land law and survey regulation (sghu...

LAND LAW AND SURVEY REGULATION (SGHU 3313)

WEEK 4-LAND DEALINGS

SR DR. TAN LIAT CHOON07-5530844

016-49755511

OUTLINE

• Registration of Dealings

• Concept and Types of Dealings

• Caveat and Prohibitory Order

2

REGISTRATION OF DEALINGS

3

The Necessity of Having Dealings in Alienated Land

The provisions in National Land Code 1965 require certain dealingsin alienated land or interest in it to be registered. This is to ensure thatthe dealings can be done quickly, cheaply and with certainty. Dealingsin alienated land such as transfer, lease or charge of it are importantbecause they contribute to the development of the land. The sameapplies to dealings in interest in alienated land such as transfer orcharge of a lease of alienated land.

The term ‘alienated land’ is defined in S5 as ‘any land (including anyparcel of a subdivided building) in respect of which a registered titlefor the time being subsists, whether final or qualified, whether inperpetuity or for a term of years, and whether granted by the StateAuthority under National Land Code 1965 or in the exercise of powersconferred by any previous land law, but does not include mining land’.

4

The Necessity of Having Dealings in Alienated Land

The term ‘interest in alienated land’ includes a lease and sub-lease of an alienated land, a charge of an alienated land or alease or a sub-lease, and an easement.

It is to be noted that under S206(3) National Land Code 1965,a dealing in alienated land or an interest in it can also be effectedwithout having it registered under the National Land Code 1965.But such a dealing does not have the effects under National LandCode 1965. For example, if an alienated land is not charged inaccordance with the National Land Code 1965, the chargee willnot have the remedies under it, such as sale.

5

Type of Dealings

The National Land Code 1965 provides 4 main types ofdealings. These are as follows:

a) Transfers;

b) Leases and tenancies;

c) Charges and liens; and

d) Easement

6

Type of Dealings

The National Land Code 1965 does not require the granting oftenancy for a period not exceeding 3 years to be registered in the landtitles. But any tenancy (even less than 3 years) subject to the PadiCultivators (Control of Rent and Security of Tenure) Act 1967 must beregistered under that Act.

Although registration is not required in respect of a tenancy underS223(1) National Land Code 1965, to protect his interest, the tenantcan apply for an endorsement of his claim under S316 National LandCode 1965. S223(1) also provides that a tenancy can be granted by theproprietor of any alienated land, the lessee or sub-lessee for the timebeing of any alienated land, or by any person or body for the timebeing holding any alienated land under such a tenancy or sub-tenancy.As stated in S223(2), a tenancy or sub-tenancy can be granted eitherby word of mouth or by a written instrument in any form whatsoever. 7

Type of Dealings

A lien is not a registrable dealing. Under S282(1) National Land Code1965, it can be created in respect of any alienated land or any lease orsub-lease of alienated land. A lien is create when the proprietor of anyalienated land or the lease or the sub-lessee for the time being of anyalienated land deposits with another Issue Document of Title,duplicate lease or duplicate sub-lease respectively as security for aloan.

The person with whom the Issue Document of Title, duplicate leaseor duplicate sub-lease is deposited is known as the lien-holder and toprotect his interest he may apply for the entry of a lien-holder caveatunder S330(1) National Land Code 1965. By virtue of S343(6), a liencan also be created in respect of an undivided share in any alienatedland and the document that needs to be deposited is the copy of theIssue Document of Title. 8

Type of Dealings

The main types of dealing under National Land Code1965 which require registration are transfers, leases,charges and easements. Until registered, these dealings arenot effective.

For example, a transfer of land which is not registered isnot recognized by the National Land Code 1965 and theperson in whose favour the transfer is made cannot exercisethe powers as a proprietor under that law.

9

Forms for Registrable Dealing

Every registrable dealings has to be made in an instrumentusing the respective forms as provided in the First Scheduleof National Land Code 1965. This is stated in S207 NationalLand Code 1965. The requirements of S212 and the TenthSchedule (in respect of the preparation and filling up of theform) need to be complied with.

10

Forms for Registrable Dealing

The forms to be used are as follows:

a) Form 14A – transfer of land, share or lease;b) Form 14B – transfer of charge;c) Form 15A – lease of land;d) Form 15B – sub-lease of land;e) Form 15C – surrender of lease;f) Form 16A – charge – to secure payment of a principal sum;g) Form 16B – charge – to secure payment of a periodic sum;h) Form 16C – postponement of a charge;i) Form 16F – certificate of sale by Court;j) Form 16I – certificate of sale by Land Administrator;k) Form 16N – discharge of charge;l) Form 17A – grant of easement;m) Form 17B – grant of cross-easement in respect of a party wall; andn) Form 17C – release of easement.

11

Persons/bodies in Whose Favour Dealings are Capable of Being Effected As provided in S205(2) National Land Code 1965,persons/bodies in whose favour dealings are capable ofbeing effected are those listed in S43 National Land Code1965. With respect to a dealing in favour of a person or acompany, the provisions in Part Thirty-Three (A) of NationalLand Code 1965 will also have to be complied with.

In the case of a dealing effected in favour of a company,Registrar of Title of Title/Land Administrator must check itsmemorandum of association to ascertain whether it canown an immoveable property or not.

12

Pendaftaran Urusniaga

Sebagaimana yang disebut terdahulu bahawa sistempendaftaran yang termaktub di dalam Kanun Tanah Negara1965 adalah berasaskan kepada Sistem Torrens yang mula-mula diperkenalkan di Australia. Sisitem ini pada prinsipnyaberasaskan kepada konsep ‘Mirror’ dan ‘Curtain’ di manasemua maklumat mengenai tanah dan jenis hakmilik sertasegala urusan yang telah dijalankan dapat diperolehidengan hanya melihat kepada hakmilik tanah lot yangberkenaan sahaja.

13


Ketelusan prinsip ini membolehkan pendaftaran hakmilikdan urusniaga disempurnakan dengan cepat, pantas danmenjimatkan kos berbanding dengan sistem ala Bristish(Sistem Deed) di mana semakan hakmilik terkebelakangselama beberapa tahun perlu dibuat sebelum pemilik tanahyang sah dapat ditentukan dan urusniaga disempurnakan.Natijahnya, setiap urusniaga yang dilakukan perludidaftarkan dan Kanun Tanah Negara 1965 tidak memberipengiktirafan kepada setiap urusniaga yang tidakdidaftarkan dan ketidakbolehan disangkal urusniagaberkenaan boleh dicabar.

14


Proses pendaftaran urusniaga boleh dibahagikan kepadabeberapa peringkat yang tertentu:

i. Proses Pengisian Suratcara;

ii. Proses Penyerahan Suratcara;

iii. Proses Penentuan Kelayakan Suratcara; dan

iv. Proses Pendaftaran.

15

Proses Pengisian Suratcara Peringkat pertama di dalam proses pendaftaran ialahpengisian suratcara urusniaga. Di dalam Kanun Tanah Negara1965, setiap urusniaga dikehendaki menggunakan borang-borang yang telah ditetapkan di samping cara-cara pengisianyang tertentu.

Semasa pengisian borang, peruntukan-peruntukan yangterdapat di bawah S43 dan Jadual 10 Kanun Tanah Negara 1965hendaklah dipatuhi. Suratcara yang telah siap diisi hendaklahditandatangani oleh pemilik tanah atau orang yang berkaitan itusendiri dan bagi kes-kes yang melibatkan syarikat danperbadanan, suratcara hendaklah ditandatangani oleh pegawaiyang diberi kuasa di bawah perlembagaan atau undang-undangperbadanan atau syarikat yang berkenaan untuk berbuatdemikian. 16

Proses Pengisian Suratcara

Semua suratcara yang dilaksanakan oleh orangperseorangan hendaklah diakuisaksikan (attested) olehpegawai-pegawai yang tercatit di dalam Jadual KelimaKanun Tanah Negara 1965 dan bagi kes syarikat danperbadanan, sebagaimana yang diperuntukan di dalamundang-undang masing-masing.

