ebook panduan lengkap & strategi melabur shoplot · dalam tempoh kurang 2 tahun. 2 tahun adalah...

JENTAYU SERVICES EBOOK PANDUAN LENGKAP & STRATEGI MELABUR SHOPLOT

1

http://huzaifah7property.blogspot.com/


2


PANDUAN & STRATEGI MELABUR SHOP LOT

HUZAIFAH ABDULLAH SANI https://www.facebook.com/huzaifa.abdullahsani


https://www.facebook.com/huzaifa.abdullahsani



3


JENTAYU

Services Diterbitkan oleh JENTAYU SERVICES

Email : [email protected]

Website : http://huzaifah7property.blogspot.com/

Cetakan Pertama January, 2015

HAK Cipta @ 2015 oleh Jentayu Services

Hak Cipta terpelihara. Tidak dibenarkan mengeluar ulang mana-mana

bahagian artikel, ilustrasi dan isi kandungan buku ini dalam apa jua

bentuk dan dengan apa cara sekalipun, sama ada secara elektronik,

fotokopi, mekanik, rakaman atau lain-lain cara sebelum mendapat izin

bertulis

mailto:[email protected]



4


KANDUNGAN Pengenalan ……………………………………… 5 Mengapa Melabur Hartanah………………….. 9 Pandangan Rakan Cina Tentang Melabur Unit SHOP LOT……………………………………….. 11 Tangga Pelaburan Hartanah…………………... 17 Srtategi Pelaburan Hartanah…………………... 36 Mengapa Melabur SHOP LOT………………… 49 Bagaimana Memilih SHOPLOT Berdaya Maju 59 Memohon Pembiayaan Kewangan…………… 65 Kelebihan & Kelemahan Unit SHOP LOT Berbanding Unit Kediaman…………………… 77 STRATEGI Mengurangkan Risiko Tiada Penyewa………………………………………… 87 DRAFT Perjanjian Sewaan Unit SHOP LOT 94


5


PANDUAN DAN STRATEGI MELABUR SHOP LOT

PENGENALAN

Pelaburan unit SHOP LOT mampu berikan Rental Yield dan Market Appreciation lebih lumayan berbanding Unit Kediaman

Bagaimana pun terdapat beberapa RISIKO yang perlu di tangani dari awal bagi mengelak daripada menanggung kerugian besar keatas Pelaburan. Kerugian yang di tanggung sekiranya tersilap langkah ibarat pepatah mengatakan :-

“Kusangkakan panas hingga ke petang rupanya hujan di tengah hari”

Kesilapan terbesar dalam pelaburan SHOP LOT adalah apabila Unit yang di beli tidak mampu untuk dapat penyewa dalam tempoh kurang 2 tahun. 2 tahun adalah “Rule of Thumb” yang biasa diguna pakai untuk mengawal RISIKO. Bagaimana pun lagi cepat dapat penyewa adalah misi paling utama. Kegagalan mendapatkan penyewa dalam tempoh yang ditetapkan sebaik sahaja mendapat Sijil Kebenaran Menduduki(CF) adalah sesuatu yang kurang elok kepada anda. Komitment dengan pihak Bank perlu di lunaskan pada setiap bulan. Sekaligus keadaan ini akan mengganggu Aliran Tunai sedia ada.


6


Lebih lama menghadapi situasi ketiadaan penyewa untuk unit SHOP LOT yang dilabur. Pasti mengganggu kesihatan kewangan anda. Sekalipun anda mampu dan berupaya menanggung bayaran Installment bulanan dengan pihak Bank pembiaya. Justeru keadaan ini pasti menjadi bertambah buruk jika sekiranya anda tidak mempunyai kemampuan Kewangan yang mencukupi dan Holding Power yang lemah

Hajat dihati inginkan hasil rental yang lumayan namun apakan daya kesilapan membuat percaturan telah melambatkan perjalanan anda menikmati hasil lumayan di dalam Pelaburan Hartanah. Saya akan kupas dengan lebih lanjut BAGAIMANA MENGURANGKAN RISIKO Pelaburan SHOP LOT ANDA pada bab seterusnya

“Langkah-langkah yang telah di ambil semasa membuat keputusan melabur Unit Shop Lot untuk mengurangkan

RISIKO PELABURAN hingga ke tahap minimum”


7


MENGAPA MELABUR HARTANAH? Melabur Hartanah adalah salah satu kaedah efisyen untuk melipatgandakan KEKAYAAN. Ramai Multi Jutawan hingga Billionaire melibatkan diri secara serius di dalam Pelaburan Hartanah malah dalam skala lebih besar. Pelaburan Hartanah menjadi satu cabang Perniagaan dan Pelaburan utama kepada mereka. Di Malaysia mereka yang fasih dan mahir di dalam Perniagaan terutama rakan-rakan kita dari kalangan bangsa Cina menjadikan Pelaburan Hartanah sebagai ―Instrumen‖ utama untuk mengembangkan modal sedia ada dan melipatgandakan kekayaan pada masa depan Perkara asas yang perlu difahami adalah mengenali KEKUATAN dan KELEMAHAN anda untuk merancang jenis STRATEGI yang paling EFISYEN. Kukuhkan segenap “KEKUATAN” anda dan kurangkan “KELEMAHAN” serta perbaikinya setiap masa. Hal ini sangat penting untuk diberi perhatian supaya anda dapat terus mengorak langkah lebih pantas pada masa hadapan di dalam Pelaburan Hartanah

Sangat penting untuk anda faham situasi diri anda sendiri dan tidak terikut-ikut dengan rentak orang lain. Antara isu penting yang perlu anda perhatikan dengan teliti adalah seperti berikut :- i) Situasi Kewangan semasa anda dan akan datang

ii) Rancangan Perbelanjaan dan keperluan semasa


8


iii) Jenis pekerjaan anda. Contoh : Kerja tetap atau berniaga. Sekiranya berniaga jenis Perniagaan yang dijalankan dan sesuaikan dengan STRATEGI paling berkesan yang mampu memberikan Pulangan Optimum di dalam Pelaburan Hartanah

iv) Jangkaan pendapatan semasa dan akan datang yang bakal diperolehi

v) Matlamat yang ingin dicapai. Tetapkan Matlamat Pelaburan Hartanah anda sejelas yang mungkin agar lebih Gigih dan Fokus berusaha mencapainya

Persaingan terbesar yang perlu anda hadapi sebenarnya bukan dengan mereka yang telah jauh melangkah di dalam Pelaburan Hartanah ini. Tetapi “Persaingan terbesar adalah bersaing dengan keupayaan diri sendiri”

Pilih STRATEGI yang paling sesuai dan dekat dengan diri. Di dalam Pelaburan Hartanah ―Tiada Strategi SALAH atau BETUL‖. Cuma yang ada ialah :-

“BERAPA Cepat dan BERAPA Besar pulangan yang mampu anda perolehi”

Poin ini perlu kajian teknikal dan pengetahuan luas, pengetahuan tentang jenis Hartanah, Lokasi, maklumat projek semasa di kawasan sekitar dan yang akan datang, latar belakang pemaju dan jenis-jenis projek yang telah dilaksanakan, sambutan yang diterima Pemaju berkaitan


9


projek-projek Pembangunan yang dilancarkan sebelum ini samada dari segi mutu, kepuasan pelanggan, tempoh siap mengikut jadual, maklumbalas yang telah diberikan oleh pembeli dan sebagainya, lain-lain faktor yang perlu diambil kira adalah jenis pembangunan yang dijalankan, kemudahan awam sedia ada dan bakal dibina dan poin-poin penting yang perlu diperolehi Poin - Poin ini sangat penting untuk diperhatikan kerana ianya akan membezakan “Pulangan” yang bakal diperolehi keatas Pelaburan yang dibuat. Pokok pangkalnya “Pelabur hendakkan pulangan keatas pelaburan yang paling TINGGI dan dalam tempoh masa yang paling PANTAS”


10


STRATEGI MELABUR SHOPLOT

Mengapa Anda Melabur Shop Lot? Bagaimana langkah mengurangkan RISIKO Melabur

Shop Lot? Adakah Melabur Shop Lot memberikan keuntungan

Lumayan Apakah Kesalahan Biasa yang dilakukan oleh Pelabur

Shop Lot?

Persoalan-persoalan di atas adalah ―pertanyaan‖ untuk ditanya kepada diri sendiri sebelum membuat keputusan Melabur Unit Shop Lot. Pada Bab seterusnya kupasan lebih terperinci akan dicatatkan berkenaan isu yang sering timbul di dalam pelaburan Unit Shop Lot

Semoga EBOOK ini memberi manfaat dan Panduan lengkap tentang Pelaburan Unit SHOP LOT. Ianya adalah hasil pengalaman sendiri dan teman-teman yang telah lama terlibat di dalam Pelaburan Hartanah Unit Shop Lot. Justeru kesemua pengalaman ini dikumpulkan dan dikongsi dengan anda. Ianya akan memberikan ―Panduan Lengkap sekaligus membongkar Rahsia melabur Unit Shop Lot‖ kepada anda. Hal ini sangat penting untuk dipelajari agar Pelaburan Unit Shop Lot yang di buat dapat berikan keuntungan lumayan. Hati-hati dan cermat dalam membuat keputusan yang tepat


11


BAGAIMANAKAH PANDANGAN RAKAN BANGSA CINA TENTANG MELABUR UNIT

SHOP LOT

Sebelum pergi lebih jauh menulis Fakta berkenaan pelaburan Unit Shop Lot. Saya tertarik untuk membawakan kepada anda dan berkongsi pandangan seorang rakan berbangsa Cina mengenai “Melabur Unit Shop Lot”. Apakah kelebihan Unit Shop Lot di mata rakan kita ini? Dan Mengapa beliau sanggup berusaha bersunguh-sungguh dan bersusah payah Melabur Unit Shop Lot? Saya kongsikan kepada anda di sini :- Kisah ini adalah catatan dari pengalaman sebenar FAIZ SUFI yang di post di dalam Status FBnya

Setelah mendapat “approval” FAIZ SUFI saya kongsikan kepada anda disini. Kepada yang belum mengenali FAIZ SUFI boleh klik “LIKE” dan “FOLLOW” FB beliau di LINK berikut ---->>>> https://www.facebook.com/faizsufi?fref=ts&ref=br_tf

Banyak TIP bermanfaat yang dikongsikan dari pandangan kacamatanya

dan pengalaman beliau sendiri dari masa ke semasa

https://www.facebook.com/faizsufi?fref=ts&ref=br_tf


12


ANTARA BANGLO RM400K VS KEDAI RM600K, MANA MENJADI REBUTAN ?

================================

Faiz Sufi 23/8/2014 Aku > Tokey, you buka kedai perabot ni

boleh untung ka dalam kampung ? You ambik 4 pintu maa, atas bawah. Sewa mau RM12,000 lorh sebulan. #SembangMuhongChannelNetwork.

>>> “Chinese will strive for Kedai RM600K” Tokey > Beli kedai ini macam pasang jerat maa. Ada hari tak dapat hasil, sekali dapat hasil, makannya sedap. Jerat yang bagus tahannya di kawasan laluan haiwan. Kedai

https://www.facebook.com/hashtag/sembangmuhongchannelnetwork


13


yang bagus adalah di gugusan kedai atau di tengah bandar.

TAKTIKAL SEORANG TOKEY MEMBELI KEDAI " Biar rumah kecik , duduk dalam store pun tak mengapa ! Janji duit kita pergi bayar beli kedai maa ! " ===============================================

1- BELI KEDAI NISBAH 3 Beli kedai di dalam gugusan kawasan perniagaan, beli 3 kedai sekaligus dalam kawasan yang sama. - 1 kedai untuk meniaga sendiri - 2 kedai untuk disewakan kepada orang lain.

2- MATEMATIK TOKEY TU AJAR AKU TADI : Harga Kedai = RM400k per unit. 3 Kedai = RM1.2juta Montly payment : RM8,000 x 20 tahun.

2 kedai disewakan pada harga bulanan RM4000. Maka total sewaan = RM8000 guna untuk bayar bank. Ingat, sewaan meningkat setiap perjanjian 2 tahun. 1 kedai yang guna untuk buat business ? Duit lebih bayar kat bank, duit lebih simpan untuk beli jerat baru !

3- MAKE YOUR ACCOUNT STRONG


14


2 kedai disewakan, 1 kedai guna untuk niaga sendiri. Memang akaun nampak strong untuk apply loan beli kedai kedai di gugusan perniagaan yang lain.

4- NETWORKING BUSINESS Takdak duit nak ambik kedai ? Suruh bapak saudara you yang kerja kerajaan pergi ambik loan beli itu kedai, you masuk buat niaga dalam itu. Bapak saudara kena bayar bank RM5000 sebulan, You bayar sama dia RM7000 laa. Kasi sikit sama diaa.

5- ADIK BERADIK YANG BEKERJASAMA Dalam family, mesti ada orang yang kerja kerajaan, atau orang yang kerjanya mudah buat loan. Sewa kedai dari adik beradik ja, Duit pusing sama-sama kita maa. Abang saya beli kedai, dan sewakan pada kami adik adik. Kami adik adik masuk buat niaga maa. Duit naiga kasi bayar sama loan abang la. Masing masing jaga laa. Takkan adik beradik sendiri pun you mau tikam ? takkan adik beradik sendiri pun you mau hentam kasi makan ? =============================================== Diluar sana, ada pelbagai taktik dan teknik jalan niaga yang dibuat oleh orang lain. Stay hunger, stay foolish.


15


>>>Tak rugi menyapa seorang Pakcik Chinese Pasti ada cerita menarik untuk aku ambik manfaat. Disebabkan tokey Chinese tu ajar aku ilmu niaga, asalnya nak beli barang total kos RM1000 sahaja, sudah beli berlebih lebih 3 kali ganda.

Money is NOTHING, Knowledge is EVERYTHING

Konklusi

BAGAIMANAKAH rakan kita ini melihat pelaburan Unit SHOP LOT??

