strategi pemaju dan kontraktor yang mengambilalih …
Post on 15-Oct-2021
18 Views
Preview:
TRANSCRIPT
ii
STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH DAN
MEMULIHKAN PROJEK TERBENGKALAI
NUR ZULAIKHA BINTI ISA
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
iii
iv
v
STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH DAN
MEMULIHKAN PROJEK TERBENGKALAI
NUR ZULAIKHA BINTI ISA
Laporan ini dikemukakan sebagai memenuhi
sebahagian daripada syarat penganugerahan
Ijazah Sarjana Muda Ukur Bahan
Fakulti Alam Bina
Universiti Teknologi Malaysia
JUN 2018
ii
iii
DEDIKASI
Syukur ke hadrat illahi, dengan izinMu Ya Allah, aku diberikan peluang untuk
melakukan kewajipan sebagai penuntut ilmu, dan karya yang terhasil ini adalah
teristimewa buat:
Ayahanda dan Bonda Tercinta
Isa Bin Awang dan Che Ghayah Binti Che Mut
Kasih sayang, doa dan sokongan yang mak dan abah berikan tak mampu Kak Chik
balas sampai ke akhir hayat...Selagi hayat di kandung badan, hanya doa dapat
diutuskan untuk kesejahteraan dan kebahagiaan mak dan abah...
Adik-beradikku yang Dikasihi
Nur Shahida Binti Isa
Nor Amizah Binti Isa
Ahmad Ariff Aimram Bin Isa
Ahmad Zaki Bin Isa Sokongan daripada kalian semua hanya Tuhan Yang Maha Esa dapat membalasnya…
Insan Disayangi
Muhammad Ansari Bin Ramli
Nasihat, sokongan dan jasa baik yang di berikan hanya Allah yang layak
membalasnya...Semoga hubungan yang terbina kekal buat selamanya....
iv
PENGHARGAAN
Syukur Alhamdulillah ke hadrat Ilahi kerana dengan izin-Nya, dapat saya
menyiapkan penulisan tesis Projek Sarjana Muda dalam tempoh masa yang telah
ditetapkan.
Pertama sekali, saya ingin mengucapkan setinggi-tinggi penghargaan buat
penyelia saya, Dr. Hamizah Liyana Binti Tajul Ariffin yang telah banyak membantu
saya untuk menyiapkan penulisan Projek Sarjana Muda ini. Beliau sentiasa memberi
tunjuk ajar, pendapat dan pandangan sehingga terhasilnya projek penyelidikan ini. Di
kesempatan ini juga, saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada ibu dan
ayah di atas dorongan dan perhatian yang diberikan kepada anakmu ini bagi
menyiapkan tesis ini. Kepada kakakku dan adik yang disayangi, kasih sayang kalian
menjadi pembakar semangat untuk menyiapkan tesis ini.
Tidak lupa juga kepada rakan-rakan yang telah banyak memberi pandangan
dan pertolongan dalam penyiapan kajian ini, Kak Asyikeen, Zati, Aisyah, Zureen,
Husna, Nabila, Raihan, dan Najiha. Terima kasih di atas semangat dan pertolongan
anda, tanpa kalian semua kajian ini tidak bermakna. Tidak dilupakan kepada insan
yang tersayang Muhammad Ansari, perhatian serta kata-kata semangat anda menjadi
pendorong buat saya untuk menyempurnakan kajian ini. Terima kasih di atas
keprihatinan kalian semua.
Akhir sekali, tidak lupa juga jutaan terima kasih saya ucapkan kepada pihak
KPKT yang sanggup memberikan maklumat berkenaan tajuk kajian dan juga
responden-responden yang terlibat dalam temubual bersama saya. Mereka banyak
memberi kerjasama yang baik dalam menjayakan projek penyelidikan ini.
v
ABSTRAK
Kewujudan projek perumahan terbengkalai adalah salah satu masalah yang
serius dan ianya akan terus menjadi barah dalam industri pembinaan Malaysia jika
pihak kerajaan tidak mengambil peduli akan hal ini. Menurut Jabatan Perumahan
Negara, projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia telah mencatatkan
bilangan keseluruhan sebanyak 253 projek dan jumlah ini amat membimbangkan
pihak kerajaan kerana ianya secara tidak langsung boleh menjejaskan imej negara.
Sehubungan dengan itu, pihak kerajaan khususnya Jabatan Perumahan Negara telah
mengambil inisiatif yang berterusan mencari pemaju penyelamat untuk memulihkan
semula projek perumahan terbengkalai yang terdapat di Semenanjung Malaysia sejak
2009 sehingga Oktober 2017. Justeru itu, kajian ini akan mengenalpasti faktor-faktor
kejayaan pemaju dan kontraktor penyelamat yang telah berjaya memulihkan semula
projek perumahan terbengkalai yang terdapat di Malaysia. Pengumpulan data kajian
adalah berdasarkan temubual separa berstruktur bersama responden kajian kes yang
telah dipilih. Kemudian, penganalisaan data primer menggunakan kaedah analisis
tematik telah dijalankan untuk menjawab objektif kajian. Daripada analisis kajian, dapat
dirumuskan bahawa faktor yang banyak menyumbang kepada kejayaan pemulihan
semula projek perumahan terbengkalai ialah dari aspek kajian kemungkinan,
kekukuhan status kewangan pemaju dan kontraktor, pengurusan di peringkat
pembinaan, tahap pengalaman pemaju dan kontraktor dalam bidang pembinaan,
kerjasama pihak kerajaan dan juga pengurusan risiko yang telah dibuat semasa
pengambilalihan projek. Sebagai kesimpulan, kesemua faktor yang telah dikenalpasti
merupakan faktor-faktor penting yang menjurus kepada kejayaan pemulihan semula
projek perumahan terbengkalai.
vi
ABSTRACT
The existence of abandoned housing projects is a serious problem and it will
continue to be a cancerous in Malaysia's construction industry if the government
does not care about this issue. According to the National Housing Department,
abandoned housing projects in Peninsular Malaysia have recorded a total of 253
projects and this amount is a great concern to the government as it can indirectly
affect the country's image. In view of this, the government, especially the National
Housing Department, has taken on a continuing initiative to seek rescue developers
to restore the abandoned housing projects available in Peninsular Malaysia from
2009 to October 2017. Hence, this study will identify the success factors of the
rescue developer and contractor which has successfully revived the abandoned
housing project available in Malaysia. The data collection was based on semi
structured interview with selected case study respondents. Then, the analysis of
primary data using thematic analysis was conducted to answer the objective of the
study. From the analysis of the study, it can be concluded that the factors
contributing to the successful recovery of the abandoned housing project are from the
feasibility study, the strength of the developer's and contractor’s financial status, the
construction management, the level of the developer's and contractor’s experience in
the field of construction, the cooperation of the government and also risk
management that has been made during the acquisition of the project. In conclusion,
all identified factors are important factors that lead to the success of the rehabilitation
of abandoned housing projects.
vii
ISI KANDUNGAN
BAB PERKARA HALAMAN
DEKLARASI ii
DEDIKASI iii
PENGHARGAAN iv
ABSTRAK v
ABSTRACT vi
ISI KANDUNGAN vii
SENARAI JADUAL xi
SENARAI RAJAH xiii
SENARAI SINGKATAN xiv
SENARAI LAMPIRAN xv
1 PENGENALAN 1
1.1 Pengenalan 1
1.2 Penyataan Masalah 4
1.3 Persoalan Kajian 7
1.4 Objektif Kajian 7
1.5 Skop Kajian 8
1.6 Kepentingan Kajian 8
1.7 Metodologi Kajian 9
1.8 Organisasi Bab 12
2 KAJIAN LITERATUR 14
2.1 Pengenalan 14
2.2 Definisi 15
2.2.1 Definisi Kejayaan 15
2.2.2 Definisi Mengambilalih Projek 16
viii
2.2.3 Definisi Memulihkan Projek 16
2.2.4 Definisi Projek Terbengkalai 16
2.2.5 Definisi Penggulungan Syarikat
atau Likuidasi 17
2.2.6 Pelikuidasi dan Tugas Pelikuidasi 18
2.2.7 Jenis-jenis perumahan 19
2.3 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di
Semenajung Malaysia 20
2.4 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di
Negeri Johor 23
2.5 Faktor-faktor Projek Terbengkalai 25
2.5.1 Faktor Pemaju 25
2.5.2 Faktor Kontraktor 26
2.5.3 Faktor-Faktor Lain 27
2.6 Kepentingan Mengambilalih dan
Memulihkan Projek Terbengkalai 27
2.7 Proses Pengambilalihan Dan Pemulihan
Projek terbengkalai 30
2.8 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan
Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai 33
2.9 Rumusan Bab 37
3 METODOLOGI KAJIAN 38
3.1 Pengenalan 38
3.2 Rekabentuk Kajian 39
3.2.1 Peringkat Pertama: Kenalpasti
Bidang Kajian, Isu dan Objektif
Kajian
39
3.2.2 Peringkat Kedua: Penentuan dan
Pengumpulan Data 40
3.2.2.1 Instrumen Kajian 40
3.2.2.2 Kajian Literatur 41
3.2.2.3 Kaedah Pengumpulan
Data 42
3.2.2.4 Populasi dan Sampel
Kajian 43
3.2.2.5 Penyediaan dan
Rekabentuk Borang
Temubual Semi Struktur
45
3.2.3 Peringkat Ketiga: Analisis Data
Kualitatif 46
3.2.4 Peringkat Keempat: Kesimpulan
dan Cadangan 48
ix
3.3 Rumusan Bab 48
4 ANALISIS KAJIAN 49
4.1 Pengenalan 49
4.2 Senarai Projek dan Responden yang Terlibat 50
4.3 Latar Belakang Kajian Kes 51
4.4 Analisis Data dan Perbincangan 56
4.4.1 Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan
Projek Perumahan Terbengkalai
Jenis G, Taman Sierra Perdana,
Pasir Gudang
57
4.4.2 Kajian Kes 2- Cadangan Pemulihan
Projek Perumahan Terbengkalai
Bandar Putera Indah, Batu Pahat,
Johor
61
4.4.3 Kajian Kes 3- Cadangan Pemulihan
Projek Perumahan Terbengkalai
Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor
63
4.4.4 Kajian Kes 4 – Cadangan
Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Kangkar Baru,
Batu Pahat, Johor
68
4.5 Analisis Faktor Kejayaan Yang Telah
Dikenalpasti 72
4.5.1 Faktor-faktor Kejayaan Pemaju 72
4.5.1.1 Kajian Kemungkinan
[01] 75
4.5.1.2 Kerjasama pihak
kerajaan [02] 75
4.5.1.3 Strategi Pemasaran [03] 76
4.5.1.4 Faktor Kewangan [04] 76
4.5.1.5 Pengurusan Pembinaan
[05] 76
4.5.1.6 Pengalaman Pemaju [06] 77
4.5.1.7 Pengurusan Risiko [07] 77
4.5.1.8 Kerjasama Jabatan Lain
[08] 78
4.5.2 Faktor-faktor Kejayan Kontraktor 78
4.5.2.1 Kajian Kemungkinan
[01] 81
4.5.2.2 Pengurusan di Pejabat
[02] 81
x
4.5.2.3 Pengurusan pembinaan
[03] 81
4.5.2.4 Faktor Kewangan [04] 82
4.5.2.5 Pengalaman Kontraktor
[05] 82
4.5.2.6 Pengurusan risiko [06] 82
4.5.2.7 Kerjasama Jabatan
Teknikal [07] 83
4.5.2.8 Kerjasama pihak
kerajaan [08] 83
4.6 Kesimpulan 84
5 KESIMPULAN DAN CADANGAN 85
5.1 Pengenalan 85
5.2 Rumusan Kajian 86
5.2.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju 86
5.2.2 Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor 87
5.3 Masalah Yang Dihadapi Semasa
Menjalankan Kajian 89
5.4 Cadangan Kajian Lanjutan 90
5.5 Kesimpulan 92
RUJUKAN 93
LAMPIRAN 96
xi
SENARAI JADUAL
NO. JADUAL
TAJUK HALAMAN
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
3.1
3.2
Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di
Semenanjung Malaysia (2009-11 Oktober
2017)
Senarai 15 Projek Perumahan Sedang Dalam
Proses Pemulihan (Sehingga 31 Disember
2017)
Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di
Semenanjung Malaysia yang Berjaya
Dipulihkan Semula Mengikut Negeri (2009-
11 Oktober 2017)
Statistik Keseluruhan Projek Perumahan
Terbengkalai Di Negeri Johor (2009 sehingga
11 Oktober 2017)
Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Di
Negeri Johor Dalam Perancangan Awal
Pemulihan Dan Sedang Dipulihkan (2009
sehingga 11 Oktober 2017)
Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kejayaan
Pemaju Dalam Pemulihan Projek
Terbengkalai
Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kejayaan
Kontraktor Dalam Pemulihan Projek
Terbengkalai
Peringkat-Peringkat Kajian
Langkah Analisis Tematik
21
21
22
23
24
33
36
39
47
xii
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
4.13
4.14
5.1
5.2
Senarai Projek dan Responden Yang Terlibat
Maklumat Projek 1
Maklumat Projek 2
Maklumat Projek 3
Maklumat Projek 4
Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju
Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor
Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor
Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju
Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor
Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju
Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor
Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif
Pemaju Yang Telah Dikenalpasti
Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif
Kontraktor Yang Telah Dikenalpasti
Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju
Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor
50
52
53
54
56
57
59
61
63
66
68
70
73
79
86
87
xiii
SENARAI RAJAH
NO RAJAH PERKARA HALAMAN
1.1 Carta Alir Metodologi Kajian
11
2.1 Carta Alir Rangka Kerja Pemulihan Projek 30
2.2 Carta Alir Proses Perlaksanaan Pemulihan
Projek Perumahan Terbengkalai
32
xiv
SENARAI SINGKATAN
KPKT - Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan
JPN - Jabatan Perumahan Negara
SPNB - Syarikat Perumahan Negara Berhad
RMKe-10 - Rancangan Malaysia Ke-10
PPR - Program Perumahan Rakyat
PR1MA - Perumahan Rakyat 1 Malaysia
JKR - Jabatan Kerja Raya
PBT - Pihak Berkuasa Tempatan
JPPH - Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta
UTM - Universiti Teknologi Malaysia
CFO - Certificate Fitness of Occupation/ CCC (certificate of
completion and compliance)
TNB - Tenaga Nasional Berhad
SAJ - Syarikat Air Johor
IWK - Indah Water Konsortium
xv
SENARAI LAMPIRAN
LAMPIRAN PERKARA HALAMAN
A Soalan Temubual 96
B
Senarai Keseluruhan Projek Perumahan
Terbengkalai Yang Telah Disiapkan
Dipulihkan Di Negeri Johor Sehingga 11
Oktober 2017
104
C Transkripsi Temubual
106
1
BAB 1
PENGENALAN
1.1 Pengenalan
Di Malaysia, industri pembinaan merupakan salah satu sektor ekonomi
negara yang utama (Aminah dan Ismail, 2007). Sektor pembinaan merupakan sektor
yang menyumbang kepada pembangunan bagi sektor lain. Hal ini kerana, sektor
pembinaan yang rancak akan menyediakan modal kapital kepada sektor-sektor yang
lain. Sebagai contoh, kepesatan dalam sektor pembinaan akan meningkatkan
prasarana seperti pembinaan kilang untuk sektor pembuatan dan perdagangan,
pembinaan bangunan komersial untuk merancakkan sektor perkhidmatan dan
pembinaan hotel untuk merancakkan sektor pelancongan. Secara tidak langsung,
sektor pembinaan akan membantu memajukan sektor-sektor lain yang akan
menyumbang kepada Keluaran Negara Kasar Negara (KDNK) untuk memantapkan
ekonomi negara.
Selain daripada menyumbang kepada pembangunan sektor lain, sektor
pembinaan juga banyak menyumbang hasil kepada industri pembinaan itu sendiri
contohnya, pembangunan kediaman, industrial, komersial, pasaran dan lain-lain.
2
Perkembangan sektor pembinaan dapat dilihat apabila projek-projek mega seperti
Projek Transit Aliran Massa (MRT) Laluan 1 Sungai Buloh-Kajang (SBK) yang
menelan belanja sebanyak 21 Bilion telah siap sepenuhmya dan telah beroperasi pada
16 Disember 2016. Selain itu, projek mega yang dalam proses pembinaan pula
adalah Lebuhraya Pan Borneo Sabah jalan pintas Lahad Datu dan Industri Hiliran
Pengerang yang berpotensi sebagai hub industri minyak dan gas terbesar di rantau
Asia.
Selain daripada pembinaan projek-projek mega, pembinaan perumahan juga
menunjukkan perkembangan yang memberangsangkan. Pembinaan bangunan
kediaman merupakan satu pembangunan yang sangat penting dalam sesebuah negara
memandangkan ianya satu keperluan dengan menyediakan fasiliti dan memberi
kemudahan kepada rakyat. Oleh itu, kerajaan komited ke arah memastikan
penyediaan rumah kediaman yang mencukupi, berkualiti dan mampu dimiliki bagi
memenuhi keperluan penduduk yang semakin bertambah. Rancangan Malaysia
Kesepuluh (RMKe-10) telah menetapkan bahawa pembangunan perumahan akan
terus diberi penekanan untuk menyediakan perumahan yang mencukupi dengan
persekitaran yang selamat, sihat dan sejahtera di samping kemudahan awam yang
lengkap dan kemudahan taman rekreasi yang bermutu (Dasar Perumahan Negara,
2017).
Justeru itu, program-program perumahan kerajaan seperti Perumahan Rakyat
1 Malaysia (PR1MA), Rumah Mesra Rakyat, Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia
(PPA1M) dan Program Perumahan Rakyat (PPR) telah diperkenalkan oleh kerajaan
untuk mencapai objektif dalam Rancangan Malaysia Ke-11. Selain daripada projek
perumahan kerajaan, projek perumahan swasta juga menunjukkan pertumbuhan yang
positif. Jumlah projek perumahan swasta makin meningkat dari tahun ke tahun
disebabkan oleh jumlah permintaan terhadap kediaman yang semakin bertambah.
Kedua-dua projek perumahan kerajaan ataupun swasta akan menyumbang kepada
peratusan industri pembinaan di Malaysia.
3
Namun begitu, tidak semua projek perumahan kerajaan atau swasta yang
dirancang dapat dibangunkan tanpa mengalami sebarang masalah. Menurut
Norharnila (2006), proses pembinaan sesuatu projek melibatkan banyak pihak dan
peringkat-peringkat yang panjang, tidak semua proses pembinaan yang dirancang itu
berjalan dengan lancar. Lebih-lebih lagi apabila proses pembinaan mengalami
masalah kemudiannya menyumbang kepada projek sakit dan juga projek
terbengkalai. Masalah projek perumahan terbengkalai telah lama dikesan di Malaysia
lebih-lebih lagi pembinaan perumahan swasta. Banyak isu semasa di dalam akhbar
yang melaporkan tentang projek perumahan swasta terbengkalai yang berlaku di
Malaysia. Antara punca utama berlakunya situasi ini adalah masalah kewangan
pemaju dan masalah perancangan kontraktor yang lemah. Masalah-masalah ini akan
mengganggu proses pembinaan dan memburukkan lagi keadaan jika ia menyebabkan
proses pembinaan tersebut terbengkalai (Norharnila, 2006).
“Ibarat telur sesangkak, pecah sebiji, pecah semua”. Kesilapan daripada
pemaju ataupun kontraktor yang menyumbang kepada projek perumahan
terbengkalai turut memberi kesan buruk kepada pembeli rumah dan juga ekonomi
negara. Projek perumahan pada asalnya bertujuan untuk menyediakan kemudahan
kepada rakyat dan meningkatkan ekonomi negara akhirnya memberi kesan yang
negatif jika tidak diatasi secara efektif kerana ianya akan memburukkan lagi imej
negara.
4
1.2 Penyataan Masalah
Isu projek terbengkalai adalah salah satu masalah yang serius yang melanda
industri pembinaan Malaysia. Permasalahan mengenai perumahan terbengkalai
merupakan antara isu perumahan yang telah lama berlaku iaitu semenjak tahun 1975.
Namun usaha untuk mengenalpasti dan menyelesaikan masalah ini hanya mula
dijalankan pada tahun 1983 oleh Pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan
Tempatan. Ini kerana kesedaran mula timbul dikalangan pihak yang
bertanggungjawab, apabila mendapati berlakunya peningkatan terhadap angka
perumahan terbengkalai setiap tahun (Rozetta Yunus, 2005).
Bilangan projek terbengkalai sangat mempengaruhi industri di Malaysia
khususnya dari segi ekonomi. Jika masalah ini berlanjutan dalam jangka masa yang
panjang, ianya akan memberi impak kepada pertumbuhan ekonomi negara dan juga
kesejahteraan rakyat Malaysia. Ketua Pengarah JKR, Tan Sri Zaini Omar berkata,
“punca utama projek terbengkalai adalah disebabkan kontraktor terbabit mengalami
masalah kewangan yang kritikal” (Utusan Online, Julai 2005). Menurutnya lagi,
selain masalah kenaikan harga bahan binaan, ianya turut disebabkan kegagalan
kontraktor mengurus dana kewangan projek dengan baik sehingga mengakibatkan
projek `tersadai' dan tidak dapat diteruskan.
Sehubungan dengan itu, usaha yang lebih serius telah dilaksanakan akhir-
akhir ini berikutan dari isu bilangan perumahan terbengkalai yang semakin
meningkat sehingga menimbulkan pelbagai masalah dan kesulitan. Pihak kerajaan
kini komited mencari jalan untuk menyelesaikan masalah perumahan terbengkalai
yang berlaku. Usaha yang berterusan dilakukan dengan bantuan KPKT, pemaju baru,
kontraktor penyelamat, dan juga agensi-agensi kerajaan yang sanggup
mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai seperti Syarikat Perumahan
Nasional Berhad (SPNB) dan Jabatan Kerja Raya (JKR).
5
Dalam statistik yang dikeluarkan oleh Bahagian Pemulihan Projek
Terbengkalai (JPN), projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia
sehingga bulan Oktober 2017 mencatatkan jumlah keseluruhan sebanyak 253 projek.
Negeri Selangor mencatatkan bilangan projek perumahan terbengkalai yang tertinggi
iaitu 81 projek diikuti dengan negeri Johor sebanyak 44 projek dan Negeri Sembilan
sebanyak 25 projek. Daripada jumlah keseluruhan projek perumahan terbengkalai
tersebut, 48 projek adalah dalam perancangan awal pemulihan, 15 projek sedang
dipulihkan dan 190 projek lagi telah selesai dipulihkan. (Bahagian Pemulihan Projek
Terbengkalai 2017, Jabatan Perumahan Negara).
Sebanyak 253 projek perumahan swasta terbengkalai yang direkodkan di
seluruh Semenanjung Malaysia dari 2009 sehingga Oktober 2017 diambilalih oleh
pihak kerajaan. Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Tan Sri Noh Omar berkata, daripada jumlah itu sebanyak 190 projek atau 75 peratus
berjaya disiap dan diselesaikan, sekali gus memanfaatkan 34,451 pembeli. Sebanyak
15 projek atau enam peratus kini dalam pelbagai peringkat pemulihan atau
pembinaan manakala baki 48 projek atau 19 peratus dalam perancangan awal
pemulihan. Menurutnya lagi, sebanyak 32 projek daripada 190 projek yang sudah
dipulihkan itu menggunakan dana kerajaan dengan perbelanjaan keseluruhan
RM219.54 juta yang memberi manfaat kepada 5,079 pembeli, (Berita Harian Online,
Ogos 2017).
Selain itu, menurut Datuk Seri Chor Chee Heung yang merupakan menteri
KPKT pada tahun 2012, terdapat 34 projek perumahan swasta terbengkalai
melibatkan 8,334 unit rumah dan 3,926 pembeli direkodkan di negeri Johor sahaja
sejak 2009 dan daripada jumlah itu, 21 projek melibatkan 1,362 pembeli dan 1,914
rumah berjaya disiapkan, (Utusan Online, Februari 2012). Menurut statistik terkini
yang dikeluarkan oleh pihak JPN pula, projek perumahan yang berjaya disiapkan
dari tahun 2009 sehingga oktober 2017 di Negeri Johor sahaja mencatatkan bilangan
yang tinggi iaitu 35 projek. Manakala baki 5 projek sedang dipulihkan dan 4 projek
lagi masih dalam perancangan pemulihan.
6
Justeru itu, dalam kes projek perumahan terbengkalai yang telah berjaya
dipulihkan tersebut, pemaju baru dan kontraktor penyelamat adalah pihak yang
memainkan peranan utama bagi memastikan proses mengambilalih dan memulihkan
projek perumahan tersebut berjalan dengan lancar. Oleh hal yang demikian,
berdasarkan penyataan masalah yang dinyatakan, fokus utama kajian ini dijalankan
adalah untuk mengkaji strategi kontraktor yang mengambilalih projek perumahan
terbengkalai dan seterusnya mengenalpasti faktor-faktor kejayaan pihak kontraktor
dan pemaju yang terlibat dalam proses mengambilalih dan memulihkan semula
beberapa projek perumahan yang dipilih dalam skop kajian ini.
Di samping itu, pengkaji telah mengenalpasti terdapatnya kekurangan dalam
penyelidikan tesis-tesis terdahulu berkaitan permasalahan projek terbengkalai. Antara
tesis-tesis terdahulu yang berkaitan projek terbengkalai ialah mengenai salah urus
risiko dalam pembangunan perumahan yang disediakan oleh Norharnila Binti Rusli
pada tahun 2007, punca dan pengurusan pemulihan projek sakit yang disediakan oleh
Dzailyherdawaty Zainal pada tahun 2009, faktor ketiadaan pengambilalihan projek
terbengkalai yang disediakan oleh Muhd Syafiq B. Gusti Kasan dan perumahan
terbengkalai: kesan terhadap penduduk yang disediakan oleh Rafiq Bin Kamson pada
tahun 2011. Daripada kebanyakan tesis terdahulu tersebut, boleh dilihat tiadanya
kajian khusus tentang faktor-faktor kejayaan pihak pemaju dan kontraktor yang telah
berjaya memulihkan projek terbengkalai. Oleh itu, dalam kajian ini, pengkaji ingin
membuat penyelidikan untuk mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dari perspektif
pemaju dan kontraktor penyelamat yang telah berjaya mengambilalih dan
memulihkan projek terbengkalai.
