pengenalan pengurusan dan peyenggaraan...

PENGURUSAN BANGUNAN

PERATURAN DAN PERUNDANGAN

KEMENTERIAN KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN DAN KERAJAAN

TEMPATAN

KEMENTERIAN KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN

BERSTRATA DI MALAYSIA

“Badan Pengurusan

boleh dianggap

lapisan KE-4 Kerajaan”

KESEJAHTERAAN MASYARAKAT

MATLAMAT

KEPERLUAN PERLEMBAGAAN

PEMACU

POLITIK

PROSES

KEWARGA NEGARAAN

PARADIGMA HUBUNGAN DENGAN KLIEN

AUTONOMI

OPERASI

PEMBETULAN, KREDIBILTI

PENEKANAN

Sumber : A. Rabaiah & E. Vandijck (2007)

Evolusi Perundangan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

Akta Pemajuan Perumahan

1966

(Akta 118)

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)

Akta Bangunan Dan Harta

Bersama 2007

(Akta 663)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

• Hakmilik strata adalah merupakan satu urusniaga hartanah dan diperuntukkan didalam Kanun Tanah Negara 1965 sebagai hakmilik subsidiari (Seksyen 151 - 137 KTN).

• Pada 1 Jun, 1985, peruntukkan Hakmilik Subsidiari didalam Kanun Tanah Negara telah dimansuhkan dan Akta Hakmilik Strata, 1985 berkuatkuasa bagi semua pengurusan Hakmilik Subsidiari dan istilah tersebut diganti dengan istilah Hakmilik Strata.

Evolusi Perundangan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

Akta Pemajuan Perumahan

1966

(Akta 118)

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)

Akta Bangunan Dan Harta

Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Pemajuan Perumahan 1966

(Akta 118)

• Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Jadual G, H, I dan J juga memperuntukan klausa spesifik berkaitan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama.

Evolusi Perundangan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

Akta Pemajuan Perumahan

1966

(Akta 118)

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)

Akta Bangunan Dan Harta

Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Hakmilik Strata 1985

(Akta 318)

• Akta Hakmilik Strata (AHS) 1985 (Akta 318) menjelaskan pecah bahagi bangunan berbilang tingkat kepada petak-petak strata dalam satu (1) lot tanah.

• Pecah bahagi ini bermaksud pengeluaran hakmilik berasingan yang dipanggil hakmilik strata bagi tiap-tiap petak (unit) dalam bangunan yang mempunyai dua (2) tingkat atau lebih.

Evolusi Perundangan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

Akta Pemajuan Perumahan

1966

(Akta 118)

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)

Akta Bangunan Dan Harta

Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007

(Akta 663)

• Akta 663 merupakan undang-undang untuk mengadakan peruntukan bagi penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama yang bertujuan menjaga kepentingan pembeli pembangunan berstrata sebelum hakmilik strata didaftarkan

• Tiga entiti diperkenalkan di bawah Akta 663 iaitu Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings), badan pengurusan bersama (Joint Management Body) dan badan pengurusan (MC).

• Akta 663 juga memperkenalkan tempoh interim di mana penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama diletakkan di bawah JMB sebelum hakmilik strata didaftarkan dan badan pengurusan diwujudkan.

• Dari tarikh penerimaan milikan kosong sehingga selepas hakmilik strata dikeluarkan, bangunan dan harta bersama akan disenggara dan diuruskan oleh tiga badan pengurusan: pemaju (tempoh permulaan), badan pengurusan bersama (JMB) (tempoh interim) dan perbadanan pengurusan (MC) (tempoh akhir).

KEBAIKAN AKTA 663

KELEMAHAN AKTA SEDIA ADA

• Penjelasan kurang terperinci mengenai tatacara Akta 663 menyebabkan timbulnya kekaburan atau “grey areas” dalam mengintepretasi Akta ini, khususnya kekeliruan tatacara peralihan tugasan (tanggungjawab dan pembahagian tugas) daripada pemaju ke JMB dan MC

• Tindakan yang boleh diambil oleh COB terhadap pemaju sekiranya pemaju gagal melaksanakan tanggungjawab

• Hal-hal berkaitan dengan pengurusan akaun penyenggaraan dan akaun perjelas setelah berlaku peralihan kuasa dalam keahlian pihak pengurusan

• Kawasan harta bersama yang tidak ditandakan atau dinyatakan dengan jelas

• Tidak ada peruntukan khusus untuk mengira unit syer petak dalam sesebuah kawasan pemajuan bagi kes-kes petak yang tidak dinyatakan unit syer.

• Pemaju, JMB atau MC sering menghadapi masalah kewangan akibat kurang keberkesanan di dalam kaedah pungutan caj penyenggaraan daripada pemilik petak.

