam industri pembinaan terutama bagi projek-projek perumahan.

Kelewatan penyiapan projek ni belaku akibat beberapa faktor utama dan sistem

pengurusan yang tidak cekap dan efektif. Ianya mengakibatkan berlakunya perubahan

terhadap kerja-kerja pembinaan serta boleh menjejaskan nama baik kontraktor itu

sendiri. Kajian ini dijalankan bagi mengenalpasti faktor-faktor utama yang

menyebabkan kelewatan projek pembinaan siap mengikut tempoh yang telah

ditetapkan dan langkah kawalan yang digunakan semasa menjalankan aktiviti

pembinaan di Pulau Pinang. Skop kajian ini yang dilakukan ini berkenaan kelewatan

projek pembinaan perumahan di Pulau Pinang. Responden kajian ini adalah pihak

yang terlibat dalam menguruskan projek pembinaan perumahan di Pulau Pinang iaitu

kontraktor, penolong pengurus projek, penolong jurutera dan penyelia tapak.

Pengumpulan data diperolehi dari sumber yang diterbitkan dari bahan rujukan seperti

surat khabar, jurnal, media eletronik dan melalui kaedah kualitatif. Hasil daripada

kajian yang telah dilakukan mendapati faktor paling utama yang menyebabkan

berlakunya kelewatan ialah masalah cuaca, masalah bahan binaan dan masalah arahan

perubahan kerja. Melalui kajian ini juga telah mengenalpasti langkah kawalan yang

digunapakai bagi menangani masalah kelewatan projek pembinaan. Antara langkah

kawalan tersebut ialah menggunakan kaedah carta gantt, kaedah laluan kritikal

(CPM) dan kaedah struktur pecahan kerja (WBS). Diharapkan kajian ini dapat

membantu meningkatkan tahap pengurusan projek pembinaan di Pulau Pinang pada

masa akan datang.

vi

ABSTRACT

Project completion delays are a common phenomenon that often occurs in the construction

industry especially for housing projects. Delayed completion of the project is due to some

of the key and ineffective and effective management systems. It results in changes to

construction work and may affect the reputation of the contractor himself. This study was

carried out to identify the major factors that caused the completion of the completed

construction project in accordance with the predetermined period and the control measures

used during construction activities in Penang. The scope of this study is about the delays

in housing construction projects in Penang. The respondents of this study are those

involved in managing the housing construction projects in Penang namely contractors,

assistant project managers, assistant engineers and site supervisors. Collecting data is

obtained from sources that are derived from reference materials such as newspapers,

journals, electronic media and through qualitative methods. The results of the study have

shown that the most important factors that cause delays are the weather problems, the

problems of construction materials and the problems of work shift direction. Through this

study, we have also identified the control measures to address the problem of delays in

construction projects. Among these control measures are the use of gantt chart method,

critical path method (CPM) and work breakdown structure (WBS) method. It is hoped

that this study will help improve the level of construction project management in Penang