7
1.3 Persoalan Kajian
Objektif kajian ini akan menjawab persoalan berikut;-
i. Apakah faktor-faktor kejayaan pemaju dan kontraktor penyelamat dalam
kerja-kerja mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai?
1.4 Objektif Kajian
Objektif bagi menyempurnakan kajian ini adalah:-
1) Mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan
projek terbengkalai.
8
1.5 Skop Kajian
Untuk menyempurnakan kajian ini, pengkaji telah mengenalpasti skop kajian
bagi memudahkan kajian dilaksanakan. Skop kajian terhadap faktor-faktor kejayaan
dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai ini dikecilkan kepada
projek terbengkalai kategori perumahan yang melibatkan Negeri Johor sahaja. Bagi
memastikan objektif kajian tercapai, beberapa sampel kajian kes akan dipilih oleh
pengkaji. Temubual semistruktur akan dijalankan untuk mengumpul maklumat bagi
mencapai objektif kajian. Responden yang dipilih adalah pihak pemaju dan
kontraktor penyelamat yang telah berjaya mengambilalih dan memulihkan projek
perumahan terbengkalai yang terlibat.
1.6 Kepentingan Kajian
Kajian ini dapat memberi manfaat kepada empat pihak utama iaitu, pihak
kontraktor dan pemaju khususnya dalam proses mengambilalih dan memulihkan
projek yang terbengkalai, para pembaca dan juga pengkaji lain.
Dapatan kajian ini memberikan gambaran sebenar yang jelas, yang boleh
dijadikan panduan kepada pihak pemaju dan kontraktor dalam proses pemulihan
projek perumahan terbengkalai. Pihak pemaju dan juga kontraktor yang sedang
mengambilalih projek perumahan terbengkalai boleh merujuk kepada kajian ini
untuk mengenalpasti faktor-faktor kejayaan pihak pemaju dan kontraktor terdahulu
yang telah berjaya menyiapkan projek perumahan terbengkalai. Kajian ini sedikit
sebanyak akan membantu pemaju dan kontraktor bagi mengelakkan masalah-
masalah yang lebih rumit berlaku semasa proses mengambilalih dan memulihkan
projek perumahan terbengkalai.
9
Selain dari pihak pemaju dan kontraktor, dapatan kajian ini juga dapat
memberi manfaat kepada para pembaca yang ingin mengetahui dengan lebih
mendalam tentang masalah projek terbengkalai. Para pembaca akan mendapat satu
gambaran sebenar dan pengetahuan yang lebih jelas tentang masalah projek
perumahan terbengkalai dan tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai
yang dijalankan oleh pihak kontraktor dan pemaju yang terlibat.
Akhir sekali, kajian ini juga dapat membantu para pengkaji lain yang
berminat untuk mengkaji isu lanjutan tentang masalah projek perumahan
terbengkalai. Oleh itu, dengan adanya sumber rujukan terdahulu seperti ini, proses
kajian mereka akan menjadi lebih lancar dan mudah.
1.7 Metodologi Kajian
1) KENALPASTI BIDANG KAJIAN, ISU DAN OBJEKTIF.
Peringkat pertama merupakan peringkat penentuan bidang dan tajuk
penyelidikan melalui kajian literatur seperti artikel dan jurnal, laman web, dan juga
keratan akhbar. Melalui sumber ini, isu dan permasalahan kajian dapat dikenalpasti.
Pada peringkat ini juga, objektif dan skop kajian ditentukan. Selain itu, penyelidik
juga akan menganalisis status projek perumahan terbengkalai yang dikeluarkan oleh
Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, KPKT untuk menghasilkan data sekunder.
10
2) PENGUMPULAN DATA
Peringkat kedua ialah peringkat pengumpulan data. Dalam peringkat ini,
kesemua data primer perlu diklasifikasikan untuk memudahkan proses seterusnya.
Data-data primer diperolehi melalui sesi temubual dengan pihak pemaju dan
kontraktor penyelamat. Data primer yang dikumpulkan akan disusun dan dianalisis
menggunakan kaedah tertentu untuk memudahkan proses penyediaan laporan projek.
3) ANALISIS DATA
Peringkat ketiga ialah peringkat menganalisis data yang telah dikumpul.
Penganalisaan data akan dilakukan berdasarkan data primer yang telah dikumpul.
Penganalisan data terhadap maklumat yang diperoleh melalui temubual akan
dilakukan. Di akhir proses penganalisan data, objektif kajian dapat dicapai.
Kesimpulan analisis dan cadangan akan dibuat.
4) PENYEDIAAN LAPORAN PROJEK
Peringkat terakhir adalah melibatkan penulisan laporan projek penyelidikan
secara lengkap berdasarkan semua data yang diperoleh. Pernyataan mengenai
pencapaian objektif kajian akan dibentangkan. Seterusnya, kesimpulan bagi
keseluruhan kajian akan dibuat bagi mengakhiri pembentangan hasil kajian.
Kemudian, cadangan pengkaji untuk kajian lanjutan akan diusul bagi membantu
pihak yang berminat untuk menyelidik tentang isu projek terbengkalai. Selepas
semakan dibuat, laporan hasil kajian ini didokumentasikan dan dihantar sebagai
projek ijazah sarjana muda.
11
Rajah di bawah menunjukkan carta alir metodologi untuk kajian ini:-
PERINGKAT PERTAMA:
Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif.
1. Membuat kajian literatur menggunakan (jurnal, artikel, keratan akhbar, dan laman
sesawang) untuk menentukan:
Tajuk dan permasalahan kajian
Objektif kajian: Mengenalpasti faktor kejayaan dalam mengambilalih dan
memulihkan projek terbengkalai.
Skop kajian: Beberapa kajian kes di Negeri Johor.
2. Menganalisis status projek perumahan terbengkalai dengan menggunakan statistik projek
terbengkalai (JPN).
PERINGKAT KEDUA:
Penentuan dan Pengumpulan Data
Mengumpul data melalui sesi temubual separa berstruktur dengan responden kajian.
PERINGKAT KETIGA:
Analisis Data
Analisis data primer untuk menjawab objektif kajian.
PERINGKAT KEEMPAT:
Kesimpulan dan Cadangan
Menganalisis data sekunder dan data primer yang telah dikumpul dari kajian kes. Setelah
maklumat dianalisis, perbincangan mengenai keputusan kajian akan dibuat.
Rajah 1.1: Carta Alir Metodologi Kajian
12
1.8 Organisasi Bab
Struktur susunan bab di dalam kajian ini adalah seperti yang berikut:
Bab 1- Pengenalan
Bab ini akan membincangkan tentang pengenalpastian isu kajian dan juga
sedikit gambaran mengenai penyataan masalah. Selain itu, bab ini juga menyatakan
persoalan kajian yang terhasil daripada penyataan masalah, objektif yang hendak
dicapai, skop penyelidikan, metodologi kajian, kepentingan penyelidikan dan akhir
sekali ialah pengorganisasian bab.
Bab - 2 Kajian Literatur
Bab ini merangkumi pencarian, pengumpulan dan penyelidikan maklumat-
maklumat daripada data sekunder iaitu laporan tahunan, penerbitan agensi kerajaan,
penerbitan organisasi profesional seperti laporan status projek perumahan
terbengkalai dan sebagainya untuk melengkapkan penulisan teori tentang masalah
projek perumahan terbengkalai.
Bab 3 - Metodologi Kajian
Bab 3 akan menghuraikan secara terperinci cara atau kaedah yang digunakan
bagi mencapai objektif kajian. Bab ini juga akan menerangkan strategi penyelidikan
yang digunakan iaitu kaedah kualitatif dengan menemubual responden kajian kes
tersebut.
13
Bab 4 - Analisis Kajian
Bab ini membincangkan tentang hasil dapatan kajian yang dilakukan dengan
menggunakan analisis tematik. Penyelidik akan menganalisis data primer yang telah
dikumpul dari kajian kes dan diterjemahkan kepada bentuk penulisan untuk
mencapai objektif kajian. Setelah maklumat dianalisis, perbincangan mengenai
keputusan kajian akan dibuat.
Bab 5 - Kesimpulan dan Cadangan
Bab 5 akan menyentuh mengenai kesimpulan yang dibuat hasil daripada
keputusan perbincangan di dalam Bab 4. Selain itu, bab ini juga akan menyatakan
pernyataan masalah kajian yang dihadapi sepanjang menjalankan kajian serta
cadangan bagi penyelidikan pada masa hadapan.
14
BAB 2
KAJIAN LITERATUR
2.1 Pengenalan
Bab ini secara teorinya, memberi gambaran yang lebih mendalam tentang
bidang kajian ini iaitu berkenaan dengan projek perumahan terbengkalai,
pengambilalihan dan pemulihannyanya. Seterusnya, dalam kajian literatur dalam bab
ini, faktor kejayaan dalam pemulihan projek terbengkalai akan dibincangkan, sekali
gus membentuk gambaran awal bagi menjawab objektif kajian.
Masalah yang timbul akibat projek perumahan terbengkalai banyak
mendatangkan kesan negatif kepada negara yang mengalaminya lebih-lebih lagi
ianya melibatkan projek besar. Sebagai contoh, projek perumahan terbengkalai
tersebut akan mencacatkan pemandangan sekitarnya sekaligus akan menjejaskan
imej negara yang terlibat. Selain itu, masalah projek perumahan terbengkalai ini akan
mendatangkan pelbagai lagi masalah seperti menjadi sarang penagih dadah, menjadi
pembiakan nyamuk aedes, tempat maksiat dan sebagainya.
15
Usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai ini sudah pun
dijalankan dari semasa ke semasa oleh pihak yang prihatin dan bertanggungjawab
terutamanya pihak kerajaan. Walaupun terdapat banyak projek perumahan
terbengkalai yang masih tidak dipulihkan, mana-mana usaha pemulihan yang telah
dijalankan oleh pemaju dan kontraktor penyelamat perlu dihargai. Usaha pihak yang
berjaya mengambilalih dan memulihkan projek perumahan seharusnya dihargai
kerana ianya menyumbang kepada pembangunan negara. Hal ini kerana, tidak
banyak syarikat pemaju atau syarikat pembinaan yang sanggup mengambil risiko
memulihkan projek terbengkalai yang sedia ada.
2.2 Definisi
2.2.1 Definisi Kejayaan
Kejayaan bermaksud apabila seseorang atau organisasi telah mencapai hasil
akan sesuatu yang diusahakannya (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Oleh itu,
faktor kejayaan boleh ditakrifkan sebagai tindakan-tindakan yang dilakukan oleh
organisasi yang akan menyumbang kepada kejayaan dalam apa yang mereka
usahakan. Mensching dan Adams (1991) menyatakan bahawa satu cara untuk
membuat perancangan strategik adalah dengan mengenal pasti faktor-faktor yang
amat penting yang membawa kejayaan kepada syarikat.
16
2.2.2 Definisi Mengambilalih Projek
Mengambilalih bermaksud menggantikan orang atau pihak lain yang
mengendalikan sesuatu (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Manakala projek
bermaksud rancangan atau usaha utk membangunkan sesuatu contohnya pembinaan
jalan raya timur-barat (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Oleh itu,
pengambilalihan projek boleh ditakrifkan sebagai tindakan menggantikan orang atau
pihak lain yang mengendalikan projek tertentu, lazimnya dengan tujuan untuk
memulih dan meneruskan projek tersebut.
2.2.3 Definisi Memulihkan Projek
Menurut kamus Dewan Edisi keempat, pemulihan adalah perbuatan
memulihkan atau pengembalian kepada keadaan yang asal. Justeru, dalam konteks
industri pembinaan pula, tindakan pemulihan sesuatu projek bermakna suatu
tindakan oleh pihak yang mengambilalih projek dengan tujuan untuk meneruskan
projek tersebut sehingga ianya berjaya disiapkan sepenuhnya seperti perancangan
asal.
2.2.4 Definisi Projek Terbengkalai
Definisi ‘terbengkalai’ mengikut Kamus Dewan Edisi Keempat adalah
terabai, terlantar, atau tersia-sia. Manakala, menurut Kamus Dwibahasa, Dewan
Bahasa dan Pustaka (1997) pula, terbengkalai adalah meninggalkan, tidak
meneruskan, menghentikan dan tidak terpelihara. Pihak JKR memberikan maksud
umum projek terbengkalai sebagai suatu projek yang terhenti selama 3 bulan tanpa
diteruskan dan selepas surat setuju terima dikeluarkan. Projek terbengkalai bukan
sahaja boleh berlaku pada bangunan saja, tetapi boleh juga berlaku terhadap projek
pembuatan
17
jalan, struktur perindustrian, jambatan, kilang, empangan, elektrik, projek
komunikasi dan sebagainya.
Berdasarkan Jabatan Perumahan Negara (JPN), projek terbengkalai merujuk kepada:
1) Projek yang tidak siap dalam atau luar tempoh Perjanjian Jual dan Beli dan tiada
sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama enam (6) bulan secara
berterusan
2) Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen
218 Akta Syarikat 1966
3) Syarikat diletakkan di bawah Pegawai Penerima dan Pengurus (Receiver &
Manager)
4) Pemaju mengakui tidak berupaya secara bertulis kepada Pengawal Perumahan
5) Telah disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan Tempatan di bawah Seksyen 11 (1) (c) Akta 118.
2.2.5 Definisi Penggulungan Syarikat atau Likuidasi
Menurut Jabatan Insolvensi Malaysia, likuidasi adalah satu proses di mana
aset syarikat akan dikumpul dan dicairkan bagi tujuan pembayaran hutang syarikat
kepada pemiutang. Terdapat dua jenis penggulungan syarikat, iaitu secara terpaksa
dan secara sukarela.
Penggulungan secara sukarela ialah:
i. Apabila sesuatu tempoh yang telah ditetapkan tarikh luput di bawah
Memorandum of Association (MOA) atau Article of Association (AOA);
18
ii. Apabila MOA or AOA yang disediakan lupus oleh sebab–sebab tertentu.
iii. Apabila Mesyuarat Tahunan syarikat telah meluluskan resolusi untuk
mengulungkan syarikat secara sukarela.
iv. Atau oleh resolusi mesyuarat khas.
Manakala penggulungan syarikat secara terpaksa pula adalah syarikat akan
digulungkan disebabkan oleh kegagalan membayar hutang syarikat. Syarikat
digulungkan oleh mahkamah melalui petisyen;
Syarikat
Mana–mana Pemiutang
Penyumbang
Pelikuidasi
Menteri Hal Ehwal Pengguna
Menteri kewangan
Bank Negara Malaysia
Pendaftar Syarikat
2.2.6 Pelikuidasi dan Tugas Pelikuidasi
Menurut Jabatan Insolvensi Malaysia, tugas utama pelikuidasi adalah
menggulungkan syarikat dengan mengagihkan aset kepada pihak pemiutang dan baki
aset jika ada, diagihkan kepada ahli syarikat. Kuasa pengarah syarikat yang digulung
akan dihentikan dan segala urusan diambilalih oleh pelikuidasi sebaik sahaja tarikh
penggulungan syarikat bermula. Adalah menjadi tanggungjawab pihak pelikuidasi
untuk memastikan syarikat dibubarkan dengan sempurna. Antara tugas-tugas
Pelikuidasi Syarikat ialah:
19
i. Menyiasat hal ehwal dan aset milik syarikat yang digulungkan
ii. Menyiasat tingkah laku bekas pengarah syarikat dan mana-mana orang yang
berkaitan
iii. Menyiasat tuntutan yang dibuat oleh pemiutang dan juga pihak ketiga
iv. Mengenal pasti dan mencairkan aset milik syarikat pada harga terbaik dan
dengan kaedah yang memberi kelebihan kepada syarikat yang digulungkan.
2.2.7 Jenis-Jenis Perumahan
Setiap negara mungkin mempunyai terma perumahan yang sama tapi ciri-
cirinya akan sedikit berbeza. Ciri-ciri sesebuah rumah itu akan dibezakan dari segi
jenis rumah, fasiliti, sudut legal, pemilikan tanah, harga dan lain-lain.Terdapat
pelbagai jenis rumah yang didiami oleh pelbagai lapisan masyarakat di negara ini.
Jenis rumah ini ditentukan berdasarkan kepada beberapa aspek. Berdasarkan data
yang diperolehi daripada Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jenis
rumah ditentukan berdasarkan aspek keluasan lantai, kualiti bangunan, klasifikasi
kawasan kejiranan, keluasan tanah pembangunan dan beberapa aspek lain (Jabatan
Penilaian Dan Perkhidmatan Harta, 2010).
Aspek-aspek ini diambilkira untuk memudahkan dan menyeragamkan
pembangunan perumahan di Malaysia. Oleh itu, pembangunan perumahan di
Malaysia adalah berbeza-beza dari segi rekabentuk dan juga kualitinya. Senarai
berikut menunjukkan antara jenis rumah yang sering digunakan atau didiami oleh
penduduk Malaysia (Laporan Stok Harta Tanah JPPH, 2017):
20
i. Rumah Teres satu tingkat
ii. Rumah teres 2 tingkat dan 3 tingkat
iii. Rumah berkembar satu tingkat
iv. Rumah berkembar 2 tingkat dan 3 tingkat
v. Rumah Bandar (townhouse)
vi. Banglo/cluster
vii. Pangsapuri
viii. Flat
ix. Kondominium
2.3 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenajung Malaysia
Status projek perumahan terbengkalai di Malaysia terbahagi kepada tiga
status. Status pertama ialah perumahan terbengkalai dalam perancangan awal untuk
dipulihkan yang bermaksud kerajaan sedang mencari pemaju yang sesuai untuk
ambilalih projek tersebut. Status yang kedua ialah projek perumahan terbengkalai
yang sedang dalam proses pemulihan iaitu dalam proses pembinaan. Manakala status
yang ketiga ialah perumahan terbengkalai yang telah siap dipulihkan semula dan
pembeli asal telah dapat mendiami rumah tersebut. Status-status tersebut adalah
seperti dalam jadual di bawah:
21
Jadual 2.1: Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenanjung Malaysia
(2009-11 Oktober 2017)
Bil. Status Bil. Projek. Bil. Unit Rumah Jumlah Pembeli
1. Perancangan awal 48 8,932 6,082
2. Sedang Dipulihkan 15 4,201 3,004
3. Siap Diduduki/ Selesai 190 51,157 34,451
Jumlah 253 64,290 43,537
Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai (JPN)
Jadual 2.1 di atas menunjukkan statistik keseluruhan projek perumahan
terbengkalai di Semenajung Malaysia daripada tahun 2009 sehingga oktober 2017.
Perumahan terbengkalai dalam peringkat awal pemulihan mencatatkan bilangan
sebanyak 48 projek manakala projek perumahan terbengkalai yang sedang
dipulihkan oleh pemaju dan kontraktor penyelamat adalah sebanyak 15 projek. Akhir
sekali, perumahan terbengkalai yang telah selesai dipulihkan semula dalam tempoh
tersebut adalah sebanyak 190 projek dan kesemuanya mencatatkan jumlah sebanyak
253 projek yang memanfaatkan 43,537 orang pembeli.
Jadual 2.2: Senarai 15 Projek Perumahan Sedang Dalam Proses Pemulihan
(Sehingga 31 Disember 2017)
Bil Projek Tarikh Sepatut
Siap
Tarikh Isytihar
Terbengkalai
SELANGOR
1 Gombak Perdana Villa, Gombak 2000 31.12.03
2 Apartment Selasih, Gombak 26.10.2009 18.9.2013
3 Selayang Spring, Gombak 2013 22.4.2014
4 Taman Desa Rahimah, Sepang 13.6.2013 1.12.2016
5 Taman Salak Maju, Sepang 1.2.2005 18.9.2013
JOHOR
6 Taman Bayu Tebrau, Plentong 2002 16.3.2012
7 Taman Mount Austin, Johor Bharu 12.2005 16.3.2012
8 Taman Sri Lambak, Kluang 31.1.2003 18.9.2013
9 Taman Desa Kempas, Johor Bharu 12.2003 18.9.2013
10 Taman Kulai Utama, Kulai 8.2004 16.3.2012
22
KUALA LUMPUR
11 Matahari Desa Sri Hartamas, Hartamas 12.7.2010 18.9.2013
NEGERI SEMBILAN
12 Taman Sri Mambau, Seremban 2006 24.10.2010
PERAK
13 Taman Tapah Permai, Tapah 24.4.2006 18.2.2013
PULAU PINANG
14 Mengkuang Heights, Seberang Perai 2005 16.4.2009
PAHANG
15 Bandar Baru Maran, Maran 1999 31.12.2002
Sumber: (Bahagian Pemulihan Perumahan Terbengkalai JPN, 2017)
Jadual 2.2 di atas menunjukkan 15 projek perumahan sedang dalam proses
pemulihan Sehingga 31 Disember 2017 yang melibatkan 7 buah negeri di
Semenanjung Malaysia. Daripada statistik tersebut, boleh dilihat 5 buah projek
sedang dipulihkan di Negeri Selangor dan Johor. Manakala 5 buah negeri iaitu Kuala
Lumpur, Negeri Sembilan, Perak, Pulau Pinang, dan Pahang masing-masing
mencatatkan status yang sama iaitu satu projek dalam peringkat pemulihan di setiap
negeri tersebut.
Jadual 2.3: Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenanjung Malaysia yang
Berjaya Dipulihkan Semula Mengikut Negeri (2009-11 Oktober 2017)
NEGERI JUMLAH
PROJEK
Selangor 54
Johor 35
Negeri Sembilan 22
Perak 14
Pahang 14
Pulau Pinang 13
Kedah 12
Kelantan 9
Kuala Lumpur 8
Melaka 8
Terengganu 1
Perlis -
JUMLAH 190
Sumber: (Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai JPN, 2017)
23
Status yang ketiga ialah projek perumahan terbengkalai di Semenanjung
Malaysia yang telah berjaya dipulihkan semula yang dipecahkan mengikut negeri.
Seperti yang dapat dilihat dalam jadual 2.3 di atas, Negeri Selangor mencatatkan
jumlah yang paling tinggi iaitu 54 projek disusuli dengan Negeri Johor dan Negeri
Sembilan, masing-masing 35 dan 22 projek. Negeri Perak dan Pahang pula
mencatatkan bilangan yang sama iaitu 14 buah projek. Begitu juga dengan Kuala
Lumpur dan Melaka yang masing-masing mencatatkan jumlah sebanyak 8 buah
projek. Jumlah selebihnya adalah merangkumi negeri Pulau Pinang, Kedah,
Kelantan, dan Terengganu. Akhir sekali, projek perumahan terbengkalai yang telah
selesai dipulihkan tersebut mencatatkan jumlah keseluruhan sebanyak 190 buah
projek.
2.4 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor
Jadual 2.4 di bawah menunjukkan keseluruhan projek perumahan
terbengkalai di Negeri Johor yang juga terbahagi kepada 3 status iaitu perumahan
terbengkalai dalam perancangan awal pemulihan, projek perumahan terbengkalai
yang sedang dalam proses pemulihan dan perumahan terbengkalai yang telah siap
dipulihkan semula. Status-status tersebut adalah seperti dalam jadual di bawah:
Jadual 2.4: Statistik Keseluruhan Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor
(2009 sehingga 11 Oktober 2017)
Bil. Status Bil. Projek. Bil. Unit
Rumah
Jumlah
Pembeli
1. Perancangan awal 4 (9%) 445 282
2. Sedang Dipulihkan 5 (11%) 2,296 1,778
3. Siap Dipulihkan/ Selesai 35 (80%) 6,098 3,787
Jumlah 44 (100%) 8,839 5,807
Sumber: (Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai JPN, 2017)
24
Jadual 2.4 di atas menunjukkan statistik keseluruhan projek perumahan
terbengkalai di Negeri Johor daripada tahun 2009 sehingga bulan Oktober 2017.
Perumahan terbengkalai dalam peringkat awal pemulihan mencatatkan bilangan
sebanyak 4 projek manakala projek perumahan terbengkalai dalam peringkat
pembinaan adalah sebanyak 5 projek. Akhir sekali, perumahan terbengkalai yang
telah selesai dipulihkan semula dalam tempoh tersebut adalah sebanyak 35 projek
dan kesemuanya mencatatkan jumlah sebanyak 44 projek yang memanfaatkan 5,807
orang pembeli.
Jadual 2.5: Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor Dalam
Perancangan Awal Pemulihan Dan Sedang Dipulihkan (2009 Sehingga 11 Oktober
2017)
Bil. Projek Tarikh Terbengkalai
Perancangan Awal Pemulihan
1. Taman Tunku Abdul Rahman, Segamat 16.3.2012
2. Taman Mewah Jaya, Plentong 31.12.2005
3. Taman Satria, Pontian 30.7.2015
4. Taman Cahaya Peserai, Batu Pahat 1.12.2016
Sedang Dipulihkan
1. Taman Kulai Utama, Kulai 16.3.2012
2. Taman Mount Austin, Johor Bahru 16.3.2012
3. Taman Bayu Tebrau, Plentong 16.3.2012
4. Taman Sri Lambak, Kluang 18.9.2013
5. Taman Desa Kempas, Johor Bahru 18.9.2013
Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, Jabatan Perumahan Negara.
Jadual 2.5 di atas menunjukkan status projek perumahan terbengkalai di
Johor yang dalam perancangan awal pemulihan dan sedang dipulihkan oleh pemaju
dan kontraktor penyelamat dari tahun 2009 sehingga 11 Oktober 2017. Daripada
jadual tersebut boleh dilihat, kerajaan sedang mencari pemaju penyelamat untuk
memulihkan semula 4 buah projek di Negeri Johor. Projek-projek tersebut ialah
Taman Tunku Abdul Rahman di Segamat, Taman Mewah Jaya di Plentong, Taman
25
Satria di Pontian dan Taman Cahaya Peserai di Batu Pahat. Manakala 5 buah
perumahan sedang dalam proses pembinaan yang melibatkan Taman Kulai Utama,
Taman Mount Austin di Johor Bahru, Taman Bayu Tebrau di Plentong, Taman Sri
Lambak di Kluang dan Taman Desa Kempas di Johor Bahru.
