penyediaan tanah bagi pembangunan … 21 tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan adalah...
Post on 30-Apr-2019
227 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Maharani,SH,MH
Pengalaman bekerja
Direktur Konsolidasi Tanah BPN - RI
Kepala Pusat Hukum BPN - RI
Kepala Pusat Litbang BPN – RI
Inspektur BPN - RI
Kepala Biro Hukum Kementerian Perumahan Rakyat
Direktur Umum Dan Hukum BLU PPDPP
Widyaiswara Utama Kementerian PUPR
Latar belakang
• Back log 11.4 juta unit rumah ; • Pemerintah mencanangkan Program
Pembangunan Satu Juta Rumah
• Kendala utama adalah keterbatasan tanah bagi pembangunan perumahan dan kawasan permukiman
BACK LOG HUNIAN 11,4 JT UNIT RUMAH
Masyarakat tinggal di rumah
yang tidak layak huni
KONDISI SAAT INI
Banyak rumah susun yang telah menjadi kumuh kembali perlu
ditingkatkan kualitasnya
Kondisi rumah susun saat ini
Out line Pola Penyediaan Tanah Bagi PembangunanPerumahan
PP 40 / 1996
1.Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara;
2. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;
3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah;
4. Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
5. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar;
6. Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
UU 1 DAN 20/ 2011
PP 24/ 1997
UU 1/ Tahun 2004
PP 11 Tahun 2010
UU 2 Tahun 2012
BAB IX UU 1 Tahun 2011 PENYEDIAAN TANAH
Pasal 105
(1) Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan
kewenangannya bertanggung jawab atas ketersediaan
tanah untuk pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman.
(2) Ketersediaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)termasuk penetapannya di dalam rencana tata ruang wilayah merupakan tanggung jawab pemerintahan daerah.
PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN
PP 40 / 1996 Pasal 19 Yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah:
a. Warga Negara Indonesia; b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia. Pasal 20 (1) Pemegang Hak Guna Bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat
sebagaimana dimaksud dalamPasal 19 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum.
Pasal 21
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah :
a. Tanah Negara; b. Tanah Hak Pengelolaan c. Tanah Hak Milik. Terjadinya Hak Guna Bangunan Pasal 22 (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan
keputusan pemberian hak olehMenteri atau pejabat yang ditunjuk berdasar-kan usul pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian
diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Pendaftaran HGB
Pasal 23 (1) Pemberian Hak Guna Bangunan didaftar dalam
buku tanah pada Kantor Pertanahan. (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas
tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar olehKantor Pertanahan.
(3) Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak
Guna Bangunan diberikan sertipikat hak atas tanah.
Pemberian HGB diatas HM Pasal 24
(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan
pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oeh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
(2) Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
(3) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengikat pihak
ketiga sejak didaftarkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2).
(4) Ketentuan mengenai tata cara pemberian dan pendaftaran
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Pasal 25
(1) Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.
(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan
perpanjangannya sebagai-mana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
Perpanjangan dan pembaruan
Pasal 26
(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat :
a. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
d. tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
(2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diper-baharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
KONSOLIDASI TANAH
Pasal 108 (1) Konsolidasi tanah sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 106 huruf b dapat dilakukan di atas tanah milik pemegang hak atas tanah dan/atau di atas tanah negara yang digarap oleh masyarakat.
(2) Konsolidasi tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dilaksanakan berdasarkan kesepakatan: a. antarpemegang hak atas tanah; b. antarpenggarap tanah negara; atau c. antara penggarap tanah negara dan pemegang
hak atas tanah.
KESEPAKATAN KONSOLIDASI TANAH
(3) Konsolidasi tanah dapat dilaksanakan apabila paling
sedikit 60% (enam puluh persen) dari pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi paling sedikit 60% (enam puluh persen) dari luas seluruh areal tanah yang akan dikonsolidasi menyatakan persetujuannya.
(4) Kesepakatan paling sedikit 60% (enam puluh persen) sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak mengurangi hak masyarakat sebesar 40% (empat puluh persen) untuk mendapatkan aksesibilitas.
KT BAGI RUMAH TUNGGAL, RUMAH DERET, RUMAH SUSUN
Pasal 109 (1) Konsolidasi tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf b dapat dilaksanakan bagi pembangunan rumah tunggal,
rumah deret, atau rumah susun. (2) Penetapan lokasi konsolidasi tanah dilakukan oleh bupati/walikota. (3) Khusus untuk DKI Jakarta, penetapan lokasi konsolidasi tanah
ditetapkan oleh gubernur. (4) Lokasi konsolidasi tanah yang sudah ditetapkan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) tidak memerlukan izin lokasi.
