chapter ii 1

28

BAB II

PENGATURAN DAN PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWAANTARA YAYASAN PENDIDIKAN PANCA MITRA KARYA DENGAN

PEMILIK GEDUNG SEKOLAH

A. Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanjian sewa menyewa adalah sebagai salah satu bentuk perjanjian yang

diatur di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan merupakan perjanjian

timbal balik yang selalu mengacu kepada asas konsensualitas atau berdasarkan

kesepakatan para pihak dan merupakan salah satu jenis perjanjian yang sering terjadi

dalam kehidupan di masyarakat.45

Perjanjian sewa menyewa pada dasarnya tergolong dalam jenis perjanjian

untuk memberikan/menyerahkan sesuatu yang diatur dalam Buku III Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata (Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600).

Berdasarkan ketentuan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

yang dimaksud dengan sewa menyewa adalah :

Suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk

memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang selama suatu

waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut terakhir

itu disanggupi pembayarannya.

Dari defenisi Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat dilihat

bahwa ada 3 (tiga) unsur yang melekat, yaitu:

45 Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, (Jakarta : Pradya Paramita, 1987),hlm. 53.

28

Universitas Sumatera Utara

29

a. Suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan (pada umumnya pemilik

barang) dengan pihak penyewa.

b. Pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada sipenyewa untuk

sepenuhnya dinikmati.

c. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran

sejumlah harga sewa yang tertentu pula.

Untuk menunjukkan bahwa itu merupakan perjanjian sewa menyewa,

maka penyewa yang diserahi barang yang dipakai, diwajibkan membayar harga sewa

atau uang sewa kepada pemilik barang.

Pada hakekatnya sewa menyewa tidak dimaksud berlangsung terus menerus,

melainkan pada saat tertentu pemakaian dari barang tersebut akan berakhir dan

barang akan dikembalikan lagi kepada pemilik semula, mengingat hak milik atas

barang tersebut tetap berada dalam tangan pemilik semula.

Adapun unsur waktu tertentu di dalam definisi yang diberikan dalam

undang-undang dalam Pasal 1548 KUH Perdata tersebut tidak memberikan

penjelasan mengenai sifat mutlaknya atau tidak adanya batas waktu, tetapi ada

beberapa pasal lain dalam KUH Perdata yang menyinggung tentang waktu sewa :

Pasal 1570 KUHPerdata.

Jika sewa dibuat dengan tulisan maka sewa itu berakhir demi hukum, apabilawaktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatupemberhentian untuk itu.

Pasal 1571 KUHPerdata.


30

Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan maka sewa itu tidak berakhir padawaktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain hendak menghentikansewanya, dengan mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskanmenurut kebiasaan setempat.

Dari dua pasal tersebut, tampak bahwa di dalam perjanjian sewa menyewa

batas waktu merupakan hal yang penting, dan meskipun dalam Pasal 1548 KUH

Perdata tidak secara tegas dicantumkan adanya batas waktu tetapi undang-undang

memerintahkan untuk memperhatikan kebiasaan setempat atau mengindahkan

tenggang waktu yang diharuskan berdasarkan kebiasaan setempat.

Perjanjian sewa menyewa termasuk dalam perjanjian bernama. Perjanjian ini

adalah suatu perjanjian konsensuil, artinya perjanjian ini sudah sah dan mengikat

pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang

dan harga. Peraturan tentang sewa menyewa ini berlaku untuk segala macam sewa

menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak

bergerak, yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu,

karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa.46

Menurut Subekti perjanjian sewa menyewa adalah :

Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu

tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi

pembayarannya.47

46 R Subekti, Op. Cit, hlm. 1.47 R. Subekti, Op. Cit, hlm. 164.


31

Adapun pengertian perjanjian sewa menyewa menurut M. Yahya Harahap

adalah sebagai berikut :

Perjanjian sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan

dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pemilik menyerahkan barang

yang hendak disewa kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya .48

Sedangkan menurut kamus hukum, sewa menyewa adalah suatu persetujuan

dimana pihak yang satu menyanggupi dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan

kepada pihak yang lain agar pihak ini dapat menikmatinya untuk suatu jangka waktu

tertentu dan atas penerimaan sejumlah uang tertentu pula, yang mana pihak yang

belakangan ini sanggup membayarnya. Sedangkan menurut kamus besar

Bahasa Indonesia sewa adalah pemakaian sesuatu dengan membayar uang.

Jadi dari pengertian diatas, jelas bahwa pihak yang terlibat dalam perjanjian

sewa-menyewa adalah pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang

menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda

kepada pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum

yang menyewakan barang atau benda dari pihak yang menyewakan.49 Sewa meyewa

sama halnya dengan jual beli dan perjanjian-perjanjian lain pada umumnya adalah

suatu perjanjian konsensual.

Perjanjian sewa menyewa harus disesuaikan dengan syarat sahnya perjanjian

dalam Pasal 1320 KUHPerdata, serta tiga unsur pokok yang harus ada dalam

perjanjian sewa menyewa tersebut, yaitu :50

48 M. Yahya Harahap, Op Cit, hlm.220.49 Salim. H.S, Hukum Kontrak, ( Jakarta : Sinar Grafika, 2010 ), hlm.59.50Idil Victor, Permasalahan Pokok Dalam Perjanjian Sewa Menyewa, dalam

http://idilvictor.blogspot.com.html, diakses tanggal, 04 Maret 2012.


32

a. Unsur Essensialia, adalah bagian perjanjian yang harus selalu ada didalam

suatu perjanjian, bagian yang mutlak, dimana tanpa adanya bagian

tersebutperjanjian tidak mungkin ada. Unsur-unsur pokok perjanjian

sewa menyewa adalah barang dan harga.

b. Unsur Naturalia, adalah bagian perjanjian yang oleh Undang-Undang diatur,

tetapi oleh para pihak dapat diganti, sehingga bagian tersebut oleh Undang-

Undang diatur dengan hukum yang sifatnya mengatur atau menambah.

c. Unsur Aksidentalia, adalah bagian perjanjian yang ditambahkan oleh para

pihak. Undang-Undang sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut, jadi

hal yang diinginkan tersebut juga tidak mengikat para pihak karena memang

tidak ada dalam Undang-Undang, bila tidak dimuat, berarti tidak mengikat.

Klausula Aksidentalia yang berbentuk berdasarkan unsur Aksidentalia sebagai

salah satu unsur pokok dari suatu perjanjian, mempunyai peranan yang penting dalam

perjanjian sewa menyewa, karena dengan adanya klausula Aksidentalia yang dibuat

dan disepakati sendiri oleh para pihak dapat melengkapi ketentuan-ketentuan yang

belum diatur dalam peraturan perundang-undangan, peraturan Pemerintah maupun

Hukum kebiasaan. Sehingga dapat terangkum dalam suatu perjanjian yang mengikat

dan berlaku layaknya Undang-Undang bagi para pihak yang membuat dan

menyepakati (facta surt servanda). Dengan demikian, perlindungan hukum bagi para

pihak terutama pemilik atau pihak yang menyewakan akan lebih terjamin.51

51 Rerry Aprillia, Hal-hal Yang Harus Ada di Dalam Perjanjian Sewa Menyewa, dalamhttp://www.docstoc.com, Diakses tanggal 04 Maret 2012.