" Biar rumah kecik , duduk dalam store pun tak mengapa ! Janji duit kita pergi bayar beli kedai maa ! "

Mereka sendiri mengakui pelaburan SHOP LOT menghasilkan keuntungan yang lumayan. Orang Cina terkenal dengan kefasihan Bahasa dan Ilmu perniagaan. Salah satu Ilmu perniagaan yang sangat penting dikuasai ialah menguruskan WANG. Mereka handal MENYIMPAN Wang dengan jimat cermat dan mahir menghidu peluang Pelaburan untuk melipat gandakan kekayaan mereka


16


Mereka tidak melihat Wang sebagai sesuatu yang perlu dihabiskan. Mereka melihat Wang untuk digandakan dengan lebih banyak lagi melalui Instrument pelaburan yang paling efisyen. Pelaburan yang menghasilkan pulangan paling Optimum

Mana yang elok dijadikan pedoman dan panduan. Paling menarik jika melihat cara mereka berfikir dan cara Bagaimana mereka menarik seluruh kapasiti yang ada untuk pergi ke tahap yang lebih jauh daripada kemampuan sebenar. Dengan ILMU, DISIPLIN dan MATLAMAT yang jelas semuanya bukan mustahil!


17


TANGGA PELABURAN HARTANAH

Sebelum membicarakan Unit Komersil SHOP LOT lebih lanjut. Mengenali ―Tangga Pelaburan Hartanah‖ akan membantu anda lebih memahami setiap jenis Pelaburan Hartanah. Tangga Pelaburan Hartanah adalah seperti berikut :-

i) Residential ii) Commercial iii) Industrial iv) Land

SHOP UNIT : RENTAL YIELD & HI MARKET APPRECIATION sedang menanti anda


18


CARTA PELABURAN HARTANAH diatas menunjukkan dengan jelas semakin tinggi anda mendaki di dalam "Tangga Pelaburan" Hartanah. Anda sebenarnya berhadapan dengan RISIKO lebih tinggi. Pada masa yang sama berpotensi mendapat PULANGAN lebih tinggi

Salah satu manfaat terbesar dengan berbuat demikian adalah anda boleh merancang “Strategi” Pelaburan Hartanah yang paling sesuai dengan SITUASI semasa anda. Anda tidak perlu menjadi “Pelabur Ikut-Ikutan”. Anda perlu mendapat sebanyak informasi yang diperlukan dan gunakan Informasi yang diperolehi ini untuk membuat kajian kesesuaian dengan Profile Kewangan anda bagi meraih Keuntungan yang paling maksimum

Akhirnya PELABURAN HARTANAH anda akan bermula pada titik KEKUATAN yang anda ada dan menjauhi pelaburan yang menjadi KELEMAHAN anda

Justeru anda akan temui pelbagai variasi Pelabur Hartanah. Ada yang melabur unit Kos Rendah seperti Flat, Apartment, Rumah teres, Semi D, Lot Banglo Condominium, Unit Komersil seperti Ruang Pejabat, Retail Lot, Shop Office, Unit Industri Kecil dan Sederhana(IKS), Unit Kilang Semi D dan seterusnya Tanah untuk Pembangunan


19


Hal ini sangat penting untuk anda pecah dan bahagikan Strategi Pelaburan mengikut segmen yang lebih kecil. Ianya menjadi lebih mudah diperhatikan dan dibuat perbandingan KEBAIKAN dan POTENSI pelaburan berkenaan kepada anda.

Lain - lain manfaat yang diperolehi adalah anda dapat menilai PELUANG yang diberikan dalam setiap tangga Pelaburan ini, CABARAN yang menanti serta KESESUAIAN dengan situasi semasa anda sekarang ini dan akan datang

Semoga anda dapat memanfaatkan semaksimum “Potensi” yang mungkin terhadap keupayaan Pelaburan anda


20


A. Unit Kediaman(Residential)

RESIDENTIAL

Residential adalah Unit Kediaman. Pulangan keatas Pelaburan adalah bergantung kepada Lokasi. Bagi yang ingin mendapatkan keuntungan yang tinggi daripada FLIPPING. Pelabur seperti ini lebih gemar melabur di dalam Rumah Teres atau link House. Bagi mereka yang memerlukan CASHFLOW atau Hasil Sewaan yang tinggi Unit jenis Apartment dan Kondominium adalah yang terbaik. Hal ini kerana perbandingan kadar sewa yang diperolehi adalah lebih tinggi.

JENIS-JENIS UNIT RESIDENTIAL ADALAH SEPERTI BERIKUT :-


21


i) CONDOMINIUM

CONDOMINIUM adalah unit kediaman yang diduduki dan dihak milik secara individu. Walaubagaimanapun Unit-unit ini berkongsi kemudahan yang disediakan secara bersama seperti Kolam renang, Gymnasium, Nursery, Bilik Bacaan, Taman permainan kanak-kanak, ruang serbaguna dan sebagainya

Rajah : The Oval Residency City Centre Kesemua kemudahan dan kawalan yang ada di dalam CONDOMINIUM di jaga sepenuhnya oleh Ahli Jawatan Kuasa(AJK) penduduk yang dilantik. Namun begitu ada Persatuan Penduduk yang melantik “FACILITIES MANAGEMENT” untuk mentadbir bagi pihak “Association” dan diselia oleh Ahli Jawatan Kuasa Penduduk yang dilantik


22


ii) APARTMENT

Maksud APARTMENT ialah Unit kediaman bertingkat yang dimiliki oleh pelbagai individu atau seorang individu dalam satu-satu masa

Di Malaysia APARTMENT adalah Unit Kediaman Bertingkat yang selesa untuk tinggal, dikelilingi dengan pagar kawalan keselamatan 24jam, rakaman CCTV dan sebagainya. Pemilik Unit Apartment akan diberikan ruang meletak kenderaan khas ditadbir dan diuruskan secara bersama diantara Persatuan Penduduk dan Pemaju Perumahan berkenaan melalui JOINT MANAGEMENT BOARD(JMB) APARTMENT mempunyai kemudahan yang lebih rendah berbanding CONDOMINIUM. Kadar bayaran “Maintenance Fee” juga lebih rendah. Unit Apartment diduduki oleh golongan pertengahan di dalam masyarakat setempat


23


iii) FLAT

FLAT adalah jenis kediaman yang hampir sama dengan CONDOMINIUM dan APARTMENT. Bagaimanapun FLAT mempunyai kemudahan yang sangat terhad. Keluasan rumah juga adalah kecil. Harganya juga adalah rendah dan sesuai untuk golongan berpendapatan kecil

Rajah : Flat Jalan Pekeliling


24


iv) BANGLO

Banglo adalah rumah sebuah yang memiliki tanah yang luas disekelilingnya. Rumah jenis ini strukturnya tidak bersambung dengan mana-mana rumah disekitarnya. Biasanya pagar yang menghubungkan dengan rumah berhampiran

Jenis rumah Banglo biasanya melambangkan status sosial orang yang menghuni rumah tersebut. Rumah jenis ini merupakan yang paling mahal kerana jumlah keluasan lantai dan tanah yang luas dan selesa


25


v) SEMI DETACHED

SEMI DETACHED atau SEMI D adalah rumah jenis satu tingkat atau dua tingkat yang mempunyai tanah yang luas di sebahagian besar kawasan rumahnya. Rumah jenis ini biasa berkembar 2 Unit sekaligus. Harga rumah ini adalah lebih rendah berbanding dengan rumah jenis Banglo tetapi lebih tinggi berbanding rumah Teres

Rajah : Semi D


26


vi) LINK HOUSE

LINK HOUSE atau biasa di panggil rumah Teres. Rumah jenis ini adalah rumah yang dibina sebaris dengan keluasan dan reka bentuk setiap rumah adalah sama. Melainkan rumah yang paling akhir di panggil “End Unit” atau “Corner Unit” memiliki keluasan yang lebih luas dan reka bentuk yang lebih besar

RAJAH : Teres 2 Tingkat Denai Alam


27


vii) TOWN HOUSE

Rumah jenis TOWN HOUSE ini mempunyai rekabentuk yang hampir sama dengan rumah teres dua tingkat. Bagaimanapun rumah ini mempunyai pemilik yang berbeza untuk unit ditingkat atas dan bawah

Rajah : Town House 2 Tingkat Sunway Damansara


28


B. Komersil

UNIT KOMERSIL

Unit KOMERSIL terdiri daripada bangunan yang menjadi tempat orang bekerja dan menjana pendapatan daripadanya. Pemilik memperolehi kadar pendapatan “SEWA” lebih lumayan daripada Penyewa. Bagi Unit yang baik biasanya menerima POSITIVE CASH FLOW 3 kali Ganda daripada modal bayaran Installment bulanan yang dikeluarkan Contoh : Kadar INSTALLMENT bulanan = RM2500.00 sebulan Kadar SEWA diperolehi = RM7000.00 sebulan *Perlu diingat KADAR Sewa ini akan setiasa meningkat setiap 2 Tahun semasa renew Perjanjian Sewaan Jenis Penyewa yang menyewa unit ini adalah Pengusaha dan Ahli Pernigaan yang menawarkan Products/Services dalam skala yang kecil. Contohnya pengusaha Restoran, Kedai tayar, Kedai buku dan stationary, kedai runcit, Butik, Spa & Kesihatan, Ruang Pejabat dan sebagainya. Antara jenis-jenis Unit Commercial adalah seperti berikut :


29


i) SHOP LOT

SHOP LOT adalah ruang perniagaan yang lebih sesuai kepada peniaga yang menjual BARANGAN dan PERKHIDMATAN pada skala kecil dan sederhana seperti Restoran, Kedai Runcit, Butik, Kedai peralatan Elektrik, Kedai Perabot, Kedai Bunga dan sebagainya. Unit SHOP LOT amat diperlukan disebuah Kawasan Pembangunan Bandar Baru bagi memenuhi keperluan penduduk setempat Dengan adanya SHOP LOT dikawasan berhampiran, penduduk setempat tidak perlu ke tempat yang lebih jauh seperti ke Pasaraya, pasar basah atau gedung membeli belah dan sebagainya. SHOP LOT mewujudkan alternative kepada penduduk untuk mendapatkan keperluan seharian. Justeru kewujudan SHOP LOT adalah penting di sebuah kawasan pembangunan baru seperti Projek Perumahan lengkap yang banyak dibina oleh pemaju pada masa ini.

Rajah : Unit SHOP LOT Puncak Alam Fasa 3


30


Apa yang perlu diperhatikan adalah jumlah Populasi penduduk semasa, jangkaan pertambahan penduduk 1 Tahun dan 5 Tahun akan datang. Jumlah unit SHOP LOT ditawarkan. Semakin tinggi jumlah penduduk adalah semakin baik di kawasan yang kurang Unit SHOP LOT yang ditawarkan. Ratio bagi jumlah penduduk yang tinggi berbanding jumlah SHOP LOT yang kecil bilangannya adalah menjadi kriteria utama untuk anda membeli unit SHOP LOT berkenaan Seterusnya jumlah penduduk yang tinggi akan menjadikan SHOP LOT ini suatu kawasan tumpuan penduduk setempat. Sudah pasti unit-unit seperti ini akan menjadi kegemaran TENANT yang berpotensi untuk menjalankan perniagaan mereka. Ini bermakna Pelaburan di Lokasi seperti ini adalah baik dan anda boleh memperolehi TENANT dengan segera sebaik CF diperolehi Unit SHOP LOT seperti ini akan mempunyai Graf kadar kenaikan sewa yang lebih ketara berbanding dikawasan yang kurang sambutan dan permintaan. Teruskan Disiplin dan Sabar untuk “memerhatikan” dan “mengenalpasti” lokasi seperti ini serta merebut peluang yang ada


31


ii) RETAIL LOT

RETAIL LOT adalah ruang pernigaan di Pasaraya Mega dan juga Pasaraya yang lebih kecil keluasannya dan berjenama Antarabangsa seperti TESCO, JAYA JUSCO, AEON BIG, GIANT dan sebagainya. Kadar sewa untuk RETAIL LOT ini dikira berdasarkan keluasan dan jumlah Traffik. Jumlah Traffik ialah jumlah kehadiran pelanggan yang datang pada setiap hari. Lebih tinggi jumlah kehadiran pelanggan maka lebih tinggi peluang untuk penyewa RETAIL LOT memperolehi hasil jualan yang lumayan. Maka kadar sewa juga akan ditetapkan dengan Harga yang lebih tinggi dan Peraturan-Peraturan yang dikenakan adalah lebih ketat dan mesra penyewa


32


iii) RUANG PEJABAT Ruang Pejabat adalah Unit di dalam Bangunan yang dijual kepada pembeli dan disewakan semula kepada penyewa yang berminat

Rajah : Ruang Pejabat Kadar Harga Sewaan dan Harga Jualan Ruang Pejabat ini juga bergantung kepada Lokasi dan kemudahan persekitaran yang disediakan. Ruang Pejabat yang berada di tengah Kota Kuala Lumpur dan berhampiran dengan KLCC, KL Sentral dan Bangsar mempunyai kadar sewa yang lebih tinggi


33


iv) SERVICES SUITE

SERVICES SUITE adalah jenis Unit Pejabat yang berada di dalam persekitaran Shopping Mall. Unit seperti ini mempunyai Ruang Pejabat, Apartment atau Condominium kediaman, Hotel dan juga Retail Lot dan dikira sebagai Unit Komersil

v) SERVICES APARTMENT SERVICES APARTMENT adalah Projek Kediaman yang dibangunkan di atas tanah Komersial. Merujuk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) Akta 118 Fasal 2 menggariskan seperti berikut : “Rumah tempat tinggal adalah untuk bangunan yang dibangunkan dan digunakan untuk tujuan Kediaman tetapi tidak termasuk Bangunan yang didirikan di atas Tanah Komersil”

Rajah : Sri Acappella Serviced Apartments


34


Justeru ini bermakna Services Apartment ditakrifkan sebagai Unit Komersil yang lain seperti Retail Lot, Shop Lot dan sebagainya. Segala masalah yang berlaku seperti kelewatan Bangunan disiapkan tidak mengikut tempoh yang ditetapkan pembeli tidak boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah(TTPR) Walaubagaimanapun Hak pembeli masih terus dibela di dalam Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani. Justeru anda perlu baca dan faham hak anda sebagai pembeli sebelum menandatangani sebarang Perjanjian Jual Beli Kesan seterusnya adalah Tariff utility seperti Bil Air dan Bil Elektrik adalah lebih mahal berbanding dengan Unit Kediaman. Ini kerana kadar yang dikenakan mengikut Kadar penetapan Komersil


35


C. Unit Industri

Unit Industri terdiri daripada Unit Kilang atau Gudang penyimpanan pada skala yang lebih bersar berbanding Unit Komersil. Pelabur Unit jenis ini biasanya terdiri daripada Pengusaha Kilang pembuatan berskala besar D. Tanah

