assignment syari'ah - musyarakah mutanaqisah vs bai bithaman ajil

MELAKA LEARNING CENTRE, OPEN UNIVERSITY MALAYSIANO. 2,2-1, 2-2, JALAN KPAA3, KOMPLEKS PERNIAGAAN AL AZIM,75150 BANDAR BUKIT BARU

MELAKAMALAYSIA

MASTER OF ISLAMIC STUDIES 2013

KAEDAH PENGAJIAN SYARIAH

AMSS5103

PUSPA BINTI ADAM

[email protected]

012-6936320

NAMA PENSYARAH

DR. SHAHRULANUAR BIN MOHAME D

TAJUK :

KONTRAK MUSYARAKAH MUTANAQISAH

DALAM PEMBIAYAAN PERUMAHAN DI MALAYSIA.

Penghargaan

� يِم ِح� ِح�مِن� الَّر� � اللِه� الَّر� ِم �ْس� ِب

Dengan Nama Allah Yang Maha Pemurah Lagi Maha Mengasihani.

Bersyukur kepada Allah kerana dengan limpah kurniaNya, telah memberi

kekuatan dan hidayah kepada hambanya ini dalam menyiapkan tugasan bertajuk

‘Kontrak Musyarakah Mutanaqisah (MM) dan Bay' Bi Thaman Ajil (BBA) pada kali

ini.

Terima kasih tidak terhingga kepada seluruh ahli keluarga saya yang begitu

memahami serta memberi galakan sepenuhnya kepada saya dalam meneruskan

tuntutan terhadap tugasan dan pembelajaran saya di OUM Melaka ini. Tidak lupa juga

kepada seluruh warga OUM semester Januari 2013 ini terutamanya rakan-rakan seunit

yang telah memberikan kerjasama yang baik dalam membantu saya menyelesaikan

tugasan.

Saya juga ingin mengambil kesempatan mengucapkan ribuan terima kasih

kepada pensyarah yang di hormati, Dr. Shahrulanuar bin Mohamed kerana telah

memberi panduan dan tunjuk ajar kepada saya dan rakan-rakan dalam menghasilkan

tugasan yang dikehendaki. Tanpa tunjuk ajar dan kerjasama yang diberikan tidak

mungkin saya dapat menghasilkan tugasan ini. Akhir sekali, yang baik datangnya dari

Allah dan segala kelemahan adalah dari diri saya sendiri. Wallahu a'lam.

Sekian , terima kasih.

وِباللِه التوفيق والهداية

ISI KANDUNGAN HALAMAN

Penghargaan

Pengenalan 1

1.0 Pengertian Musyarakah Mutanaqisah 2

2.0 Dalil Musyarakah Mutanaqisah 4

3.0 Perbezaan antara kontrak BBA dengan MM

9

4.0 Fatwa berkaitan Musyarakah Mutanaqisah 11

5.0 Aplikasi kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia

14

6.0 Keunggulan dan kelemahan MM dalam pembiayaan perumahan

17

Penutup 18

Bibliografi

Lampiran

PENDAHULUAN

Rumah merupakan suatu keperluan asas bagi sesebuah keluarga. Keputusan

untuk membeli rumah adalah sangat signifikan dalam kehidupan seseorang kerana ia

memerlukan komitmen kewangan yang tinggi dan pelaburan jangka panjang yang

besar faedahnya. Memiliki rumah sendiri adalah suatu kebanggan kerana hasrat dan

matlamat seseorang telah tercapai dalam kehidupan. (Ringgit,Ogos 2012)

Pembelian rumah memerlukan perancangan yang rapi , banyak elemen yang

perlu diambil kira antaranya struktur isi rumah , deposit , tempoh pinjaman , ansuran

bulanan, insurans dan lain – lain. Dengan memahami pengetahuan asas, hak dan

tanggungjawab dalam pembelian sesebuah rumah, pembeli dapat mengurangkan

masalah berbangkit di kemudian hari.

Dewasa ini, minat terhadap Islam dan alternatif ekonomi Islam di dalam dan

di luar dunia Islam semakin menigkat. Bahkan, Tabung Kewangan Antarabangsa

(IMF) dilapor telah mengiktiraf secara terbuka prinsip-prinsip perbankan Islam sejak

tahun 1980-an. (Jomo K.S. dan Shamsudin Ismail, 2001). Institusi kewangan Islam di

negara ini mampu menyediakan kaedah pembiayaan pemilikan rumah yang mematuhi

syariah dan kompetitif. Di antara kaedah yang popular ialah Bai Bithaman Ajil (BBA)

dan kontrak perkongsian Musyarakah Mutanaqisah (MM).