33

Jika diperhatikan sewa menyewa ini merupakan suatu bentuk perjanjian yang

bersifat perseorangan dari bukan perjanjian yang bersifat hak kebendaan yaitu dengan

perjanjian sewa menyewa ini, kepemilikan terhadap rumah sewa tersebut tidaklah

beralih kepada penyewa tapi tetap menjadi hak milik dari orang yang menyewakan.52

R. Subekti menyatakan bahwa jika ada suatu perjanjian sewa menyewa rumahyang belum habis masa sewanya. Oleh pemilik rumah atau yang menyewakanmelakukan tindakan hukum menjual rumah yang disewakan tersebut, makapihak penyewa tidak berhak melakukan penuntutan ganti rugi. Namunsebaliknya, bila diperjanjikan secara tegas, maka pihak penyewa dapatmelakukan tuntutan hukum ganti rugi kepada pihak penyewa.53

Sewa menyewa berbeda dengan jual beli dan pemakaian. Adapun perbedaan

pokok antara jual beli dengan sewa menyewa :

1). Pada sewa menyewa, hak menikmati barang yang diserahkan kepada penyewa,hanya terbatas pada suatu jangka waktu tertentu saja, sesuai dengan lamanyajangka waktu yang ditentukan didalam perjanjian. Pada jual beli, disamping hakpembeli untuk menikmati sepenuhnya tanpa jangka batas waktu tertentu,sekaligus terhadap barang yang dibeli tadi terjadi penyerahan hak milik kepadapembeli.

2). Tujuan pembayaran sejumlah uang dalam sewa menyewa, hanya sebagai imbalanatas hak penikmatan benda yang disewa. Sedangkan pada jual beli, tujuanpembayaran harga barang oleh pembeli tiada lain untuk pemilikan barangyang dibeli.54

Sedangkan perbedaan persewaan dengan pemakaian terletak pada masalah

prestasi, yaitu :

1). Pada sewa menyewa, untuk penggunaan penikmatan yang diberikan kepada

si penyewa, si peenyewa tersebut harus menyerahkan kontraprestasi berupa

sejumlah uang sewa.

52 Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya,(Yogyakarta : Liberty, 1985), hlm.78.

53 R Subekti, Op. Ci., hlm. 1.54 M. Yahya Harahap, Op. Cit, hlm. 220-221.


34

2). Sedangkan pada pemakaian, si pemakai tidak dibebani dengan suatu

kontraprestasi. Pemakai diberi hak oleh pemilik untuk memakai dan menikmati

barang secara cuma-cuma.

1. Pengaturan Perjanjian Sewa Menyewa

Istilah perjanjian di dalam Bab II Buku III Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata Pasal 1313 KUH Perdata menyebutkan bahwa suatu persetujuan adalah

suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu

orang atau lebih. Dinamakan Perjanjian Obligator karena suatu perjanjian juga

dinamakan persetujuan, karena dua pihak tersebut setuju untuk melakukan sesuatu.

Dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah

sama artinya. Perkataan kontrak merupakan pengertian yang cenderung lebih sempit

dari perjanjian, karena ditujukan kepada perjanjian atau persetujuan dalam bentuk

tertulis.55

Berdasarkan berbagai pendapat mengenai perjanjian diatas, maka dapat

disimpulkan bahwa perjanjian adalah:

a. Adanya para pihak

Para pihak dalam perjanjian sedikit ada dua orang yang disebut sebagai

subyek perjanjian. Yang menjadi subyek perjanjian dapat dilakukan oleh

orang maupun badan hukum yang mempunyai wewenang untuk melakukan

perbuatan hukum seperti yang ditetapkan oleh undang-undang.

b. Adanya persetujuan antara para pihak

55 Sudikno Mertokusumo, Diktat Kursus Hukum Perikatan, (Ujung Pandang, 1988) hlm 1.


35

Persetujuan tersebut bersifat tetap yang dihasilkan dari suatu perundingan

yang pada umumnya membicarakan syarat-syarat yang akan dicapai.

c. Adanya tujuan yang akan dicapai

Tujuan yang akan dicapai dalam perjanjian tidak bertentangan dengan

ketertiban umum, kesusilaan dan undang-undang.

d. Adanya prestasi yang akan dilaksanakan

Prestasi adalah suatu hal yang harus dipenuhi oleh para pihak sesuai dengan

syarat-syarat perjanjian.

e. Adanya bentuk-bentuk tertentu

Bentuk-bentuk tertentu yang dimaksud adalah secara lisan maupun tulisan,

sehingga mempunyai kekuatan mengikat dan bukti yang kuat.

f. Adanya syarat-syarat tertentu sebagai isi perjanjian

Munir Fuady berpendapat agar suatu perjanjian oleh hukum dianggap sah

sehingga mengikat kedua belah pihak, maka kontrak tersebut haruslah memenuhi

syarat-syarat tertentu yang digolongkan sebagai berikut:

1. Syarat sah yang umum, yaitu :a. Syarat sah umum berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata terdiri dari

1). Kesepakatan kehendak2). Wenang buat3). Perihal tertentu4). Kuasa yang legal

b. Syarat sah umum di luar Pasal 1338 dan 1339 KUHPerdata yang terdiridari1). Syarat itikad baik2). Syarat sesuai dengan kebiasaan3). Syarat sesuai dengan kepatutan4). Syarat sesuai dengan kepentingan umum

2. Syarat sah yang khusus terdiri dari


36

a. Syarat tertulis untuk perjanjian-perjanjian tertentub. Syarat akta notaris untuk perjanjian-perjanjian tertentuc. Syarat Akta pejabat tertentu yang bukan notaris untuk perjanjian-

perjanjian tertentud. Syarat izin dari yang berwenang.56

Perjanjian yang tidak memenuhi syarat subyektif yaitu tidak adanya

kesepakatan mereka yang membuat perjanjian dan kecakapan membawa konsekuensi

perjanjian yang dibuatnya itu dapat dibatalkan oleh pihak yang merasa dirugikan

namun selama yang dirugikan tidak mengajukan gugatan pembatalan maka perjanjian

yang dibuat itu tetap berlaku terus. Apabila syarat subyektif tidak dipenuhi yaitu tidak

adanya hal tertentu dan sebab yang halal, perjanjian yang dibuat para pihak sejak

dibuatnya perjanjian telah batal atau batal demi hukum.

2. Perjanjian Sewa Menyewa Antara Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karyadan Pemilik Gedung Sekolah.

Untuk melaksanakan suatu perjanjian, terlebih dahulu harus ditetapkan secara

tegas dan cermat apa saja isi perjanjian / apa saja hak dan kewajiban para pihak. Pada

dasarnya kontrak berawal dari perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan para pihak

perumusan hubungan kontraktual tersebut diawali dengan proses negosiasi diantara

pihak. Melalui negosiasi para pihak berupaya menciptakan bentuk-bentuk

kesepakatan untuk saling mempertemukan sesuatu yang diinginkan ( kepentingan

melalui proses tawar menawar ).57 Dalam tawar menawar tersebut menghasilkan

kesepakatan antara kedua belah pihak sebagaimana identitas dua pihak dimuat pada

56 Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), (Bandung : Citra adityaBakti, 2001), hlm. 33.

57 Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersil,(Jakarta : Prenada Media Group, 2010 ), hal.1


37

kepala perjanjian sewa menyewa antara Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya

dengan pemilik gedung sekolah yaitu :

a. Pihak-Pihak.

Dari hasil wawancara dengan pihak menyewakan pemilik gedung sekolah

dengan pihak penyewa Ketua Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya, bahwa pihak

pertama bernama Tuan SARTONO WIJAYA, dan pihak kedua TUAN SUKIWI

TJONG, dalam hal ini pihak pertama menerangkan menyewakan satu unit

bangunan sekolah, lengkap dengan barang-barang inventaris, yang terdiri dari

bangku-bangku sekolah, meja guru dan papan tulis yang terdapat dimasing-masing

kelas dari sekolah tersebut, demikian berikut saluran-saluran air dan listrik,

serta hak-hak atas langganannya, terletak didalam Provinsi Sumatera Utara Kota

Binjai, Kecamatan Binjai Kota, Kelurahan Kartini, kepada Pihak Kedua.58

b. Objek Sewa Menyewa.