Suratcara yang telah sempurna diisi dan dilaksanakanoleh orang biasa hendaklah ditandatangani atau dicap jaridihadapan pegawai-pegawai yang ditetapkan di bawahJadual Kelima Kanun Tanah Negara 1965. Proses inidipanggil proses pengakusaksian (attestation).

17


Tujuan utama proses pengakusaksian ialah untukmengenalpasti pihak yang terlibat, kesahihan tandatanganatau cap jari, kemampuan fikiran dan kebolehpecayaanpihak yang terlibat serta keikhlasan saksi yang dipilih danjuga ketepatan maklumat yang diberi seperti nama, alamatdan lain-lain.

Untuk syarikat atau perbadanan yang didaftarkan dibawah Akta Syarikat 1965, hendaklah menurut peruntukandi dalam undang-undang pertubuhannya. Suratcaraditandatangani oleh orang yang diberi kuasa dengan satupengakuan daripada seorang pegawai atasan lainmenyatakan tandatangan telah dibuat dihadapannya. 18


Semua suratcara yang telah disempurnakan hendaklahdisertakan secukupnya mengikut Akta Setam 1949 dengancara dihantar kepada Timbalan Pemungut Cukai Setem(TPCS) bagi tujuan pengenaan cukai setem. Perludiperhatikan bahawa jawatan TPCS boleh disandang samaada oleh seorang Pegawai Daerah ataupun penolongnyaatau seorang pegawai kanan pejabat cawangan JabatanHasil Dalam Negeri.

19


Jawatan Pemungut Cukai Setam biasanya dipegang olehKetua Pengarah Jabatan Hasil Dalam Negeri. Mereka inidilantik di bawah S3 Akta Setam 1949. Apabila suratcaraurusniaga diterima, Timbalan Pemungut Cukai Setem (TPCS)akan memberitahu pihak terlibat jumlah cukai setem yangdikenakan berasaskan kepada Jadual Pertama Akta Setam1949 dan setelah dijelaskan, TPCS membuat satu catatanmengikut S7 atau S82(b) Akta yang berkenaan. Setelahcukai setem dijelaskan suratcara berkenaan dibawa kePejabat Pendaftar/Tanah mengikut mana yang berkenaanuntuk didaftarkan. Tarokh penyerahan suratcara berkenaanadalah merupakan tarikh kuatkuasa pendaftaran urusniagatersebut.

20

Proses Penyerahan Suratcara

Peringkat kedua ialah proses penyerahan suratcara yangtelah diisi dan disetemkan ke pejabat pendaftaran yangberkenaan. Tarikh dan masa penyerahan adalah pentingkerana ianya menentukan keutamaan sesuatu suratcara keatas suratcara yang lain sekiranya melibatkan lot tanah yangsama.

Bagi suratcara yang dihantar secara pos, tarikh dan masasampul dibuka dikira sebagai tarikh penyerahan. catatantentang masa dan tarikh hendaklah dicatit dibahagian yangditetapkan untuk Pendaftar di dalam suratcara tersebutdengan pensil buat sementara waktu.

21

Proses Penentuan Kelayakan Suratcara

Seterusnya ialah peringkat menentukan kelayakan ataukesesuaian suratcara untuk didaftarkan. Pada tahap ini,Pendaftar perlu meneliti beberapa ciri kelayakan yang telahditetapkan seperti:

i. Penggunaan borang yang betul;ii. Kelayakan pihak-pihak yang terlibat;iii. Kelayakan pegawai yang membuat akusaksi;iv. Bayaran pendaftaran sebagaimana ditetapkan;v. Bayaran pendaftaran lewet, jika dihantar melebihi 3 bulan

daripada tarikh dilaksanakan;vi. Cukai setem telah dijelaskan, jika berkenaan;vii. Cukai tanah dijelaskan; danviii. Hakmilik dan dokumen iringan yang lain disertakan.

22

Proses Penentuan Kelayakan Suratcara

Suratcara sesuatu urusniaga boleh digantung (impounds)sementara waktu jika terdapat beberapa keperluan yangtidak dipebuhi dan Pendaftar boleh meminta supaya pihakpelaksana membetulkannya secepat mungkin.

23

Proses Pendaftaran

Akhir sekali ialah peringkat pendaftaran. Jika Pendaftarberpuas hati dengan suratcara yang diserahkan, ia akanmendaftarkannya dengan membuat ingatan (memorial) didalam hakmilik dengan mencatit nombor penyerahan danjilidnya, jenis urusniaga dan tarikh berkuatkuasa.

Jika Pendaftar tidak berpuashati dengan kesesuaiansuratcara yang berkenaan, beliau akan menolak danmemberitahu pihak yang terlibat. Peringkat ini merupakanpembentangan terakhir bagi Pentadbir Tanah untukmengawai urusan pendaftaran. Sebarang kesilapan yangberlaku selepas ini perlu dirujuk ke Mahkamah.

24

Pendaftaran Bukan Urusniaga

Pendaftaran bukan urusniaga adalah pendaftarankemasukan kaveat, endosan perletakan hak, pengambilanbalik tanah, hak lalu lalang, izin lalu Tenaga National Berhaddan sebagainya.

Terdapat banyak lagi urusan-urusan tanah bukanurusniaga yang memerlukan catatan dibuat di dalamhakmilik seperti perletakan hak, endosan tanah GroupSettlement Area, rizab Melayu, pertukaran alamat,pembetulan di bawah S380 Kanun Tanah Negara 1965,pendaftaran surat kuasa wakil, pecah bahagi bangunan danlain-lain lagi.

25

Pendaftaran Halangan Urusniaga

Terdapat 4 jenis kaveat dan perintah larangan yang wujuddalam Kanun Tanah Negara 1965 iaitu:

a) Kaveat Persendirian;b) Kaveat Pendaftar;c) Kaveat Pemegang Lien; dand) Kaveat Pemegang Amanah.

Untuk tujuan kemasukan kaveat, Kanun Tanah Negara 1965menyediakan borang-borang yang khas bagi kaveat yangtertentu. Bagi kaveat persendirian (Borang 19B), kaveatpendaftar (Borang 19F), kaveat amanah (Borang 19E) dan kaveatpemegang lien (Borang 19D).

26

Endosan Pengambilan Tanah dan Pembahagian Pusaka Kecil

Pengambilan balik tanah yang telah diwartakan sama adadi bawah S4 atau S8 Akta pengambilan Tanah 1960 (APT)perlu diendoskan ke dalam hakmilik tanah yang berkenaan.

Tujuan pengendosan ini dibuat adalah untukmemberitahu orang ramai yang ingin berurusan dengan lottanah yang berkenaan supaya berhati-hati kerana lottersebut mungkin akan diambil balik oleh pihak berkuasatertentu untuk sesuatu projek pembangunan.

27


Bagi Pentadbir Tanah, pengendosan ini adalah amatmustahak kerana menurut Kanun Tanah Negara 1965,Pentadbir Tanah adalah bertanggungjawab sepenuhnya keatas Sijil Carian rasmi yang ditandatangani olehnya jika sijilitu dipohon oleh orang ramai. Sebarang kecuaian atauketinggalan seperti terlupa membuat endosan pengambilbalik tanah ini akan membolehkan Pentadbitr Tanahdidenda di atas kesilapannya jika pihak memerlukan sijilcarian itu mengalami kerugian.

28


Di dalam sistem pentadbiran tanah kini, prosespembahagian pusaka dikendalikan oleh dua pihak yangutama, iaitu Mahkamah Tinggi bagi pusaka dan PegawaiPembahagian Pusaka yang diwartakan sebagai PentadbirTanah bagi harta pusaka kecil. Kedua-dua pihak ini apabilatamat proses pembahagian pusaka akan menghantarnyakepada Pentadbir Tanah sijil pembahagian pusaka danmenjadi tanggungjawab Pentadbir Tanah untuk membuatcatatan di dalam hakmilik yang berkenaan.