Kaedah BBA adalah kaedah yang mula-mula digunakan dalam pembiayaan

perumahan secara Islam oleh institusi kewangan Islam di Malaysia, pada masa itu

Bank Islam Malaysia Berhad. Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat

Syariah, Bank Negara Malaysia. Kaedah ini merujuk kepada jualan barangan di mana

penjual membayar kepada pembeli harga jualan secara tangguh berserta dengan suatu

margin keuntungan yang dipersetujui, sama ada secara sekali gus atau secara ansuran.

Zaharuddin Abd. Rahman (2005) di dalam artikelnya, Pembiayaan Perumahan

Secara Islam Semakin Inovatif, menyebut bahawa konsep ini sangat popular di

Malaysia dan sehingga Disember 2005, konsep BBA digunakan sebanyak 52.9

peratus dalam penerbitan Bon Islam (Sukuk) berbanding konsep-konsep lain.

Sepanjang tahun 2005 juga konsep ini digunakan sekitar 41 peratus pula di dalam

produk pembiayaan kewangan pelanggan.

Satu lagi kaedah pembiayaan perumahan secara Islam yang telah

ditawarkan oleh institusi kewangan Islam ialah Musyarakah Mutanaqisah (MM). Ia

adalah sebagai alternatif kepada BBA. Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis

Penasihat Syariah, Bank Negara pada 6 Februari 2006 sebagai kaedah pembiayaan

yang mematuhi Syariah kerana ia adalah satu kontrak yang dibenarkan dalam

Muamalat Islam. (Shariah Resolution in Islamic Finance-BNM)

1.0 PENGERTIAN MUSYARAKAH MUTANAQISAH

Musyarakah Mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah,

yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih. Menurut Kamus

dewan musyarakah ialah persyarikatan perdagangan, syarikat perniagaan atau

perkongsian. Kata dasar dari musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata

syaraka – yusyriku – syarkan – syarikan - syirkatan (syirkah), yang bererti kerjasama,

perusahaan atau kelompok / kumpulan. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan

kerjasama antara modal dan keuntungan. Sementara Mutanaqishah berasal dari kata

yatanaqishu – tanaqish – tanaqishan - mutanaqishun yang berarti mengurangi secara

bertahap.

Musyarakah Mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama

antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau aset. Di mana

kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak

yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui

mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini

berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain. (M. Nadratuzzaman

Hosen, 2001)

Musyarakah juga merupakan salah satu bentuk produk di bawah kontrak

perkongsian yang tersenarai di dalam institusi perbankan Islam. Dari segi bahasa,

musyarakah atau syarikah bermaksud percampuran harta milik orang yang berlainan

sehingga tidak dapat dibezakan antara satu sama lain. Dari segi istilah, musyarakah

adalah perjanjian yang dimeterai antara 2 pihak atau lebih sebagai rakan kongsi untuk

berkongsi modal dan keuntungan dalam sesuatu perniagaan atau perusahaan.

Sekiranya perusahaan mengalami kerugian, maka pembahagian kerugian mestilah

berdasarkan modal masing-masing yang diketengahkan. Tidak disyaratkan modal

semua rakan kongsi sama jumlahnya.(Zaharudin Abd. Rahman, 2009)

Musyarakah Mutanaqisah (perkongsian yang semakin berkurang) juga

dikenali sebagai musyarakah muntahiah bitamlik (perkongsian yang diakhiri dengan

pemilikan). Melalui konsep ini, bank dan pelanggannya berkongsi modal untuk

mendapatkan sesuatu aset. Maka, pemilikan aset tersebut adalah ke atas kedua belah

pihak. Aset tersebut akan menjadi milik penuh pelanggan apabila dia telah membayar

kembali kesemua pembiayaan yang diketengahkan bank dalam tempoh masa yang

ditetapkan secara berkala.(Mukhlisah Mardiah, 2010)

Dr. Ahamed Kameel Mydin Meera dalam artikelnya, 'Pembiayaan Pembelian

Rumah Secara Islam Alternatif' menerangkan, dalam Musyarakah Mutanaqisah ini

melibatkan dua bahagian kontrak iaitu pelanggan membuat perkongsian (musyarakah)

dengan bank di bawah konsep Syirkah al-milk (pemilikan bersama) dan bank

memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah

konsep ijarah (pajakan).

Berdasarkan pengertian-pengertian yang telah dinyatakan, musyarakah

mutanaqisah merupakan suatu suatu bentuk perkongsian di mana salah seorang rakan

kongsi berjanji untuk membeli bahagian pemilikan rakan kongsi yang lain secara

beransur-ansur sehingga ia memiliki sepenuhnya objek perkongsian.

