pelaksanaan perubahan hak milik atas tanah menjadi...

PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATASTANAH MENJADI HAK GUNA BANGUNAN

PADA YASPENDHAR MEDAN (STUDI : KAMPUSI-JLN. IMAM BONJOL NO. 35 MEDAN)

TESIS

OLEH

RINI AFRIANTY097011130/M.Kn

FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS SUMATERA UTARA

M E D A N2011

Universitas Sumatera Utara

PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATASTANAH MENJADI HAK GUNA BANGUNAN

PADA YASPENDHAR MEDAN (STUDI : KAMPUSI-JLN. IMAM BONJOL NO. 35 MEDAN)

T E S I S

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan PadaProgram Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum


Oleh

RINI AFRIANTY097011130/M.Kn

FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS SUMATERA UTARA

M E D A N2011


Judul Tesis : PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATASTANAH MENJADI HAK GUNA BANGUNANPADA YASPENDHAR MEDAN (STUDI :KAMPUS I-JLN. IMAM BONJOL NO. 35 MEDAN)

Nama Mahasiswa : Rini AfriantyNomor Pokok : 097011130Program Studi : Kenotariatan

MenyetujuiKomisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Chairani Bustami, SH, SpN, MKn) (Dr.T.Keizerina Devi A,SH,CN,MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 13 Agustus 2011


Telah diuji pada

Tanggal : 13 Agustus 2011

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota : 1. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

3. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn

4. Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum


i

ABSTRAK

Perubahan hak milik menjadi Hak Guna Bangunan diatur dalam KeputusanMenteri Negara Agraria Kepala BPN No. 16/1997 tentang Penurunan Hak MilikMenjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan Menjadi HakPakai. Peraturan ini muncul dikarenakan adanya peraturan yang tidak membolehkanyayasan untuk memiliki hak milik atas tanah (Pasal 21 UUPA jo PP No. 38/1963).Untuk memperoleh kepastian hak milik No. 38/Jati yang dimiliki oleh Yaspendhar,maka dilakukanlah perubahan hak milik yang dimohonkan haknya bersamaan denganpenggabungan bekas Hak Guna Bangunan No. 102/Jati atas nama Yaspendhar yangtelah berakhir jangka waktunya pada tahun 1997, juga tanah negara yang dikuasaioleh Yaspendhar semenjak tahun 1967 namun haknya belum didaftar olehYaspendhar. Berkenaan dengan adanya penggabungan bidang-bidang tanah ini makadapat dijadikan dasar untuk pemberian haknya adalah PMNA No. 9/1999 tentangTatacara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,dikarenakan belum adanya peraturan yang mengatur penggabungan sertifikat atasbeberapa bidang tanah yang berlainan jenis haknya. Proses pendaftaran hak tersebutdimulai pada tahun 1997 dan dikabulkan dengan terbitnya Sertipikat Hak GunaBangunan No. 301/Jati pada tanggal 5 Juni 2008. Panjang jangka waktu dalam prosespenerbitan sertifikat tersebut dipengaruhi oleh beberapa faktor yang menjadi kendaladalam pelaksanaan perubahan dan pemberian hak tersebut. Diantaranya adalah faktorbirokrasi yang panjang sehingga memakan waktu yang lama, ditambah lagi faktoryang mewajibkan pemohon atas uang pemasukan kepada negara dan keterbatasananggaran yang dimiliki Yaspendhar sebagai badan hukum nirlaba/non profit. Faktorlain yang menjadi penghambat dalam proses percepatan pendaftaran tanah bagiYaspendhar adalah pengenaan kewajiban dalam hal perpajakan/fiskal, walaupun telahmendapatkan pengurangan biaya namun tetap masih dirasa memberatkan.

Untuk menjelaskan dan memecah permasalahan di atas metode yangdigunakan dalam penelitian ini adalah bersifat deskriptif analitis melalui metodependekatan yuridis empiris yaitu dengan mengkaji berbagai aspek dari segi ketentuanperundang-undangan yang berlaku mengenai yayasan dan hak atas tanahnya. Menelitidan menelaah dari segi pelaksanaannya, sehingga dapat diimplementasikan.