2.5 Faktor-faktor Projek Terbengkalai
Dalam membincangkan mengenai permasalahan perumahan terbengkalai ini,
terdapat beberapa punca utama yang menyebabkan suatu projek terbengkalai.
Antaranya ialah faktor pemaju yang mengendalikan projek tersebut, faktor
kontraktor, dan juga faktor-faktor lain.
2.5.1 Faktor Pemaju
Mengikut Jabatan Perumahan Negara, antara punca-punca projek perumahan
terbengkalai yang disebabkan oleh pemaju ialah:
i. Pemaju gagal menguruskan perbelanjaan ke atas projek dengan baik.
ii. Pemaju tidak membuat kajian Return of Investment (ROI) yang tepat.
iii. Perubahan harga bahan binaan di pasaran yang meningkat menyebabkan
pemaju tidak dapat meneruskan projek pada kos semasa.
26
iv. Perancangan masa hadapan (forward planning) syarikat pemaju dipengaruhi
oleh perkembangan ekonomi dunia, contohnya krisis ekonomi pada tahun
1997 menyebabkan banyak syarikat yang gagal meneruskan perniagaan.
2.5.2 Faktor Kontraktor
Masalah kontraktor lari merupakan satu masalah yang sering dihadapi di
tapak pembinaan. Kewujudan kontraktor yang tidak bertanggungjawab ini telah
menyebabkan projek-projek yang dijalankan akan mengalami kegagalan dan
seterusnya akan menyebabkan projek tersebut terbengkalai. Menurut Norharnila
Rusli (2006), kontraktor yang tidak mempunyai kelayakan, kepakaran dan
pengalaman akan menyebabkan projek perumahan terbengkalai kerana mereka tiada
kepakaran untuk menguruskan tapak bina dan menguruskan risiko dengan betul.
Kelewatan yang disebabkan oleh kontraktor yang gagal memenuhi komponen
yang terlibat dalam proses pembinaan. Sebagai contoh, kontraktor gagal
menyediakan bahan binaan dan jentera yang mencukupi di tapak (Sunitha V.
Doraisamy, Zainal Abidin Akasah, Riduan Yunus, 2014). Kekurangan buruh mahir
juga akan menyumbang kepada kejayaan atau kegagalan sesuatu projek kerana
mereka merupakan tenaga kerja yang akan menjamin projek tersebut berjalan dengan
lancar (Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).
Masalah kewangan kontraktor itu sendiri yang tidak kukuh boleh
menyebabkan sesebuah projek terbengkalai. Menurut (Yap Eng Hoe, 2013),
beberapa sumber telah menyebut mengenai masalah kewangan sebagai punca projek
pembinaan terbengkalai. Salah satu kesan negatif daripada kewangan kontraktor
yang tidak stabil ialah, kontraktor tidak dapat memesan bahan binaan di tapak dan
membayar gaji pekerja. Seterusnya menyebabkan kontraktor terpaksa meninggalkan
projek tersebut (Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).
27
2.5.3 Faktor-Faktor Lain
i. Projek yang telah dilancarkan tidak menerima sambutan yang baik daripada
pembeli menyebabkan ambang keuntungan (profit threshold) tidak dicapai
(Jabatan Perumahan Negara, 2017).
ii. Masalah krisis ekonomi negara juga akan menyebabkan projek terbengkalai
(Yap Eng Hoe, 2013). Sebagai contoh, apabila berlakunya kenaikan harga
bahan mentah seperti keluli dan simen pada tahun 2008 dan juga caj faedah
yang lebih tinggi, tidak menggalakkan pembeli rumah yang berpotensi untuk
membeli hartanah kediaman.
iii. Keadaan politik tidak stabil, seperti perubahan dalam dasar kerajaan,
gangguan terhadap projek oleh kerajaan tempatan, birokrasi, dan
penggantungan pekerja asing oleh pemerintah (Hamzah Abdul-Rahman,
Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).
iv. Masalah bencana alam ataupun perubahan cuaca juga boleh menyebabkan
projek perumahan terbengkalai (Sunitha V. Doraisamy, Zainal Abidin
Akasah, Riduan Yunus, 2014). Contohnya, banjir besar yang melanda
sesebuah negeri akan menyebabkan tapak projek perumahan terbengkalai,
kerja-kerja pembinaan tidak dapat diteruskan seperti yang dirancang.
2.6 Kepentingan Mengambilalih dan Memulihkan Projek Terbengkalai
Projek terbengkalai mendatangkan masalah yang serius terutamanya terhadap
pembeli unit perumahan yang terbengkalai. Para pembeli terpaksa membayar
pinjaman sedangkan rumah tidak siap dan tidak dapat dihuni. Seperti mana yang
berlaku ke atas lebih 200 pembeli yang terpaksa menanggung beban pinjaman akibat
28
membeli rumah di Taman Perumahan Jaza Idaman di Cherang Ruku dan Taman
Perumahan Jaza Seri Pasu yang masih terbengkalai walaupun sudah melebihi
sembilan tahun (Utusan Online, April 2016). Oleh itu, dengan adanya program
pemulihan projek perumahan terbengkalai, ianya dapat melindungi hak serta
kepentingan pembeli.
Turut menjadi masalah terutamanya kepada orang awam kerana projek
perumahan terbengkalai akan mencacatkan pemandangan sekitar. Menteri Besar,
Datuk Mohamad Hasan, berkata kerajaan mengakui masalah bangunan dan rumah
terbengkalai di Bandar Seremban dan Nilai jelas mencacatkan pemandangan dan
menjejaskan imej negeri, terutama kepada pelancong luar yang datang berkunjung
(Berita Harian, Mei 2004)
Kewujudan projek perumahan terbengkalai menyebabkan kerajaan negeri
hilang hasil kutipan cukai tanah dan cukai pintu. Yang Dipertua Majlis Daerah Kuala
Selangor, Noraini Roslan berkata, projek perumahan terbengkalai memberi kesan
kepada semua pihak apabila kerajaan negeri kehilangan hasil kutipan cukai tanah
serta cukai pintu (Sinar Online, Ogos 2013). PBT akan menggunakan hasil pungutan
cukai pintu ini bagi membiayai kos penyelengaraan bandar seperti kos mengangkut
sampah, membersihkan longkang, mengindahkan lanskap, membayar bil lampu
jalan, menyelenggara lampu-lampu isyarat dan sebagainya. Oleh itu, apabila
berlakunya projek perumahan terbengkalai, sumber kutipan cukai akan berkurang di
sesebuah perbandaran sekaligus memberi kesan kepada hasil kerajaan negeri.
Selain itu, perumahan terbengkalai juga mendatangkan risiko kesihatan
seperti pembiakan nyamuk aedes yang menyebabkan demam denggi. Menurut Ketua
Pengarah Kesihatan, Datuk Dr. Noor Hisyam Abdullah, Pemantauan Kementerian
Kesihatan mendapati sebanyak 21.8 peratus projek perumahan terbengkalai menjadi
tempat pembiakan nyamuk aedes (Utusan Borneo Online, Ogos 2016). Hal ini terjadi
29
akibat wujudnya air bertakung di tapak berkenaan selain dijadikan tempat pembuangan
sampah secara haram.
Perumahan terbengkalai juga mendatangkan risiko keselamatan seperti sarang
penagih dadah, sarang maksiat serta tempat binatang liar berkeliaran. Perumahan
terbengkalai menjadi ancaman keselamatan kepada penduduk setempat apabila
kawasan itu menjadi tempat anjing liar berkeliaran. Sehinggakan terdapat kes dimana
anjing ini menceroboh masuk ke rumah penduduk sekitar (Muhd Syafiq B. Gusti Kasan,
2010). Kawasan perumahan terbengkalai bukan sahaja boleh menjadi tempat
menghidu gam malah boleh dijadikan sarang maksiat (Utusan Online, Jun 2010).
Pelabur, pemaju hartanah dan pembeli sendiri akan takut melabur dan
membeli di negeri yang mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai. Projek
Perumahan Taman Mayang yang tiada pembeli terus terbengkalai meskipun
keseluruhan projek 90 peratus siap sejak 2006 (Sinar Online, Ogos 2013). Hal ini
kerana, risiko terjadinya perumahan terbengkalai amatlah tinggi di negeri yang
mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai. Situasi ini menyebabkan
pembeli takut dibebani dengan hutang pinjaman sedangkan rumah tidak siap.
Jelas dilihat pelbagai masalah yang timbul kesan daripada projek perumahan
terbengkalai. Oleh itu, usaha untuk mengambilalih dan memulihkan projek
perumahan terbengkalai secepat mungkin adalah sangat penting bagi mengatasi
masalah ini.
30
2.7 Proses Pengambilalihan Dan Pemulihan Projek Terbengkalai
Menurut Fadzilah Ibrahim (2006), masalah projek terbengkalai menjadi
tanggungjawab pihak KPKT untuk memantau keadaan terkini projek tersebut untuk
mengarahkan pemaju baru menjalankan kajian kemungkinan pemulihan. Semua
maklumat awalan seperti nama pemaju terdahulu, nama projek, lokasi projek,
juruperunding, jenis rumah dan jumlah pembeli mestilah diperolehi oleh pemaju
baru. Seterusnya kelulusan dari Jawatankuasa Skim Pemulihan Projek di pohon.
Apabila kelulusan di perolehi, maklumat lanjut yang lebih terperinci seperti baki
bayaran dan kos penyiapan projek akan dibentangkan kepada lembaga pengarah
pemaju baru untuk mendapatkan kelulusan terakhir. Jika projek sesuai dipulihkan
maka projek perlaksanaan akan di mulakan dengan kadar segera. Manakala jika
ianya tidak sesuai atau mempunyai beberapa permasalahan lain, laporan yang
mengandungi perincian-perincian masalah dihantar ke KPKT (Rajah 2.1).
Rajah 2.1: Carta Alir Rangka Kerja Pemulihan Projek (Sumber: KPKT 2005 yang
dipetik dari Fadzilah Ibrahim (2006)
KPKT arahkan pemaju baru menjalankan kajian kemungkinan pemulihan.
Pemaju baru akan mengumpulkan maklumat awalan seperti nama pemaju, nama projek, lokasi projek, juruperunding, jenis rumah dan jumlah pembeli.
Kelulusan
Jawatankuasa
Skim Pemulihan
Projek
Maklumat Lanjut: Baki bayaran & kos menyiapkan projek
Mesyuarat dengan KPKT dan pihak-pihak yang terlibat
Maklumat Lengkap
Laporan kepada KPKT Kelulusan Lembaga Pengarah
Proses perlaksanaan pemulihan projek oleh pemaju
YA TIDAK
TIDAK YA
31
Merujuk kepada proses perlaksanaan pemulihan yang diamalkan oleh SPNB,
(Rajah 2.1), pasukan pembangunan pertama yang akan dilantik ialah peguamcara
atau likuidator. Peguamcara yang dilantik akan bertanggungjawab untuk
menyediakan dokumen perjanjian pemulihan projek dengan pemaju asal, perjanjian
antara pihak SPNB dengan para pembeli tentang kebenaran pihak SPNB menyiapkan
kerja dan sebagainya. Kemudian, pihak juruperunding akan dilantik untuk
membantu mengawasi dan menjalankan tugas penyeliaan di tapak projek bagi
memastikan kerja pemulihan yang dijalankan oleh pihak kontraktor menepati syarat-
syarat yang ditetapkan. Selain itu, juruperunding yang dilantik juga
bertanggungjawab untuk menyediakan dokumen tender bagi melantik pihak
kontraktor yang layak. Pihak kontraktor yang dilantik akan bertanggungjawab untuk
menjalankan kerja pemulihan di tapak projek sehingga projek tersebut siap
sepenuhnya (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003).
Perlantikan kontraktor akan dibuat secara tender, di mana senarai kontraktor
yang berwibawa akan diperolehi daripada PBT. Selepas melantik pasukan
pembangunan yang diperlukan, maka kerja pemulihan di tapak projek akan
dimulakan sehingga projek tersebut siap dipulihkan. Akhir sekali, rumah-rumah
yang telah siap dipulihkan akan dilengkapkan dengan hakmilik rumah, seterusnya
diserahkan kepada para pembeli yang terlibat. Kesimpulannya, proses pemulihan
yang dijalankan oleh pihak SPNB boleh digunapakai oleh pemaju-pemaju lain
apabila berhasrat untuk mengambilalih projek perumahan terbengkalai.
32
Rajah 2.2: Carta Aliran Proses Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
(Sumber: SPNB, 2003 yang dipetik dari (Chan Chin Yeng, 2006)
Implementasi bahagian Pemulihan projek SPNB
Perlantikan peguamcara
Perlantikan juruperunding
Perlantikan kontraktor
Perlaksanaan kerja pemulihan
Penyiapan projek dan penyerahan kepada
p embeli
33
2.8 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Dalam sesebuah projek pembinaan, pemaju dan kontraktor adalah pihak yang saling melengkapi antara satu sama lain. Kedua- dua pihak
ini mempunyai peranan yang sama penting untuk menjayakan projek. Lebih-lebih lagi ianya melibatkan pengambilalihan dan pemulihan semula
projek terbengkalai yang memerlukan pengalaman dan kepakaran yang tinggi. Jadual di bawah menunjukkan beberapa faktor yang menjurus
kepada kejayaan membaikpulih semula projek terbengkalai.
Jadual 2.6: Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Pemaju Dalam Pemulihan Projek Terbengkalai
Faktor Tindakan Rujukan
Kajian Kemungkinan
Kajian Kemungkinan dijalankan oleh pemaju untuk melihat sama ada projek berdaya maju
dibangunkan sebagai hartanah kediaman berdasarkan faktor lokasi dan sambutan daripada
pembeli dengan bantuan Perunding Hartanah.
Memerlukan perubahan harga perunit bagi projek pembangunan kediaman yang hendak
dipulihkan. Hal ini kerana, projek perumahan yang telah lama terbengkalai menyebabkan
pemaju perlu menjual semula unit kediaman pada harga pasaran disebabkan peningkatan
kos harga bahan binaan.
Faridah Binti Abdullah
(2005).
Pemasaran
Mendapatkan sasaran jualan adalah perlu semasa aktiviti pemasaran unit-unit kediaman
yang dilancarkan kembali untuk tujuan pemulihan.
Mendapatkan keyakinan pembeli.
Strategi pemasaran yang berkesan.
Pembinaan Pemilihan kontraktor yang berkebolehan.
34
Mengawal dan memantau kerja-kerja ditapak berdasarkan jadual, masa dan kos yang
ditetapkan.
Meminimumkan risiko-risiko yang melambatkan kerja di tapak bina supaya kerja-kerja
pembinaan dapat disiapkan sepertimana dijadualkan.
Pembiayaan/ kewangan
Bantuan daripada institusi kewangan untuk memulihkan projek pembangunan kediaman
terbengkalai.
Pemaju perlu mempunyai sumber kewangan sendiri yang kukuh untuk membiayai projek
pembangunan kediaman yang terbengkalai.
Mendapat kerjasama semua
pihak Mendapat kerjasama dan persetujuan daripada kesemua pihak yang terlibat.
Fadzilah Binti Ibrahim
(2006) Tiada masalah undang-undang Tidak melibatkan masalah perundangan.
Tidak melibatkan masalah
hutang Tidak melibatkan masalah hutang yang terlampau tinggi.
Kajian kemungkinan
Pengenalpastian sama ada terdapat sebarang tindakan undang-undang yang belum selesai
antara pemaju dengan pihak bank ataupun pihak pemaju dengan pembeli
Status pemilikan tanah
Peratusan tahap siap kerja
Status pemaju
Jumlah unit dijual dan pembeli yang terlibat
Rozetta Yunus (2005),
Mohamad Sukeri Khalid
(2010),
Norasiah Aliman, 2011)
35
Daripada jadual di atas, kajian kemungkinan merupakan aspek utama yang
dijalankan oleh pemaju sebelum mengambilalih projek. Selain itu, pengenalpastian
tentang tindakan undang-undang yang terlibat juga dititikberatkan oleh pemaju baru
apabila berhasrat untuk mengambilalih sesuatu projek terbengkalai. Ini kerana
sekiranya sesuatu projek berkenaan terlibat dengan masalah perundangan ianya
secara tidak langsung akan memberikan masalah serta menganggu perjalanan
pemajuan keatas projek berkenaan. Permasalahan undang-undang projek
terbengkalai itu adalah samada berkaitan pemaju asal dengan pihak bank, pihak
pemaju dengan pembeli atau mana-mana pihak yang berkaitan.
Di samping itu juga, kajian tentang faktor kekukuhan kewangan pemaju
juga penting kerana mereka bertanggunjawab untuk membayar servis yang
dijalankan oleh kontraktor. Aspek startegi pemasaran pemaju juga membantu
dalam langkah untuk memasarkan semula unit-unit kediaman. Akhir sekali,
pemulihan projek perumahan terbengkalai adalah melibatkan ramai pihak, maka
untuk menjayakan projek tersebut pemaju memerlukan sokongan dan kerjasama
daripada pihak-pihak yang terlibat.
36
Jadual 2.7: Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Kontraktor Dalam Pemulihan Projek Terbengkalai
Faktor Tindakan Rujukan
Pengurusan risiko Bahawa kontraktor yang berjaya menyiapkan projek terbengkalai mengikut perjanjian
di dalam kontrak tanpa sebarang pertambahan masa adalah disebabkan mereka dapat
menguruskan risiko dengan baik supaya tidak menjejaskan kualiti, kos dan masa projek.
Surina Haji Mohd Amin
(2015)
Pengurusan risiko Perlu mengambilkira unsur risiko, kerana sifat unik projek tidak diketahui sebelum
berurusan dengannya.
Paul Watson (2008)
Kerjasama pasukan pembinaan Pelbagai aktiviti kompleks yang melibatkan isu komunikasi utama yang berkaitan
dengan pihak berkepentingan.
Elemen pasukan yang bekerjasama
Kajian awal/ kajian
kemungkinan
Kejayaan projek boleh bergantung kepada sejauh mana dan ketelitiannya terhadap
kajian awal. Bangunan-bangunan yang lebih tua berkembang seiring dengan masa dan
boleh mengandungi kecacatan tersembunyi yang cenderung untuk ditemui semasa kerja
di tapak. Kecacatan ini boleh mengakibatkan penangguhan masa yang serius dan
peningkatan kos yang mana memberi kesan buruk kepada kejayaan sesuatu projek.
Memenuhi keperluan pemaju
dan klien.
Memastikan bahawa isu kritikal tidak diabaikan dan keperluan klien diikuti
Pengalaman Penyelesaian yang menghubungkan kembali kepada konsep, matlamat dan objektif dari
pengalaman.
Perlaksanaan Fasa pelaksanaan ini akan melibatkan beberapa perancangan dan penyelarasan aktiviti
yang lebih baik.
Perancangan yang teliti Memikirkan dan menghubungkan aktiviti dan sumber kritikal yang diperlukan
untuk projek yang berjaya disiapkan untuk sepanjang kitaran hayat projek.
Masa, kos dan kualiti. Mengambilkira dari segi kriteria masa, kos dan kualiti kerja.
37
Dari segi kontraktor pula, faktor-faktor yang mendorong kejayaan pemulihan
semula projek ialah kajian kemungkinan yang telah dibuat selum mengambilalih
projek iaitu dari segi peratusan siap kerja dan kecacatan pada bangunan asal yang
ada. Selain itu, kontraktor juga membuat pengurusan risiko terhadap masalah yang
dihadapi dan mendapat kerjasama daripada pasukan projek semasa dalam peringkat
pembinaan. Kontraktor juga mengambil berat dari segi pengurusan masa, kos dan
kualiti kerja agar dapat memenuhi keperluan pemaju dan klien. Perlaksanaan yang
teliti juga dibuat berdasarkan pengalaman yang ada dalam proses pemulihan projek
terbengkalai. Seterusnya, kedua-dua faktor yang diperolehi penyelidik dari
perspektif pemaju dan juga kontraktor ini akan digunakan untuk menyokong
dapatan kajian dalam bab 4 nanti.
2.9 Rumusan Bab
Pembangunan sektor pembinaan kini dilihat kian berkembang dan mula
bangkit dari penguncupan peratusan ekonomi berbanding tahun-tahun yang lepas. Ini
menunjukkan permintaan terhadap pengeluaran sektor pembinaan semakin
bertambah kian hari. Masalah projek terbengkalai yang serius melanda dikalangan
projek-projek perumahan dilihat membantutkan dan menggagalkan matlamat
perancangan pembangunan rakyat yang telah dirancang seperti dalam Rancangan
Malaysia Ke-11. Oleh itu, usaha berterusan daripada pihak kerajaan amatlah penting
bagi mengurangkan bilangan projek perumahan terbengkalai di negara ini secara
berperingkat sekaligus membasmi terus fenomena negatif ini di dalam sektor
pembinaan negara.
38
BAB 3
METODOLOGI KAJIAN
3.1 Pengenalan
Kaedah penyelidikan yang sistematik penting bagi memastikan maklumat-
maklumat untuk mencapai objektif kajian dapat dikumpul dan berjaya dianalisis
dengan tepat. Metodologi kajian merupakan satu proses pengumpulan maklumat dan
ia merupakan satu perancangan asas yang merangkumi rekabentuk kajian, kaedah
pengumpulan data, proses pengumpulan data dan menganalisis data.
Justeru itu, bab ini akan menerangkan dengan lebih terperinci metodologi
kajian yang telah dinyatakan dalam bab 1 sebelum ini. Kaedah-kaedah yang akan
digunakan untuk mengumpul data bagi mencapai objektif kajian iaitu mengenalpasti
faktor kejayaan kritikal dalam mengambilalih dan memulihkan projek perumahan
terbengkalai akan diperincikan satu persatu. Justeru itu, bab ini akan menghuraikan
rekabentuk kajian yang terdiri daripada pengenalpastian bidang kajian, isu dan
objektif, pengumpulan data, analisis data dan juga kesimpulan dan cadangan.
39
3.2 Rekabentuk Kajian
Antara aspek yang perlu diambil kira dalam metodologi penyelidikan adalah
kaedah dan rekabentuk penyelidikan, instrumen penyelidikan, responden
penyelidikan dan kaedah menganalisis data (Majid et al, 2006). Bagi mencapai
objektif penyelidikan ini, empat peringkat penyelidikan seperti jadual di bawah akan
dilaksanakan dan dijadikan panduan.
Jadual 3.1: Peringkat-Peringkat Kajian
Peringkat Kaedah
i. Peringkat Pertama Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif
ii. Peringkat Kedua Penentuan dan Pengumpulan Data
iii. Peringkat Ketiga Analisis Data
iv. Peringkat Keempat Kesimpulan dan Cadangan
3.2.1 Peringkat Pertama: Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif Kajian
Pada peringkat pertama, isu dan masalah kajian akan dikenalpasti. Kemudian,
pengkaji akan membuat pemilihan tajuk kajian berdasarkan isu yang telah
dikenalpasti tersebut. Bagi mengenalpasti permasalahan kajian, pengkaji telah
membuat pemerhatian dan pembacaan mengenai isu yang terlibat dalam projek
perumahan terbengkalai di Malaysia khususnya di Negeri Johor. Terdapat banyak
sumber literatur yang menjadi pencetus idea dalam isu kajian ini seperti surat khabar,
jurnal, artikel, laman web dan tesis-tesis terdahulu.
Setelah mengenalpasti isu atau permasalahan kajian, maka objektif kajian
telah ditetapkan. Dalam kajian ini, terdapat satu objektif yang telah ditetapkan dan
akan dicapai oleh pengkaji di akhir kajian nanti. Objektif tersebut ialah faktor
40
kejayaan kritikal dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai. Bagi
kajian ini, pengkaji telah mengecilkan skop kajian kepada projek terbengkalai yang
melibatkan pembinaan bangunan perumahan sahaja.
3.2.2 Peringkat Kedua: Penentuan dan Pengumpulan Data
Pada peringkat ini penentuan data telah di kenalpasti dan dikumpulkan.
Pengumpulan data ialah proses pengumpulan maklumat yang diperlukan oleh
penyelidik untuk melengkapkan kajian penyelidikan. Pengumpulan data melibatkan
data primer dan data sekunder yang telah digunakan sepanjang kajian. Data sekunder
adalah data yang sedia ada iaitu data yang telah dikumpul dan dianalisis oleh orang
lain. Data sekunder yang digunakan haruslah diteliti sebelum dimasukkan ke dalam
penyelidikan sebagai teori. Manakala, data primer pula merupakan maklumat yang
dianalisis daripada sesi temu bual bersama responden. Maklumat yang dikumpul
pada peringkat ini akan digunakan oleh pengkaji pada peringkat analisa data bagi
menjawab objektif kajian.
3.2.2.1 Instrumen Kajian
Instrumen kajian perlu ditentukan dengan betul untuk mendapatkan
maklumat-maklumat dengan tepat bagi mencapai objektif kajian. Terdapat beberapa
jenis instrumen yang digunakan untuk mengumpulkan maklumat dalam penyelidikan
ini. Instrumen kajian yang dipilih adalah melalui temubual semistruktur dengan
responden yang dipilih.
41
Temubual Semistruktur
Fontana dan Frey (1994) dan Merriam (1998) seperti di dalam kajian
Patmawati et al (2012), menyatakan terdapat tiga jenis temubual iaitu temubual
berstruktur, temubual separa berstruktur dan temubual tidak berstruktur. Menurut
Merriem (1998), penggunaan temubual berstruktur bertujuan untuk mengumpulkan
maklumat yang tepat seperti maklumat sosiodemografik, umur, pendapatan, taraf
perkahwinana, tahap pendidikan dan sebagainya. Manakala temubual separa
berstruktur pula bersifat fleksibel dan keadaan ini membolehkan responden
menghuraikan apa yang difikirkannya kepada penyelidik.
