pengenalan prinsip pengurusan strata

Pengenalan Prinsip Pengurusan Strata

E Z W A N B I N B U S T A M I N

P U S A T P E N G A J I A N P E N G U R U S A N P E R U M A H A N

I N S I T U T K E S E J A H T E R A A N B A N D A R , P E R U M A H A N D A N K E R A J A A N T E M P A T A N

B E R J A Y A H I L L S , P A H A N G

LATAR BELAKANG FUNDAMENTALS OF STRATA TITLE

EVOLUSI PERUNDANGAN

STRATA DI MALAYSIA

PRINSIP PENGURUSAN STRATA

MENGIKUT PERUNDANGAN

MALAYSIA

RUMUSAN

SKOP SYARAHAN

Di akhir ceramah ini, anda akan berupaya untuk:- I. Menerangkan konsep asas pecah bahagi bangunan/tanah iaitu eksklusif,

semi-ekslusif, appurtenance dan inklusif; II. Menerangkan prinsip utama hakmilik strata mengikut perundangan

Malaysia iaitu petak, petak aksesori, syer unit dan perbadanan pengurusan; III. Menerangkan prinsip SELF-GOVERNANCE dalam pengurusan strata

OBJEKTIF CERAMAH

LATAR BELAKANG

6 Juta Penduduk Strata

(30% Penduduk Malaysia)

1.5 juta petak

(Kondo, Apartment, Pangsapuri, Flat)

Purata 15,000 Aduan setiap tahun

LIFE CYCLE PEMBANGUNAN HARTA TANAH

Pembangunan

Penyerahan

PENGURUSAN

• Penyenggaraan • Pembaikan • Pengubah suaian

Perancangan

Pemusnahan/ perobohan

• Pembinaan • Pemasaran

• Reka bentuk • kajian pasaran • Due diligence

• Jualan • Pajakan/sewaan • Janaan pendapatan

• Keusangan • Tidak selamat • Tidak ekonomik

APA ITU PEMBANGUNAN STRATA?

• Pemajuan melibatkan pecah bahagi bangunan/tanah di bawah Akta Hakmilik Strata 1985.

• Pemilik-pemilik petak bertanggung jawab terhadap pengurusan dan penyenggaraan Harta Bersama.

• Aktiviti dan tingkah laku sesuatu penghuni mempunyai kesan signifikan terhadap keselesaan dan keharmonian penghuni-penghuni lain.

Individual title

Individual title

Individual title

Akta Hakmilik Strata 1985 -

Membolehkan pecah

Bahagi Bangunan.

PECAH BAHAGI BANGUNAN / PETAK BANGUNAN

PECAH BAHAGI BANGUNAN

POLL SESSION

Berapa ramai di kalangan anda

yang menduduki skim strata ?

FUNDAMENTALS IN STRATA TITLE

EXCLUSIVE

APPURTENANCE

SEMI-EXCLUSIVE

COMMON PROPERTY

EXCLUSIVE

SEMI-EXCLUSIVE

APPURTENANCE

COMMON PROPERTY

LIVING ROOM

EXCLUSIVE

SEMI-EXCLUSIVE

APPURTENANCE

COMMON PROPERTY

LIFT

EXCLUSIVE

SEMI-EXCLUSIVE

APPURTENANCE

COMMON PROPERTY

BALCONY

EXCLUSIVE

SEMI-EXCLUSIVE

APPURTENANCE

COMMON PROPERTY

USE OF FACILITIES

EVOLUSI PERUNDANGAN STRATA •Perundangan hak milik strata mengikut sistem torren bermula di negeri Victoria, Autralia

•Undang-undang pertama yang mewujudkan dokumen hakmilik strata Transfer of Land (Stratum Estate) Act 1960

•Strata adalah perkataan majmuk bagi stratum

•Undang-undang pertama yang menggunakan perkataan strata adalah Conveyancing (Strata Title) Act 1961 yang diguna pakai oleh negeri New South Wales, Australia

•Kedua-dua perundangan ini telah menjadi prinsip asas bagi perundangan strata di negara-negara komanwel

Evolusi Perundangan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

Akta Pemajuan Perumahan

1966

(Akta 118)

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)

Akta Bangunan Dan Harta

Bersama 2007

(Akta 663)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

• Hakmilik strata adalah merupakan satu urusniaga hartanah dan diperuntukkan didalam Kanun Tanah Negara 1965 sebagai hakmilik subsidiari (Seksyen 151 - 137 KTN).

• Pada 1 Jun, 1985, peruntukkan Hakmilik Subsidiari didalam Kanun Tanah Negara telah dimansuhkan dan Akta Hakmilik Strata, 1985 berkuatkuasa bagi semua pengurusan Hakmilik Subsidiari dan istilah tersebut diganti dengan istilah Hakmilik Strata.



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Pemajuan Perumahan 1966

(Akta 118)

• Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Jadual G, H, I dan J juga memperuntukan klausa spesifik berkaitan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama.