in the future

vii

KANDUNGAN

TAJUK i

PENGAKUAN ii

DEDIKASI iii

PENGHARGAAN iv

ABSTRAK v

ABSTRACT vi

KANDUNGAN vii

SENARAI JADUAL xi

SENARAI RAJAH xi

SENARAI LAMPIRAN xvi

BAB 1 PENGENALAN

1.1 Pengenalan 1

1.2 Penyataan Masalah 2

1.3 Latar Belakang Kajian 4

1.4 Persoalan Kajian 4

1.5 Objektif Kajian 5

1.6 Skop Kajian 5

1.7 Kepentingan Kajian 6

1.8 Jangkaan Hasil Kajian 6

1.9 Kesimpulan 7

BAB 2 KAJIAN LITERATUR

viii

2.1 Pengenalan 8

2.2 Senario Umum 9

2.3 Definisi Projek Lewat 10

2.4 Kategori Kelewatan 11

2.4.1 Kelewatan yang Dibenarkan 11

2.4.2 Kelewatan yang Tidak Dibenarkan 14

2.4.3 Kelewatan yang Boleh Dituntut 15

2.5 Faktor-faktor Kelewatan Projek Pembinaan 17

2.5.1 Kekurangan Sumber Bahan Binaan 18

2.5.2 Kelewatan Meluluskan Rekabentuk 20

2.5.3 Arahan Perubahan Kerja 21

2.5.4 Kekurangan Sumber Tenaga Buruh 23

2.5.5 Kelemahan Pengurusan 25

2.5.6 Keadaan Cuaca dan Bencana Alam 25

2.6 Pihak Yang Bertanggungjawab 26

2.7 Langkah-Langkah Kawalan Kelewatan 27

2.7.1 Carta Gantt 28

2.7.2 Kaedah Laluan Kritikal 29

2.7.3 Kaedah Struktur Pecahan Kerja 30

2.8 Kesan Kelewatan Projek Pembinaan 30

2.9 Rumusan 31

BAB 3 METODOLGI KAJIAN

3.1 Pengenalan 32

3.2 Reka Bentuk Kajian 33

3.3 Kawasan Kajian 36

3.3.1 Maklumat Am Kawasan Kajian 36

3.4 Kaedah Pengumpulan data 38

3.4.1 Data Primer 39

3.4.2 Data Sekunder 40

3.5 Kaedah Persampelan 40

ix

3.5.1 Populasi Kajian 40

3.5.2 Persampelan 41

3.6 Instrumen Kajian 41

3.6.1 Temubual 42

3.7 Analisis Data 42

3.7 Rumusan 43

BAB 4 ANALISIS DATA DAN PERBINCANGAN

4.1 Pengenalan 45

4.2 Pengumpulan Data 46

4.3 Latar Belakang Responden 46

4.4 Analisis Data dan Perbincangan 48

4.5 Perbincangan Objektif Satu 48

4.5.1 Analisis Data Objektif Pertama 49

4.5.1.1 Faktor Cuaca 51

4.5.1.2 Masalah Perubahan Pelan Tapak 53

4.5.1.3 Masalah Arahan Perubahan Kerja 54

4.5.1.3 Masalah Pengurusan Projek 56

4.5.1.4 Faktor Bahan Binaan 57

4.5.2 Analisis Faktor Kelewatan Lain 58

4.5.2.1 Kegagalan Pihak Sub Kontraktor 59

4.5.2.2 Masalah Tenaga Buruh dan Utiliti 59

4.5.2.3 Masalah Kelewatan Bayaran 60

4.5.3 Pihak Yang Bertanggungjawab 61

4.6 Perbincangan Objektif Kedua 62

4.6.1 Langkah Kawalan Kelewatan 63

4.6.1.1 Kaedah Carta Gantt 64

4.6.1.2 Kaedah Laluan Kritikal 65

4.6.1.3 Kaedah Struktur Pecahan Kerja 66

4.7 Kewajaran Kelewatan Projek dan Kesannya 66

4.8 Rumusan 69

x

BAB 5 KESIMPULAN DAN CADANGAN

5.1 Pengenalan 71

5.2 Pencapaian Objektif Kajian 72

5.2.1 Objektif Pertama : Mengkaji Faktor Utama yang

Menyebabkan kelewatan 72

5.2.2 Objektif Kedua : Mengkaji Langkah Kawalan

Yang sesuai untuk mengawal masalah Kelewatan 74

5.3 Limitasi Kajian 75

5.4 Cadangan Penambahbaikan 76

5.5 Cadangan Kajian Lanjutan 78

5.6 Penutup 80

RUJUKAN 81

LAMPIRAN 87

VITA

xi

SENARAI JADUAL

1.1 Statistik Projek perumahan mengikut kategori bagi tahun

2017

4.1 Latar Belakang Responden

4.2 Faktor-faktor Kelewatan Projek Pembinaan Perumahan Di

Pulau Pinang

3

47

51

SENARAI RAJAH

3.1 Carta Aliran Metodologi Kajian

3.2 Peta Negeri Pulau Pinang

3.3. Jenis-Jenis Kaedah Temubual

38

38

39

3.4 Proses Analisis Data 43

4.1 Faktor-faktor kelewatan yang dianalisis 50

1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan

Industri pembinaan merupakan salah satu sektor yang menjadi pemangkin kepada

ekonomi di negara ini. Terdapat pelbagai jenis dan bentuk pembinaan yang telah

dihasilkan oleh arkitek dan jurutera serta pekerja-pekerja yang terlibat yang telah

menaikkan Malaysia setanding dengan negara-negara maju yang lain. Antara pembinaan

yang menjadi kebanggaan Malaysia ialah Jambatan Pulau Pinang yang tersenarai sebagai

jambatan ketiga yang terpanjang di Asia, Menara Berkembar Petronas yang turut

tersenarai antara bangunan pencakar langit yang ke 11 tertinggi di Asia.