Dalam perjanjian sewa menyewa ditemui adanya sesuatu yang menjadi objek.

Pada dasarnya apa yang menjadi objek sewa menyewa adalah apa yang merupakan

objek hukum. Jadi objek sewa menyewa adalah merupakan objek hukum.

Yang dimaksud dengan objek hukum (recht subject) adalah : segala sesuatu yang

bermanfaat dan dapat dikuasai oleh subjek hukum serta dapat dijadikan objek dalam

suatu hubungan hukum.59

58 Hasil Wawancar dengan Sartono Wijaya, Pemilik Gedung Sekolah Panca Mitra Karya BinjaiTertanggal 30 Maret 2012.

59Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum (Suatu Pengantar), (Yogyakarta : Liberty, 1999),hlm. 68.


38

Objek perjanjian sewa menyewa tersebut adalah 1(satu) unit bangunan

sekolah berikut inventaris yang terdapat didalamnya. Jika pada waktu sewa menyewa

ini berakhir, maka pihak kedua diwajibkan menyerahkan kembali apa yang

disewanya tersebut dalam kedaan terpelihara baik, tanpa dihuni oleh siapapun serta

dalam keadaan kosong, berikut dengan barang-barang inventaris yang berada dan

terdapat disekolah tersebut kepada pihak pertama.

Demikian pula halnya dengan yang terjadi dalam perjanjian sewa menyewa

ini meliputi segala jenis benda baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak asal

tidak dilarang oleh undang-undang dan ketertiban umum.60

Peraturan tentang sewa menyewa, berlaku untuk segala macam sewa

menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak

bergerak yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu,

karena perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada orang lain

atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.61

Menurut Pasal 1549 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa semua jenis

barang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak dapat disewakan.

c. Uang Sewa.

Selain hak yang dimiliki oleh penyewa untuk menempati gedung yang

merupakan objek perjanjian, tentulah ada kewajiban yang harus dan wajib untuk

dilakukan yaitu membayar uang sewa sesuai dengan kesepakatan.

60Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, Loc. Cit.61R. Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, (Jakarta : Pradya Paramita,

1987), hlm. 4.


39

Selanjutnya Pihak Pertama dengan Pihak Kedua atas kesepakatan bersama,

dimana uang sewanya boleh dibayar dua tahap yaitu jangka waktu sewa setahun

Rp 50.000.000 (lima puluh juta rupiah) dari jumlah uang yang mana sebagian yaitu

sebesar Rp 25.000.000 (dua puluh lima juta rupiah) telah dibayar dengan tunai pada

tanggal 5 agustus 2011 dan sisanya akan dilunasi oleh pihak kedua kepada

pihak pertama pada saat berakhirnya sewa menyewa ini yaitu pada tanggal

5 agustus 2012, maka dari itu dijelaskan jangka waktu berakhirnya sewa menyewa

selama 1 tahun dari waktu yang telah ditentukan oleh kedua belah pihak.62

Maka dari itu perjanjian sewa menyewa ini berarti kedua belah pihak telah

menyetujui isi dan maksud perjanjian, dengan demikian perjanjian tersebut mengikat

kedua belah pihak sebagaimana Undang-Undang.

d. Masa Sewa.

Pada prinsipnya, tidak terjadi suatu perjanjian sewa menyewa tanpa adanya

batas waktu. Namun demikian tidak diwajibkan untuk semua perjanjian sewa

menyewa menyebutkan batas waktunya secara jelas, misalnya Sewa menyewa

dilangsungkan dari tanggal 1 Januari 2009 sampai tanggal 31 Desember 2010 dan

sebagainya. Ketentuan dalam KUHPerdata dalam hal ini memperhatikan kebiasaan

masyarakat tradisional dimana banyak terjadi perjanjian sewa menyewa hanya

menentukan jumlah sewa pertahun atau perbulan bahkan sewa menyewa harian

seperti misalnya persewaan hotel atau kendaraan.

62 Hasil Wawancara dengan Sartono Wijaya, pemilik Gedung Sekolah Panca Mitra KaryaBinjai Tertanggal 30 Maret 2012.


40

Untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan timbul dikemudian

hari dan mencegah penafsiran dan makna ganda, pencantuman Batas waktu

yang jelas sangat diperlukan.

Jangka waktu yang telah ditentukan didalam perjanjian sewa menyewa ini

adalah selama 1 (satu) tahun lamanya, terhitung sejak tanggal 5 (lima) Agustus 2011

(dua ribu sebelas) sampai 5 (lima) Agustus 2012. Jika salah satu pihak bermaksud

untuk memperpanjang masa jangka waktu sewa menyewa ini, maka kehendaknya itu

haruslah diberitahukan dan mendapat persetujuan dari pihak-pihak dalam jangka

waktu 3 (tiga) bulan sebelum jangka waktu persewaan berakhir, hal ini sesuai dengan

ketentuan perjanjian sewa menyewa tersebut.

Jadi meskipun jangka waktu persewaan ini jelas disebutkan, para pihak tidak

dapat dengan semena-mena untuk membatalkan perjanjian ini tanpa ada kesepakatan

terlebih dahulu dari para pihak begitu juga halnya didalam melakukan perpanjangan

jangka waktu sewa, haruslah terlebih dahulu memberitahukan kepada pihak-pihak

sebelum jangka waktu perjanjian berakhir.

e. Hak dan Kewajiban.

Dalam perjanjian sewa menyewa tentu ada hak dan kewajiban yang harus

dilaksanakan baik oleh pihak penyewa maupun pihak yang menyewakan.

Kewajiban-kewajiban pihak penyewa maupun yang menyewakan telah diatur

didalam KUHPerdata, Buku ke III Bab IV bagian kedua dan ketiga.

Dalam Pasal 1550 BW, menentukan tiga macam kewajiban pihak yang

menyewakan. Ketiga macam kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus


41

dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan

dalam perjanjian. Ketiga macam kewajiban tersebut adalah :

a. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa;

b. Kewajiban pihak yang menyewa untuk memelihara barang yang disewa,

selama waktu yang diperjanjikan sehingga barang yang disewa tersebut tetap

dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat yang dimaksud

pihak penyewa;

c. Pihak yang menyewakan wajib memberikan ketentraman kepada si penyewa,

menikmati barang yang disewa selama perjanjian berlangsung.

Sementara yang merupakan hak bagi pihak yang menyewakan adalah bahwa

ia berhak atas harga yang telah disepakati dan menerima hasil pembayaran sewa

tersebut.

Sedangkan kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564

dan 1566 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Secara garis besarnya dapat

diuraikan sebagai berikut :

a. Penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang

ditetapkan;

b. Memelihara benda yang disewakan itu sebaik-baiknya dan mempergunakan

benda tersebut menurut kegunaannya;

c. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa,

kecuali ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan karena

kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya;


42

d. Harus mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan seperti menerima

barang tersebut.

Dan merupakan hak penyewa adalah bahwa ia berhak untuk menggunakan

atau menikmati objek sewa selama masa sewa menyewa berlaku.

Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan

(dijual) kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian

karena suatu sebab. Dalam Hukum Perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam

Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi Jual beli tidak

memutuskan sewa menyewa . Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi

penyewa dalam memanfaatkan objek sewa.

