PENILAIAN RINGKAS KE ATAS PRODUK PEMBIAYAAN RUMAH YANG

DITAWARKAN OLEH SISTEM PERBANKAN DI MALAYSIA

Oleh: Ezry Fahmy Eddy Yusof

1.0 Rumahku Syurgaku

2.0 Perbezaan pinjaman perumahan dan pembiayaan perumahan

2.1 Pinjaman perumahan (produk perbankan konvensional)

2.2 Ketidak pastian (gharar) dalam harga sebenar pinjaman konvensional

3.0 Pembiayaan Perumahan (produk perbankan Islam)

3.1 Konsep Shariah Bai’ Bithaman Ajil (BBA)

3.1.1 Modus Operasi BBA

3.1.2 Dokumen berkaitan produk BBA

3.1.3 Perbezaan BBA Kadar Tetap dan Kadar Boleh Ubah

3.1.4 Kiraan Bayaran Ansuran BBA

4.0 Isu Shariah dalam produk BBA

4.1 Penggunaan Bay al-‘Inah yang dimuatkan dalam produk BBA

4.2 Hak manfaat (Beneficial Ownership)

5.0 Konsep Shariah Musyarakah Mutanaqisah (MM)

5.1 Modus Operasi MM

5.2 Dokumen / Kontrak MM

5.3 Perbezaan ringkas antara produk berkonsepkan BBA dan MM

5.4 Contoh Jadual Pembayaran Produk Musharakah Mutanaqisah

5.4.1 Penerangan jadual Pembayaran Produk Musharakah Mutanaqisah

5.6 Perbezaan ringkas antara pinjaman konvensional dan produk MM

1.0 Rumahku Syurgaku

Sebagai salah satu daripada keperluan asas, setiap orang menganggap kediaman atau

rumah selaku tempat tinggal merupakan satu aset penting yang menelan belanja yang tinggi.

Kediaman juga menjadi kayu ukur kualiti hidup seseorang. Mempunyai kediaman milik sendiri

semestinya merupakan hasrat dan impian setiap orang, buktinya, pasti ada mata yang tidak

berhenti berkedip ketika melihat kediaman besar yang tersergam indah, dengan harapan

menginginkan kediaman seumpamanya.

Suatu ketika dahulu, ketika perbankan Islam masih belum wujud, semua operasi

perbankan adalah berteraskan sistem faedah. Maka pemilikan atau pembelian rumah hanya boleh

dilakukan oleh orang ramai sama ada secara tunai atau membuat pinjaman melalui perbankan

konvensional yang menggunakan kaedah mudah, yakni pinjaman berserta faedah (riba).

Justeru jika difikirkan sejenak, bukankah kewujudan perbankan Islam yang ada kini

member peluang kepada orang ramai untuk berurusan dengan satu-satunya alternative yang ada

dalam pembelian rumah melalui cara yang mematuhi Shariah, berbanding membuat pinjaman

berasaskan sistem riba melalui perbankan konvensional.

Di Malaysia khususnya, kita dapat melihat dalam industri perbankan menawarkan

beberapa cara untuk memiliki rumah melalui sistem perbankan. Seperti yang disebutkan sebelum

ini, sistem pinjaman yang ditawarkan oleh bank konvensional, dan juga dua cara lain melalui

perbankan Islam, melalui konsep Bai’ Bithaman Ajil (BBA) atau Musyarakah Mutanaqisah

(MMP).

2.0 Perbezaan pinjaman perumahan dan pembiayaan perumahan

Pinjaman perumahan merupakan produk bank konvensional, hal ini adalah kerana

perbankan konvensional berteraskan sistem faedah (riba). Kebanyakan mereka yang mengambil

pinjaman perumahan daripada bank melalui tawaran pakej yang pelbagai mengikut kesesuaian

pelanggan. Kita mampu membuat perbandingan daripada pinjaman yang ditawarkan

berdasarkan bentuk pakejnya, upah serta kualiti perkhidmatan yang ditawarkan oleh institusi

yang bersesuaian dengan keperluan dan kemampuan membayar pelanggan. Namun secara

umumnya, pinjaman perumahan boleh menjanngkau sehingga 30 tahun atau sehingga pelanggan

menjangkau usia 65 tahun, yang mana lebih dahulu dari salah satu yang disebutkan. Adapun jika

bicara tentang formula bank konvensional dan cara operasinya, sistemnya hanya satu, iaitu

pinjaman berasaskan riba.

Setiap pinjaman atau pembiayaan perumahan adalah berbeza pakejnya daripada suatu

institusi berbanding institusi yang lain, maka para pelanggan dinasihatkan untuk tidak hanya

bergantung pada satu bentuk tawaran sahaja. Umpamanya, para pelanggan selalu mencari pakej

yang menawarkan tempoh pembayaran fleksibel bagi menyesuaikan kemampuan membayar

tanpa mengambil kira faktor-faktor lain. Bayaran bulanan untuk pinjaman perumahan adalah

bersifat tetap tempohnya berdasarkan apa yang dipilih oleh pelanggan, ianya berdasarkan jumlah

pinjaman berserta kadar faedah atas pinjaman. Maka tiada apa lagi yang boleh kita katakan

berkenaan praktis bank konvensional melalui pinjaman perumahannya yang mengamalkan

sistem riba yang dilarang keras di dalam Islam. Mari kita melihat perbezaan operasi kedua-dua

sistem perbankan berikut.

2.1 Pinjaman perumahan (produk perbankan konvensional)

1. Pelanggan yang berminat membeli sesuatu aset seperti rumah atau banggunan akan

menandatangani kontrak perjanjian jual beli (Sale and Purchase Agreement;S&P) dengan

pemaju atau penjual aset, ini menunjukkan komitmen kedua-dua pihak untuk untuk

menjual dan membeli dan pelanggan pada umumnya dikehendaki membayar 10% deposit

kepada pemaju atau penjual. Contohnya jika rumah itu berharga RM200,000, maka

deposit yang perlu dibayar ialah RM20,000.

2. Setelah itu, pelanggan akan menemui bank dan memohon pinjaman daripda bank untuk

memperoleh baki 90% (RM180,000) daripada harga jualan yang ditawarkan oleh pemaju

atau penjual. Sekiranya permohonan pinjaman diluluskan bank, pihak pelanggan dan

bank akan menandatangani kontrak pinjaman (loan contract) yang mana pihak bank

bersetuju akan meminjamkan baki 90% untuk melangsaikan baki harga jualan berserta

faedah (riba) yang dikenakan ke atas pelanggan. Maka pihak pelanggan kini berhutang

dengan bank pinjaman 90% yang diberikan berserta faedah (riba).

Deeds of Assignment secara ringkasnya ialah suatu perjanjian yang mana pelanggan

memberikan kuasa (power of attorney) kepada pihak bank untuk bertindak bagi pihak

pelanggan sekiranya terjadi beberapa perkara yang tidak diingini seperti pelanggan gagal

melunasi hutang. Charge pula merupakan persetujuan daripada kedua pihak, fokus

kepada pihak pelanggan kerana melalui perjanjian yang telah dibuat menandakan bahawa

pihak pelanggan bersetuju untuk memindahkan hak ke atas aset tersebut kepada bank

sebagai cagaran atas pembiayaan yang diberikan. Pelanggan harus ingat bahawa

sekiranya gagal melunasi hutang atas pembiayaan yang diberikan, pihak bank berhak

untuk melelong aset atau rumah yang dibiaya untuk menanggung hutang yang masih

tertangguh dan berbaki.Sekiranya lelongan rumah atau aset itu tidak cukup bagi melunasi

hutang yang tertunggak, bakinya merupakan hutang pelanggan kepada bank. Contohnya,

sekiranya pelanggan berhutang dengan bank RM180,000, pihak bank berhak untuk

melelong rumah tersebut dan sekiranya hasil lelongan rumah atau aset ialah RM130,000.

