aspek strata title di new south wales

7/25/2019 Aspek Strata title di New South Wales

1/56

HUKUM STRATA TITLE

DI NEW SOUTH WALES

Pada tahun 1787, pengadilan Inggrismembuat keputusan yang secara jelasmenetapkan prinsip pembagian tanahmenjadi strata (lapisan) horizontal.

1


2/56

ingkat atas sebuah gedung beserta ruangudara yang terdapat di dalamnya dapatdipisahkan dari tanah tempat berdirinya gedungyang bersangkutan dengan cara trans!er

(pemindahtanganan) dan dapat diperlakukansebagai real property. "rtinya, tingkat atassebuah gedung yang bertingkat dapatdipindahtangankan (di#trans!er), dise$akan,atau dijadikan mortgage (jaminan hutang)sebagaimana layaknya sebidang tanah biasa.

2


3/56

%ebagai sebuah konsep hukum, tanahadalah $ilayah ruang geometrik tigadimensi yang posisinya dide!inisikan le$attitik#titik alamiah atau titik#titik imajineryang letaknya ditentukan dengan mengacupada permukaan bumi.

3


4/56

&alam hukum "ustralia terdapat sebuahprinsip latin yang jika diterjemahkanmenjadi sebagai berikut' rang yang

memiliki tanah, memilikinya dari langit diatas hingga pusat bumi di ba$ah* (cuius estsolumeius est us+ue ad coelum)

4


5/56

"rti prinsip tersebut menyangkutkepemilikan permukaan bumi dan segalasesuatu yang terletak di atasnya hinggaruang angkasa dan segala sesuatu yang

terletak di ba$ahnya hingga pusat bumi.

byek kepemilikan berbentuk seperti

piramida terbalik yang ujung atasnya tidakterbatas.

5


6/56

&oktrin#doktrin yang terdapat dalam the nglish common la$(hukum kebiasaan Inggris) merupakan dasar bagi konsep strata

title. -amun, meskipun doktrin yang jelas ini dikenal oleh thecommon la$, para ahli hukum pada mulanya enggan memakainyauntuk tujuan pembagian gedung bertingkat secara horizontalkarena dua alasan berikut'

1. etidakpastian mengenai hak (title) atas bagian ruang udarajika gedung yang bersangkutan hancur atau dirobohkan

/. "danya masalah#masalah kompleks yang timbul karena !aktabah$a tingkat#tingkat yang lebih atas memerlukan dukungan!isik dari tingkat#tingkat yang lebih ba$ah' tingkat yang

paling atas memerlukan landasan hukum untuk memperolehdukungan !isik (kemudahan dukungan) dari semua tingkat yangada diba$ahnya, tingkat nomor dua dari atas memerlukandukungan !isik dari semua tingkat diba$ahnya, demikianseterusnya hingga tingkat pertama.

6


7/56

Tenancy in common

&alam sistem tersebut, beberapa orang memilikibagian (share) atas tanah yang di atasnya dibangunsebuah gedung yang kemudian mereka tempatisebagai tenants in common.1 0esarnya bagianproporsional yang dimiliki masing#masing pemilikbiasanya mencerminkan nilai apartemen (satuan

rumah susun) yang ditempati.

7


8/56

1 Ada dua jenis kepemilikan bersama dalam hukum Anglo-Australia, yaitu

tenancy in common dan joint tenant. Dalam tenancy in common, masing-

masing pemilik dianggap memiliki kepentingan tersendiri atas tanah yangbersangkutan. Bagian yang dimilikinya atas tanah ini memang tidak terpisah