• Kuasa dan tanggungjawab COB adalah pelbagai (multiple roles) tetapi ia tidak mempunyai kuasa menghukum atau “punitive” yang mencukupi supaya mereka boleh membuat penyelesaian yang berkesan.

• Akta 663 dan Akta 318 mempunyai intepretasi dan definisi yang berbeza bagi sesuatu perkara yang sama seperti definisi harta bersama, akaun penyelenggaraan, proksi dan lain-lain.

Statistik Tindakan Penguatkuasaan

Akta 663 Mengikut Jenis Kesalahan (Jan-Jun 2014)

Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan

Pengeluaran surat/notis peringatan

87.37%

10.43%

1.05%

0.78%

0.27%

0.09%

0.01%

10

Evolusi Perundangan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

Akta Pemajuan Perumahan

1966

(Akta 118)

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)

Akta Bangunan Dan Harta

Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) adalah undangundang yang diperuntukan untuk mengawal selia penyenggaraan dan pengurusan bangunan bertingkat atau tanah yang dipecah bahagi dan dikeluarkan hakmilik strata, bermula dari peringkat penyerahan milikan kosong sehingga ke peringkat selepas perbadanan pengurusan diwujudkan

Elemen penambahbaikan Akta Pengurusan Strata 2013

Warta

BIL ELEMEN PENAMBAHBAIKAN

1 Undang-Undang pengurusan strata yang lebih komprehensif

2 Pemfailan jadual petak kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB)

3 Jawatan Timbalan COB diwujudkan

4 Tribunal Pengurusan Strata diwujudkan

5 Peruntukan penguatkuasaan komprehensif dan kadar penalti bagi setiap kesalahan dinaikkan

6 Penyediaan formula unit syer

7 Peruntukan berkenaan penubuhan perbadanan pengurusan subsidiari dan harta bersama terhad

6

LATAR BELAKANG Elemen penambahbaikan Akta Pengurusan Strata 2013

Warta

BIL ELEMEN PENAMBAHBAIKAN

8 Penyelarasan kaedah mesyuarat agung

9 Penyelarasan kaedah peralihan badan (Pemaju/JMB/MC)

10 Penyeragaman kaedah-kaedah pelaksanaan

11 Peruntukan kutipan caj penyenggaraan daripada penyewa

13 Proviso Menteri untuk pengecualian

14 Prosedur khusus insuran bangunan

15 Mekanisma rayuan yang seragam

7

8 PRINSIP ASAS PENGURUSAN HARTA BERSAMA.

Dr. Elinor Ostrom,

Nobel Laureate in Economy

8 PRINSIP ASAS

SEMPADAN JELAS

UNDANG-UNDANG SEPADAN

KEPUTUSAN SECARA

KOLEKTIF

KURANG CAMPUR

TANGAN PIHAK KETIGA

PEMANTAUAN BERKESAN

HUKUMAN KEPADA PESALAH

PENYELESAIAN KOS EFEKTIF

SUBSIDIARI KAWASAN

BESAR

PRINSIP ASAS

a. Kenalpasti dan tentukan Individu Atau

Peserta Yang Mempunyai Hak Ke Atas

Harta Bersama.

b. Tandakan dengan Jelas Sempadan Harta

Bersama.

SEMPADAN YANG JELAS

Sek 4 Akta 318 : Pemilik merujuk

kepada pemilik petak

Sek 2 Akta 757 : Harta Bersama (b)(i)

berhubung dengan suatu bangunan atau tanah yang dipecah

bahagi, ertinya sebahagian daripada

lot yang tidak terkandung dalam mana petak yang

ditunjukkan dalam PELAN STRATA yang

diperakui.

Undang-undang dan peraturan yang dibuat

mestilah bersesuaian dan mestilah

berkaitan dengan keadaan setempat.

UNDANG-UNDANG YANG SEPADAN

Sek 70 Akta 757 : Undang-undang kecil bagi mengawal selia

bangunan atau tanah yang dipecah bahagi

Sek 71 Akta 757 : Undang-undang kecil bagi harta bersama

terhad

Majoriti yang terlibat dengan peraturan

yang dibuat, mestilah berhak untuk

meminda peraturan tersebut.

KEPUTUSAN MAJORITI

Jadual Kedua, Peruntukan bagi Perbadanan

Pengurusan : Subseksyen 22(2), 56(2) dan 63(5)

Meminimakan penglibatan pihak ketiga

dalam pengurusan kehidupan Pemilik

Petak .

PENGLIBATAN PIHAK KETIGA YANG MINIMA

MC Hanya pemilik petak

yang lebih tahu kehendak, keperluan

dan kemampuan mereka.

Pemantauan hendaklah sentiasa dilakukan.

Ini memastikan harta bersama tersebut

terpelihara dan dapat dinikmati oleh

semua pihak dalam jangkamasa panjang.

