BAB 3

PENYENGGARAAN BANGUNAN

3.1 Pengenalan

penyenggaraan yang baik bagi menjamin sesuatu aset dimana dapat memberikan pulangan

yang memuaskan. Aset mestilah disenggarakan dengan lebih berkesan dan profesional bagi

memperolehi “best value for money”. Oleh yang demikian, penyenggaraan yang berkesan

memerlukan suatu pendekatan yang lebih strategi dan komprehensif.   

    Aset tidak akan memberi pulangan yang memuaskan sekiranya penyenggaraan

terhadapnya diabaikan atau penyenggaraan hanya akan dilakukan terhadapnya apabila timbul

kerosakan yang serius atau runggutan pengguna di mana aset tidak mencapai pada tahap yang

optimum. Pendekatan secara reaktif ini amat merugikan semua pihak. Kerosakan seringkali

sampai ke tahap optimum/uzur baru diperbaiki dan ini boleh mengganggu produktivitinya.

     Penyenggaraan hendaklah diberi penekanan penting terutamanya aset-aset yang tertentu

serta menggelakkan kerugian jangka panjang.

3.2 Definisi penyenggaraan

Menurut BS 3811, Penyenggaraan didifinasikan sebagai “Gabungan kerja-kerja teknikal

dan pentadbiran yang bertujuan untuk memelihara sesuatu aset atau memulihkan supaya dapat

memenuhi fungsi yang dikehendaki”.  Dua perkara yang dapat di ambil dari definasi ini ialah: 

1. Penyenggaraan melibatkan kerja memperbaiki

2. Penyenggaraan melibatkan kerja memelihara

 Memperbaiki boleh dihuraikan sebagai membaikpulih atau mengganti komponen-koponen yang

rosak sementara memelihara lebih tertumpu kepada mencegah daripaa berlakunya kerosakan.

3.2 Tujuan penyenggaraan

Penyenggaraan diperlukan berdasarkan kepada beberapa perkara berikut :- 

1. Untuk memanjangkan usia penggunaan sesuatu aset.

2. Untuk melindungi pengguna dan aset dari sebarang bahaya/bencana yang mungkin

timbul.

3. Untuk meminimakan kos operasi dan perbelanjaan pengeluaran.

4. Untuk memenuhi kehendak undang-undang, pihak berkuasa tempatan dan saranan

syarikat pembuat.

5. Untuk mempertingkatkan imej pengguna (masyarakat politeknik).  

3.3 Perlaksanaan penyenggaraan

1) Melaksanakan sesuatu kerja penyenggaraan hendaklah di buat secara sistematik dan

mempunyai tahap profesionalsme yang tinggi serta memerlukan penglibatan yang

serius dari semua pihak. Melalui pendekatan ini, penyenggaraan sesuatu aset dapat

dijalankan dengan efektif, efisyen dan ekonomik. Bagi merealisasikan perlaksanaan

penyenggaraan beberapa aspek perlu diberi perhatian khas. Antaranya ialah :- 

1. Menentukan keutamaan kerja penyenggaraan

2. Menentukan kerja penyenggaraan di buat melalui buruh langsung atau kontraktor

3. Menyediakan anggaran kos

4. Menyediakan kerja-kerja peringkat pra kontrak dan pos kontrak

3.4 Jenis-jenis penyenggaraan

”Berkesan ” dan ”Sistematik” merupakan dua kata kunci kepada kejayaan sesuatu aktiviti

penyenggaraan. BS3811 : 1984 telah membahgikan penyenggaraan kepada dua bahagian utama

menerusi aturcara dan pengerusannya iaitu :

1) Penyenggaraan terancang (Planned Maintenance)

2) Penyenggaraan tidak terancang (Unplanned Maintenance)

3.4.1 Penyenggaraan tidak berkala

Penyenggaraan tidak terangcang merangkumi kerja-kerja penyenggraan yang dijalankan

tanpa sebarang perancangan awal sebagaimana penyenggaraan terancang. Ini adalah kerana

terdapat sesetengah kerosakan dan kecacatanyang sukar untuk diramal bila kegagalan tersebut

akan berlaku. Ia turut melibatkan penyenggaraan kecemasan di mana apabila berlaku kerosakan

dan kecacatan yang berlaku secara mengejut.

Penyenggaraan ini dilakukan bergantung kepada betapa kritikal kerosakan dan kegagalan

yang disebabkan oleh insident-insident yang dinyatakan sebelum meneruskan penyenggaraan

seterusnya.

3.4.2 Penyenggaraan berkala

Merujuk kepada British Standard 3811: 1984, Penyenggaraan terangcang di takrifkan

sebagai kerja –kerja penyenggaraan yang dilakukan berdasarkan jangkaan, pengalaman serta

ramalan yang dibuat atas kerosakan dan kecacatan yang dikenal pasti akan berlaku melalui

rekod-rekod terdahulu.

Sistem penyenggaraan ini diadaptasi sewaktu awal proses pembinaan dan seterusnya

dikekalkan dari masa ke semasa. Penyenggaraan terangcang ini di pecahkan kepada dua jenis

penyenggaraan lagi iaitu:-

1) Penyenggaraan mencegah

2) Penyenggaraan membaiki

3.4.2.1 Penyenggaraan mencegah

Penyenggaraan pencegahan adalah kerja yang dilakukan terus bagi mencegah dan

menghalang daripada kegagalan dalam pemasangan.

Pnyenggaraan mencegah merupakan aktivi pencegahan terhadap kemungkinan yang

berlakunya kerosakan dan kecacatan. Proses ini dilakukan sepanjang hayat sesebuah bangunan

dan merupakan proses yang berterusan. Pelbagai perancangan yang dilakukan mengikut

kepentinag bagi keadaan sesuatu item dalam sela masa dan keadaan yang dapat ditentukan.

3.4.2.2 Penyenggaraan membaiki

Adalah kerja yang dilakukan untuk memperbaharui dalam pemasangan dan

pengubahsuaian pada pencapaian yang boleh diterima.

Penyenggaraan membaiki melibatkan kerja-kerja pembaikan dan pemulihan kepada fungsi-

fungsi dan keadaan asal setelah sesuatu item itu mengalami kerosakan atau kegagaglan.Tindakan

yang segera akan diambil bagi mengelakkan masalah kerosakan atau kecacatan menjadi lebih

serius

KESIMPULAN

  Penyenggaraan hendaklah dilihat sebagai satu fungsi yang perlu di beri keutamaan. Kerja

penyenggaraan yang dilakukan berdasarkan “rosak-baiki” hendaklah dielakkan kerana tidak

ekonomik. Diperingkat awal perancangan perlaksanaan penyenggaraan yang bersistematik akan

melibatkan kewangan yang tinggi tetapi jika di ambil kira kos jangka panjang ianya lebih

ekonomik dan praktikal.  Penilaian objektif perlu dibuat sebelum keputusan di ambil samada

menggunakan perkhidmatan buruh langsung atau kontraktor. Mana-mana kaedah yang dipilih

hendaklah memberi kelebihan dari segi kos, kualiti, masa dan keselesaan. Tanpa memberikan

penekanan kepada perkara-perkara di atas penyenggaraan sesuatu aset tidak lengkap dan

keberkesanannya akan terjejas.