NAMA AHLI KUMPULAN NO MATRIKEMIRUL SARIFUDIN BIN NOR AZMI A130374HAWA HAZIQAH BINTI HALIB A130410FATIN NADZIRAH BINTI MISRAN A130437ESTHER TAN A130451KANG KHAI LUN A130454VOON QIN ZHAN A130467CHIN YAN LENG A130636STEPHANIE LEE SHEN LING A130641LOO HAO HAN A130657SIEW KAI LEE A130664

AKTA HAK MILIK STRATA 1985 [AKTA

318]

AKTA BANGUNAN DAN HARTA BERSAMA

(PENYELENGGARAAN DAN PENGURUSAN)

2007 [AKTA 663]

PERBADANAN PENGURUSAN BANGUNAN

Undang-undang utama yang membolehkan bangunan berbilang tingkat dipecah bahagi untuk dikeluarkan hakmilik strata ke atas petak-petak bangunan. Kemudiannya membolehkan bangunan-bangunan ini diurus dan diselenggara secara berterusan oleh suatu badan statutory dikenali sebagai perbadanan pengurusan.

Akta Hakmilik Strata telah diwujudkan bagi menangani kelemahan dan kekurangan peruntukan di dalam KTN berkaitan pecah bahagi bangunan dan juga membantu dalam rujukan lain berkaitan pecah bahagi dan pengurusan bagi bangunan berbilang tingkat

Hakmilik strata mulanya telah diperkenalkan pada 1966 melalui Kanun Tanah Negara Malaysia 1965

Akta ini mula dikuatkuasakan pada 1 Jun 1985 dan telah melalui beberapa kali pindaan iaitu sebanyak 4 kali sejak diperkenalkan iaitu pada 23 Februari 1990 (Akta A753), 2 Ogos 1996 (Akta A951), I Disember 2001 (Akta A1107) dan 12 April 2007 (Akta A1290)

AKTA HAKMILIK STRATA 1985

Pengenalan

• Ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan tidak perludidaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan

• Tertubuh dengan sendirinya apabila buku daftar strata dibuka padatarikh endorsan memorial mengenainya didaftarkan dalam dokumenhakmilik tanah

Status

• Bangunan bukan kos rendah , Perbadanan Pengurusan wujud secaraautomatik apabila hakmilik strata didaftarkan.

• Bangunan kos rendah pula, perbadanan pengurusan wujud apabilakesemua petak (100%) telah dipindahmilik kepada pembeli petakatau atas perintah (s64 KTN)

Keanggotaan

• Perbadanan pengurusan adalah dianggotai oleh kesemua pemilik

• Pada peringkat awal penubuhannya pemilik asal akan menganggotai perbadananpengurusan kerana beliau didaftarkan sebagai pemilik berdaftar bagi kesemuapetak.

• Keahlian perbadanan pengurusan seterusnya akan bertambah apabila pemilikasal memindahmilik kepada pembeli-pembeli petak yang lain. PE

RBA

DAN

AN P

ENGU

RU

SAN

TANGGUNGJAWAB PPB

Pengurusan danpenyelenggaraanbangunan milikan

bersama

Pembayaraninsurans

[s.43(1)(a),(b)-(d),(f)]

Menguruskanwang insurans

[s.43(1)(e)]

Mematuhinotis daripadapihak berkuasa[s.43(1)(g),(h)]

Penyediaan danpenyelenggaraan

pendaftaranstrata

[s.43(1)(i)]

Dana/Sumbangan

Boleh diperolehidaripada tuan punya

Sewaktu menunggusumbangan, pengurusan danaakan diberikan (akta318) – s.45 @ dalamakaun khas – s.46 untuk perbelanjaankhas.

Jumlah sumbanganoleh tuan punyaditentukan AGM yang pertama [s.41(5)] danboleh diubah dalamGM [s.45(3)]

Peratusansumbangan oleh setiappemilik bergantungkepada nilai sahamyang dimiliki –s.45(5A)

Memungut caruman daripadapemilik-pemilik petak ataublok sementara mengikut

kadar unit syer pada petak-petak atau blok sementaramasing-masing sepanjangtempoh permulaan atau

selepasnya.