Memandangkan Malaysia semakin mara ke arah perindustrian, peranan industri

pembinaan perlu dipertingkatkan. Teknologi pendekatan baru dan inovatif yang

diperlukan dalam rekabentuk dan pembinaan rumah untuk membolehkan negara

mencapai sasaran (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, 1997). Oleh itu, bagi

memastikan industri pembinaan terus menjana ekonomi kepada negara, kelewatan dalam

sesuatu projek pembinaan perlulah diberikan perhatian oleh semua pihak yang terlibat

secara lansung atau tidak lansung dalam industri pembinaan. Kelewatan sesuatu projek

akan memberi kesan kepada tempoh siap sepatutnya. Terdapat pelbagai faktor yang

menjadi penyumbang utama kepada kelewatan projek. Antara faktor kelewatan projek

ialah pengurusan masa yang tidak sistematik, bekalan bahan binaan yang tidak mencukupi

dan cuaca.

2

1.2 Permasalahan Kajian

Projek-projek pembinaan sama ada perumahan atau pembangunan yang melewati atau

tidak disiapkan bukanlah suatu isu yang baru di negara ini. Selain menjejaskan nama baik

syarikat pembinaan tersebut, Ia juga akan meninggalkan impak yang negatif kepada bakal

pengguna. Kelewatan sesuatu projek pembinaan di Malaysia berlaku melalui dua faktor

iaitu faktor dalaman dan luaran. Faktor dalaman ialah faktor yang berpunca daripada

kesilapan pemilik atau klien, kontraktor, atau konsultan. Faktor luaran pula berpunca

daripada kekurangan bahan binaan, cuaca, pemindahan utiliti dan sebagainya (Ahmad et

al.,2005).

Saranan Perdana Menteri ketika sedang membentangkan kertas bajet RMK 9 telah

menegaskan bahawa semua projek pembinaan baik perumahan mahupun pembangunan

hendaklah dilaksanakan dengan segara dan memastikan semua projek pembinaan tersebut

siap mengikut tempoh yang telah ditetapkan.

Kelewatan dalam projek pembinaan perumahan mahupun bangunan juga adalah

disebabkan oleh pengurusan masa yang tidak terancang dan sistematik. Pengurusan masa

yang tidak terancang menyebabkan kelewatan berlaku dalam pembinaan. Pengurusan

yang tidak efisien dan sistematik di tapak bina boleh menyebabkan berlakunya

kemerosotan atau kegagalan pada perjalanan projek pembinaan tersebut. Tiada

perancangan yang rapi pada peringkat awal projek yang meliputi sumber seperti keperluan

bahan binaan, tenaga kerja dan keperluan peralatan pembinaan.

Menurut statistik yang dibekalkan oleh Jabatan Perumahan Negara, menunjukkan

Pulau Pinang merupakan negeri kedua yang memegang rekod tertinggi bagi 17 projek

lewat dan 26 projek sakit berbanding negeri-negeri lain. Jadual 1.1 menunjukkan statistik

projek perumahan yang terkini yang dibekalkan oleh Jabatan Perumahan Negara.

3

Jadual 1.1: statistik projek-projek perumahan mengikut kategori bagi tahun 2017

Selain itu, Pulau Pinang merupakan sebuah negeri ke sembilan terbesar di

Malaysia yang mempunyai keluasan seluas 1,048 km persegi. Dengan keluasan kawasan

yang terdapat di Pulau Pinang dan bilangan penduduk yang ramai di negeri tersebut

menyebabkan pembinaan perumahan di negeri tersebut semakin bertambah. Pertambahan

bilangan pembinaan perumahan telah menyebabkan sesetengah projek pembinaan di

negeri itu mengalami masalah projek lewat siap atau terbengkalai. Perlambakan

pembinaan perumahan yang dijalankan di Pulau Pinang menyebabkan sesetengah projek

tidak dapat disiapkan kerana sesetengah kawasan di Pulau Pinang memerlukan kerja-kerja

penambakan. Hal ini akan menyebabkan kelewatan berlaku semasa proses menyiapkan

projek pembinaan perumahan tersebut. Jika dilihat di negeri Pulau Pinang, walaupun

kawasan keluasan negeri Pulau Pinang lebih kecil berbanding negeri-negeri lain seperti

