pam cpd seminar 2013epsmg.jkr.gov.my/images/9/9e/1.0_garis_panduan_perancangan-gated... · seksyen...

PAM CPD SEMINAR 2013

30 NOVEMBER 2013 @ONE WORLD HOTEL, KUALA LUMPUR

BAHAGIAN PENYELIDIKAN DAN PEMBANGUNAN

Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa

Semenanjung Malaysia

1

KANDUNGAN

2

1. TAFSIRAN `GATED COMMUNITY’

2. PERKEMBANGAN GC

3. PERSEPSI AWAM

4. PERUNTUKAN PERUNDANGAN

5. TUJUAN GP

6. KEPERLUAN DAN STATUS GP

7. DEFINISI GC & GN

8. GP `GATED COMMUNITY’

a) Garis Panduan Umum

b) Garis Panduan Khusus

9. GP `GUARDED NEIGHBOURHOOD’

10. PERTIMBANGAN JEMAAH MENTERI

11. PERTIMBANGAN MNKT

12. PENUTUP

Tiada suatu takrif rasmi

atau takrif berkanun

(statutory definition)

terhadap istilah ‘gated

community’ dalam mana-

mana undang-undang

negeri atau undang-undang

persekutuan.

Definisi sedia ada

hanyalah berbentuk

‘working definition’ yang

dicadangkan oleh pelbagai

pihak di luar dan di dalam

negara.

TAFSIRAN KOMUNITI BERPAGAR

1

3

Malaysia

Isu keselamatan dan

peningkatan kadar

jenayah.

Tawaran tahap

keselamatan yang lebih

baik oleh pemaju telah

menarik penduduk untuk

memilih skim kediaman

yang menawarkan sistem

kawalan keselamatan

secara berpagar dan

berpengawal.

PERKEMBANGAN GC 2

4

Pembangunan GC

berkembang pesat di Kuala

Lumpur, Shah Alam, Pulau

Pinang dan Johor Bahru.

Asalnya (1980 an) -

pembangunan GC lebih

tertumpu kepada

pembangunan apartment,

kondominium dan rumah

pangsa.

Sejak 2007 - perumahan landed property

seperti rumah teres, banglo juga mula

menerapkan konsep GC. Skim ini dikenali

sebagai `Gated Community Scheme’ (GACOS).

PERKEMBANGAN GC

5

Selain GC, skim

`Guarded

Neighbourhood’ (GN)

juga terbentuk di

kawasan kediaman

sedia ada dan baharu.

PERKEMBANGAN GC

Kewujudan skim ini

secara `ad-hoc’ telah

menimbulkan pelbagai

masalah:

pembinaan pondok pengawal

pemasangan halangan (boom gate)

pembinaan `perimeter fencing’. 6

BIL. NEGERI

BILANGAN SKIM GN

JUMLAH Dengan

Kelulusan

PBT

Tanpa

Kelulusan

PBT

1 Johor 100 8 108

2 Kedah 27 0 27

3 Kelantan 0 0 0

4 Melaka 3 0 3

5 Negeri Sembilan 3 0 3

6 Pahang 1 5 6

7 Perak 25 0 25

8 Perlis 0 0 0

9 Pulau Pinang 6 0 6

10 Selangor 179 228 407

11 Terengganu 0 0 0

12 WP Kuala Lumpur 41 10 51

JUMLAH 385 251 636

REKOD SKIM `GUARDED NEIGHBOURHOOD’

DI SEMENANJUNG MALAYSIA

Sumber: JPBD Negeri dan Pihak Berkuasa Tempatan (Februari 2011)