Tingkatan Pelaburan Hartanah yang paling tinggi ialah mengeluarkan Modal keatas pengambilalihan Tanah. Modal untuk membeli tanah sangat tinggi dan pulangan mengambil tempoh masa yang lama. Mereka yang berminat melabur keatas pembelian tanah tidak boleh bergantung kepada hasil sewa tanah yang sangat rendah Pelaburan ke atas pembelian Tanah memerlukan Modal yang besar pada peringkat awal. Seterusnya Modal lebih besar turut perlu dikeluarkan semasa mengusahakan tanah ini untuk Projek Pertanian atau Pembangunan. Dalam masa yang sama anda tidak dapat menikmati keuntungan bulanan seperti pendapatan sewa Tanah terdiri daripada beberapa jenis samada tanah untuk Pertanian/ Perladangan, Tanah kosong yang belum diusahakan dan juga tanah untuk pembangunan Komersil


36


E. STRATEGI PELABURAN HARTANAH

Umumnya strategi Pelaburan Hartanah boleh dipecahkan kepada 4 bahagian iaitu :

1. STRATEGI CASH FLOW(ALIRAN TUNAI)

Anda melabur untuk tujuan mendapatkan ALIRAN TUNAI setiap bulan. Lebih banyak unit yang anda beli lebih banyak TUNAI yang anda akan perolehi. Sekiranya anda TEKUN & SABAR mempraktikkan STRATEGI jenis ini. Anda akhirnya akan dapat keluar daripada RAT RACE iaitu kehidupan yang tidak Stabil.. dapat gaji cuma untuk kegunaan bayar hutang... Sekiranya anda menggunakan sedikit "Kepintaran serta Kesabaran" anda sebenarnya mampu menjana UNTUNG yang lumayan daripada POSITIVE CASH FLOW yang diperolehi berbanding bekerja makan gaji. Paling utama anda bijak menghidu PELUANG dan manfaatkannya. Tugas anda yang paling penting ialah memastikan keperluan penyewa anda dipenuhi dan penyewa membayar sewa dalam masa yang ditetapkan


37


CONTOH PENGIRAAN :

Anda membeli sebuah unit Apartment berharga RM100,000.00 DEPOSIT 10% = RM10,000.00

LOAN 90% = RM90,000.00 INTEREST RATE = 4.5%

TENURE = 30 Tahun

BAYARAN INSTALLMENT BANK = RM460.00pm SEWA YANG DIPEROLEHI = RM650.00

MAINTENANCE FEE = RM40.00

NET POSITIVE CASH FLOW YANG DIPEROLEHI

IALAH RM150.00 sebulan


38


2. STRATEGI BELI & SIMPAN

Anda melabur Unit anda bagi tujuan mendapatkan ALIRAN TUNAI dan CAPITAL GROWTH(Keuntungan Modal). Jenis Hartanah yang sesuai untuk Strategi Jenis ini ialah kediaman teres 2 tingkat dilokasi Pembangunan baru, ruang niaga atau tanah komersil

Lokasi Rumah teres 2 tingkat di Bandar Sri Damansara

CONTOH :-

LOKASI : BANDAR SRI DAMANSARA JENIS : TERES 2 TINGKAT

i) Harga = RM145,000.00 ii) Tahun = 1996

iii) Tempoh = 18 Tahun (2014) iv) Nilai semasa pada 2014 = RM1,100,000.00

v) KEUNTUGAN BERSIH = RM950,000.00++

http://3.bp.blogspot.com/-AOsYxGNzfG8/U_f9iRDA5xI/AAAAAAAAGVA/RP7tqn6gmhY/s1600/20140610_182811.jpg


39


Strategi BELI & SIMPAN ini perlu mempunyai aliran tunai yang kukuh di dalam tangan. Kekangan semasa Ekonomi mungkin akan menjejaskan anda sekiranya anda tidak mempunya Tunai yang kukuh

3. FLIPPING

Dalam lain perkataan adalah anda membeli Unit Hartanah bagi tujuan menjualnya dalam dalam jangka masa yang singkat. Unit Hartanah anda dibeli samada daripada Lelongan Awam, Pemaju atau "Desperate Seller". Pokoknya anda membeli pada harga yang lebih rendah daripada harga Pasaran

Sentiasa letak di dalam Minda anda "Keuntungan Pertama yang anda perolehi di dalam Pelaburan Hartanah ialah apabila anda membeli dibawah Harga Pasaran"

Justeru Unit yang dibeli ini akan di berikan sentuhan NILAI TAMBAH supaya Harga lebih tinggi boleh ditawarkan. Nilai Tambah yang dimaksudkan termasuklah - memasang Kitchen Kabinet, Dinding yang dicat baru, memasang Railing & Curtain, Pemasangan Grill, Kekemasan dan Kebersihan unit yang ingin dijual di perincikan dengan rapi. Dengan sedikit "USAHA" dan "KEPINTARAN". Sekaligus ia mampu berikan perbezaan ketara pada HARGA yang ditawarkan kepada bakal pembeli


40


3.1 DESPERATE SELLER Apakah maksud DESPERATE SELLER Desperate Seller ialah pemilik unit Hartanah yang mahu menjual unit mereka dengan segera. Penjual jenis ini akan sanggup meletakkan harga jauh lebih rendah daripada Harga semasa pasaran untuk tujuan menarik pembeli dan menjual unit mereka dengan segera Ada beberapa sebab utama Mengapa penjual jenis ini bertindak sedemikian. Antaranya adalah : i) Penjual telah menemui rumah idaman sebelum dapat

menjual rumah sedia ada. Lebih memburukkan keadaan bila penjual telah berpindah ke rumah baru dan terpaksa membayar 2 installment Bank. Pemilik rumah jenis ini sanggup menjual rumah mereka pada harga yang dikira munasabah kepada mereka walaupun jauh rendah daripada harga pasaran

ii) Berlakunya ―Penceraian‖. Penjual telah memutuskan untuk tidak lagi dapat hidup bersama sebagai pasangan suami isteri dan ingin melupakan kisah silam mereka secepat yang boleh. Penjualan Unit ini dapat melegakan perasaan kecewa dan ingin melupakan kisah yang berlaku. Justeru pembeli yang bertuah boleh mengambil kesempatan yang ada


41


iii) Jenis pemilik seterusnya ialah mereka yang telah

diarahkan berpindah oleh Majikan ke Bandar atau Negeri lain. Pemilik jenis ini ada yang tidak mahu menguruskan rumah mereka lagi dan membuat keputusan menjual segera Unit yang diduduki

iv) Penjual terdesak juga ada di kalangan pemilik yang tidak mahu menambah Modal membaiki kerosakan rumah yang berlaku akibat proses Organik, bencana alam dan sebagainya. Sekiranya anda bersedia untuk meletakkan sedikit usaha dan membaiki kerosakan yang ada. Anda mampu menjana keuntungan yang diperlukan selepas mendapatkan harga jauh lebih rendah daripada harga pasaran dari penjual

Penjual terdesak biasanya akan mengiklankan ayat berikut di dalam listing mereka. Antaranya ialah “Make offer” “Must sell immediately” “Divorce” “Owner transferred”


42


4. LELONG

Melalui pemerhatian dan pengalaman sendiri sehingga tahun 2012 unit Lelong sememangnya "Lubuk" mendapatkan Unit Idaman dibawah Harga PASARAN. Selepas tahun berkenaan Minat dan Pengetahuan tentang Hartanah rata-rata semakin meningkat. Semakin banyak kelas celik Hartanah di adakan merata ceruk dan tempat. Boleh dikatakan saban minggu akan ada graduan baru kelas Pelaburan Hartanah. Mereka inilah golongan utama yang sentiasa menambah bilangan pembida di Lelongan Awam

CIMB Auction House

Justeru anda akan dapati semakin sukar membida di dalam Lelongan Awam yang di adakan. Pada tahun 2014 lokasi terakhir Lelongan Awam yang saya pergi ialah di "CIMB Auction" yang diadakan disebuah Hotel terkemuka tengah Kotaraya Kuala Lumpur. Apa yang saya perasan terlalu ramai yang akan masuk untuk bidaan setiap Unit yang di lelong. Justeru peluang anda untuk menang sudah pasti semakin sukar.

http://1.bp.blogspot.com/-i5fG9GwbQKQ/VKkn0g7vVWI/AAAAAAAAOxE/BUYLPMIlaZg/s1600/CIMB+Auction.jpg


43


Ditambah Faktor kegagalan mengawal Emosi seringkali unit yang di bida menjadikan Harganya lebih tinggi daripada Harga Pasaran Kepada Pelabur, situasi ini sangat tidak produktif kepada perancangan masa hadapan. Ada juga sesetengah pembida yang sanggup membeli unit Lelong lebih tinggi daripada harga pasaran disebabkan LOKASI. Ada yang ingin dekat dengan keluarga, ibubapa dan sebagainya.

Justeru STRATEGI baru perlu anda gunakan untuk unit Lelong. Anda juga boleh mula melihat ke lokasi di luar KUALA LUMPUR dan SELANGOR. Walaupun lain-lain negeri turut menerima kesan kenaikkan harga Hartanah namun masih ada ruang untuk anda mencubanya. Tahap kesedaran tentang Pelaburan Hartanah masih rendah dan anda mungkin boleh mengambil kesempatan sebanyak mungkin sebelum situasi semakin kompetatif seperti di KUALA LUMPUR & SELANGOR

"Orang buat DUIT itu tahu apa yang orang lain tidak tahu. Mereka ini tahu tentang FAKTOR-FAKTOR Kejayaan dan menumpukan perhatian kepada Faktor ini"


44


RAHSIA MELABUR SHOP LOT

SHOP LOT adalah termasuk di dalam Tangga Pelaburan Hartanah yang kedua iaitu Commercial. Semakin tinggi tangga Pelaburan Hartanah yang anda daki. Semakin tinggi RISIKO yang anda ambil. Justeru PULANGAN kepada anda juga semakin tinggi

Umum mengetahui bahawasanya melabur di dalam Pelaburan Hartanah memberikan keuntungan dan pulangan yang lumayan. Namun begitu anda harus mempunyai daya KETEKUNAN yang tinggi, DISIPLIN serta SABAR dalam membuat keputusan pelaburan yang tepat dan tidak terburu-buru. Tersilap langkah pasti melambatkan anda mencapai Matlamat anda

Perkara seterusnya yang perlu ada untuk menjadi seorang Pelabur Hartanah yang berjaya adalah anda harus menguasai PROFILE KEWANGAN anda. Pengetahuan dan kemahiran menguruskan Profile Kewangan anda akan membantu serta memacu membuat keputusan-keputusan tepat dan terbaik di dalam Pelaburan Hartanah pada masa akan datang. Sangat rugi sekiranya anda temui unit Hartanah yang berpotensi tinggi atau harganya jauh lebih rendah daripada harga pasaran. Namun anda tidak dapat mengambil peluang ini gara-gara PROFILE KEWANGAN yang tidak bersedia


45


Disinilah salah satu Rahsia dan jawapan kepada anda “Bagaimana Saya Memulakan Tangga Kedua di dalam Pelaburan Hartanah – iaitu Melabur Unit Komersial SHOP LOT‖

Ramai dikalangan Pelabur Hartanah akan mula berminat untuk melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT apabila saya membuat pengiraan dibawah ini. Tak percaya tak mengapa. Apa yang penting anda perlu buat sahaja mengikut Panduan yang diberikan :-

Contoh Pengiraan Pendapatan & Pulangan Yang Diperolehi Di Dalam Pelaburan Unit SHOP LOT:


46


Sebuah SHOP LOT unit tepi :-

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru) ii) Beli Tahun = 2012 iii) Saiz Keluasan =3400sf iv) Deposit(20%) = RM120,000.00 v) Pembiayaan = RM495,000.00 vi) Kadar Interest = 4.5% vii) Tempoh Pinjaman = 25 Tahun viii) INSTALLMENT = RM2,755.00 ix) RENTAL = RM7,000.00 x) POSITIVE CASH FLOW = RM4245 xi) TENANT masuk selepas 4 Bulan terima CF xii) MARKET APPRECIATION selepas 3 tahun =

RM1,600,000.00

* Nilai Harga berdasarkan Permintaan Semasa


47


NOTA : Pengiraan di atas adalah hasil sebenar yang di

perolehi ke atas salah satu unit SHOP LOT yang di beli

Justeru E BOOK ini dihasilkan untuk berkongsi TIPS & PEMERHATIAN yang di buat dalam Pelaburan SHOP LOT ini kepada anda

TIPS yang diberikan adalah berdasarkan daripada pengalaman sebenar di dalam bidang PELABURAN HARTANAH ini. Apakah Faktor-faktor yang perlu anda ambil kira sebelum membuat keputusan membeli SHOP LOT idaman anda. Hal ini sangat penting agar keputusan yang anda ambil adalah keputusan yang tepat. Bukan keputusan agak-agak atau ambil mudah


48


Ini kerana kesilapan membuat keputusan yang SALAH akan membuatkan anda menangung ketiadaan penyewa berpotensi dan Market Value(MV) yang statik. Lebih memburukkan keadaan apabila anda terpaksa menanggung bayaran INSTALLMENT dengan pihak Bank sekaligus mengurangkan Positive Cash Flow anda. Keadaan ini sudah pasti akan memaksa anda menunda banyak perancangan Pelaburan Hartanah seterusnya


49


MENGAPA MELABUR UNIT KOMERSIL

SHOP LOT

Berikut adalah beberapa alasan yang dikenalpasti mengapa Pelaburan di dalam Unit Komersil Shop Lot dibuat. Antaranya ialah :-

1. ROI YANG TINGGI

Anda melabur di dalam SHOP LOT kerana anda mencari pelaburan yang memiliki ROI atau Return On Investment yang tinggi. Pelaburan di dalam Unit SHOP LOT adalah salah satu daripada pilihannya

2. MILIKI UNIT UNIT KEDIAMAN YANG BANYAK Selepas selesa memiliki Unit Kediaman yang banyak sudah sampai masanya anda bertukar kepada strategi melabur Unit Shop Lot. Lebih RISIKO dan lebih PULANGAN. Beberapa teman saya merungut dan pening kepala melayan karenah penyewa rumah yang pelbagai. Tambahan lagi sebagai pekerja makan gaji di institusi Swasta atau Kerajaan tidak mudah untuk uruskan masa dan selesaikan masalah yang berlaku kecuali dihujung minggu atau terpaksa mohon cuti. Biasanya isu berkaitan “Maintenance” rumah ie- paip bocor, dinding serap air, tekanan air rendah, bumbung bocor, tandas sumbat dan sebagainya