29

CONCEPT AND TYPES OF DEALINGS

30

Urusniaga yang boleh Dilaksanakan, dan Orang-Orang yang Menjalankannya (S205)

Tanah yang telah diberimilik dan kepentingandidalamnya yang ditetapkan dalam bahagian empat belasdan tujuh belas Kanun Tanah Negara 1965 sahaja.

Oang atau badan-badan yang boleh membuat urusniagaialah hanya mereka yang tertakluk di bawah S43 KanunTanah Negara 1965.

Tiada urusniaga bagi tanah milik di bawah kategoripertanian yang keluasannya kurang daripada 2/5 hektar.

31

Keperluan Bagi Instrumen Urusniaga yang Patut, yang Didaftarkan Dengan

Sempurna (S206) Tiap-tiap urusniaga hendaklah dilaksanakan denganmenggunakan satu instrumen yang memenuhi kehendak S207hingga S222 Kanun Tanah Negara 1965.

Kecuali urusniaga-urusniaga lain yang melibatkan sewaanbebas daftaran [S213(2)] dan lien, yang boleh dicipta, gantiseperti disebut dalam S281 Kanun Tanah Negara 1965.

Tiada apa-apa peruntukan di bawah seksyen ini yangmelibatkan operasi kontrak bagi mana-mana transaksi yangberkaitan dengan tanah berimilik atau apa-apa kepentingan diatasnya. 32

Borang Instrumen Urusniaga (S207)

Tiap-tiap instrumen yang menyentuh apa-apa urusniagadi bawah Kanun Tanah Negara 1965 ini hendaklah dibuat diatas borang-borang yang berkenaan dalam Jadual Pertama.

Tajuk-tajuk dan jadual yang harus dimasukkan dalaminstrumen-instrumen urusniaga, seperti ditunjukkan dalamBorang 13A.

Peruntukan-peruntukan S211 mengenai pemasukanayat-ayat penyaksian dalam instrumen urusniaga.

33

Instrumen Hendaklah Mengandungi Huraian, dan Lain-

Lain Mengenai Pihak-Pihak (S208) Instrumrn hendaklah mengandungi huraian:

i. Nama penuh dan alamat, dan perkerjaan atau tarafperkahwinan, tiap-tiap orang atau badan yang menuntut dibawahnya;

ii. Bagi yang mempunyai alamat di luar Persekutuan, satualamat di dalam Persekutuan perlu diadakan;

iii. Untuk memindahhak mana-mana tanah kepada dua orangatau badan atau lebih sebagai tuan punya bersama.

34

Instrumen Hendaklah Mengandungi Huraian Yang Sesuai

Mengenai Tanah yang Terlibat (S209)

Instrumen hendaklah juga mengandungi huraianmengenai tanah yang terlibat:

i. Kawasan pentadbiran di mana tanah itu terletak; dan

ii. Nombor lot atau Nombor Pejabat Tanah dan NomborHakmilik.

35

Pelaksanaan Instrumen Urusniaga (S210)

Tiap-tiap instrumrn yang hendak dilaksanakan mengikutperuntukan seksyen ini oleh setiap pihak yangmengizinkannya atau orang yang bertindak bagi pihaknya dibawah satu surat kuasa wakil yang sah, atau mana-manaundang-undang bertulis atau perintah Mahkamah.

Perlaksanaan apa-apa instrumen hendaklahditandatangani atau dicap jari di atas instrumen itu. Bagisuatu perbadanan hendaklah dilaksanakan dengan carayang ditentukan oleh perlembagaannya atau mana-manaundang-undang yang berkuatkuasa pada masa itu.

36

Penyaksian Instrumen Urusniaga (S211)

Apa-apa instrumen yang berkaitan dengan urusniaga dibawah Kanun Tanah Negara 1965 hendaklah disaksikan olehseorang daripada pegawai-pegawai atau orang lain seperti yangditetapkan dalam Jadual Kelima.

Penyaksian instrument urusniaga di atas tidak bolehdigunakan bagi mana-mana instrumen yang dilaksanakan oleh:

i. Pengarah Tanah Negeri;ii. Pendaftar;iii. Mana-mana Pentadbir Tanah;iv. Mana-mana Pegawai Mahkamah; atauv. Pegawai Pentadbir Pusaka.

37

Permasukan Dalam Satu Instrumen Urusniaga yang Melibatkan Tanah

yang Berlaian (S212)

Jenis urusniaga yang sama, dan semuanya dilaksanakanoleh orang atau badan yang sama bagi faedah orang ataubasan yang sama.

Dokumen-dokumen hakmilik daftaran disimpan dalamPejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah yang sama.

38

Transfer (Pindah Milik)

39

Powers to Transfer and its Restrictions

S214 National Land Code 1965 provides that thefollowing can be transferred:

a) The whole, but not part only, of any alienated land;

b) The whole, but not part only, of any undivided share inalienated land;

c) Any lease of alienated land;

d) Any charge; and

e) Any tenancy exempt from registration.40


As provided in S214(2) National Land Code 1965, thepower to transfer is subject to the following:

a) Any prohibition or limitation imposed by National LandCode 1965 or by any other written law for the timebeing in force;

b) Any restriction in interest to which the land in questionis for the time being subject; and

c) In relation to leases, charges and tenancies exempt fromregistration, the provisions in the leases, charges ortenancies whether expressed or implied.

41


S214(3) National Land Code 1965 prohibits the transferof a lease or a charge to two or more persons/bodiesotherwise than as trustees or representatives.

As provided in S214A National Land Code 1965, no estateland exceeding 40 hectares shall be transferred without theapproval of the Estate Land Board. Estate land is defined as‘any agricultural land held under one or more than onetitle, the area or the aggregate area of which is not lessthan 40 hectares and the alienated lands constituting sucharea are contiguous’.

42


A part only of any alienated land cannot be transferredmeans that if Mr. Harun owns a piece of land and he wantsto sell ¼ of it to Mr. Ali, he cannot fill up ‘¼’ in the space‘share of land (if any)’ in Form 14A.

In that space, he has to fill up ‘whole’. Since Mr. Harun istransferring only ¼ of his land, he too has to execute thesame instrument as a transferee for the balance of ¾ sharewhich he is not selling to Mr. Ali.

43


A part only of an undivided share in alienated landcannot be transferred means that if Mr. Husin owns ¾ shareof the land and he wants to sell to Mr. Yusof ½ of his share,he cannot fill up ‘½’ in space ‘share of land (if any)’ in Form14A.

In that space he has to write ‘¾’. Since Mr. Husin istransferring only ½ of his ¾ share, he has also to executethat instrument as a transferee for the balance of 3/8 sharewhich he is not selling to Mr. Yusof.

44


S205(3) provides that with respect to an agricultural land, atransfer of it cannot be effected if the transfer result in thecreation of any undivided share representing an area of less thantwo-fifths of a hectares. However if the land is already less thantwo-fifths of a hectares or if the undivided share alreadyrepresents an area of less than two-fifths of a hectares, the landor the undivided share can be transferred only to one person.

But in the case of transfer of such undivided share to the co-proprietors, it can be transferred to one or more than one co-proprietors. It is to be noted that this prohibition does not effectany instrument made before 25 March 1985.

45

Apa yang Boleh Dipindah Milik, dan Sekatan Mengenai

Pelaksanaan Kuasa (S214)

Kesemua (tetapi tidak sebahagian mana-mana) tanah milik.

Kesemua (tetapi tidak sebahagian mana-mana) syer yangtidak dipecahkan ke atas tanah milik.

Mana-mana pajakan tanah milik.

Mana-mana gadaian.

Mana-mana sewaan bebas daftaran.

46

Sekatan-Sekatan Kepada Pindah Milik

Mana-mana larangan atau batasan yang dikenakan olehKanun Tanah Negara 1965 atau mana-mana undang-undangbertulis pada masa itu berkuatkuasa.

Mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasapada masa itu.

Sekatan pindah milik tanah pertanian yang kurangdaripada 2/5 hektar (1 ekar), kecuali di Kelantan keluasan ½ekar.

Sekatan pindah milik tanah ladang, tanpa kebenaranLembaga Ladang (Estate Board). 47

Sekatan-Sekatan Kepada Pindah Milik

Jika ianya pajakan, gadaian dan sewaan bebas daftaran,tertakluk kepada peruntukan yang ditetapkan.

• Tiada apa jua pajakan atau gadaian boleh dipindah milikkepada 2 orang atau badan atau lebih melainkan sebagaipemegang amanah atau wakil.

Sekatan ke atas warga negara asing/syarikat asing.

48

Bentuk dan Kesan Amnya Mengenai Pindah Milik Tanah

(S215) Pindah milik mana-mana tanah berimilik di bawah Akta inihendaklah dikuatkuasa dengan satu instrumen atas Borang 14A.

Hakmilik pemindah milik terserah kepada penerima pindahmilik apabila pendaftaran, bersekali dengan faedah mana-manakepentingan berdaftar.

Semua syarat dan sekatan kepentingan atau lain-lain catatandi atas dokumen pada ketika itu boleh dipakai kepadanya.

Penerima pindah milik tertakluk juga apa-apa pajakan,gadaian atau kepentingan berdaftar lain yang sedia ada. 49

Bentuk Pindah Milik Pajakan atau Gadaian (S218)

Pindah milik mana-mana pajakan hendaklahdilaksanakan atas Borang 14A.

Pindah milik mana-mana gadaian hendaklahdilaksanakan atas Borang 14B.

Kesan pindah milik pajakan atau gadaian hendaklahdilepas dan diletakkan kepada penerima pindah milik ketikapendaftaran pindah milik.

50

Bentuk dan Kesan Pindah Milik Sewaan Bebas (S220)

Sewaan bebas daftaran boleh dipindah milik di bawah Aktaini sama ada secara lisan atau dengan instrumen bertulisdalam apa-apa bentuk sekalipun.

51

Lease (Pajakan)

52

Power to Lease and its Restrictions

S221 National Land Code 1965 provides as follows:

a) The proprietor of any alienated land can grant a lease ofthe whole or any part of it;

b) Every lease granted must be for a term exceeding 3years;

c) In respect of a lease of the whole land, the maximumterm is 99 years;

d) In respect of a lease of part only, the maximum term is30 years; and

e) In respect of a lease of part only, a plan and descriptionsufficient to enable the part to be accurately identifiedshould be attached to the instrument. 53

Power to Lease and its Restrictions

As stated in S225 and S226 National Land Code 1965, thepower to grant a lease is subject to the following:

a) Any prohibition or limitation imposed by National LandCode 1965 or by any other written law for the timebeing in force;

b) Any restriction in interest to which the land in questionis for the time being subject;

c) The lease cannot be granted to two or more personsotherwise than as trustees or representatives; and

d) In a case where the land is subject to a charge, theconsent of the chargee must be obtained before theland can be leased.

54

Power to Sub-Lease and its Restrictions

S222 National Land Code 1965 provides as follows:

a) The lessee/sub-lessee can grant a sub-lease of thewhole or any part of the land comprised in the lease orsub-lease;

b) Every sub-lease granted must be for a term exceeding 3years;

c) In respect of a sub-lease of part only of alienated land,the maximum term is 30 years; and

d) In respect of a sub-lease of part only of alienated land,a plan and description sufficient to enable the part tobe accurately identified should be attached to theinstrument.

55

Power to Sub-Lease and its Restrictions

As stated in S225 and S226 National Land Code 1965, thepower to grant a sub-lease is subject to the following:

a) Any prohibition or limitation imposed by National Land Code1965 or by any other written law for the time being in force;

b) Any restriction in interest to which the land in question is forthe time being subject;

c) The provisions, expressed or implied, of the lease or sub-lease;

d) The sub-lease cannot be granted to two or more personsotherwise than as trustees or representatives; and

e) In a case where the lease or sub-lease is subject to a charge,the consent of the chargee of the lease must be obtainedbefore the land under the lease can be sub-leased and theconsent of the chargee of the sub-lease must be obtainedbefore the land under the sub-lease can be further sub-leased. 56

Kuasa Tuanpunya Untuk Memberi Pajakan Bagi Tempoh Melebihi Tiga

Tahun (S221)

Tuan punya mana-mana tanah milik boleh memberipajakan ke atas kesemua atau mana-mana bahagiannya.

Pajakan yang diberikan mestilah untuk tempoh melebihi3 tahun.

Tiap-tiap pajakan hendaklah dibuat atas Borang 15A.

57

Kuasa Tuanpunya Untuk Memberi Pajakan Bagi Tempoh Melebihi Tiga

Tahun (S221) Pajakan bagi keseluruhan tanah, tempoh maksimumpajakan ialah 99 tahun.

Pajakan sebahagian tanah tempoh maksimum ialah 30tahun (plan dan perihal hendaklah dijelaskan dandikembarkan di dalam instrumen).

Bagi pajakan kecil hendaklah dibuat di atas Borang 15B.

58

Sekatan – Sekatan ke atas Pajakan

Apa-apa larangan atau bantahan yang dikenakan olehKanun Tanah Negara 1965 atau mana-mana undang-undangbertulis pada masa ianya dikuatkuasa.

Mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasapada masa itu yang berkaitan dengan tanah itu.

Pajakan tidak boleh diberikan kepada 2 orang atau lebihmelainkan sebagai pemegang amanah atau wakil.

Jika tanah itu tertakluk kepada gadaian, persetujuanpemegang gadaian perlu didapatkan terlebih dahulu.

59

Sekatan – Sekatan ke atas Pajakan

Sekatan ke atas warganegara asing/syarikat asing.

Penyerahan pajakan atau pajakan kecil (sub-lease)hendaklah dikuatkuasakanmdi atas Borang 15C, dankepentingan pajakan atau pajakan kecil hendaklah tamatbermula tarikh instrumen itu didaftarkan.

Penyerahan mana pajakan atau pajakan kecil hendaklahmendapat keizinan dari mana-mana pemegang gadaian.

60

Tenancy (Sewaan)

61

Apa yang Boleh Disewakan Tanah milik ke atas kesemua bahagian atau sebahagiandaripada tanah.

Pemegang pajakan atau pajakan kecil ke ataskeseluruhan pajakan atau sebahagian.

Pemegang sewaan dengan memberi sub-sewaan.

Tempoh sewaan tidak melebihi 3 tahun.

Sewaan tidak perlu didaftarkan, untuk melindunginya iaboleh memohon untuk dicatatkan tuntutan di bawah S316Kanun Tanah Negara 1965.

62

Sekatan ke Atas Sewaan

Larangan atau batasan yang dikenakan oleh Kanun TanahNegara 1965 atau undang-undang bertulis yangberkuatkuasa pada masa itu.

Mana-mana sekatan kepentingan yang berkaitan dengantanah tersebut.

Sewaan tidak boleh diberikan kepada 2 orang atau lebihmelainkan sebagai pemegang amanah atau wakil.

63

Charge (Gadaian)

64

Power to Charge and its Restrictions

S241 National Land Code 1965 provides as follow:

a) The whole of any alienated land but not part of it canbe charged;

b) The whole of an undivided share in alienated land butnot a part only can be charged;

c) Any lease of alienated land can be charged; and

d) The second and subsequent charges can be created.

65

Power to Charge and its Restrictions

As stated in S241(3) National Land Code 1965, the power tocharge is subject to the following:

a) Any prohibition or limitation imposed by the National LandCode 1965 or by other written law for the time being inforce;

b) Any restriction in interest to which the land is for the timebeing subject;

c) In the case of a charge of lease, the provisions, expressed orimplied in the lease;

d) In the case of a charge of sub-lease, the provisions,expressed or implied in the sub-lease; and

e) Land, lease or sub-lease cannot be charged to two or morepersons/bodies otherwise than as trustees orrepresentatives.