Maka pelanggan masih berhutang dengan bank sebanyak RM50,000. Ini adalah prosedur

biasa dalam mana-mana insitutusi kewangan dalam dan luar negara dengan bertujuan

mengurangkan risiko yang dibebani oleh pihak institusi.

3. Pihak pelanggan kini boleh melangsaikan baki 90% daripada harga jualan aset rumah

atau banggunan kepada pihak pemaju atau penjual dan berhutang dengan bank sebanyak

RM 180,000 bersama kadar faedah (riba) yang dikenakan oleh bank kepada pelanggan.

2.2 Ketidak pastian (gharar) dalam harga sebenar pinjaman konvensional

Wujud salah faham tentang harga yang ditawarkan bank konvensional melalui pinjaman yang

ditawarkan menyebabkan ramai yang beranggapan bahawa harga yang ditawarkan oleh bank

konvensional adalah lebih rendah berbanding perbankan Islam. Hanya dengan melihat rendahnya

BLR semasa (pada waktu itu) yang ditawarkan menyebabkan para pelanggan dengan mudah

tertipu dengan harga semasa yang ditawarkan.

Hal ini adalah kerana ramai pelanggan tidak mengetahui bahawa BLR yang diguna pakai oleh

perbankan konvensional bersifat berubah-ubah (fluctuate). Ini menyebabkan para pelanggan

tidak mungkin dapat mengetahui harga sebenar kerana jumlah sebenar pembayaran yang dibuat

hanya akan diketahui selepas tamat tempoh bayaran semula pinjaman.

Contoh perbezaan kadar yang dikenakan oleh perbankan kepada pelanggan:

Pembiayaan

Rumah

Perbankan Islam Perbankan konvensional

Kadar yang

ditetapkan

Tahun pertama: 2%

Tahun kedua: 5%

Tahun ketiga: 6%

Tahun keempat dan seterusnya:7%

Tahun pertama: BLR – 2.0% p.a

Tahun kedua: BLR – 2.0% p.a

Tahun seterusnya BLR – 1.50% p.a

Atau melalui kaedah lain:

Tahun pertama – kelima: 5.50%

Tahun seterusnya: BLR – 1.50%

Melalui jadual di atas, dapat kita lihat perbezaan ketara bagaimana pihak perbankan Islam dan

konvensional mengira kadar keuntungan atau faedah ke atas pelanggan. Dengan menetapkan

kadar peratusan yang tetap dari tahun ke tahun berikutnya, pihak perbankan Islam mampu

menawarkan jumlah harga jualan ke atas pelanggan. Adapun perbankan konvensional akan

bergantung pada kadar BLR yang berubah-ubah saban hari,bulan dan tahun, hasilnya harga yang

ditentukan adalah berdasarkan ‘BLR - jajaran’ pada ketika itu, adapun pada tahun atau waktu

berikutnya, tiada siapa yang mengetahui kadar faedah yang dikenakan ke atas pelanggan.

Walaupun pelanggan membayar bayaran bulanan pada kadar tetap, tetapi hasilnya, jumlah

pembayaran sebenar yang dibuat oleh pelanggan hanya mampu diketahui setelah melangsaikan

keseluruhan hutangnya kepada pihak bank dengan sangkaan bahawa pelanggan hanya membayar

berdasarkan jumlah yang tercatat di awal kontrak, walhal ketidak pekaan terhadap sistem

perbankann konvensional yang berpaksikan pada kadar BLR yang berubah-ubah ini sebenarnya

secara tidak lansung telah menipu para pelanggan.

Sejarah membuktikan sepanjang sistem perbankan berkiblatkan sistem BLR yang turun dan

naiknya berkait rapat dengan keadaan ekonomi semasa menjadikannya suatu sistem yang rapuh.

Lihat sejarah BLR sepanjang 33 tahun di bawah dan tiada siapa dapat memastikan hala tuju BLR

sama ada akan naik atau turun pada tahun-tahun berikutnya.

Daripada rekod 33 tahun, boleh kita lihat bahawa BLR Malaysia yang paling tinggi sepanjang 33

tahun ialah pada 12.27% pada tahun 1998. Purata BLR dari tahun ke tahun ialah setinggi 8.1%.

Lihat bagaimana ketidak tentuan BLR sepanjang tahun dan bagaimana perubahan mendadak

yang boleh berlaku terutama pada waktu krisis ekonomi.

Jika ditanya mengapa perbankan Islam menetapkan kadar peratusan yang tetap, selain tuntutan

kontrak bagi mendapatkan harga jualan yang jelas, perlu difahami bahawasanya dalam

melakukan transaaksi, harga merupakan elemen penting dan merupakan salah satu daripada

rukun akad. Atas sebab itulah perbankan Islam wajib meletakkan harga jualan di dalam kontrak

(akad) jual belinya. Harga hendaklah ditetapkan ketika akad dibuat dan bukannya setelah selesai

melakukan jual beli. Hal ini dapat mengelak mana-mana pihak berkontrak mengubah ketetapan

harga pada saat-saat akhir sehingga boleh menyebabkan pertelingkahan dalam jual beli.

Selain itu, dalam produk perbankan Islam, kita akan lihat kemudian bagaimana pelanggan boleh

menikmati kadar rebat atau diskaun (ibra’) dalam pembayarannya. Aspek penting ini menjadikan

produk perbankan Islam jauh lebih baik dan selamat daripada produk perbankan konvensional.

3.0 Pembiayaan Perumahan (produk perbankan Islam)

Di sebalik produk pinjaman perumahan yang ditawarkan oleh bank konvensional, perbankan

Islam menawarkan produk yang berasaskan sistem jual beli melalui produk yang dikenali

sebagai Bai’ Bithaman Ajil (BBA) bagi permbiyaan perumahan. Ianya merupakan antara produk

terawal diguna pakai dalam menawarkan perkhidmatan pembiayaan perumahan. Ia digunakan

secara meluas oleh institusi perbankan Islam di Malaysia.

Pembiayaan perumahan berkonsepkan Bai’ Bithaman Ajil (BBA) boleh diertikan sebagai jualan

melalui tangguhan pembayaran (deferred payment) dengan harga jualan berserta margin

keuntungan yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak berkontrak. Keuntungan daripada transaksi

jual beli akan dibayar oleh pembeli secara ansuran.

3.1 Konsep Shariah Bai’ Bithaman Ajil (BBA)

Kontrak BBA

Definisi:

Kaedah pembayaran secara tangguh yang dipersetujui oleh penjual dan pembeli. Bithaman Ajil

bermaksud harga bertangguh.

BBA dikenali juga dengan pelbagai nama lain seperti:

Bai’ al-Taqsit: Jualan dengan bayaran secara ansuran

Bai’ al-Muajjal: Jualan yang harga ditangguh

Bai’ al-Nasiah: Jualan dengan penangguhan

Bai’ al-Ajil: Jualan yang bertangguh

Hukum:

Dihalalkan melalui kesepakatan ulamak dalam jualan seperti ini. Selagi mana tempoh dan harga

keseluruhannya dipersetujui oleh pihak yang berkontrak.

Dalil:

“Daripada Aisyah r.a bahawa Rasulallah SAW membeli makanan daripada seorang

Yahudi dengan bayaran bertempoh, dan baginda mencagarkan baju besinya yang

diperbuat daripada besi” [Hadis direkodkan oleh Imam Bukhari dan Muslim]

Perbezaan BBA dan Murabahah

BBA

Murabaha

Harga jualan hendaklah dipersetujui

dan termaktub di dalam kontrak dan

diketahui oleh kedua-dua pihak

berkontrak.

Bayaran harga jualan dilakukan secara

ansuran.

Tempoh dan cara pembayaran

Jual dan beli berdasarkan kepercayaan

(Aqd al-Amanah)

Memerlukan pendedahan penuh dan

telus daripada pihak berkontrak

Kos dan mark up hendaklah dijelaskan

diketahui

Tidak perlu menyatakan harga kos dan

jumlah mark up.

