undang undang nomor 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang...

7/27/2019 Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERK…

http://slidepdf.com/reader/full/undang-undang-nomor-4-tahun-1996-tentang-hak-tanggungan-atas-tanah-beserta 1/37

1

LEMBARAN - NEGARA

REPUBLIK INDONESIA

No. 42, 1996 TANAH. HAK TANGGUNGAN. Jaminan Utang. Sertipikat.

(Penjelasan dalam Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia

Nomor 3632).

UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA

NOMOR 4 TAHUN 1996

TENTANG

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA

BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

Presiden Republik Indonesia,

Menimbang :

a. bahwa dengan bertambah meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat

pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga

memerlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum

bagi pihak-pihak yang berkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan

partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang

sejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945;

b. bahwa sejak berlakunya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai dengan saat ini, ketentuan-ketentuan yang

lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat

dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan

tanah, belum terbentuk;

c. bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana diatur dalam Buku II Kitab

Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan ketentuan

mengenai Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah

dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undang-undang Nomor 5

Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, masih diberlakukan

sementara sampai dengan terbentuknya Undang-undang tentang Hak Tanggungan,

dipandang tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan

dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia;

d. bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidang pengaturan

dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat

banyak, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan yang telah



2

ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan oleh Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas tanah tertentu yang

wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga

dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan;

e. bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, perlu dibentuk undang-undang

yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitandengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus mewujudkan unifikasi

Hukum Tanah Nasional;

Mengingat :

1. Pasal 5 ayat (1), Pasal 20 ayat (1), dan Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945;

2. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara

Nomor 2043);

Dengan persetujuan

DEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA

MEMUTUSKAN :

Menetapkan :

UNDANG-UNDANG TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTABENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH.

BAB I

KETENTUAN UMUM

Pasal 1

Dalam Undang-undang ini yang dimaksud dengan :

1. Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yangselanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak

atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-

benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang

tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu

terhadap kreditor-kreditor lain;

2. Kreditor adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu;



3

3. Debitor adalah pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu;

4. Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum

yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta

pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak

Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku ;

5. Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak

Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya;

6. Kantor Pertanahan adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional di wilayah

kabupaten, kotamadya, atau wilayah administratif lain yang setingkat, yang

melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pendaftaran

tanah.

Pasal 2

(1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan

dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).

(2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat

diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa

pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya

sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek

Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga

kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan

untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.

Pasal 3

(1) Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utangyang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah

yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat ditentukan

berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan

hubungan utang-piutang yang bersangkutan.

(2) Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan

hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan

hukum.

BAB II

OBYEK HAK TANGGUNGAN

Pasal 4

(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah :



4

a. Hak Milik;

b. Hak Guna Usaha;

c. Hak Guna Bangunan.

(2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah

Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnyadapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.

(3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur

lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

(4) Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan,

tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah

yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak

Tanggungan yang bersangkutan.

(5) Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4)

tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada

Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang

diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.

Pasal 5

(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak

Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.

(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak

Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal

pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.

(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan

menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Pasal 6

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk

menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta

mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Pasal 7

Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut

berada.

BAB III

PEMBERI DAN PEMEGANG HAK TANGGUNGAN



5

Pasal 8

(1) Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang

mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak


(2) Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungansebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada

saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

Pasal 9

Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang

berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

BAB IV

TATA CARA PEMBERIAN, PENDAFTARAN,

PERALIHAN, DAN HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN

Pasal 10

(1) Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak

Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam

dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang

bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

(2) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak

Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.(3) Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi

hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya

belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan

permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

Pasal 11

(1) Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan :

a. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;

b. domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila di antara

mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan

suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak

dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak

Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;

c. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1);

d. nilai tanggungan;

e. uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.



6

(2) Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain :

a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk

menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah

jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan

persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan

tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk

mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan

Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila

debitor sungguh-sungguh cidera janji;

d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk

menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk

pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau

dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhiatau dilanggarnya ketentuan undang-undang;

e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual

atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;

f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek

Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;

g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek

Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak

Tanggungan;

h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian

dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi

Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;

i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian

dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan

piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;

j. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak

Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;

k. janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).

Pasal 12Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki

obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum.

Pasal 13

(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

(2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian

Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib



7

mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain

yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.

(3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh

Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan

mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan

serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.

(4) Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah

tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan

bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang

bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

(5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud pada ayat (4).

Pasal 14

(1) Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan

sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(2) Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah

dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG

MAHA ESA".

(3) Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai

kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh

kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek

sepanjang mengenai hak atas tanah.

(4) Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi

catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat(3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

(5) Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.

Pasal 15

(1) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau

akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut:

a. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada

membebankan Hak Tanggungan;

b. tidak memuat kuasa substitusi;c. mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama

serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan

pemberi Hak Tanggungan.