PERKEMBANGAN GC

7

TAMAN DAHLIA, ALOR SETAR

FOTO 4 – SEKATAN STRUKTUR BINAAN

TAMAN GUNUNG TAHAN 1, ALOR SETAR

TAMAN GUNUNG TAHAN 2, ALOR SETAR

TAMAN GUNUNG INDAH, ALOR SETAR

TAMAN LAGUNA MAS,

ALOR SETAR

TAMAN BERLIAN,

ALOR SETAR

TAMAN KANCIL, ALOR SETAR

TAMAN DESA WAWASAN, ALOR SETAR

TAMAN NILAM SARI,

SUNGAI PETANI

LAGUNA MERBOK, SUNGAI PETANI

Keratan Akhbar : The Sun – 9 Mac 2010

PERSEPSI AWAM - 1 3

15

Keratan Akhbar : NST – 3 Mac 2010

PERSEPSI AWAM - 2

16

Keratan Akhbar : The Sun – 10 Mac 2010

PERSEPSI AWAM - 3

17

Keratan Akhbar : StarMetro – 12 Mac 2010

PERSEPSI AWAM - 4

18


PERSEPSI AWAM - 5

19


PERSEPSI AWAM – 6

20

Di bawah undang-undang, GC yang sah

hanya boleh dibina dan dimajukan selaras

dengan Akta Hakmilik Strata 1985.

Sebelum pindaan Akta Hakmilik Strata 1985

(Akta 318) - hakmilik strata dikeluarkan kepada

pembangunan yang hanya melibatkan parcel

(unit kondominium atau apartment).

Selepas pindaan akta ini (Akta 318) pada 12

April 2007 - hakmilik strata juga boleh

dikeluarkan kepada ‘landed properties’ (rumah

banglo / teres).

PERUNTUKAN PERUNDANGAN - GC

4

21

Peruntukan Seksyen 6(1A) – Any

alienated land having two or more

buildings held as one lot under

final title (whether Registry or

Land Officie title) shall be capable

of being subdivided into land

parcels each which is to be held

under a strata title or as an

accessory parcel.

* Pegangan hakmilik strata -

membolehkan skim ini diurus oleh

pemilik, dilengkapi dengan kemudahan

harta bersama serta pagar mengelilingi

keseluruhan lot utama.

** Di dalam Seksyen 6(1A) Akta

Hakmilik Strata 1985 (Pindaan 2007) -

tidak dinyatakan yang `landed strata’

sebagai `gated community’.

Aspek Peruntukan

Hakmilik Strata


22

Seksyen 46(1) Akta Jalan,

Parit dan Bangunan 1974

(Akta 133) -

memperuntukkan bahawa

mana-mana orang yang

membina atau mendirikan

tembok, pagar, susur, tiang

atau halangan lain di mana-

mana tempat awam adalah

melakukan suatu kesalahan

kerana menyebabkan suatu

halangan.

Aspek Halangan Jalan

Awam


23

Seksyen 80, Akta Pengangkutan Jalan

1987 (Akta 333) - antara lain

memperuntukkan bahawa mana-mana

orang yang meletakkan apa-apa

bonggol jalan, atau apa-apa tali, wayar,

rantai, takal (tackle) atau radas

(apparatus) melintang sesuatu jalan

sehingga mungkin menyebabkan

bahaya kepada seseorang atau

kerosakan kepada kenderaan-

kenderaan yang menggunakan jalan

adalah melakukan suatu kesalahan.

Aspek Halangan

Jalan Awam * Akta Kesalahan Kecil 1955 -

pemasangan halangan di atas jalan

raya awam juga bersalahan dengan

undang-undang.


24

Garis panduan ini

disediakan bagi

memandu PBN, PBT dan

pemaju di dalam

merancang, mengawal dan

memantau pembangunan skim

perumahan berkonsepkan:

i. `GATED COMMUNITY’ (GC)

(Komuniti Berpagar)

ii. `GUARDED NEIGHBOURHOOD’(GN)

(Kejiranan Berpengawal)

25

TUJUAN GP 5

KEPERLUAN DAN STATUS GP 6

26

Garis panduan ini telah diluluskan

oleh:

i. Jemaah Menteri pada 28 Julai 2010;

ii. Mesyuarat Majlis Negara Bagi

Kerajaan Tempatan (MNKT) Ke-63

pada 2 September 2010.

iii. Peringkat Negeri – Jawatankuasa

Perancang Negeri (SPC)