2.0 DALIL MUSYARAKAH MUTANAQISAH

Lembaga perbankan adalah highly regulated industry, apalagi perbankan

syariah selain terikat oleh peraturan sistem pelaksanaan bank syariah juga terikat

dengan hukum Allah, di mana pelanggarannya memudharatan di dunia dan akhirat.

Sandaran hukum Islam pada pembiayaan musyarakah mutanaqishah adalah pada akad

musyarakah dan ijarah.

2.1 Dalil hukum musyarakah :

1. Al-Qur’an Surah Shad [38], ayat 24:

Nabi Daud berkata: " Sesungguhnya ia telah berlaku zalim kepadamu Dengan

meminta kambingmu itu (sebagai tambahan) kepada kambing-kambingnya; dan

Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang Yang bergaul dan berhubungan (dalam

berbagai-bagai lapangan hidup), setengahnya berlaku zalim kepada setengahnya Yang

lain, kecuali orang-orang Yang beriman dan beramal soleh; sedang mereka amatlah

sedikit!" dan Nabi Daud (setelah berfikir sejurus), mengetahui sebenarnya Kami telah

mengujinya (dengan peristiwa itu), lalu ia memohon ampun kepada Tuhannya sambil

merebahkan dirinya sujud, serta ia rujuk kembali (bertaubat).

2. Al-Qur’an Surah al-Ma’idah [5], Ayat 1:

Wahai orang-orang Yang beriman, penuhi serta sempurnakanlah perjanjian-

perjanjian. Dihalalkan bagi kamu (memakan) binatang-binatang ternak (dan

sebagainya), kecuali apa Yang akan dibacakan (tentang haramnya) kepada kamu.

(Halalnya binatang-binatang ternak dan sebagainya itu) tidak pula bererti kamu boleh

menghalalkan perburuan ketika kamu Dalam keadaan berihram. Sesungguhnya Allah

menetapkan hukum apa Yang ia kehendaki.

3. Hadis riwayat Abu Daud dari Abu Hurairah, Rasulullah SAW berkata:

“Allah swt. berfirman: ‘Aku adalah pihak ketiga dari dua orang yang

bersyarikat selama salah satu pihak tidak mengkhianati pihak yang lain. Jika salah

satu pihak telah berkhianat, Aku keluar dari mereka.” (Hadis Riwayat Abu Daud,

yang dishahihkan oleh al-Hakim, dari Abu Hurairah).

4. Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf:

“Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian

yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin

terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal

atau menghalalkan yang haram.”

2.2 Dalil hukum Ijarah :

1. Al-Qur’an Surah al-Zukhruf [43], ayat 32:

(Mengapa pemberian Kami itu mereka ingkarkan?) Adakah mereka berkuasa

membahagi-bahagikan (perkara-perkara kerohanian dan keagamaan yang menjadi

sebesar-besar) rahmat Tuhanmu (Wahai Muhammad, seolah-olah Kami hanya

berkuasa dalam perkara kebendaan dan keduniaan sahaja? mereka tidak ingkarkan):

Kami membahagi-bahagikan antara mereka segala keperluan hidup mereka dalam

kehidupan dunia ini, (setengahnya Kami jadikan kaya raya dan setengahnya miskin

menderita); dan juga kami telah menjadikan darjat setengah mereka tertinggi dari

darjat setengahnya Yang lain; (semuanya itu) supaya sebahagian dari mereka senang

mendapat kemudahan menjalankan kehidupannya dari (bantuan) setengahnya yang

lain. dan lagi rahmat Tuhanmu (yang meliputi kebahagiaan dunia dan akhirat) adalah

lebih baik dari kebendaan dan keduniaan semata-mata yang mereka kumpulkan.

2. Al-Qur’an Surah al-Baqarah [2], ayat 233:

Dan ibu-ibu hendaklah menyusukan anak-anak mereka selama dua tahun genap Iaitu bagi orang Yang hendak menyempurnakan penyusuan itu; dan kewajipan bapa pula ialah memberi makan dan pakaian kepada ibu itu menurut cara Yang sepatutnya. tidaklah diberatkan seseorang melainkan menurut kemampuannya. janganlah menjadikan seseorang ibu itu menderita kerana anaknya, dan (jangan juga menjadikan) seseorang bapa itu menderita kerana anaknya; dan waris juga menanggung kewajipan Yang tersebut (jika si bapa tiada). kemudian jika keduanya (suami isteri mahu menghentikan penyusuan itu Dengan persetujuan (yang telah dicapai oleh) mereka sesudah berunding, maka mereka berdua tidaklah salah (melakukannya). dan jika kamu hendak beri anak-anak kamu menyusu kepada orang lain, maka tidak ada salahnya bagi kamu apabila kamu serahkan (upah) Yang kamu mahu beri itu Dengan cara Yang patut. dan bertaqwalah kamu kepada Allah, serta ketahuilah, Sesungguhnya Allah sentiasa melihat akan apa jua Yang kamu lakukan.