66

Kuasa Mencagar (S241)

Mana-mana tanah milik, kesemua tetapi tidaksebahagian daripadanya.

Mana-mana pajakan tanah milik, kesemua tetapi tidaksebahagian daripadanya.

Gadaian kedua tanah milik.

Borang gadaian dibuat di atas Borang 16A.

67

Sekatan-sekatan Kepada Gadaian

Larangan atau batasan yang dikenakan oleh Kanun TanahNegara 1965 atau mana-mana undang-undang bertulis padamasa ianya berkuatkuasa.

Mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasa dengantanah berkenaan.

Gadaian tidak boleh diberikan kepada 2 orang atau lebihmelainkan sebagai pemegang amanah atau wakil.

Tertakluk kepada peruntukan yang dinyatakan di dalam suratperjanjian.suratan pajakan.

Sekatan kepada warganegara asing atau syarikat saing.

68

Lien

69

Mewujudkan Lien dan Kesannya (S281)

Mana-mana tuan punya atau pemegang pajakan bolehmendepositkan dengan mana-mana orang atau badan lain,sebagai jaminan untuk suatu pinjaman dokumen hakmilikkeluarannya, atau pajakan penduanya mengikut mana-mana yang sesuai.

Untuk melindungi kepentingan pemberi pinjaman, beliauakan memasukkan kaveat pemegang lien.

70

Mewujudkan Lien dan Kesannya (S281)

Pemegang mana-mana lien berhak untuk memohonkepada Mahkamah untuk mendapatkan suatu perintahjualan bagi tanah atau pajakan itu.

Seorang pemegang lien hendklah, atas permintaanbertulis daripada tuan punya atau pemegang pajakan dalamtempoh yang munasabah, mengeluarkan DokumenHakmilik Keluaran atau pajakan pendua dari PejabatPendaftaran atau Pejabat Tanah yang ditetapkan.

71

Easement (Ismen)

72

Power to Grant Easement and its Restrictions

S285 National Land Code 1965 provides that the power of aproprietor to grant an easement is subject to the following:

a) Any prohibition or limitation imposed by the National LandCode 1965 or by other written law for the time being inforce;

b) Any restriction in interest to which the land is for the timebeing subject;

c) Consent of the lessee, tenant or chargee is necessary if theland is subject to any lease, tenancy or charge; and

d) No cross-easements of support in respect of a party-wallmay be granted by adjacent proprietors except in respect ofa wall which stands on their common boundary and iscertified by the Director of Survey to be so.

73

Power to Grant Easement and its Restrictions

It is to be noted that an easement cannot be granted ifthe lands are held under titles of different registries. Forexample, a proprietor of an alienated land held under aLand Office title cannot grant an easement to theproprietor of an alienated land held under a Registry title.

This is because under S304(5) National Land Code 1965,the same officer has to make two memorials on theRegister Document of Titles of both lands (the dominantand servient).

74

Erti Ismen (S282)

Easement ertinya apa-apa hak yang diberi oleh seorangtuan punya, selaku tuan punya, kepada seorang lain, danuntuk menikmati faedah dari tanahnya.

75

Hak-Hak yang Boleh Diberi Sebagai Ismen (S283)

Apa-apa hak untuk membuat sesuatu dalam, atas ataukepada tanah menanggung itu (Servient).

Apa-apa hak yang melarang sesuatu itu dilakukan.

Hak-hak tersebut tidak termasuk:a) Apa-apa hak untuk mengambil sesuatu daripada tanah

menanggung; ataub) Apa-apa hak kepada milikan eksklusif mana-mana

bahagian darinya.

76

Sekatan ke Atas Kuasa Memberi

Apa-apa larangan atau batasan yang dikenakan olehKanun Tanah Negara 1965 atau mana-mana undang-undangbertulis pada masa itu berkuatkuasa.

Mana-mana tanah di bawah pajakan, sewaan ataucagaran perlu mendapatkan persetujuan awal dalam satuinstrumen dengan mana ismen itu diberi.

77

Bentuk dan Kesan Pemberian (S286)

Pemberian apa-apa ismen hendaklah dilaksanakan di atasBorang 17A.

Dalam hal pemberian oleh tuan punya bersempadan, ismenberbalas sokong dinding dua tuan dengan suatu instrumen atasBorang 17B.

Pemberian sedemikian boleh dilaksanakan, setakat manapemberi membenarkan, sama ada untuk selama-lamanya atauuntuk tempoh beberapa tahun.

Sebarang pemberian sedemikian bolehlah mengandungisuatu perjanjian antara tuan punya tanah menguasai dan tanahpunya tanah menanggung. 78

Perlepasan Ismen oleh Tuanpunya Tanah Menguasai (S289)

Sebarang ismen yang diberi di bawah peruntukan iniboleh dilepaskan pada bila-bila masa oleh tuan punyatanah.

Pelepasan sedemikian hendaklah dilaksanakan atasBorang 17C.

79

Pembatalan Ismen oleh Pendaftar (S291)

Bahawa ianya telah dihapuskan di bawah S290.

Tempoh ismen diberi telah tamat

Ismen tersebut telah ditinggalkan.

Ismen tersebut telah usang, dan pembatalannya tidakakan menjejaskan mana-mana orang yang berhak untukmendapat faedah darinya.

80

CAVEAT AND PROHIBITORY ORDER

81

Caveat

A caveat is an entry in the Register Document of Title toany land made by the Registrar of Title/Land Administratoron his own initiative (in the case of a Registrar’s caveat) orupon receiving an application for its entry from a certainperson or body (in the case of any other caveat). It has theeffect of preventing certain instruments of dealing frombeing registered by the Registrar of Title/LandAdministrator. The purpose of a caveat depends on its type.

The National Land Code 1965 provides four types ofcaveat. These are the Registrar’s Caveat, Private Caveat,Lien-holder’s Caveat and Trust Caveat.

82

Pengenalan Kaveat

Kaveat merupakan satu alat pengurusan yang mudah danmurah yang disediakan oleh Kanun Tanah Negara 1965 untukmelindungi kepentingan pihak-pihak tertentu.

Walau bagaimanapun, kaveat ini hanyalah bersifat sementarasahaja dan belum lagi muktamad, ia merupakan tahanansementara menantikan kata putus daripada mahkamah.

Jenis-jenis kaveat:a) Kaveat Pendaftar;b) Kaveat Persendirian;c) Kaveat Pemegang Lien; dand) Kaveat Pemegang Amanah.

83

Apa yang Boleh Dikaveat [S322(2)]

Keseluruhan tanah.

Syer yang tak dipecahkan.

Kepentingan ke atas tanah

84

Registrar’s Caveat

85

Circumstances for Entering a Registrar’s Caveat

Under S320 National Land Code 1965, the Registrar ofTitle/Land Administrator may enter this caveat in theRegister Document of Title to any land for the followingreasons:

a) For the prevention of fraud or improper dealing; orb) For protecting the interest of:i. The Federation or the State Authority; orii. Any person who is in his opinion under the disability of

minority, mental disorder or unsoundness of mind, or isshown to his satisfaction to be absent from theFederation; or

86

Circumstances for Entering a Registrar’s Caveat

c) For securing that the land will be available to satisfy thewhole or part of any debt due to the Federation or theState Authority, whether such debt is secured orunsecured and whether or not judgement has beenobtained; or

d) By reason of some error appearing to him to have madein the Register Document of Title or Issue Document ofTitle to the land or any other instrument relating.

87

Effects of a Registrar’s Caveat

According to S319(1)(b) National Land Code 1965, aRegistrar’s Caveat entered in the Register Document of Title toany land prohibits the following:

a) The registration of any instrument of dealing in the RegisterDocument of Title to the land;

b) The endorsement of any claim to the benefit of tenancyexempt from registration in the Register Document of Title tothe land; and

c) The entry of any Lien-holder’s Caveat in the RegisterDocument of Title to the land.