Disarankan kepada BPN untuk menetapkan aturan mengenai penggabunganatas beberapa bidang tanah yang berlainan jenis haknya, selain itu juga BPN perlumeningkatkan kemampuan SDM dan kinerjanya serta memperbaiki sistemadministrasi dalam rangka efisiensi dan percepatan proses pendaftaran tanah.Memberikan keringanan dalam uang pemasukan negara, perpajakan dan tarifpelayanan pendaftaran tanah.

Kata kunci : Pelaksanaan Perubahan Hak, Hak Milik, Hak Guna Bangunan


ii

ABSTRACT

The conversion from ownership to Building Rights is stipulated in the decreeof Minister of State for Land, in this instance, Head of National Land Board (BPN)No.16/1997 on the downgrading of Ownership to Building Rights or Right of Use andBuilding Rights to Right of Use. This regulation was enacted because there was aregulation which prohibited a foundation to own an ownership on land (Article 21 ofUUPA in conjunction to PP No.38/1963). In order to obtain legal certainty of theownership No.38/Jati owned by Yaspendhar, the ownership which had beenrequested should be converted, along with the ex-Building Rights No.102/Jati onbehalf of Yaspenhar, and the state land which had been taken possession byYaspenhar since 1967 and not yet registered would expire in 1997. The combinationof these pieces of land would be the reason for giving the right of ownership pursuantto PMNA No.9/1999 on the Procedures of Giving and Abrogating State Land Rightsand Supervision Rights since there was no regulation which regulated jointcertificate on a piece of land with different rights. The process of registering therights began in 1997, and it was granted with the issuance of the Certificate ofBuilding Rights No. 301/Jati on June 5, 2008. The long span of time for the processof issuance of the certificate was influenced by some factors which became theconstraint in the implementation of converting and giving the rights. Theseconstraining factors were the time-consuming bureaucratic process and theobligation of the applicant to pay some money for the government’s income and thelimited budget of Yaspenhar as a non-profit corporate body. Another factor whichconstrained the acceleration of land registration by Yaspenhar was the obligation forpaying the tax; although Yaspenhar had obtained tax cut, it was still felt as a greatburden.

In order to explain and solve the problems above, the researcher useddescriptive analytic with judicial empirical method by analyzing various aspects oflegal provisions on a foundation and its land rights. Its implementation was analyzedso that it could be properly implemented.It is recommended that BPN should enact a regulation on the combination of somepieces of land with different rights, increase the capability of SDM (HumanResources) and their performance, improve the system of administration in order tomake land registration more efficient and faster, and give a relief in tax paymentsand service costs of land registration.

Keywords: Implementation of the Conversion of Rights, Ownership, Building Rights


iii

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena hanya dengan

rahmat dan hidayah-Nya, penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini tepat pada

waktunya. Adapun judul tesis ini adalah “Pelaksanaan Perubahan Hak Milik

Atas Tanah Menjadi Hak Guna Bangunan Pada Yaspendhar Medan

(Studi : Kampus I-Jln. Imam Bonjol No. 35 Medan)”. Penulisan tesis ini

merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister

dalam bidang Ilmu Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Utara.

Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dan

dorongan baik berupa masukan maupun saran, sehingga penulisan tesis dapat

diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih

yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan

amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku

Pembimbing utama, Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, selaku Pembimbing II,

Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN M.Hum selaku Pembimbing III yang telah

dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan

penulisan tesis ini.

Kemudian juga, kepada Dosen Penguji yang terhormat dan amat terpelajar

Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn dan Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum, yang telah

berkenan memberi masukan dan arahan yang konstruktif dalam penulisan tesis ini


iv

sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tertutup sehingga

penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.

Dalam kesempatan ini penulis juga dengan tulus mengucapkan terima kasih

yang sebesar-besarnya dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada :

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM & H, MSC (CTM), Sp.A (K), selaku

Rektor Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan kesempatan dan

fasilitas kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH. MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

Sumatra Utara, yang telah memberi kesempatan dan fasilitas kepada penulis

sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini.