(2) Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak

dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah

dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada

ayat (3) dan ayat (4).



8

(3) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah

terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan

selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.

(4) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang

belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan

selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.

(5) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam hal

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit

tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(6) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan

pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan

sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang ditentukan

menurut ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.

Pasal 16

(1) Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi,

pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena

hukum kepada kreditor yang baru.

(2) Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan

oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan.

(3) Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku-tanah Hak

Tanggungan dan buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan

serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak

atas tanah yang bersangkutan.

(4) Tanggal pencatatan pada buku-tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah

tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan

bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada

hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

(5) Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal

pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

Pasal 17

Bentuk dan isi Akta Pemberian Hak Tanggungan, bentuk dan isi buku-tanah Hak

Tanggungan, dan hal-hal lain yang berkaitan dengan tata cara pemberian dan pendaftaranHak Tanggungan ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan Peraturan Pemerintah

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Pasal 18

(1) Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;



9

b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;

c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua

Pengadilan Negeri;

d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

(2) Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut

oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.

(3) Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan

penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan

pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah

yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur

dalam Pasal 19.

(4) Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak

Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.

Pasal 19

(1) Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah

Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada

pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala

beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.

(2) Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak

Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani obyek

Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.

(3) Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak

terdapat kesepakatan di antara para pemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai

pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya

sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembeli benda tersebut dapat mengajukan

permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak

obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan

sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang di

antara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

(3) Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang

membebaninya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, apabila pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli

sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak

telah dengan tegas memperjanjikan bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan

dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat

(2) huruf f.

BAB V



10

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Pasal 20

(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:

a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungansebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau

b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2),

obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang

ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang

Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.

(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak

Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan

dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan

setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi

dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan

diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang

bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang

menyatakan keberatan.

(4) Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang

bertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi

hukum.

(5) Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimanadimaksud pada ayat (1) dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin

dengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

Pasal 21

Apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap

berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-undang

ini.

BAB VI

PENCORETAN HAK TANGGUNGAN

Pasal 22

(1) Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor

Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku-tanah hak atas

tanah dan sertipikatnya.



11

(2) Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan

ditarik dan bersama-sama buku-tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi

oleh Kantor Pertanahan.

(3) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) karena sesuatu sebab tidak

dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku-tanah Hak

Tanggungan.

(4) Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh pihak

yang berkepentingan dengan melampirkan sertipikat Hak Tanggungan yang telah

diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang

dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan

tertulis dari kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang

dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau karena kreditor

melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.

(5) Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud pada

ayat (4), pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah

pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya

meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

(6) Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang

diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada

Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara yang bersangkutan.

(7) Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkan perintah Pengadilan

Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) diajukan kepada Kepala

Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan Pengadilan

Negeri yang bersangkutan.

(8) Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan menurut tatacara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam

waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana

dimaksud pada ayat (4) dan ayat (7).

Apabila pelunasan utang dilakukan dengan cara angsuran sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 2 ayat (2), hapusnya Hak Tanggungan pada bagian obyek Hak Tanggungan

yang bersangkutan dicatat pada buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan serta

pada buku-tanah dan sertipikat hak atas tanah yang telah bebas dari Hak Tanggungan

yang semula membebaninya.

BAB VII

SANKSI ADMINISTRATIF

Pasal 23

(1) Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2), dan Pasal 15 ayat (1) Undang-



12

undang ini dan/atau peraturan pelaksanaannya dapat dikenai sanksi administratif,

berupa:

a. tegoran lisan;

b. tegoran tertulis;

c. pemberhentian sementara dari jabatan;

d. pemberhentian dari jabatan.

(2) Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 13 ayat (4), Pasal 16 ayat (4), dan Pasal 22 ayat (8) Undang-

undang ini dan/atau peraturan pelaksanaannya dapat dikenai sanksi administratif

sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(3) Pemberian sanksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) tidak

mengurangi sanksi yang dapat dikenakan menurut peraturan perundang-undangan

lain yang berlaku.

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

BAB VIII

KETENTUAN PERALIHAN

Pasal 24

(1) Hak Tanggungan yang ada sebelum berlakunya Undang-undang ini, yang

menggunakan ketentuan Hypotheek atau Credietverband berdasarkan Pasal 57Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria diakui, dan selanjutnya berlangsung sebagai Hak Tanggungan menurut

Undang-undang ini sampai dengan berakhirnya hak tersebut.

(2) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat menggunakan

ketentuan-ketentuan mengenai eksekusi dan pencoretannya sebagaimana diatur

dalam Pasal 20 dan Pasal 22 setelah buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan

yang bersangkutan disesuaikan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 14.

(3) Surat kuasa membebankan hipotik yang ada pada saat diundangkannya Undang-

undang ini dapat digunakan sebagai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungandalam waktu 6 (enam) bulan terhitung sejak saat berlakunya Undang-undang ini,

dengan mengingat ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (5).