50


Sekiranya pemilik memiliki beberapa unit kediaman dikawasan yang sama. Biasanya masalah dapat ditangani degan mudah. Masalah mula timbul sekiranya unit Kediaman mula bertambah hingga ke angka 10 ke atas dan jarak diantara unit ini jauh diantara satu dengan yang lain. Lagi tinggi bilangan unit yang dimiliki lagi banyak masalah yang dihadapi untuk tangani masalah atau isu yang timbul. Selain maintenance belum lagi isu keluar dan masuk penyewa baru dan sebagainya. Pendek kata banyak juga tugas-tugas yang perlu dilakukan. Justeru pilihan yang terbaik adalah bertukar kepada melabur Unit Shop Lot

3. HARGA RUMAH KEDIAMAN YANG SEMAKIN TINGGI

DI KL/ SELANGOR Harga Rumah Kediaman yang terlalu tinggi telah mengurangkan minat untuk membeli unit rumah sebagai pelaburan utama. Bayangkan 1 unit rumah 2 tingkat jenis intermediate di sekitar seksyen 13 SHAH ALAM pada tahun 2014 ini sekurang—kurangnya berharga RM800,000.00 seunit untuk unit baru

Begitu juga untuk Unit Kediaman jenis Kondominium. Harga jualan yang semakin tidak masuk akal ditawarkan. Harga jualan 1 unit Kondominium bagi keluasan 800sf++ di sekitar SHAH ALAM pada tahun 2014 adalah sekitar RM450,000.00 @ kira-kira RM560 sekaki persegi


51


Bagaimanapun berbeza dengan Unit Kediaman Jenis Apartment. Harga Pasaran semasa masih lagi “reasonable”. Bagi tujuan Pelaburan yang berisiko rendah dan pulangan yang baik Unit Kediaman jenis Apartment adalah antara pilihan yang terbaik untuk anda ambil kira Bagaimanapun tidak ramai pemaju yang berminat membina unit Apartment pada masa ini. Sekiranya ada lokasinya adalah jauh daripada pusat bandar

4. RENTAL YIELD YANG LUMAYAN BERBANDING

RUMAH KEDIAMAN Unit Komersil Shop Lot mempunyai rental yield yang lumayan. Biasanya pemilik menerima hasil 3 kali ganda daripada bayaran installment dengan pihak Bank Pembiaya Keadaan ini jauh berbeza dengan unit kediaman samada rumah teres, semi D mahupun bangle. Kenaikkan kadar sewa setiap 2 tahun juga sangat menarik berbanding Unit Kediaman. Cuma kekangan untuk melabur unit Shop Lot ialah perlukan Modal Tunai yang tinggi dan tempoh pinjaman yang singkat sekitar 25 tahun


52


5. PENGUSAHA PREMIS PERNIAGAAN

Sasaran saya semasa menjalankan Kontrak Perkhidmatan Cucian Linen Hospital pada tahun 2006 adalah memiliki Unit Komersil SHOP LOT sendiri. Memiliki unit perniagaan sendiri adalah suatu perkara yang sangat menyeronokkan berbanding terpaksa menyewa. Sekiranya menyewa duit sewa yang dibayar pada setiap bulan terasa seperti mengalir deras di dalam sungai tanpa apa-apa pulangan. Tambahan lagi jika terpaksa berhadapan dengan Owner yang cerewet dan gemar menaikkan kadar sewa yang tidak munasabah

Justeru sasaran seterusnya dapat dicapai dengan membeli sebuah unit Shop Office 2 tingkat dengan keluasan 20‘ x 70‘. Perniagaan menjadi lebih stabil kerana anda tidak perlu lagi merasa bimbang setiap kali tempoh sewaan semakin hampir dengan tarikh tamat. Begitu juga apabila anda mengetahui unit sewaan anda telah dijual dan bakal dimiliki oleh pemilik baru. Sudah pasti kedudukan perniagaan anda dalam keadaan tidak stabil dan terpaksa mencari tempat baru atau di lokasi baru

Semasa memulakan perniagaan saya tidak mensasarkan membeli sebarang kereta mewah. Ini kerana sekiranya membeli sebuah kereta “VALUE” kereta akan turun sebaik sahaja anda membuat bayaran yang pertama untuk kereta anda. Keadaan ini jauh berbeza sekiranya anda melabur di dalam pasaran hartanah. Semakin lama Nilainya semakin tinggi


53


Sukar pada awalnya untuk menahan dugaan dan cabaran yang datang. Namun demikian “keinginan yang tinggi” untuk mengambil kesempatan yang ada di dalam Pelaburan Hartanah telah menghilangkan perasaan itu secara automatis. Keinginan yang tinggi telah memudahkan tugas yang sukar. Timbul kepuasan yang tinggi di dalam diri apabila melihat setiap bulan jikapun bukan setiap hari. Paras harga semasa yang ditawarkan semakin meningkat

Salah satu ciri utama Pelabur Hartanah adalah anda harus menjadi seorang “Oppurtunis” dan Bijak mengambil peluang. Tatkala paras harga masih agak rendah anda perlu membuat sebanyak mungkin pelaburan dengannya Justeru inilah salah satu sebab mengapa ramai dikalangan Pelabur Hartanah tegar mengambil ringan keperluan membeli kereta berjenama. Melainkan setelah mereka ini mencapai sasaran yang diidamkan di dalam Pelaburan Hartanah. Mereka mula membeli kereta mahal serta berjenama dengan menggunakan Positive Cash Flow yang diperolehi. Dua(2) keuntungan nyata yang diperolehi oleh golongan ini adalah :-

i) Mengunakan kereta berjenama dengan

percuma

ii) Laverage – Memiliki kereta berjenama dengan Percuma dan dalam masa yang sama turut mempunyai Unit - Unit Hartanah yang terus meningkat naik Nilainya di Pasaran


54


Berbalik kepada Poin di atas sebagai pengusaha Premis Perniagaan sudah semestinya anda perlu membayar sewa bulanan. Adalah lebih baik jika sekiranya anda membayar Bank yang membiayai pembelian unit SHOP LOT anda berbanding anda membayar sewa kepada “LANDLORD”. Anda sebenarnya memperolehi keuntungan berganda kerana:-

i) Anda menyewa di premis sendiri

ii) Anda tidak perlu risau kenaikan kadar sewa setiap

tahun

iii) Anda juga tidak perlu risau memikirkan “back up plan” jika sekiranya Owner berhasrat mengambil semula unit sewaannya

iv) Perniagaan yang stabil adalah perniagaan yang

memiliki unit sendiri

v) Anda boleh menikmati keuntungan daripada MARKET APPRECIATION untuk Unit anda


55


6. LEBIHAN PENAWARAN UNIT SHOP LOT Lebihan penawaran SHOP LOT berlaku untuk Kuota Bumiputera sahaja. Hal ini kerana kurangnya minat Bumiputera untuk membeli Unit SHOP LOT di atas beberapa faktor antaranya : i) Kebanyakkan bekerja ―makan gaji‖ ii) Modal rendah iii) Berisiko tinggi iv) Tidak berani v) Mempunyai lain pilihan pelaburan vi) Kuranngya Ilmu Pengetahuan berkaitan Pelaburan

Hartanah untuk Unit Komersil vii) Kurang kemahiran “Melabur”

Justeru disebabkan beberapa Faktor di atas yang dihadapi oleh pelabur-pelabur Bumiputera menyebabkan “Kuota Bumiputera” untuk Unit Komersil seperti SHOP LOT ini lambat untuk habis dijual bagi sesuatu projek pembangunan Sementara unit bukan Bumiputera pula akan habis dalam masa yang sangat singkat. Hal ini kerana kemampuan dari segi Modal yang ada. Bagi Unit “Kuota Bumiputera” disinilah kelebihan yang anda boleh gunakan untuk memilih Unit yang baik untuk sesebuah projek Pembangunan. Bayangkan jika “Kuota Bumiputera” ini ditarik balik oleh pihak berkuasa. Peluang untuk anda melabur di dalam Unit SHOP LOT akan semakin sempit kerana kekurangan dan ketidakupayaan yang ada untuk bersaing dengan pembeli yang ada Modal yang tinggi.


56


Bagaimanapun untuk jangkamasa panjang sekiranya tiada sambutan daripada pembeli Bumiputera untuk Unit SHOP LOT bagi Kuota Bumiputera ini. Kuota ini akan dibuka dan ditawarkan kepada pembeli Non Bumiputera Bagi tujuan “FLIPPING” anda digalakkan untuk membeli Unit SHOP LOT yang berstatus NON BUMIPUTERA. Hal ini kerana apabila Unit SHOP LOT anda telah mempunyai penyewa dan Market Value (MV) untuk Hartanah berkenaan naik dengan ketara. Anda boleh menjual Unit berkenaan kepada sesiapa sahaja tanpa ada “Sekatan Kepentingan” samada kepada Bumiputera dan juga kepada Non Bumiputera. Umum mengetahui pembeli Non Bumiputera mempunyai kemampuan dan permintaan yang tinggi untuk membeli Unit SHOP LOT yang baik dari segi Pelaburan jangka panjang Hal ini tidak berlaku jika anda membeli Unit Komersil yang berstatus Bumiputera. Anda hanya boleh menjual kepada pembeli Bumiputera sahaja. Keburukan langkah ini adalah anda akan mengalami sedikit kesukaran jika sekiranya anda ingin menjual unit anda dengan segera. Hal ini kerana anda hanya boleh menjual Unit anda kepada Bumiputera sahaja. Manakala ramai lagi Bumiputera diluar sana yang kurang berkemampuan untuk membeli Unit Komersil seperti SHOP LOT ini. Melainkan golongan Bumiputera yang menjalankan perniagaan

Justeru Unit SHOP LOT untuk “Kuota Bumiputera” lebih sesuai kepada Strategi Jangka Panjang anda serta untuk menjana CASH FLOW


57


Sementara kelebihan adanya Undang-undang yang memperuntukkan Kuota Bumiputera untuk penjualan Unit Komersil seperti SHOP LOT ini ialah peluang anda untuk membeli Unit Komersil masih tinggi. Hal ini kerana rata-rata projek Komersil yang dilancarkan kurang mendapat sambutan Bumiputera disebabkan masalah – masalah yang disenaraikan di atas tadi Umum juga mengetahui kebanyakkan pemaju Projek Pembangunan Hartanah adalah terdiri daripada Non Bumiputera. Dikalangan mereka ini terdiri daripada Top Management hinggalah kepada jurujual Hartanah. Justeru tidak dinafikan peluang untuk pelabur Bumiputera melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT yang berdaya maju lebih sukar dan mencabar dalam beberapa keadaan melainkan anda mempunyai kekuatan Modal yang tinggi. Masalah yang dihadapi dengan adanya peruntukkan untuk “Kuota Bumiputera” pun sudah menakutkan. Bayangkan jika peruntukkan “Kuota Bumiputera” ini sudah tiada lagi Sekiranya anda terus perhatikan lagi dengan teliti Unit Komersil seperti SHOP LOT yang diperuntukkan untuk “Kuota Bumiputera” anda akan dapati jarang untuk memperolehi peluang membeli Unit yang paling “Strategik”?


58


Walaubagaimanapun hal ini bukan berlaku kepada semua Projek Pembangunan Komersil. Namun begitu anda digalakkan terus memerhati dan mencatatkan kekangan serta masalah-masalah yang berlaku ini untuk kebaikan generasi seterusnya pada masa hadapan. Atasinya dengan bijak. “Tingkatkan Prestasi dan Kurangkan Kontroversi”


59


Bagaimana Memilih Unit SHOP LOT yang berdaya maju dan mempunyai penyewa kurang 6 Bulan - 1 Tahun daripada tarikh anda memperolehi CF

Faktor ini sangat kritikal dan anda perlu perhatikan berulang kali sebelum anda membuat keputusan melabur dalam SHOP LOT

Antara Faktor Penting Yang Perlu Diambil Kira Adalah Seperti Berikut :-

i) Lokasi ii) Siapa Pemaju Hartanah berkenaan, Pengalaman

Pemaju Menjalankan Projek-Projek Yang Dilaksanakan Sebelum Ini dan Projek Pembangunan Akan Datang

iii) Pembangunan setempat iv) Populasi & Kepadatan Penduduk sekitar v) Perancangan Semasa & Perancangan Jangka Panjang

di sesuatu tempat vi) Faktor pengangkutan awam - dekat dengan Stesen

KTM KOMUTER, MRT, MONORAIL dan sebagainya vii) Exit Lebuhraya Utama viii) Berdekatan Institusi Pengajian Tinggi(IPT), Sekolah,

Pasaraya Utama, Hospital dan sebagainya. ix) Berhadapan Jalanraya Utama x) Rekabentuk Design xi) Harga Jualan


60


Memang ada petunjuk-petunjuk jelas yang boleh menjadi perkiraan anda untuk membeli sesebuah SHOP LOT. Perkara-perkara di atas adalah antara perkara utama yang saya perhatikan.

Selepas berpuas hati dengan point-point utama di atas. Pemerhatian yang lebih SPESIFIK perlu di lakukan supaya apabila sesebuah pembangunan SHOP LOT siap dibina Unit yang anda miliki akan menjadi unit yang menjadi rebutan penyewa. Unit anda ini bukan hanya berjaya disewakan malah dapat disewakan dalam jangkamasa yang paling singkat.

Antara Perkara Yang Lebih Spesifik Yang Anda Perlu Perhatikan Sebelum Anda Membuat Keputusan Membeli Unit Berkenaan Adalah Seperti Berikut :-

i) UNIT CORNER Umum mengetahui bahawa “Corner Unit” adalah unit yang menjadi tumpuan penyewa. Faktor ruang yang luas, mempunyai permintaan yang tinggi dan kemampuan menjana keuntungan berlipat ganda menyebabkan “Corner Unit” seperti ini mendapat sambutan seperti goreng pisang panas. Justeru pembelian yang baik adalah unit jenis ini


61


ii) BERHADAPAN JALAN RAYA UTAMA

Unit SHOP LOT yang menghadap jalanraya mempunyai permintaan yang tinggi. Unit-unit ini sangat cepat laku untuk disewakan sebaik anda memperolehi CF. Hal ini disebabkan penyewa mengambil kira faktor mudah dilihat oleh pelanggan baru dan sedia ada. Unit seperti ini sangat baik untuk Perniagaan mengiklankan “Perkhidmatan dan juga Barangan” yang mereka tawarkan dengan mudah. Hal ini kerana setiap hari pelanggan yang melalui jalan berkenaan akan dapat melihat premis perniagaan ini dengan mudah.