atau berdiri sendiri dalam arti fisik, melainkan merupakan sebuah porsi

tertentu dari semua hak yang secara bersama-sama membentuk kepemilikan

atas keseluruhan yang ada. Bagian tidak terbagi ini boleh diperlakukan oleh

seorang tenant in common sekehendak hatinyadijual atau dijadikan

mortgage dan, pada saat pemiliknya meninggal dunia, akan jatuh ke tangan

ahli waris orang tersebut. Bagian yang dimiliki oleh masing-masing tenant in

commonbisa sama besar atau tidak sama besar. ebaliknya, para joint tenant

dianggap memiliki sebidang tanah secara keseluruhan secara bersama-sama

tanpa adanya suatu bagian yang sifatnya tersendiri seperti dalam hal tenancy

in common. eorang joint tenant tidak boleh menjual, menjaminkan ataumelakukan tindakan lain terhadap kepemilikannya atas tanah yang

bersangkutan seperti yang dapat dilakukan oleh seorang tenant in common.

!ada saat meninggalnya seorang joint tenant, kepemilikannya atas tanah yang

bersangkutan tidak jatuh ke tangan para ahli warisnya, melainkan ke parajoint

tenantlain yang masih hidup.

8


9/56

Home Unit Company

%ebelum diperkenalkannya strata title, bentuk palingpopuler dari kepemilikan gedung bertingkat di -e$%outh ales ialah pemilikan saham di sebuah homeunit company. 0entuk kepemilikan semacam ini disebutsebagai company title.


10/56

anah dan gedung yang bersangkutan dimilikioleh sebuah perusahaan yang didirikan khususuntuk maksud tersebut.

"nggaran dasar perusahaan ini memberikankepada masing#masing pemilik saham sebuah hakeksklusi! untuk menempati sebuah bagiantertentu dari gedung yang bersangkutan.

"nggaran dasar juga mengandung ketentuan yangserupa dengan ketentuan dalam kesepakatanmengenai bentuk kepemilikan tenancy in common.


11/56

/ ciri mengenai home unit company'

1. "nggaran dasar semua perusahaan semacam inimengandung pembatasan mengenai hakmemindahtangankan saham dalam perusahaan.

/. "nggaran dasar perusahaan semacam itu jugamengandung sebuah ketentuan yang melarangdise$akannya bagian mana saja dari gedung yangbersangkutan tanpa ada persetujuan dari para

kreditur.


12/56

%atuan hak (title unit) yang diperoleh dariperusahaan semacam itu seringkali lebihmurah dari strata title.


13/56

Peraturan perundang#undangan pertama di-e$ %outh ales yang memperkenalkan

konsep strata title yang mengaturkepemilikan dan pengelolaan gedungbertingkat adalah the 2on3eyancing(strata title) "ct o! 1451.


14/56

%alah satu alasan sistem strata titlemenjadi populerialah bah$a sebuah bidang strata title dapatdipindahtangankan dengan bebas dan dapat diterimasebagai jaminan oleh bank.

"lasan lainnya ialah bah$a sistem tersebutmemungkinkan dikembangkannya berbagai jenis gedungbertingkat termasuk gedung apartemen (rumah susun)untuk hunian, gedung bertingkat untuk tujuan

komersial, gedung bertingkat untuk tujuan campuranantara komersial dan hunian, satuan#satuan stratauntuk tujuan industri, dan dermaga.


15/56

66 strata title tersebut merupakanmekanisme untuk melakukan pembagian

horizontal terhadap ruang udara yangterletak di atas permukaan sebidang tanahmaupun terhadap ruang yang terletak diba$ahnya.


16/56

Prosedur mengenai pembagian horizontal ini adalah

menyerahkan kepada the 7and itles !!icesebuahdenah mengenai pembagian horizontal tanah yangbersangkutan untuk dida!tar oleh kantor tersebut.&enah tersebut mencakup hal#hal sebagai berikut'

1. %ebuah denah lokasi (location plan) yang memperlihatkanbatas#batas bidang tanah yang bersangkutan dan bangunan#bangunan apa saja yang berdiri di tanah tersebut.