Selangor, Kuala Lumpur, dan Johor namun banyak pembinaan-pembinaan yang sedang

4

dibangunkan dan dijalankan. Pembinaan perumahan bangunan tinggi antara yang paling

banyak dijalankan.

1.3 Latar Belakang Kajian

Menurut Ahuja (1984) telah mengatakan bahawa industri pembinaan ini merupakan

sebuah industri yang kompleks kerana penglibatan pelbagai pihak yang saling bergantung

keupayaan yang berbeza, kemahiran dan pengetahuan. Setiap pihak yang terlibat dalam

industri pembinaan mempunyai peranan tertentu dalam memenuhi dan mencapai objektif

projek pembinaan tersebut.

Projek yang gagal untuk disiapkan mengikut tempoh yang telah ditetapkan adalah

salah satu masalah utama yang perlu diberikan pehatian dalam industri pembinaan di

Malaysia. Dengan wujudnya masalah kelewatan ini dalam pembinaan akan memberi atau

meninggalkan kesan yang negatif terhadap projek yang sedang dilaksanakan.

Kegagalan sesuatu projek pembinaan yang sedang dijalankan adalah berpunca

daripada kurangnya pemantau oleh pihak yang bertanggungjawab seperti kontraktor atau

pemilik projek tersebut. Menurut Kaming P et al, (1997) telah mengkaji faktor yang

mempengaruhi pada 31 projek bangunan tinggi di Indonesia dan mendapati kos yang

berlebihan berlaku lebih kerap dan lebih parah masalah daripada lebihan masa. Mereka

menegaskan bahawa faktor-faktor utama yang mempengaruhi ditakluki kos adalah kos

bahan meningkat disebabkan inflasi, anggaran bahan yang tidak tepat dan tahap

kerumitan. Ketika di masa ditakluki, yang paling penting faktor menyebabkan kelewatan

adalah perubahan reka bentuk, produktiviti buruh miskin, perancangan yang tidak

mencukupi, dan kekurangan sumber.

1.4 Persoalan Kajian

Melalui kajian ini beberapa persoalan kajian dapat diutarakan:

i. Apakah faktor utama yang menjadi penyebab kepada projek pembinaan

perumahan melewati tempoh siap?

5

ii. Apakah langkah-langkah yang sesuai untuk mengawal masalah kelewatan

projek pembinaan perumahan?

1.5 Objektif Kajian

Kajian ini terdapat dua objektif:

i. Mengenalpasti faktor utama yang menyebabkan projek pembinaan

perumahan melewati tempoh siap.

ii. Mengkaji langkah-langkah yang sesuai untuk mengawal masalah

kelewatan projek pembinaan perumahan.

1.6 Skop Kajian

Melalui objektif kajian yang telah dikenalpasti, kajian yang dilakukan ini merangkumi

kepada projek pembinaan perumahan yang terdapat di Pulau Pinang. Hal ini kerana Pulau

Pinang merupakan sebuah negeri yang kecil namun projek-projek pembinaan yang

melibatkan perumahan semakin pesat membangun. Menurut statistik yang dibekalkan

oleh Jabatan Perumahan, Pulau Pinang merupakan antara tiga negeri tertinggi yang

tergolong dalam masalah kelewatan penyiapan projek pembinaan. Ia merupakan kedua

tertinggi selepas Selangor. Ia bertujuan untuk mengkaji permasalahan yang menyebabkan

projek pembinaan perumahan mengalami masalah kelewatan dalam menyiapkan projek

tersebut tepat pada masa yang telah ditetapkan. Perkara ini akan dilaksanakan dengan

mengadakan sesi temubual bersama pihak yang terlibat di dalam pembinaan perumahan

seperti kontraktor bagi mendapatkan maklumat mengenai faktor kelewatan dan langkah

untuk mengatasi masalah kelewatan sesuatu projek itu berlaku dalam aspek pengurusan

masa. Temubual yang dilakukan dalam kajian ini kelak bagi membantu pengkaji

mendapatkan maklumat yang lebih tepat dan sahih.