STATUS KELULUSAN JAWATANKUASA PERANCANG NEGERI (JPN)

NEGERI TARIKH CATATAN

Johor 17 Ogos 2011 Tidak dibawa ke JPN / Dibawa terus ke MMK

Kedah 28 Februari 2011 Tiada pindaan

Kelantan 25 Oktober 2010 Tiada pindaan

Melaka 31 Mei 2011 Tiada pindaan

Negeri Sembilan 14 Februari 2011 Tiada pindaan

Pahang 15 November 2010 Tiada pindaan

Perak 29 November 2010 Tiada pindaan

Perlis 22 Mac 2011 Tiada pindaan

Pulau Pinang 27 Februari 2012 Dengan pindaan

Selangor - Belum dibawa ke JPN/MMK Selangor

Terengganu 14 Mac 2011 Tiada pindaan

WP Kuala Lumpur - Tiada rekod kelulusan / penerimapakaian

WP Putrajaya - Tiada rekod kelulusan / penerimapakaian

WP Labuan - Tiada rekod kelulusan / penerimapakaian

Garis Panduan Perancangan `Gated Community and Guarded Neighbourhood’

27

Kumpulan penduduk yang

tinggal di kawasan

berpagar dan

berpengawal sama ada di

kawasan kediaman

berbilang tingkat atau di

kawasan kediaman

bertanah.

`GATED COMMUNITY’ (GC)

GC hanya tertumpu kepada kumpulan

penduduk yang tinggal di kawasan

kediaman bertanah berhakmilik strata.

28

DEFINISI 7

`GATED COMMUNITY’ (GC)

Secara umum, ia merupakan

satu skim kediaman tertutup

dengan tembok / pagar

mengelilingi keseluruhan

kawasan kediaman, mempunyai

akses keluar-masuk yang terhad

dan terkawal serta mempunyai

kemudahan harta bersama

(common property).

29

DEFINISI

Kawasan kediaman terkawal secara

keseluruhan atau sebahagian yang pemilikan

tanahnya adalah hakmilik individu.

GN wujud secara ad hoc berdasarkan

persetujuan penghuni di kawasan kejiranan.

GN menyediakan perkhidmatan keselamatan

sama ada dengan atau tanpa pondok pengawal.

Amalan semasa GN : terbahagi kepada GN Tidak

Berpagar (guarded only) dan GN Berpagar

(guarded dan gated).

`GUARDED NEIGHBOURHOOD’(GN)

30

DEFINISI

Skim `Gated Community’ – GC

(Komuniti Berpagar)

a) Garis Panduan Umum

b) Garis Panduan Khusus

31

GARIS PANDUAN PERANCANGAN GC 8

a) GARIS PANDUAN UMUM

GC hanya dibenarkan di lokasi tertentu

dan terhad di kawasan bandar.

Luas skim GC : 1.0 hektar (minimum) -

10.0 hektar (maksimum).

Kemudahan harta bersama dan jalan

dalam skim GC adalah milik komuniti.

Ia perlu diselenggara sendiri oleh

penduduk melalui perbadanan

pengurusan (MC) yang dilantik.

`Gated Community’ (GC)

32

a) GARIS PANDUAN UMUM

Pembinaan tembok / pagar yang

mengasingkan sepenuhnya di antara

penduduk GC dan bukan GC adalah tidak

dibenarkan.

Cadangan skim GC perlu ditentukan di

dalam pelan susunatur, khususnya bagi

cadangan pemajuan kediaman berskala

besar dan tertakluk kepada kelulusan

kebenaran merancang oleh PBPT.

Kajian Penilaian Impak Sosial (SIA) perlu

disediakan sebelum pemajuan GC diberi

pertimbangan oleh PBT.