Pembiayaan jangka masa panjang.

Pembayaran secara tunai atau ansuran/

bertangguh (jika secara bertangguh

maka dikenali sebagai BBA)

Isu berkenaan konsep BBA

1. Dua transaksi (harga) dalam satu kontrak

Wujud persoalan sama ada jual beli dengan harga yang berbeza sekiranya dibeli secara

tunai atau tangguh termasuk dalam larangan dua transaksi dalam satu kontrak

berdasarkan hadis berikut:

“Rasulullah melarang (gabungan) hutang dengan pinjaman jual beli, dan dua

transaksi jualbeli dalam satu jual beli, dan jual beli sesuatu yang tidak dimiliki, dan

keuntungan yang tidak ditanggung risikonya”[Hadis direkodkan oleh Imam

Ahmad ibn Hanbal dalam Al-Musnad]

“Sesiapa yang membuat dua transaksi jualbeli dalam satu akad mestilah memilih

yang lebih rendah, atau riba”[Hadis direkodkan oleh Imam Abu Daud dalam

Sunan Abi Daud]

Perkara ini diterangkan dengan jelas tentang maksud dua transaksi jualbeli dalam satu

jual beli oleh Imam al-Tirmizi:

“Ulama menafsirkan dua transaksi jualbeli dalam satu akad ialah penjual berkata:

Aku jual baju ini kepada kamu dengan harga 10 dinar tunai dan 20 dinar secara

tangguh, dan pembeli tidak berpisah (mengakhiri transksi) dengan salah satu

harga” [Imam Tirmizi dalam Al-Jami’ al-Sahih, hlm. 533]

Justeru, faktor pengharaman dua transaksi ini sebenarnya adalah disebabkan tiada

ketetapan harga dalam bentuk penjualan satu barang dengan dua harga yang boleh

mencetuskan elemem gharar (ketidak pastian/ ketidak kejelasan) yang diharamkan.

Sebaliknya jika salah satu harga ditetapkan, maka transaksi itu dibenarkan.

2. Bayaran tangguh lebih tinggi harga berbanding bayaran tunai

Perkara ini wujud perbezaan di kalangan para ahli fekah, ada yang menyatakan perbezaan

harga tersebut antara jual beli tunai dan jual beli tangguh adalah riba. Namun pendapat

majoriti yang dipilih ialah dibenarkan dua harga antara jual beli tunai dan jual beli

tangguh hatta jual beli tangguh itu lebih tinggi harganya daripada jual beli tunai, dengan

syarat kedua-dua pihak berkontrak memutuskan sama ada pembelian secara tunai atau

secara tangguh. Perbezaan pendapat berkenaan harga jualan secara ansuran yang

ditentukan lebih tinggi berbanding harga jualan tunai disebutkan oleh Imam As-Syaukani

seperti berikut:

“Ada pun pada tafsir yang disebutkan oleh Ahmad dari Samak dan disebutkan oleh

Syafi’e dan padanya dipegang oleh mereka yang mengatakan adalah haram berjual

beli sesuatu dengan harga yang lebih tinggi dari harga harinya (harga tunai) kerana

menangguhkan (bayaran) dari Zainul Abidin bin Ali bin Husain, al-Hadawi dan

Imam Yahya telah berpandangan sedemikian. Mazhab Syafi’e, mazhab Hanafi,

Zaid bin Ali dan jumhur berpandangan ia adalah harus berdasarkan dalil-dalil

umum yang mengharuskannya.”[Imam As-Syaukani dalam Nail al-Awtar, jld. 5,

hlm. 214]

Contohnya, penjual berkata, aku jual baju ini dengan harga 10 dinar secara tunai dan 20

dinar secara tangguh. Maka pembeli berkata: "Aku akan beli baju ini dengan harga 10

dinar tunai". Maka dalam hal ini jual beli tersebut adalah dibenarkan. Begitu juga

sekiranya pembeli berkata: “Aku akan beli baju ini dengan harga 20 dinar secara

tangguh”.[Al-Mubarakfuri dalam Tuhfah al-Ahwadhi bi Sharh Jami’ al-Tirmidhi,

hlm. 358]

Beberapa pandangan para ulamak tentang harga jual beli secara tangguh dengan harga

yang lebih tinggi berbanding jual beli tunai:

1. Mazhab Hanafi: “Harga berkemungkinan dinaikkan disebabkan penangguhan

(bayarannya)” [Badai’ as-Sonaie dalam Al-Kasani, jld. 5, hlm.187] 2. Mazhab Maliki: “Penangguhan untuk tempoh masa mempunyai kadar nilai dalam

harga” [Ibn Rush Al-Hafid dalam Bidayatul Mujtahid, jld. 2, hlm.108]

3. Mazhab Syafi’e: “Lima jika dibayar secara tunai, bersamaan dengan enam jika

dibayar secara tangguh” [Abu Hamid al-Ghazali dalam Al-Wajiz, jld. 1, hlm.85] 4. Mazhab Hanbali: “Tempoh boleh mengambil sebahagian daripada harga” [ Ibn

Taimiyyah dalam Fatawa Ibn Taimiyya, jld.29 hlm.499]

Ini bermakna faktor masa boleh diambil kira dalam memnentukan harga dalam jual beli.

Hal ini didasari bahawa unssur masa member kesan terhadap harga dalam aktiviti

ekonomi.Pengiktirafan syarak terhadap unsure masa sebagai elemen yang mempengaruhi

harga adalah dalam lingkungan aktiviti ekonomi berasaskan akad melibatkan pertukaran

seperti jual beli dan bukannya terhadap pinjaman (qard).

Kata-kata Ibn Qudamah menyimpulkan perbahasan ini bahawasanya:

“Inilah dalil bahawa tempoh waktu dalam jual beli mempunyai bahagian dalam harga, ia

tidak mengapa kerana ia didasari oleh akad jual beli”

[Ibn Qudamah dalam al-Mughni jld.6, hlm.385]

3.1.1 Modus Operasi BBA

Untuk memahami lebih jelas modus operandi BBA, berikut dijelaskan melalui rajah:

Huraian gambar rajah:

1. Pelanggan yang berminat membeli sesuatu aset seperti rumah atau banggunan akan

menandatangani kontrak perjanjian jual beli (Sale and Purchase Agreement;S&P) dengan

pemaju atau penjual aset, ini menunjukkan komitmen kedua-dua pihak untuk untuk

menjual dan membeli dan pelanggan pada umumnya dikehendaki membayar 10% deposit

kepada pemaju atau penjual. Sebagai contoh sekiranya aset terbabit berharga

RM100,000, maka deposit yang dibayar oleh pelanggan ialah RM10,000.

2. Setelah pelanggan memiliki pemilikan sah ke atas aset terbabit (berdasarkan kontrak

perjanjian jual beli), pihak pelanggan akan menemui pihak bank Islam untuk

mendapatkan pembiayaan bagi baki 90% daripada harga jualan yang masih tertunggak.

Berdasarkan contoh di atas, baki 90% bagi aset tersebut ialah RM90,000. Sekiranya

permohonan pembiayaan diluluskan maka bank akan membuat bayaran secara tunai terus

ke akaun pelanggan ataupun kepada pihak pemaju atau penjual atas persetujuan

pelanggan.

Pihak bank Islam akan menandatangani satu perjanjian beli aset (Property Purchase

Agreement). Maka apa yang dijual oleh pelanggan kepada pihak bank Islam ialah hak

manfaat (beneficial ownership) walhal legal ownership masih di tangan pelanggan. Hal

ini adalah kerana kesukaran birokrasi pejabat tanah dan prosedur-prosedur lain yang

memakan masa. Pemilikan bank ke atas rumah tersebut adalah berdasarkan satu surat

Declaration of Trust dan sebuah charge sebagai menandakan pihak bank berhak ke atas

rumah tersebut. Bagaimanapun, nama di dalam geran rumah masih atas nama pemilik, ini

hanyalah satu standard rasmi atau formal.