Rajah : Unit SHOP LOT Yang Berhadapan Bangunan PKNS BANDAR BARU BANGI


62


Jika sekiranya anda membeli SHOP LOT unit yang menghadap ke belakang. Anda akan mendapati lebih sukar untuk anda menyewakan Unit seperti ini Hal ini kerana peniaga terpaksa mengambil lebih risiko jika beroperasi di kawasan yang kurang dapat dilihat oleh orang ramai. Selain faktor kos periklanan, pemasaran dan promosi yang lebih tinggi Peniaga biasanya jarang mengambil risiko untuk menyewa Unit SHOP LOT seperti ini. Ramai bakal penyewa akan mengambil sikap berhati-hati serta tunggu dan lihat. Selepas tempoh 1 tahun dan kawasan sekitar telah membangun baru unit-unit seperti ini dapat disewakan. Bagi Landlord pula anda akan menikmati kadar sewa yang lebih rendah bagi Unit SHOP LOT seperti ini. Hal ini berlaku disebabkan kurangnya permintaan untuk unit seperti ini. Maka anda juga terpaksa menjadi lebih “Fleksibel” dalam proses tawar menawar Sewaan untuk unit anda Keadaan seperti ini sudah pasti mengurangkan keuntungan anda dalam jangkamasa panjang. Perlu diingatkan juga bahawasanya HARGA yang ditawarkan adalah sama bagi mana-mana Unit samada menghadap Jalan Raya Utama atau menghadap ke belakang. Justeru jika anda ingin menikmati keuntungan yang lebih tinggi pastikan Unit yang anda beli berada di Lokasi strategik


63


iii) MATAHARI

Faktor Matahari adalah antara beberapa faktor utama yang diambilkira oleh penyewa dalam memilih Unit SHOP LOT yang ingin disewa. Justeru anda sebagai pembeli harus peka terhadap permintaan penyewa anda

Unit SHOP LOT yang baik adalah unit yang menghadap Matahari disebelah pagi. Hal ini kerana pagi adalah waktu bermulanya Perniagaan dan pelanggan kurang aktif pada masa ini. Jika pun terkena matahari pagi cuacanya tidaklah terlalu panas dan masih nyaman. Pengusaha Restoran biasanya amat menitikberatkan faktor ini Bagi Unit SHOP LOT yang menghadap Matahari diwaktu petang. Unit ini mempunyai kurang permintaan. Matahari diwaktu petang lebih panas. Jika anda pengusaha Restoran anda mungkin akan menghadapi sedikit kesukaran untuk menarik perhatian pelanggan datang ke


64


Restoran anda pada waktu petang. Justeru bagi mengatasi masalah ini Penyewa anda terpaksa mengeluarkan Kos tambahan untuk memasang Awning bagi mengelakkan sinaran Matahari


65


Memohon Pembiayaan Kewangan Yang Sesuai

Bagi Unit Komersil “Tempoh” pinjaman adalah lebih singkat berbanding Unit Residential. Ada Bank pembiaya yang menawarkan tempoh pinjaman 20 Tahun dan ada sesetengah Bank pembiaya ini memberikan tempoh pinjaman sehingga 25 Tahun untuk Unit seperti ini

Tempoh masa pinjaman yang perlu anda pohon adalah bergantung kepada “situasi semasa anda” dan jangkaan situasi yang akan anda hadapi untuk masa hadapan.


66


Hal ini bermaksud anda perlu melihat kepada situasi dan perancangan anda untuk jangka panjang. Sekiranya SHOP LOT untuk Pelaburan. Lebih panjang tempoh pinjaman adalah lebih baik kerana komitment “instalment” bulanan yang perlu anda commit lebih rendah. Hal ini mungkin akan memberikan anda sedikit kelegaan di dalam “Perancangan Kewangan” anda sekiranya Unit SHOP LOT yang anda beli masih tidak mempunyai “Penyewa” yang berminat untuk beberapa tempoh tertentu

Tidak dinafikan bahawa RISIKO anda melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT ini adalah tinggi. “Worst Case Scenario” yang akan anda hadapi di dalam pelaburan jenis ini ialah ketiadaan Penyewa. Ketiadaan penyewa bermaksud anda yang terpaksa mengeluarkan wang daripada poket anda sendiri untuk membayar hutang Bank dalam bentuk INSTALLMENT bulanan

Justeru RULE OF THUMB di dalam Pelaburan Hartanah jenis ini memerlukan anda mempunyai “HOLDING POWER” yang kukuh. Sekurang-kurangnya anda boleh survive selama 24 Bulan tanpa ada penyewa.

***HOLDING POWER bermaksud anda perlu mempunyai kemampuan membayar balik dengan pihak Bank pembiaya sebanyak RM3,000.00(24 Bulan) = RM72,000.00. Banyak bukan! Tetapi jumlah ini tidaklah banyak sangat jika dibandingkan dengan Harga kereta yang anda laburkan


67


Biasanya Pelabur Hartanah tegar kurang berminat untuk membeli Aset dan Harganya terus turun dengan serta merta selepas anda membuat bayaran. Hal ini sama berlaku jika anda membeli “Kereta Idaman Anda”. Justeru janganlah diketawakan kebanyakkan Pelabur Hartanah tegar yang memandu kereta seadanya. Dalam masa yang sama Aset yang dimiliki bernilai Jutaan Ringgit dan Nilainya terus meningkat naik dari semasa ke semasa. Pelabur Hartanah Tegar seperti ini adalah seorang yang Bijak dan Oppurtunis. Golongan ini melepaskan keuntungan jangka pendek untuk kesenangan jangka masa panjang. Seperti Pepatah Melayu Mengatakan :-

“Sedikit – sedikit lama – lama menjadi bukit” “Jika tidak dipecahkan ruyung manakan dapat sagunya”

Berbalik kepada Pembiayaan Unit SHOP LOT yang anda beli. Pembiayaan biasanya adalah 80% sahaja daripada Harga Jualan. Ini bermakna anda perlu menyediakan kira – kira 20% aliran tunai untuk mencapai hasrat anda memiliki Unit Komersil SHOP LOT.

CONTOH Sebuah SHOP LOT unit tepi :-

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru) ii) Deposit perlu disediakan = RM120,000.00 iii) Pembiayaan Pihak Bank = RM480,000.00 iv) Tempoh Pinjaman = *25 Tahun v) Bayaran Bulanan = *RM3,000.00 vi) Jenis Pinjaman :

RM240,000.00 TERM LOAN RM240,000.00 OD FACILITY


68


Ini bermakna anda perlu ada TUNAI di tangan sekurang-kurangnya RM120,000.00 sebagai bayaran Deposit

Bagaimanapun jika anda membeli unit baru daripada Pemaju dan Unit yang anda beli adalah unit Bumiputera. Anda boleh memperolehi pembiayaan sehingga 90% daripada Harga Jualan Berkenaan. Anda hanya perlu mendapat persetujuan Eksekutif Jualan yang berkenaan untuk membuang status Bumiputera pada dokumen berkaitan Pembelian Unit SHOP LOT anda pada pihak Bank. Dokumen yang lengkap dan teratur membolehkan anda menerima pembiayaan 90% daripada Harga Jualan. Dan biasanya Eksekutif Jualan tidak keberatan membantu anda dalam urusan ini asalkan Pinjaman Pembiayaan anda lulus

Ini bermakna anda perlu menyediakan sekurang-kurangnya TUNAI sebanyak RM60,000.00 dan jumlah ini belum dicampur dengan bayaran “STAMP DUTY” pindah milik hartanah berkenaan dan “YURAN GUAMAN” bagi penyediaan Perjanjian Pembiayaan dengan pihak Bank. Sementara jika anda membeli unit daripada Pemaju seperti ini Yuran Guaman untuk penyediaan PERJANJIAN JUAL BELI akan di tanggung oleh Pemaju sebagai sebahagian promosi untuk menarik perhatian pembeli


69


Untuk menjimatkan TUNAI anda boleh memasukkan bayaran STAMP DUTY dan YURAN GUAMAN bagi penyediaan Perjanjian Pinjaman kedalam JUMLAH PINJAMAN yang anda pohon. Keadaan seperti ini akan membuatkan bayaran “INSTALLMENT” anda akan meningkat sedikit

JENIS PINJAMAN

Bagi jenis pinjaman untuk Unit SHOP LOT, saya memohon dua jenis loan sekaligus iaitu :

i) TERM LOAN,dan ii) OD FACILITIES

TERM LOAN

Bagi Loan jenis ini anda perlu membayar komitmen bulanan seperti yang telah ditetapkan mengikut kiraan (Base Lending Rate – Peratus Kadar Faedah Yang dikenakan oleh Bank Pembiaya) = (BLR – 2.2%). Kadar bayaran INSTALLMENT bulanan anda akan berubah mengikut kenaikan atau penurunan BLR. Kadar BLR ditetapkan oleh Central Bank iaitu BANK NEGARA MALAYSIA(BNM). Antara salah satu peranan penting BANK NEGARA MALAYSIA ialah mewujudkan suasana Makro Ekonomi yang stabil menerusi kebolehupayaan Pinjaman kepada isi rumah. Kebolehupayaan Pinjaman ditentukan oleh kadar Interest yang dikenakan dan dikawal oleh BANK NEGARA MALAYSIA melalui kadar BLR


70


Untuk Pengiraan Jumlah Pinjaman RM240,000.00

i) Jenis = Term Loan ii) Tempoh = 25 Tahun iii) Installment = RM1500.00+-

OD FACILITIES OD FACILITIES atau OVER DRAFT Facilities adalah satu daripada jenis kemudahan pembiayaan yang boleh digunakan oleh peminjam untuk membiaya pembelian Unit SHOP LOT anda. Biasanya peminjam yang mempunyai perniagaan sendiri menggunakan jenis pinjaman ini. Jika anda ada lebihan TUNAI ditangan dan masukkan kedalam Akaun OD anda. Kiraan bayaran balik adalah berdasarkan kepada jumlah semasa yang anda telah gunakan Justeru bagi merendahkan kadar INSTALLMENT anda perlu meletakkan TUNAI anda di dalam akaun ini. Dalam masa yang sama pengeluaran wang TUNAI anda juga boleh dilakukan pada bila-bila masa


71


TIPS MENYEDIAKAN PROFILE KEWANGAN

BANK ingin melihat anda mempunyai wang yang banyak dan ada tabiat membayar yang baik

Anda menyediakan PROFILE KEWANGAN bagi tujuan memudahkan pihak Bank mengakses maklumat Kewangan anda. Dengan maklumat-maklumat yang anda serahkan ini pihak Bank akan menilai kebolehupayaan anda membayar balik pinjaman baru yang anda pohon. Justeru apakah perkara-perkara penting yang perlu ada di dalam Profile Kewangan anda untuk ditunjukkan kepada pihak Bank.

Di dalam PROFILE KEWANGAN anda akan senaraikan perkara-perkara berikut :-

http://1.bp.blogspot.com/-1jXMUKWIATM/VA8Flyjs47I/AAAAAAAAHjk/i4zmqJUf8Fg/s1600/Bank+Application.jpg


72


1. Salinan IC

2. Salinan CCRIS(Central Credit Reference Information System) - CCRIS ini laporan yang dikeluarkan oleh Bank Negara Malaysia(BNM) untuk melihat "tabiat membayar pinjaman" oleh bakal peminjam. Salinan laporan CCRIS ini boleh anda perolehi di Bank Negara dengan membawa IC Original anda dan pergi ke Kiosk yang berkenaan. Masukkan IC anda dan tunggu pengesahan "thumbprint" untuk urusan selanjutnya.

3. Laporan CTOS(Convergent Technologies Operating Systems) - Laporan ini adalah untuk melihat kes-kes tuntutan Kredit di Mahkamah sekiranya ada dan boleh diperolehi dengan memasuki laman web berikut www.ctos.com.my/

4. Lain-lain maklumat yang diperlukan ialah GAMBAR yang paling hensem, NAMA, NRIC, ALAMAT SEMASA, ALAMAT TEMPAT TINGGAL, TARAF PENDIDIKAN dan senarai semua PENDAPATAN yang anda perolehi. Maklumat ini boleh dimasukkan dalam satu helaian muka surat hadapan PROFILE LOAN anda. Data-data yang anda senaraikan ini mirip "resume" yang anda sediakan semasa melakukan permohonan pekerjaan.

5. Maklumat seterusnya yang paling penting adalah PENDAPATAN semasa anda. Anda perlu tonjolkan 4 jenis pendapatan untuk pengiraan DBR(DEBT BURDEN RATIO)(sekiranya ada)

http://www.ctos.com.my/


73


Umumnya ada 4 jenis PENDAPATAN yang boleh anda tonjolkan didalam profile kewangan anda. Antaranya adalah :

i) AGRESIF INCOME

Adalah pendapatan utama yang anda perolehi seperti Gaji bulanan, pendapatan yang diperolehi daripada Coaching yang anda jalankan dan sebagainya. Pendapatan ini perlu dinyatakan di dalam Akaun semasa yang anda serahkan kepada pihak Bank

ii) PASIF INCOME Pendapatan yang diperolehi daripada bayaran sewa rumah, pejabat, tanah dan sebagainya. Anda perlu sertakan setiap salinan Perjanjian Sewaan yang anda ada kepada pihak Bank. Rekod bayaran sewa yang diterima pula perlu dinampakkan di dalam slip Bank anda

http://4.bp.blogspot.com/-NBad74HjFdc/VA8FV1syUTI/AAAAAAAAHjc/J3GXLLnh_o0/s1600/Loan+Profile1.jpg


74


Lain-lain pendapatan pasif termasuklah pendapatan yang diterima daripada royalti hasil penulisan buku dan sebagainya. Pendapatan ini juga perlu direkodkan di dalam Penyata Akaun Bank anda

iii) SIDE INCOME Adalah pendapatan sampingan yang anda perolehi dari menjalankan perniagaan kecil-kecilan, business online dan sebagainya

iv) PORTFOLIO INCOME Hasil pelaburan yang anda lakukan seperti ASB, ASW, Unit Trust, Saham, Gold Pass Book, Fix Deposit dan Insuran perlindungan diri juga boleh disertakan bersama di ruangan ini

Kesemua PENDAPATAN yang anda perolehi ini hendaklah di bank in ke dalam Akaun Semasa dan direkodkan bagi tujuan SEMAKAN dan PENGESAHAN oleh pihak Bank. Disinilah kelemahan ramai peminjam Loan diluar sana. Ramai yang ambil mudah fungsi merekod setiap pendapatan yang diperolehi