33

b) GARIS PANDUAN KHUSUS

Meliputi 14 aspek seperti berikut:

Saiz keluasan pembangunan

Perancangan tapak

Lokasi pembangunan

Sistem dan hierarki jalanraya

Rekabentuk perumahan dan anjakan bangunan

Pembinaan pagar/tembok

Laluan keluar-masuk

Pembinaan pondok pengawal

Landskap dan penanaman pokok

Ketinggian bangunan

Penyediaan tempat letak kereta/motosikal

Laluan khas utiliti

Perletakan kemudahan awam

Nama taman / kejiranan


34

GARIS PANDUAN KHUSUS PIAWAIAN

• Jika skim

pembangunan

keseluruhan

melibatkan kawasan

yang besar (> 10

hektar), ia perlu

dipecahkan kepada

skim kecil.

• Keluasan setiap

skim adalah 1.0

hektar – 10 hektar

atau 200-500 unit

kediaman setiap

skim.

1. SAIZ KELUASAN PEMBANGUNAN

Skim 1

1 hektar – 10

hektar

Skim 2

1 hektar – 10

hektar

Skim 3

1 hektar – 10

hektar

Skim 4

1 hektar – 10

hektar

Perletakan

kemudahan

awam dan

ameniti

10 Ha 10 Ha

10 Ha 10 Ha

40 Ha.

35

b) GARIS PANDUAN KHUSUS `Gated Community’ (GC)

2. PERANCANGAN TAPAK

GARIS PANDUAN KHUSUS

• Mematuhi dasar dan garis

panduan perumahan

seperti yang ditetapkan di

dalam RT.

• Rekabentuk susunatur dan

persekitaran perumahan

perlu membentuk ruang-

ruang yang boleh

menggalakkan interaksi

(Contoh: penyediaan

kawasan rekreasi).

36


3. LOKASI PEMBANGUNAN


• GC hanya boleh dibenarkan di kawasan

bandar, khususnya di kawasan yang

kurang selamat (mempunyai kadar jenayah

yang tinggi berdasarkan rekod PDRM).

• Mempunyai jaringan jalanraya dan sistem

perhubungan yang baik.

• Tidak digalakkan di kawasan

perkampungan bagi mengelakkan impak

negatif dan kesan pengasingan sosial yang

ketara.

37



• Menyediakan laluan

terus di antara

skim.

• Menyediakan 2

laluan keluar-

masuk (jalan masuk

utama / laluan

kecemasan).

• Hierarki jalan

perlu mengikut

piawaian semasa

PBT.

4. SISTEM DAN HIERARKI JALANRAYA

38



• Hanya pembangunan

perumahan (Contoh:

banglo, semi-D, teres dan

kluster) dibenarkan.

• Rekabentuk rumah dan

susunatur perlu

menekankan aspek

keselamatan dan

mempunyai identiti

senibina yang menarik.

• Anjakan bangunan

bagi setiap jenis

rumah perlu

mematuhi UBBL

(1984) dan

piawaian JPBD /

PBT.

5. REKABENTUK PERUMAHAN DAN ANJAKAN BANGUNAN

Anjakan Hadapan

6.1m

Anjakan Belakang 3 m

Jalan (Access) 12.2 m

Anjakan Tepi

3 m

39



• Pagar (perimeter fencing)

boleh dibina di sekeliling

kawasan GC sebagai

sempadan dengan

kawasan bersebelahan.

• Hanya dibenarkan di

kawasan yang tidak

melibatkan jalan raya

terus (through road).

• Pagar persendirian kekal

(double gated) tidak

dibenarkan.

• Ketinggian maksimum:

2.75 meter (9 kaki)

(selaras dengan seksyen 98,

UKBS, 1984).

• 50% dapat dilihat dari

luar (tidak mengganggu

`permeability’).

6. PEMBINAAN PAGAR/TEMBOK

40



• Mempunyai ciri

keselamatan yang tinggi

(CCTV).

• ‘Boom gate’ di atas

jalan awam tidak

dibenarkan (selaras

dengan Sek. 80, Akta

Pengangkutan Jalan 1987

/ Subseksyen 46(1) Akta

Jalan, Parit dan Bangunan,

1974).

7. LALUAN KELUAR-MASUK

41


PIAWAIAN

Menyediakan 2 laluan

keluar-masuk.

•Pintu utama sebagai

laluan keluar masuk

utama.