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi

Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara sekaligus pembimbing yang

telah memberikan bimbingan serta saran yang membangun kepada penulis Tesis

ini.

4. Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen Pengajar pada Program Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah mendidik

dan membimbing penulis sampai kepada tingkat Magister Kenotariatan.

5. Para pegawai/karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara, yang selalu membantu kelancaran dalam hal

manajemen administrasi yang dibutuhkan.


v

Sungguh rasanya suatu kebanggaan tersendiri dalam kesempatan ini penulis

juga turut menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih yang tak terhingga

kepada Ayahanda Bapak H. Rustamar Rusli dan Ibunda Hj. Maryulis Yunus, yang

telah melahirkan, mengasuh, mendidik dan membesarkan penulis, Ayah dan Ibu

mertua, Bapak Kardiman dan Ibu Desmiwati, yang telah memberikan bimbingan,

perhatian dan doa yang cukup besar selama ini, sehingga penulis dapat

menyelesaikan studi pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara Medan.

Teristimewa penulis mengucapkan terima kasih atas motivasi, cinta, dan kasih

sayangnya kepada suami tercinta Joko Priadi, SE, Ak, serta ananda tersayang

Muhammad Vadhel Assyidiqhi, Muhammad Alvhin Assyidiqhi, Miracle Kayla

Assyidiqhi dan Muhammad Zidhan Assyidiqhi. Kepada Ketua I Yaspendar Medan

Bapak Awaluddin Sibarani,S.E, Sekretaris II Yaspendar Medan Bapak Syaiful

Nahar,SE, MM, Ibu Nora Nasution, Pembantu Umum Yaspendhar, Kepala Seksi

Pemberian Hak Atas Perorangan BPN Kanwil Sumut Bapak Abd. Rahim Lubis, SH,

MKn, yang telah memberikan izin penelitian kepada penulis. Kepada teman sekelas,

regular khusus angkatan 2009 : Joe, Mighdad, Andy, Rio, Sere, Ade, Toni, Tommy,

Zulkarnain, Azhar, Kiki, Hendra, Bambang, Arman, Yono, Sri, Bekka, Moses, dan

Richard. Juga kepada Staf bagian Pendidikan Magister Kenotariatan USU, Bu

Fatimah, Sari, Winda, Lisa, Afni, Bang Aldy, Bang Iken dan Bang Rizal yang selama

ini telah memberikan semangat dan doa restu serta kesempatan untuk menimba ilmu


vi

di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Utara.

Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan

kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu

dilimpahkan kebaikan, kesehatan dan rezeki yang melimpah kepada kita semua.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jauh dari sempurna,

namun tak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat memberikan

manfaat kepada semua pihak.

Medan, Agustus 2011

Penulis,

Rini Afrianty


vii

RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

Nama Lengkap : Rini Afrianty

Tempat/Tanggal Lahir : Dumai, 26 Juni 1975

Status : Menikah

Pekerjaan : Mahasiswa

Alamat : Jl. Kemuning Indah II Blok IB No. 11 Bekasi

II. KELUARGA

Nama Suami : Joko Priadi, SE, Ak.

Pekerjaan : Swasta

Nama anak Kandung : 1. Muhammad Vadhel Assyidiqhi

2. Muhammad Alvhin Assyidiqhi

3. Miracle Kayla Assyidiqhi

4. Muhammad Zidhan Assyidiqhi

III. PENDIDIKAN

- SD : SD YKPP Dumai (Tahun 1982 s/d 1988)

- SMP : SMP YKPP Dumai (Tahun 1988 s/d 1991)

- SMA : SMA Negeri 10 Padang (Tahun 1991 s/d 1994)

- S1 : Fakultas Hukum Universitas Andalas (Tahun 1994 s/d 1999)

- S2 : Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU

Medan (Tahun 2009 s/d 2011)


viii

DAFTAR ISI

HalamanABSTRAK ...................................................................................................... i