Dalam kajian ini, kaedah temubual yang digunakan oleh pengkaji ialah
temubual separa berstruktur yang melibatkan penyelidik dengan pihak pemaju dan
kontraktor sebagai responden kajian. Pengkaji memilih untuk menggunakan kaedah
temubual separa berstruktur bertujuan untuk mengelakkan maklumat yang
dikumpulkan menjadi terhad kepada soalan yang telah ditetapkan sahaja. Dengan
menggunakan kaedah temubual separa berstruktur, pengkaji akan mendapat idea
untuk mengajukan soalan susulan berdasarkan jawapan yang diberikan oleh
responden untuk mengumpul semua maklumat-maklumat bagi mencapai objektif
kajian.
3.2.2.2 Kajian Literatur
Penyelidik juga membuat kajian literatur untuk membentuk data sekunder
yang akan menyokong data primer. Ianya merupakan data yang telah dikumpulkan
oleh pihak lain. Data ini adalah data utama bagi agensi yang mengumpulnya, dan
menjadi data sekunder apabila orang lain menggunakannya untuk tujuannya sendiri
untuk membuat keputusan (Bhattacharyya, 2006). Data sekunder boleh didapati dari
laporan tahunan, penerbitan agensi kerajaan, penyelidikan dan sebagainya. Sebagai
42
contoh, jika seorang penyelidik berhasrat untuk menganalisis keadaan cuaca di
kawasan-kawasan yang berlainan, dia dapat memperoleh maklumat atau data yang
diperlukan dari rekod jabatan meteorologi. Maklumat yang diperolehi daripada
sumber ini dianalisis oleh penyelidik supaya menjadi suatu makna dan boleh
difahami oleh pembaca. Dalam kajian ini, antara data sekunder yang telah digunakan
ialah status projek perumahan terbengkalai di Malaysia yang dikeluarkan oleh
Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, JPN 2017.
3.2.2.3 Kaedah Pengumpulan Data
Data yang dikumpulkan di dalam kajian ini adalah daripada sumber primer. Data
primer yang dikumpul adalah daripada temubual bersama responden kajian. Data ini
ini memainkan peranan yang penting untuk menjawab objektif kajian.
Data Primer
Data primer merupakan sumber data atau maklumat asli yang diperoleh
secara langsung daripada kajian kes. Dalam penyelidikan ini, data primer digunakan
sebagai sumber utama kerana ianya merupakan maklumat yang diperolehi
berdasarkan kepada pengalaman firma responden itu sendiri. Data primer yang
digunakan dalam kajian ini ialah maklumat yang diperoleh daripada sesi temubual
dengan responden. Oleh hal yang demikian, maklumat tersebut adalah mengikut
keadaan sebenar yang berlaku di dalam firma responden semasa dalam proses
pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Data primer ini
akan digunakan dalam membuat analisis untuk menjawab objektif kajian, rumusan
dan cadangan kajian.
43
3.2.2.4 Populasi dan Sampel Kajian
Populasi Kajian
Menurut Malhotra (1996) yang dipetik dari Amirullah (2015), populasi
adalah keseluruhan kelompok dari orang-orang, peristiwa atau barang-barang yang
diminati oleh peneliti untuk diteliti. Proses mengambilalih dan memulihkan projek
terbengkalai merupakan perkara yang kompleks, berisiko tinggi dan susah untuk
dijangka akan keberhasilannya. Tidak semua proses mengambilalih dan memulihkan
sesuatu projek terbengkalai berjalan dengan lancar dan berjaya disiapkan seperti
yang dirancang. Bagi projek terbengkalai, kemungkinan untuk projek tersebut terus
gagal ataupun berjaya adalah tidak mustahil. Terdapat kes yang berlaku apabila
pemaju dan kontraktor yang mengambilalih projek terbengkalai tersebut tidak dapat
menyiapkan projek tersebut dengan jayanya. Oleh hal yang demikian, populasi bagi
kajian ini merangkumi syarikat-syarikat pemaju dan kontraktor yang telah berjaya
dalam pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Populasi
terhadap kajian ini telah dikecilkan kepada Negeri Johor sahaja.
Sampel Kajian Kes
Menurut Amirullah (2015), sampel merupakan suatu sub kelompok dari
populasi yang dipilih untuk digunakan dalam penelitian. Pensampelan merupakan
pengumpulan dari hanya sebahagian kecil daripada populasi kumpulan atau
fenomena yang ingin dikaji oleh penyelidik. Terdapat dua jenis prosedur
pensampelan iaitu persampelan rawak dan tidak rawak. Teknik pensampelan secara
rawak memberikan perwakilan yang paling boleh dipercayai bagi keseluruhan
populasi, manakala teknik persampelan tidak rawak bergantung pada keputusan
penyelidik (Walliman, 2005).
44
Menerusi kajian ini, kaedah persampelan tidak rawak akan digunakan.
Persampelan tidak rawak melibatkan pemilihan sampel daripada suatu populasi yang
telah dikenal pasti berdasarkan kriteria yang ditetapkan. Persampelan tak rawak
hanya memfokuskan kepada responden yang terlibat secara langsung dengan projek
terbengkalai yang dimaksudkan. Terdapat beberapa jenis kaedah persampelan tak
rawak antaranya ialah sampel secara kebetulan (accidental sampling), persampelan
tujuan (judgemental sampling), persampelan kuota, dan persampelan bola salji.
(Amirullah, 2015).
Dalam kajian ini, kaedah persampelan tujuan telah digunakan oleh
pengakaji. Persampelan tujuan merujuk kepada sekumpulan subjek yang mempunyai
ciri-ciri tertentu sahaja dipilih sebagai responden kajian berdasarkan pengetahuan
dan tujuan khusus penyelidikan pengkaji. Situasi sebenar boleh dilihat melalui kajian
ini apabila pengkaji ingin mengenalpasti faktor kejayaan pihak pemaju dan
kontraktor dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai. Oleh itu,
hanya syarikat pemaju dan kontraktor dari populasi kajian yang telah berjaya
menyiapkan projek perumahan terbengkalai akan dipilih oleh pengkaji sebagai
responden.
Bagi kajian ini, terdapat 4 kajian kes yang telah dipilih bagi mengumpul
maklumat untuk mencapai objektif kajian. Berikut merupakan senarai sampel kajian
kes yang telah dipilih:
1. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra
Perdana, Pasir Gudang.
2. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah,
Batu Pahat, Johor.
3. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam,
Tangkak, Johor.
4. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru,
Batu Pahat, Johor.
45
Penentuan Sampel Kajian Kes
Dalam kajian ini, sampel kajian telah ditentukan melalui kajian literatur yang
telah dilakukan dalam Bab 2. Melalui fakta-fakta sedia ada yang diperoleh daripada
kajian literatur, pemilihan populasi dan sampel kajian adalah tepat. Hal ini kerana,
berdasarkan statistik JPN, Negeri Johor mempunyai banyak projek perumahan
terbengkalai yang telah berjaya dipulihkan. Ini adalah faktor utama dalam penentuan
sampel kajian kes selain daripada faktor pembangunan industri pembinaan negeri itu
yang semakin pesat.
3.2.2.5 Penyediaan dan Rekabentuk Borang Temubual Semi Struktur
Penyediaan borang temubual adalah sangat penting dalam aspek penyelidikan
ini. Borang temubual semi struktur perlu dirangka dengan baik bagi memastikan
pengkaji mencapai persoalan objektif kajian ini. Berdasarkan kepada kajian ini,
penyelidik akan merangka draf soalan temubual terlebih dahulu dan kemudiannya
akan diserahkan kepada penyelia bagi tujuan semakan dan pengesahan sebelum sesi
temubual dijalankan. Setelah pengesahan daripada penyelia dilakukan, borang
temubual yang lengkap akan disediakan. Penyediaan draf soalan temubual ini dibuat
berpandukan kepada kajian literatur yang dijalankan pada peringkat awal iaitu Bab 2.
Rekabentuk bagi soalan temubual semi struktur kajian ini pula terbahagi
kepada tiga bahagian iaitu Bahagian Am: Maklumat projek, Bahagian A: Butiran
responden dan Syarikat responden, dan Bahagian B: Soalan temubual bagi menjawab
objektif kajian.
Maklumat am projek adalah berkaitan dengan latar belakang projek seperti
nama dan lokasi projek tersebut. Bahagian A pula mengenai butiran responden dan
46
syarikat responden yang merupakan soalan asas mengenai maklumat umum
responden yang akan ditanya. Antara butiran peribadi responden seperti nama,
jawatan dan tempoh pengalaman kerja. Manakala, Bahagian C: Soalan bagi
menjawab objektif kajian iaitu soalan yang berbentuk ‘semistruktur’ akan diajukan
untuk mendapatkan pandangan dan pengetahuan daripada responden yang
berpengalaman.
3.2.3 Peringkat Ketiga: Analisis Data Kualitatif
Memandangkan kajian ini menggunakan pendekatan kualitatif, maka
penganalisaan terhadap data kualitatif menggunakan analisis tematik yang
melibatkan maklumat temubual dengan responden. Penganalisaan ke atas jawapan
yang diperolehi daripada sesi temubual dengan responden akan dilakukan secara
berperingkat. Pada peringkat pertama, sebelum data boleh dianalisis, pengakaji
mestilah melakukan kaedah transkripsi lisan ke bentuk data bertulis.
i. Transkripsi Data Lisan
Menurut (Braun dan Clarke, 2013), jika pengkaji ingin menganalisis data
lisan contohnya daripada sesi temubual, data tersebut perlu ditranskripsikan
ke dalam bentuk bertulis untuk menjalankan analisis tematik.
ii. Pengekodan
Menurut (Miles dan Huberman, 1984), pengekodan merupakan satu bentuk
analisis yang berterusan, makna stiap kategori diperhalusi sehingga kategori-kategori
tertentu dapat menggambarkan keadaan yang berlaku di dalam kes-kes yang dikaji.
Pengekodan bukanlah sesuatu data yang telah siap sedia dianalisis tetapi ianya terbit
terus menerus sepanjang proses pengumpulan data.
47
iii. Mencari Tema
Tema adalah corak yang koheren dan bermakna dalam data berkaitan dengan
soalan penyelidikan (Braun dan Clarke, 2013). Penyelidik menamatkan fasa
ini dengan menyusun semua data berkod yang berkaitan dengan setiap tema
melalui kaedah pengekodan.
iv. Persembahan data
Merujuk kepada cara data disusun. Data harus dipersembahkan mengikut
tema-tema yang telah dikenalpasti untuk menjelaskan keputusan yang dibuat.
Persembahan data boleh dilakukan dengan menggunakan perkataan, matrik,
graf, carta, jadual dan huraian.
Jadual 3.2: Langkah Analisis Tematik (Braun dan Clarke, 2013) yang digunakan
pengkaji untuk menganalisis data kualitatif.
Langkah 1 Membiasakan dengan diri dengan data
Langkah 2 Menjana kod permulaan
Langkah 3 Mencari tema
Langkah 4 Menyemak tema
Langkah 5 Tentukan tema
Langkah 6 Menulis data
48
3.2.4 Peringkat Keempat: Kesimpulan dan Cadangan
Di akhir penyelidikan, pengkaji perlu mengemukakan kesimpulan dan
cadangan terhadap kajian yang dilaksanakan. Kesimpulan akan dilakukan
berdasarkan kepada keputusan yang diperoleh daripada analisa kajian. Manakala,
cadangan pula adalah berdasarkan tajuk kemungkinan atau perkara-perkara baru
yang dapat memberi manfaat kepada pihak yang berminat untuk mengkaji tentang
fenomena projek terbengkalai dalam penyelidikan seterusnya.
3.3 Rumusan Bab
Konklusinya, data yang telah dikumpul daripada kajian ini akan dianalisis
secara diskriptif yang mana data tersebut diambil dari dua sumber utama iaitu dari
bahan-bahan ilmiah serta dari sesi temubual dengan responden sampel kajian kes
projek perumahan terbengkalai yang telah dipilih. Secara keseluruhannya,
penganalisaan data-data dalam kajian kualitatif ini akan melalui 3 proses utama iaitu
proses transkripsi, kaedah kenalpasti tema dan pengekodan, persembahan data dan
penulisan kesimpulan. Data primer yang dikumpul dari sesi temubual akan dianalisis
oleh pengkaji di dalam bab 4. Sekaligus analisis data tersebut akan menjawab
objektif kajian ini. Akhir sekali, diharapkan metodologi kajian yang telah
diperincikan dalam bab ini dapat membantu dalam kerja menganalisis data di dalam
bab 4 nanti.
49
BAB 4
ANALISIS KAJIAN
4.1 Pengenalan
Bab ini merupakan Bab yang paling penting dalam sesebuah kajian. Hal ini
demikian kerana, bahagian ini membincangkan analisis kepada data yang diperolehi
daripada temubual yang telah dijalankan oleh penyelidik. Bab ini menerangkan
tentang analisis data yang telah diperolehi daripada kajian kes yang telah dipilih.
Hasil analisis ini digunakan untuk menjawab objektif kajian iaitu mengenalpasti
faktor kejayaan mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai.
Pemilihan responden dan kajian kes yang sesuai merupakan faktor yang
penting bagi memastikan data dan maklumat yang diperolehi adalah tepat. Dalam
kajian ini, 4 kajian kes telah dipilih oleh pengkaji dan setiap projek di wakili oleh
dua orang responden iaitu pihak pemaju baru dan juga kontraktor penyelamat.
Seterusnya, sub-sub topik dalam bab ini akan menghuraikan dengan lebih terperinci
tentang penemuan kepada objektif kajian ini.
50
4.2 Senarai Projek dan Responden yang Terlibat
Bahagian ini adalah berkaitan dengan senarai projek yang dipilih, syarikat pemaju dan kontraktor yang terlibat, responden yang terlibat
dan juga tempoh pengalaman responden dalam bidang pembinaan. Jadual 4.1 di bawah menunjukkan senarai projek dan responden yang terlibat
untuk kajian ini.
Jadual 4.1: Senarai Projek dan Responden yang Terlibat
KOD NAMA PROJEK PEMAJU RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN
KK1
Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Jenis G di Taman Sierra
Perdana, Pasir Gudang.
Venice View Development Sdn Bhd RP1 9 Tahun
KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN
Kalsari Jaya Sdn Bhd RK1 35 Tahun
KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN
KK2
Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu
Pahat, Johor.
YYM Builders Sdn. Bhd. RK2 Lebih 10 Tahun
KOD NAMA PROJEK PEMAJU RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN
KK3
Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak,
Johor.
Duta Anggerik Sdn. Bhd. RP3 25 Tahun
KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN
Duta Anggerik Sdn. Bhd. RK3 25 Tahun
KOD NAMA PROJEK PEMAJU RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN
KK4 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah
Baru, Batu Pahat.
Koperasi Perumahan Malaysia Berhad RP4 24 Tahun
KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN
S & F Construction Sdn Bhd RK4 10 Tahun
51
4.3 Latar Belakang Kajian Kes
Bahagian ini adalah berkaitan dengan latar belakang 4 buah projek yang telah
dipilih oleh penyelidik. Latar belakang projek ini adalah mengenai sejarah projek
tersebut yang terdiri daripada nama pemaju dahulu, tahun projek terbengkalai dan
dipulihkan semula dan syarikat pemaju dan kontraktor yang bertanggungjawab bagi
pemulihan semula setiap projek ini.
Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G di
Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang
Projek pertama yang dipilih oleh penyelidik adalah Cadangan Pemulihan
Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G di Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang,
Johor. Kontraktor yang bertanggungjawab bagi pemulihan semula tama n perumahan
ini ialah Kalsari Jaya Sdn Bhd iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual
bagi projek ini ialah Puan Sadiah bagi mewakili pihak pemaju dan juga Encik Cheng
Leok yang mewakili pihak kontraktor dan mempunyai tempoh pengalaman selama
35 tahun sebagai Pengarah Urusan di syarikat Kalsari Jaya Sdn Bhd. Menurut
responden, Taman Sierra Perdana sepatutnya siap pada tahun 2002. Namun, projek
tersebut telah berhenti pada tahun 2000 atas sebab kesilapan pemaju terdahulu
menguruskan selok- belok projek. Projek tersebut kemudian diambilalih oleh Venice
View Development Sdn Bhd sebagai pemaju penyelamat. Kemudian, Venice View
Development Sdn Bhd telah melantik Kalsari Jaya Sdn Bhd sebagai kontraktor yang
akan memulihkan semula rumah teres 2 tingkat Di Taman Sierra Perdana itu. Projek
dimulakan semula pada tahun 2006 dan akhirnya siap dengan sijil layak Sijil Layak
Menduduki pada 23 Mac 2009.
52
Jadual 4.2: Maklumat Projek 1
Nama Projek
Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana,
Pasir Gudang.
Lokasi Projek
Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang, Johor.
Nama Kontraktor
SEBELUM:
Mahabuilder Sdn. Bhd.
SELEPAS:
Kalsari Jaya Sdn Bhd
NAMA PEMAJU
SEBELUM :
Mahabuilder Sdn. Bhd.
SELEPAS :
Venice View Development Sdn Bhd
Keluasan Projek (Gfa) 6 Ekar
Kos Projek RM 5,320,000
Tahun Projek Sepatutnya Siap 2002
Tahun Projek Berhenti
2000
Tahun Dimulakan Semula
2006
Tarikh Projek Siap Dipulihkan
Semula
Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada
23 Mac 2009
Kajian Kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar
Putera Indah, Batu Pahat, Johor.
Projek kedua yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor. Kontraktor yang terlibat dalam
pemulihan perumahan ini ialah YYM Builders Sdn. Bhd. iaitu kontraktor kelas G7.
Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu Encik Mohd Zaki Bin Mohd Tahir
yang merupakan Pengarah Syarikat dalam YYM Builders Sdn. Bhd. Tempoh
pengalaman beliau dalam jawatan ini adalah selama lebih 10 tahun. Menurut
responden yang ditemubual, Projek Perumahan Bandar Putera Indah ini telah
53
diisytihar terbengkalai pada 31/12/2005 dan sepatutnya siap pada tahun 2002. Ianya
melibatkan 244 unit rumah teres kos rendah dan kos sederhana rendah. Syarikat
pemaju asal iaitu Jasa Vista Sdn. Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh Rimbun
Corporate Advisory Sdn. Bhd. Perlantikan kontraktor penyelamat adalah melalui
tender terbuka di kalangan kontraktor yang lulus dalam proses pra-kelayakan di
peringkat JPN. Kemudian, projek ini dipulihkan semula oleh YYM Builders Sdn.
Bhd. pada tahun tahun 2012 dan akhirnya Perumahan Bandar Putera Indah berjaya
disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki pada 20 Disember 2013.
Jadual 4.3: Maklumat Projek 2
Nama Projek
Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat,
Johor.
Lokasi Projek
Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.
Nama Kontraktor
SEBELUM:
-
SELEPAS:
YYM Builders Sdn. Bhd.
Nama Pemaju
SEBELUM :
Jasa Vista Sdn. Bhd.
SELEPAS :
-
Keluasan Projek (Gfa) 5 Ekar
Kos Projek RM 15,800,000
Tahun Projek Sepatutnya Siap 2002
Tahun Projek Berhenti
2005
Tahun Dimulakan Semula
2012
Tarikh Projek Siap Dipulihkan
Semula
Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada
20 Disember 2013
54
Kajian Kes 3 - Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman
Sri Nilam, Tangkak, Johor.
Projek ketiga yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor. Pemaju dan Kontraktor yang
terlibat dalam pemulihan perumahan ini ialah Duta Anggerik Sdn. Bhd. iaitu
kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu Encik Lai
Choi Sang yang merupakan Pengarah Syarikat dalam Duta Anggerik Sdn. Bhd.
Tempoh pengalaman beliau dalam jawatan ini adalah selama 25 tahun. Menurut
responden yang ditemubual, Projek Perumahan Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor ini
telah memulakan pembinaan pada tahun 2002, dan ianya dijadualkan siap selama 3
tahun iaitu pada tahun 2005. Ianya merupakan perumahan kos sederhana rendah
yang melibatkan 180 orang pembeli. Syarikat pemaju asal iaitu AGA Development
Sdn. Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh Ferrior Hodgson Sdn. Bhd pada
tahun 2009. Perlantikan pemaju penyelamat, Duta Anggerik Sdn. Bhd adalah melalui
tender terbuka di peringkat JPN. Seterusnya, Taman Sri Nilam dipulihkan semula
oleh Duta Anggerik Sdn. Bhd. pada 28 April 2012 dan ianya berjaya disiapkan
dengan Sijil Layak Menduduki dalam tahun yang sama iaitu pada 21 Disember 2012.
Jadual 4.4: Maklumat Projek 3
Nama Projek
Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor.
Lokasi Projek
Tangkak, Johor
Nama Kontraktor
SEBELUM:
-
SELEPAS:
Duta Anggerik Sdn. Bhd.
Nama Pemaju
SEBELUM :
AGA Development Sdn. Bhd
SELEPAS :
Duta Anggerik Sdn. Bhd.
Keluasan Projek (Gfa) 7 Ekar
55
Kos Projek RM 7,334,200
Tahun Projek Sepatutnya Siap 2005
Tahun Projek Berhenti
2002
Tahun Dimulakan Semula
2012
Tarikh Projek Siap Dipulihkan
Semula
Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada
21 Disember 2012
Kajian Kes 4- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman
Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.
Projek keempat yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat. Pemaju yang
mengambilalih projek ini ialah Syarikat Perumahan Malaysia Berhad dan Kontraktor
penyelamat yang berjaya memulihkan semula projek ini adalah S & F Construction
Sdn. Bhd iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu
Encik Jaya Kumar yang merupakan Ketua Pegawai Eksekutif dalam Syarikat
Perumahan Malaysia Berhad dan Encik Jamal yang mewakili pihak
kontraktor.Tempoh pengalaman Encik Jaya Kumar dalam jawatan ini adalah 24
tahun. Menurut responden yang ditemubual, Projek Perumahan Taman Kangkar Baru
ini telah memulakan pembinaan pada tahun 1997, dan ianya dijadualkan siap pada
tahun 1999. Namun ianya diisytiharkan terbengkalai pada tahun 1999 kerana pihak
pemaju asal tidak dapat meneruskan pembinaan disebabkan faktor kewangan. Projek
ini merupakan projek mixed development yang terdiri daripada rumah kedai, rumah
teres satu tingkat dan rumah teres kos rendah dua tingkat. Syarikat pemaju asal iaitu
Syarikat Perumahan Terus Jalan Sdn Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh pihak
Likuidator pada tahun 2009. Perlantikan pemaju penyelamat adalah melalui tender
terbuka di peringkat JPN. Kemudian, Taman Kangkar Baru dibangunkan semula
pada tahun 2010 dan berjaya disiapkan oleh Syarikat Perumahan Malaysia Berhad
dengan Sijil Layak Menduduki pada 25 Oktober 2011.
56
Jadual 4.5: Maklumat Projek 4
Nama Projek
Cadangan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru,
Batu Pahat.
Lokasi Projek
Chaah Baru, Batu Pahat.
Nama Kontraktor
SEBELUM:
-
SELEPAS:
S & F Construction Sdn. Bhd.
Nama Pemaju
SEBELUM :
Syarikat Perumahan Terus Jalan Sdn Bhd
SELEPAS :
Syarikat Perumahan Malaysia Berhad
Keluasan Projek (Gfa) 11 Ekar
Kos Projek RM 21,520,000
Tahun Projek Sepatutnya Siap 1999
Tahun Projek Berhenti
1999
Tahun Dimulakan Semula
2010
Tarikh Projek Siap Dipulihkan
Semula
Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada
25 Oktober 2011
4.4 Analisis Data dan Perbincangan
Berikut merupakan data yang diperolehi hasil daripada temubual yang
dijalankan dengan responden kajian kes yang terlibat untuk mengenalpasti faktor
kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai.
Faktor-faktor kejayaan akan dibahagikan kepada dua bahagian iaitu dari perspektif
pemaju dan juga dari perspektif kontraktor.
57
4.4.1 Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang
Jadual 4.6: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP1- Venice View
Development Sdn. Bhd)
Peringkat Tema Kod
Sebelum Mengambilalih Projek
Kajian Kemungkinan 01
Kerjasama pihak kerajaan 02
Semasa Mengambilalih Projek
Strategi Pemasaran 03
Faktor Kewangan 04
Pengurusan pembinaan 05
Pengalaman Pemaju 06
Pengurusan Risiko 07
Jadual di atas menunjukkan beberapa faktor kejayaan Venice View
Development Sdn. Bhd sebagai pemaju kajian kes 1 iaitu, Projek Perumahan
Terbengkalai Taman Sierra Perdana di Pasir Gudang yang dibahagikan kepada dua
bahagian iaitu sebelum dan semasa mengambilalih projek. Hasil kajian menunjukkan
terdapat tujuh faktor kejayaan yang telah dikenalpasti dan diperoleh daripada
responden semasa pengumpulan data dijalankan.
Menurut responden, aspek kajian kemungkinan [01] perlu dititikberatkan
sebelum mengambilalih projek terbengkalai. Antara perkara yang diambilkira dalam
kajian kemungkinan ialah kebolehpasaran projek tersebut adakah ianya mampu
untuk memberi pulangan kepada syarikat, sumber kewangan pemaju untuk
membaikpulih projek, polisi kerajaan dan kemajuan di tapak bina yang merangkumi
peratusan fizikal struktur bangunan yang sudah siap dan kecacatan kerja. Selain itu,
mereka juga menjalankan kajian terhadap perjanjian jualbeli antara pemaju lama
dengan pembeli terdahulu supaya jelas bahawa tiada sebarang tindakan undang-
undang yang terlibat.
58
Menurut responden lagi, pihak mereka mendapat kerjasama daripada
kerajaan [02] iaitu Jabatan Perumahan Negara. JPN banyak membantu
menyelesaikan masalah apabila jabatan teknikal seperti TNB, IWK, dan SAJ
inginkan mereka mengikuti syarat pembangunan baru. Pemaju dibantu oleh pihak
JPN supaya projek tidak akan tersadai buat kali kedua. Selain itu, dari segi strategi
pemasaran [03] pihak pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman yang ingin
dipulihkan, Venice View membuat penjenamaan semula projek dan membuat kajian
pasaran berkenaan harga yang kompetitif sambil mengambilkira produk pesaing
dalam pasaran.