/. %ebuah denah lantain (!loor plan) yang merupakan

serangkaian denah masing#masing lantai pada gedung yangberdiri di atas tanah tersebut. &enah lantai ini menunjukkanbatas#batas masing#masing ruang geometrik tiga dimensi

yang ditempati oleh masing#masing apartemen dan batas#batas properti bersama (common property).


17/56

Penda!taran"dalah penda!taran denah tersebut yangmenge!ekti!kan pembagian ruang udara yangterletak di atas tanah yang bersangkutan.

%erti!ikat hak atas bidang#bidang tanah yangdibagi#bagi ini harus diserahkan kepada the 7anditles !!ice bersama#sama dengan denah yangbersangkutan, dan denah ini harus dilengkapi

dengan serti!ikat yang dikeluarkan oleh pejabatdaerah yang menyetujui denah tersebut.


18/56

&engan dida!tarnya denah strata (strata plan) ybs.,

diterbitkan !olio register (semacam buku tanah) danserti!ikat hak untuk tiap lot. &emikian juga,diterbitkan satu serti!ikat dan dibuat satu !olioregister untuk properti bersama (common property)

ybs. Pemilik tanah yang dibagi#bagi itu dida!tarsebagai pemilik masing#masing apartemen, sedangkanhe body corporate 8 %trata Plan (nomor)*dida!tarsebagai pemilik properti bersama. %erti!ikat#serti!ikatnya diserahkan kepada pemilik tersebut,yang kemudian dapat mulai mengadakan penjualandan9atau menggunakan apartemen#apartemen yangbersangkutan sebagai jaminan hutang.


19/56

&engan dida!tarkannya denah strata (strataplan) yang bersangkutan, berdirilah secara

otomatis badan hukum khusus yang disebutthe body corporate*, yang dida!tar sebagaipemilik properti bersama yang bersangkutan.


20/56

epemilikan suatu apartemen mencakupkepemilikan atas bagian proporsional dari

properti bersama.


21/56

2ommon property (properti bersama)dide!inisikan sebagai bagian dari sebuahbidang (persil) tanah, yaitu bagian dari

keseluruhan bidang tanah dalam skemastrata yang bersangkutan, yang tidaktermasuk dalam apartemen mana saja.


22/56

0agian proporsional yang dimiliki olehmasing#masing pemilik apartemen atasproperti bersama ditentukan sesuai dengan

uraian yang merupakan bagian dari denahlokasi (location plan). 6raian ini disebutsebagai unit entitlement.


23/56

6nit entitlementdipakai untuk menentukan hal#halpenting seperti misalnya'

1. -ilai masing#masing apartemen (untuk tujuanperhitungan pajak pemerintah daerah)

/. Proporsi biaya yang harus dibayar untuk tujuanpemeliharaan dan pengelolaan gedung

:. ;ak 3oting masing#masing pemilik apartemendalam rapat


24/56

%ebuah apartemen dide!inisikan sebagairuang geometrik tiga dimensi yang batas#batas 3ertikal dan horizontalnya dinyatakan

dalam denah lantai (!loor plan) yangbersangkutan.


25/56

Utility apartmentadalah sebuah apartemenyang dirancang bukan untuk dihuni manusia

melainkan untuk dipakai sebagai tempatpenyimpanan kendaraan bermotor ataubarang.


26/56

%ebuah strata plan (denah strata) hanya dapatdida!tar atas tanah hak Torrens (orrens title

land). &enah semacam itu tidak dapat dida!taratas tanah sistem lama (old system land), yaitutanah dalam sistem negati!.


27/56

Peralihan apartemen dan menjadikan

apartemen sebagai jaminan hutang

%ebuah apartemen dapat dialihkan atau dijadikan

jaminan hutang seperti bidang tanah biasa (meskipunproperti bersama yang bersangkutan tidak dapatdialihkan atau dijadikan jaminan hutang).