3. Kekuatan Hukum Atas Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Yang DibuatDibawah Tangan.

Dalam asas kebebsan berkontrak dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata (KUHPerdata), para pihak dalam membuat kontrak bebas untuk

membuat suatu perjanjian, apapun isi dan bagaimana bentuknya. Pasal 1338

KUHPerdata berbunyi :

Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan Undang-Undang berlakusebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidakdapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, ataukarena alasan-alasan yang ditentukan oleh Undang-Undang. Persetujuan harusdilaksanakan dengan itikad baik.

Bahwa Surat Perjanjian sewa atau kontrak gedung adalah yang terpenting

dalam menjalankan suatu transaksi sewa menyewa. Surat Perjanjian sewa menyewa

gedung bisa dibuat dibawah tangan ataupun notariil yakni dihadapan Notaris.


43

Dibawah tangan artinya dibuat para pihak (pemilik dan penyewa sendiri) dan

umumnya diikut sertakan 2 (dua) orang saksi, sedangkan dihadapan Notaris artinya

dibuat dan dilaksanakan dihadapan Notaris.

Sedangkan pada dasarnya Perjanjian yang dibuat secara tertulis dibedakan

menjadi 2 bagian yakni :

1. Perjanjian di bawah tangan.

2. Perjanjian Notariil disebut Akta Notaris.

Menurut bentuknya Akta dapat dibedakan menjadi dua63, yaitu :

a. Akta Autentik adalah Akta yang dibuat oleh atau dihadapkan Pejabat yang

berwenang yang memuat tentang adanya peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar

adanya hak atau perikatan dan mengikat bagi pembuatannya ataupun bagi pihak

ketiga. Berdasarkan inisiatif pembuatannya, Akta Autentik dibagi menjadi 2,

yaitu:

1. Akta Pejabat ( Akte Amtelijke ).

Akta yang inisiatif pembuatannya dari pejabat yang bersangkutan

(dibuat oleh pejabat). Contoh Akta Kelahiran.

2. Akta Para Pihak ( Acte Partij )

Akta yang inisitif pembuatannya dari para pihak dihadapan Pejabat yang

berwenang. Contoh Akta sewa menyewa.

Akta Autentik mempunyai kekuatan yang sempurna dan mengikat, artinya :

63 Sudikno Mertokusumo. Hukum Acara Perdata Indonesia. (Edisi ke-3, Yogyakarta :Liberty.1998) Hal.116.


44

1. Sempurna : bahwa untuk membuktikan akta itu sempurna/tidak,

atau benar/tidak, cukup dibuktikan dengan akta itu sendiri

dengan kata lain tidak memerlukan pembuktian dengan alat

bukti lainnya.

2. Mengikat : bahwa hakim harus menguji kebenaran isi akta autentik itu

sendiri kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.

b. Akta dibawah tangan adalah Akta yang pembuatannya dilaksanakan sendiri oleh

para pihak atau tidak ada campur tangan dari Pejabat. Akta dibawah tangan ini

mempunyai kekuatan pembuktian berdasarkan pengakuan dari pihak-pihak yang

membuatnya, artinya kekuatan akta dibawah tangan ini dapat dipersamakan

kekuatannya dengan akta autentik bila dalam hal pembuktiannya oleh para

pembuat akta dibawah tangan mengakui atau membenarkan apa yang

ditandatangani. Dengan demikian maka bila didalam akta autentik tidak perlu

persetujuan dari pihak tertentu, namun didalam akta dibawah tangan memerlukan

persetujuan dari pihak tertentu. Oleh karena itu , perbedaan antara akta dibawah

tangan dengan akta autentik adalah terletak pada ada atau tidaknya campur

tangan dari Pejabat yang berwenang.

Perjanjian bawah tangan adalah perjanjian perjanjian yang hanya dibuat

oleh para pihak sendiri, sedangkan Akta Notaris adalah perjanjian yang dibuat

dihadapan Notaris.

Perbedaan antara keduanya adalah pada kekuatan hukumnya. Perjanjian yang

dibuat dalam Akta Notaris mempunyai kekuatan hukum sempurna, karena dibuat


45

dalam bentuk Akta Otentik. Yang artinya apa yang tercantum dalam akta tersebut

harus dianggap benar adanya sampai ada pihak (biasanya pihak lawan) yang dapat

membuktikan bahwa apa yang tercantum dalam akta tersebut tidak benar. Jadi

pembuktian sebaliknya terhadap isi akta tersebut dibebankan kepada pihak yang

mengklaim bahwa apa yang termuat didalam isi akta tersebut tidak benar.

Sedangkan dalam perjanjian dibawah tangan, maka para pihak akan saling

beradu argument dan beradu bukti untuk membuktikan manakah yang benar dan

semua akan tergantung pada penilaian Hakim. Sehingga dari sini dapat disimpulkan

bahwa Akta Notaris memang lebih memiliki kekuatan pembuktian yang lebih kuat

dari pada hanya sekedar perjanjian dibawah tangan.

Perbedaan terbesar antara Akta Otentik dan Akta yang dibuat dibawah tangan

ialah :64

a. Akta Otentik mempunyai tanggal yang pasti (perhatikan bunyi psl.1 P.J.N

yang menyatakan menjamin kepastian tanggalnya dan seterusnya ),

sedangkan mengenai dari tanggal dari akta yang dibuat dibawah tangan tidak

selalu demikian;

b. Grosse dari akta otentik dalam beberapa hal mempunyai kekuatan eksekutorial

seperti putusan hakim, sedangkan akta yang dibuat dibawah tangan tidak

pernah mempunyai kekuatan eksekutorial;

64 G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, (Jakarta : PT.Gelora Aksara Pratama,1983, hlm.54


46

c. Kemungkinan akan hilangnya akta yang dibuat dibawah tangan lebih besar

dibandingkan dengan akta otentik.

Perjanjian sewa-menyewa antara Yayasan Panca Mitra Karya dengan pemilik

gedung sekolah merupakan perjanjian kontraktual yang dilakukan dibawah tangan

yang dilegalisasi oleh Notaris dan sah secara hukum menurut KUHPerdata, sepanjang

memenuhi syarat sah Pasal 1320 KUHPerdata. Perjanjian sewa-menyewa ini dibuat

dibawah tangan dan dilegalisasi oleh Notaris didasari oleh efesiensi waktu, biaya,

itikad baik dari para pihak dan saling adanya kepercayaan. Sebagaimana hasil

wawancara Penulis dengan kedua belah pihak baik Ketua Yayasan maupun Pemilik

gedung sekolah bahwa perjanjian sewa-menyewa ini dilengkapi dengan surat

pendukung seperti : KTP, Surat Tanah, Akta Pendirian Yayasan dan sejauh ini

belumpernah terjadi wanprestasi pada pihak penyewa.65

Pengertian dari Akta dibwah tangan adalah akta yang dibuat sendiri oleh

pihak-pihak yang berkepentingan tanpa bantuan Pejabat Umum.66

Menurut Pasal 1 Stb 1867 No.29, Pasal 286 RBg daan Pasal 1878

KUHPerdata, Surat-Surat, Daftar, Catatan mengenai rumah tangga dan Surat-Surat

lainnya yang dibuat tanpa bantuan seorang Pejabat Umum yang berwenang,

termasuk kedalam bentuk akta dibawah tangan. Akta dibawah tangan hanya

mempunyai kekuatan pembuktian materiil saja, sehingga untuk mempunyai kekuatan

65 Hasil Wawancara dengan Sukiwi Tjong, Ketua Yayasan Panca Mitra Karya Binjai danTuan Sartono Wijaya Pemilik Gedung Sekolah, pada Tanggal 15 April 2012.

66 Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan, (Jakarta : PustakaKartini, 1977), hlm.62


47

pembuktian yang sempurna harus diakui oleh kedua pihak yang membuatnya atau

dikuatkan lagi dengan alat bukti lainnya.