•Pintu kedua sebagai

laluan keluar masuk

yang akan dibuka

waktu kecemasan.

42



• Pondok pengawal dibenarkan

dibina di dalam kawasan

skim GC.

• Lokasinya hendaklah tidak

menghalang lalu lintas iaitu

sama ada diletakkan di

bahagian bahu jalan atau di

kawasan yang bersesuaian.

• Lokasi dan rekabentuk

hendaklah ditunjukkan dalam

pelan susun atur.

• Saiz pondok

yang

dibenarkan :

1.8 meter x

2.4 meter atau

saiz yang

ditentukan

oleh PBT.

8. PEMBINAAN PONDOK PENGAWAL

43


44

CONTOH PONDOK PENGAWAL

9. LANDSKAP DAN PENANAMAN POKOK


• Mestilah tidak

mengganggu

‘permeability’ yang

menghalang pandangan.

• Ketinggian pokok renek

tidak melebihi

ketinggian pagar.

45


10. KETINGGIAN BANGUNAN


• Ketinggian maksimum bagi

banglo/semi-D/kluster/teres

adalah 4 tingkat daripada

`basement’ (18.5 meter).

46


11. PENYEDIAAN TEMPAT LETAK KENDERAAN

GARIS PANDUAN

KHUSUS

PIAWAIAN

• TLK (accessory

parcel) perlu

ditandakan dalam

pelan semasa

pemajuan.

• Pembelian dan

pemilikan unit rumah

(land parcel)

mestilah termasuk

TLK.

• Rumah banglo/semi-

D/ kluster: 1 rumah:

3 TLK + 10% utk

pelawat.

• Rumah teres:

1 rumah: 2 TLK +

10% utk pelawat.

47


12. LALUAN KHAS UTILITI

GARIS PANDUAN

KHUSUS

PIAWAIAN

• Laluan khas utiliti

(elektrik, telefon,

bekalan air, gas dan

sistem

pembetungan)

secara berkongsi

digalakkan

disediakan.

• Rizab minimum

laluan khas utiliti :

2.5 meter (8.2 kaki).

48


13. PERLETAKAN KEMUDAHAN AWAM


• Kemudahan berhierarki

rendah (seperti taman

permainan kanak-kanak,

kolam renang, gelanggang

tenis dll) digalakkan

disediakan di setiap skim

GC.

• Pemajuan GC melebihi satu

skim perlu menyediakan

kemudahan secara integrasi

di tapak yang sesuai.

49


14. NAMA TAMAN / KEJIRANAN


• Tidak digalakkan menggunakan nama-

nama asing (Contoh: Panama Village,

Beverly Hills Park dan Manchester

Homes).

50


Skim `Guarded Neighbourhood’ – GN

(Kejiranan Berpengawal)

51

GARIS PANDUAN PERANCANGAN GN

9

Meliputi 6 aspek seperti berikut:

Kawalan Am Perancangan

Syarat Asas Penubuhan

Pembinaan Pondok Pengawal

Pembinaan Pagar

Pengawal Keselamatan

Pelepasan Status GN

52

GARIS PANDUAN Skim`Guarded Neighbourhood’ (GN)


Skim GN hanya dibenarkan di kawasan bandar

(kawasan operasi PBT), khususnya di kawasan

yang kurang selamat (mempunyai kadar jenayah

yang tinggi berdasarkan rekod PDRM).

GN tidak dibenarkan jika di dalam kawasan

kejiranan terdapat kemudahan awam utama

serta jika merupakan laluan pengangkutan bas

awam.

PBT boleh menentukan bilangan unit rumah

(minimum dan maksimum) dalam sesuatu skim

GN bagi memastikan ianya dapat dikawal dan

diurus dengan berkesan.

1. KAWALAN AM PERANCANGAN

53


Cadangan menubuhkan GN perlu

dimaklum kepada PBT melalui persatuan

penduduk (RA) yang berdaftar dengan

Jabatan Pendaftaran Pertubuhan (RoS).