28/56

idak ada yang membatasi kepemilikan apartemensehubungan dengan ke$arganegaraan atau domisilisi pemilik. rang atau perusahaan boleh membeli

apartemen $alaupun orang ybs bukan $arga negara"ustralia atau $alaupun perusahaan ybs bukanperusahaan yang didirikan berdasarkan hukum"ustralia atau berdomisili di "ustralia.


29/56

Te !o"y corporate secara umum bertanggungja$ab mengendalikan, mengelola danmenyelenggarakan properti bersama untuk man!aat

para pemilik. %ecara khusus, the body corporateharus memelihara serta mera$at properti bersamasecara baik.


30/56

he body corporate mempunyai $e$enang untukmemasuki apartemen dengan tujuan melaksanakanpekerjaan tertentu. hususnya, jika seorang pemilikapartemen gagal melaksanakan pekerjaan tertentu

atas apartemennya sesuai dengan yang telahditetapkan oleh yang ber$ajib, maka the bodycorporate boleh memasuki apartemen ini untukmelaksanakan pekerjaan itu dan me$ajibkan si

pemilik mengganti biaya pekerjaan tersebut.


31/56

%alah satu tugas penting lain dari the bodycorporate adalah menyimpan sebuah da!tar yangdisebut sebagai strata roll. %trata roll adalahda!tar yang berisi nama dan alamat para pemilikapartemen.


32/56

6ntuk melindungi para pembeli pertama strata title,66 %trata itles tahun 147: memperkenalkankonsep periode a$al*. %elama periode a$al, pemilik

pertama dan the body corporate dilarangmelaksanakan $e$enang#$e$enang tertentu< hak3oting pemilik pertama pun dibatasi.


33/56

%elama periode a$al ini the body corporate tidakboleh mengkon3ersikan apartemen menjadi

properti bersama, mengorbankan properti bersamauntuk pelebaran jalan atau untuk dipakai sebagaitempat umum, mengubah anggaran rumah tanggasedemikian rupa sehingga memberikan hak atauke$ajiban tambahan terhadap pemilik tertentu, dll.


34/56

0eberapa $e$enang tertentu dari the bodycorporate dapat dilaksanakan oleh the bodycorporate pada rapat umum, dan $e$enang#

$e$enang lainnya dapat dilaksanakan oleh apayang disebut sebagai council o! the bodycorporate.


35/56

66 %trata itles tahun 147: memberi $e$enangkepada the body corporate untuk menunjukkan

seorang agen pengelola, yang harus diberi lisensi (izin)untuk melakukan tugas#tugas pengelolaannya.


36/56

66 %trata itles mempunyai sebuah uraian yangmerinci aturan#aturan tertentu< yang disebut sebagaiby#la$s (anggaran rumah tangga), yang mengaturperaturan mengenai skema strata. "=

diselenggarakan oleh the body corporate.


37/56

"= skema strata bersi!at mengikatterhadap para pemilik apartemen dan thebody corporate maupun terhadap parapenye$a dan penghuni.


38/56

&i samping ke$ajiban untuk mematuhi "=, parapemilik, penye$a, dan penghuni juga mempunyai

ke$ajiban#ke$ajiban sebagai berikut'

untuk tidak mengganggu penyangga (support) ataupelindung (shelter) yang diberikan oleh apartemennyakepada apartemen lainnya

6ntuk tidak mengganggu penyediaan pelayanan#pelayananumum seperti misalnya air, gas atau listrik

6ntuk tidak memakai apartemennya dengan carasedemikian rupa sehingga mengganggu atau

membahayakan penghuni apartemen lain6ntuk tidak memakai properti bersama dengan carasedemikian rupa sehingga mengganggu pemakaian propertibersama tersebut oleh orang lain yang juga berhakmemakainya.


39/56

he body corporate harus mengasuransikan gedungyang bersangkutan terhadap kerusakan.

0ilamana gedung yang bersangkutan mengalamikerusakan, uang yang diperoleh dari polis asuransiharus dipakai oleh the body corporate untukmembiayai pembangunan kembali atau perbaikan

properti bersama itu.