Responden juga tidak menafikan bahawa kekukuhan kewangan [04] pemaju
itu sendiri merupakan salah satu faktor kejayaan. Selain itu, sumber pembiayaan
daripada pinjaman bank juga membantu dalam menyokong pemaju dari segi
kewangan untuk memulihkan projek terbengkalai. Pengurusan pihak pemaju yang
baik semasa peringkat pembinaan [05] juga merupakan salah satu faktor utama
kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Pemaju hendaklah memastikan kontraktor
melakukan kerja mengikut jadual di samping menitikberatkan keselamatan pekerja
dan penggunaan bahan yang berhemah.
Pengalaman pemaju [06] juga sangat penting untuk melantik kontraktor
berdasarkan pengalaman dan sejarah pembinaan supaya dapat menyiapkan kerja-
kerja seperti yang dikehendaki. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek
terbengkalai juga penting bagi mengetahui cara untuk mengatasi masalah dalam
pemulihan semula projek terbengkalai. Akhir sekali ialah, Venice View juga
melakukan pengurusan risiko [07]. Dalam projek tersebut, ada risiko kelewatan
untuk menyerahkan unit kepada pengguna kerana terdapat kecacatan pada bangunan.
Oleh itu, pihak mereka telah bekerjasama dengan kontraktor dan mengadakan
mesyuarat kemajuan dan perancangan yang baik bagi menyelesaikan masalah yang
timbul. Di sini jelaslah bahawa pemaju memainkan peranan yang penting dalam
menjayakan pemulihan semula projek terbengkalai.
59
Jadual 4.7: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK1-Kalsari Jaya Sdn.
Bhd)
Peringkat Tema Kod
Sebelum Mengambilalih Projek Kajian Kemungkinan 01
Semasa Mengambilalih Projek
Faktor Kewangan 03
Pengurusan pembinaan 04
Pengalaman Kontraktor 05
Pengurusan Risiko 06
Pengurusan di pejabat 07
Beberapa faktor kejayaan juga telah dikenalpasti dari perspektif kontraktor
sebelum mengambilalih dan semasa mengambilalih projek. Kalsari Jaya Sdn. Bhd
juga menyatakan bahawa kajian kemungkinan [01] adalah perkara yang penting
untuk menjayakan pemulihan semula projek terbengkalai. Pihak mereka akan ke
tapak bina untuk memeriksa kerja pembinaan yang telah dilakukan untuk mengetahui
projek berjaya dipulihkan atau tidak. Dalam masa yang sama, mereka akan menilai
tahap penyiapan struktur bangunan dan juga sebarang kecacatan kerja yang ada.
Selain itu, pihak Kalsari Jaya juga akan pastikan status kontraktor asal terhadap
projek tersebut. Dari segi pengurusan di pejabat [08], responden menyatakan bahawa
pihak mereka selalu mengikuti status kerja-kerja pada bangunan untuk pastikan ianya
sama dengan pelan. Semakan terhadap perancangan kemajuan dan program kerja
juga dijalankan untuk memastikan projek tidak mengalami sebarang kelewatan
penyiapan.
Dalam segi pengurusan pembinaan [05] pula, menurut responden projek yang
diambilalih tidak mengalami sebarang masalah dengan pembekal bahan binaan dan
buruh. Hal ini menyebabkan proses pembinaan tidak terganggu. Jika ada sebarang
masalah, pihak kontraktor akan segera berbincang dalam mesyuarat, membuat
ramalan dan selesaikan masalah dengan segera supaya projek tidak mengalami
masalah kelewatan. Penggunaan jentera sendiri juga membolehkan kontraktor
melakukan kerja dengan lebih cepat kerana tidak perlu berurusan dengan pihak lain
60
untuk menyewa jentera. Selain itu, dari segi kewangan [04] pula, pihak kontraktor
membuat aliran tunai untuk menguruskan kos supaya tidak melebihi bajet yang
ditetapkan.
Responden juga memberi pendapat yang sama bahawa pengalaman dalam
bidang pembinaan [06] khususnya dalam pemulihan projek terbengkalai
menyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek terbengkalai kerana mereka
lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang timbul sepanjang proses pemulihan.
Setiap projek tidak boleh lari daripada risiko. Begitu juga dengan projek ini, semasa
peringkat pembinaan, risiko yang perlu ditanggung ialah berlakunya kebocoran paip
bawah tanah dan kecurian terhadap kabel elektrik pada bangunan sedia ada. Pihak
kontraktor juga terlepas pandang kerja yang dilakukan oleh kontraktor dahulu yang
tidak patuh pada requirement.
Untuk atasi masalah ini, kontraktor telah membuat pengurusan risiko [07].
Elemen yang dicuri dan rosak tersebut digantikan dengan yang baru dan kerja asal
yang tidak mengikut keperluan akan dibaiki. Selain itu, pihak kontraktor juga akan
segera berbincang, membuat pemantaun dan perancangan yang teliti tentang masalah
yang timbul supaya tidak berlarutan. Bahan binaan juga dikawal rapi supaya tiada
lagi kes kecurian berlaku. Kesemua faktor-faktor ini banyak menyumbang kepada
kejayaan proses pembinaan semula oleh Kalsari Jaya terhadap projek perumahan
Taman Sierra Perdana ini.
61
4.4.2 Kajian Kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.
Jadual 4.8: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK2-YYM Builders Sdn.
Bhd)
Peringkat Tema Kod
Sebelum Mengambilalih Projek Kajian Kemungkinan 01
Semasa Mengambilalih Projek
Faktor Kewangan 03
Pengurusan pembinaan 04
Pengalaman Kontraktor 05
Pengurusan Risiko 06
Pengurusan di pejabat 07
Kerjasama jabatan teknikal 08
Responden bagi kajian kes yang kedua ialah YYM Builders Sdn Bhd.
Menurut responden, banyak faktor yang menyumbang kepada kejayaan pemulihan
semula Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah di Batu Pahat tersebut. Faktor
pertama ialah kajian kemungkinan [01]. Pihak kontraktor akan melawat tapak untuk
melihat status terbengkalai, status penyiapan dan halangan-halangan di tapak bagi
melihat kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula. Kontraktor juga mengkaji
keadaan ekonomi sekeliling dan potensi projek untuk dibangunkan. Dari segi
pengurusan di pejabat pula [08], semakan terhadap jadual kerja dan program kerja
dijalankan seperti projek biasa untuk menilai status kerja yang siap dan belum siap.
Semasa peringkat pembinaan [05], pihak kontraktor selalu membuat susulan
status kerja untuk pastikan ianya sama dengan pelan lukisan. Projek ini tidak
mengalami sebarang masalah dengan pembekal bahan binaan dan juga buruh di
tapak. Dari segi loji dan jentera, YYM Builders menggunakan jentera sendiri. Oleh
itu, tidak ada isu kelewatan penghantaran barang. Apabila timbulnya masalah,
kontraktor segera mengadakan mesyuarat mingguan. Mesyuarat bulanan tentang
kemajuan di tapak juga diadakan dengan pihak klien dan konsultan. Sekiranya ada
62
perkara berbangkit, pihak kontraktor akan selesaikan dengan segera supaya projek
tidak mengalami kelewatan dan boleh siap pada masanya. Pihak kontraktor juga
melakukan kerja mengikut jadual dan membuat ramalan awal langkah yang perlu
dilakukan untuk selesaikan masalah. Ini merupakan salah satu faktor projek ini boleh
disiapkan lebih awal daripada tarikh penyiapan dalam perjanjian.
Dari segi faktor kewangan pula [04], kontraktor YYM Builders bijak
menguruskan kewangan dengan membuat cash flow. Tujuan penggunaan aliran tunai
adalah untuk mengelakkan melebihi bajet. Selain itu, satu lagi faktor kejayaan yang
besar bagi pemulihan projek ini adalah dengan adanya dana kerajaan. Ianya banyak
menyumbang kepada penyiapan projek. Faktor yang seterusnya ialah pengalaman
kontraktor [06] dalam pembinaan dan pengambilalihan projek terbengkalai. Apabila
kontraktor sudah berkecimpung dalam urusan projek terbengkalai, maka segala
masalah yang timbul semasa pengambilalihan akan menjadi lebih mudah.
Selain itu, kontraktor juga membuat pengurusan risiko [07] dengan membuat
ramalan awal untuk risiko cuaca pada musim tengkujuh. Kontraktor mengambil
langkah mempercepatkan kerja-kerja luar supaya mereka boleh teruskan dengan
kerja struktur dalam bangunan pada musim hujan. Mereka juga membuat
pemantauan, pengurusan dan perancangan yang teliti untuk menyelesaikan masalah
berkaitan pembinaan. Faktor yang terakhir ialah pihak YYM Builders mendapat
kerjasama baik daripada jabatan-jabatan teknikal [09] seperti TNB, SAJ, Telekom,
dan IWK yang memberikan surat sokongan kepada mereka bagi mendapatkan Sijil
Layak Menduduki (CFO) daripada Majlis Perbandaran Batu Pahat.
Akhirnya, Perumahan Bandar Putera Indah siap dengan Sijil Layak
Menduduki (CFO) enam bulan lebih awal daripada yang dijadualkan hasil daripada
komitmen dan kerjasama penuh kesemua pihak yang terlibat. Antara pihak tersebut
63
termasuklah Kerajaan Negeri Johor, Majlis Perbandaran Batu Pahat, JPN serta
agensi-agensi teknikal.
4.4.3 Kajian Kes 3- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor.
Jadual 4.9: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP3-Duta Anggerik Sdn. Bhd)
Peringkat Tema Kod
Sebelum Mengambilalih Projek
Kajian Kemungkinan 01
Kerjasama pihak kerajaan 02
Semasa Mengambilalih Projek
Strategi Pemasaran 03
Faktor Kewangan 04
Pengurusan pembinaan 05
Pengalaman Pemaju 06
Pengurusan Risiko 07
Kerjasama jabatan lain 08
Jadual di atas menunjukkan faktor-faktor kejayaan pemulihan semula Projek
Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam di Tangkak, Johor. Responden yang
terlibat ialah Duta Anggerik Sdn Bhd. Seperti pemaju-pemaju yang lain, Duta
Anggerik juga membuat kajian kemungkinan [01] terlebih dahulu sebelum
mengambilalih projek terbengkalai tersebut. Pertama sekali, mereka akan melawat
tapak dengan kontraktor untuk melihat kerja-kerja asal yang telah dijalankan oleh
kontraktor dahulu beserta kecacatan kerja yang ada. Selain itu, mereka juga akan
mengkaji dari segi kebolehpasaran dan persekitaran projek bagi melihat potensi
untuk dibangunkan semula. Sumber kewangan juga akan dinilai untuk
pengambilalihan projek. Akhir sekali, pemaju juga mengambilkira masalah-masalah
berkait dengan perundangan supaya tidak menimbulkan masalah kepada mereka
semasa peringkat pemulihan.
64
Antara masalah yang timbul dalam pemulihan semula projek ini ialah pihak
konsultan lama enggan menarik diri daripada projek kerana mereka mendakwa
pemaju lama tidak membayar sepenuhnya servis yang mereka berikan. Kedua,
kontraktor asal menuntut unit rumah yang dah siap kerana pemaju asal tidak
membayar servis mereka dan berjanji akan memberikan unit tersebut kepada mereka.
Ketiga, pelan bangunan asal projek perumahan tersebut sudah lama, maka pemaju
mengalami kesulitan untuk menjejaki semula pelan tersebut. Bagi menyelesaikan
masalah ini, pihak Duta Anggerik mengadakan mesyuarat dengan pihak JPN dan
likuidator. Daripada perbincangan yang dibuat, pemaju mengambil penyelesaian
dengan membayar ganti rugi kepada mereka. Bagi kes pelan projek, Majlis Daerah
Tangkak masih menyimpan pelan asal bangunan tersebut dan menyerahkan kepada
pihak kami untuk tindakan pengambilalihan projek. Dalam hal ini, jelas
menunjukkan pemaju mendapat kerjasama daripada banyak pihak seperti JPN,
Majlis Daerah dan juga pihak likuidator.
Selain itu, terdapat juga masalah syarat pembangunan yang baru yang
diberikan oleh Jabatan teknikal semasa pemulihan projek. Namun, pihak pemaju
dibantu oleh pihak kerajaan [02]. Pemaju telah dibantu oleh JPN dalam
menyelesaikan pertikaian ini kerana bimbang projek akan tersadai lagi. Urusan
mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal pula dibantu oleh konsultan yang
dilantik. Strategi pemasaran pemaju [03] untuk memasarkan unit-unit kediaman yang
ingin dijual adalah dengan membuat pengiklanan ‘Rumah Untuk Dijual’ di kediaman
yang dipulihkan. Pemaju juga menjual rumah mengikut harga baru yang kompetitif
dan mengambilkira juga produk pesaing dalam pasaran. Selain itu, responden juga
menyatakan bahawa sebelum mempertimbangkan untuk ambilalih projek tersebut,
mereka perlu memastikan status kewangan [04] atau modal mereka sendiri
mencukupi. Tidak lupa juga sokongan pinjaman kewangan daripada institusi
kewangan seperti bank juga amat membantu dari segi pembiayaan.
Dalam peringkat pembinaan [05], pemaju perlu memastikan kontraktor
menjalankan kerja mengikut jadual yang telah dibuat. Pada masa yang sama, pemaju
65
juga memantau kerja-kerja kontraktor untuk pastikan kualiti yang dihasilkan seperti
yang di mahukan supaya tidak mengalami sebarang kelewatan penyiapan projek.
Responden juga menyokong bahawa faktor pengalaman pemaju [06] adalah elemen
yang penting. Hal ini kerana, pengalaman yang banyak memberikan gambaran yang
mudah kepada pemaju untuk berurusan dengan jabatan teknikal dan melantik
kontraktor berkelayakan. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek terbengkalai
juga penting kerana pemaju sudah arif tentang selok belok projek terbengkalai.
Projek ini melibatkan perumahan kos sederhana rendah, maka Kerajaan
Negeri Johor menetapkan syarat, rakyat yang ingin membeli rumah perlu memohon
kelulusan daripada mereka. Ini menimbulkan masalah kepada pembeli kerana banyak
syarat yang dikenakan. Risiko kedua melibatkan masalah dengan pemilik tanah.
Tanah di atas unit-unit tertentu melibatkan ramai pemilik, hal ini menyukarkan
proses untuk pemaju baru memulakan proses pemulihan. Kemudian, terdapat juga
masalah terhadap kerja bawah tanah dan kerja pendawaian. Bagi mengatasi masalah-
masalah tersebut, pihak pemaju telah membuat beberapa pengurusan risiko [07].
Sebagai contoh untuk masalah kecacatan kerja, pemaju bersama kontraktor dan
konsultan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan teliti bagi
menyelesaikan masalah yang timbul. Bagi masalah pembelian rumah, pembeli perlu
berunding dengan kerajaan negeri dengan cara yang betul dan memenuhi syarat yang
dikehendaki [08].
66
Jadual 4.10: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK3-Duta Anggerik Sdn.
Bhd)
Peringkat Tema Kod
Sebelum Mengambilalih Projek
Kajian Kemungkinan 01
Kerjasama pihak kerajaan 02
Semasa Mengambilalih Projek
Pengurusan pembinaan 04
Pengalaman Kontraktor 05
Pengurusan Risiko 06
Pengurusan di pejabat 07
Jadual di atas menunjukkan faktor-faktor kejayaan pemulihan dari perspektif
kontraktor. Kajian kemungkinan [01] adalah perkara pertama yang dilakukan oleh
pihak kontraktor sebelum mengambilalih projek ini. Pihak kontraktor akan melawat
tapak bersama-sama dengan pemaju untuk menilai kemajuan di tapak yang terdiri
daripada kerja-kerja yang telah siap dan kecacatan kerja yang ada. Selain itu, mereka
juga akan menilai kos untuk menyiapkan projek tersebut dan mengkaji
kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula. Sebelum mengambilalih projek,
kontraktor perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama projek tersebut yang
berkemungkinan sudah hilang kerana projek sudah terbengkalai dalam jangka masa
yang lama. Dalam hal ini, pihak kontraktor mendapat kerjasama kerajaan [02] iaitu
kerjasama Majlis Daerah Tangkak yang banyak menolong pihak kontraktor dan juga
pemaju untuk mendapatkan semula pelan lama projek ini dan menyerahkan kepada
pihak kontraktor untuk tindakan pemulihan.
Semasa projek dalam pembinaan [05], kontraktor akan membuat semakan ke
atas perancangan kemajuan untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti yang
dikehendaki oleh pemaju. Dari segi pengurusan di pejabat [08], kontraktor akan
melantik pekerja khas yang akan membuat anggaran dan pengiraan tentang elemen-
elemen yang belum siap dan kecacatan kerja yang perlu dibaiki untuk memastikan
projek dapat disiapkan seperti yang dikehendaki oleh pemaju. Di tapak bina,
kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja berdasarkan perancangan
67
kemajuan supaya kerja dapat disiapkan dalam masa yang ditetapkan sepertimana
dalam kontrak. Kontraktor juga menggunakan loji dan jentera sendiri membuatkan
kerja cepat siap. Selain itu, projek ini tiada masalah dari segi bekalan bahan binaan,
buruh dan juga cuaca.
Menurut responden, pengalaman dalam pembinaan [06] amat penting sebagai
kontraktor penyelamat kerana setiap kontraktor akan berurusan dengan jabatan
teknikal untuk mendapatkan CFO. Selain itu, pengalaman kontraktor dalam projek
terbengkalai juga penting bagi menjayakan sesebuah projek kerana kontraktor akan
lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang timbul. Mengenai isu risiko, projek ini
juga mengalami risiko yang perlu ditanggung oleh kontraktor semasa peringkat
pembinaan. Terdapat kecacatan dalam kerja-kerja bawah tanah iaitu berlaku
kebocoran pada loji rawatan kumbahan dan paip air sedia ada. Kabel elektrik dan
cermin tingkap juga banyak yang sudah rosak. Bagi mengatasi masalah ini, pihak
kontraktor telah membuat pengurusan risiko [07]. Kontraktor akan berbincang
dengan pemaju dan konsultan dalam mesyuarat untuk membuat perancangan yang
teliti bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Kebocoran loji rawatan kumbahan,
kebocoran paip air, kerosakan kabel dan cermin diselesaikan dengan
menggantikannya dengan yang baru. Faktor-faktor di atas merupakan pendorong
kepada kejayaan pembinaan semula bagi Taman Sri Nilam bahkan projek ini berjaya
disiapkan oleh kontraktor penyelamat 4 bulan lebih awal dari tempoh penyiapan,
bermakna projek ini hanya memakan masa selama 8 bulan sahaja.
68
4.4.4 Kajian Kes 4 – Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Taman Kangkar Baru, Batu Pahat, Johor.
Jadual 4.11: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP4-Koperasi Perumahan
Malaysia Berhad)
Peringkat Tema Kod
Sebelum Mengambilalih Projek
Kajian Kemungkinan 01
Kerjasama pihak kerajaan 02
Semasa Mengambilalih Projek
Strategi Pemasaran 03
Faktor Kewangan 04
Pengurusan pembinaan 05
Pengalaman pemaju 06
Pengurusan Risiko 07
Responden bagi kajian kes yang keempat ialah Koperasi Perumahan
Malaysia Berhad yang telah memulihkan semula Taman Kangkar Baru di Batu
Pahat, Johor. Menurut responden iaitu Encik Kumar, perkara pertama yang
dilakukan sebelum mengambilalih projek ialah mereka akan melawat tapak dan
mengkaji dari segi kebolehpasaran projek tersebut [01]. Mereka juga akan menilai
dari segi kos dan kewangan yang akan dibelanjakan untuk pengambilalihan projek
tersebut. Peratus kerja yang dah siap dan segala cacat cela bangunan juga akan
diambilkira. Selain itu, pemaju juga menkaji jumlah unit yang dah terjual oleh
pemaju dahulu dan juga unit yang belum terjual bagi mengambil langkah yang sesuai
untuk memasarkan unit-unit kediaman tersebut. Masalah undang-undang dalam
projek juga akan dikaji contohnya masalah pemaju asal dengan pembeli atau pemaju
asal dengan konsultan.
Menurut responden juga, projek ini mengalami masalah yang sama dengan
kebanyakan kes pemulihan projek terbengkalai yang lain. Masalah tersebut adalah
mengenai pelan bangunan. Disebabkan projek ini sudah lama terbengkalai, maka
69
pelan bangunan yang asal susah dijejaki. Namun, masalah ini tidak berlarutan kerana
Majlis Daerah Batu Pahat berjaya mendapatkan semula pelan bangunan yang
diluluskan sewaktu pemaju asal memulakan pembinaan [02]. Projek ini mengalami
kesulitan apabila Jabatan Teknikal mengenakan syarat pembangunan yang baru
kepada pemaju. Namun, perkara tersebut tidak dipersetujui oleh pihak JPN kerana
bimbang projek akan tersadai buat kali kedua. Pihak JPN menegaskan Jabatan
Teknikal tidak boleh mengenakan sebarang syarat yang baru kepada Koperasi
Perumahan.
Untuk menjual unit-unit rumah yang ingin dipulihkan, pihak pemaju
Membuat pengiklanan ‘Rumah Untuk Dijual’ di Taman Kangkar Tebrau dan juga di
dalam laman social [03]. Pemaju telah menjual unit rumah mengikut harga yang baru
yang kompetitif. Sebelum apa jua pembinaan, pemaju perlu mempertimbangkan
status kewangan syarikat termasuklah sokongan pinjaman kewangan daripada bank
yang amat membantu dari segi pembiayaan [04]. Kebanyakan projek terbengkalai
menggunakan kaedah kontrak sekaligus yang memerlukan modal sendiri yang
kukuh. Pihak JPN hanya akan membayar mengikut harga dalam kontrak setelah
projek tersebut siap pada tarikh penyiapan dan mendapat sijil layak menduduki. Oleh
itu, pihak pemaju memerlukan modal yang mencukupi untuk menanggung segala kos
pembinaan projek tersebut sehingga mendapat bayaran daripada kerajaan.
Pada peringkat pembinaan [05], pemaju perlu memastikan kontraktor
menjalankan kerja mengikut jadual kerja supaya tidak ada sebarang kelewatan.
Menurut responden lagi, pengalaman dalam bidang pembinaan penting sebagai
pemaju untuk mengetahui keperluan jabatan teknikal yang perlu diikuti bagi
mendapatkan kelulusan CFO. Pengalaman dalam pengambilalihan projek [06]
terbengkalai juga penting dalam hal ini, kerana pemaju sudah tahu langkah untuk
mengatasi masalah dan risiko projek terbengkalai.
70
Seperti pemulihan projek terbengkalai yang lain, projek ini juga mempunyai
beberapa risiko yang perlu ditanggung oleh pemaju. Terdapat kecactan kerja yang
banyak dalam kerja struktur sedia ada. Masalah ini boleh menyebabkan kelewatan
penyiapan rumah dan seterusnya kelewatan penyerahan unit kepada pembeli. Untuk
mengatasi risiko tersebut, pihak pemaju akan terus berbincang dengan kontraktor
untuk mencari jalan penyelesaian terbaik. Mesyuarat kemajuan kerja dan
perancangan khas akan dijalankan bagi menyelesaikan masalah yang timbul.
Koperasi Perumahan akan memastikan pihak kontraktor menjalankan kerja mereka
untuk membaiki kecacatan yang ada [07].
Faktor-faktor di atas jelas membantu pihak Koperasi Perumahan Malaysia
Berhad dalam membaikpulih semula Taman Kangkar Tebrau yang telah terbengkalai
sekian lama.
Jadual 4.12: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK4- S & F Construction
Sdn. Bhd)
Peringkat Tema Kod
Sebelum Mengambilalih Projek
Kajian Kemungkinan 01
Kerjasama pihak kerajaan 02
Semasa Mengambilalih Projek
Pengurusan pembinaan 04
Pengalaman kontraktor 05
Pengurusan Risiko 06
Pengurusan di pejabat 07
Jadual di atas menunjukkan beberapa faktor kejayaan S & F Construction
yang mendorong kepada kejayaan pemulihan semula Taman Kangkar Baru. Menurut
responden, sebelum ambilalih sesuatu projek, kontraktor akan melakukan kajian
kemungkinan terlebih dahulu [01]. Sama juga dengan projek terbengkalai, bahkan
ianya memerlukan kajian yang lebih mendalam. Antara kajian kemungkinan yang
71
dilakukan ialah, menilai kemajuan kerja di tapak, menilai kos untuk menyiapkan
projek dan mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula.
Seperti pemulihan projek yang lain, pihak kontraktor perlu mendapatkan
kembali pelan bangunan lama projek tersebut untuk tujuan pembinaan semula
bangunan. Dalam kes ini, Majlis Daerah Batu Pahat banyak membantu mencari
pelan lama dan menyerahkan kepada pihak kontraktor untuk tindakan pemulihan
[02]. Di pejabat, semakan drawing dibuat supaya sentiasa sama dengan kerja yang
dilakukan di tapak [08]. Selain itu, pihak kontraktor juga membuat semakan ke atas
kemajuan kerja untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti pemaju inginkan.
Dari segi pengurusan di tapak bina pula [05], kontraktor perlu memastikan
buruh menjalankan kerja mengikut jadual kerja supaya kerja dapat disiapkan dalam
masa yang ditetapkan. Kami juga sentiasa memantau kualiti kerja buruh binaan di
tapak supaya mengikut keperluan pemaju. Selain itu, responden menyatakan aspek
pengalaman juga penting bagi menjayakan sesebuah projek lebih-lebih lagi dalam
jenis pembinaan yang sama sebagai contoh dalam kes ini iaitu projek perumahan
[06]. Kontraktor yang berpengalaman akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah
sekiranya ada sebarang risiko timbul semasa peringkat pembinaan.