3. Al-Qur’an Surat al-Qashash [28], ayat 26:

Salah seorang di antara perempuan yang berdua itu berkata:

"Wahai ayah, ambilah Dia menjadi orang upahan (mengembala

kambing kita), Sesungguhnya sebaik-baik orang yang ayah ambil

bekerja ialah orang yang kuat, lagi amanah".

4. Hadis riwayat Ibn Majah dari Ibnu Umar, bahwa Nabi bersabda:

“Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering.”

5. Kaedah fiqh: .

“Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang

mengharamkannya.”

Selain dalil-dalil di atas, pandangan mazhab Syafi’i dalam isu-isu muamalat di

Malaysia tetap di ambil kira dan diterimapakai apatah lagi jika pandangan tersebut

lebih praktikal, munasabah dan lebih mendatangkan kebaikan dari segi memajukan

pasaran modal Islam. (Shamsiah Mohamad dan Ameer Azeezy,2007)

3.0 PERBEZAAN ANTARA KONTRAK BAI BITHAMAN AJIL DENGAN

MUSYARAKAH MUTANAQISAH.

Terdapat perbezaan yang nyata antara penggunaan kontrak Musyarakah

Mutanaqisah ( MM ) dan Bai Bi thaman Ajil ( BBA ) dalam pembiayaan perumahan

di Malaysia, antaranya :

(a) Kontrak

Kontrak BBA melibatkan dua jenis kontrak iaitu kontrak Murabahah (jualan

dengan keuntungan) dan kontrak jualan harga tertangguh. Kontrak BBA melibatkan

dua dokumentasi perundangan yang utama iaitu Perjanjian Pembelian Aset (PPA) dan

Perjanjian Penjualan Aset (PSA) dan gadaian. Manakala kontrak MM melibatkan tiga

kontrak yang berasingan iaitu kontrak Musyarakah Mutanaqisah (Perkongsian

Menyusut), Kontrak Ijarah (Kontrak Sewaan) dan Kontrak Wa'd Mulzim (Kontrak

Akujanji Membeli).

(b) Harga Jualan

Harga jualan aset BBA tidak mencerminkan harga pasaran kerana keuntungan

untuk bayaran tertangguh lebih utama. Sementara harga jualan bagi MM pula ialah

Pihak bank tidak terikat kepada keuntungan tetap sepanjang tempoh pembiayaan. Ini

kerana kadar sewa akan disemak secara berkala menurut indeks sewa dan indeks

harga rumah. Bagaimana pun, amalan MM sekarang adalah kadar sewa terikat kepada

kadar pembiayaan oleh bank Negara.

(c) Penalti

Sekirannya berlaku keingkaran pembayaran, caj penalti di bawah kontrak BBA,

boleh diperdebatkan di mahkamah. Sementara bagi MM pula, Keingkaran akan

menyebabkan ekuiti pihak bank menjadi tetap dan akan layak untuk menerima sewa

yang lebih tinggi apabila bayaran dibuat kemudian.

(d) Pengiktirafan Produk

Kontrak BBA diterima di Negara Asia Tenggara seperti Malaysia, Indonesia dan

Brunei.Tetapi kontrak MM diterima secara global kerana ia menepati kehendak

syariah.

(e) Penyelesaian Awal

Melalui kontrak BBA seorang pelanggan atau pembeli rumah layak untuk

mendapatkan rebat sekiranya dia membuat penyelesaian awal. Manakala, MM

merupakan struktur pembiayaan yang fleksibel. Ini kerana pembeli rumah berhak

memiliki rumah lebih awal dengan cara menebus jumlah principal oleh pihak bank

dengan cepat tanpa perlu mendapatkan rebat.

(f) Risiko Kecairan

Risiko kecairan ini tidak berlaku kepada kontrak BBA secara kadar tetap.

Sementara dalam kontrak MM Pihak bank boleh menguruskan risiko kecairan dengan

lebih baik kerana bayaran sewa boleh disesuaikan secara berkala.

Menurut Kamal Khir et.al, 2008, perbezaan-perbezaan ini menunjukkan

musyarakah mutanaqisah adalah lebih baik daripada bai bithaman ajil dilaksanakan

dalam sistem pembiayaan perumahan. Sudah tiba masanya , sistem perbankan Islam

di Malaysia mengamalkan musyarakah mutanaqisah dengan lebih meluas.