Akta dibawan tangan tidak mempunyai daya bukti lahir karena selain tidak

dibuat dihadapan ataupun oleh Pejabat-Pejabat yang berwenang maka tanggal

dibuatnya akta dibawah tangan itupun dapat dibuat sesuka hati yang membuatnya.

Undang-Undang beranggapan bahwa tiap-tiap orang yang menandatangani

suatu akta dibawah tangan, telah menyadari dan mengetahui bukan saja isi akta,

tetapi akibat dari penandatanganannya. Tetapi sebaliknya, bagi para ahli warisnya

ataupun orang yang memperoleh hak dari padanya, tidaklah demikian halnya.

Suatu Akta dibawah tangan berdaya bukti formil, jika yang bertanda tangan

pada Akta itu menerangkan bahwa benar apa yang tertulis didalam Akta sesuai

dengan apa yang diterangkannya. Adapun daya bukti materil yang juga ada pada akta

dibawah tangan, lingkungannya juga terbatas dan tidak ada perbedaannya dengan

Akta Otentik. Dengan demikian dapat diketahui bahwa perbedaan yang pokok antara

Akta Notari dengan Akta yang dibawah tangan adalah cara pembuatannya atau

cara terjadinya akta tersebut. Apabila Akta Notaris, cara pembuatannya / terjadinya

Akta tersebut dilakukan oleh atau dihadapan Pegawai Umum dalam hal ini Notaris,

maka untuk Akta dibawah tangan cara pembuatannya / terjadinya tidak dilakukan

oleh atau dihadapan Pegawai Umum, tetapi cukup pihak yang berkepentingan saja.

Dalam isi perjanjian sewa-meyewa antara pihak Yayasan selaku penyewa

dengan Pemilik Gedung Sekolah selaku pihak yang menyewakan mengatur tentang

hak dan kewajiban para pihak, objek perjanjian, harga sewa dan cara pembayarannya,


48

jangka waktu sewa-menyewa, dan hal-hal lain yang sesuai dengan perjanjian

sewa-menyewa pada umumnya.

Menurut sudut pandang hukum, perjanjian standar tersebut adalah sah asalkan

sudah memenuhi ketentuan Pasal 1320 KHUPerdata sebagaimana disebutkan diatas.

Apabila para pihak telah menandatangani perjanjian secara hukum dianggap sudah

menyetujui atau menyepakati isinya. Dengan demikian dalam perjanjian standar,

tanda tangan merupakan tanda kesepakatan.

Perjanjian sewa-menyewa yang dibuat pada akta tertulis dibawah tangan

berfungsi sebagi alat bukti sah dan dapat dipergunakan untuk melakukan tuntutan

apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi. Namun apabila disangkal oleh para

pihak, maka pihak yang tidak menyangkal harus membuktikan kebenaran mengenai

apa yang tertulis pada akta dibawah tangan tersebut. Hal ini tentu merupakan salah

satu resiko dari suatu Akta dibawah tangan. Dalam perjanjian sewa-menyewa antara

Yayasan dengan Pemilik Gedung Sekolah ini, Surat Perjanjian sewa-menyewa dibuat

dibawah tangan dan dilegalisasi oleh Notaris, menurut kedua belah pihak karena

adanya itikad baik, efesiensi waktu (jangka waktu sewa) dan para pihak berpendapat

perjanjian yang mereka buat secara bawah tangan dilegalisasi oleh Notaris sudah sah

dan mengikat antara para pihak dan juga sebagai bukti yang kuat.

Legalisasi dalam pengertian sebenarnya adalah membuktikan bahwa dokumen

yang dibuat oleh para pihak itu memang benar-benar ditanda tangani oleh para pihak

yang membuatnya. Oleh karena itu diperlukan kesaksian seorang Pejabat Umum yang

diberikan wewenang untuk itu yang dalam hal ini adalah Notaris untuk menyaksikan


49

penandatanganan tersebut pada tanggal yang sama dengan waktu penandatanganan

itu. Dengan demikian legalisasi itu adalah melegalize dikumen yang dimaksud

dihadapan Notaris dengan membuktikan kebenaran tandatangan penandatanganan

dan tanggalnya.

Ada kalanya yang dibuat dibwah tangan itu, para pihak kurang puas kalau

tidak dicapkan di Notaris. Notaris dalam hal ini dapat saja membubuhkan cap pada

Akta-Akta dibawah tangan itu. Sebelum membubuhkan cap Notaris, diberi nomor

dan tanggal, nomor mana yang harus dicatat dalam buku(Daftar Akta), kemudian

diberikan kata-kata dan ditandatangani oleh Notaris.

Untuk keperluan legalisasi itu, maka para penandatanganan Akta itu harus

datang menghadap Notaris, tidak boleh ditandatangani sebelumnya di rumah.

Kemudian Notaris memeriksa tanda kenal, yaitu KTP atau tanda pengenal lainnya.

Pengertian kenal itu lain dengan pengertian sehari-hari, yakni Notaris harus mengerti

benar sesuai dengan kartu kenalnya, dia memang orangnya, yang bertempat tinggal di

alamat kartu itu, gambarnya cocok. Sesudah diperiksa cocok, kemudian Notaris

membacakan akta dibawah tangan itu dan menjelaskan isi dan maksud surat dibawah

tangan itu.

Mengenai tata cara legalisasi yang memenuhi syarat menurut bunyi

pasal 1874 a KUHPerdata :

a. Penandatangan akta (para pihak) dikenal atau diperkenalkan kepada Notaris.b. Sebelum Akta ditandatangani oleh para penghadap, Notaris terlebih dahulu

harus membacakan isinya.c. Kemudian akta tersebut ditanda tangani para penghadap dihadapan Notaris.


50

Sebagai yang ditugaskan untuk memberikan pengesahan (legalisasi) dan

melakukan pendaftaran (waarmerking) surat-surat dibawah tangan dalam

buku register, selain Notaris yang mempunyai kewenangan yang sama-sama

untuk itu adalah Ketua Pengadilan Negeri, Wali Kota, Bupati dan

Kepala Kewedaan.67

Dalam kenyataan yang terjadi dimasyarakat, sebagian dari masyarakat kurang

menyadari pentingnya suatu dokumen sebagai alat bukti sehingga kesepakatan

diantara para pihak cukup dilakukan dengan rasa saling kepercayaan dan dibuat

secara lisan terutama pada masyarakat yang masih diliputi oleh adat kebiasaan yang

kuat, untuk peristiwa-peristiwa yang penting dibuktikan dengan kesaksian dari

beberapa orang saksi, biasanya yang menjadi saksi-saksi untuk peristiwa-peristiwa itu

ialah tetangga-tetangga, teman-teman sekampung atau pegawai desa.

Sesungguhnya didalam kesaksian dengan mempergunakan beberapa saksi

tersebut terdapat kelemahan-kelemahan, apabila terdapat suatu peristiwa yang harus

dibuktikan kebenarannya, dalam hal ini terjadi sengketa antara pihak-pihak yang

berkepentingan, maka saksi-saksi itulah yang akan membuktikan kebenarannya

dengan memberikan kesaksiannya.

Pasal 15 ayat 2 huruf a UUJN yang mengatur tentang legalisasi berbunyi :

Notaris berwenang mengesahkan tandatangan dan menetapkan kepastiantanggal surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus .

67 A.Kohar, Notaris Berkomunikasi, (Bandung : Alumni, 1984), hlm.36.


51

Notaris dalam memberi legalisasi, membubuhkan tanggal dan keterangan

bagian bawah dari surat itu, dengan mencantumkan keterangan yang berbunyi :

Nomor...../LEG/IV/2012Saya yang bertanda tangan dibawah ini....., Notaris di.....Menerangkanbahwa isi surat ini telah saya bacakan dan terangkan kepada ....yang sayaNotaris kenal/diperkenalkan kepada saya Notaris dan sesudah itu maka........membubuhkan tandatangan/cap jarinya diatas surat ini dihadapan saya,Notaris.