Projek ini mempunyai masalah kecacatan pada struktur bangunan yang telah
siap. Sesetengah kabel elektrik juga telah dicuri dan struktur seperti pintu dan cermin
juga banyak mengalami kerosakan. Oleh itu, kontraktor telah membuat pengurusan
risiko bagi mengatasi masalah ini [07]. Pihak kontraktor mengambil langkah dengan
menggantikannya dengan yang baru untuk pastikan rumah tersebut disiapkan dengan
kualiti yang diinginkan oleh pemaju dan klien. Pihak kontraktor juga akan
mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan yang baik bagi menyelesaikan
masalah yang timbul. Sekiranya ada perkara berbangkit, pihak kontraktor akan
segera Membuat suslan dan berbincang dengan pihak pemaju dan juga konsultan
72
untuk mencari jalan penyelesaian terbaik. Di sini jelaslah bahawa faktor-faktor di
atas banyak membantu pihak kontraktor dalam menjayakan pembinaan semula
Taman Kangkar Baru.
4.5 Analisis Faktor Kejayaan Yang Telah Dikenalpasti
4.5.1 Faktor-faktor Kejayaan Pemaju
Dalam sesebuah projek pembinaan, pemaju adalah pihak yang memainkan
peranan yang penting untuk menjayakan sesebuah projek. Kebolehan pemaju
memilih kontraktor yang berdaya saing akan menyumbang kepada kejayaan
pemulihan projek terbengkalai. Data di dalam Jadual 4.1.3 ini adalah analisis kepada
faktor kejayaan dari perspektif pemaju sahaja.
Antara beberapa faktor kejayaan dari perspektif pemaju yang telah dikenalpasti dan
disenaraikan di dalam jadual 4.13 di bawah:
nota:
P1 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang.
P2 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.
P3 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor
P4 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.
√ Faktor kejayaan yang dilakukan pemaju
× Faktor yang tidak dilakukan pemaju
73
Jadual 4.13: Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif Pemaju Yang Telah Dikenalpasti
PERINGKAT TEMA KOD PERKARA P1 P2 P3 P4
Sebelum Mengambilalih
Projek
Kajian Kemungkinan 01
Kebolehpasaran √ - √ √
Sumber kewangan √ - √ √
Polisi Kerajaan √ - × ×
Kemajuan kerja di tapak √ - √ √
Jumlah unit terjual dan belum
terjual × - ×
√
Kajian Tindakan Undang-Undang √ √ √
Kerjasama pihak Kerajaan 02 Kerjasama JPN √ - √ √
Kerjasama Majlis Daerah × - √ √
Semasa Mengambilalih
Projek
Strategi Pemasaran 03
Penjenamaan semula projek √ - × ×
Membuat kajian pasaran
berkenaan harga yang kompetitif √ - √ √
Mengambilkira produk pesaing
dalam pasaran. √ - ×
×
Pengiklanan √ - √ √
Faktor Kewangan 04
Kekukuhan kewangan pemaju itu
sendiri √ - √
√
Pinjaman bank √ - √ √
Pengurusan Pembinaan
05
Memantau kualiti kerja kontraktor × - √ √
Memastikan kontraktor buat kerja
ikut jadual √ - √
√
Menitikberatkan keselamatan
pekerja √ - ×
√
Memantau penggunaan bahan
binaan √ - ×
√
74
Pengalaman Pemaju 06
Pengalaman pemaju dalam
pembinaan √ - √ √
Pengalaman pemaju dalam
pembinaan projek terbengkalai. √ - √ √
Pengurusan Risiko 07
Mesyuarat kemajuan kerja √ - √ √
Perancangan yang baik √ - √ √
Bantuan kerajaan negeri × - √ ×
Bantuan likuidator × - √ ×
Kerjasama Jabatan lain 08 Kerjasama pihak konsultan × - √ ×
Kerjasama Likuidator × - √ ×
75
4.5.1.1 Kajian Kemungkinan [01]
Daripada jadual di atas, secara keseluruhannya dapat dilihat bahawa kesemua
responden menyatakan kajian kemungkinan adalah perkara yang mesti dilakukan
terlebih dahulu sebelum mengambilalih projek terbengkalai. Antara kajian
kemungkinan yang dijalankan oleh kesemua pemaju ialah dari aspek kajian
kebolehpasaran, mengkaji sumber kewangan yang ada, menilai kemajuan di tapak
dan membuat kajian tindakan undang-undang yang terlibat. Kajian kebolehpasaran
iaitu mereka akan melihat persekitaran dan pasaran semasa terhadap projek tersebut
sama ada berjaya mendapat sambutan ataupun tidak. Selain itu, mereka juga akan
mengambilkira dari segi kewangan yang ada. Ini kerana, projek terbengkalai
merupakan projek kontrak sekaligus, pihak pemaju hanya akan mendapat bayaran
selepas bangunan tersebut disiapkan dengan CFO. Oleh itu, pemaju memerlukan
sumber kewangan yang kukuh untuk mengambilalih projek bagi meamastikan proses
pembinaan tidak terbantut di pertengahan jalan. Tidak ketinggalan juga dengan
penilaian terhadap kemajuan di tapak yang merangkumi penilaian terhadap peratusan
kerja asal dan juga kecacatan bangunan yang ada untuk mengetahui apa yang perlu
dibaiki dan apa yang perlu disiapkan. Selain itu, pemaju juga akan mengambilkira
hal-hal yang berkaitan dengan undang-undang supaya tidak menimbulkan masalah
ketika proses pemulihan semula dijalankan. Contohnya, status pemaju lama dengan
pembeli terdahulu ataupun status pemaju dengan kontraktor dan konsultan.
4.5.1.2 Kerjasama pihak kerajaan [02]
Selain itu, kerjasama pihak kerajaan iaitu pihak JPN dan Majlis Daerah juga
adalah penyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan
terbengkalai. Kesemua responden menyatakan bahawa pihak JPN amat membantu
dalam menjayakan proses pemulihan semula perumahan terbengkalai tersebut. JPN
memainkan peranan sebagai orang tengah untuk menyelesaikan pertikaian berkenaan
syarat pembangunan antara pemaju dan jabatan-jabatan teknikal. Di samping itu, dua
daripada tiga responden menyatakan bahawa Majlis Daerah banyak membantu
76
mereka bagi mendapatkan semula pelan bangunan yang lama untuk tujuan
pemulihan projek tersebut.
4.5.1.3 Strategi Pemasaran [03]
Dari segi strategi pemasaran pula, kesemua responden membuat pengiklanan
untuk memasarkan unit-unit yang ingin dijual. Pengiklanan tersebut sama ada di
taman perumahan tersebut ataupun di dalam media sosial. Mereka juga akan
membuat kajian pasaran berkenaan harga yang kompetitif untuk menghargakan unit
kediaman supaya sesuai dengan pasaran semasa.
4.5.1.4 Faktor Kewangan [04]
Faktor yang keempat ialah dari segi kewangan. Kesemua responden memberi
respon bahawa kekukuhan kewangan syarikat sendiri adalah satu faktor kepada
kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Hal ini kerana, projek terbengkalai
merupakan projek yang menggunakan kaedah kontrak sekaligus yang memerlukan
sokongan modal sendiri yang cukup. Bayaran hanya akan diberikan selepas projek
berjaya disiapkan oleh pemaju. Selain itu, pinjaman daripada bank juga penting
untuk menambah dan menyokong kewangan syarikat yang sedia ada bagi
memulihkan projek terbengkalai.
4.5.1.5 Pengurusan Pembinaan [05]
Faktor kelima yang dikenalpasti ialah faktor pengurusan pada peringkat
pembinaan di tapak bina. Ketiga-tiga responden kepada kajian kes menjawab bahawa
77
pemaju perlu memastikan pihak kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual
supaya tiada sebarang kelewatan berlaku. Selain itu, dua daripada kesemua
responden juga menyatakan pemantauan terhadap kualiti kerja kontraktor adalah
penting untuk mengelakkan membuat semula kerja yang telah disiapkan. Selain itu,
responden turut menyatakan bahawa pemaju perlu bertindak menyelia keselamatan
pekerja dan menyelia kontraktor agar menggunakan bahan binaan mengikut
prosedur.
4.5.1.6 Pengalaman Pemaju [06]
Faktor yang keenam ialah pengalaman pemaju dalam bidang pembinaan
sangat penting untuk sesebuah projek itu berjaya. Pemaju yang berpengalaman
mampu untuk melantik kontraktor yang berdaya saing dan yang betul-betul layak.
Pemaju yang mempunyai pengalaman yang lama dalam bidang pembinaan sudah
tentu akan menyumbang pada kejayaan projek. Tambahan pula sekiranya mereka
mempunyai pengalaman dalam pemulihan projek terbengkalai kerana mereka akan
lebih mengetahui cara bagaimana untuk menguruskan risiko projek terbengkalai.
4.5.1.7 Pengurusan Risiko [07]
Faktor yang ketujuh ialah pengurusan risiko yang dijalankan oleh pemaju.
Ketiga-tiga responden menyatakan bahawa pemaju membuat mesyuarat kemajuan
projek dan perancangan projek yang teliti bersama dengan kontraktor dan juga
juruperunding. Langkah ini diambil untuk mencari penyelesaian terbaik terhadap
masalah-masalah yang timbul.
78
4.5.1.8 Kerjasama Jabatan Lain [08]
Akhir sekali ialah, kerjasama pihak lain seperti pihak likuidator dan juga
konsultan juga memainkan peranan yang penting. Sebagai contoh dalam kajian kes
yang ketiga, pihak likuidator yang menyelesaikan pertikaian Antara Duta Anggerik
sebagai pemaju baru yang mengambilalih projek dengan kontraktor dan konsultan
yang datang menuntut hak mereka. Konsultan pula membantu pemaju dalam urusan
mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal.
Kesimpulannya ialah, terdapat banyak faktor yang mendorong pemaju untuk
menjayakan proses pengambilalihan dan pemulihan semula projek perumahan
terbengkalai. Dengan gabungan faktor-faktor ini, maka proses pemulihan semula
projek perumahan terbengkalai akan berjalan dengan lancar.
4.5.2 Faktor-faktor Kejayan Kontraktor
Dalam projek pembinaan, pihak kontraktor adalah pihak yang
bertanggungjawab membina bangunan tersebut dari peringkat kajian tapak bina
sehingga penyiapan. Kebolehan kontraktor menguruskan tapak bina dengan baik
seterusnya akan menjamin kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Data yang
diperolehi ini adalah berdasarkan kepada faktor kejayaan yang diperolehi daripada
perspektif kontraktor.
79
Antara beberapa faktor kejayaan dari perspektif kontraktor yang telah dikenalpasti dan disenaraikan di dalam jadual 4.14 di bawah:
nota:
P1 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang.
P2 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.
P3 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor
P4 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.
√ Faktor kejayaan yang dilakukan kontraktor
× Faktor yang tidak dilakukan kontraktor
Jadual 4.14: Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif Kontraktor Yang Telah Dikenalpasti
PERINGKAT TEMA KOD PERKARA P1 P2 P3 P4
Sebelum Mengambilalih
Projek
Kajian Kemungkinan
01
Mengkaji kebarangkalian projek
berjaya dipulihkan. √ √ √ √
Melihat potensi projek untuk
dibangunkan. √ √ × ×
Menilai kemajuan kerja di tapak √ √ √ √
Menilai kos yang diperlukan √ √ √ √
Kerjasama Pihak
Kerajaan 08
Kerjasama Majlis Daerah
× × √ √
Pengurusan di pejabat 02 Membuat susulan status kerja untuk
pastikan ianya sama dengan pelan × × √ √
Pengurusan pembinaan 03
Tiada masalah dengan supplier, bahan
binaan, dan buruh. √ √ √ ×
Menggunakan jentera sendiri. √ √ √ ×
Berbincang dan selesaikan masalah √ √ √ ×
80
dengan segera
Faktor Kewangan 04
Membuat aliran tunai √ √ × ×
Membuat susulan status kerja untuk
pastikan sama dengan pelan. √ √ × √
Mesyuarat mingguan dan bulanan √ √ × ×
Menguruskan masa dengan baik √ √ × √
Memastikan buruh buat kerja ikut
jadual × × √ √
Pengalaman Kontraktor 05
Pengalaman kontraktor dalam
pembinaan √ √ √ √
Pengalaman kontraktor dalam
pembinaan projek terbengkalai. √ √ √ ×
Pengurusan risiko 06
Segera berbincang tentang masalah
supaya tidak berlarutan √ √ √ √
Pemantaun dan perancangan yang
teliti √ √ √ √
Pengurusan dan perancangan projek × √ × ×
Kerjasama jabatan
teknikal 07
Mendapat kerjasama daripada jabatan-
jabatan teknikal × √ × ×
81
4.5.2.1 Kajian Kemungkinan [01]
Jadual 4.14 di atas menunjukkan secara keseluruhan faktor kejayaan
pemulihan semula projek perumahan terbengkalai dari perspektif kontraktor. Seperti
mana yang dilakukan oleh pemaju, sebelum mengambilalih projek, pihak kontraktor
juga akan membuat kajian kemungkinan terlebih dahulu. Keeempat-empat responden
mengatakan bahawa pihak mereka akan melawat tapak untuk mengkaji
kebarangkalian projek berjaya dipulihkan, menilai kemajuan kerja di tapak dari segi
peratusan kerja asal yang sudah siap dan kecacatan kerja yang ada. Selain itu,
kontraktor juga akan menilai kos yang diperlukan untuk memulihkan projek tersebut.
4.5.2.2 Pengurusan di Pejabat [02]
Kontraktor akan membuat semakan terhadap perancangan kemajuan kerja
dan program kerja untuk memastikan kerja-kerja di tapak adalah sama dengan pelan.
Selain itu, kontraktor juga akan meninjau kemajuan kerja di tapak bina. Hal ini
adalah untuk mengelakkan sebarang kelewatan kerja berlaku akibat dari kerja-kerja
buruh yang tidak mengikut keperluan pemaju.
4.5.2.3 Pengurusan pembinaan [03]
Dalam peringkat pembinaan pula, kebanyakan responden memberi respon
bahawa mereka tidak masalah dengan pembekal bahan binaan, buruh, mahupun
cuaca yang buruk. Selain itu, tiga responden mengatakan mereka menggunakan
jentera sendiri sepanjang proses pembinaan dijalankan. Maka dalam hal ini isu
kelewatan penghantaran barang boleh dielakkan. Apabila timbulnya sebarang
masalah mengenai pembinaan, pihak kontraktor akan segera berbincang dan
selesaikan masalah dengan segera melalui mesyuarat mingguan dan bulanan
bersama-sama dengan pemaju dan konsultan. Selain itu, kontraktor juga akan
82
membuat susulan status kerja di tapak untuk pastikan ianya sama dengan pelan.
Akhir sekali kontraktor menguruskan masa dengan baik dengan memastikan pekerja
menjalankan kerja mengikut jadual yang telah ditetapkan.
4.5.2.4 Faktor Kewangan [04]
Dari segi pengurusan kewangan, pihak kontraktor akan membuat aliran tunai
untuk melihat perbelanjaan kewangan syarikat sepanjang projek dijalankan supaya
tidak melebihi bajet.
4.5.2.5 Pengalaman Kontraktor [05]
Faktor pengalaman kontraktor dalam bidang pembinaan juga amat penting.
Buktinya, keempat-empat responden mengatakan bahawa pengalaman kontraktor
dalam pembinaan penting dalam tindakan pemulihan projek terbengkalai. Lebih-
lebih lagi jika kontraktor tersebut sudah mempunyai pengalaman dalam tindakan
pemulihan semula projek terbengkalai. Hal ini kerana, pengalaman dalam bidang
pembinaan dan juga projek terbengkalai khususnya membolehkan kontraktor
mengetahui cara-cara untuk mengatasi masalah yang timbul khasnya dalam
peringkat pembinaan.
4.5.2.6 Pengurusan risiko [06]
Apabila timbulnya sebarang risiko semasa peringkat pembinaan seperti
masalah kecacatan kerja, kontraktor akan segera berbincang dengan konsultan dan
juga pemaju supaya tidak berlarutan. Perbincangan adalah untuk mencari jalan
penyelesaian sama ada menggantikan dengan komponen yang baru atau
83
membaikinya. Pemantaua n dan perancangan yang teliti juga akan dijalankan di
samping pengurusan dan perancangan projek yang baik.
4.5.2.7 Kerjasama Jabatan Teknikal [07]
Kerjasama daripada jabatan-jabatan teknikal yang meluluskan syarat untuk
mendapatkan CFO juga amat membantu proses penyiapan projek dengan jayanya.
Kesimpulannya, banyak faktor kejayaan dari perspektif kontraktor yang telah
dikenalpasti. Dalam apa jua projek, pemaju dan kontraktor adalah pihak yang
memerlukan antara satu sama lain. Oleh itu, kedua-dua pihak ini memainkan peranan
yang penting bagi menjayakan projek terbengkalai dengan disokong oleh beberapa
pihak yang lain.
4.5.2.8 Kerjasama pihak kerajaan [08]
Dalam usaha mendapatkan pelan lama untuk tujuan pemulihan, pihak
kerajaan iaitu Majlis Daerah banyak membantu pihak kontraktor. Mereka membantu
bagi mendapatkan semula pelan bangunan yang asal projek tersebut.
84
4.6 Kesimpulan
Menerusi analisis kajian yang dijalankan, penyelidik mendapati tindakan
pemulihan ini merupakan satu indikator yang dapat menyumbang kepada jalan
penyelesaian kepada permasalahan perumahan terbengkalai. Gabungan kerjasama
yang baik antara pemaju dan juga kontraktor menjadi faktor pencetus kepada
kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai. Diharapkan hasil
daripada penemuan terhadap pengkajian ini akan memberikan ruang kepada pihak-
pihak yang bertanggungjawab untuk memperbaiki keadaan yang sepatutnya dengan
tujuan permasalahan perumahan terbengkalai akan dapat di atasi dan ditangani dalam
keadaan yang terbaik. Seterusnya kesimpulan mengenai bab ini akan diteruskan
pada bab yang seterusnya iaitu di dalam bab 5.
85
BAB 5
KESIMPULAN DAN CADANGAN
5.1 Pengenalan
Bab ini merupakan bahagian yang terakhir dalam kajian ini. Kesimpulan yang
dibuat adalah berdasarkan analisis yang telah dibentangkan dalam Bab 4. Dalam Bab
ini, penyelidik akan menyenaraikan cadangan kajian lanjutan yang boleh dikaji oleh
pengkaji pada masa akan datang yang berminat dalam isu projek terbengkalai. Secara
keseluruhannya, kajian ini telah mencapai objektif yang telah ditetapkan iaitu
mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek
perumahan terbengkalai.
86
5.2 Rumusan Kajian
Secara keseluruhannya, kajian ini adalah mengenai faktor kejayaan
pemulihan semula projek terbengkalai dalam industri binaan Malaysia. Disebabkan
faktor limitasi dalam kajian, kajian ini lebih menumpukan pada pemulihan projek
perumahan di negeri Johor sahaja. Kajian ini melibatkan pihak-pihak yang terlibat
dalam pemulihan dimana pihak pemaju dan kontraktor binaan dijadikan responden,
dan projek-projek perumahan terbengkalai yang berjaya dipulihkan semula dijadikan
kajian kes. Antara faktor-faktor kejayaan pemaju dan kontraktor yang berjaya
dikenalpasti oleh penyelidik adalah seperti yang berikut:
5.2.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju
Jadual 5.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju
BIL FAKTOR KEJAYAAN PEMAJU
1 Kajian Kemungkinan
2 Kerjasama Pihak Kerajaan
3 Strategi Pemasaran
4 Faktor Kewangan
5 Pengurusan Pembinaan
6 Pengalaman Pemaju
7 Pengurusan Risiko
8 Kerjasama Jabatan Lain
Daripada analisis kajian di dalam Bab 4, penyelidik telah mengenalpasti
lapan [8] faktor-faktor utama dari perspektif pemaju yang memainkan peranan
penting dalam menentukan kejayaan proses pemulihan projek-projek perumahan
87
terbengkalai tersebut seperti di dalam jadual 5.1 di atas. Faktor pertama ialah dari
segi kajian kemungkinan yang telah dijalankan oleh kesemua responden sebelum
mengambilalih projek. Faktor yang kedua ialah pihak pemaju mendapat kerjasama
daripada pihak kerajaan iaitu kerjasama daripada Jabatan Perumahan Negara dan
Juga Majlis Daerah. Seterusnya, faktor yang ketiga ialah starategi pemasaran yang
dijalankan oleh pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman yang setelah projek
diambilalih.
Selain itu, faktor status kewangan pemaju juga merupakan aspek yang
penting untuk membolehkan projek tersebut dapat dibina semula dengan lancar.
Faktor yang kelima ialah dari segi pengurusan pemaju di peringkat pembinaan untuk
memastikan projek pemulihan tersebut dapat disiapkan mengikut masa yang
ditetapkan dalam kontrak. Faktor yang keenam adalah melibatkan pengalaman
pemaju dalam mengendalikan projek-projek pembinaan termasuk projek-projek
terbengkalai. Seterusnya adalah faktor ketujuh iaitu pengurusan risiko yang telah
dibuat oleh pihak pemaju untuk menyelesaikan sebarang masalah yang timbul
semasa proses pengambilalihan dan pemulihan dijalankan. Akhir sekali ialah faktor
yang kelapan iaitu pemaju telah mendapat kerjasama dan batuan daripada jabatan
lain seperti pihak likuidator dalam menyelesaikan pertikaian berkenaan hal
perundangan.
5.2.2 Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor
Jadual 5.2 Faktor- Faktor Kejayaan Kontraktor
BIL FAKTOR KEJAYAAN KONTRAKTOR
1 Kajian Kemungkinan
2 Pengurusan di pejabat
3 Pengurusan Pembinaan
4 Faktor Kewangan
88
5 Pengalaman Kontraktor
6 Pengurusan Risiko
7 Kerjasama jabatan teknikal
8 Kerjasama pihak kerajaan
Jadual 5.2 di atas adalah antara faktor-faktor kejayaan dari perspektif
kontraktor yang berjaya dikenalpasti oleh penyelidik. Terdapat lapan [8] faktor-
faktor utama dari perspektif kontraktor yang memainkan peranan penting dalam
menentukan kejayaan proses pemulihan projek-perjek perumahan terbengkalai
tersebut. Faktor pertama ialah dari segi kajian kemungkinan yang telah dijalankan
oleh kesemua responden sebelum memulihkan semula projek yang tersadai. Faktor
yang kedua ialah pihak kontraktor membuat pengurusan di pejabat untuk memastikan
projek dapat disiapkan seperti yang diinginkan oleh pemaju.
Faktor yang ketiga ialah dari segi pengurusan kontraktor di peringkat
pembinaan untuk memastikan projek pemulihan tersebut berjalan lancar tanpa
mengalami sebarang masalah kelewatan dan kecacatan dan ianya berjaya disiapkan
mengikut masa yang ditetapkan dalam kontrak. Selain itu, faktor status kewangan
kontraktor juga merupakan aspek yang penting untuk membolehkan projek tersebut
dapat dibina semula dengan lancar. Faktor yang kelima adalah melibatkan
pengalaman kontraktor dalam mengendalikan projek-projek pembinaan termasuk
projek-projek terbengkalai daripada peringkat kajian kemungkinan, proses membina
sehingga peringkat penyiapan.
Seterusnya adalah faktor keenam iaitu pengurusan risiko yang telah dibuat
oleh kontraktor untuk menyelesaikan sebarang masalah yang timbul semasa proses
pembinaan semula perumahan terbengkalai tersebut. Faktor yang ketujuh ialah pihak
kontraktor mendapat kerjasama yang baik daripada jabatan-jabatan teknikal dalam
proses mendapatkan kelulusan Sijil Layak Menduduki. Akhir sekali ialah faktor yang
89
kelapan iaitu kontraktor telah mendapat kerjasama dan bantuan daripada pihak
kerajaan iaitu Jabatan Perumahan Negara dan Juga Majlis Daerah untuk
mendapatkan pelan asal projek yang ingin dipulihkan.
Sebagai rumusan terhadap analisis yang dibuat, penyelidik mendapati kedua-
dua pihak iaitu pihak pemaju dan juga kontrakor adalah saling melengkapi antara
satu sama lain. Prestasi kedua-dua belah pihak yang baik akhirnya menyumbang
kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai tersebut.
Walaupun kajian terhad dan melibatkan projek terbengkalai di sekitar Johor sahaja,
namun ianya boleh dijadikan rujukan bagi penyelidik yang berminat akan isu ini
pada masa akan datang.
5.3 Masalah Yang Dihadapi Semasa Menjalankan Kajian
Sepanjang menjalankan kajian ini, terdapat beberapa masalah yang dihadapi
oleh penyelidik dalam proses penyiapan laporan akhir projek. Antara masalah-
masalah yang dihadapi adalah seperti berikut:
i. Maklumat dalam senarai projek perumahan terbengkalai yang diberikan oleh
pihak KPKT tidak lengkap. Hal ini kerana, terdapat beberapa projek yang
tidak ditulis nama pemaju baru yang mengambilalih atau Nama syarikat
pelikuidasi yang terlibat. Ianya hanya mempunyai nama pemaju terdahulu
yang telah digulung. Masalah ini menyebabkan penyelidik tidak dapat
menjejaki responden untuk pengumpulan data kajian.
90
ii. Projek terbengkalai merupakan projek yang bermasalah. Contohnya, masalah
bagi pemaju asal yang telah digulung. Urusan penggulungan diambilalih dan
diselesaikan oleh pihak pelikuidasi yang telah dilantik oleh KPKT. Oleh itu,
semua maklumat berkenaan projek tersebut, perlu dirujuk kepada pihak
pelikuidasi. Namun, tidak semua maklumat dapat diperolehi daripada pihak
likuidator kerana ianya merupakan maklumat sulit.
iii. Selain itu, tidak semua responden yang terlibat dengan pemulihan projek
perumahan terbengkalai dan berjaya dijejaki oleh penyelidik memberikan
kerjasama dan bersetuju untuk ditemubual. Hal ini mengambil masa dan amat
menjejaskan proses pengumpulan data penyelidik. Hanya empat kajian kes
sahaja berjaya dikumpul oleh penyelidik.