ABSTRACT ..................................................................................................... ii

KATA PENGANTAR.................................................................................... iii

RIWAYAT HIDUP ........................................................................................ vii

DAFTAR ISI................................................................................................... viii

BAB I PENDAHULUAN .......................................................................... 1

A. Latar Belakang .......................................................................... 1

B. Permasalahan ............................................................................ 9

C. Tujuan Penelitian ...................................................................... 9

D. Manfaat Penelitian .................................................................... 9

E. Keaslian Penelitian ................................................................... 10

F. Kerangka Teori dan Konsepsi .................................................. 12

1. Kerangka Teori ................................................................... 12

2. Konsepsi ............................................................................. 22

G. Metodelogi Penelitian ............................................................... 24

1. Spesifikasi Penelitian .......................................................... 25

2. Metode Pendekatan.............................................................. 25

3. Lokasi Penelitian ................................................................. 26

4. Teknik Pengumpulan Data .................................................. 26

5. Metode Pengumpulan Data ............................................... 28

6. Analisa Data ....................................................................... 29

BAB II PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAHMENJADI HAK GUNA BANGUNAN PADA YASPENDHARMEDAN.......................................................................................... 31

A. Landasan Hukum Hak Milik .................................................... 31

1. Subjek Hak Milik ................................................................ 32

2. Peralihan Hak Milik ............................................................ 34


ix

3. Terjadinya Hak Milik .......................................................... 36

B. Landasan Hukum Hak Guna Bangunan .................................... 38

1. Subjek Hak Guna Bangunan................................................ 39

2. Jangka Waktu dan Perpanjangan Hak Guna Bangunan ...... 40

3. Terjadinya Hak Guna Bangunan dan Objek Hak GunaBangunan ............................................................................. 41

4. Peralihan Hak Guna Bangunan............................................ 44

5. Hapusnya Hak Guna Bangunan........................................... 46

C. Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Atas Tanah Menjadi HakGuna Bangunan Pada Yaspendhar ............................................ 48

D. Pemberian Hak Atas Tanah Negara Menurut PermenegAgraria/ Kepala BPN No. 9/1999.............................................. 54

BAB III KEPASTIAN HUKUM TERKAIT PELAKSANAANPERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADIHAK GUNA BANGUNAN PADA YASPENDHAR MEDAN .. 67

A. Pengertian Pendaftaran Tanah .................................................. 67

B. Dasar Hukum Perubahan Hak Milik Atas Tanah MenjadiHak Guna Bangunan Pada Yaspendhar Medan......................... 73

C. Pelepasan Hak Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum............ 76

D. Sertipikat Hak Guna Bangunan Sebagai Bukti KepastianHak Atas Tanah ......................................................................... 78

E. Perpanjangan Hak Guna Bangunan Untuk MendapatkanKepastian Hukum ...................................................................... 83

BAB IV KENDALA YANG DIHADAPI DALAM PELAKSANAANPERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADI HAKGUNA BANGUNAN PADA YASPENDHAR ............................ 85A. Yayasan Sebagai Badan Hukum Nirlaba................................... 85

B. Hambatan Dalam Pelaksanaan Perubahan Hak Milik MenjadiHak Guna Bangunan Pada Yaspendhar Medan......................... 93

1. Faktor Keterbatasan Anggaran yang Dimiliki Yayasan ...... 95

2. Faktor Intervensi Undang-Undang Perpajakan ................... 97

3. Kendala Dalam Hal Birokrasi.............................................. 98

4. Terbatasnya Sumber Daya Manusia yang dimiliki BPN..... 100


x

5. Tingginya Uang Pemasukan pada Negara dan TarifPelayanan Pendaftaran Tanah.............................................. 101

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN...................................................... 104

A. Kesimpulan................................................................................ 104

B. Saran .......................................................................................... 105

DAFTAR PUSTAKA..................................................................................... 107


pelaksanaan perubahan hak milik atas tanah menjadi...

Documents