4.0 FATWA BERKAITAN MUSYARAKAH MUTANAQISAH

Kumpulan Penyelidikan Instrumen Islam (KP11) dalam mesyuarat ketujuh

pada 1 Disember 1995 telah memutuskan bahawa MM sebagai satu kaedah yang

boleh digunakan untuk membentuk instrumen dalam pasaran modal Islam.

Sebahagian besar fuqaha' telah bersepakat menerima MM sebagai satu kaedah dalam

pasaran modal kerana ia mengandungi beberapa unsur yang tidak bercanggah dengan

nas dan kaedah umum syariah antaranya ialah :

menepati dengan syarikat 'inan yang ada dalam syariah iaitu akad perkongsian

di antara dua orang atau lebih dengan menurunkan modal dan keuntungan

dibahagikan bersama.

Persetujuan institusi kewangan untuk menjual bahagiannya kepada rakan

kongsi.

Tindakan institusi menjual semua bahagian sahamnya kepada rakan kongsi

secara keseluruhan atau sebahagian.

Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia dalam mesyuaratnya yang ke 53

bertarikh 29 September 2005 telah memutuskan bahawa produk pembiayaan

berasaskan kontrak musyarakah adalah dibenarkan selagi tiada elemen jaminan modal

dan/atau keuntungan oleh rakan kongsi ke atas rakan kongsi yang lain.

Majlis Penasihat Syariah Bank negara telah memutuskan pada mesyuarat yang ke

56 pada 6 Februari 2006 bahawa produk pembiayaan berdasarkan MM adalah

dibenarkan. Produk ini telah diiktiraf sebagai kontrak yang dibenarkan dalam

muamalat Islam yang memupuk unsur perkongsian modal dan liabiliti antara

pembiaya dan pelanggan. Dalam melaksanakan kontrak MM bagi harta siap, pihak

yang berkontrak dibenarkan untuk :

menyatukan dua kontrak iaitu musyarakah dan kontrak ijarah dalam satu

dokumen perjanjian selagi mana kedua-duanya disempurnakan secara

berasingandan tidak bercampur aduk.

Mengenakan jaminan terhadap bahagian pengguna kerana hak terhadap

pemilikan manfaat diterima oleh syarak.

Keputusan tersebut adalah berdasarkan beberapa dalil keharusan musyarakah :

i. Firman Allah S.W.T. :

Nabi Daud berkata: " Sesungguhnya ia telah berlaku zalim kepadamu Dengan meminta kambingmu itu (sebagai tambahan) kepada kambing-kambingnya; dan Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang Yang bergaul dan berhubungan (dalam berbagai-bagai lapangan hidup), setengahnya berlaku zalim kepada setengahnya Yang lain, kecuali orang-orang Yang beriman dan beramal soleh; sedang mereka amatlah sedikit!" dan Nabi Daud (setelah berfikir sejurus), mengetahui sebenarnya Kami telah mengujinya (dengan peristiwa itu), lalu ia memohon ampun kepada Tuhannya sambil merebahkan dirinya sujud, serta ia rujuk kembali (bertaubat).

( Surah as Saad : ayat 24)

Perkataan’al-khulatha’ dalam ayat di atas membawa maksud perkongsian.

Berdasarkan ayat di atas, musyarakah merupakan syariat lama yang tidak

dimansuhkan. Amalan ini telah sedia ada sejak zaman Nabi Daud dan tidak ditegah

oleh Nabi Muhammad SAW. Namun, musyarakah perlu dilaksanakan secara adil dan

berlandaskan Syarak.

ii. Apabila Rasulullah SAW dilantik sebagai pesuruh Allah SWT, masyarakat

Arab telah menjalankan mua`malah secara musyarakah dan Rasulullah SAW

membenarkannya seperti sabda baginda:

“ Pertolongan Allah SWT ke atas dua orang yang bersyarikat adalah selagi

mana salah seorang daripada kedua-duanya tidak mengkhianati rakan

kongsinya. Sekiranya salah seorang mengkhianati rakan kongsinya maka

Allah SWT akan mengangkat pertolonganNya daripada kedua-duanya.”

(Al-Daraqutni, Sunan al-Daraqutni, Mu’assasah al-Risalah, 2004, j. 3, h. 442, hadis no. 2934).

iii. Terdapat riwayat sahabat Rasulullah SAW yang menyatakan tentang

keharusan musyarakah seperti yang berikut:

“Keuntungan adalah berdasarkan apa yang telah disyaratkan dan kerugian

adalah berdasarkan kadar harta (pihak yang berkongsi).”

(Al-Zaila`i, Nasb al-Rayah li Ahadis al-Hidayah, Mu’assasah al-Rayyan, 1997, j. 3, h. 475).

iv. “Kerugian adalah berdasarkan kadar harta, dan keuntungan adalah

berdasarkan apa yang disyaratkan.”