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Hakmilik Strata 1985

(Akta 318)

• Akta Hakmilik Strata (AHS) 1985 (Akta 318) menjelaskan pecah bahagi bangunan berbilang tingkat kepada petak-petak strata dalam satu (1) lot tanah.

• Pecah bahagi ini bermaksud pengeluaran hakmilik berasingan yang dipanggil hakmilik strata bagi tiap-tiap petak (unit) dalam bangunan yang mempunyai dua (2) tingkat atau lebih.



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007

(Akta 663)

• Akta 663 merupakan undang-undang untuk mengadakan peruntukan bagi penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama yang bertujuan menjaga kepentingan pembeli pembangunan berstrata sebelum hakmilik strata didaftarkan



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)


(Akta 757)

• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) adalah undang-undang yang diperuntukan untuk mengawal selia penyenggaraan dan pengurusan bangunan bertingkat atau tanah yang dipecah bahagi dan dikeluarkan hakmilik strata, bermula dari peringkat penyerahan milikan kosong sehingga ke peringkat selepas perbadanan pengurusan diwujudkan

PETAK 1. Adalah suatu dimensi yang mana pemiliknya mempunyai hak penggunaan eksklusif selagi:

• ia berada dalam sempadannya; dan,

• tidak melakukan apa-apa aktiviti yang melanggar perundangan dan peraturan yang berkuatkuasa.

2. Boleh diurus niagakan dan didaftarkan urus niaga berkenaan dalam dokumen hakmilik strata

3. Sempadan petak ditandakan dengan tandaan warna MERAH dalam pelan strata

4. Terdapat 2 jenis petak : • Petak lantai keseluruhan; atau

• Bukan petak lantai keseluruhan

5. Pengubahsuaian dan aktiviti di dalamnya tertakluk kepada Undang-Undang Kecil yang dikuat kuasakan

PETAK 1. Adalah suatu dimensi yang mana pemiliknya mempunyai hak penggunaan eksklusif

selagi: • ia berada dalam sempadannya; dan, • tidak melakukan apa-apa aktiviti yang melanggar perundangan yang berkuatkuasa.

2. Boleh diurus niagakan dan didaftarkan urus niaga berkenaan dalam dokumen hakmilik strata

3. Sempadan petak ditandakan dengan tandaan warna MERAH dalam pelan strata

4. Terdapat 2 jenis petak : • Petak lantai keseluruhan; atau • Bukan petak lantai keseluruhan

5. Pengubahsuaian dan aktiviti di dalamnya tertakluk kepada Undang-Undang Kecil yang dikuat kuasakan

PETAK LANTAI KESELURUHAN (WHOLE FLOOR PARCEL)

1. Hanya SATU PETAK SAHAJA pada satu aras bangunan.

2. Terdapat 2 jenis petak lantai keseluruhan yang telah ditetapkan dalam Jadual 2, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:-

• Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak

• Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak

ILUSTRASI PETAK LANTAI KESELURUHAN

KOR

IDO

R

M1/2/1

M1/2/3

M1/2/2

M1/2/4

KOR

IDO

R

M1/2/1

LIF LIF

BUKAN PETAK LANTAI KESELURUHAN

PETAK LANTAI KESELURUHAN

PETAK PARCEL

DAPUR

TANDAS

BILIK TIDUR

RUANG UTILITI RUANG TAMU

PETAK AKSESORI 1. Petak yang didatangi bersama dengan petak induk sama ada terbuka atau tertutup.

2. Sempadan ditandakan dengan warna BIRU dalam pelan strata

3. TIDAK boleh diurus niagakan secara berasingan.

4. Sifatnya tidak boleh didiami dan secara amnya kos pembinaan lebih rendah daripada petak induk.

5. Terdapat 2 jenis petak aksesori iaitu:- • Diluar bangunan

• Dalam bangunan

PETAK AKSESORI ACCESSORY PARCEL

PARKIR TERBUKA

PARKIR TERTUTUP BAY WINDOWS

STOR PENYIMPANAN TANDAS

AIR CON LEDGE

HARTA BERSAMA 1. Apa-apa yang bukan dikandungkan sebagai petak atau petak aksesori dalam satu lot tanah yang

dipecah bahagi

2. DILOREKKAN dengan warna KUNING dalam pelan strata

3. PERBADANAN PENGURUSAN didaftarkan sebagai pemilik berdaftar

4. Terdapat 2 jenis senario hak penggunaan iaitu:- • Eksklusif – terhad bagi penghuni yang menghuni di skim strata berkenaan • Inklusif – hak bersama bagi penghuni di skim strata berkenaan

5. Tanggung jawab pemilik-pemilik petak melalui perbadanan pengurusan untuk mengurus dan menyenggara.

6. Obligasi pemilik petak terhadap harta bersama diwakilkan dalam bentuk unit syer yang diumpukkan (allocated share unit)