Membeli, menyewa ataumemperolehi harta alih untuk

kegunaan berhubung hartabersama. Walau bagaimanapunperbadanan tidak mempunyai

kuasa untuk memindahkanmana-mana bahagian hartabersama yang merupakan

sebahagian daripada bangunanitu atau sebahagian daripada

tanah yang di atasnyabangunan itu terdiri.

Meminjam wang yang diperlukan untuk menjalankan

tugas-tugasnya.

Membayar balik pinjamanserta faedah ke atas pinjaman

yang dibuatnya

Mengambil tindakan ke ataspetak-petak sekiranya pemilikgagal mematuhi arahan-arahan

dalam tempoh tertentu.

KUASA-KUASA PPB

Menggunakan wang insurans yang diterimanya mengenai dengan

kerosakan bangunan untuk membinasemula dan memulihkannya

(tertakluk kepada perintah mahkamahdi bawah (seksyen 56).

Mana-mana kerja pembaikan (repair) yang dijalankan oleh perbadanan

pengurusan yang mana pembaikan itusepatutnya ditanggung oleh

pemilik/pemilik-pemilik petak atauoleh mana-mana penyewa atau

pemegang pajakan – apa-apa wangyang dibelanjakan oleh perbadanan

pengurusan boleh didapatkan kembalidaripada orang berkenaan melaluisuatu tindakan dalam mahkamahsebagai hutang yang kena bayar.

Mendapatkan kembali daripadamana-mana pemilik petak apa-apajumlah wang yang dibelanjakannyaberkenaan dengan pemilik petak ituyang gagal mematuhi apa-apa notisatau perintah yang dibuat oleh pihak

berkuasa awam atau berkanun.

PERLANTIKAN EJEN PENGURUSAN

Dilantik oleh Pesuruhjaya apabila sesiapa yang mempunyaikepentingan dalam sesuatu petak mengadu perbadananpengurusan tidak menjalankan fungsinya dengan memuaskan

Kuasa,tugas dan fungsi sama dengan perbadanan pengurusan

Kuasa,tugas dan fungsi yang ditetapkan oleh Pesuruhjaya: sama dengan perbadanan pengurusan seperti yang diperuntukkan dalam perlantikan kecuali yang diperuntukkan dalam perlantikan

Perbelanjaan ditanggung oleh kumpulan wang perbadananpengurusan

PERLANTIKAN PENTADBIR

Mahkamah melantik apabila perbadanan pengurusanatau sesiapa yang mempunyai kepentingan dalam sesuatupetak memohonTempoh yang ditentukan atau tidak tentuPerbelanjaan dan saraan ditanggung oleh kumpulanwang perbadanan pengurusanMenjalankan tugas dan kuasa sama dengan perbadananpengurusanBoleh dipecat atau diganti atas permohonan olehperbadanan pengurusan atau sesiapa yang mempunyaikepentingan dalam sesuatu petakApabila melantik dan memecat atau menggantipentadbir, perlu diserah simpan satu salinan perintahmahkamah pada Pendaftar dengan serta merta

Perbadanan pengurusan dan semua ahli majlisnya serta sesiapayang mengetahui pelanggaran peruntukan Bahagian VII

Pelanggaran peruntukan Bahagian VII atau pengingkaran dalammematuhi arahan atau tugas dalam Bahagian VII

Penalti:a) Mengikut seperti yang diperuntukkanb) Maksimum RM 10,000 jika tiada peruntukkan

Sesiapa yang mempunyai faedah bolehmemohon kepada mahkamah untukmemaksa perbadanan pengurusanmenjalankan tugas yang diperuntukkandi Bahagian VII dengan syaratmahkamah boleh membuat perintah yang difikir sepatutnya.

AktA BAngunAn dAn HArtA Bersama (Penyelenggaraan dan

Pengurusan) 2007 [akta 663]

8 Bahagian,

44 Seksyen

bertujuan untukmemperkemaskan hal-hal berkaitan

dengan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama

Pihak yang berwajib bertukar daripada pemaju

perumahan kepada

Perbadanan Pengurusan

Ditubuhkan di bawah s.39, 64, dan 64A

Akta Hakmilik Strata 1985.