(Abdul Razzaq al-San`ani, Musannaf Abdul Razzaq, Al-Maktab al-Islami, 1403H, j. 8, h. 248).

Secara umumnya, ulama bersependapat dalam mengharuskan syarikat atau

musyarakah, walaupun mereka berselisih pendapat mengenai jenis-jenis musyarakah

yang dibenarkan. Fatwa-fatwa ini membenarkan kontrak MM untuk harta siap

digunapakai dalam transaksi kewangan Islam.

5.0 APLIKASI KONTRAK MUSYARAKAH MUTANAQISAH DALAM

PEMBIAYAAN PERUMAHAN DI MALAYSIA

Malaysia adalah antara negara yang mengamalkan Musyarakah Mutanaqisah

di Asia Tenggara. Antara bank yang menggunakan pembiayaan perumahan secara

Musyarakah Mutanaqisah ialah :

(1) Kuwait Finance House Malaysia Bhd. (KFH).

KFH telah menggunakan kontrak MM untuk pembiayaan perumahan yang

telah siap dan masih dalam pembinaan. Bagi rumah yang telah siap, pembiayaan

perumahan di bawah kontarak MM menggabungkan dua kontrak iaitu kontrak

perkongsian (musyarakah) dan sewaan (ijarah). Menurut kontrak ini, pihak bank dan

pelanggan akan sama-sama membeli rumah yang telah siap secara perkongsian

pemilikan (syirkah al milk). Pada masa yang sama, pelanggan berjanji akan membeli

bahagian pemilikan pihak bank secara beransur-ansur sehingga keseluruhan pemilikan

dipindahkan kepada pelanggan. Semasa pelanggan membayar secara ansuran kepada

pihak bank, bermakna pelanggan telah memasuki kontrak ijarah (sewaan) dengan

pihak bank, di mana pihak bank adalah pemberi sewa dan pelanggan sebagai

penyewa. Oleh itu, bayaran ansuran bulanan yang akan dibayar oleh pelanggan

kepada bank sebahagiannya adalah bayaran sewaan dan sebahagian lagi ialah bayaran

kepada pembelian milik pihak bank terhadap rumah tersebut.

Manakala , bagi rumah yang masih dalam pembinaan, MM menggabungkan

kontrak iaitu perkongisan (musyarakah) dan sewaan pendahuluan (ijarah mawsufah fi

dhimmah). Dalam kontrak ini, pihak bank dan pelanggan akan sama-sama

menyumbang kepada harga rumah tersebut di mana bank adalah penyumbang

terbesar. Bank akan memasuki kontrak pajakan yang istimewa bersama pelanggan

terhadap rumah yang masih dalam pembinaan untuk bayaran sewa terkehadapan

dengan syarat sekiranya rumah tersebut tidak dapat disiapkan dan diserahkan, semua

pembayaran sewa pendahuluan akan dikembalikan kepada pelanggan iaitu penyewa.

Konrak ini di namakan sewaan pendahuluan (ijarah mawsufah fi dhimmah) .

(2) Maybank Islamic Bhd.

Maybank Islamic Bhd. juga telah menyediakan pembiayaan berjangka-1

Musyarakah Mutanaqisah (MMTF-1) yang dikhususkan untuk pelanggan korporat

dan perniagaan. Kemudahan pembiayaan adalah untuk membeli aset dan pembelian

semula hartanah atas tanah, logi dan mesin, kapal-kapal dan kenderaan komersial.

Para pelanggan yang bakal mengambil pembiyaaan ini akan memeterai Perjanjian

Pemilikan Bersama MM dengan Maybank Islamic untuk sama-sama membeli dan

memilikia aset itu. Bank akan menyewa/memajakkan aset sahamnya kepada

pelanggan manakala pelanggan berkenaan perlu membayar bayaran bulanan yang

terdiri daripada sewa dan pembelian untuk mengambil alih sebahagian daripada aset

daripada bank.

(3) RHB Islamic Bank Bhd.

RHB Islamic Bank Bhd. Juga menyediakan kemudahan pembiayaan

perumahan secara MM untuk rumah yang telah siap dan masih dalam pembinaan.

Untuk aset komersial yang telah siap dan masih dalam pembinaan, dokumentasi

perundangan bagi mengesahkan kemudahan MM melibatkan perjanjian musyarakah

antara RHB Islamic Bank Bhd. dan pelanggan untuk sama-sama membeli dan

memiliki rumah atau aset tersebut.