Berdasarkan ketentuan Pasal 56 ayat (3) UUJN, Surat dibawah tangan yang

disahkan atau dilegalisasi oleh Notaris wajib diberi teraan cap / stempel serta paraf

atau tanda tangan Notaris. Sebagian masyarakat berpendapat bahwa dengan

dilegalisasinya Surat dibawah tangan itu, Surat itu memperoleh kedudukan sebagai

Akta Otentik.

Dengan kata lain Surat itu dianggap seolah-olah dibuat oleh atau dihadapan

Notaris. Surat dibawah tangan sekalipun telah mendapat legalisasi dari Notaris

tetaplah merupakan Surat yang dibuat dibawah tangan. Legalisasi adalah

pengesahan Surat yang dibuat dibawah tangan .68

Terhadap Surat dibawah tangan yang dilegalisasi oleh Notaris, maka Notaris

bertanggung jawab atas 4 (empat) hal :69

a. Identitas1. Notaris berkewajiban meneliti identitas pihak-pihak yang akan

menandatangani Surat/Akta dibawah tangan (KTP, Paspor, SIM, ataudiperkenalkan oleh orang lain.

2. Meneliti apakah cakap untuk melakukan perbuatan hukum.3. Meneliti apakah pihak-pihak yang berwenang yang menandatangani

Surat/Akta.

68 Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, (Bandung:Sinar Grafika,2005), hlm.597.69 H.M. Imron, Legalisasi Harus Dilengkapi Saksi, Renvoi Nomor 10/34 April 2006, hlm.1


52

b. Isi Akta Notaris wajib membacakan isi Akta kepada pihak-pihak danmenanyakan apakah benar isi akta yang demikian yang dikehendaki pihak-pihak.

c. Tandatangan.Mereka harus menandatangani dihadapan Notaris.

d. TanggalMembubuhi tanggal pada Akta dibawah tangan tersebut kemudian dilakukanke buku daftar yang telah disediakan untuk itu.

Adapun tujuan dari legalisasi atas penandatanganan Akta dibawah tangan

adalah :70

a. Agar terdapat kepastian atas kebenaran tanda tangan yang terdapat dalamAkta, dan juga kepastian atas kebenaran bahwa tanda tangan itu adalah benarsebagai tanda tangan para pihak :

b. Dengan demikian, para pihak pada dasarnya tidak leluasa lagi untuk menandatangan yang terdapat pada Akta.

Dengan telah dilegalisasi Akta dibawah tangan, maka bagi Hakim telah

diperoleh kepastian mengenai tanggal dan identitas dari pihak yang mengadakan

perjanjian tersebut serta tanda tangan yang dibubuhkan dibawah Surat itu benar

berasal dan dibubuhkan oleh orang yang namanya tercantum dalam Surat itu dan

orang yang membubuhkan tandatangannya dibawah Surat itu tidak lagi dapat

mengatakan bahwa para pihak atau salah satu pihak tidak mengetahui apa isi surat itu,

karena isinya telah dibacakan dan dijelaskan terlebih dahulu sebelum para pihak

membubuhkan tandatangan dihadapan Pejabat Umum tersebut.

Untuk mencover perjanjian agar benar-benar aman, maka memang diperlukan

perjanjian yang dibuat dalam bentuk Akta Notaris. Agar kelak dikemudian hari,

manakala terjadi sengketa terhadap persoalan tersebut, maka pihak pembuat akan

70 Yahya Harapan, Op Cit, hlm.597


53

lebih mendapatkan kepastian Hukum. Namun hal ini bukan berarti perjanjian yang

dibuat secara bawah tangan kehilangan daya mengikatnya. Perjanjian bawah tangan

tetap menjadi salah satu alat bukti yang sah untuk berpekara di Pengadilan.

Hanya yang perlu menjadi pertimbangan adalah bahwa kekuatan Hukum yang

mengikutinya akan berbeda dengan apabila perjanjian itu dibuat dalam bentuk Akta

Notariil. Yang diperlukan hanya mempertimbangkan apakah kira-kira resiko akibat

apabila perjanjian itu dibuat dibawah tangan membawa implikasi yang significan atau

tidak, apabila perjanjian itu hanya perjanjian-perjanjian ringan yang memiliki

resiko lebih sedikit, maka silahkan saja dibuat dalam bentuk perjanjian bawah tangan.

Namun apabila beresiko lebih besar, maka hendaklah dibuat dalam bentuk

Notariil Akta, Sehingga kepastian Hukumnya lebih terjaga. Para pihak yang terlibat

mengutarakan maksudnya masing-masing kepada Notaris dan Notaris yang akan

membuat Aktanya, kemudian Akta akan dibacakan dan setelah itu akan

ditandatangani oleh para pihak jika semua kehendak para pihak tersebut sudah benar.

Jadi dari berbagai segi memang ada perbedaan antara Akta bawah tangan dan

Akta Notaris. Masalah perlu atau tidaknya semua perjanjian dibuat dalam Akta

Notaris, tentunya itu sangat bergantung pada kepentingan para pihak dan kehendak

para pihak masing-masing.

Dalam hal ini sekalipun sama-sama secara tertulis akan tetapi sangat

dianjurkan untuk dibuat secara Notariil. Karena terdapat perbedaan kekuatan

(Hukum) pembuktiannya, secara gampangnya yang dibuat dibawah tangan sangat

mudah disangkal, sedangkan Notaris adalah Pejabat yang telah disumpah demikian


54

Akta yang dibuat dihadapannya mempunyai kekuatan Hukum yang kuat. Siapa yang

menyangkal isi Akta Notariil haruslah mengajukan kontra bukti yang sangat kuat

barulah dapat melumpuhkan kekuatan Akta Notariil.

B. Kedudukan Yayasan Sebagai Badan Hukum Menurut Undang-UndangNomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan

Pertumbuhan Badan Hukum Yayasan cukup pesat dalam masyarakat

Indonesia. Keberadaan yayasan pada dasarnya merupakan pemenuhan kebutuhan

bagi masyarakat yang menginginkan adanya wadah atau lembaga yang bersifat dan

bertujuan sosial, keagamaan dan kemanusiaan. Dengan adanya yayasan, maka segala

keinginan sosial, keagamaan dan kemanusiaan itu dapat diwujudkan di dalam suatu

lembaga yang telah diakui dan diterima keberadaannya. Bahkan ada pendapat

mengatakan bahwa yayasan merupakan nirlaba, artinya tujuannya bukan mencari

keuntungan, melainkan melaksanakan sesuatu yang bersifat amal.

Namun tidak semua yayasan yang ada dalam masyarakat itu didaftarkan untuk

menjadikannya suatu badan hukum menurut peraturan yang berlaku. Di Indonesia

kegiatan sosial kemanusiaan yang dilakukan Yayasan diperkirakan muncul dari

kesadaran masyarakat kalangan mampu yang memisahkan kekayaannya untuk

membantu masyarakat yang mengalami kesusahan. Adapun alasan mereka memilih

mendirikan yayasan karena jika dibandingkan dengan bentuk badan hukum lain yang

hanya terkonsentrasi pada bidang ekonomi dan usaha, yayasan dinilai lebih memilih

ruang gerak untuk menyelenggarakan kegiatan sosial seperti pendidikan, kesehatan


55

serta keagamaan yang pada umumnya belum ditangani oleh badan badan hukum

lain.71

Sebelum berlakunya Undang-Undang Yayasan, sebagai badan hukum

(recht persoon) yayasan sudah sejak lama diakui dan tidak diragukan. Meskipun

belum ada undang-undang yang mengaturnya. Dalam lalu lintas hukum sehari-hari

yayasan diperlakukan sebagai legal entity.72

Umumnya yayasan selalu didirikan dengan akta notaris sebagai syarat bagi

terbentuknya suatu yayasan. Namun ada juga yayasan yang didirikan oleh

badan-badan pemerintah dilakukan atau dengan suatu Surat Keputusan dari pihak

yang berwenang untuk itu atau dengan akta notaris. Didalam akta notaris yang dibuat

tersebut dimuat ketentuan tentang pemisahan harta kekayaan oleh pendiri Yayasan,

yang kemudian tidak boleh lagi dikuasai oleh pendiri.