40/56

66 %trata itles mempunyai sistem tiga lapisuntuk menyelesaikan sengketa. apisan pertamaialah komisaris statuter (statutory commissioner),

yang disebut sebagai te Strata TitlesCommissioner. apis kedua ialah de$an statuteryang disebut sebagai te Strata Titles #oar".apis ketiga atau terakhir ialah >ahkamah "gung

(te Supreme Court), yang merupakan pengadilantertinggi di tingkat negara bagian.


41/56

Strata Titles Commissioner diberi kuasa olehperaturan perundang#undangan untuk memerintahkanpenyelesaian sengketa 9 pengaduan mengenai

dilaksanakannya atau tidak dilaksanakannya sebuahkekuasaan, $e$enang, ke$ajiban, atau tugas tertentuyang dinyatakan dalam 66 %trata itles.

omisaris ini juga dapat melakukan penyelidikan,

memaksakan dilaksanakannya perintahnya, danmenyelidiki hal#hal yang dicurigai sebagai pelanggaranterhadap 66 tersebut.


42/56

Te Strata Titles #oar" terbentuk oleh hakimpengadilan lokal. &i samping $e$enangmenyelesaikan permasalahan yang diserahkankepadanya oleh omisaris, &e$an tersebut juga

mempunyai jurisdiksi atas hal#hal tertentu.&e$an tersebut juga mempunyai $e$enang untukmenyatakan keputusan atau rapat yang diadakanoleh the body corporate sebagai tidak sah jika

the body corporate telah melanggar ketentuan#ketentuan pada 66 %trata itles.


43/56

Te Supreme Court mempunyai jurisdiksieksklusi! atas sengketa#sengketa mengenaikepemilikan, dan sengketa#sengketa semacam itu

tidak boleh ditangani oleh komisaris atau de$an.0anding atas keputusan komisaris atau de$anmengenai masalah#masalah hukum dapat diajukanke the %upreme 2ourt.


44/56

%ebuah denah strata yang sudah dida!tar bukantidak dapat diubah. "da ketentuan perundang#undangan mengenai pembagian lebih lanjutapartemen dan properti bersama dan mengenaipenggabungan beberapa apartemen menjadi satuapartemen. etentuan semacam itu dimaksudkanuntuk mempermudah pembangunan secarabertahap* (staged de3elopment).


45/56

Pembangunan bertahap (staged development)

adalah pembangunan sejumlah gedung secara

tidak bersamaan pada satu bidang (persil)

tanah. rtin!a" gedung !ang satu dibangunterlebih dahulu" baru kemudian dibangun satu

gedung lainn!a atau lebih.


46/56

%ebuah denah strata title dapat berisi ketentuanmengenai pembangian lebih lanjut. %ebuah

apartemen yang dibangun untuk dikembangkan lebihlanjut harus disebutkan sebagai de3elopmentapartment pada denah lokasi yang ada pada denahstrata yang bersangkutan pada saat denah strata inidida!tarkan.


47/56

=incian mengenai pembagian lebih lanjut harusdiuraikan dalam sebuah dokumen yang disebutsebagai de3elopment statement (rincian

pengembangan). =incian pengembangan ini jugaharus dida!tarkan di the 7and itles !!icebersama#sama dengan denah strata yangbersangkutan.


48/56

Perkembangan paling akhir dalam 66 %trata itlesdi -e$ %outh ales adalah disahkannya sebuahamandemn terhadap 66 tersebut pada tahun 144/."mandemen ini memungkinkan diciptakannya lebihdari satu denah strata untuk gedung yang sama

atau diterapkannya sebuah denah strata padasebagian saja, bukan keseluruhan, dari gedung yangbersangkutan. "mandemen tersebut diperlukankarena sebelumnya hanya boleh ada satu skema

strata untuk sebuah gedung dan sebuah skemastrata harus diterapkan terhadap gedung dantanah secara keseluruhan.