Ditubuhkan selepas semuapetak dipindah kepadapembeli atau setelah

pembeli memohon unit syermereka melebihi 50%

Menyelenggara danmengurus bangunan dan

harta bersama di bangunanbertingkat

Turut menginsuranskan bangunan tempat tinggal

daripada sesetengah risiko yang ditetapkan dalam .

Menyediakan daftar Strata ataupun (Strata Roll) dan

menyimpan Dokumen Hakmilik Keluaran (DHK) bagi lot tanah berkenaan

Boleh membeli, menyewa atau memperolehi harta bersama untuk kegunaan

bersama dan berhak meminjam wang sekiranya

diperlukan

Perbadanan Pengurusan

ABHB mewajibkan semua pemajumenubuhkan JMB di semua bangunan bertingkat yang

tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata

Ditubuhkan oleh pemaju sehingga hakmilik strata dikeluarkan dan

seterusnya menubuhkan Perbadanan Pengurusan

Penguatkuasaan JMB berlaku apabila pemilik pangsapuri telah menerima kunci kediaman dan belum lagi menerima Hakmilik

Strata dan JMB perlu ditubuhkan dalam tempoh 12 bulan dari tarikh

12 April 2007 atau dari tarikh mengambil kunci rumah kediaman

Dianggotai oleh Pembeli dan Pemaju yang dikenali sebagai

Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC)

Badan PengurusanBersama

TugasJMB

menyenggara Harta Bersama

menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan

memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan

Bangunan diaudit

mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan

Bangunan

menginsuranskan bangunan

menyediakan dan menyenggara daftar pembeli

lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara

Singking Fund(kumpulan wang

penjelas)

• mengenai Kumpulan Wang Penyelenggaraan Bangunan dan Kumpulan Wang Penjelas

• Seksyen 22 -segala wang lebihan dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan hendaklah dipindahkan kepada Badan oleh pemaju tidak lewat daripada satu bulan dari tarikh penubuhan Badan itu

• Seksyen 23- Tanggungjawab pembeli untuk membayar caj penyenggaraan kepada Badan serta tanggungan pembeli jika tidak membayar caj penyenggaraan berkenaan

BahagianV

PenguPalan AktA 663

Bahagian I – IV secara keseluruhannya menerangkan tentang penubuhan Perbadanan Pengurusan, kuasa dan tanggungjawabnya terhadap penduduk dan pembeli.

Tentang pelantikan ejen pengurusan, tugasan dan tanggungjawab ejen pengurusan

Seksyen 26- kebebasan ejen pengurusan-tidak boleh dilantik jika ada kepentingan profesional atau kewangan dalam petak

Seksyen 28-kuasa-ejen ada kawalan terhadap Penyenggaraan Bangunan atau Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan

Bahagian VII

• Tanggungjawabpemaju

• Seksyen 31-pemaju harus mendepositkanwang untukpembaikian hartabersama

• Jika tidak, denda tidak melebihi RM5,000 dan selanjutnya tidak melebihi RM 50 bagi setiap hari kesalahan itu diteruskan selepas sabitan

Bahagian VIIIPelbagai

• Contohnya perwakilan dalam prosiding sivil, mengenai liabiliti pengarah, mengenai kaedah penyampaian notis atau perintah

• Seksyen 36- liabiliti pengarah

• Seksyen 37- kaedah penyampaian notis atau perintah

KonfliK ABHB

Peranan dan Tanggungjawab Pesuruhjaya Bangunan (COB)

COB diberi kuasa untuk melantik juruaudit untuk menyiasat Akaun Penyelenggaraan Bangunan sebelum pembentukan Badan Pengurusan Bersama.

Tetapi tidak mempunyai peruntukan berkenaan dengan kuasa COB untuk mempunyai akses penuh kepada Akaun Penyelenggaraan Bangunan selepas pembentukan Badan Pengurusan Bersama

Akaun yang telah diauditkan oleh Badan Pengurusan Bersama tidak diwajibkan untuk hantar laporan penuh kepada COB.