Seterusnya, segala pembayaran yang telah dipersetujui oleh pelanggan dalam

perjanjian musyarakah akan dijamin dengan cagaran pihak pertama (first party

charge) antara pelanggan dan RHB Islamic Bank Bhd. Berdasarkan kepada terma dan

syarat perjanjian MM juga pelanggan akan memeterai perjanjian sewaan (ijarah)

antara RHB Bank dengan pelanggan di mana pelanggan bersetuju membayar

sebahagian daripada ansuran bulanan sebagai bayaran sewa dan sebahagian lagi

sebagai pembayaran bahagian pemilikan rumah daripada bank. Akhirnya, pelanggan

berakujanji melalui akujanji pembelian (purchase undertaking) bahawa dia akan

membeli unit musyarakah yang dimiliki oleh bank mengikut terma dan syarat dalam

akujanji ini.

6.0 KEUNGGULAN DAN KELEMAHAN MUSYARAKAH MUTANAQISAH

Penerapan akad musyarakah mutanaqishah memiliki beberapa keunggulan sebagai

pembiayaan syariah, di antaranya :

Bank Syariah dan pembeli sama-sama memiliki sesuatu aset yang menjadi

objek perjanjian. Oleh itu ,bank syariah dan pembeli akan saling menjaga atas

aset tersebut.

Terdapat hasil yang diterima antara kedua belah pihak atas margin sewa yang

telah ditetapkan atas aset tersebut.

Kedua belah pihak bersepakat mengenai perubahan harga sewa sesuai dengan

waktu yang telah ditentukan dengan mengikuti harga pasaran.

Dapat meminimakan risiko kos kewangan jika terjadi inflasi dan kenaikan

faedah pada perbankan konvensional.

Tidak terpengaruh oleh terjadinya fluktuasi bunga pasar pada bank

konvensional, dan/atau fluktuasi harga saat terjadinya inflasi.

Antara kelemahan dalam akad Musyarakah Mutanaqishah ketika diterapkan

sebagai bentuk pembiayaan syari’ah :

Risiko terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan pembayaran

pajak, baik pajak atas hak tanggungan atau pajak atas bangunan, serta biaya-

biaya lain yang mungkin dapat menjadi beban atas aset tersebut.

Berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan

pada aset yang menjadi objek akad. pengurangan atas beban ansuran di tahun-

tahun pertama akan terasa memberatkan bagi pembeli tetapi menjadi ringan

pada tahun-tahun berikutnya.

PENUTUP

Dalam konteks sistem kewangan konvensional hari ini, kontrak BBA telah

diperkenalkan bagi megelakkan urusniaga riba. Walau bagaimanapun, pengaplikasian

kontrak BBA ini telah menimbulkan kekeliruan di kalangan pengamal undang-undang

dalam membezakan antara kontrak Islam dan konvensional. Sebagai alternatif,

kontrak MM telah diperkenalkan. Menurut penelitian objektif syariah, kedua-dua

kontrak menepati objektif syariah yang pertama iaitu penghapusan riba dan

menghalalkan urusniaga jual beli. Keduanya juga menyumbang kepada pencapaian

objektif yang lain seperti keadilan sosial kepada semua pihak dan pembangunan

ummah sejagat. (Noor Mohammad Osmani dan Md. Faruk Abdullah, 2010)

Menurut Sudin (1996), faktor utama yang membezakan antara bank Islam

dengan bank konvensional ialah segala urusan hendaklah dikendalikan tanpa ada

unsur-unsur faedah atau dalam bahasa arab dipanggil riba. Konsep pembiayaan

hartanah dalam sistem perbankan sekarang dilihat lebih cenderung menghasilkan

keuntungan jangka panjang dan tidak menepati kaedah ‘maqasid syari’ah’ yang

mementingkan kesejahteraan umat Islam. Lebih menakutkan lagi apabila dilihat

seolah-olah tiada beza di antara bank Islam dengan bank konvensional atau ada juga

pendapat yang mengatakan sistem Islam lebih teruk daripada sistem konvensioanal.

Sudah tiba masanya sistem perbankan di Malaysia beralih kepada konsep

musyarakah mutanaqisah menggantikan bai bi thaman ajil. Jika perkara ini tidak

diatasi maka rakyat berpendapatan sederhana sukar untuk memiliki rumah di atas

tanah kerana harga tanah terus meningkat dan diikuti dengan harga rumah. Sistem

perbankan Islam seharusnya mencermin keihklasan dalam memberi bantuan bukan

mengaut keuntungan semata-mata selaras dengan tuntutan agama Islam.