Selama ini beberapa peraturan perundang-undangan yang berlaku hanya

menyebutkan mengenai Yayasan tanpa menjelaskan atau mengatur tentang

pengertian Yayasan, seperti yang terdapat dalam Pasal 365, Pasal 899, Pasal 900 dan

Pasal 1680 KUHPerdata. Didalam pasal-pasal ini sama sekali tidak memberikan

pengertian tentang Yayasan.

Agar pengertian yayasan tidak menyimpang maka Pemerintah mengeluarkan

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004

71 Arie Kusumastuti dan Maria Suhardiadi, Hukum Yayasan Di Indonesia, (Jakarta :PT. Abadi, 2003), hlm. 1.

72 Setiawan,, Tiga Aspek Yayasan, (Varia Peradilan Tahun V, No. 55, April, 1995), hlm.112.


56

tentang Yayasan. Pengertian yayasan pada Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor

16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 menyatakan bahwa :

Yayasan adalah suatu badan hukum yang terdiri atas kekayaan yang

dipisahkan untuk mencapai tujuan tertentu dibidang sosial, keagamaan, dan

kemanusiaan yang tidak mempunyai anggota.

Setelah keluarnya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang

Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan, maka penentuan status badan hukum

yayasan harus mengikuti ketentuan yang ada didalam undang-undang tersebut.

Dalam undang-undang tersebut menyatakan bahwa yayasan memperoleh status badan

hukum setelah akta pendirian memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak

Azasi Manusia.

Dengan ketentuan tersebut dapat diketahui Yayasan menjadi badan hukum

karena undang-undang atau berdasarkan undang-undang bukan berdasarkan sistem

terbuka yaitu berdasarkan pada kebiasaan, dokrin dan yurisprudensi. Modal awalnya

berupa kekayaan pendiri yang dipisahkan dari kekayaan pribadinya yang lain.

Memiliki tujuan tertentu yang merupakan konkretisasi nilai-nilai keagamaan,

sosial dan kemanusiaan, tidak memiliki anggota.73

Yayasan sebagai suatu badan hukum, memiliki hak dan kewajiban yang

independen, yang terpisah dari hak dan kewajiban orang atau badan yang mendirikan

73 Chatamarrasjid Ais, Badan Hukum Yayasan Edisi Revisi, (Bandung : PT.Citra AdityaBakti, 2006), hlm. 2.


57

Yayasan, maupun para Pengurus serta organ yayasan lainnya.74 Yayasan merupakan

suatu badan yang melakukan berbagai kegiatan yang bersifat sosial dan mempunyai

tujuan idiil.75

Yayasan dipandang sebagai subyek hukum karena memenuhi hal - hal sebagai

berikut : 76

1. Yayasan adalah perkumpulan orang.2. Yayasan dapat melakukan perbuatan hukum dalam hubungan hukum.3. Yayasan mempunyai harta kekayaan sendiri.4. Yayasan mempunyai pengurus.5. Yayasan mempunyai maksud dan tujuan.6. Yayasan mempunyai kedudukan hukum (domisili) tempat.7. Yayasan dapat digugat atau menggugat di muka pengadilan.

Sehingga dari unsur-unsur yang tersebut di atas dapat diberikan suatu

kesimpulan bahwa Yayasan memenuhi syarat sebagai badan hukum dimana Yayasan

memiliki harta kekayaan sendiri, dapat melakukan perbuatan hukum dalam hubungan

Hukum, memiliki maksud dan tujuan serta unsur-unsur lainya sehingga Yayasan

persamakan statusnya dengan orang-perorangan.

Sekalipun sudah ditentukan status badan Hukumnya suatu Yayasan yang

pendiriannya sesuai Pasal 9 ayat 122 yang berbunyi :

a. Yayasan didirikan oleh satu orang atau lebih dengan memisahkan

sebagian harta kekayaan pendirinya sebagai kekayaan awal.

b. Pendirian yayasan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilakukan

dengan akta notaris dan dibuat dalam bahasa Indonesia.

74 Gunawan Wijaya, Yayasan di Indonesia Suatu Panduan Komprehensif, (Jakarta : ElexMedia Komputindo, Kelompok Gramedia, 2002), hlm. .4

75 I.G.Rai Widjaya, Hukum Perusahaan, (Jakarta : Kesaint Blanc, 2002), hlm. 60 .76 Hisbullah Syawie, Aspek-aspek Hukum Mengenai Yayasan di Indonesia,

(Varia Pendidikan, Tahun IX, No. 98 November 1993), hlm. 89.


58

Tidak serta merta menjadi sebuah badan hukum bilamana sudah dibuat akta

pendiriannya di hadapan notaris. Guna mendapatkan status badan hukum sebuah

Yayasan harus melalui proses pengesahan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi

Manusia Republik Indonesia seperti yang tercantum dalam Pasal 11 ayat 1 yang

berbunyi : Yayasan memperoleh status badan hukum setelah akta pendirian yayasan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat 2 memperoleh pengesahan dari Menteri.

Dengan dijelaskan prosedur memperoleh status badan hukum menjadikan hasil yang

jelas bahwa yayasan adalah badan hukum dan atas hal ini diharapkan tidak ada lagi

keragu-raguan tentang status badan Hukum Yayasan.

Pada prinsipnya, terkait status badan hukum, yayasan yang telah ada sebelum

berlakunya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2004 tentang Yayasan, berdasarkan pada yurisprudensi dan doktrin,

tetap diakui menjadi badan hukum apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan

dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2004 tentang Yayasan.

Berdasarkan ketentuan peralihan Pasal 71 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2004, sejak berlakunya undang-undang tersebut akan muncul dua pengakuan

yang berbeda terhadap yayasan. Ada yayasan yang diakui sebagai badan hukum,

sementara disisi lain ada juga yayasan yang tidak diakui sebagai badan hukum.

Pengakuan tersebut menimbulkan konsekwensi yuridis bagi yayasan yang telah ada

sebelum berlakunya Undang-Undang Yayasan tersebut.


59

Yayasan yang telah ada sebelum berlakunya Undang-Undang Yayasan

tersebut, dan telah didaftarkan di Pengadilan Negeri tetap diakui sebagai badan

hukum. Hal ini merupakan hak yang telah diperoleh yayasan sebelumnya,

oleh karena itu sesuai dengan prinsip hukum yang belaku, hak tersebut tidak dapat

hilang begitu saja.

Pendaftaran yang telah dilakukan oleh Yayasan sebelum berlakunya

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 pada Pasal 71 Ayat (1) tentang Yayasan

hanya terbatas pada Yayasan yang :

a. Telah didaftarkan di Pengadilan Negeri dan diumumkan dalam Tambahan

Berita Negara Republik Indonesia.

b. Telah didaftarkan di Pengadilan Negeri dan Mempunyai izin melakukan

kegiatan dari instansi terkait.

Dengan pendaftaran tersebut Yayasan tetap diakui sebagai badan hukum.