3. Setelah bank memiliki hak manfaat (beneficial ownership) yang dibeli daripada

pelanggan, bank akan menjualkannya semula kepada pelanggan (kontrak lain yang perlu

ditandatangani yang umumnya mengambil masa hanya beberapa minit selepas pelanggan

menjualnya kepada bank), pihak bank akan menandatangani satu perjanjian jual aset

(Property Sale Agreement) yang menandakan pihak bank akan menjual rumah yang

dibelinya tadi kepada pelanggan yang sama dengan harga mark up menurut kaedah

murabahah (harga yang melebihi harga modal) dan BBA (secara bertangguh atau

ansuran). Jika contoh tadi pihak bank membeli daripada pelanggan RM90,000. Dalam

erti kata lain, kini pihak bank menjualkannya semula rumah tersebut kepada pelanggan

sebanyak RM 180,000 dan dibayar secara ansuran kepada pihak bank selama 25 tahun

atau lebih (bergantung pada perjanjian yang dipersetujui kedua pihak berkontrak).

4. Sama seperti pinjaman konvensional, Deeds of Assignment/Charge juga diguna pakai

merujuk kepada rumah atau aset yang akan dicagarkan kepada pihak bank bagi tujuan

mengurangkan risiko sekiranya pelanggan gagal membayar ansuran bulanan yang

ditetapkan.

3.1.2 Dokumen berkaitan produk BBA

Dokumen berkaitan dengan perlaksanaan produk BBA antara bank dan pelanggan;

Peringkat

perlaksanaan

Dokumen/ perjanjian Deskripsi dokumen

Fasa 1

(Sebelum

pembiayaan)

Sales & Purchase

(Diantara pelanggan

dengan pemaju)

(Diantara pelanggan

dengan pihak ke

ketiga)

Ijab dan qabul untuk bai’ (jual beli)

Pelanggan bayar deposit 10% daripada harga jualan

Pelanggan memiliki hak manfaat (beneficial

ownership)

Fasa 2

(Selepas

permohonan

pembiayaan

diluluskan oleh

bank)

Surat Tawaran

(Letter of Offer)

Bukan merupakan akad walaupun ia merupakan

kontrak dari sudut pandang undang-undang.

Diberikan oleh bank kepada pelanggan sebagai

maklumat ringkas bagi perjanjian lanjut.

Fasa 3

Master Facility

Agreement

(jika ada atau

diperlukan)

Bukan merupakan akad walaupun ia merupakan

kontrak dari sudut pandang undang-undang.

Menceritakan terma dan syarat pembiayaan fasiliti

dan menghubungkan dengan dokumen transaksi

sekiranya ada pembetulan atau penambahan lanjut.

Fasa 4

Letter of Consent

(jika ada atau

diperlukan)

Diperlukan sekiranya aset merupakan hak bersama.

(contoh jika aset merupakan pajakan pembiaya

lain)

Fasa 5

Letter of Hibah

(jika ada atau

diperlukan)

Berlaku sekiranya:

Aset milik pihak ketiga

Aset milik bersama dan pihak ketiga

Tujuan: Aset mestilah milik pihak yang memohon

pembiayaan ketika PPA ditanda tangani. Oleh itu

sekiranya aset milik bersama, perlu mendapatkan

hak mutlak dan persetujuan semua pemilik sebelum

menjual kepada pihak bank.

Fasa 6 Property Purchase

Agreement (PPA)

Penawaran dan penerimaan (Ijab dan Qabul)

berlaku

Menggambarkan penawaran daripada pihak

pelanggan

Maka apa yang dijual oleh pelanggan kepada pihak

bank Islam ialah hak manfaat (beneficial

ownership) walhal ‘legal ownership’ masih di

tangan pelanggan. Pemilikan bank ke atas rumah

tersebut adalah berdasarkan satu surat Declaration

of Trust dan sebuah charge sebagai menandakan

pihak bank berhak ke atas rumah tersebut.

Bagaimanapun, nama di dalam geran rumah masih

atas nama pemilik, ini hanyalah satu standard rasmi

atau formal.

Fasa 7

Property Sale

Agreement (PSA)

PPA mesti terlebih dahulu sebelum PSA sebagai

bukti bank memiliki aset tersebut.

Setelah bank memiliki hak manfaat (beneficial

ownership) yang dibeli daripada pelanggan melalui

PPA, bank akan menjualkannya semula kepada

pelanggan

Bukti menandakan pihak bank menjual rumah yang

dibelinya tadi kepada pelanggan yang sama dengan

harga mark up menurut kaedah murabahah (harga

yang melebihi harga modal) dan BBA (secara

bertangguh atau ansuran).

Fasa 8 Letter of Hibah II Pelanggan (pemohon pembiayaan) memulangkan

semula hak kepada pihak yang pada awalnya

memiliki hak bersama atau merupakan pihak ketiga

Fasa 9 Dokumen sekuriti

(yang mana berkenaan

jika ada atau

diperlukan)

Antara bank dan pihak pelanggan selepas semua

proses di atas.

Inilah gambaran ringkas bagaimana BBA dilaksanakan oleh perbankan Islam di Malaysia. Ia

dibina atas konsep jual beli berbanding pinjaman seperti mana yang dipraktikkan oleh bank

konvensional. Di samping memahami cara perlaksanaan BBA, perlu juga kita fahami dua jenis

produk BBA yang akan melibatkan perbezaan kiraan dalam bayaran bulanan, iaitu perbezaan

antara BBA Kadar Tetap dan BBA Kadar Boleh Ubah.

3.1.3 Perbezaan BBA Kadar Tetap dan Kadar Boleh Ubah:

BBA Kadar Tetap (Fixed Rate BBA) BBA Kadar Boleh Ubah (Floating Rate

BBA)

Kadar bayaran ansuran bulanan yang tetap

sepanjang tempoh pembiayaan

berdasarkkan kadar keuntungan yang dicaj.

Keuntungan dikira secara monthly rest

basis.

Harga jualan ditentukan oleh CPR.

Ibra’ / diskaun akan diberikan oleh bank

kepada pelanggan sekiranya pembayaran

dilangsaikan lebih awal dibuat berbanding

tempoh kontrak.

Bank memperoleh kelebihan pada waktu

kadar faedah menunjukkan deflasi.

Pelanggan memperoleh kelebihan pada

waktu kadar faedah menunjukkan inflasi.

Kadar bayaran ansuran bulanan yang tetap

sepanjang tempoh pembiayaan

berdasarkkan Kadar Keuntungan Efektif

(Effective Profit Rate; EPR) seperti mana

dipraktikkan oleh konvensional.

Keuntungan dikira secara daily rest basis

Harga jualan ditentukan oleh Kadar

Keuntungan Siling (Contracted Profit

Rate;CPR).

Kelebihan sekiranya pre-payment atau

lebihan dalam pembayaran yang dibuat

oleh pelanggan kerana kurang keuntungan

dicaj oleh pembiaya.

Ibra’ / diskaun akan diberikan oleh bank

kepada pelanggan sekiranya pembayaran

dilangsaikan lebih awal dibuat berbanding

tempoh kontrak, lebihan dalam

pembayaran dan perbezaan antara EPR dan

CPR.

Bank memperoleh kelebihan kerana

mengurangkan ketidak seimbangan aset

dan liabilitinya.

Pelanggan memperoleh kelebihan kerana ia

mengurangkan keuntungan yang dicaj oleh

pihak bank (perbezaan antara EPR dan

CPR, dan juga tatkala EPR melebihi CPR).