88

Effects of a Registrar’s Caveat

The provision of S319(2) National Land Code 1965 statesthat the prohibition imposed by a Registrar’s Caveat shallapply to any such instrument notwithstanding that it waspresented for registration before the caveat was entered,and to say such claim or Lien-holder’s Caveatnotwithstanding that the application for its endorsement orentry was received before that time.

However, under S319(3) National Land Code 1965, theRegistrar of Title/Land Administrator may waive theprohibition where he is satisfied that to do so would not beinconsistent with the purpose of the caveat.

89

Cancellation of a Registrar’s Caveat According to S321(3) National Land Code 1965, a Registrar’sCaveat shall continue to be in force until it is cancelled by theRegistrar of Title/Land Administrator in the followingcircumstances:

a) On his own motion; orb) On an application in that behalf by the proprietor of the land

effected; orc) Pursuant to any order of the Court made under an appeal

under S418 National Land Code 1965 to cancel the caveat.d) The Registrar of Title/Land Administrator will only cancel the

caveat when he is satisfied that it is no longer required.e) According to S321(4)(a) National Land Code 1965, on

cancelling the caveat, the Registrar of Title/LandAdministrator is required to inform the proprietor. 90

Kaveat Pendaftar [S320(1)]

Kaveat Pendaftar dimasukkan oleh Pendaftar atas salahsatu sebab berikut:

a) Untuk mengelak penipuan dalam urusniaga sepertifrod, salah nyata dan salah penggunaan borang.

b) Untuk melindungi kepentingan-kepentingan:i. Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri dari segi

tuntutan hutang, hasil tanah tertunggak danpembayaran balik pinjaman.

ii. Kanak-kanak, orang kurang siuman atau orang yangdiketahui tidak ada di Negara pada masa itu.

91


Untuk menjamin pembayaran balik pinjaman kepadaKerajaan Persekutuan dan Negeri seperti pinjamanperumahan.

Untuk membetulkan kesalahan-kesalahan yang berlakudi dalam dokumen hakmilik atau suratcara lain yang adakaitan dengan tanah dan kepentingannya [S320(1)].

92


Siapa yang boleh memasukkan kaveat:

a) Wakil Jabatan Persekutuan;

b) Wakil Jabatan Negeri;

c) Pemegang Amanah Raya; dan

d) Pemegang Amanah.

93


Kesan-kesan Kaveat Pendaftar Kaveat Pendaftar mencegah berlakunya perkara-perkara yangberikut:

i. Pendaftaran suratcara urusniaga;ii. Kemasukan mana-mana Keveat Pemegang Lien tetapi

membenarkan kemasukan Kaveat Persendirian danPemegang Amanah; dan

iii. Kemasukan catatan tenansi bebas daftaran (S316).

Kaveat Pendaftar dimasukkan dengan menggunakan Borang19F dan pemberitahuan mengenainya dibuat denganmenggunakan Borang 19A.

94

Kaveat Pendaftar [S320(1)]Pembatalan Kaveat Pendaftar

Kuatkuasa Kaveat Pendaftar berterusan sehinggalah iadibatalkan oleh Pendaftar atas daya usahanya sendiri ataupunsetelah menerima permohonan pembatalan daripada pemiliktanah yang terlibat dan Pendaftar berpuas hati dengan alasanyang diberi oleh pemilik tanah. Kaveat ini juga boleh dibatalkanatas arahan mahkamah menerusi S417 dan S418.

Pembatalan kaveat hendaklah dicatitkan di dalam dokumenhakmilik beserta dengan tarikh dan cop mohor Pendaftardiperturunkan. Pembatalan kaveat atas inisistif Pendaftar perludiberitahu kepada pemilik tanah iaitu dengan cara menggunakanBorang 19A.

95

Private Caveat

96

Person or Body Capable of Applying for Entry of a Private Caveat

Under S323(1), the following may apply for the entry of aprivate caveat in the Register Document of Title to any land:

a) Any person of body claiming title to, or any registrableinterest in, any alienated land or undivided share in anyalienated land or any right to such title or interest;

b) Any person or body claiming to be beneficially entitledunder any trust effecting the alienated land or interest;and

c) The guardian or next friend of any minor claiming to beentitled.

97

Effects of a Private Caveat

According to S322(2) of National Land Code 1965, aPrivate Caveat which is expressed to bind the alienated landitself or an undivided share in the land prohibits thefollowing:

a) The registration of any instrument of dealing executedby or on behalf of the proprietor of the land;

b) The registration of any certificate of sale in respect ofthe land;

c) The endorsement of any claim to the benefit of tenancyexempt from registration granted by the proprietor ofthe land; and

d) The entry of Lien-holder’s Caveat. 98


According to S322(3) National Land Code 1965, a PrivateCaveat which is expressed to bind an interest in any alienatedland (e.g. a lease or sub-lease) prohibits the following:

a) The registration of any dealing effecting that interest; andb) The registration of any certificate of sale effecting that

interest; andc) In the case of a lease or sub-lease, a Private Caveat prohibits

the following:i. The endorsement of any claim to the benefit of tenancy

exempt from registration effecting that interest; andii. The entry of any Lien-holder’s Caveat effecting that interest.

99


According to S322(4) National Land Code 1965, a PrivateCaveat prohibits only the registration, endorsement orentry if the instrument of dealing or application forendorsement or entry was presented or received after itsentry.

100


According to S322(5), a Private Caveat shall not prohibitthe registration of an instrument and the endorsement of aclaim to the benefit of a tenancy exempt from registrationin the following circumstances:

a) The instrument was present or the application for anendorsement of a claim to the benefit of a tenancyexempt from registration was made by the person atwhose instance the caveat was entered;

b) The instrument or application was accompanied by aconsent in writing of the person at whose instance thecaveat was entered.

101

Withdraw and Cancellation of a Private Caveat

A Private Caveat may be cancelled under the followingcircumstances:

a) Upon an application for withdrawal by the person atwhose instance the caveat was entered;

b) In a situation as in S326(1) National Land Code 1965(Removal of private caveats by Registrar );

c) Upon an order of the High Court; ord) At the expiry of six years from the time it took effect.

102

Kaveat Persendirian (S322)Siapa yang layak

Kaveat Persendirian yang menepati kehendak Kanun TanahNegara 1965 iaitu dari segi borang, pengasaksian dan fee bolehdimasukkan oleh Pendaftar atas permohonan orang atau badanyang berikut:a) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak ke atas

tanah milik atau kepentingan berdaftar;b) Mana-mana orang atau badan yang menuntut ianya berhak

mendapat faedah di bawah mana-mana amanah yangmelibatkan tanah atau kepentingan; dan

c) Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yangmenuntut sebagai berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan[S323(1)]. 103

Kaveat Persendirian (S322)

Tatacara permohonan

Permohonan hendaklah dibuat dengan menggunakan Borang19B. Borang berkenaan hendaklah lengkap diisi dan diakuisaksidan menyatakan ciri tuntutan sama ada kaveat yang hendakdimasukkan itu mengikat tanah atau kepentingan [S323(2)].Bayaran sebagaimana yang ditetapkan oleh Peraturan TanahNegeri beserta dengan surat akaun.

Borang dihantar ke Pejabat Pendaftar dan setelah disemakmengenai fee, surat akuan dan akusaksi dan berpuashati makaPendaftar mendaftarkan di dalam dokumen hakmilik. Tarikh yangdipakai ialah tarikh penerimaan suratcara yeng berkenaan.

104


Pendaftar memberi notis dalam Borang 19A kepadapemilik tanah mengenai kewujudan kaveat.

Pemilik tanah berhak memohon kepada Pendaftarmelalui Borang 19H supaya kaveat dibatalkan (S326).

Jika Pendaftar menerima permohnan Borang 19H ini,maka ia hendaklah menghantar Borang 19C kepada orangyang masuk kaveat dengan memberi masa 2 bulan ataulebih mengikut perintah mahkamah jika ada untukmempertahankan kaveatnya.