PEMANTAUAN

Seksyen 21 Akta 757 : Kewajipan dan Kuasa Badan Pengurusan

Hukuman sebagai sebagai satu bentuk

peringatan mesti diwujudkan bagi

mengelakkan keharmonian terganggu.

HUKUMAN

Sesiapa yang melanggar peraturan mesti di hukum.

Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen

1 Pemaju gagal adakan mesyuarat pertama JMB/ mesyuarat agung tahunan MC

757 18 & 57

2 Pemaju gagal berkenaan pengurusan akaun 757 10, 14, 54

3 Larangan mana-mana pihak kutip caj sebelum buka akaun penyenggaraan bangunan

757 13, 53

4 Pembeli/pemilik gagal membayar caj 757 12 & 52

Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau

didenda tidak melebihi RM 250,000.00

Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen

5

Pemaju gagal kemuka suatu akaun berkenaan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama bagi tempoh pengurusan sebelum berkuatkuasa Akta

757 29

6 JMB gagal buat serahan dokumen kepada MC 757 27

7 Ejen dilantik COB gagal deposit caj dalam tempoh 2 hari 757 89

8 Ejen dilantik COB gagal kemuka maklumat kepada COB dalam tempoh ditetapkan

757 91

Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau

didenda tidak melebihi RM 250,000.00

Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen

9 Pemaju gagal deposit harta bersama 757 92

10 Pelanggaran oleh Perbandanan Pengurusan terhadap peruntukan Bahagian VII Akta 318

318 55

11 Pemaju gagal fail jadual petak kepada COB 757 6

12 Pemaju gagal melaksanakan tanggungjawab pengurusan bangunan dan tempohnya

757 9

13 Pemaju gagal buka akaun kumpulan wang penjelas 757 11 , 51

Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau

didenda tidak melebihi RM 250,000.00

Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen

14 Pemaju gagal bayar caj bagi petak tidak terjual 757 12

15 Pemaju gagal serah baki wang akaun dan dokumen kepada JMB/MC

757 15, 55

16 Pemaju/JMB gagal senggara daftar pemunya petak/daftar strata

757 30, 72

17 Pemaju gagal mematuhi sekatan semasa tempoh permulaan 757 49

18 Pemaju gagal buka akaun atas nama kawasan pemajuan/MC 757 10, 50

Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau

didenda tidak melebihi RM 250,000.00

Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen

14 Pemaju gagal bayar caj bagi petak tidak terjual 757 12

15 Pemaju gagal serah baki wang akaun dan dokumen kepada JMB/MC

757 15, 55

16 Pemaju/JMB gagal senggara daftar pemunya petak/daftar strata

757 30, 72

17 Pemaju gagal mematuhi sekatan semasa tempoh permulaan 757 49

18 Pemaju gagal buka akaun atas nama kawasan pemajuan/MC 757 10, 50

Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau

didenda tidak melebihi RM 250,000.00

Sebarang pertikaian mestilah dapat

diselesaikan cepat, mudah dan murah. Ini

bagi mengelakkan perselisihan yang tidak

berkesudahan.

PENYELESAIAN KOS EFEKTIF

Bahagian IX Akta 757 : PERTIKAIAN DAN TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA 24 perkara mengenai penyelesaian pertikaian melalui Tribunal .

Lebih besar satu kelompok masyarakat

maka lebih rumit ianya untuk diuruskan.

Oleh sebab itu kelompok besar ini perlu

dipecahkan kepada satu kelompok kecil

yang lebih mudah diurus.

JAWATANKUASA SUBSIDIARI BAGI KAWASAN YANG BESAR

Bab 4 Bahagian V Akta 757 : Perbadanan pengurusan subsidiari dan harta bersama terhad

TOWER PODIUM DESIGN

PODIUM (KOMERSIAL)

MENARA (KEDIAMAN)

LOGO

PREMIS

HAIWAN PELIHARAAN

TIMBUNAN YANG BOLEH MENJADI TEMPAT PEMBIAKAN NYAMUK ATAU LALAT

PONDOK ATAU SYED

Seksyen 80, Akta 171

Kuasa PBT untuk berhenti, musnah dan hapus kacau ganggu

LOGO

SEKSYEN 74 AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976

[AKTA 171]

“RUMAH KOTOR”

HUKUMAN KEPADA PEMILIK @ PENYEWA RUMAH

Denda < RM1 Ribu

Penjara < 6 bulan

LOGO

SEKSYEN 425 KANUN KESEKSAAN

[AKTA 574]

“KHIANAT”

HUKUMAN

Penjara boleh sampai 3bulan

Denda

Papar no Rakan Cop dan

tanda signage AWAS! ANDA DIPERHATIKAN….

RUMUSAN