3.1.4 Kiraan bayaran ansuran BBA

(i) Contoh pengiraan bayaran ansuran (BBA Kadar Tetap)

Margin Keuntungan = Kadar keuntungan x Harga belian x Tempoh pembiayaan

Harga jualan = Harga belian + Margin Keuntungan

Bayaran Ansuran = Harga jualan / Tempoh pembiayaan (Jumlah Bulanan)

Contoh :

i) Harga belian atau jumlah pembiayaan = RM 100,000

ii) Kadar keuntungan = 9% p.a.

iii) Tempoh pembiayaan = 10 years

iv) Kadar keuntungan = RM100,000 X 9% X 10 years = RM 90,000

v) Harga jualan = RM 100,000 + RM 90,000 = RM190,000

vi) Bayaran Ansuran Bulanan = RM 190,000 / 120 months = RM 1584

• Kiraan bayaran ansuran bulanan diatas adalah berdasarkan kadar keuntungan tetap (fixed

profit rate).

• Umumnya kadar keuntungan yang dicaj lebih tinggi sehingga 2% ke 3% bergantung pada

factor-faktor tertentu seperti harga, kos dan keadaan jangka masa pendek hingga ke

jangka masa pertengahan berkaitan persekitaran kewangan.

• Ibra’ / diskaun akan diberikan oleh bank kepada pelanggan sekiranya pembayaran

dilangsaikan lebih awal dibuat berbanding tempoh kontrak.

(ii) Contoh pengiraan bayaran ansuran BBA Kadar Boleh Ubah (Floating Rate BBA)

Pembiayaan jenis ini adalah lebih popular dan ditawarkan oleh majority perbankan Islam

berbanding BBA yang berkadar tetap. Antara ciri-cirinya ialah:

1. Kadar bersifat tetap termaktub di dalam kontrak bagi menentukan dengan jelas harga

jualan;tetapi

2. Kadar sebenar yang dicaj kepada pelanggan adalah bersifat berubah (atau terapung)

3. Perbezaan antara kadar sebenar yang dicaj dan harga jualan, akan direbat (diskaun) pada

asas bulanan.

Ciri-ciri di atas bermaksud terdapat satu kadar siling (kadar keuntungan maksimum ditetapkan

dan dipersetujui dalam perjanjian penjualan aset antara pelanggan dengan perbankan Islam. Satu

kadar efektif juga akan ditentukan (kadar BFR yang dicampur dengan jajaran cth. BFR+1.5%).

Ia naik dan turun selaran dengan pergerakan BFR. Dan daripada perbezaan tersebut bank akan

memberikan jumlah rebat / diskaun.

Diagram:

• Bayaran ansuran bulanan dikira berdasarkan Kadar Keuntungan Efektif (Effective Profit

Rate; EPR) ketika pemohonan pembiayaan.

• Dalam kebanyakan kes, bayaran ansuran bulanan akan kekal sama sehingga tamat

tempoh pembiayaan. Hal ini bergantung pada kayu ukur keuntungan, IFR (Islamic

Financing Rate;BFR) atau difahami juga sebagai Kadar Pembiayaan Asas (Base

Financing Rate) yang selalunya merujuk Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate;BLR)

atau KLIBOR (Kuala Lumpur Interbank Offered Rate), maka EPR akan disesuaikan

bergantung pada formula berikut:

EPR = IFR -2.0% ; atau EPR = KLIBOR + 0.2%

• Secara umumnya, Kadar Keuntungan Siling (Contracted Profit Rate;CPR) dikira

berdasarkan formula berikut:

CPR = IFR + 4.0%; yang juga merujuk kepada pergerakan IFR.

• Tatkala Kadar Keuntungan Efektif (Effective Profit Rate; EPR) melebihi Kadar

Keuntungan Siling (Contracted Profit Rate;CPR) seperti dalam gambar rajah di atas, caj

yang dikenakan sebagai EPR adalah bersamaan dengan CPR. Maka di sini jelas bahawa

CPR berperanan sebagai caj kadar keuntungan maksimum yang boleh dikenakan oleh

bank kepada pelanggan.Caj bayaran ansuran bulanan pelanggan sekiranya tidak

dinaikkan,tempoh pembiayaan boleh dilanjutkan tanpa akad baru (rescheduling) dengan

memasukkan klausa tersebut dalam tatacara perjanjian antara pelanggan dan pihak bank.

Contoh kiraan ansuran bulanan dan harga jualan bagi BBA Kadar Boleh Ubah (Floating Rate

BBA) adalah berdasarkan diagram berikut1:

Rebat / diskaun bulanan yang dalam ansuran

Ansuran bulanan efektif

1 Kertas Kerja Pembentangan bertajuk “Aplikasi Ibra’ Dalam Penerbitan Sukuk”, Muzakarah Ahli-Ahli Majlis Syariah

Insitutisi Kewangan Di Malaysia Kali Ke-6 (dengan sedikit pindaan).

Jangka masa pembiayaan

1. Bank membeli aset daripada pelanggan secara tunai dan menjualnya semula aset secara

tangguh.

2. Harga jualan bank pada kadar 12% setahun (kadar siling) dengan bayaran ansuran

RM2000 sebulan.

3. Bulan pertama ; BFR + jajaran = 10% maka bayaran bulanan RM1500. Oleh itu rebat /

diskaun yang diberikan ialah RM500.Jumlah RM1500 dianggap sebagai ansuran.

4. Bulan keempat: BFR + jajaran = 11% maka bayaran bulanan RM1700. Oleh itu rebat

RM300.

5. Bank memaklumkan kepada pelanggan tentang jumlah ansuran baru.

6. Sekiranya pelanggan mahu mengelakkan bayaran sedia ada (RM1500) maka penjadualan

(rescheduling) semula boleh dibuat.

7. Sekiranya kadar keuntungan efektif melebihi 12% maka ia akan kekal kepada kadar

siling.

8. Pada akhir tempoh pembiayaan, perbezaan jumlah keseluruhan bayaran ansuran dengan

harga jualan dianggap sebagai rebat (ibra’).

Berikut pula perbezaan yang mungkin berlaku dalam harga jualan atau jumlah bayaran

keseluruhan dengan lebih jelas di antara produk konvensional dan produk perbankan Islam

melalui pembiayaan BBA Kadar Tetap dan BBA Kadar Boleh Ubah:

Tempoh

BLR/BFR

BBA Kadar

Tetap pada

8.5%

Kadar Boleh

Ubah

Konventional

BBA Kadar Boleh Ubah

Siling Rebat/

Diskaun

Efektif

1 4% RM8,500 RM4,000 RM12,000 RM8,000 RM4,000

2 5% RM8,500 RM5,000 RM12,000 RM7,000 RM5,000

3 6% RM8,500 RM6,000 RM12,000 RM6,000 RM6,000

4 8% RM8,500 RM8,000 RM12,000 RM4,000 RM8,000

5 9% RM8,500 RM9,000 RM12,000 RM3,000 RM9,000

6 11% RM8,500 RM11,000 RM12,000 RM1,000 RM11,000

7 12% RM8,500 RM12,000 RM12,000 RM0 RM12,000

8 14% RM8,500 RM14,000 RM12,000 RM0 RM12,000

9 11% RM8,500 RM11,000 RM12,000 RM1,000 RM11,000

10 9% RM8,500 RM9,000 RM12,000 RM3,000 RM9,000

11 7% RM8,500 RM7,000 RM12,000 RM5,000 RM7,000

12 6% RM8,500 RM6,000 RM12,000 RM6,000 RM6,000

Jumlah RM102,000 RM102,000 RM144,000 RM44,000 RM100,000

Apa yang boleh dilihat berdasarkan contoh jadual di atas, tatkala tempoh ke-8, Kadar

Pembiayaan Asas (Base Financing Rate; BFR) iaitu 14% melebihi Kadar Keuntungan Siling

(Contracted Profit Rate;CPR) iaitu 12%, perbankan Islam hanya akan mencaj sehingga Kadar

Keuntungan Siling (Contracted Profit Rate;CPR), yakni RM12000 sahaja berbanding bank

konvensional yang akan mencaj mengikut Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate;BLR)

menyebabkan pelanggan dicaj RM14000.