75


Apabila semua rekod telah lengkap. Dokumen yang berkaitan hendaklah di SENARAIKAN satu persatu di SUSUN rapi serta di FILEKAN dengan kemas sebelum diserahkan kepada Pegawai yang menguruskan Permohonan Pinjaman Hartanah anda. Sudah pasti menjadi suatu kegembiraan buat pegawai yang mengendalikan PERMOHONAN anda apabila semua dokumen yang diperlukan telah lengkap dan disusun rapi

Semakin banyak loan atau komitmen KEWANGAN yang telah anda ambil maka semakin kurang peluang anda mendapatkan loan baru. Bagaimanapun terdapat juga kes pihak Bank masih enggan berikan anda loan baru walaupun Profile Kewangan anda telah mantap. Mengapa hal ini terjadi? Jawapannya senang. Ini kerana DSR @ DEBT SERVICES RATIO anda telah mencapai had maksima. Justeru anda perlu turunkan Ratio anda supaya loan baru anda pada masa akan datang diluluskan. Ada beberapa kaedah yang digunapakai. Namun demikian secara umumnya anda haruslah :-

i) Selesaikan HUTANG lama dengan segera dan,

ii) Tingkatkan PENDAPATAN anda


76


Bagi pelabur premium di bidang Pelaburan Hartanah. Biasanya mereka memiliki sekurang-kurangya 1 atau lebih PROFILE KEWANGAN untuk di submit kepada pihak Bank. Apabila jumlah Aset Hartanah semakin meningkat anda haruslah merangka STRATEGI seterusnya dengan menubuhkan INVESTMENT HOLDING COMPANY(IHC). Salah satu kelebihan IHC ialah boleh mendapat Pembiayaan Loan baru menerusinya sekiranya Ratio anda sudah mencapai had maksima

Anda seharusnya merancang 2@3 langkah kehadapan Apakah perkaran yang diambilkira oleh Bank dalam permohonan loan anda. Saya tambahkan 1 TIPS lagi - Jika anda ada tunai yang mencukupi. Masukkan tunai kedalam akaun semasa anda RM200,000.00. Maka anda layak menjadi "Preferred Customer" jika anda pemegang akaun CIMB atau "Priority Customer" untuk akaun Maybank. Point sebegini juga diambil kira dan diberikan anda "MARKAH" tambahan yang tinggi dalam permohonan loan anda


77


KELEBIHAN & KELEHAMAN PELABURAN SHOP LOT BERBANDING

UNIT KEDIAMAN

KELEBIHAN ANTARA KELEBIHAN YANG ANDA PEROLEH DARIPADA PELABURAN UNIT KOMERSIL SHOP LOT ADALAH SEPERTI BERIKUT i) KADAR SEWA

KADAR SEWA bagi Unit SHOP LOT adalah tinggi. Biasanya anda akan memperolehi pulangan 1 kali ganda sehingga 3 kali ganda berbanding jumlah bayaran INSTALLMENT anda dengan pihak BANK. Bayangkan bagi SHOP LOT Corner Unit yang berharga RM600,000.00. Anda membayar INSTALLMENT BANK sebanyak RM3,000.00 sebulan. Dalam masa yang sama anda mampu menyewakan Unit anda pada Harga RM7,000.00 sebulan untuk tahun pertama. Bayangkan untuk tempoh 10 tahun hingga 20 tahun akan datang. Kadar sewa ini akan terus meningkat dengan signifikan di Lokasi terbaik. Ada yang mampu mencapai kadar sewa sehingga RM15,000.00 – RM30,000.00 sebulan. Anda memang seorang Opurtunis dan Bijak


78


Hal ini ketara berbanding dengan Unit Kediaman. Bagi Sebuah Unit Kediaman yang berharga RM600,000.00. Anda akan memperolehi LOAN sebanyak 90%. Tempoh Pinjaman anda selama kira-kira 30 Tahun. Sementara jumlah INSTALLMENT anda adalah sebanyak RM2,700.00 sebulan Jika sekiranya anda bercadang menyewakan Unit yang anda beli ini. Kadar sewa bagi Unit seperti ini purata sewanya adalah sekitar RM2,500.00 sebulan. Jika anda bernasib baik maka anda mampu memperolehi sewa sehingga RM3,000.00 hingga RM3,500.00 sebulan selepas anda memenuhkan isi rumah dengan Furniture serta bergantung kepada Faktor Permintaan yang ada Untuk jangkamasa panjang pula kadar kenaikan SEWA dan MARKET APPRICEIATION juga agak perlahan. Hal ini kerana rata-rata penyewa lebih gemar membeli Unit untuk diduduki mereka sendiri berbanding menbayar Kos sewa setiap bulan. Justeru LANDLORD sukar memperolehi TENANT untuk jangkamasa panjang Jumlah rental yang diperolehi adalah lebih rendah berbanding dengan Unit SHOP LOT anda


79


ii) MARKET APPRECIATION MARKET APPRECIATION ialah Aprisiasi Pasaran ke atas Unit Hartanah anda. Aprisiasi Pasaran ini ditentukan oleh faktor Permintaan dan Penawaran semasa, Kadar sewa, pembangunan semasa yang berlaku di persekitaran Unit yang anda miliki. Bagi Unit Komersil seperti SHOP LOT anda akan memperolehi Aprisiasi Pasaran dengan kadar yang lebih cepat kenaikkannya. Semakin tinggi kadar sewa yang anda peroleh semakin tinggi MARKET APPRECIATION keatas Unit SHOP LOT anda. Saya senaraikan Perbandingannya seperti berikut :-

CONTOH PENGIRAAN :

A. SEBUAH SHOP LOT UNIT TEPI

i) Harga RM600,000.00(Unit Baru) ii) Tarikh Beli = 2012 iii) Tempoh Pinjaman = *25 Tahun iv) Bayaran Bulanan = *RM3,000.00 v) Rental Diterima = RM7,000.00 vi) Market Appreciation tahun 2015 = RM1,600,000.00

(Bulan March, 2015)


80


B. SEBUAH RUMAH TERES @ TINGKAT DI BANDAR SRI

DAMANSARA:-

i) Harga untuk Unit Baru = RM145,000.00 ii) Tarikh Beli = 1996 iii) Tempoh Pinjaman = *30 Tahun iv) Bayaran Bulanan = *RM1,200.00 v) Rental Diterima = RM1,000.00 vi) Market Appreciation tahun 2014 = RM1,000,000.00

Bagi Pelabur Hartanah kategori FLIPPING dan juga CASH FLOW Pelaburan SHOP LOT sangat sesuai untuk anda. Bagamanapun anda perlu menguasai bacaan-bacaan yang ada daripada maklumat yang anda perolehi sebelum membuat keputusan melabur Unit SHOP LOT

iii) TAPAK PERNIAGAAN YANG STABIL Bagi peniaga kecil-kecilan, sasaran utama adalah memiliki Unit Komersil sendiri. Dari peniaga kecil-kecilan yang berniaga di tepi jalan anda berusaha keras membanting tulang mencari rezeki. Anda kerap kali diuji dengan pelbagai masalah yang datang dari pelbagai arah. Contoh seperti masalah Penguatkuasa Majlis Tempatan yang mengeluarkan saman, menyita tempat anda berniaga, perniagaan anda juga sangat rapuh kerana terpaksa menghadapi masalah cuaca seperti hujan lebat, panas matahari terik dan juga tiupan angin rebut


81


Sebagai peniaga di jalanan kebiasaannya anda perlu berpindah rendah menjalankan perniagaan anda. Anda berhadapan masalah menyimpan peralatan berniaga anda. Kerja anda banyak kerana terpaksa mengemas untuk membuka dan menutup perniagaan anda setiap hari

Selepas beberapa lama anda mampu berpindah ke gerai milik Majlis dan Pihak Berkuasa Tempatan. Gerai Majlis tempatan bukan hak milik anda. Anda hanya penyewa mengikut tempoh masa tertentu. Begitu juga apabila anda menyewa SHOP LOT di kawasan Unit Komersil. Anda terikat dengan Perjanjian Sewaan. Kadar sewa pula boleh naik sesuka hati bergantung kepada LANDLORD anda. Perniagaan anda masih dikategorikan sebagai ―Rapuh‖ Jika sekiranya hasil perniagaan anda mampu memiliki SHOP LOT sendiri. Perniagaan anda lebih Stabil. Anda Cuma berhadapan dengan pihak Bank. Selagi anda membuat bayaran INSTALLMENT dengan berdisiplin anda tidak akan menghadapi masalah

iv) MAINTENANCE FEE Bagi sesetengah Unit SHOP LOT yang dibangunkan tiada Maintenance Fee yang dikenakan melainkan Cukai Pintu dan Cukai Tanah sahaja yang perlu anda bayar. Namun begitu di sesetengah kawasan pembangunan komersil bagi unit Shop Lot ini terdapat pemaju yang mengenakan caj penyelanggaraan terutama semasa di dalam tempoh jaminan oleh pemaju


82


Sebaliknya bagi kebanyakkan Persatuan penduduk di Kawasan Perumahan telah mengenakan bayaran Maintenance Fee sebanyak RM100.00 sebulan bergantung kepada JMB masing-masing. Bayaran ini sebahagian besarnya untuk membayar Kawalan Keselamatan dan Petrol Guard yang dilantik Unit Kediaman seperti Kondominium dan Apartment anda diwajibkan untuk membuat bayaran Maintenance fee pada setiap bulan. Kegagalan anda membuat pembayaran ini menyebabkan Meter Air atau Elektrik di Unit anda di cabut dan dipotong oleh pihak pengurusan.

v) KUOTA BUMIPUTERA Dari persepektif yang Positive ―Kuota Bumiputera‖ yang dikuatkuasakan membolehkan Bumiputera membeli Unit Komersil SHOP LOT pada lokasi yang yang berdaya maju Kurang keupayaan Keewangan antara punca mengapa Bumiputera kurang berminat melabur di dalam Unit SHOP LOT ini. Ramai yang masih diperingkat awal mengusahakan perniagaan menyebabkan keuntungan yang diperolehi digunakan untuk dilabur semula dan membesarkan Perniagaan sedia ada. Selepas melepasi tempoh matang dalam Perniagaan. Golongan Peniaga ini mula mencari alternative untuk mengembangkan lagi saiz Perniagaan sedia ada dan melaksanakan Perancangan Jangka Panjang termasuklah membuat Pelaburan Hartanah


83


KELEMAHAN

ANTARA KELEMAHAN YANG ADA DI DALAM PELABURAN SHOP LOT ADALAH SEPERTI BERIKUT :-

i) HARGA Faktor HARGA adalah antara faktor yang menjadi igauan kebanyakkan pembeli SHOP LOT. Bagi unit baru di lancarkan oleh Pemaju biasanya Harga adalah murah dan masih rendah iaitu sekitar RM400,000.00 – RM600,000.00. Apabila unit SHOP LOT ini siap dibina dan telah mempunyai “TENANT‖ HARGA yang ditawarkan terus naik macam roket yang hendak pergi ke bulan Justeru jika sekiranya anda hendak menikmati hasil yang tinggi dan pulangan berganda di dalam Pelaburan Unit SHOP LOT. Anda perlu meningkatkan kemahiran dalam pengurusan Kewangan anda. Semakin anda mahir menguruskan Kewangan anda. Semakin cerah peluang untuk anda sukses dengannya. Tinggalkan seketika “Kereta” Idaman anda. Sampai masanya anda boleh membeli kereta idaman anda dengan Percuma sambil Aset anda terus meningkat harganya di pasaran. Sudah tentu langkah ini lebih best!


84


ii) PINJAMAN TERHAD PINJAMAN bagi Unit SHOP LOT hanya diberikan sebanyak 80% sahaja daripada Harga Jualan. Jika sekiranyan SHOP LOT yang anda ingin beli Harganya berjumlah RM600,000.00. Ini bermakna anda perlu ada sekurang-kurangnya RM120,000.00 Tunai di tangan. Jumlah ini belum termasuk dengan Kos Yuran Guaman bagi menyediakan Perjanjian Pembiayaan dengan Pihak Bank dan juga bayaran Stem Duti. Keseluruhan belanja yang anda perlu sediakan adalah disekitar RM150,000.00 Ramai di kalangan Pelabur Hartanah lebih gemar membeli Unit Apartment disekitar Harga RM80,000.00 – RM100,000.00 dengan bayaran Tunai. Kadar sewa yang diterima juga agak tinggi iaitu RM600.00 sebulan bagi 1 Unit Apartment. Dengan 2 Unit Apartment yang ada anda telah memperolehi RM1,200.00 Positive Cashflow pada setiap bulan. Sekiranya anda beli Unit Apartment di kawasan berhampiran IPTA dan IPTS anda mempunyai peluang memperolehi Kadar Sewa yang lebih tinggi dengan Furnishkan rumah anda dan kenakan kadar sewa mengikut ‗Kepala‖. Teknik ini bagus kepada Pelabur Hartanah sepenuh masa


85


Justeru Unit SHOP LOT ini menjadi pilihan kedua kepada sebilangan Pelabur Hartanah. Bagi Pelabur Hartanah yang mempunyai kapasiti yang besar, Pelabur jenis ini lebih gemar membeli Unit yang mempunyai pulangan yang tinggi seperti Unit SHOP LOT ini

iii) PERSAINGAN DENGAN PEMBELI NON BUMI Pembeli Non Bumi kebanyakkanya adalah golongan yang telah lama menjana pendapatan daripada perniagaan. Mereka ini telah lama berniaga di Pasaran terbuka. Justeru golongan ini mempunyai Modal dan Kewangan yang kukuh. Ditambah dengan Kemahiran Pengurusan Kewangan yang tinggi. Unit SHOP LOT adalah menjadi dambaan kepada golongan ini untuk melipat gandakan Aset dan Modal dalam jangkamasa yang singkat Sasaran kebanyakkan peniaga Non Bumi adalah memiliki Premis Perniagaan untuk kegunaan sendiri mahupun untuk Pelaburan. Mereka ini mempunyai rangkaian maklumat yang cekap dan teratur. Bermula daripada Pemaju Perumahan, Sales Marketing, Banker dan juga Lawyer Bisnis Circle mereka adalah sangat rapat dengan pihak Bank. Justeru kebanyakkan Unit yang berdaya maju terutama menghadap Jalan Raya Utama. Anda akan dapati Unit-unit ini cepat habis dijual. Walaupun Projek baru sehari dua dilancarkan