Selain itu, sesi temubual juga akan dilakukan dengan kontraktor dan pengurus

projek yang terlibat dalam masalah kelewatan projek pembinaan bagi mendapatkan

6

maklumat dan pandangan mengenai masalah kelewatan yang berlaku. Hal ini kerana,

pihak kontraktor dan pengurus projek juga merupakan salah satu pihak yang terlibat

semasa projek tersebut dijalankan sehingga fasa siap.

1.7 Kepentingan Kajian

Kajian terhadap faktor kelewatan projek pembinaan melewati tempoh siap sepatutnya ini

amat penting kerana dengan melalui kajian ini, punca kepada masalah-masalah yang

terjadi di kawasan tapak bina dapat dikenalpasti dan seterusnya mengatasi masalah yang

menyebabkan projek tersebut lewat siap terutamanya di negeri Selangor yang memegang

rekod tertinggi projek lewat.

Selain daripada itu, kajian ini sedikit sebanyak dapat membantu pihak-pihak yang

terlibat dalam projek pembinaan tersebut melakukan kerja-kerja merancang,

penstrukturan dan penjadualan yang sistematik untuk memastikan sesuatu projek

pembinaan sama ada bagi sektor swasta mahupun kerajaan siap tepat pada masanya.

Justeru, kajian ini boleh dijadikan sebagai garis panduan kepada pihak yang terlibat dalam

sesuatu projek pembinaan agar tidak mengalami lagi masalah kelewatan projek.

1.8 Jangkaan Hasil Kajian

Dengan menjalankan kajian ini:

1. Faktor-faktor yang menjadi penyumbang kepada projek pembinaan di Pulau

Pinang dapat dikenalpasti

2. Langkah-langkah yang sesuai bagi mengatasi masalah kelewatan projek

pembinaan ini dapat diambil.

7

1.9 Kesimpulan

Kesimpulannya, dalam kajian ini memberikan gambaran secara ringkas dan keseluruhan

tentang kajian yang dilakukan. Tujuan utama kajian ini adalah untuk mengetahui faktor-

faktor utama yang menyebabkan projek pembinaan melewati tempoh siap yang ditetapkan

dalam kontrak. Selain itu, kajian ini juga dijalankan untuk mengkaji langkah bagi

mengatasi masalah yang akan menyebabkan kelewatan projek pembinaan sekiranya

berlaku masalah di tapak bina. Dalam kajian ini juga turut menerangkan secara ringkas

tentang perkara-perkara yang dijalankan dalam kajian dan diterangkan untuk memberikan

pemahaman awal. Keterangan tersebut merangkumi pengenalan, latar belakang kajian,

permasalahan masalah, persoalan kajian, objektif kajian, skop kajian dan kepentingan

kajian.

8

BAB 2

KAJIAN LITERATUR

2.1 Pengenalan

Bab dua ini akan membincangkan tentang kajian literatur. Kajian ini akan memfokuskan

kepada maklumat-maklumat penting yang sahih dan tepat dalam tajuk kajian rujukan

berkaitan dengan kajian-kajian terdahulu. Bab dua ini juga mengandungi kajian literatur

yang memberikan definisi bagi istilah-istilah penting yang berkaitan dengan kajian yang

dilakukan. Kajian ini juga dijalankan dengan menekankan faktor-faktor utama kelewatan

yang berlaku dalam projek pembinaan perumahan serta amalan pengurusan masa yang

sesuai yang digunakan untuk mengatasi masalah kelewatan projek pembinaan perumahan

di Malaysia terutama Pulau Pinang.

9

2.2 Senario Umum

Industri pembinaan di Malaysia merupakan salah satu sektor yang menjadi penyumbang

kepada ekonomi negara. Namun pelaksanaan projek pembinaan yang melewati tempoh

siap yang telah dijadualkan merupakan suatu fenomena yang sering berlaku di Malaysia.