Fakta yang perlu diambil kira, contoh di atas pernah dan akan terus berlaku terutamanya pada

saat negara mengalami inflasi atau bahasa mudahnya krisis ekonomi, maka pembayaran yang

dibuat boleh para pelanggan bank konvensional hakikatnya adalah lebih tinggi dan mahal

berbanding para pelanggan perbankan Islam, hal ini telahpun disentuh sebelum ini ketika

merungkai pinjaman konvensional dalam sub topik ketidak jelasan harga aset dalam pinjaman

konvensional.

4.0 Isu Shariah dalam produk BBA

Bai’ Bithaman Ajil atau BBA difahami sebagai jualan dengan bayaran bertangguh seperti

amalan yang ditunjukkan yang mana jualan barangan berserta harga dan margin keuntungan

yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak berkontrak. Majoriti produk pembiayaan perumahan

yang ditawarkan oleh perbankan Islam adalah berdasarkan konsep BBA. Justeru perlu difahami

produk BBA yang dipraktikkan di Malaysia adalah sedikit berbeza dengan apa yang difahami di

Timur Tengah kerana ia merujuk kepada pembayaran ansuran bertempoh hasil penjualan

berkonsepkan Murabahah. Dalam praktis, terminology BBA, bay’ muajjal (jualan yang harga

ditangguh) dan murabahah digunakan bagi merujuk perkara yang sama.

Hatta sesuatu produk yang ditawarkan itu menggunakan terma Arab dalam kontrak dan

perjanjian, ia tidak semestinya terlepas perihal isu-isu Shariah. BBA yang dipraktikkan di

Malaysia dalam produk pembiayaan perumahan tidak diterima pakai di Timur Tengah kerana

beberapa isu Shariah di sebaliknya walaupun produk ini diluluskan oleh Majlis Penasihat Shariah

perbankan Islam. Antara isu-isu yang boleh diketengahkan ialah berpunca daripada perjanjian

yang dibuat dan dari sudut operasi. Dalam sekian banyak isu yang dibincangkan oleh para

ilmuan di dalam dan luar negara, berikut didedahkan beberapa isu berkenaan BBA.

4.1 Penggunaan Bay al-‘Inah yang dimuatkan dalam produk BBA

Bay al-‘Inah boleh diertikan apabila situasi yang mana seseorang menjual satu barangan

dengan harga tangguh dan menyerahkan barang tersebut kepada pembeli, kemudian dia

(penjual tadi) membeli semula sebelum menerima bayaran (daripada hasil jualan

pertama) dengan harga yang lebih rendah secara tunai.

Jelas bahawa ia merupakan satu transaksi yang mana aset yang dijual tadi kemudian

dibeli semula oleh penjual yang sama. Penjual yang menjual aset kepada pembeli dengan

harga tangguh akan membeli semula aset yang sama secara tunai dan harga tunai itu

adalah lebih rendah berbanding harga tangguh sebelumnya. Hasilnya pihak yang menjual

dengan harga tangguh akan mendapat tunai segera tetapi terpaksa membayar hutang

pembelian aset secara tangguh dengan harga yang lebih tinggi. Berikut gambar rajah bagi

memudahkan pemahaman tentang operasi Bay al-‘Inah:

1. Pihak pelanggan yang memerlukan RM10,000 datang kepada pihak bank Islam bagi

membuat pembiayaan. Setelah pembiayaan diluluskan, untuk memenuhi kehendak

pelanggan yang memerlukan sekian banyak duit. pihak bank akan menjual aset secara

tangguh atau ansuran kepada pelanggan (Cth. komputer) dengan harga RM15,000

dibayar dalam tempoh 5 tahun.

2. Setelah pelanggan memiliki hak milik terhadap aset tersebut, pelanggan akan terus

menjualkannya semula kepada pihak bank secara tunai dengan harga RM10,000.

Hasilnya:

Pelanggan memperoleh RM10,000 wang tunai yang diperlukannya dan pada masa

yang sama berhutang dengan bank sebanyak RM15,000 yang perlu dilunasi dalam

tempoh 5 tahun hasil jual beli yang pertama tadi.

Pihak bank memperoleh keuntungan sebanyak RM5,000 dengan melalukan

pembiayaan seperti ini dalam tempoh 5 tahun secara ansuran.

Walaubagaimanapun perlu difahami tidak semua jenis Bay al-‘Inah diharamkan selagi

mana syarat-syarat berikut dipenuhi:

Syarat-Syarat Bentuk Bay Al-‘Inah Yang Dibenarkan Majoriti Ulamak2

1. Tidak berniat menjual kepada penjual yang sama

Dua transaksi jual beli yang dibuat tanpa sebarang niat atau keinginan di

peringkat awal untuk melakukan pembelian dan jualan semula kepada dua

individu yang sama.

2. Jualann dan belian dilakukan dengan harga yang sama

Sekiranya dijual dengan harga RM500 secara tangguh, dibeli semula juga dengan

harga RM500 secara tunai. Maka ia seperti hutang biasa tanpa faedah.

3. Mempunyai selang masa yang munasabah

Contoh jika A menjual komputernya kepada B secara tangguh dengan harga

RM2000. Seminggu kemudian B menjualnya semula kepada A dengan harga

RM1500 secara tunai. Selang masa yang munasabah tadi menjadikannya bukan

jualan al-‘Inah yang diharamkan.

Pandangan Para Ulamak Silam Dan Kontemporari Tentang Bai’ Al-‘Inah3

Golongan yang mengharamkan

Golongan yang mengharuskan

2 Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam, Bank Negara Malaysia, hlm. 71 dengan sedikit pindaan. 3 Zaharuddin Abdul Rahman, Panduan Perbankan Islam: Kontrak dan Produk Asas, hlm. 27-31

Majoriti Ulamak dan Mazhab

(Hanafi,Maliki, Hanbali)

Kesatuan Fiqh Antarabangsa

Majlis Shariah Majlis Perakaunan

dan Kewangan Islam (AAOIFI)

Majoriti Majlis Penasihat Shariah

perbankan Islam dunia (selain

Malaysia dan Brunei)

Mazhab Syafi’ie dan disokong oleh

Ibn Hazm

Majlis Penasihat Syariah Bank

Negara Malaysia4

4.2 Hak manfaat (Beneficial Ownership)

Selepas pelanggan menandatangani perjanjian S&P di antara pihak pelanggan dan pihak pemaju

atau penjual, pembayaran deposit 10% daripada harga jualan merupakan bukti bahawa

pembayaran deposit itu membenarkan pelanggan mempunyai hak manfaat ke atas aset yang

dibeli. Adapun seperti yang dicatatkan dalam huraian modus operandi tersebut; apa yang dijual

oleh pelanggan kepada pihak bank Islam ialah hak manfaat (beneficial ownership) walhal legal

ownership masih di tangan pelanggan dan tidak berpindah kepada pihak bank.

Isu yang dibangkitkan berkenaan hak manfaat ialah kerana penjualan kepada pihak bank adalah

tidak lengkap kerana hak manfaat tidak menggambarkan pemilikan sepenuhnya, dalam erti kata

lain hanya hak milik penuh secara perundangan (Legal Ownership) yang membuktikan

pelanggan mempunyai pemilikan mutlak ke atas aset apabila nama pelanggan secara rasmi

tertulis di dalam geran.

Apabila hanya menggambarkan hak manfaat,maka pelanggan seolah-olah menjual sesuatu yang

tidak pelanggan miliki. Dan perkara ini adalah termasuk menjual sesuatu barang tanpa

pemilikan, amaran daripada Rasulullah melalui sabdanya:

“Jangan menjual sesuatu yang bukan kamu miliki” [Direkodkan oleh Imam

Tirmidzi,Nasai’i dan Ahmad]

Hal ini berlaku atas sebab beberapa faktor yang tidak dapat dielakkan, antara puncanya ialah

disebabkan5:

1. Undang-undang; Undang-undang Malaysia hanya mengiktiraf legal ownership setelah

pembayaran penuh dibuat. Bank tidak mahu terdedah dengan risiko sekiranya menjadi

legal owner.