86


Justeru bagi pembeli dikalangan Bumiputera yang baru berjinak di bidang Pelaburan Hartanah. Fokuskan kepada Kekuatan dan Kelebihan anda. Kemas kini Profile Kewangan anda setiap masa. Dapatkan maklumat terkini setiap masa tentang Pelancaran projek pembangunan terbaru. Kejayaan pasti akan mengiringi anda.

iv) RISIKO TIADA PENYEWA RISIKO seterusnya yang dihadapi adalah tiada penyewa. Melalui pengalaman dan pemerhatian yang dilakukan. Unit yang menghadap Jalan Raya utama jarang berlaku tiada penyewa. Walaubagaimanapun Ada juga kes yang berlaku selepas semua faktor ini diambil kira masih ada beberapa unit SHOP LOT yang gagal disewakan selepas tahun pertama malah hingga tahun kedua. Apakah Tindakan dan langkah-langkah yang perlu anda ambil jika berlaku keadaan seperti ini. Saya akan senaraikan ke bahagian yang berikut nya di bawah Tajuk “Menguruskan Risiko Tiada Penyewa”.

v) KUOTA BUMIPUTERA KUOTA BUMIPUTERA juga boleh menjadi Kelemahan kepada anda jika sekiranya sampai pada suatu masa anda perlu menjual Unit anda dengan segera


87


KUOTA BUMIPUTERA hanya boleh dibeli oleh Bumiputera sahaja. Non Bumi tidak dibenarkan sama sekali dari sudut perundangan untuk membeli unit jenis ini. Justeru bagi mengatasi masalah ini anda digalakkan membeli Unit Non Bumi agar sekiranya berlaku situasi dimana anda perlu menjual Unit anda Anda boleh menjual dengan segera tidak kira siapa pembelinya samada Bumiputera atau pun Non Bumi. Anda hanya perlu mendapatkan Unit idaman ini dan menghadapi persaingan luar biasa daripada ramai pembeli berpotensi diluar sana


88


STRATEGI YANG DIGUNAKAN UNTUK

MENGURANGKAN RISIKO TIADA PENYEWA

STRATEGI INI ADALAH STRATEGI YANG DIGUNA PAKAI DAN SAYA KONGSIKAN DENGAN ANDA DISINI

Ketiadaan Penyewa akan menyebabkan aliran tunai anda terganggu. Market Appreciation untuk Unit SHOP LOT anda juga adalah rendah selagi Unit anda tidak ada penyewa. Antara Langkah-Langkah Yang Boleh Di Ambil Untuk Mengurangkan RISIKO Ketiadaan Penyewa Adalah Seperti Berikut :

i) BELI UNIT SHOP LOT YANG SEDIA ADA PENYEWA Ramai yang tidak mengetahui bahawa SHOP LOT Unit tepi di Puncak Alam Fasa 3 bukanlah SHOP LOT saya yang pertama. SHOP LOT pertama yang saya beli adalah Unit yang baru siap dibina dalam jangkamasa 1 tahun dan telah ada penyewa. Saya membuat keputusan membeli sebuah SHOP LOT daripada Unit yang telah siap dan dan telah ada penyewa daripada Penjual yang terdesak memerlukan Tunai ditangan


89


Berurusan dengan Penjual seperti ini dan mendapatkan harga yang anda kehendaki tidak sukar jika anda tahu Tekniknya. Sebagai Pelabur Hartanah yang tegar salah satu ciri utama yang anda perlukan ialah “Kemahiran Berunding”. Jika sekiranya anda mahir mengenainya maka peluang anda untuk mendapatkan Unit dibawah Harga pasaran adalah sangat cerah Bagaimana anda mengesan dan mendapatkan maklumat berkenaan situasi begini?! Kuncinya ialah Sabar & Rajin-rajinlah mencari infonya setiap masa. Info dari rakan-rakan juga amat penting. Langkah ini ternyata mengurangkan RISIKO yang bakal hadapi sekiranya SHOP LOT yang di beli ini tiada penyewa. Walaupun begitu saya masih mampu memperolehi Positive Cash Flow sebanyak RM1,500.00 sebulan untuk tahun pertama Bagaimanapun langkah ini ada kekurangannya. Anda perlu menyediakan Tunai ditangan yang lebih tinggi. Hal ini kerana kos yang perlu anda keluarkan adalah lebih tinggi berbanding membeli unit dilancarkan oleh Pemaju. Anda perlu bersedia membayar Yuran Guaman kepada Peguam yang menyediakan Perjanjian Jual Beli dan bayaran Stamp Duti Pindah Milik Hartanah Berkenaan. Berbanding jika sekiranya anda membeli Unit Shop Lot daripada Pemaju Kos ini ditanggung oleh Pemaju. Begitu juga lain-lain kos yang terlibat seperti Kos Guaman untuk Bayaran Penyedian Perjanjian Pinjaman dengan Bank


90


ii) BELI SHOP LOT YANG BARU DILANCARKAN OLEH PEMAJU Apabila anda membeli SHOP LOT terus daripada Pemaju. Anda telah mengambil RISIKO yang lebih tinggi. Bagaimanapun anda mempunyai peluang yang lebih cerah memperolehi untung yang lebih tinggi semasa projek ini telah siap dibina dan Unit anda telah mempunyai Penyewa. MARKET APPRECIATION untuk Unit anda akan meningkat dengan ketara sekali.

iii) ULANG LANGKAH NO. 2 DI ATAS DAN GUNAKAN POSITIVE CASH FLOW YANG DIPEROLEHI UNTUK MEMBAYAR INSTALLMENT BANK BAGI UNIT SHOP LOT YANG BARU Sebaik saja anda memperolehi Positive Cash Flow daripada Pelaburan Unit SHOP LOT anda. Anda sebenarnya telah berjaya menguruskan sebahagian RISIKO anda dengan baik di dalam Unit SHOP LOT Pastikan Positive Cash Flow yang diperolehi dimanfaatkan sepenuhnya. Saya lebih gemar menggunakan Positive Cash Flow ini dengan menambah Unit SHOP LOT seterusnya. Selagi anda belum memperolehi hasil Sewa daripada Unit sediaada


91


Anda tidak dbenarkan melabur Unit seterusnya. Ini kerana RISIKO anda akan menjadi lebih tinggi. Dalam masa yang sama anda boleh terus mendapatkan maklumat daripada Pasaran berhubung pelancaran unit-unit baru dan akan datang

iv) TANYAKAN SOALAN INI KEPADA DIRI ANDA SEBELUM MEMBELI UNIT SHOP LOT YANG ANDA INGINKAN

"BOLEHKAH SAYA MEMBUKA PERNIAGAAN & MEMPEROLEH KEUNTUNGAN DI UNIT YANG SAYA BELI"

Akhir sekali saya meletakkan satu persoalan di atas dalam MINDA. Jika tidak mampu membuka perniagaan yang berkaitan dan memperolehi keuntungan berlipat ganda daripadanya di Unit SHOP LOT yang akan saya beli. Maka sudah tentu Peniaga yang lain juga turut melihat perkara yang sama semasa hendak menyewa satu-satu tempat


92


Beberapa perniagaan berdaya maju menjadi pilihan di dalam Minda antaranya Kedai Dobi, Kedai Kek, Kedai Kain, Hardware, Kedai berkaitan Servis Kenderaan & Alatganti, Kedai Elektrik, Spa & Pusat Kecantikan, Butik Pakaian, Hotel, Kedai Alatulis, Printing, kedai runcit, Pusat Tuisyen, Office dan lain-lain perniagaan yang difikirkan sesuai Sekiranya ada di antara jenis Perniagaan ini sangat sesuai dijalankan di Unit SHOP LOT yang di beli. Saya sedang menguruskan RISIKO ketiadaan penyewa bagi Unit SHOP LOT berkenaan selepas tempoh yang ditetapkan CONTOH : Selepas tempoh yang ditetapkan berakhir saya akan munyuntik Modal dengan membuka Perniagaan yang dirasakan sesuai. Seperti Kedai Printing & Photostat. Dengan suntikan Modal yang sederhana. Perniagaan ini akan dimajukan sehingga memperolehi Positive Cash Flow dan keuntungan yang signifikan. Sampai masa yang sesuai saya akan menjual Perniagaan ini dengan 2 keuntungan yang diperolehi. Pertama Keuntungan menjual Perniagaan. Kedua saya dapat menyewakan Unit SHOP LOT kepada “TENANT” yang berpotensi


93


Maka sangat digalakkan melabur di dalam SHOP LOT ini untuk mereka yang sudah memiliki Perniagaan sendiri. Bagaimanapun mereka yang makan gaji masih boleh beli Unit SHOP LOT tetapi selepas melakukan Disiplin yang ketat di dalam Perancangan Kewangan dan strategi anda Moga-moga catatan ini dapat membantu lebih ramai lagi bangsaku khasnya dan Bumiputera lain amnya menambah pegangan keatas pemilikan Unit-Unit Komersil di Kawasan Bandar

Saya telah mencubanya dan sudah pastilah ianya sangat mengujakan. Semoga anda semua terus sukses dan mencapai hasrat yang diimpikan di dalam Pelaburan Hartanah


94


LAMPIRAN A TENANCY AGREEMENT SHOP UNIT

DATED THIS DAY OF 2014

BETWEEN

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

(The Landlord)

AND

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

(The Tenant)

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

TENANCY AGREEMENT @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

SOLICITORS Messrs. Mohd Irwan Mohd Mubarak Advocates & Solicitors Suite 13-2, Jalan Melati Utama 4 Melati Utama, 53100 Setapak Kuala Lumpur [Ref : C.11.12]


95


THIS TENANCY AGREEMENT is made the day and year stated in section 1 of the Schedule hereto

BETWEEN

(1) xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx(hereinafter called “the Landlord”) whose name

and address are also stated in Section 2 of the Schedule hereto, which expression where the context so admits shall include his heirs, personal representatives, successors and assigns of the part;

AND

(2)

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hereinafter called “the Tenant”) whose name and address are also stated in Section 3 of the Schedule hereto, which expression where the

context so admits shall include their heirs, personal representatives, successors and assigns of the other part.

WHEREAS:-

(A) The Landlord is the beneficial owner of the Property described in Section 4 of the

Schedule hereto (hereinafter called “the Demised Premises”).

(B) The Landlord has agreed to grant and the Tenant has agreed to accept a

tenancy of the Demised Premises subject to and upon the terms and conditions

hereinafter appearing. NOW IS HEREBY AGREED as follows:-

1. DEFINITIONS AND INTERPRETATION

1.1 Except where the context otherwise requires, or unless this Agreement otherwise provides all words and expressions defined in this Agreement when used or

referred to this Agreement shall have the same meaning as that provided for in this Agreement :-

“Appropriate Authority” means any governmental, semi or quasi governmental and/or statutory departments, agencies or bodies having jurisdiction from


96


time to time and at any time over the relevant matter.

“Demised Premises” means such part or portion of the land

forming the subject matter of the Tenancy

as described in Section 4 of Schedule and includes in any part thereof.

“Deposit” means the monies paid under Clause 3 which amount is set out in Section 6 of the Schedule.

“Tenancy” means this Tenancy Agreement

“Term” means the term of this Tenancy as more particularly set out in Section 7 of the Schedule.

1.2 The singular includes the plural and vice versa.

1.3 References to any gender include any other genders.

1.4 Words importing individual person shall also be deemed to include Sole Proprietorship, Partnership Corporation and vice versa.

1.5 Reference to Recitals and Clauses are to recitals and clauses of this Agreement. 1.6 The headings in this Agreement are for convenience only and shall not affect the

interpretation hereof.

2. TENANCY 2.1 Subject to the terms and conditions hereinafter contained the Landlord hereby

lets and the Tenant hereby accepts a tenancy of the Demised Premises to be

held by the Tenant for the term stated in Section 6 of the Schedule hereto at a monthly rental described in Section 5 of the Schedule hereto which is revisable at the end of the Term of this Tenancy payable without any deductions monthly in

advance within the first seventh (7th) day of each and every succeeding month commencing on the date described in Section 7 of the Schedule hereto with an irrevocable option given to the Tenant to purchase the Demised Premises subject

to sub-clause 7.1 and upon the terms and conditions contained herein.

3. TENANT COVENANTS


97


The Tenant to the intent that the obligation may continue throughout the Term

hereby created hereby covenants with the Landlord as follows:- (a) MONTHLY RENT

The Tenant shall pay to the Landlord within the first seven (7) days of each

and every month without demand and without any deduction or right of set-off

whatever the monthly rental hereby reserved being the amount specified in Section 5 of Schedule hereto.

The Rent is to be deposited into the Landlord’s account at MAYBANK BERHAD with Account No : xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

(b) PAYMENT OF UTILITIES BY TENANT

(i) Deposit The Tenant shall pay immediately upon signing of this Tenancy

RMxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx only and being deposit for the Utilities which shall be refunded to the Tenant free of interest upon expiry of this Tenancy less such sum as may be reasonably deducted from any

breach of the covenants on the part of the Tenant herein.

(ii) Electricity, Water and Sewage

(1) The Landlord shall apply for in its name or in the name of its

nominee the installation by the relevant authority of a meter to

record the supply of electricity and water supplied to or connection charges and deposit(s) as required thereto.

(2) The Tenant shall pay to the relevant authority all charges on a

monthly basis for electricity and water consumed on or supplied to

the Demised Premises during this Term and shall make prompt and direct payment to the relevant authority upon receipt of the monthly bills of all charges incurred for electricity consumed on or

supplied to the Demised Premises and the Tenant shall in the event of the termination disconnection or suspension of such electricity or water supply by reason of the Tenant’s non-payment or late

payment of such monthly charges be solely liable for the entire cost of reinstatement and reconnection of such supply to the Demised Premises and other costs and expenses whatsoever due and

payable. (iii) Telephone


98


The Tenant shall apply in its name for the telephone and to pay the deposits and all charges in respect of such services and to produce on

demand the telephone bills as the receipt for payment thereof for the Landlord’s inspection.

(c) TENANTABLE REPAIR

(i) The Tenant shall keep during this Term and so long as the Tenant shall

remain in possession or occupation of the Demised Premises, where and so often as the need shall be, the whole of the Demised Premises including the flooring and interior plaster or other surface material or

rendering on walls and ceilings and all fixtures therein including doors, windows, wires, installations and fittings in good and substantial and

tenantable repair, working order and condition and to make good any damage or breakage to the Demised Premises or its servants or agent or licensees or employee. It is hereby agree by the parties herein that the

Tenant shall be liable for the maintenance and repair of the plumbing and sewerage of the Demised Premises.