BIBLIOGRAFI

Al Quraan al Karim

Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka. (2007). Edisi keempat. Kuala Lumpur: Dawama

Sdn. Bhd. 782

Abdul Razak Idris. (Februari,2012). Institusi kewangan dan maqasid syari'ah. Utusan

Malaysia. 2-3

Ahmed Kameel Mydin Meera. (2009). Pembiayaan pembelian rumah secara Islam

alternatif. Dewan Ekonomi. Dewan bahasa dan Pustaka.

Bank Negara Malaysia (Central Bank of Malaysia). (2007). Distinct Features of

Islamic Financial Transactions : Perspective on Musharakah Mutanaqisah

(Diminishing Partnership), Financial Stability and Payment Systems Report 2007,

Malaysia.

Http://www.bnm.gov.my/files/publication/fsps/en/2007/cp03_002_whitebox.pdf .

Jomo K.S. , Shamsudin Ismail. (2001). Alternatif ekonomi Islam - perspektif kritis dan

laluan baru. Percetakan dewan bahasa dan pusaka. 1

Kamal Khir, Lokesh Gupta, Bala Shanmugam. (2008). Islamic banking a practical

Perspective. Petaling Jaya. Longman. 178-179

Kuwait Finance House, 2013, Musyarakah Mutanaqisah Home Financing-I, laman

sesawang : http://www.kfh.com.my/kfhmb/v2/

Maybank Islamic (window), 2013, HomeEquity-I, Laman sesawang :

http://www.maybank2u.com.my/

Mukhlisah Mardiah (2010). Konsep Musyarakah. Laman sesawang :

http://mukhlisahfillah.blogspot.com/2010/12/konsep-musyarakah-perkongsian-html

Noor Inayah Yaakob, Anita Abdul Karim , Ruzian Markom.(2009). Syari'ah law

report : Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di

Malaysia. 26 – 50

Noor Mohammad Osmani dan Md. Faruk Abdullah. (2010). Musharakah

Mutanaqisah Home Financing: A Review of Literatures and Practices of Islamic

Banks In Malaysia. International Review of Business Research Papers. Volume 6.

Number 2. 272 – 282. Laman sesawang

:http://wwwbizresearchpapers.com/21%20Osmani.pdf

Shamsiah Mohamad , Ameer Azeezy Tuan Abdullah. (2007). Kedudukan mazhab

Syafi'i dalam isu-isu muamalat di Malaysia. Jurnal Fiqh : no. 4. 223 – 237

Sudin Haron.(1996). Prinsip dan Operasi perbankan Islam. Kuala Lumpur . Berita

publishing Sdn. Bhd. 3

Tiada pengarang. ( Ogos, 2012), Rumah : membeli atau menyewa ? Ringgit.

Percetakan asas jaya (M) sdn. Bhd. 2-3

Wan Jemian Wan Deraman. (2009). Pembiayaan perumahan secara Islam. Dewan

Ekonomi. Dewan bahasa dan Pustaka.

Zaharuddin Abd. Rahman. (2009). Panduan perbankan Islam : Kontrak dan Produk

Asas. PTS Sdn. Bhd. 16 -17

Zaharuddin Abd. Rahman. (2009). Pembiayaan perumahan secara Islam semakin

inovatif. Dewan Ekonomi. Dewan bahasa dan Pustaka.

Lampiran

1. RHB Islamic Bank Bhd.

Musyarakah Mutanaqisah Home / Property Financing-i

The property is co-owned by you and the Bank, with the ultimate goal of you eventually having sole ownership.

Shariah concept : Musyarakah Mutanaqisah

2. Maybank Islamic Bhd.

Musharakah Mutanaqisah Term Financing-i (MMTF-i)

Musharakah Mutanaqisah Term Financing-i or MM Term financing-i (MMTF-i) is a shariah compliant financing facility for asset acquisitions and refinancing.

Musharakah Mutanaqisah Term Financing-i or MM Term financing-i (MMTF-i) is a shariah compliant financing facility offered for new and existing corporate and commercial customers for asset acquisitions and refinancing such as landed properties, plant and machinery, vessels and commercial vehicles.

Concept- Musharakah Mutanaqisah (Diminishing Partnership)

Purpose- Financing purchases of asset/property such as landed properties, plant & machinery, vessels,commercialvehicles,etc;- Refinancing of the above assets/properties;

Tenure- Up to 20 years

PricingThe pricing is competitive as per the Conventional loan which could be offered under:- Fixed rate ; or- Floating rate ; or- A combination of Fixed rate and Floating rate.

Features

Customer’s monthly installments for the financing paid to the Bank will increase customer's ownership of the asset/property.

The ownership of the asset/property will progressively move towards the customer and the financing ends when the customer owns 100% of the asset/property.

Eligibility

Eligible commercial and corporate customers, local and foreign.

assignment syari'ah - musyarakah mutanaqisah vs bai bithaman ajil

Documents