Projek-projek pembinaan yang dilaksanakan terutamanya projek-projek perumahan

kebanyakan tidak dapat disiapkan mengikut masa yang telah ditetapkan seperti yang

terkandung dalam kontrak.

Antara contoh projek yang pernah menimbulkan pelbagai masalah adalah projek

pembinaan MATRADE. Projek MATRADE ini telah mengalami kelewatan yang begitu

ketara dan menyebabkan kos pembinaan projek ini telah meningkat berkali ganda. Projek

ini telah diserahkan kepada kontraktor pada tahun 1994 dengan jangkaan tarikh siap

sepenuhnya tiga tahun selepas tahun projek tersebut diserahkan dengan kos kontrak

bernilai RM167juta. Namun yang berlaku adalah sebaliknya. Projek ini mengalami

kelewatan selama 2,276 hari. Projek ini telah diserahkan secara rasmi pada tahun 2006.

Salah satu negeri di Malaysia yang mengalami masalah kelewatan projek siap adalah

Pulau Pinang. Pulau Pinang juga merupakan salah satu negeri yang memegang rekod

bilangan tertinggi bagi projek lewat siap. Adakalanya sesetengah projek tersebut

diisytiharkan sebagai projek terbengkalai.

Kelewatan projek pembinaan yang berlaku tidak mengira saiz projek sama ada

projek tersebut merupakan sebuah projek yang kecil atau projek besar. Biasanya

kelewatan yang berlaku dalam industri pembinaan ini mempunyai pelbagai faktor. Faktor

kelewatan tersebut pula terbahagi kepada faktor dalaman dan faktor luaran.

Projek pembinaan yang gagal disiapkan pada tempoh yang sepatutnya akan

menyebabkan berlakunya gangguan kepada pelaksanaan kerja di tapak binaan di mana ia

akan mengakibatkan produktiviti kerja semakin menurun. Kelewatan yang berlaku akan

berkait rapat dengan peningkatan masa yang turut menyebabkan kepada peningkatan kos.

Sekaligus kelewatan ini akan menyebabkan sesuatu projek tersebut akan bertambah lewat

atau kontrak akan ditamatkan.

Peranan pihak pengurusan amatlah penting dalam memantau kemajuan sesuatu

projek yang sedang dijalankan dengan kadar kekerapan yang tinggi bagi mengurangkan

10

sebarang masalah atau kemungkinan berlakunya kelewatan atau sekurang-kurangnya bagi

mengenalpasti jika terdapat sebarang permasalahan yang mungkin timbul pada peringkat

awal projek (Martin, 1976). Pemantauan yang dijalankan pada peringkat awal dan

berterusan akan membantu dalam mengesan tanda-tanda awal kemungkinan akan berlaku

kelewatan. Ini akan membantu pihak yang terlibat untuk menyelesaikan sebarang masalah

yang timbul.

Kecekapan dalam membuat keputusan atau kata putus juga memainkan peranan

utama bagi memastikan sesuatu projek pembinaan tersebut berjalan dengan lancar

terutamanya bagi mengelakkan berlakunya kelewatan. Penentuan kata putus merupakan

suatu proses yang digunakan sebagai kata kunci untuk mencapai keberkesanan

pengurusan projek pembinaan terutama berkaitan dengan nilai dan risiko (Stackenburck,

1982).

2.3 Definisi Kelewatan Projek

Secara umumnya projek lewat siap mengikut tempoh yang telah ditetapkan didefinisikan

sebagai projek yang mengalami kelewatan antara 10% hingga 30% berbanding kemajuan

yang sepatutnya (Jabatan Perumahan Negara, 2011). Kelewatan dalam projek pembinaan

terjadi apabila pihak kontraktor gagal untuk menyiapkan projek dalam tempoh yang telah

ditetapkan seperti mana yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak semasa

menandatangani kontrak. Pelbagai faktor yang boleh menyebabkan kelewatan dalam

menyiapkan projek. Faktor ini terbahagi kepada dua (2) jenis iaitu faktor luaran dan faktor

dalaman.

Merujuk kepada konteks pembinaan, kelewatan dalam penyiapan projek

pembinaan bermaksud projek tersebut melewati masa yang telah berlaku dan telah

melepasi tempoh kontrak yang telah dipersetujui untuk menyiapkan dimana kedua-dua

situasi ini biasanya akan menyebabkan berlakunya peningkatan kos kontrak (O’Brian,

1976).