5.4 Cadangan Kajian Lanjutan
Daripada analisis kajian dan rumusan yang telah dibuat, berikut adalah beberapa
cadangan untuk kajian lanjutan pada masa hadapan:
i. Mengkaji perbezaan faktor-faktor kejayaan pengambilalihan dan pemulihan
semula projek terbengkalai bagi projek perumahan dan bangunan komersial.
ii. Pengkaji pada masa akan datang boleh membuat penyelidikan atas tindakan
pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang
melibatkan perumahan awam seperti PPR, PR1MA dan Rumah Mesra
Rakyat.
91
iii. Memperluaskan skop kajian pada masa akan datang bertujuan bagi
memperoleh maklumat yang lebih menyeluruh tentang isu kajian. Jumlah
responden boleh diperluaskan lagi dengan menyertakan responden yang
terlibat dalam tindakan pemulihan perumahan terbengkalai luar dari negeri
Johor. Ini kerana terdapatnya pemaju-pemaju yang turut menyertai tindakan
pemulihan yang tidak hanya terhad terhadap projek-projek di dalam Negeri
Johor sahaja. Penemuan kajian akan menjadi lebih menarik dengan hadirnya
responden atau pemaju berkenaan.
iv. Memperkembangkan lagi kajian ini dengan turut meneliti tindakan
pengambilalihan terhadap projek-projek pembangunan yang lain bukan
setakat pengambilalihan terhadap projek-projek perumahan semata. Ini
kerana fenomena tindakan pengambil alihan merupakan tindakan menyeluruh
dengan tidak hanya tertumpu kepada projek perumahan semata-mata.
v. Menjalankan kajian terhadap pemaju-pemaju yang telah di isytiharkan muflis
dan telah digulung untuk mengenalpasti punca sebenar masalah perumahan
terbengkalai berlaku dan penyelesaian yang sesuai akan dapat dicadangkan
oleh pengkaji. Kajian ini boleh difokuskan kepada pihak pelikuidasi yang
bertanggungjawab dalam isu penggulungan syarikat pemaju yang muflis.
92
5.5 Kesimpulan
Isu perumahan terbengkalai ini merupakan isu yang telah lama dialami dan
banyak kajian yang telah dilakukan berkenaan isu ini. Namun, diharapkan ianya akan
menambahkan bilangan kajian dalam membincangkan mengenai isu perumahan
terbengkalai supaya dapat dijadikan rujukan pada masa akan datang. Permasalahan
perumahan terbengkalai ini dirasakan mampu untuk ditangani seandainya pihak
kerajaan mengambil tindakan segera serta mendapat kerjasama daripada semua pihak
seperti pihak Kerajaan Negeri, Majlis Daerah dan juga jabatan-jabatan teknikal
seperti IWK dan TNB.
Pengkaji berharap hasil dapatan daripada kajian ini dapat dijadikan panduan
kepada mana-mana pihak pemaju dan kontraktor lain yang berminat untuk
memulihkan projek terbengkalai demi membantu pihak kerajaan dalam
mengurangkan bilangan projek perumahan terbengkalai di negara ini. Usaha pihak
pemaju dan kontraktor penyelamat bukan sahaja membantu mengurangkan statistik
projek perumahan terbengkalai, bahkan ia juga dapat merealisasikan impian pembeli
rumah yang ingin menduduki rumah baru mereka setelah sekian lama. Dengan
adanya kajian ini, pengkaji berharap ianya akan menjadi sumber rujukan yang boleh
digunakan oleh para pengkaji lain yang ingin menyentuh mengenai isu perumahan
terbengkalai khususnya dalam kajian-kajian lanjutan pada masa depan.
93
RUJUKAN
Aminah Md Yusof & Ismail B. Omar (2007). Analisis Kitaran Ekonomi Dan Industri
Pembinaan Di Malaysia. Universiti Teknologi Malaysia.
Amirullah, SE. M.M (2015) .Arkitel Populasi Dan Sampel: Pemahaman, jenis dan
teknik. Penerbit: Bayu Publishing Malang 67-68
Braun, V. and Clarke, V. (2006) Using thematic analysis in psychology. Qualitative
Research in Psychology. University of the west of England.
Chan Ching Yeng (2006). Masalah Pengumpulan Data Di Syarikat Perumahan
Negara Berhad Dalam Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Di
Selangor. Universiti Teknologi Malaysia.
Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia, Maklumat Kata. Diakses daripada laman web
Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia
http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?keyword=ambil+alih&d=274052&
Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia, Maklumat Kata. Diakses daripada laman web
Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?
keyword=kejayaan
Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia, Maklumat Kata. Diakses daripada laman web
Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?
keyword=projek
Patmawati Ibrahim, Dr. Siti Arni Basir, Norizah Daud (2012). Critical Success
Factors (Csf) Of Zakahfinanced Small- Scale Entrepreneurs (Zfse):
Malaysian Experience. Melaka: Proceedings International Conference of
Technology Management, Business and Entrepreneurship 2012.
Bhattacharyya D. K, Research Methodology. 2nd Edition. New Delhi: Anurag
Jain For Excel Books. 2006
Enam projek hospital tersadai. (1 Julai 2005). Utusan Online.
Fadzilah Binti Ibrahim (2006). Faktor-Faktor Kritikal Bagi Pemulihan Projek
Perumahan Terbengkalai. Universiti Teknologi Malaysia.
94
Faridah Binti Abdullah (2006). Kajian Pemulihan Projek Pembangunan Kediaman
Terbengkalai Di Dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Universiti
Teknologi Malaysia.
Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, (2015). Identification of
Risks Pertaining to Abandoned Housing Projects in Malaysia. Journal of
Construction Engineering, Volume 2015
Laporan Stok Harta Tanah 2017. Jadual Stok Harta Kediaman Q1 2017. Diakses
daripada laman web Jabatan penilaian dan perkhidmatan Harta
http://napic.jpph.gov.my/portal
Mohamad Sukeri Khalid (2010). Abandoned Housing Development: The
Malaysian Experience. Heriot-Watt University Edinburgh.
Muhd Syafiq Bin Gusti Kasan (2010). Faktor Ketiadaan Pengambilalihan Projek
Terbengkalai Oleh Pemaju Di Negeri Johor. Universiti Teknologi Malaysia.
Majid, N. A., Yusoff, M. A. M., Abdullah, T., Marzuki, S., Salleh, Z. M.,
Muhammad, F., & Kahar, S. A. A. H. d. R. (2006). Academic Report
Writting; From Research To Presentation: Prentice Hall Pearson.
Walliman N, Your Research Project. 2nd Edition. London: Sage Publications
Ltd. 2005
Nurharnila Binti Rusli (2007). Salah Urus Risiko Dalam Pembangunan Projek
Perumahan; Kajian Ke Atas Projek Perumahan Terbengkalai Di Malaysia.
Universiti Teknologi Malaysia.
Noormala Binti Ali, Mohamed Sharif Bin Mustaffa, Roslee Bin Ahmad (2005).
Pendekatan tembual sebagai metod kajian kes. Suatu persepsi di kalangan
pelajar perempuan cemerlang terhadap perkhidmatan bimbingan dan
kaunseling. Universiti Teknologi Malaysia.
Noorasiah Binti Aliman (2011). Kelewatan Penyiapan Pemulihan Projek
Perumahan Terbengkalai Oleh Syarikat Perumahan Negara Berhad.
Universiti Teknologi Malaysia.
Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Dasar Perumahan Negara. Diakses
daripada laman web Jabatan Perumahan Negara http://ehome.kpkt.gov.my/
index.php/pages/view/208
Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Senarai projek-projek sakit dan
statistik. Diakses daripada laman web Jabatan Perumahan Negara
http://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/79
Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Projek Perumahan Terbengkalai.
Diakses daripada laman web Jabatan Perumahan Negara
http://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/206
95
Portal Rasmi Jabatan Insolvensi Malaysia. Likuidasi. Diakses daripada laman web
Jabatan Insolvensi Malaysia
http://www.mdi.gov.my/index.php/ms/faqs/liquidation
Pemaju Rugi Tiada Pembeli. (21 Ogos, 2013). Sinar Online.
Projek terbengkalai dan tanah kosong jadi pembiakan aedes. (4 Ogos 2016). Utusan
Borneo Online.
Projek Perumahan Terbengkalai Diselamatkan. (2 Ogos, 2017). Berita Harian
Online
Pusat sehenti atasi masalah rumah terbengkalai: MB. (6 Mei 2004). Berita Harian
Paul Watson (2008). A methodology for attaining and assessing project success for
rehabilitation projects. Journal of Building Appraisal. Vol.4 No.3 Pp 181–
189
Rozetta Yunus (2006). Tindakan Pengambilalihan Perumahan Terbengkalai Kajian
Kes di Negeri Melaka. Universiti Teknologi Malaysia
Shahrinnahar Latib. Rumah terbiar sarang dadah. (22 Jun 2010). Utusan Online.
Sunitha V. Doraisamy, ZainalAbidin Akasah, Riduan Yunus (2010) A Review on
Abandoned Construction Projects: Causes & Effects.
Surina Haji Mohd Amin (2015). Risiko dan kaedah pengurusan risiko dalam
menyiapkan projek terbengkalai. Universiti Teknologi Malaysia.
Rumah terbengkalai: lebih 200 pembeli tanggung beban hutang. (19 April, 2016)
Utusan Online.
Yap Eng Hoe (2013). Causes of Abandoned Construction Projects in Malaysia.
Universiti Tunku Abdul Rahman.
440 pembeli rumah tarik nafas lega. (22 Februari 2012). Utusan Online.
96
LAMPIRAN
LAMPIRAN A: SOALAN TEMUBUAL
TAJUK PENYELIDIKAN:
STRATEGI KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH PROJEK
TERBENGKALAI
RESEARCH TITLE:
STRATEGY OF CONTRACTORS WHICH TAKE OVER AND REVIVED THE
ABANDONED PROJECTS
OBJEKTIF PENYELIDIKAN:
Mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan
projek terbengkalai.
RESEARCH OBJECTIVE:
To identify the success factors in take over and reviving the abandoned projects.
SEMUA MAKLUMAT YANG DIBERIKAN ADALAH SULIT DAN DIRAHSIAKAN DAN HANYA UNTUK
TUJUAN PENYELIDIKAN SAHAJA
ALL INFORMATION GIVEN IS PRIVATE AND CONFIDENTIAL AND FOR RESEARCH PURPOSE
ONLY
JABATAN UKUR BAHAN, FAKULTI ALAM BINA, UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA, 81310 SKUDAI, JOHOR BAHRU, JOHOR DARUL TAKZIM.
MAKLUMAT PENYELIDIK
NAMA: NUR ZULAIKHA BT ISA
NO K/P: 940523-03-6134
KURSUS: IJAZAH SARJANA MUDA UKUR BAHAN
NO TELEFON: O14-6071685
E-MAIL: nurzulaikhaisa116@gmail.com
97
MAKLUMAT PROJEK
PROJECT DETAILS
NAMA PROJEK PROJECT NAME/ TITLE
LOKASI PROJEK
LOCATION OF THE PROJECT
NAMA KONTRAKTOR
NAME OF CONTRACTOR
SEBELUM:
BEFORE :
SELEPAS:
AFTER:
NAMA PEMAJU
NAME OF DEVELOPER
SEBELUM :
BEFORE :
SELEPAS :
AFTER:
KELUASAN PROJEK (GFA)
GROSS FLOOR AREA
KOS PROJEK
COST OF PROJECT
TAHUN MULA PROJEK
YEARS OF PROJECT
DEVELOPED
TAHUN PROJEK BERHENTI
YEAR PROJECT STOP/
ABANDONED
TAHUN DIMULAKAN SEMULA
YEAR OF REVIVED
TARIKH PROJEK SIAP
DIPULIHKAN SEMULA
YEAR OF REVIVED COMPLETION
98
Soalan Temubual Bagi Syarikat Pemaju yang Berjaya di Dalam Tindakan
Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Negeri Johor.
Interview Questions for Successful Developers Companies in the process of Reviving
Abandoned Housing Projects in the State of Johor.
BAHAGIAN A:
SECTION A : BUTIRAN RESPONDEN/ SYARIKAT PEMAJU
DETAILS OF RESPONDENT / DEVELOPER COMPANY
1. Nama Responden/ Name of Respondent
2. Nama Syarikat/ Name of Company
3. Jawatan/ Position
4. Tarikh Temubual /Date of Interview
5. Pengalaman Bekerja/ Working Experiences
< 5 Tahun/ < 5 years
5 – 10 Tahun/ 5-10 years
> 10 tahun/ >10 years
6. Berapa lama pengalaman di dalam bidang pembinaan perumahan?
How long your experience in housing construction?
7. Berapa pengambilalihan dan pemulihan projek yang telah diusahakan dan
berjaya?
How much of reviving project was taken and it was a successful?
TANDATANGAN RESPONDEN /
COP:
RESPONDENT SIGNATURE/
STAMP
99
BAHAGIAN B: SOALAN TEMUBUAL
1) Apakah perkara pertama yang dilakukan oleh pihak pemaju sebelum
mengambilalih projek?
What is the first thing the developer does before taking over the project?
2) Adakah timbulnya masalah–masalah sebelum tindakan mengambilalih projek?
Are there problems arising before taking over project?
Bagaimanakah pihak pemaju mengatasi masalah tersebut?
How do developers solve the problem?
3) Apakah prosedur atau kaedah Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan
(KPKT) yang yang perlu di patuhi oleh pemaju semasa pengambilalihan projek
perumahan terbengkalai.
What is the procedure or method of the Kementerian Perumahan & Kerajaan
Tempatan (KPKT) which must be complied with by the developer during the
acquisition of the abandoned housing project?
4) Apakah strategi pemasaran pihak pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman
yang ingin dipulihkan?
What is the developer's marketing strategy to market the residential units that will be
recover?
100
5) Adakah sumber pembiayaan menyumbang kepada kejayaan pemulihan projek
terbengkalai?
Does the funding source/ financial institution contribute to the success of the
abandoned project recovery?
6) Bagaimanakah pengurusan pihak pemaju semasa peringkat pembinaan di tapak
bina?
How is the developer’s management during construction stage at the construction
site?
7) Adakah pengalaman pihak pemaju dalam bidang pembinaan menyumbang kepada
kejayaan pemulihan projek perumahan terbengkalai?
Is the developer's experience in the construction sector contributing to the successful
of abandoned projects recovery?
8) Apakah risiko-risiko yang timbul semasa peringkat pembinaan?
What are the risks that arise during the construction stage?
9) Bagaimanakah pihak pemaju mengatasi/ meminimumkan risiko tersebut bagi
mengelakkan kegagalan projek?
How do contractors overcome/ reduce these risks to avoid project failure?
101
Soalan Temubual Bagi Syarikat Kontraktor yang Berjaya di Dalam Tindakan
Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Negeri Johor.
Interview Questions for Successful Contractor’s Companies in the process of
Reviving Abandoned Housing Projects in the State of Johor.
BAHAGIAN A:
SECTION A : BUTIRAN RESPONDEN/ SYARIKAT KONTRAKTOR
DETAILS OF RESPONDENT / CONTRACTOR COMPANY
1. Nama Responden/ Name of Respondent
2. Nama Syarikat/ Name of Company
3. Jawatan/ Position
4. Tarikh Temubual /Date of Interview
5. Pengalaman Bekerja/ Working Experiences
< 5 Tahun/ < 5 years
5 – 10 Tahun/ 5-10 years
> 10 tahun/ >10 years
6. Berapa lama pengalaman di dalam bidang pembinaan perumahan?
How long your experience in housing construction?
7. Berapa pengambilalihan dan pemulihan projek yang telah diusahakan dan
berjaya?
How much of reviving project was taken and it was a successful?
TANDATANGAN RESPONDEN /
COP:
RESPONDENT SIGNATURE/
STAMP:
102
BAHAGIAN C :
SECTION C :
SOALAN TEMUBUAL
INTERVIEW QUESTIONS
1) Apakah perkara pertama yang dilakukan oleh kontraktor sebelum mengambilalih
projek?
What is the first thing a contractor does before taking over the project?
2) Apakah proses-proses yang perlu dilalui oleh pihak kontraktor sebelum
mengambilalih projek?
What are the processes that the contractor needs to do before taking over the
project?
3) Bagaimanakah prosedur perlantikan pihak kontraktor oleh pemaju penyelamat?
How are the procedure appointing the contractor by the new developer?
4) Bagaimanakah pengurusan pihak kontraktor di pejabat?
How is the contractor's management in the office?
5) Bagaimanakah pengurusan kontraktor semasa peringkat pembinaan di tapak bina?
How is the contractor management during construction stage at the construction
site?
103
6) Adakah pengalaman pihak kontraktor dalam bidang pembinaan menyumbang
kepada kejayaan pemulihan projek terbengkalai?
Is the contractor's experience in the construction sector contributing to the
successful of abandoned projects recovery?
7) Apakah risiko-risiko yang timbul semasa peringkat pembinaan?
What are the risks that arise during the construction stage?
8) Bagaimanakah pihak kontraktor mengatasi/ meminimumkan risiko tersebut bagi
mengelakkan kegagalan projek?
How do contractors overcome/reduce these risks to avoid project failure?
104
LAMPIRAN B: SENARAI KESELURUHAN PROJEK PERUMAHAN
TERBENGKALAI YANG TELAH DISIAPKAN DIPULIHKAN DI NEGERI
JOHOR SEHINGGA 11 OKTOBER 2017
KATEGORI PEMAJU NAMA PEMAJU NAMA PROJEK JENIS
PERUMAHAN
SPNB DIBERI TANGGUNGJAWAB OLEH PIHAK KPKT
UNTUK MEMULIHKAN
PROJEK
1) GSB NIAGA S/B Taman Jasa Amir,
Sg Kluang, Batu Pahat
TERES 1 TINGKAT
2) MYA CONSTRUCTION S/B
Taman Tangkak Emas (Fasa 2)
TERES 2 TINGKAT
3) BUKIT DANAU S/B Taman Mawar, Kulai
TERES 2 TINGKAT & 1 TINGKAT
4) TUAH BAKTI S/B (DIGULUNG)
Taman Seri Tuah, Muar
TERES 2 TINGKAT
TIDAK MELIBATKAN SPNB
1) VENICE VIEW DEVELOPMENT S/B
Sierra Perdana, Bandar Bukit Bayu, Pulai
TERES 2 TINGKAT
2) PUNCAK NAGA S/B Taman Plentong Utama
FLAT
3) LIFE DEVELOPMENT S/B (DIGULUNG)
Taman Rawang Jaya, Muar
Taman Kota Benut, Pontian
SEMI-D SETINGKAT
TERES 2 TINGKAT
4) PRIMEPLAN CORP.S/B (DIGULUNG)
Taman Perdana Muar, Muar
BANGLO 1 TINGKAT
5) ROBERT STANLEY MERCATILE CORP. S/B
Pangsapuri Robena, Muar
PANGSAPURI
6) MAHABUILDERS S/B Taman Cahaya Kota Puteri, Plentong
Taman Indera Wangsa, Larkin
PANGSAPURI PANGSAPURI
7) MDI JOHOR BAHRU (Pelikuidasi)
Taman Saleng Maju, Kulai
Taman Emas Surya, Batu Pahat
TERES 2 TINGKAT & 1 TINGKAT
TERES 2 TINGKAT
8) KOPERASI PERUMAHAN MALAYSIA BERHAD
Taman Kangkar Baru, Yong Peng, Batu Pahat
TERES 2 TINGKAT
9) SINESINGA S/B Taman Tuah Peserai Villa, Batu Pahat.
TERES 2 TINGKAT
105
10) DUTA ANGGERIK S/B
Taman Sri Nilam, Tangkak Johor
TERES 2 TINGKAT
11) TETUAN GUAN & ASSOCIATES (Pelikuidasi)
Taman Sri Layang-Layang, Kluang
TERES 2 TINGKAT
12) CEMERLANG LAND S/B
Taman Desa Larkin
LOW COST FLAT
13) WIDEGREEN PROPERTIES S/B
Kampung Sinaran Baru
RUMAH TERES 1 TINGKAT KOS RENDAH
14) FERRIOR HODGSON MH S/B (Pelikuidasi)
Taman Impian Jaya, Tebrau
TERES 2 TINGKAT
15) YYM BUILDERS S/B Bandar Putera Indah, Batu Pahat
TERES 2 TINGKAT & 1 TINGKAT
16) KSL DEVELOPMENT S/B
Taman Mengkibol, Kluang
TERES 2 TINGKAT
17) PERISAI BANJARAN S/B
Taman Seri Baiduri, Pulai, Johor Bahru.
TERES 2 TINGKAT
18) SYARIKAT INFRA RANCAK S/B
Taman Seri Emas 7, Sungai Mati, Muar
TERES 2 TINGKAT & SEMI-D
(Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, JPN 2017)
106
LAMPIRAN C: TRANSKRIPSI TEMUBUAL
Kajian kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G Di Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang.
PEMAJU 1 : Venice View Development Sdn Bhd
BAHAGIAN A
Nama Responden : Sadiah Binti Wakiman
Nama Syarikat : Venice View Development Sdn Bhd
Jawatan : Eksekutif Projek
Tarikh Temubual : 15/3/2018
Pengalaman : 9 Tahun
Bilangan projek berjaya dipulihkan : 1 projek
Perkara Jawapan Responden Koding Tema yang Dikenalpasti
Perkara pertama yang dilakukan
oleh Venice View sebelum
mengambilalih projek.
Membuat penilaian kajian kemungkinan terhadap projek
dari segi kemajuan di tapak termasuk kecacatan kerja,
kebolehpasaran, sumber kewangan, dan juga polisi
kerajaan dalam pengambilalihan projek.
F1- Kebolehpasaran
F1- Sumber kewangan
F1- Polisi kerajaan
F1- Kemajuan di tapak
F1- Kajian Kemungkinan
Masalah sebelum tindakan
mengambilalih projek dan cara
mengatasinya.
Masalah pembeli dahulu dengan pemaju lama dan
produk yang tidak menepati pasaran semasa. Untuk
mengatasi masalah, pemaju jalankan kajian terhadap
perjanjian jualbeli pemaju lama dengan pembeli dahulu
dan membuat kajian pasaran semasa tentang kadar harga
untuk menjual balik unit-unit yang belum terjual.
F1-Jalankan kajian terhadap
masalah undang-undang
melibatkan pemaju lama
dengan pembeli terdahulu
F1- Kajian Kemungkinan
Prosedur JPN, KPKT atau Jabatan teknikal inginkan kami mengikuti syarat F2- Kerjasama JPN F2- Kerjasama pihak
107
jabatan-jabatan lain yang yang
perlu di patuhi oleh pemaju
semasa pengambilalihan projek.
pembangunan baru. Kami dibantu oleh pihak JPN supaya
projek tidak akan tersadai buat kali kedua.
kerajaan
Strategi pemasaran pihak
pemaju untuk memasarkan unit-
unit kediaman yang ingin
dipulihkan.
Membuat penjenamaan semula projek dan membuat
kajian pasaran berkenaan harga yang kompetitif dan
mengambilkira produk pesaing dalam pasaran. Selain itu,
membuat iklan untuk menjual unit rumah juga adalah
penting.
F3- Penjenamaan semula
projek
F3- Membuat kajian pasaran
harga yang kompetitif
F3- Mengambilkira produk
pesaing dalam pasaran.
F3- Pengiklanan
F3- Strategi Pemasaran
Faktor kewangan menyumbang
kepada kejayaan pemulihan
projek terbengkalai.
Kekukuhan kewangan pemaju itu sendiri merupakan
salah satu faktor kejayaan. Sumber pembiayaan daripada
pinjaman bank juga membantu dalam menyokong pemaju
dari segi kewangan untuk memulihkan projek
terbengkalai.
F4- Kekukuhan kewangan
pemaju itu sendiri
F4- Pinjaman bank
F4- Faktor Kewangan
Pengurusan pihak pemaju
semasa peringkat pembinaan.
Melantik kontraktor yang berdaya saing dan memastikan
kontraktor buat kerja ikut jadual di samping
menitikberatkan keselamatan pekerja dan penggunaan
bahan yang berhemah.
F5- Memastikan kontraktor
buat kerja ikut jadual
F5- Menitikberatkan
keselamatan pekerja
F5- Penggunaan bahan yang
berhemah
F5- Pengurusan pembinaan
Pengalaman pihak pemaju
dalam bidang pembinaan
menyumbang kepada kejayaan
pemulihan projek perumahan
terbengkalai.
Pengalaman pemaju sangat penting untuk melantik
kontraktor yang layak. Pengalaman pemaju dalam
pembinaan projek terbengkalai juga penting untuk
mengetahui cara untuk mengatasi masalah dalam
pembinaan semula projek terbengkalai.
F6- Pengalaman pemaju
dalam pembinaan
F6- Pengalaman pemaju
dalam pembinaan projek
terbengkalai.
F6- Pengalaman Pemaju
108
Risiko yang timbul semasa
peringkat pembinaan dan cara
mengatasi bagi mengelakkan
kegagalan projek
Risiko kelewatan untuk menyerahkan unit kepada
pengguna kerana terdapat kecacatan pada bangunan.
Bekerjasama dengan kontraktor mengadakan mesyuarat
kemajuan dan perancangan yang baik bagi menyelesaikan
masalah yang timbul”
F7- Mesyuarat Kemajuan
F7- Perancangan y ang Baik F7- Pengurusan Risiko
KONTRAKTOR 1 : Kalsari Jaya Sdn Bhd
BAHAGIAN A
Nama Responden : Cheng Leok
Nama Syarikat : Kalsari Jaya Sdn Bhd
Jawatan : Pengarah Urusan
Tarikh Temubual : 21/3/2018
Pengalaman : 35 Tahun
Bilangan projek berjaya dipulihkan : 3 projek
Perkara Jawapan Responden Koding Tema yang Dikenalpasti
Perkara pertama yang
dilakukan oleh Kalsari Jaya
sebelum mengambilalih projek
Pergi ke site untuk memeriksa semua kerja pembinaan
yang telah dilakukan untuk mengetahui projek berjaya
dipulihkan atau tidak. Menilai tahap penyiapan struktur
bangunan dan juga sebarang kecacatan yang ada.
Menilai kos yang diperlukan untuk pulihkan projek.