Pengakuan sebagai badan hukum bukan berlangsung secara otomatis, namun terlebih

dahulu yayasan harus memenuhi semua persyaratan yang diwajibkan untuk dilakukan

menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004. Persyaratanya adalah Yayasan

wajib menyesuaikan anggaran dasarnya dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 16

Tahun 2001 jo Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan dengan

ketentuan bahwa paling lambat 3 (tiga) tahun sejak mulai berlakunya

Undang-Undang ini telah melakukan penyesuaian (6 Oktober 2008).

Sementara itu, yayasan yang belum pernah terdaftar di Pengadilan Negeri

dapat memperoleh status badan hukum dengan cara menyesuaikan anggaran dasarnya


60

dan wajib mengajukan permohonan kepada Menteri dalam jangka waktu paling

lambat 1 ( satu ) tahun sejak Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan

tersebut berlaku. Bila dalam batas waktu tersebut Pendiri Yayasan lalai menyesuaikan

anggaran dasarnya dengan Undang-Undang Yayasan tersebut, maka Yayasan tidak

dapat diakui sebagai yayasan dan permohonan pengesahannya ditolak oleh Menteri

Hukum Dan Hak Azazi Manusia.

Yayasan itu juga wajib memberitahukan kepada Menteri Hukum Dan Hak

Azasi Manusia setelah pelaksanaan penyesuaian anggaran dasarnya. Sanksi yang

diberikan kepada yayasan yang tidak menyesuaikan anggaran dasarnya adalah

Yayasan dapat dibubarkan berdasarkan putusan pengadilan atas permohonan

kejaksaan atau pihak yang berkepentingan.77

Jadi, dalam Sistem Hukum Indonesia suatu badan hukum selain memenuhi 3

(tiga) unsur yakni mempunyai harta kekayaan sendiri yang berasal dari suatu perbuatan

pemisahan, mempunyai tujuan sendiri (tertentu) dan mempunyai alat perlengkapan yang

merupakan syarat materiil, yayasan juga perlu didaftarkan sebagai badan hukum.

Sebelum didaftarkan sebagai badan hukum, yayasan itu secara formal belum dapat

diakui secara sah sebagai suatu badan hukum. Perbuatan-perbuatan hukum yang

dilakukan oleh pengurus suatu badan hukum yang belum didaftarkan dianggap

sebagai perbuatan pribadi pengurus. Pendaftaran badan hukum yayasan dapat dilihat

sebagai unsur formal. Sahnya suatu badan hukum sering kali dikaitkan dengan

tanggung jawab pengurus, dalam hal perbuatan-perbuatan hukum tanggung jawab

77 Pasal 71 ayat (4) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan.


61

pengurus badan hukum yang sah sebatas tanggung jawab pengurus yang menjadi

tanggungjawabnya menurut anggaran Dasar. Sebaliknya jika badan hukumnya belum

didaftarkan, maka tanggungjawabnya bersifat pribadi dari orang-orang yang duduk

sebagai pengurus.

Yayasan sebagai organisme dalam hukum, dalam kegiatan rutin maupun

tertentu yayasan dibina, diurus, dan diawasi oleh organ yayasan. Adapun sesuai

ketentuan Pasal 2 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 menyebutkan :

Yayasan mempunyai organ yang terdiri dari pembina, pengurus dan pengawas.

Pembina dalam yayasan memiliki kedudukan tertinggi dimana pengawas

sebagaimana ditentukan dalam Pasal 2 ayat (1) yang berbunyi:

Pembina adalah organ Yayasan yang mempunyai kewenangan yang tidak diserahkan

kepada pengurus atau Pengawas oleh Undang-Undang ini atau anggaran dasar.

Kewenangan yang diberikan kepada adalah kewenangan yang benar,

karena pada umumnya pembina adalah pendiri yayasan tersebut, walaupun ada

kemungkinan pembina adalah pendiri yayasan tersebut, walaupun ada kemungkinan

pembina dapat diangkat oleh rapat pembina jika calon pembina tersebut dinilai

mempunyai dedikasi yang tinggi untuk mencapai maksud dan tujuan Yayasan.

Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi :

Kebutuhan mengenai perubahan anggaran dasar.

a. Pengangkatan dan pemberhentian anggota pengurus dan anggota pengawas.

b. Penetapan kebijakan umum yayasan berdasarkan anggaran dasar Yayasan.

c. Penyelesaian program kerja dan rancangan anggaran tahunan Yayasan.


62

d. Penetapan keputusan mengenai penggabungan atau pembubaran Yayasan.

Dengan kewenangan tersebut di atas tampaknya seperti segalanya ditentukan

dan diatur oleh pembina. Namun jika dicermati ketentuan Pasal 28 ayat (1) tersebut

diatas kewenangan tersebut hanya kewenangan yang tidak diserahkan kepada

pengurus atau pengawas. Sehingga disamping kewenangan pembina ternyata ada juga

kewenangan pengurus dan pengawas, jadi sesungguhnyapun pembina. mengangkat

pengurus dan pengawas, namun pembina tidak boleh mencampuri urusan pengurus

dan pengawas, hal ini dipertegas kembali dalam ketentuan Pasal 29 yang berbunyi:

Anggota pembina tidak boleh merangkap sebagai anggota pengurus dan/atau

anggota pengawas. Demikian juga ketentuan Pasal 31 ayat 3 juncto Pasal 40

ayat (4).

Yang dapat dilakukan oleh pernbina adalah menilai tindakan pengurus dalam

menjalankan kegiatannya mengurus Yayasan tanpa anggota tetapi Yayasan

mempunyai pengurus kekayaan dan penyelenggaraan tujuannya.

Kewenangan yang diberikan kepada pembina adalah kewenangan yang besar,

karena pada umumnya pembina adalah pendiri yayasan tersebut, walaupun ada

kemungkinan pembina dapat diangkat oleh rapat pembina jika dalam pembina

tersebut dinilai mempunyai dedikasi yang tinggi untuk mencapai maksud dan tujuan

yayasan, maupun pengangkatan sesuai Pasal 28 ayat (3).

Dengan kewenangan tersebut di atas tampaknya seperti segalanya ditentukan

dan diatur oleh pembina. Namun jika dicermati dalam ketentuan Pasal 28 ayat (1)

tersebut di atas kewenangan tersebut hanya kewenangan yang tidak diserahkan


63

kepada pengurus atau pengawasan dan pembinaan bukanlah badan tertinggi dalam

yayasan tidak seperti yang ditentukan RUPS dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun

1995 tentang Perseroan Terbatas Pasal 1 ayat (3) yang berbunyi:

Rapat umum pemegang saham yang selanjutnya disebut RUPS adalah organ

perseroan yang memegang kekuasaan tertinggi dalam perseroan dan

memegang segala wewenang yang tidak diserahkan kepada direksi dan

komisaris.

Pengurus adalah organ dalam yayasan yang melaksanakan

kegiatan/pengurusan yayasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 ayat (1).

Adapun guna menjalankan kegiatan pengurus, maka organ pengurus terbagi atas

Ketua, Sekretaris dan Bendahara.

Karena pengurus diberikan wewenang untuk menjalankan kegiatan Yayasan,

maka pengurus bertanggung jawab untuk kepentingan dan tujuan Yayasan.

Pengawas adalah organ dalam Yayasan yang diberikan tugas untuk

melaksanakan pengawasan serta memberi nasehat kepada pengurus dalam

menjalankan kegiatan Yayasan. Pengawasan di dalam menjalankan tugasnya wajib

dengan itikad baik dengan penuh tanggung jawab menjalankan tugas untuk

kepentingan Yayasan sendiri.


chapter ii 1

Documents