Sekiranya projek pembinaan tersebut mengalami kelewatan, pihak kontraktor

yang terlibat berhak untuk memohon lanjutan masa berdasarkan faktor-faktor yang

menyumbang kepada kelewatan tersebut dan akan dipertimbangkan mengikut syarat-

11

syarat kontrak Klausa 43 JKR/203203A. Pihak kontraktor berhak menuntut lanjutan masa

atau Extension Of Time (EOT) berdasarkan bilangan hari yang lewat dengan memberi

surat tunjuk sebab berlakunya kelewatan projek tersebut siap. Permohonan lanjutan masa

yang telah diluluskan akan diberi tarikh siap baru manakala sekiranya permohonan

tersebut gagal, pihak kontraktor yang terlibat akan dikenakan denda kelewatan (LAD)

bergantung kepada jumlah hari lewat yang terlibat.

2.4 Kategori Kelewatan

Kelewatan dalam sesuatu projek pembinaan akan mendatangkan pelbagai masalah kepada

pelbagai pihak. Kelewatan ini akan menyebabkan peningkatan dalam aspek masa, kos dan

kualiti kerja.

Secara amnya, JKR 203 (Borang Kontrak, 2007) telah menetapkan bahawa

kategori projek yang tidak dapat disiapkan mengikut tempoh yang telah ditetapkan seperti

dalam kontrak terbahagi kepada tiga jenis kelewatan yang utama. Jenis kelewatan tersebut

ialah :

i. Kelewatan yang dibenarkan (Excusable Delays)

ii. Kelewatan yang tidak dibenarkan (Non-Excusable Delays)

iii. Kelewatan yang boleh dituntut (Compensable Delays)

2.4.1 Kelewatan Yang Dibenarkan (Excusable Delays)

Merujuk kepada JKR 203A Klausa 43 Syarat-syarat kontrak kelewatan yang dibenarkan

ini bermaksud kelewatan yang berlaku disebabkan oleh pihak ketiga atau sesuatu yang

berada di luar kawalan pemilik mahupun kontraktor yang terlibat. Kelewatan yang

dibenarkan ini membolehkan pihak kontraktor membuat permohonan lanjutan masa

sahaja tetapi tidak dibenarkan membuat tuntutan pampasan. Pihak kontraktor yang terlibat

hanya dibenarkan untuk melakukan permohonan lanjutan masa sekiranya projek

pembinaan tersebut mengalami masalah kelewatan yang berpunca daripada perkara-

perkara yang dibenarkan seperti berikut :

12

i. Kerugian atau kerosakan yang berlaku secara luar biasa yang disebabkan

oleh perkara-perkara yang diluar jangkaan seperti yang disebut dalam fasal

36(a), iaitu berlakunya kebakaran, letupan, ribut, petir, banjir dan lain-lain

dengan syarat kejadian tersebut berlaku bukan hasil daripada perbuatan,

kecuaian atau pecah kontrak oleh kontraktor.

ii. Cuaca buruk yang luar biasa atau berlakunya bencana alam semasa projek

pembinaan tersebut dalam proses pembinaan

iii. Force majeure

iv. Masa penerimaan yang tidak diwajar terhadap arahan pelan, aras yang

diperlukan atau arahan yang diperuntukan dalam kontrak oleh pihak

kontraktor dari Pegawai Penguasa

v. Arahan perubahan kerja-kerja pembinaan yang sedang dijalankan yang

dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa

vi. Proses pemilikan tapak yang lambat

Kategori kelewatan yang dibenarkan ini merupakan jenis kelewatan yang

membantu kontraktor bagi meneruskan kerja-kerja pembinaan walaupun berlaku

kelewatan dalam menyiapkan projek tersebut mengikut tempoh yang ditetapkan dalam

kontrak. Permohonan lanjutan masa (EOT) yang telah diluluskan tidak akan menyebabkan

kontraktor terlibat dikenakan denda kelewatan (LAD). Melalui kelewatan yang

dibenarkan ini, pihak kontraktor yang terlibat tidak dibenarkan membuat sebarang

tuntutan pampasan malah akan menyebabkan kos pengurusan yang semakin bertambah

mengikut jumlah tempoh lanjutan masa yang telah diluluskan semasa permohonan dibuat.