49/56

"da dua cara untuk membubarkan sebuah skema strata.

1. %i pemilik atau para pemilik mengajukan permohonankepada the 7and itles !!ice, yang mempunyai

$e$enang berdasarkan 66 %trata itles untukmengeluarkan perintah administrati! mengenaipembubaran skema strata. Prosedur ini hanya bolehditempuh jika rencana penghentian skema stratayang bersangkutan disepakati oleh semua pemilik,

penerima jaminan hutang, dan penye$a.

/. >engajukan permohonan ke the %upreme 2ourt.2ara ini ditempuh jika kesepakatan seperti yangdimaksud di atas tidak tercapai.


50/56

"spek#aspek yang penting dari pembubaran skemastrata ialah aspek#aspek yang mempunyai dampak

atas kepemilikan tanah dan gedung yangbersangkutan serta pembubaran the body corporatesetelah dikeluarkannya perintah pembubaran skemastrata yang bersangkutan.


51/56

>engenai masalah kepemilikan, 66 %trata itlesmempunyai ketentuan sebagai berikut' pada saatsebuah skema strata dibubarkan, tanah ybs(termasuk gedung, apartemen#apartemen dan

properti bersama) menjadi milik semua pemiliksebagai tenants in common yang bagian#bagiannyaproporsional (sebanding) dengan unit entitlementapartemen sebelum dimilikinya.


52/56

%etelah mencatat pembubaran skema strata yangbersangkutan dalam register (da!tar), maka the7and itles !!ice membatalkan da!tar masing#

masing apartemen dan da!tar properti bersamayang dulunya dibuat ketika denah strata ybsdida!tarkan. emudian the 7and itles !!icemembuat sebuah da!tar baru untuk tanah yang

bersangkutan, dan da!tar tanah inimemperlihatkan kepemilikan seperti yangdinyatakan.


53/56

?ika salah satu apartemen atau lebih dijadikan jaminanhutang sedangkan hutangnya belum dibayar lunastetapi si penerima jaminan setuju atas pembubaran

skema strata ybs, maka jaminan hutang ybs diteruskansebagai beban atas bagian ybs. ?aminan hutangtersebut akan dicatat di da!tar tanah yang barusebagai >ortgage to 0ank Pty., 7td. as regards theshare o! "* (?aminan ;utang kepada 0ank Pty., td.atas bagian ").


54/56

%ebelum sebuah skema strata dibubarkan, perludipastikan terlebih dahulu bah$a seluruh hutangthe body corporate telah dibayar lunas,, bah$a

tidak ada kepentingan#kepentingan takterda!tar yang mempengaruhi tanah ybs, danbah$a the body corporate telah setuju dengansuara bulat atas pembagian dana yang masih ada

padanya.


55/56

#trata scheme de$ined

A strata scheme is a legally recognised arrangement

whereby a building and the land upon which it is

erected is subdivided into lots or lots and common

property, the lots (or units as they are commonly

called) having separate title, the transfer of which is

not inherently restricted, the common property

being used by the occupiers of the lots but owned

by a body corporate as agent for the owners of thelots in specified proportions.

Strata NSW

Strata NSW


56/56

A strata subdivision is similar in many respects to a land

subdivision. A parcel of land when subdivided results in thecreation of a number of lots or building blocks with separate

owners. wnership of the common areas such as roads and

parks is vested in the local government council which also

assumes responsibility for their control and maintenance. n

the other hand, a building when subdivided into strata results in

the creation of a number of lots or units with separate owners.

wnership of the common areas such as hallways and gardens

is vested in a body corporate created as a conse!uence of the

subdivision, which holds such common areas as agent for the

unit owners in specified proportions. "he body corporate is also

responsible for the control and maintenance of these commonareas.

Strata NSW

aspek strata title di new south wales

Documents