105


Kesan-kesan Kaveat Persendirian yang mengikat tanahmelarang perkara-perkara berikut:

i. Pendaftaran suratcara urusniaga dan juga pendaftaransijil jualan tanah berkenaan;

ii. Kemasukan endosan berkenaan tuntutan bebasdaftaran; dan

iii. Kemasukan Kaveat Pemegang Lien.

106


Kaveat Persendirian yang mengikat kepentinganmelarang:

a) Pendaftaran suratcara berkenaan kepentingan tanahberkenaan termasuk sijil jualan; dan

b) Jika kepentingan itu adalah pajakan atau pajakan kecil,ia melarang kemasukan:

i. Tenansi bebas daftaran; danii. Kaveat Pemegang Lien [S322(2)].

107


Pembatalan Kaveat Persendirian

Siapa yang boleh memohon:

a) Pemilik tanah (S326).

b) Orang yang memasukkan kaveat (S325).

c) Orang atau badan yang terkilan (S327).

d) Permohonan selepas enam tahun.

108

Lien-Holder’s Caveat

109

Person or Body Capable of Applying for Entry of a Lien-Holder’s Caveat

Anyone with whom an Issue Document of Title to anyalienated land or a copy of the Issue Document of Titleissued under S343(1) National Land Code 1965 or aduplicate lease or a duplicate sub-lease has been depositedas a security for a loan may be for the entry of a Lien-holder’s Caveat in the Register Document of Title to theland [S330(1) National Land Code 1965].

110

Effects of a Lien-Holder’s Caveat

According to S330(5) of National Land Code 1965, the effectsof a Lien-holder Caveat are similar to those of a Private Caveat.Therefore if a Lien-holder’s Caveat is expressed to bind thealienated land itself, it prohibits the following:

a) The registration of any instrument of dealing executed by oron behalf of the proprietor of the land;

b) The registration of any certificate of sale in respect of theland (except a certificate of sale);

c) The endorsement of any claim to the benefit of tenancyexempt from registration granted by the proprietor of theland; and

d) The entry of any Lien-holder’s Caveat in respect of the land.111


According to S330(5) National Land Code 1965, if a Lien-holder’s Caveat is expressed to bind a particular interest in anyalienated land (e.g. a lease or sub-lease), then it prohibits thefollowing:

a) The registration of any instrument of dealing effecting thatinterest;

b) The registration of any certificate of sale effecting thatinterest;

c) The endorsement of any claim to the benefit of tenancyexempt from registration effecting that interest; and

d) The entry of any Lien-holder’s Caveat effecting that interest.

112


A lien-holder’s Caveat prohibits the registration,endorsement or entry only if the instrument or theapplication was presented or received after its for entry.

113


According to S322(5) National Land Code 1965 which isapplicable by virtue of S330(5) National Land Code 1965, a Lien-holder’s Caveat shall not prohibit the registration of aninstrument and the endorsement of a claim to the benefit of atenancy exempt from registration in the following circumstances:

a) The instrument was present or the application for anendorsement of a claim to the benefit of a tenancy exemptfrom registration was made by the person at whose instancethe caveat was entered;

b) The instrument or application was accompanied by a consentin writing of the person or body (at whose instance thecaveat was entered).

114


According to S331(2) National Land Code 1965, if a land or alease subject to a Lien-holder’s Caveat is sold pursuant toan order of High Court made by virtue of S282(1) NationalLand Code 1965, the certificate of sale presented by thepurchaser shall be deemed to have been presented withthe consent of the lien-holder, and as such the certificate ofsale is not effect by the Lien-holder’s Caveat.

115

Withdraw and Cancellation of a Lien-Holder’s Caveat

A Lien-holder’s Caveat may be cancelled under thefollowing circumstances:

a) Upon an application for withdrawal by the caveator;b) It lapses upon the registration of a certificate of sale

issued as a result of sale made pursuant to an order ofHigh Court at the request of the lien-holder;

c) When the Registrar of Title/Land Administrator issatisfied that all the sums due under the lien have beenduly paid; or

d) Upon an order of the High Court;

116

Kaveat Pemegang Lien (S330)

Untuk menjamin kepentingan peminjam ke atas haknya,beliau bolehlah memohon kepada Pendaftar dalam Borang19D supaya dimasukkan satu Kaveat Pemegang Lien didalam Dokumen Hakmilik Keluaran atau Pendua pajakanbagi tanah itu dan diakusaksi dengan sempurna mengikutS211.

117

Kaveat Pemegang Lien (S330)Kemasukan

Permohonan untuk memasukkan kaveat hendaklah disertakandengan dokumen hakmilik keluaran atau pendua pajakanbeserta dengan bayaran yang ditetapkan. Apabila menerimapermohonan, Pendaftar hendaklah mencatat masa penerimaandan secepat mungkin:

a) Memasukkan kaveat yang dipohon; danb) Menghantar Borang 19A kepada pemilik tanah atau

pemegang pajakan kecuali Pendaftar dilarang berbuatdemikian kerana adanya Keveat Pendaftar, KaveatPersendirian, Kaveat Amanah dan perintah larangan[S330(3)].

118


Pemasukan kaveat ini hendaklah berkuatkuasa denganpengendosan di atas dokumen yang berkenaan,ditandatangani dan dimeterikan beserta dengan kenyataanmenyatakan:

a) Sama ada kaveat ini mengikat tanah atau pajakan;

b) Nama orang atau badan yang memasukkan kaveat;

c) Masa berkuatkuasa; dan

d) Rujukan fail berkenaan [S330(4)].119


Kesan Kaveat Pemegang Lien

Kaveat ini mengikat tanah atau pajakan melarangberkuatkuasanya perkara berikut:

a) Pendaftaran suratcara urusniaga;b) Pendaftaran perakuan jualan;c) Endosan tuntutan sewaan bebas daftaran (S316); dand) Pemasukan Kaveat Pemegang lien yang berikutnya [S330(5)].

Secara ringkas kesan kaveat ini adalah lebih kurang samadengan kesan Kaveat Persendirian.

120


Pembatalan

Sesuatu Kaveat Pemegang Lien boleh dibatalkan oleh Pendaftarberdasarkan kepada keadaan-keadaan yang berikut:

a) Terdapat permohonan penarikan balik secara bertulis oleh orangatau badan yang memasukkan kaveat;

b) Setelah didaftarkan sijil perakuan jualan yang dikeluarkanberikutan dengan jualan menurut perintah mahkamah yang dibuatatas permintaan pemegang lien [S331(2)];

c) Bila mana Pendaftar berpuas hati dengan bukti yang cukupbahawa semua jumlah hutang atau pinjaman telah dijelaskandengan sempurna [S330(3)]; dan

d) Atas perintah mahkamah di mana mahkamah berpuas hati bahawakaveat ini tidak perlu bertahan lagi. 121


Pembatalan yang dibuat hendaklah dicatat di dalamDokumen Hakmilik Keluaran, sebab-sebab pembatalan dantarikh berkuatkuasa dinyatakan, ditandatangani dandimeterikan dengan sempurna.

Pembatan kaveat akibat daripada permohonan pemasukkaveat hendaklah diberitahu kepada pemilik ataupemegang pajakan [S331(5)].

122

Trust Caveat

123

Person or Body Capable of Applying for Entry of a Trust Caveat

The following person or body may apply for the entry ofa Trust Caveat in the Register Document of Title to any land[S332(1) and S333 National Land Code 1965]:

a) The trustees in a Register Document of Title in respectof any alienated land or interest;

b) The person or body who transfers the alienated or theinterest to the trustees; or

c) The person or body who applies under S344(2) NationalLand Code 1965 to the Registrar of Title/LandAdministrator to be registered ‘as trustee’ as the casemay be in respect of alienated land or the interest.