2. Birokrasi; Penukaran nama ke atas nama bank mungkin memakan masa yang panjang

disebabkan birokrasi dan prosedur yang telah ditetapkan.

3. Jatuh nilai; Penukaran hak milik ke atas beberapa mungkin menyebabkan aset tersebut

susut nilainya.

4. Realiti; Kesukaran mendapatkan persetujuan daripada pelanggan menyebabkan

perlaksaan hak milik yang tulen belum dapat dilaksanakan.

4 Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam, Bank Negara Malaysia, hlm. 27. 5 Zaharuddin Abdul Rahman, Panduan Perbankan Islam: Kontrak dan Produk Asas, hlm. 27-31

Oleh sebab beberapa faktor di atas, penjualan hak manfaat kepada pihak bank mendapat kritikan

disebabkan tidak dianggap sebagai hak pemilikan sebenar bagi membolehkan pemilik aset

bertransaksi secara bebas. Justeru ada perlunya sistem perundangan negara diolah bagi

membolehkan pihak bank dan pelanggan keluar dari syubhah sedemikian dan mampu

bertransaksi dengan mempunyai hak pemilikan sebenar baik dari sudut Shariah mahupun

undang-undang negara.

5.0 Konsep Shariah Musyarakah Mutanaqisah (MM)

Di sebalik isu Shariah yang berlegar di dalam produk BBA, BBA yang sebelum ini menjadi

produk teras keapada pembiayaan perumahan kini semakin kurang diminati oleh pihak bank

mahupun pelanggan. Kini kebanyakan perbankan Islam di Malaysia mula mengkaji dan

menawarkan suatu konsep lain yang lebih baik, salah satunya berdasarkan konsep perkongsian

(Musyarakah) dan sewaan (Ijarah). Sementelah negara selain Malaysia yang mengamalkan

perbankan Islam telah terlebih dahulu mengguna pakai sebuah produk yang dinamakan

Musyarakah Mutanaqisah (MM), terma lain bagi MM ialah Musyarakah Muntahiyah Bi Tamlik.

MM ialah satu bentuk perkongsian yang mana ratio pemilikan yang dimiliki oleh institusi

kewangan akan berkurangan bagi memberi peluang kepada pelanggan untuk membeli dan

mengambil alih hak pemilikan sepenuhnya ke atas aset pada penghujung tempoh pembiayaan.

Perkongsian jenis ini membenarkan rakan kongsi membeli hak pemilikan dengan satu bayaran

atau secara bertangguh berdasarkan perjanjian yang dipersetujui bersama.

MM melibatkan dua jenis kontrak:

1. Kontrak perkongsian (musyrakah) melibatkan dua pihak atau lebih dalam pelaburan

yang dipersetujui bersama; dan

2. Kontrak sewaan (ijarah) membabitkan jumlah sewaan yang digabungkan dengan

pembelian bahagian atau saham atas aset secara ansuran sepanjang penyewaan aset

tersebut.

Pembiayaan rumah jenis ini banyak diguna pakai di negara luar dan diktiraf oleh sebahagian

besar para ulamak kewangan Islam sebagai konsep pembiayaan rumah terbaik yang boleh

digunakan oleh perbankan Islam.6 Malah pembiayaan berkonsepkan MM dijelaskan lebih

menghampiri objektif Shariah kerana sistem perkongsian yang termuat dalam produk tersebut.

Di Malaysia, kesedaran orang ramai terhadap isu berkaitan BBA menyebabkan beberapa

perbankan Islam cuba beralih arah dengan mempromosi produk MM sekaligus memberi

pendedahan kepada orang awam tentang produk MM ini.

5.1 Modus Operasi MM

Mari kita telusuri bagaimana operasi konsep MM dan perbezaan antara BBA dan MM:

6 Taqi Usmani. Introduction to Islamic Finance

1. Pihak pelanggan membayar 10% deposit daripada harga sebenar jualan kepada pemaju dan

lebihan 90% akan dibayar oleh bank. Maka aset atau rumah kini menjadi hak milik bersama

antara pelanggan dan bank mengikut nisbah 10:90. Ini merupakan kontrak perkongsian

(Musyarakah) antara bank dan pelanggan.

2.Bank kemudian menyewakan aset atau rumah berkenaan kepada pelanggan dan kadar sewaan

bulanan akan dicaj ke atas pelanggan. Bayaran sewa bulanan yang dibayar oleh pelanggan akan

digabungkan bersama bayaran pembelian bahagian bank ke atas rumah tersebut. Contoh, sewa

rumah berharga RM1000 (bahagian bank ke atas rumah tersebut) dan harga pembelian bahagian

bank ke atas aset setiap unit berharga RM200, jumlah bayaran bulanan ialah RM1200.

3. Dari semasa ke semasa, bahagian pelanggan ke atas rumah itu akan meningkat manakala

bahagian bank ke atas aset akan menurun disebabkan pembelian dan pembayaran sewa secara

bulanan. Contoh lain:

Bulan (Tempoh) Sewa bulanan Pembelian

ekuiti bank

Jumlah bayaran

bulanan

Bahagian

pelanggan ke

atas aset

Bulan 1 RM 1200.00 RM 2449.75 RM3649.75 10%

Bulan 2 RM 1183.67 RM 2466.08 RM3649.75 11.22%

Bulan 3 RM 1167.23 RM 2482.52 RM3649.75 12.46%

- - - - -

Bulan 60 RM 24.17 RM 3625.58 RM3649.75 100%

Contoh di atas bagi tempoh pembiayaan selama 5 tahun, jumlah bayaran bulanan semestinya

lebih rendah dengan pemanjangan tempoh pembayaran. Contoh hanya bertujuan memberi

pembaca gambaran bagaimana sewa bulanan dan pembelian ekuiti bank diselaraskan bagi

mendapat jumlah pembayaran bulanan yang sama dan tetap sepanjang bulan.

4. Di akhir tempoh sewaan, hak milik ke atas rumah berkenaan akan menjadi milik pelanggan

apabila pelanggan telah membeli kesemua hak bank ke atas aset tersebut.

5.2 Dokumen / Kontrak MM

Antara dokumen yang berkaitan dengan produk MM ialah:

No. Dokumen/ perjanjian Deskripsi dokumen

1.

Sales & Purchase

(Diantara pelanggan dengan pemaju)

(Diantara pelanggan dengan pihak ke

ketiga)

Ijab dan qabul untuk bai’ (jual beli)

Pelanggan bayar deposit 10% daripada harga

jualan

2. Letter of Offer Bukan merupakan akad walaupun ia merupakan

kontrak dari sudut pandang undang-undang.

Diberikan oleh bank kepada pelanggan sebagai

maklumat ringkas bagi perjanjian lanjut.

3.

Musharakah Agreement & Asset

Purchase Agreement

(Diantara pelanggan dengan pihak

bank)

Perkongsian bagi menandakan hak milik

bersama ke atas aset.

4.

Purchase Undertaking

(Diantara pelanggan dengan pihak

bank)

Pelanggan akan membeli bahagian bank

sekaligus menambah hak dan bahagian bank ke

atas aset dari semasa ke semasa.

5.

Ijarah Agreement

(Diantara pelanggan dengan pihak

bank)

Pelanggan bersetuju membayar sewa dan

menyewa bahagian bank ke atas aset

6.

Notice of Fullfilment

(Diantara pelanggan dengan pihak

bank)

Menandakan pemindahan hak milik sepenuhnya

ke atas aset kepada pelanggan pada penhujung

tempoh perkongsian.