HARTA BERSAMA 1. Apa-apa yang bukan dikandungkan sebagai petak atau petak aksesori dalam satu lot tanah yang

dipecah bahagi

2. DILOREKKAN dengan warna KUNING dalam pelan strata

3. PERBADANAN PENGURUSAN didaftarkan sebagai pemilik

4. Terdapat 2 jenis senario hak penggunaan iaitu:- • Eksklusif – terhad bagi penghuni yang menghuni di skim strata berkenaan • Inklusif – hak bersama bagi penghuni di skim strata berkenaan

5. Tanggung jawab pemilik-pemilik petak melalui perbadanan pengurusan untuk mengurus dan menyenggara.

6. Obligasi pemilik petak terhadap harta bersama diwakilkan dalam bentuk unit syer yang diumpukkan (allocated share unit)

HARTA BERSAMA COMMON PROPERTY

BUMBUNG

PEJABAT PENGURUSAN LAMPU KORIDOR

SALURAN KUMBAHAN UTAMA PARKIR PELAWAT

HALAMAN TANAH

FUNGSI UNIT SYER

HAK MENGUNDI PEMILIK PETAK

JUMLAH CARUMAN YANG PERLU DIBAYAR KEPADA

PERBADANAN PENGURUSAN

KAEDAH PENGIRAAN CARUMAN CAJ

AGM telah meluluskan bajet perbelanjaan pengurusan dan penyenggaran sejumlah RM1,036,800 untuk tahun kewangan 2016.

Unit syer diumpukkan = 120

Unit syer agregat = 51,840

SENARIO

PENGIRAAN

= Unit syer diumpukkan X Bajet diluluskan Unit syer agregat = 120 X RM1,036,800 51,840 = RM2,400 setahun = RM200 sebulan

FUNGSI UNIT SYER

Penentuan kepada jumlah bayaran sekiranya perbadanan pengurusan secara sah di sisi undang-

undang mempunyai HUTANG dan ia tidak

mampu untuk menjelaskan hutang

tersebut.

Penentuan kepada pengagihan pembayaran

atau penerimaan sekiranya berlaku KEPUTUSAN ATAU

PERINTAH MAHKAMAH yang mengkehendaki pemilik-pemilik petak untuk membayar atau

menerima sesuatu.

1. Keluasan dinyatakan dalam meter persegi; 2. FP1 ialah faktor pemberat bagi jenis petak yang dinyatakan dalam Jadual 1; 3. Ialah faktor pemberat bagi petak lantai keseluruhan yang dinyatakan dalam

Jadual 2; 4. Ialah faktor pemberat bagi petak aksesori yang dinyatakan dalam Jadual 3; 5. Jika terdapat terdapat lebih daripada satu petak aksesori, komponen formula

petak aksesori hendaklah terpakai bagi setiap petak aksesori dan kemudiannya hendaklah ditambahkan kepada formula itu; dan

6. Unit syer hendaklah dinyatakan sebagai satu nombor bulat.

Unit syer yang diumpukkan bagi suatu petak

(keluasan petak X FP1 X FP2) (keluasan petak aksesori X FP3) = +

PERBADANAN PENGURUSAN 1. Entiti yang bertanggung jawab mentadbir uruskan pengurusan dan penyelenggaraan harta

bersama

2. Keahlian terdiri dari pemilik petak sahaja.

3. Wujud dalam tiga (3) keadaan :- • Sebelum ada hakmilik strata Perbadanan Pengurusan Bersama (JMB) • Selepas ada hakmilik strata Perbadanan Pengurusan (MC) Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub MC)

4. Hanya terbubar apabila berlakunya penamatan pecah bahagi bangunan/tanah

5. BUKAN satu badan bersifat keuntungan “No risk, no reward”

Konsep SELF-GOVERNANCE

dalam pengurusan

strata

• Ditadbir dan diurus sendiri oleh komuniti strata itu sendiri

• Secara bersama:- • membuat keputusan • menanggung liabiliti • menanggung kos-kos

terbitan dari penyelenggaraan harta bersama


dalam pengurusan

strata

• Persekitaran yang terkandung peraturan kejiranan yang sistematik

• Undang-undang Kecil Pengurusan Strata:- • Peraturan day-to-day

operation • Pemudah cara penggunaan

harta bersama • Kawalan mutu keselesaan

dan kesejahteraan • Digubal undang-undang kecil

tambahan oleh komuniti strata itu sendiri.


dalam pengurusan

strata

• Penyelesaian pertikaian sendiri • Rundingan • Mediasi

• Menguat kuasakan undang-

undang kecilnya sendiri • Halangan menggunakan

harta bersama • denda

Ceramah dengan ini telah pun:- I. Menerangkan konsep asas pecah bahagi bangunan/tanah iaitu eksklusif,

semi-ekslusif, appurtenance dan inklusif; II. Menerangkan prinsip utama hakmilik strata mengikut perundangan

Malaysia iaitu petak, petak aksesori, syer unit dan perbadanan pengurusan; III. Menerangkan prinsip SELF-GOVERNANCE dalam pengurusan strata

RUMUSAN

APAKAH PERBEZAAN HARTA TANAH STRATA DENGAN HARTA

TANAH KONVENSIONAL?

RUMUSAN

pengenalan prinsip pengurusan strata

Government & Nonprofit