13

Kelewatan yang dibenarkan ini berpunca daripada pihak kontraktor itu sendiri.

Kelewatan yang berpunca daripada kontraktor ini boleh dijustifikasikan kepada lima

punca utama iaitu:

i.Kegagalan Mengenalpasti Keadaan Tapak Bina dan Rekabentuk Pelan

Pihak kontraktor yang terlibat gagal memberikan maklumat yang tepat dan

hanya menyediakan tawaran harga mengikut andaian yang dibuat tanpa

mengenal pasti keadaan dan halangan sebenar di kawasan tapak bina.

ii.Masalah pengurusan

Pengurusan yang tidak sistematik menyebabkan kerja-kerja di tapak bina

tidak dilakukan mengikut jadual yang telah ditetapkan. Pihak kontrakor yang

terlibat tidak mengurus keadaan kerja dengan baik dan kekurangan pekerja

mahir untuk menguruskan perjalanan projek pembinaan tersebut. Masalah

pengurusan yang serius akan menyebabkan berlakunya pertukaran pengurus

projek secara kerap dan akan menyebabkan projek pembinaan tersebut tidak

dapat diuruskan dengan baik.

iii. Kekurangan Sumber

Kontraktor yang terlibat tidak mempunyai sumber yang mencukupi atau

kekurangan bahan seperti peralatan jentera yang tidak mencukupi atau bahan

binaan seperti simen tidak dapat dibekalkan dengan jumlah yang diperlukan

turut menjadi penyumbang kepada kelewatan projek.

iv.Hasil Kerja Yang Tidak Memuaskan dan Tiada Kualiti

Hasil kerja yang dilakukan oleh pekerja-pekerja di tapak bina tidak

mempunyai kemahiran yang khusus dan menyebabkan berlakunya pelbagai

kecacatan pada sesuatu projek pembinaan sama ada projek peumahan atau

projek pembinaan bangunan. Hal ini akan menyebabkan semua kerja-kerja

binaan tersebut terpaksa dilakukan semula dan mengikut spesifikasi yang

telah ditetapkan oleh pihak berkuasa.

14

v. Kegagalan Sub-Kontraktor Yang Dilantik Oleh Kontraktor Utama

Sub-kontraktor yang dipertanggungjawabkan oleh kontraktor untuk

melakukan kerja-kerja pembinaan tidak melakukan tugasnya dengan baik dan

sempurna hingga menyebabkan berlakunya kelewatan. Kegagalan pihak sub-

kontraktor yang dilantik untuk melaksanakan kerja-kerja pembinaan

menyumbang kepada kelewatan projek pembinaan. Kelewatan memulakan

kerja-kerja pembinaan ini adalah disebabkan oleh subkontraktor kekurangan

modal pusingan, subkontraktor mempunyai banyak projek yang sedang

dijalankan dan kelewatan subkontraktor yang dinamakan.

Antara sebab lain yang terdapat dalam kategori kelewatan yang dibenarkan ini

ialah berpunca daripada ketidakcekapan pihak pengurusan sumber seperti pengurusan

sumber bahan binaan di tapak bina dan kekurangan kemahiran yang diperlukan (Naief,

2002) dan pengurusan yang kurang mahir dalam memberi perhatian kepada sumber

dalaman seperti pekerja, kos perbelanjaan dan sumber bahan (Frimpong et al, 2003).

2.4.2 Kelewatan Yang Tidak Dibenarkan (Non-Excusable Delays)

Kelewatan yang tidak dibenarkan merupakan kelewatan yang berpunca daripada

kontraktor itu sendiri mahupun sub kontraktor dalam mengendalikan pengurusan projek

pembinaan tersebut. Kelemahan pengurusan yang dilakukan oleh kontraktor itu sendiri

akan menyebabkan berlakunya kelewatan dalam melaksanakan kerja-kerja pembinaan.

Kes-kes kelewatan projek melewati tempoh siap sepatutnya adalah berpunca oleh

kontraktor tersebut untuk mendapatkan sub-kontraktor yang mempunyai kemahiran