(ii) The Tenant shall give the Landlord prompt notice in writing of any accident, breakdown or defect or want to repair in any services to or fittings in the Demised Premises and of any circumstances likely to be or

cause any danger, risk or hazard to the Demised Premises or any person therein.

(d) STORAGE

The Tenant shall keep or permit to be kept on the Demised Premises or any part

thereof any materials necessary and incidental to its business so long as the keeping of which shall not contravene any ordinance state regulation or bye-

laws. (e) ACCESS TO THE DEMISED PREMISES

To permit the Landlord its agent or workmen to enter upon Demised Premises to lay, fix in and lead through the Demised Premises all such wires and cables for

electricity and pipes for water and sewerage as the Landlord may from time to time require to be laid fixed in or led through the Demised Premises for the general purpose of the Demised Premises or otherwise and also to permit the

Landlord its agent or workmen to enter upon the Demised Premises for the purpose of repairing removing and replacing all or any of the said wires cables and pipes PROVIDED ALWAYS THAT the Landlord shall except in the case of

extreme urgency for the purpose of protecting the safety of the Demised Premises give to the Tenant forty eight (48) hours written notice of the intention of the Landlord its agents or workmen shall then be accompanied by a

representative of the Tenant. The Landlord shall use its best endeavors in the exercise of the rights by this sub-clause granted not to interfere with the


99


reasonable use and occupation of the Demised Premises by the Tenant and shall make good all damage occasioned by the exercise of such right.

(f) USER

(i) The Tenant shall use or be permitted to use the Demised Premises only as a dwelling house.

(ii) The Tenant shall not do or permit to be done on the Demised Premises anything which may be a nuisance annoyance to or in any way interfere with the quiet and comfort of the occupants of the neighbouring premises.

(iii) The Tenant shall not do or permit or suffer to be done anything whereby

the policy or policies of insurance on the Demised Premises against any loss or damage by fire for the time being subsisting may become void or voidable and the Tenant shall indemnify and keep indemnified the

Landlord for any increase in the premium and all expenses incurred by the Landlord incidental thereto by reason of a breach or non-observance of this covenant by the Tenant.

(g) ALTERATION AND ADDITION DURING THE TERM OF THE TENANCY

(i) The Tenant shall be allowed with consent of the Landlord first had and obtained, which consent must not be unreasonably withheld, to make any alteration or addition in or to the Demised Premises or any part thereof during the Term of the

Tenancy PROVIDED ALWAYS that the Tenant shall in the event of such consent being given carry out such alterations or additions to the Demised Premises at all times at Term if requested by the Landlord to restore the Demised Premises to the

reasonable satisfaction of the Landlord and where necessary to obtain approval of relevant approving authorities.

(ii) The Tenant shall, should any damage be done to the Demised Premises or any

part thereof by the Tenant its agents or servants or licensees or employees by

the installation use or removal of any plant, machinery, sign or other fitting or equipment, repair forthwith and make good such damage to the reasonable satisfaction of the Landlord.

(h) RULES AND REGULATIONS

To duly observe comply perform with all rules, regulations and bye-laws of the relevant Authority in respect of the Demised Premises and to cause all his employees, independent contractors, agents, invitees, subtenant and licensees to

observe and perform the same including all the covenants and obligations hereto with the Landlord and/or its agent from time to time pertaining to the Demised Premises.


100


(i) RESTRICTION ON ASSIGNMENT AND SUB-LETTING

Not to assign sub-let or part with the possession or deal with its interest in the Demised Premises or any part thereof or grant any license affecting the Demised Premises whatsoever.

(j) MISCELLANEOUS

(i) The Tenant shall not permit or suffer to be done on the Demised Premises anything which will or may infringe or contravene any law or by-law or

regulation affecting the Demised Premises or any activity carried out thereon, or anything hazardous immoral or which constitutes a nuisance to the Landlord against summonses action proceedings claims and

demands costs damages and expenses which the Landlord may be required to pay sustain or incur by reason of any breach by the Tenant of the covenant contained in this sub-clause;

(ii) The Tenant shall comply at all times during the continuance of the

Tenancy with all statutory and other requirement for ensuring the health

safety and welfare of the persons using or employed in or about the Demised Premises of any part thereof;

(iii) The Tenant shall at all times during the continuance of the Tenancy to observe and comply with all such directions, requirements and notices of the Landlord;

(iv) The Tenant Shall not bring store or permit or suffer to be brought on or

upon the Demised Premises or any part thereof any goods articles or things of an objectionable noxious combustible inflammable explosive or of dangerous nature and not to do or permit or suffer to be done anything

whereby the damage by fire may become void or voidable or whereby the premium thereon may be increased and to make good all damages suffered by the Landlord and to repay to the Landlord on demand all sums

paid by him by way of increased premium and all costs and expenses incurred by the Landlord in or about any renewal of such policy or policies rendered necessary by a breach or non-observance of this covenant

without prejudice to the other right of the Landlord; (v) The Tenant shall give the Landlord and/or his agent notification of any

outbreak of fire on the Demised Premises and/or any damage or destruction caused by explosion storm or tempest as soon as practicable;

5. LANDLORD’S COVENANTS


101


The Landlord hereby covenants with the Tenant as follows:-

(a) QUIET ENJOYMENT OF DEMISED PREMISES

That upon the Tenant duly and punctually paying the monthly Rent

hereby reserved and observing and performing the several covenants obligations provisions and stipulations contained in this Tenancy on the Tenant’s part hereinbefore contained and subject to the applicable Rules

and Regulations of the Demised Premises to allow the Tenant to peaceably hold and enjoy the Demised Premises for the Term hereby granted without any interruption or disturbance from the Landlord or any

other person or persons lawfully claiming by from or under or in trust for the Landlord

(b) RATES, TAXES OR ASSESSMENT

To pay all rates, taxes, assessments quit rent and other outgoings which the Tenant is not hereby made liable to pay and is hereinafter to be charged and imposed in the Demised Premises payable by the Landlord.

(c) STRUCTURAL REPAIRS

To keep the roof, main walls and structures in good tenantable repair and condition throughout this term and generally to be responsible for the structural repairs of the Demised Premises if any.

6. DEFAULT AND DETERMINATION

6.1 DETERMINATION OF THE TENANCY

(a) The Landlord and the Tenant hereby agree that:-

(i) if the monthly Rent or any other payment by the Tenant under this

Tenancy or any part thereof shall be in arrears and unpaid for

seven (7) days after becoming due and payable whether formally demanded or not; or

(ii) if any of the covenants or obligations on the part of the Tenant herein contained or any Rule and Regulation for the time being hereunder shall not be observed performed or complied with; or

(iii) if the Tenant shall have a receiving order made against them or

him shall become bankrupt;


102


then and in any one or more of such events, its shall be lawful for the Landlord at any time or times thereafter to determine this Tenancy and

the Landlord shall be at liberty to re-enter into and upon the Demised Premises or any part thereof in the name of the whole and thereupon this Tenancy shall be determined but without prejudice to the right of action

of the Landlord in respect of any antecedent breach of the Tenant’s covenant hereinafter contained.

6.2 DAMAGE AND DESTRUCTION OF DEMISED PREMISES

(a) In the event of the Demised Premises or any part thereof at any time during

the said Tenancy being damaged or destroyed by fire or by reason of any inherent defect whatsoever and howsoever caused or want of repair thereof

so as to be unfit for occupation and use for a period exceeding fourteen (14) days upon notification by the Tenant to the Landlord by registered post without the same being caused by any act or default of the Tenant or its

employees or servants, then and in every such case the rent damage sustained shall be suspended and cease to be payable and the Landlord shall rebuild and reinstate the Demised Premises until the Demised Premises shall

again be rendered fit for occupation and use. (b) In the event that the Demised Premises cannot be rendered fit for

occupation within three (3) months of the notification as aforesaid, the Tenant may by giving to the Landlord one (1) month’s written notice to terminate the Tenancy and the Tenancy created hereunder shall be deemed

to have been determined on the date on which the Demised Premises or any part thereof cannot be rendered fit for occupation but without prejudice to the rights and remedies of either party against the other in respect of any

antecedent claim or breach of covenants herein contained.

(c) The total sum of the monthly rent suspended shall be deducted from the monthly Rent payable immediately after the happening of the event rendering the Demised Premises or any part thereof unsafe or unfit for

occupation and if the same shall not then be deducted under this clause as aforesaid the same shall be paid free of interest by the Landlord to the Tenant at the expiry of the one (1) month written notice.

7. GENERAL 7.1 SEVERABILITY

Any of the terms conditions stipulations provisions covenants or undertakings contained herein which are illegal void prohibited or unenforceability without

invalidating the remaining provisions hereof and any such illegality voidness prohibition or unenforceability shall not invalidate or render illegal void or


103


unenforceable any other terms conditions stipulations provisions covenants or undertakings contained herein.

7.2 COMPLIANCE OF STATUTES

Both parties hereto hereby covenants to observe and comply with all State and Federal laws, bye-laws, rules and regulations of the Municipal Council or other authority having power in that behalf affecting the Tenant or occupier of the

Demised Premises which are now in force or which may hereafter be enacted and to keep in force all licenses and permits required by law for the carrying on of such business and not to commit or suffer to be committed on the Demised

Premises any illegal or immoral act.

7.3 APPLICABLE LAW AND JUDISDICTION

This Tenancy Agreement shall be governed by and construed in all respects in

accordance with the laws of Malaysia but in enforcing this Tenancy Agreement, the Landlord shall be at liberty to institute and take actions or proceedings or otherwise against the Tenant in Malaysia and/or elsewhere as the Landlord may

deem fit and the parties hereto hereby agree that where any actions or proceedings are instituted and taken in Malaysia in they shall submit to the non-exclusive jurisdiction of the Courts of the States of Malaya in all matters

connected with the obligations and liabilities of the parties hereto under or arising out of this Tenancy Agreement and the service of any writ of summons or any legal process in respect of any such action or proceedings may be effected

on the party concerned by forwarding a copy of the writ of summons, statement of claim or other legal process by prepaid registered post to this address as indicated herein or in such manner or mode as a court of competent jurisdiction

may order or direct.

7.4 EXEMPTION FROM LIABILITY

Notwithstanding anything herein contained both parties shall not be liable and

have any claim against each other in respect of:-

(a) any failure of supply or interruption in any of the utilities for the Demised

Premises hereinbefore mentioned by reason of any repair or maintenance of any installations or apparatus or damage thereto or destruction thereof by fire, water, riot, act of God or other cause beyond the Landlord’s

control or by reason of mechanical or other defect or breakdown or other inclement conditions or shortage of manpower, fuel, material, electricity or water or by reason of labour disputes;

(b) any injury loss or damage sustained by the Tenant or any other person at

any time as a result of or arising in any way out of the failure of the

electricity or water supply or any other services or facilities provided by


104


the Landlord or enjoyed by the Tenant in conjunction with the Demised Premises;

(c) any damage or theft or loss of any property, goods article or things

whatsoever placed, deposited, brought into or left upon the Demised

Premises, either by the Tenant or by any other person for the Tenant’s own use or for any other purposes.

7.5 TIME

Time wherever mentioned in this Agreement shall be of the essence of the

contract.

7.6 NOTICE

Any notice request or demand required to be served by any party hereto to any

other party under the provisions of this Agreement shall be in writing and shall be deemed to be sufficiently served :-

(a) if it is given by the party or its solicitors by post in a registered letter addressed to the party to be served at its address hereinbefore mentioned or to its solicitors and in such a case it shall be deemed to have been received at

the time when such registered letter would in the ordinary course of post be delivered; or

(b) if it is given by the party or its solicitors and despatched by hand to the party to be served at its address hereinbefore mentioned or to its solicitors and in such a case it shall be deemed to have been received at the time when such

letter is delivered; or

(c) if it is given by the party or its solicitors by telex to the party to be served at its telex number hereinbefore mentioned or its solicitors in which case it shall be deemed to have been received at the time of transmission provided that

there has been a confirmed answerback. 7.7 COSTS AND DISBURSEMENT

All costs of and incidental to the preparation and completion of this Agreement including stamping fees and the Landlord’s and Tenant’s solicitors scale costs

shall be borne and paid by the Tenant.

7.8 BINDING AGREEMENT

This Agreement shall be binding upon the heirs, personal representatives, assigns and successors-in-title of the parties hereto.


105


7.10 ENTIRE AGREEMENT

This Agreement sets forth the entire agreement and understanding between the parties hereto as to the subject matter hereof and supersedes all prior agreements whether express or implied.

***********************************************************************

** (the remainder of this page is intentionally left blank)


106


THE FIRST SCHEDULE

(which is to be taken, read and construed as an essential part of this Agreement)

Part 1

Date of this Agreement

The Day of 2014

Part 2

The Landlord

XXXXXXXXXXXXXXXXXX

Part 3

The Tenant

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Part 4

The Land/Premises

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Part 5

The Term

Term : 2 Years Beginning : Expiring :

Part 6

The Rent

RINGGIT MALAYSIA : XXXXXXXXXXXXXxx

Part 7

Commencement Date

The Seven (07th) day of each calendar

month

Part 8

The Deposit

Four (4) Months Rental

RINGGIT MALAYSIA XXXXXXX

Part 9

Utility Deposit

One (1) Month Rental

RINGGIT MALAYSIA XXXXXXXXX

Part 10

Option Terms

A Two (2) years option to extend at

rental to be mutually agreed upon by both parties

Part 11

Special Conditions

Within 1 year of the date of Tenancy Agreement. The Landlord is authorized to revise the current rental rate based on the rate of demand & supply in the Business Area


107


Part 12

Mode of Payment : Rental

The Tenant could possibly bank in or

transfer through internet banking to the Account No below :

BANK NAME. ACCOUNT NO.


108


THE SECOND SCHEDULE

(Which is to be taken, read and construed as an essential part of this Agreement)

Special Express Conditions to which this Agreement

Is subject and referred to in Clause 2 (i) hereof

[The rest of the page is left blank intentionally]


109


IN WITNESS WHEREOF the parties hereto have hereunto set their hands the day and

year first above written

SIGNED by )

)

The above LANDLORD (1) in ) …………………………………

The presence of :- ) XXXXXXXXXXXXXXXXXX

NRIC : XXXXXXXXXXXXXXX

SIGNED by )

)

For and on behalf of )

The above TENANT in ) ……………………………………..

The presence of ) XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

NRIC : XXXXXXXXXXXXXXXXX


110


ebook panduan lengkap & strategi melabur shoplot · dalam tempoh kurang 2 tahun. 2 tahun adalah...

Documents