5.3 Perbezaan ringkas antara produk berkonsepkan BBA dan MM:

BBA

MM

Gambaran

Kontrak

Kontrak hutang antara pembeli dan

penjual

Kontrak perkongsian dengan tujuan

membeli saham atau bahagian rakan

kongsi dari semasa ke semasa.

Kontrak sewaan yang mana pelanggan

juga menyewa aset perkongsian.

Harga Aset Harga jualan ditentukan di awal

kontrak.

Pelanggan membeli bahagian atau

saham bank ke atas aset dari semasa ke

semasa berdasarkan harga jualan di

dalam perjanjian yang dipersetujui

bersama. Di akhir kontrak, pemilikan

penuh akan berpindah daripada bank

kepada pelanggan.

Penjualan

Aset

Penjualan aset kepada pelanggan

sejurus selepas membelinya daripada

Penjualan aset kepada pelanggan secara

berperingkat.

pelanggan yang sama. Inilah transaksi

Bai’ al-Inah.

Pemilikan

Aset

Hak milik aset di bawah pelanggan. Hak milik aset adalah hak bersama di

bawah perkongsian bank dan

pelanggan, aset di bawah jagaan

pelanggan sebagai penyewa.

Penerimaan

Produk

Digunakan secara meluas di Malaysia

tetapi tidak diterima secara global atas

sebab transaksi Bai’ al-Inah yang

termuat di dalamnya.

Diguna pakai dan diterima secara

global.

Berdasarkan kajian, baki pembiayaan sebelum kontrak tamat di bawah pembiayaan

berkonsepkan MM adalah sama tetapi lebih tinggi jika melalui BBA. Hal ini adalah kerana MM

mengikut kaedah jadual baki berkurangan (diminishing balance schedule), jadual di bawah ini

ditunjukkan bagi memberikan gambaran yang lebih jelas kepada para pembaca. Melalui jadual

berikut ini, pelanggan akan mengetahui bagaimana pembayaran sewa setiap bulan itu

digabungkan dengan bahagian pembelian ratio hak milik bank terhadap aset terbabit sedikit demi

sedikit.

5.4 Contoh jadual pembayaran produk Musharakah Mutanaqisah

Berikut dijelaskan contoh pengiraan Musharakah Mutanaqisah7:

7 Musharakah Mutanaqisah: A Solution To Different Interpretations By Malaysian And Middle East Scholars In Islamic Financing

Bulan

Sewaan

Bulanan

(RM)

Monthly

Redemption

(RM)

Jumlah

Pembayaran

(RM)

Bahagian

Pelanggan

Peruntukan Sewaan

(RM)

Ekuiti

Pelanggan

(RM)

Ekuiti

Pembiaya

(RM)

Financier’s

Cash Flow

(RM)

Pelanggan

Pembiaya

A B C=A+B E F G H

0 0.10000 15,000 (135,000) 135,000

1 1,000 288.25 1,288.25 0.1026 100 900 15,388.258 1,288.25 134,611.759

2 1,000 288.25 1,288.25 0.1052

102.5910 897.4111 15,779.09 12 1,288.25 134,220.91 13

3 1,000 288.25 1,288.25 0.1080

105.19 894.81 16,192.53 1,288.25 133,807.47

4 1,000 288.25 1,288.25 0.1106

107.95 892.05 16,588.73 1,288.25 133,411.27

5 1,000 288.25 1,288.25 0.1133

110.59 889.41 16,987.57 1,288.25 133,012.43

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

180 1,000 288.25 1,288.25 1.000014 987.59

12.41

149,414.16

1,288.58 585.84

8 RM 15,000 + RM 288.25 + 100 = RM 15,388.25 9 RM 150,000 – RM 15388.25 = RM 134,611.75

10 000,150

1000A = RM 102.59

11 RM 1,000 – C = RM 897.41 12 A + RM 288.25 + 100 = RM 15,779.09 13 RM 150,000 – E = RM 134,220.91 14 Pada tempoh akhir (bulan ke 180), pelanggan memiliki hak sepenuhnya (100 peratus) terhadap aset.

5.4.1 Penerangan jadual Pembayaran Produk Musharakah Mutanaqisah

Harga Jualan Rumah

RM 150,000

Deposit Pelanggan

(Bahagian Pelanggan)

RM 15,000

Pembiayaan Dari Bank

RM 135,000

Rate of Return (IRR)

0.67%

Tempoh

15 tahun / 180 bulan

Sewaan Bulanan

RM 1,000

Pembelian bulanan

bahagian bank

10067.01

000,150067.01000,1500067.0180

180

RMRM

= RM 288.25

Jumlah bayaran bulanan15

(RM1000 + RM 288.25)

RM 1288.25

Jumlah bayaran

(Selepas 15 tahun

RM 1288.25 x 180 bulan)

RM 231,885

Hasil kiraan menunjukkan bayaran tahunan ialah RM 15,459 (RM1288.25 x 12bulan) dan jumlah

bayaran untuk 15 tahun ialah RM 231,885 (RM15,459 x 15 tahun).

5.6 Perbezaan ringkas antara pinjaman konvensional dan produk MM

Memandangkan produk MM merupakan produk pilihan oleh kebanyakan mereka yang

menyokong sistem kewangan Islam, maka perlu juga dianalisa kebaikan dari sudut bayaran

ansuran yang perlu dibayar oleh para pelanggan kepada pihak bank. Di bawah dibezakan

pinjaman konvensional berdasarkan sangkaan kadar faedah semasa 14% dan juga produk MM.

15 Sekiranya kiraan berdasarkan formula annuity, maka bayaran bulanan akan berbeza. Contoh

11

1 0

n

n

x

BxxM

10067.01

000,1350067.010067.0180

180

RMM

M = RM 1,293.25

Contoh kiraan pinjaman konvensional

i) Bayaran ansuran tahunan

= 1)1(

)1(

n

n

i

PVii

=

114.01

000,15000,15014.0114.015

15

RMRM

= RM 21,979.21

ii) Bayaran ansuran bulanan

= bulan 12

hunanansuran taBayaran

= bulan 12

21.979,21RM

= RM 1,831.60

iii) Jumlah bayaran

= Deposit + (Bayaran bulanan x 15 tahun)

= RM 15,000 + (RM 1,831.60 x 12 bulan x15 tahun)

= RM 344,688.15

Maka daripada pengiraan yang telah dibuat, perbandingan ringkas dapat dilihat melalui jadual di

bawah bagi melihat dengan lebih jelas harga yang dibayar oleh pelanggan melalui perbezaan

antara pinjaman konvensional dan produk berkonsepkan MM:

Harga rumah = RM 150,000 Deposit pelanggan = RM 15,000

Pinjaman / Pembiayaan = RM 135,000 Sewa bulanan = RM 1,000

Pinjaman

konvensional

MM

Faedah / IRR

14% 0.67%

Bayaran bulanan

RM 1,831.60 RM 1,288.25

Jumlah bayaran selama 180

bulan (15 tahun)

RM 329,688.15 RM 231,885

Jumlah faedah / keuntungan

yang diterima oleh pihak

bank

RM 194,688.15 RM 96,885

Hasilnya, wujud perbezaan ketara antara jumlah bayaran yang dibuat oleh pihak pelanggan

kepada bank, produk MM sememangnya memberi kelebihan kepada pihak pelanggan bukan

sahaja dari sudut kewangan tetapi juga menghampiri objektif Shariah seperti yang dimaksudkan

oleh para ulamak yang pakar dalam kewangan Islam. Semoga perbezaan ringkas antara semua

jenis produk perumahan ini memberi gambaran lebih jelas kepada para pembaca tentang baik

buruk sesuatu produk sebelum membuat pilihan, sama ada ingin membuat pinjaman yang

sekaligus terbabit dengan riba, atau membeli dan menyewa rumah berdasarkn produk inovatif

perbankan Islam yang lebih menepati objektif Shariah.