124

Effects of a Trust Caveat

According to S322(2) of National Land Code 1965, the effectof a Trust Caveat is as stated in the caveat itself, that is , in thememorial in respect of the caveat made in the RegisterDocument of Title. Its effect is to prohibits (either absolutely orsubject to certain conditions) the following:

a) The registration of any instrument of dealing directlyeffecting the trust property;

b) The endorsement of any claim to the benefit of tenancyexempt from registration in respect of the trust property;and

c) The entry of Lien-holder’s Caveat in respect of the trustproperty.

125

Effects of a Trust Caveat

As provided in the proviso to S332(2) of National Land Code1965, a Trust Caveat does not prohibit the registration orendorsement or entry if the instrument or application waspresented or received before the caveat takes effect.

126

Cancellation of Trust Caveat

As provided in S335(5) National Land Code 1965, a TrustCaveat shall continue to be in force until cancellation by theRegistrar of Title/Land Administrator on an application bythe trustees together with the persons or bodiesbeneficially entitled under the trust.

127

Kaveat Pemegang Amanah (S332)

Kaveat Pemegang Amanah melarang sama ada secara mutlakatau tertakluk kepada syarat-syarat pendaftaran, pengendosan,pemasukan atau mana-mana dari yang berikut:

i. Pendaftaran suratcara urusniaga yang melibatkan secaralangsung harta amanah;

ii. Pemasukan catatan mengenai tuntutan kepada faedahsesuatu tenansi dikecualikan daftaran mengenaitanah/kepentingan itu; dan

iii. Pemasukan Kaveat Pemegang Lien mengenaitanah/kepentingan itu S332.

128

Kaveat Pemegang Amanah (S332)

Masa

Kaveat Pemegang Amanah akan terus berkuatkuasasehingga dibatalkan oleh Pendaftar. Pembatalan olehPendaftar dibuat atas permohonan pemegang amanah dansemua orang atau badan yang berhak mendapat faedah dibawah amanah itu.

129

Prohibitory Order

130

Meaning of Prohibitory Order

According to S334 National Land Code 1965, a ‘prohibitoryorder’ means where alienated land or interest in it held by ajudgement-debtor is to be sold in execution proceedings, anorder made pursuant to the rules of court by a court ofcompetent jurisdiction prohibiting the judgement-debtorfrom effecting any dealing or from effecting such dealing asmay be specified in the order.

131

Effects of a Prohibitory Order

According to S336(1) National Land Code 1965, aprohibitory order which is expressed to relate to thealienated land itself prohibits the following:

a) The registration of any instrument of dealing executedby or on behalf of the proprietor of the land;

b) The endorsement of any claim to the benefit of tenancyexempt from registration granted by the proprietor ofthe land; and

c) The entry of any Lien-holder’s Caveat in respect of theland.

132


According to S336(2) National Land Code 1965, aprohibitory order which is expressed to relate to aparticular interest in any alienated land prohibits thefollowing:

a) The registration of any instrument of dealing effectingthat interest; and

b) F the interest is a lease or sub-lease, a prohibitory orderprohibits the following:

i. The endorsement of any claim to the benefit of tenancyexempt from registration effecting that interest; and

ii. The entry of any Lien-holder’s Caveat effecting thatinterest.

133


As stated in S336(1)(a) and S336(2)(a) of National LandCode 1965, a prohibitory order prohibits the registration,endorsement or entry only if the instrument or applicationwas presented or received after the entry of thatprohibitory order.

According to S337(2) National Land Code 1965, aprohibitory order shall not prohibit the registration of aninstrument of dealing executed by an officer of a court onbehalf of a judgement-debtor pursuant to an order madeupon the sale of alienated land or interest in it for thepurpose of satisfying the judgement debt.

134

Cancellation of Entry of a Prohibitory Order

An entry of a prohibitory order is cancelled by the Registrar ofTitle/Land Administrator under the following circumstances:

a) At the expiry of six months from the date on which it wasmade by the court and the court does not issue an order toextend the period;

b) On receiving a copy of the order of withdrawal or the orderof cancellation or the order causing the prohibitory order tobe ineffective, made by the court;

c) On the registration of a transfer executed by an officer of thecourt on behalf of the judgement-debtor; or

d) On the registration of a certificate of sale issued undersections 259(3) and 265(4) of National Land Code 1965.

135

Prohibition or Limitation on Dealings

S301(c) National Land Code 1965 provides that one of theconditions for an instrument of dealing to be fit for registration isthat the dealing it effects should not be contrary to anyprohibition or limitation imposed by National Land Code 1965.The Registrar of Title/Land Administrator should be aware ofsuch prohibition or limitation.

The National Land Code 1965 prohibits, for example, thetransfer of land (where the building stands) by the managementcorporation of a subdivided building and a dealing in respect ofany land, share or interest by a personal representative until theland, share or interest has become registered in his namepursuant to S346 National Land Code 1965. The restriction ininterest in respect of a dealing in S433B in favour of a non-citizenor a foreign company is another example of such prohibition.

136

Prohibition or Limitation on Dealings Imposed by Any Other Written Laws

Some of the other written laws that prohibit or limitdealings are the laws relating to Malay reservations, NegeriSembilan and Malacca customary lands.

The Land (Group Settlement Areas) Act 1960 (S4)prohibits the transfer of a rural holding to more than oneperson.

137

Restriction in Interest

S301(c) also provides that one of the conditions for aninstrument of dealing to be fit for registration is that thedealing it effects should not be contrary to the restriction ininterest to which the land is subject.

The restriction in interest which the Registrar ofTitle/Land Administrator should be concerned with shouldbe that pertaining to the powers of dealings only and notthe powers to subdivide or partition land, or to amalgamatelands. A restriction in interest relating to dealing could be inthe form to the effect that the land cannot be transferred,charged or leased without the permission of the StateAuthority. 138

Restriction in Interest

In determining the fitness of an instrument of dealing,the Registrar of Title/Land Administrator should seewhether a restriction in interest exists or not in the titleeffected by the dealing.

If for example, the consent of the State Authority,Menteri Besar or the Land Administrator is required, theRegistrar of Title of Title/Land Administrator should see thatsuch a consent has been given before registering aninstrument of dealing. The letter (conveying the consent)submitted to the Registrar of Title of Title/LandAdministrator together with the instrument of dealingshould be filed properly.

139

Perintah Larangan

Takrif Perintah Larangan ialah satu perintah yang dibuatoleh mana-mana mahkamah bagi melarang seseorangpenghutang hukuman (judgement debtor) daripadamelakukan apa-apa urusniaga terhadap tanah yangdimilikinya atau kepentingan pada tanah yang dipegangnya(S334).

Justeru perbezaan nyata di antara kaveat dan perintahlarangan ialah faktor mahkamah. Perintah larangan telahpun melalui proses mahkamah manakala kaveat pula perludiselesaikan di mahkamah.

140

Perintah Larangan

Apabila satu salinan perintah larangan dikemukakankepada Pendaftar untuk pendaftaran, maka adalah menjadikawajiban Pendaftar untuk memasukkan perintah itudengan serta merta dengan mengendoskannya di dalamDokumen Hakmilik Daftar yang berkenaan, ditandatanganidan dimeterikan (S335).

Perintah larangan hanya berkuatkuasa selama 6 bulandari tarikh ianya dilekuarkan oleh mahkamah. Tempohperintah ini boleh dilanjutkan oleh mahkamah tinggi danpermohonan hendaklah dibuat sebelum tamat tempohsemasa.

141

Perintah Larangan

Kesan-kesan

Perintah larangan yang mengikat tanah atau sesuatukepentingan pada tanah melarang perkara-perkara berikut:

i. Pendaftaran suratcara urusniaga mengenai tanah ataukepentingan yang dibuat oleh tuan punya tanah atauorang lain bagi pihaknya.

ii. Pemasukan catatan terhadap tuntutan kepada faedahsuatu tenansi dikecualikan daftaran yang diberi olehtuan punya.

142

T H A N K YO U

143

land law and survey regulation (sghu...

Documents