Di bawah BCMMA, COB diberi kuasa untuk mengeluarkan waran lampiran untuk mendapatkan tunggakan caj di bawah Seksyen 33(1) hingga Seksyen 33(8).

STA-kuasa untuk mengeluarkan waran untuk mendapatkan caj diberi kepada pentadbir tanah dan disempurnakan oleh ahli majlis perbadanan pengurusan.

Bantuan COB hanya akan diminta jika terdapat kesukaran dalam melaksanakan waran itu.

Peruntukan kuasa tidak konsisten menjejaskan kompetasi COB- khuatir menceroboh bidang kuasa pihak lain.

Cadangan untukmenambahbaik

perananPensuruhjaya

Bangunan(COB)

COB diberiperanan yang jelas dan tidak

samar di bawahABHB

Statut tunggal bagi pengurusan

dan penyelenggaraan bangunan strata

di Malaysia Dikawal oleh satuakta sahaja selaindaripada 2 aktaiaitu STA dan

ABHB

Mahkamah Menitikberat Akta Bangunan Dan Harta Bersama(Peyenggaraan Dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) KeranaBadan Pengurusan Bersama (Joint Management Body) AdalahDitubuh Bawahnya

Memperuntukkan Kuasa Bagi Menyenggara DanMenguruskan Bangunan Dua Tingkat Atau Lebih Di KawasanPembangunan

Seksyen 4 Akta Bangunan Dan Harta Bersama (PeyenggaraanDan Pengurusan) Menetapkan Supaya Badan PengurusanBersama Yang Terdiri Daripada Pemaju Dan PembeliDitubuhkan

Badan Pengurusan Bersama Merupakan Badan Berkanun Yang Mempunyai Kuasa Otonomi Tersendiri

Kuasa-kuasa Mengenainya Diperuntukkan Secara KhususKepada Pihak-pihak Sebagaimana Yang Berikut –

A. Menteri Yang Bertanggungjawab Mengenai PerumahanDan Kerajaan Tempatan;

B. Pihak Berkuasa Negeri;C. Pesuruhjaya Bangunan;D. Badan Pengurusan Bangunan;E. Jawatankuasa Pengurusan Bersama;F. Pemaju;G. Agen Pengurusan

Pemohon Memohon Kepada Mahkamah Untuk Semakan KehakimanYang Mana Ia Memohon Untuk Perintah Bahawa Badan PengurusanBersama (Responden Ke-dua) Yang Ditubuhkan (Melalui S.4 AktaBangunan Dan Harta Bersama) Menyalahi Undang-undang AtauTidak Sah Memandangkan Ia Ditubuhkan Selepas Syarikat Pengurusan Ditubuhkan Bawah S.39 Akta Hakmilik Strata 1985.

Pada 7 Mei 2007, Apabila Pemohon Membuka Buku Daftar Strata ('Bds') Berkenaan Kondominium, Ini Membawa Kepada PenubuhanSyarikat Pengurusan Kondominium Medan Putra ('Sp') Pada 4 Jun 2008, Di Bawah S 39 Akta Hakmilik Strata 1985 . Seksyen IniMemperuntukkan Bahawa Syarikat Pengurusan Terdiri DaripadaSemua Tuan Punya Petak Akan Wujud Berkenaan DenganBangunan Dipecah Bahagi Apabila Pembukaan Bds Dan BahawaSyarikat Tersebut Akan Menjadi Badan Korporat Yang BerpewarisanKekal Dan Mempunyai Satu Meterai Yang Sama.

Sebelum s 4(1)(a) Akta Bangunan dan HartaBersama berkuat kuasa terdapat tiga rangka faktayang perlu dipenuhi. Ia mestilah menunjukkanbahawa bangunan yang relevan telahpundisiapkan; bahawa milikan kosong bangunantersebut telahpun diberikan kepada pemilik-pemilik yang berhak; dan tiada syarikatpengurusan yang wujud pada masa itu.

Mahkamah menolak permohonan tersebut

Sekian, Terima Kasih