Cadangan untuk mewujudkan GN perlu

mendapat persetujuan majoriti penduduk

(ketua isi rumah), tertakluk kepada tiada

sebarang paksaan dan tekanan kepada

penduduk yang tidak bersetuju.

2. SYARAT ASAS PENUBUHAN

54

Pondok pengawal hanya dibenarkan disedia

atau dibina di kawasan bahu jalan (road

shoulder) dan perlu dipastikan tidak

menghalang lalulintas.

* Amalan pembinaan pondok pengawal di atas atau di

kawasan tengah jalan adalah tidak dibenarkan.


55


Saiz pondok pengawal

hendaklah tidak

melebihi 1.8 meter X 2.4

meter.

Jika cadangan binaan pondok pengawal di

kawasan bahu jalan (rizab jalan) adalah

berstruktur kekal, pemohon perlu memohon

TOL (seksyen 65, KTN 1965).

Halangan dalam bentuk sekatan fizikal secara

sementara seperti `manual boom gate’, kon dan

papan tanda keselamatan boleh diberi

pertimbangan untuk dipasang atau diletak di

lokasi yang sesuai di jalan masuk berhadapan

dengan pondok pengawal dengan syarat

terdapat pengawal keselamatan bertugas

mengawal sekatan tersebut selama 24 jam.


56


Pagar (perimeter fencing) mengelilingi

sempadan skim GN tidak dibenarkan.

4. PEMBINAAN PAGAR

57


Perlu berdaftar dengan Kementerian Dalam

Negeri (KDN).

Syarat-syarat pengambilan adalah seperti di

dalam Pekeliling Agensi Persendirian Bil. 1

Tahun 2006, KDN 2006.

5. PENGAWAL KESELAMATAN

58


Hanya warganegara Malaysia sahaja

dibenarkan untuk diambil bekerja.

Bagi warga asing, hanya warganegara Nepal

(bekas tentera) sahaja yang dibenarkan untuk

bekerja sebagai pengawal keselamatan.

Cadangan pelepasan atau pembubaran

status GN kepada status asal (tidak

berpengawal) perlu dimaklumkan

kepada PBT.

6. PELEPASAN STATUS GN

59


60

1. Keperluan mengkoordinasi peranan

agensi penguatkuasa untuk

meningkatkan keberkesanan pelaksanaan

‘community policing’.

2. Rukun Tetangga sebagai alternatif

sekiranya timbul isu bantahan mengenai

mekanisme kawalan `guarded

neighbourhood’.

3. `Engagement’ dengan wakil persatuan

penduduk dan anggota masyarakat bagi

memberi penjelasan mengenai rasional

garis panduan.

PERTIMBANGAN JEMAAH MENTERI (28 Julai 2010)

10

61

1. Menterjemah GP sebagai Undang-

Undang Kecil oleh setiap PBT selaras

dengan peruntukan Akta Kerajaan

Tempatan 1976 (Akta 171).

2. GP ini terpakai untuk permohonan

pembangunan baru.

3. Tiada tindakan pemutihan secara

segera ke atas skim GC dan GN

sedia ada yang tidak mematuhi GP

yang digubal.

PERTIMBANGAN MNKT (2 September 2010)

11

GP ini melengkapi Akta Hakmilik

Strata 1985 dan undang-undang

lain dalam membantu PBT dan

pemaju dalam merancang,

mengawal dan memantau

pembangunan skim ‘Gated

Community’ (GC).

GP ini juga boleh dijadikan rujukan

oleh kejiranan sedia ada dalam

menubuhkan skim ‘Guarded

Neighbourhood’ (GN).

62

PENUTUP 12

TERIMA KASIH

63

Jabatan Perancangan Bandar dan Desa

Semenanjung Malaysia

KEMENTERIAN KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN

DAN KERAJAAN TEMPATAN

www.townplan.gov.my

www.mytownnet.blogspot.com

AbR

30.11.2013

pam cpd seminar 2013epsmg.jkr.gov.my/images/9/9e/1.0_garis_panduan_perancangan-gated... · seksyen...

Documents