asas analisis pasaran dan kos pembangunan

Sr. EZWAN BUSTAMIN

PUSAT PENGAJIAN PERUMAHAN

INSTITUT KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN

ASAS ANALISIS PASARAN DAN KOS

PEMBANGUNAN

Tidak elastik

Kawalan perundangan yang

tinggi

SIFAT

PASARAN

HARTA

TANAH

Unik dan bukan homogenus

Tidak sempurna 1 2 3 4

Harta tanah baru yang dibina dan dijual oleh

pemaju. Pembeli adalah pemilik pertama

PASARAN SEKUNDER

Harta tanah yang sedia ada dalam pasaran. Pembelian

bona fide dari pemilik atau melalui lelongan

KATEGORI PASARAN

HARTA TANAH

PASARAN PRIMER

#1

#2

#3

#4

Memberi gambaran mengenai stok harta tanah

Mengenal pasti prospek dan cabaran

Mengurangkan risiko

Merancang agihan stok harta tanah yang lebih BERKESAN, CEKAP

DAN ADIL

MENGAPA PERLU

LAKUKAN ANALISIS

PASARAN?

TINJAUAN HARTA TANAH

KEDIAMAN, PERDAGANGAN DAN

INDUSTRI

Q4 TAHUN 2015

ADAKAH STOK

KEDIAMAN

SUDAH

MENCUKUPI?

STOK SEDIA ADA

ADALAH

4,928,883 UNIT

DALAM

PEMBINAAN

892,099 UNIT

BELUM MULA

642,405 UNIT

KIRAAN MUDAH BERDASARKAN

DEMOGRAFIK PENDUDUK

JUMLAH PENDUDUK 21 JUTA ORANG

SAIZ ISI RUMAH 5.5 ORANG

BILANGAN ISI RUMAH 3,818,818 KELUARGA

BILANGAN RUMAH DIPERLUKAN

JIKA 1 KELUARGA 1 RUMAH

3,818,818 UNIT

STOK RUMAH SEDIA ADA 4,928,883 UNIT

LEBIHAN/KURANGAN 1,110,065 UNIT (LEBIHAN)

KIRAAN MUDAH BERDASARKAN

DEMOGRAFIK PENDUDUK

JUMLAH PENDUDUK 21 JUTA ORANG

SAIZ ISI RUMAH 5.5 ORANG

BILANGAN ISI RUMAH 3,818,818 KELUARGA

BILANGAN RUMAH DIPERLUKAN

JIKA 1 KELUARGA 1 RUMAH

3,818,818 UNIT

STOK RUMAH SEDIA ADA 4,928,883 UNIT

LEBIHAN/KURANGAN 1,110,065 UNIT (LEBIHAN)

Mengapa masih ramai antara

kita yang belum memiliki

rumah?