Merekod setiap kerja yang telah selesai dan keadaan di
tapak. Memastikan status kontraktor asal terhadap
F1- Memeriksa
kebarangkalian projek
berjaya dipulihkan.
F1- Menilai kemajuan
kerja di tapak
F1- Memastikan status
kontraktor asal.
F1- Kajian Kemungkinan
109
projek tersebut. F1- Menilai kos yang
diperlukan
Pengurusan pihak kontraktor di
pejabat.
Masih menggunakan tender lama, tetapi harga kontrak
berdasarkan harga semasa. Menggunakan drawing asal
tapi perlu selalu membuat susulan status kerja struktur
untuk pastikan sama dengan pelan. Semakan terhadap
perancangan kemajuan dan program kerja dijalankan
seperti projek biasa.
F2- Membuat susulan
status kerja untuk pastikan
ianya sama dengan pelan
lukisan
F2- Semakan terhadap
perancangan kemajuan dan
program kerja
F2- Pengurusan di pejabat
Pengurusan kontraktor semasa
peringkat pembinaan.
Tiada masalah dengan pembekal, bahan binaan, dan
buruh. Jika ada apa-apa masalah, kami akan segera
berbincang dalam mesyuarat, membuat ramalan dan
selesaikan masalah dengan segera supaya projek tidak
mengalami masalah kelewatan. Menggunakan jentera
sendiri. Pasal pengurusan kos, kami selalu ada yang
buat cash flow untuk menguruskan bajet.
F3- Tiada masalah dengan
pembekal, bahan binaan,
dan buruh.
F3- Menggunakan jentera
sendiri.
F3- Berbincang untuk
selesaikan masalah.
F3- Pengurusan pembinaan
F4- Membuat aliran tunai F4-Faktor kewangan
Pengalaman pihak kontraktor
menyumbang kepada kejayaan
pemulihan semula projek
terbengkalai.
Pengalaman pihak kami dalam pembinaan
menyumbang pada kejayaan, kerana sudah tahu apa
yang terbaik untuk selesaikan masalah. Pengalaman
dalam pemulihan projek terbengkalai juga penting
untuk menyelesaikan masalah yang timbul sepanjang
proses pemulihan.
F5- Pengalaman
kontraktor dalam
pembinaan.
F5- Pengalaman
kontraktor dalam
pembinaan projek
terbengkalai.
F5- Pengalaman kontraktor
110
Risiko yang timbul semasa
peringkat pembinaan dan cara
mengatasi bagi mengelakkan
kegagalan projek
Berlaku kecurian terhadap bangunan seperti kabel
elektrik, paip bocor bawah tanah, terlepas pandang
kerja asal yang tidak patuh pada keperluan. Untuk atasi
masalah, kami menggantikan bahagian bangunan yang
dicuri dan rosak tersebut dengan yang baru dan kerja
asal yang tidak mengikut keperluan akan dibaiki.
Segera berbincang tentang masalah itu supaya tidak
berlarutan. Buat pemantaun dan perancangan yang baik
untuk menyelesaikan masalah.
F6- Segera berbincang
tentang masalah supaya
tidak berlarutan
F6- Pemantauan dan
perancangan yang teliti
F6- Pengurusan Risiko.
Kajian kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.
PEMAJU 2 : N/A
KONTRAKTOR 2 : YYM Builders Sdn Bhd
BAHAGIAN A
Nama Responden : En. Zaki Md Tahir
Nama Syarikat : YYM Builders Sdn Bhd
Jawatan : Pengarah
Tarikh Temubual : 30/3/2018
Pengalaman : Lebih 10 Tahun
Bilangan projek berjaya dipulihkan : 3 projek
111
Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang Dikenalpasti
Perkara pertama yang
dilakukan oleh YYM Builders
sebelum mengambilalih
projek.
Melawat tapak untuk melihat status terbengkalai, status
penyiapan dan halangan-halangan di tapak bagi melihat
kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula.
Melihat juga potensi projek untuk dibangunkan dan kos
yang diperlukan.
F1- Melihat kemajuan kerja
di tapak
F1- Melihat kebarangkalian
projek berjaya dipulihkan
semula
F1- Melihat potensi projek
untuk dibangunkan.
F1- Kos yang diperlukan
F1- Kajian Kemungkinan
Pengurusan pihak kontraktor
di pejabat.
Semakan terhadap jadual kerja dan program kerja
dijalankan seperti projek biasa.
F2- Semakan terhadap jadual
kerja dan program kerja F2- Pengurusan di pejabat
Pengurusan kontraktor semasa
peringkat pembinaan.
Selalu membuat susulan status kerja pembinaan untuk
pastikan sama dengan drawing. Tiada sebarang masalah
dengan pembekal bahan binaan dan buruh di tapak. Dari
segi loji dan jentera, kami menggunakan jentera sendiri.
Oleh itu, tidak ada kelewatan penghantaran barang.
Segera mengadakan mesyuarat mingguan sekiranya
timbul perkara berbangkit, di samping mesyuarat
bulanan dengan pihak klien dan konsultan. Melakukan
kerja mengikut jadual dan membuat ramalan apa yang
perlu dilakukan untuk selesaikan masalah dengan segera
supaya projek tidak mengalami kelewatan dan boleh siap
pada masanya.
F3- Membuat susulan status
kerja untuk pastikan sama
dengan pelan.
F3- Tiada masalah dengan
pembekal bahan binaan dan
buruh.
F3- Memiliki jentera sendiri
F3- Mesyuarat mingguan dan
bulanan
F3- Menguruskan masa
dengan baik
F3- Pengurusan pembinaan
Pengurusan kewangan
kontraktor supaya tidak
melebihi bajet.
Membuat aliran tunai untuk sesuaikan dengan bajet. F4- Membuat aliran tunai F4- Faktor kewangan
112
Pengalaman pihak
kontraktor menyumbang
kepada kejayaan
pemulihan semula projek.
Pengalaman dalam pembinaan dan pengambilalihan
projek terbengkalai akan menyumbang kepada kejayaan
pemulihan kerana sudah terbiasa dengan projek
pembinaan mengetahui cara untuk selesaikan masalah.
F5- Pengalaman dalam
pembinaan
F5- Pengalaman dalam
projek terbengkalai
F5- Pengalaman kontraktor
Risiko-risiko yang timbul
semasa peringkat pembinaan
dan cara mengatasinya
Membuat ramalan awal untuk risiko cuaca pada musim
tengkujuh. Mempercepatkan kerja-kerja luar supaya
boleh teruskan buat kerja struktur dalam bangunan pada
musim hujan. Membuat pemantauan dan perancangan
yang teliti untuk menyelesaikan masalah. Selain itu,
pengurusan dan perancangan projek tu sangat penting.
F6- Pemantauan dan
perancangan yang teliti
F6- Pengurusan dan
perancangan projek
F6- Pengurusan Risiko
Urusan dengan jabatan
teknikal dan kerajaan.
Jabatan-jabatan teknikal seperti TNB, SAJ, Telekom, dan
IWK memberikan surat sokongan kepada kontraktor bagi
mendapatkan CFO daripaada Majlis Perbandaran Batu
Pahat.
F7- Mendapat kerjasama
daripada jabatan-jabatan
teknikal
F7- Kerjasama jabatan
teknikal
113
Kajian kes 3- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak.
PEMAJU 3 : Duta Anggerik Sdn Bhd
BAHAGIAN A
Nama Responden : Lai Choi Sang
Nama Syarikat : Duta Anggerik Sdn Bhd
Jawatan : Pengarah
Tarikh Temubual : 3/4/2018
Pengalaman : 25 Tahun
Bilangan projek berjaya dipulihkan : 2 projek
Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang
Dikenalpasti
Perkara pertama yang
dilakukan oleh Duta
Anggerik sebelum
mengambilalih projek
Lawat tapak bersama dengan kontraktor untuk lihat kerja yang dah siap dan
kecacatan kerja. Mengkaji dari segi kebolehpasaran dan persekitaran ada
potensi ke tak untuk dibangunkan dan kewangan untuk pengambilalihan
projek. Masalah-masalah dengan perundangan juga akan dinilai supaya
tidak membebankan kemudian hari.
F1- Kebolehpasaran
F1- Sumber kewangan
F1- Kemajuan kerja di
tapak
F1- Mengkaji masalah
undang-undang
F1- Kajian
Kemungkinan
Masalah–masalah sebelum
tindakan mengambilalih
projek dan cara Duta
Anggerik mengatasi
masalah tersebut.
Konsultan lama enggan menarik diri kerana pemaju lama tidak membayar
sepenuhnya servis yang mereka berikan. Kedua, kontraktor asal membuat
tuntutan rumah yang dah siap adalah milik mereka sebab pemaju asal tidak
membayar servis mereka dan berjanji akan memberikan unit tersebut
kepada mereka. Ketiga, pelan bangunan asal sudah lama, susah untuk
F2- Kerjasama JPN
F2- Kerjasama Majlis
Daerah
F2- Kerjasama pihak
kerajaan
114
dicari. Kami bermesyuarat dengan JPN dan likuidator untuk selesaikan
masalah dengan pihak konsultan dan kontraktor tersebut dan bersetuju
untuk membayar ganti rugi kepada mereka. Bagi kes lukisan projek, Majlis
Daerah Tangkak masih menyimpan pelan asal bangunan tersebut dan
menyerahkan kepada pihak kami untuk tindakan pengambilalihan projek.
F8- Kerjasama
Likuidator
F8- Kerjasama jabatan
lain
Prosedur JPN, KPKT atau
jabatan-jabatan lain yang
yang perlu di patuhi oleh
pemaju semasa
pengambilalihan projek.
Jabatan teknikal memberi syarat pembangunan yang baru. Namun, pihak
kami dibantu oleh JPN kerana bimbang projek akan tersadai lagi. Urusan
mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal juga dibantu oleh
konsultan kami.
F2- Kerjasama JPN F2- Kerjasama pihak
kerajaan
F10- Kerjasama pihak
konsultan
F10- Kerjasama
jabatan lain
Strategi pemasaran pemaju
untuk memasarkan unit-unit
kediaman yang ingin
dipulihkan.
Untuk menjual unit, kami buat iklan ‘Rumah Untuk Dijual’ di kediaman
yang dipulihkan. Kami menjual rumah ikut harga yang baru yang
kompetitif dan mengambilkira produk pesaing dalam pasaran.
F3- Pengiklananan
F3- Membuat kajian
pasaran berkenaan
harga yang kompetitif
F3- Strategi Pemasaran
Faktor kewangan
menyumbang kepada
kejayaan pemulihan projek
terbengkalai
Sebelum pertimbangkan untuk ambil alih projek ini, pihak kami sendiri
mestilah mempunyai modal yang mencukupi. Sokongan pinjaman
kewangan daripada bank juga amat membantu dari segi pembiayaan.
F4- Kekukuhan
kewangan pemaju itu
sendiri
F4- Pinjaman bank
F4- Faktor Kewangan
Pengurusan pihak pemaju
semasa peringkat
pembinaan
Memastikan kontraktor menjalankan kerja ikut jadual dan memantau kerja-
kerja kontraktor untuk pastikan kualiti seperti yang di mahukan supaya
tidak mengalami kelewatan.
F5- Memastikan
kontraktor buat kerja
ikut jadual
F5- Memantau kualiti
kerja kontraktor
F5- Pengurusan
pembinaan
115
Pengalaman pemaju
dalam bidang pembinaan
menyumbang kepada
kejayaan pemulihan
projek.
Pengalaman penting sebagai pemaju untuk berurusan dengan jabatan
teknikal dan melantik kontraktor yang dapat menyiapkan kerja-kerja seperti
diarahkan. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek terbengkalai juga
penting bagi mengetahui selok belok projek terbengkalai.
F6- Pengalaman pemaju
dalam bidang
pembinaan.
F6- Pengalaman pemaju
dalam pembinaan
projek terbengkalai.
F6- Pengalaman
Pemaju
Risiko-risiko yang timbul
semasa peringkat
pembinaan dan langkah
mengatasi.
Kerajaan Negeri Johor menetapkan syarat, rakyat yang ingin membeli
rumah kos sederhana rendah perlu mohon kelulusan daripada mereka. Ini
menimbulkan masalah kepada pembeli. Risiko kedua melibatkan masalah
dengan pemilik tanah. Tanah atas unit-unit tertentu melibatkan ramai
pemilik. Kemudian, ada juga masalah terhadap kerja bawah tanah dan kerja
pendawaian. Untuk masalah kecacatan kerja, pemaju, kontraktor dan
konsultan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan teliti bagi
menyelesaikan masalah yang timbul. Untuk masalah pembelian rumah,
pembeli perlu berunding dengan kerajaan negeri dengan cara yang betul.
Masalah pemilikan tanah pula diselesaikan oleh pihak likuidator.
F7- Mesyuarat
kemajuan kerja
F7- Kerjasama
likuidator
F7- Perancangan teliti
F7- Kerjasama kerajaan
negeri
F7- Pengurusan Risiko
KONTRAKTOR 3 : Duta Anggerik Sdn Bhd
BAHAGIAN A
Nama Responden : Lai Choi Sang
Nama Syarikat : Duta Anggerik Sdn Bhd
Jawatan : Pengarah
Tarikh Temubual : 3/4/2018
Pengalaman : 25 Tahun
Bilangan projek berjaya dipulihkan : 2 projek
116
Bilangan projek berjaya
dipulihkan :2 projekPerkara Jawapan Responden Kod
Tema yang
Dikenalpasti
Perkara pertama yang
dilakukan oleh pihak
kontraktor sebelum
mengambilalih projek
Pihak kontraktor akan melawat tapak bersama-sama dengan
pemaju untuk menilai kerja asal, kecacatan kerja, dan menilai
harga untuk menyiapkan projek tersebut. Kontraktor juga
mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan.
F1- Menilai kemajuan kerja di
tapak
F1- Menilai kos yang diperlukan
F1- Mengkaji kebarangkalian
projek berjaya dipulihkan.
F1- Kajian
Kemungkinan
Proses-proses yang perlu
dilalui oleh pihak kontraktor
sebelum mengambilalih
projek.
Perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama projek
tersebut yang berkemungkinan sudah hilang. Majlis Daerah
Tangkak banyak menolong kontraktor mencari pelan lama
projek ini dan menyerahkan kepada pihak kontraktor untuk
tindakan pemulihan.
F8- Kerjasama Majlis Daerah
Tangkak
F8- Kerjasama
pihak kerajaan
Pengurusan pihak kontraktor di
pejabat
Membuat semakan ke atas perancangan kemajuan untuk
memastikan projek dapat disiapkan seperti yang dikehendaki
oleh pemaju. Membuat anggaran dan pengiraan, tentang
peratusan kerja yang dilakukan.
F2- Semakan perancangan
kemajuan
F2- Menilai peratusan kerja.
F2- Pengurusan di
pejabat
Pengurusan pihak kontraktor
semasa peringkat pembinaan.
Kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja
berdasarkan perancangan kemajuan supaya dapat disiapkan
dalam masa yang ditetapkan. Di tapak bina, kontraktor
menggunakan jentera sendiri membuatkan kerja cepat siap.
Selain itu, projek ini tiada masalah dari segi bekalan bahan
binaan, buruh dan juga cuaca. Jika ada masalah, kami segera
berbincang.
F3- Memastikan buruh buat
kerja ikut jadual
F3- Menggunakan jentera
sendiri
F3- Tiada masalah dengan
bahan binaan dan buruh
F3- Pengurusan
pembinaan
Pengalaman pihak kontraktor
dalam bidang pembinaan
menyumbang kepada kejayaan
pemulihan projek
Pengalaman dalam pembinaan amat penting sebagai
kontraktor penyelamat kerana setiap kontraktor akan
berurusan dengan jabatan teknikal untuk dapatkan CFO.
Selain itu, pengalaman kontraktor dalam projek terbengkalai
juga penting bagi menjayakan sesebuah projek kerana
kontraktor akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang
timbul.
F5- Pengalaman dalam
pembinaan
F5- Pengalaman mengambilalih
projek terbengkalai
F5- Pengalaman
kontraktor
117
Risiko-risiko yang timbul
semasa peringkat pembinaan
dan cara mengatasinya.
Terdapat kecacatan dalam kerja bawah tanah iaitu kebocoran
loji rawatan kumbahan sedia ada. Selain itu, kita juga
mengalami masalah kebocoran paip air sedia ada. Kabel
elektrik dan cermin tingkap juga banyak rosak. Untuk masalah
kecacatan, pihak kontraktor akan berbincang dengan pemaju
dan konsultan dalam mesyuarat untuk membuat perancangan
yang teliti bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Bagi
masalah kebocoran loji rawatan kumbahan dan paip air,
kerosakan kabel dan cermin diselesaikan dengan
menggantikan dengan yang baru.
F6- Berbincang dengan pemaju
dan konsultan dalam mesyuarat
F6- Membuat perancangan yang
teliti
F6- Pengurusan
Risiko
Kajian Kes 4- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.
PEMAJU 4 : Koperasi Perumahan Malaysia Berhad
BAHAGIAN A
Nama Responden : Jaya Kumar
Nama Syarikat : Koperasi Perumahan Malaysia Berhad
Jawatan : Ketua Pegawai Eksekutif
Tarikh Temubual : 17/4/2018
Pengalaman : 24 Tahun
Bilangan projek berjaya dipulihkan : 2 projek
118
Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang
Dikenalpasti
Perkara pertama
yang dilakukan oleh
pemaju sebelum
mengambilalih
projek.
Melawat tapak dan mengkaji dari segi kebolehpasaran. Menilai dari segi kos
dan kewangan yang akan dibelanjakan untuk pengambilalihan projek
tersebut. Peratus kerja yang dah siap dan segala kecacatan bangunan. Kami
juga akan menkaji jumlah unit yang dah terjual oleh pemaju dahulu dan juga
unit yang belum terjual bagi mengambil langkah yang sesuai untuk
memasarkan unit-unit kediaman tersebut. Masalah undang-undang dalam
projek juga akan dikaji contohnya masalah pemaju dengan pembeli atau
pemaju dengan konsultan.
F1- Kebolehpasaran F1- Sumber
kewangan yang ada F1- Kemajuan kerja di
tapak F1- Jumlah unit
terjual dan belum
terjual
F1- Masalah undang-
undang
F1- Kajian
Kemungkinan
Masalah sebelum
tindakan
mengambilalih projek
dan cara mengatasi
masalah tersebut
Masalah mengenai pelan bangunan. Disebabkan projek ini sudah lama, maka
pelan bangunan yang asal susah untuk dicari. Namun, masalah ini tidak
berlarutan kerana Majlis Daerah Batu Pahat berjaya mendapatkan semula
pelan bangunan yang diluluskan sewaktu pemaju asal memulakan
pembinaan.
F2- Kerjasama Majlis
Daerah
F2- Kerjasama pihak
kerajaan
Prosedur JPN, KPKT
atau jabatan-jabatan
lain yang yang perlu
di patuhi oleh pemaju
semasa
pengambilalihan
projek
Jabatan teknikal mengenakan syarat pembangunan yang baru. Namun,
perkara ini tidak dipersetujui oleh pihak JPN kerana bimbang projek akan
tersadai lagi dan pihak kami dibantu oleh JPN. Pihak JPN menegaskan
Jabatan Teknikal tidak boleh mengenakan sebarang syarat yang baru kepada
kami.
F2- Kerjasama JPN
F2- Kerjasama pihak
kerajaan
Strategi pemasaran
pihak pemaju untuk
memasarkan unit-unit
kediaman yang ingin
dipulihkan
Untuk menjual unit rumah yang ingin dipulihkan, kami buat pengiklanan
‘Rumah Untuk Dijual’ dan kami akan menjual rumah ikut harga yang baru
yang kompetitif dan mengambilkira produk pesaing dalam pasaran semasa.
F3-Pengiklananan
F3-Membuat kajian
pasaran berkenaan
harga yang kompetitif
F3- Strategi
Pemasaran
Faktor kewangan
yang menyumbang
Sebelum apa jua pembinaan, pemaju perlu mempertimbangkan status
kewangan syarikat terlebih dahulu. Lagi-lagi projek terbengkalai
F4- Kekukuhan
kewangan pemaju
F4- Faktor
Kewangan
119
kepada kejayaan
pemulihan projek
menggunakan kontrak sekaligus yang memerlukan modal sendiri yang kukuh.
Selain itu, sokongan pinjaman kewangan daripada bank juga amat membantu
dari segi pembiayaan.
F4- Pinjaman bank
Pengurusan pihak
pemaju semasa
peringkat pembinaan
Memastikan kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual dan memastikan
kerja yang dihasilkan mengikut kualiti yang dikehendaki klien. Kami juga
memantau keselamatan pekerja dan juga penggunaan bahan binaan di tapak
supaya tiada pembaziran berlaku.
F5- Memastikan
kontraktor buat kerja
ikut jadual
F5- Memantau kualiti
kerja kontraktor
F5- Memantau
keselamatan pekerja
F5- Memantau
penggunaan bahan
F5- Pengurusan
pembinaan
Pengalaman pihak
pemaju dalam bidang
pembinaan
menyumbang kepada
kejayaan pemulihan
projek
Pengalaman dalam bidang pembinaan penting sebagai pemaju untuk
mengetahui keperluan jabatan teknikal yang perlu diikuti bagi mendapatkan
kelulusan CFO. Pengalaman dalam pengambilalihan projek terbengkalai juga
penting dalam hal ini, kerana pemaju sudah tau selok belok untuk mengatasi
masalah projek terbengkalai.
F6- Pengalaman
pemaju dalam bidang
pembinaan
F6- Pengalaman
pemaju dalam
pembinaan projek
terbengkalai.
F6- Pengalaman
Pemaju
Risiko-risiko yang
timbul semasa
peringkat
pembinaan dan cara
mengatasinya
Terdapat kecacatan kerja yang banyak dalam kerja sedia ada. Pihak kami
akan terus berbincang dengan kontraktor untuk mencari jalan penyelesaian
terbaik. Kita akan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan khas
bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Kami akan memastikan pihak
kontraktor menjalankan kerja mereka untuk membaiki kecacatan yang ada.
F7- Mesyuarat
kemajuan
F7- Perancangan yang
baik
F7- Pengurusan
Risiko
120
Kontraktor 4 : S & F Construction Sdn Bhd
BAHAGIAN A
Nama Responden : Jamalludin Bin Abdul Rahim
Nama Syarikat : S & F Construction Sdn Bhd
Jawatan : Jurutera Tapak
Tarikh Temubual : 17/4/2018
Pengalaman : 10 Tahun
Bilangan projek berjaya dipulihkan : 1 projek
Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang Dikenalpasti
Perkara pertama yang
dilakukan sebelum
mengambilalih projek
Sebelum ambilalih sesuatu projek, kontraktor akan
lakukan feasibility study terlebih dahulu. Sama juga
dengan projek terbengkalai, bahkan ianya memerlukan
kajian yang lebih mendalam. Pihak kontraktor akan
melawat tapak untuk melihat kemajuan di tapak dan
menilai harga untuk menyiapkan projek tersebut.
Kontraktor juga perlu mengkaji kebarangkalian projek
berjaya dipulihkan.
F1- Menilai kemajuan kerja
di tapak
F1- Menilai kos untuk
menyiapkan projek
F1- Mengkaji kebarangkalian
projek berjaya dipulihkan.
F1- Kajian kemungkinan
Proses-proses yang perlu
dilalui oleh pihak kontraktor
sebelum mengambilalih projek
Perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama
projek tersebut. Majlis Daerah Batu Pahat banyak
menolong mencari pelan lama dan menyerahkan
kepada kami untuk tindakan pemulihan.
F8- Kerjasama Majlis Daerah F8- Kerjasama kerajaan
Pengurusan pihak kontraktor
di pejabat
Semakan pelan dibuat supaya sentiasa sama dengan
kerja yang dilakukan di tapak. Membuat semakan ke
atas kemajuan kerja untuk memastikan projek dapat
disiapkan seperti pemaju inginkan.
F2- Semakan pelan supaya
sama dengan kerja di tapak
F2- Membuat semakan
kemajuan kerja
F2-Pengurusan di pejabat
Pengurusan pihak kontraktor
semasa peringkat pembinaan
Kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja
mengikut jadual kerja supaya kerja dapat disiapkan
F3- Pastikan buruh
menjalankan kerja mengikut
F3- Pengurusan peringkat
pembinaan
121
dalam masa yang ditetapkan. Kami juga sentiasa
memantau kerja-kerja buruh binaan di tapak supaya
mengikut keperluan pemaju.
jadual kerja
F3- Memantau kualiti kerja
buruh
Pengalaman pihak kontraktor
dalam bidang pembinaan
menyumbang kepada kejayaan
pemulihan projek.
Pengalaman kontraktor dalam pembinaan penting bagi
menjayakan sesebuah projek lebih-lebih lagi dalam
jenis pembinaan yang sama sebagai contoh dalam kes
ini iaitu projek perumahan. Ini kerana, setiap
kontraktor akan berurusan dengan jabatan teknikal
untuk dapatkan CFO. Kontraktor yang berpengalaman
akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah sekiranya
ada sebarang risiko timbul semasa peringkat
pembinaan.
F5- Pengalaman dalam
pembinaan
F5- Pengalaman
kontraktor
Risiko-risiko yang timbul
semasa peringkat pembinaan
dan cara mengatasinya.
Ada masalah kecacatan dengan struktur bangunan yang
dah siap. Sesetengah kabel elektrik telah dicuri.
Struktur seperti pintu dan cermin juga banyak sudah
rosak. Maka, pihak kami perlu menggantikan baru
untuk pastikan rumah tersebut disiapkan dengan kualiti
yang diinginkan oleh pemaju dan klien. Mengadakan
mesyuarat dan membuat perancangan yang baik bagi
menyelesaikan masalah yang timbul. Sekiranya ada
perkara berbangkit, kami akan segera Membuat
susulan dan berbincang dengan pihak pemaju dan juga
konsultan.
F6- Membuat perancangan
yang baik
F6- Segera Membuat susulan
dan berbincang dengan pihak
pemaju dan juga konsultan
F6- Pengurusan risiko
top related