PEREMAJAAN RUSUN
Rusun 4 Lantai @ lantai 10 unit Total unit Sarusun = 40 unit
Rusun 8 Lantai @ lantai 80 unit Total unit Sarusun = 640 unit
Pasal 114 (1) Peralihan atau pelepasan hak atas tanah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 106 huruf c dilakukan setelah badan hukum memperoleh izin lokasi.
(2) Peralihan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah setelah ada kesepakatan bersama.
(3) Pelepasan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang. (4) Peralihan hak atau pelepasan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) wajib didaftarkan pada kantor pertanahan kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undangan.
3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah PP 24/97
Dari tanah-tanah masyarakat HM,HGB,HP,Girik
Dilakukan melalui jual beli atau pelepasan HAT
karena yang membebaskan perusahaan, maka haknya disamakan terlebih dahulu
Perusahaan tidak diperbolehkan mempunyai HM
3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah PP 24/97
Pasal 115
(1) Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf d bagi pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman diperuntukkan pembangunan rumah umum dan/atau rumah khusus.
(2) Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
4. Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
• BMN/BMD disertipikatkan dahulu dengan HPL atau HP selama dipakai ;
• Kerjasama pemanfaatan dengan cara sewa 60 tahun untuk rusun umum ;
• Jika ingin dipindahtangankan harus diberikan HGB dahulu, karena HPL tidak dapat dilakukan peralihan hak.
Pelaksanaannya
Pasal 116 (1) Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf e bagi pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman diperuntukkan pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan penataan permukiman
kumuh. (2) Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
5. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar;
• Berdasarkan PP 11 tahun 2010 tentang Tanah Terlantar dan peraturan pelaksnaannya
• Tanah negara bekas tanah terlantar salahsatunya dapat digunakan untuk program strategis, misalnya pembangunan rumah untuk MBR;
• Penetapan tanah terlantar dilakukan melalui, identifikasi, peringatan tertulis, pengumam 3 kali.
Pelaksanaan Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar;
Pasal 117 (1) Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi
kepentingan umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf f bagi pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman diperuntukkan pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan penataan permukiman kumuh.
(2) Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
6. Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pelaksanaannya
• Berdasarkan UU nomor 12 tahun 2011 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentinagn Umum;
• Dalam Pasal 10 huruf h, dicantumkan salah satunya untuk rumah MBR, untuk penataan wilayah kumuh.
Pelaksanaannya Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Lanjutan kepentingan umum
• Ditetapkan dahulu menjadi lokasi pembangunan untuk kepetingan umum;
• Prosesnya dilaksanaan oleh panitya pengadaan tanah;
• Anggaran pemerintah.
Lanjutan Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Kesimpulan
• UU PKP dan UU Rusun telah mengatur tujuh pola penyediaan tanah bagio pembangunan rumah susun
• Ketujuh pola dimaksud belum optimal dilaksanakan, oleh karena itu diperlukan sosialisasi ke daerah
• Sebagai berikut kewenangan Pemda dalam penyediaan tanah tersebut
Kewenangan daerah dalam penyediaan tanah bagi pembangunan PKP
• Menetapkan lokasi dalam rencana tata ruang kabupaten/kota
• Dalam pemberian ijin lokasi dicantumkan kewajiban pengembang untuk melaksanakan hunian berimbang
• Untuk pemberian hak dari tanah yang langsung dikuasai negara dicantumkan pula kewajiban pengembang sesuai PUU
• Untuk konsolidasi tanah bupati/walikota berkewajiban menetapkan lokasi yang berpotensi untuk dilakukan konsoidasi
Kewenangan daerah dalam penyediaan tanah bagi pembangunan PKP
• Untuk pelepasan dan peralihan hak atas tanah dilakukan di hadapan PPAT , pemda membantu pelaksanaan permukiman kembali melalui konsolidasi, sehingga masyarakat tidak perlu melepasakan hak atas tanahnya
• Untuk pendayagunaan tanah terlantar , Pemda membantu melakukan identifikasi dan inventarisasi tanah-tanah terlantar
• Untuk pengadaan tanah , pemda membantu menyediaan APBD nya
Kewenangan daerah dalam penyediaan tanah bagi pembangunan PKP
• Untuk sewa dan kerjasama pemanfataan tanah BMD, Pemda membantu menyiapkan lokasi tanah MBD yang dapat dioptimalkan pemanfaatannya untuk pembangunan perumahan
• Untuk pendayagunaan tanah wakaf bagi pembangunan rumah susun, Pemda berkoordinasi dengan KUA setempat melakukan pendataan tanah tanah wakah
top related