FAKTOR-FAKTOR LEBIHAN STOK HARTA TANAH

Tidak meletakkan demografik penduduk sebagai asas analisis pasaran

Analisis pasaran bergantung semata-mata kepada indikator jualan

Strategi keuntungan dalam jangka masa pendek

Permintaan tinggi dari pelabur yang bersifatkan spekulasi

ECONOMIC BASE ANALYSIS : FUNDAMENTALS

1. Bilangan tenaga kerja dalam sesuatu wilayah

2. Bilangan populasi dalam sesuatu wilayah

3. Kadar kerja asas:kerja sokongan

4. Pekali pekerjaan menggunakan kadar kerja asas:kerja

sokongan

5. Pekali populasi menggunakan kadar tanggungan:tenaga kerja

6. Bilangan baharu kerja asas

7. Bilangan baharu kerja sokongan

8. Gabungan kesan pekali populasi terhadap populasi

CONTOH ECONOMIC BASE ANALYSIS

Mukim Sungai Udang mempunyai populasi penduduk seramai 40,000 orang termasuk 2,000 orang yang bekerja di Loji Penapisan Petroleum dan 8,000 orang yang bekerja dalam industri dan perkhidmatan sokongan kepada industri utama di situ. Loji sedia ada telah mengumumkan perluasan operasinya yang akan memerlukan pertambahan pekerja seramai 250 orang. Justeru, dijangkakan pekerja baru ini bersama tanggungannya akan memerlukan rumah yang semestinya didatangi dengan infrastruktur asas bersama dengannya. Pakej pembangunan perumahan termasuk keperluan yang ditetapkan oleh PBT adalah berkeluasan 1,500 m.p. seunit. Manakala, kos tanah dan rumah adalah sebanyak RM300,000 seunit dan kos infrastruktur awam adalah dianggarkan RM60,000 seunit. Kadar kepenghunian isi rumah di Mukim ini dijangka stabil pada kadar 5.5 orang untuk setiap isi rumah.

CONTOH ECONOMIC BASE ANALYSIS

Berdasarkan butiran yang diberi, hitungkan perkara-perkara

berikut dengan menunjukkan jalan kerjanya sekali:-

a. Jumlah tenaga kerja di Mukim Sungai Udang setelah

perluasan loji telah siap dibina dan diisi peluang pekerjaan-

pekerjaan yang ada.

b. Saiz populasi setelah perubahan-perubahan yang berlaku

c. Jumlah rumah yang perlu dibina dan keluasan

pembangunan yang terlibat

d. Perbelanjaan pembangunan untuk pembangunan kediaman

e. Perbelanjaan awam untuk infrastruktur kediaman.

#1 Bilangan tenaga kerja dalam

sesuatu wilayah

Sebagaimana yang

dinyatakan,

10,000 orang

#2 Bilangan populasi dalam sesuatu

wilayah

Sebagaimana yang

dinyatakan,

40,000 orang

#3 Kadar kerja asas:kerja sokongan

Kerja Asas = Kerja Loji

= 2,000 orang

Kerja Sokongan = 8,000 orang

Kadar Asas:Sokongan = 2,000:8,000

ataupun, 1:4

#4 Pekali pekerjaan menggunakan

kadar kerja asas:kerja sokongan

Kadar Asas:Sokongan = 1:4

Oleh itu,

250 orang 1,000 orang

pekerja loji pekerja sokongan

#5 Pekali populasi menggunakan

kadar tanggungan:tenaga kerja

Populasi = 40,000 orang

Tenaga kerja = 10,000 orang

Tanggungan = 30,000 orang

Kadar Tanggungan:Tenaga kerja

=10,000:30,000

ataupun, 1:3

#6 Bilangan baharu kerja asas

Bilangan asal = 2,000 orang

Bilangan tambahan = 250 orang

Bilangan baharu = 2,250 orang

#7 Bilangan baharu kerja sokongan

Bilangan asal = 8,000 orang

Bilangan tambahan = 1,000 orang

Bilangan baharu = 9,000 orang

#8 Gabungan kesan pekali

populasi terhadap populasi

TENAGA KERJA

Tenaga asal = 10,000 orang

Asas:Sokongan = 1:4

Jumlah tenaga kerja baharu = 250 + 1,000 =1,250

Jumlah akhir tenaga kerja = 10,000 + 1,250 = 11,250

KESAN POPULASI

Populasi pada T0 = 40,000 orang

T0 = 10,000 tenaga kerja : 30,000 tanggungan = 1:3

1,250 tenaga kerja 3,750 tanggungan

1,250 + 3,750 = 5,000 populasi baharu

Populasi pada T1 = 40,000 + 5,000 = 45,000 penduduk

#8 Gabungan kesan pekali

populasi terhadap populasi

KEPERLUAN KEDIAMAN

5,000 orang @ 5.5 orang seisi rumah = 909 unit

909 unit X 1,500 m.p. = 1,363,500 m.p. = 136.35 hektar

909 unit X RM300,000 = RM272.7 juta kos pembangunan

909 unit X RM40,000 = RM36.36 juta kos infra awam