Pasal 25

Sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan dalam Undang-undang ini, semua

peraturan perundang-undangan mengenai pembebanan Hak Tanggungan kecuali

ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 tetap berlaku sampai



13

ditetapkannya peraturan pelaksanaan Undang-undang ini dan dalam penerapannya

disesuaikan dengan ketentuan dalam Undang-undang ini.

Pasal 26

Selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, dengan

memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14, peraturan mengenai eksekusi hypotheek yangada pada mulai berlakunya Undang-undang ini, berlaku terhadap eksekusi Hak

Tanggungan.

BAB IX

KETENTUAN PENUTUP

Pasal 27

Ketentuan Undang-undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atasRumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Pasal 28

Sepanjang tidak ditentukan lain dalam Undang-undang ini, ketentuan lebih lanjut untuk

melaksanakan Undang-undang ini ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan.

Pasal 29

Dengan berlakunya Undang-undang ini, ketentuan mengenai Credietverband

sebagaimana tersebut dalam Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan

Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo.Staatsblad 1937-191 dan ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam

Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai

pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan

dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.

Pasal 30

Undang-undang ini dapat disebut Undang-Undang Hak Tanggungan.

Pasal 31

Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Undang-undang inidengan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik Indonesia.

Disahkan di Jakarta

pada tanggal 9 April 1996

PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA

ttd



14

S O E H A R T O

Diundangkan di Jakarta

pada tanggal 9 April 1996

MENTERI NEGARA SEKRETARIS NEGARA

REPUBLIK INDONESIA

ttd

MOERDIONO



15

TAMBAHAN

LEMBARAN - NEGARA R.I.

No. 3632 TANAH. HAK TANGGUNGAN. Jaminan Utang. Sertipikat.

(Penjelasan atas Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996

Nomor 42).

PENJELASAN

ATAS

UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA

NOMOR 4 TAHUN 1996

TENTANG

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA

BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

I. UMUM

1. Pembangunan ekonomi, sebagai bagian dari pembangunan nasional, merupakan

salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan makmur

berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dalam rangka memelihara

kesinambungan pembangunan tersebut, yang para pelakunya meliputi baik

Pemerintah maupun masyarakat sebagai orang perseorangan dan badan hukum,

sangat diperlukan dana dalam jumlah yang besar. Dengan meningkatnya kegiatan

pembangunan, meningkat juga keperluan akan tersedianya dana, yang sebagian

besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan.

Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan tersebut dalam proses

pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain

yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat

dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang

berkepentingan.

2. Dalam Pasal 51 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria yang disebut juga Undang-Undang Pokok Agraria, sudah

disediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas

tanah, yaitu Hak Tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek dan

Credietverband . Selama 30 tahun lebih sejak mulai berlakunya Undang-UndangPokok Agraria, lembaga Hak Tanggungan di atas belum dapat berfungsi

sebagaimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnya

secara lengkap, sesuai yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang-undang

tersebut. Dalam kurun waktu itu, berdasarkan ketentuan peralihan yang tercantum

dalam Pasal 57 Undang-Undang Pokok Agraria, masih diberlakukan ketentuan

Hypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-undang Hukum

Perdata Indonesia dan ketentuan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542

sebagaimana yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, sepanjang mengenai



16

hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam atau berdasarkan Undang-Undang

Pokok Agraria.

Ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan di atas berasal dari

zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelum

adanya Hukum Tanah Nasional, sebagaimana pokok-pokok ketentuannya tercantum

dalam Undang-Undang Pokok Agraria dan dimaksudkan untuk diberlakukan hanyauntuk sementara waktu, yaitu sambil menunggu terbentuknya Undang-undang yang

dimaksud oleh Pasal 51 di atas.

Oleh karena itu ketentuan tersebut jelas tidak sesuai dengan asas-asas Hukum Tanah

Nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang

terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat dari kemajuan

pembangunan ekonomi. Akibatnya ialah timbulnya perbedaan pandangan dan

penafsiran mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas

tanah, misalnya mengenai pencantuman titel eksekutorial, pelaksanaan eksekusi dan

lain sebagainya, sehingga peraturan perundang-undangan tersebut dirasa kurang

memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan.

3. Atas dasar kenyataan tersebut, perlu segera ditetapkan undang-undang mengenai

lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan ciri-ciri :

a. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya;

b. selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun obyek itu

berada;

c. memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga

dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan;

d. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

4. Memperhatikan ciri-ciri di atas, maka dengan Undang-undang ini ditetapkanketentuan-ketentuan mengenai lembaga hak jaminan yang oleh Undang-Undang

Pokok Agraria diberi nama Hak Tanggungan. Dengan diundangkannya Undang-

undang ini, maka kita akan maju selangkah dalam mewujudkan tujuan Undang-

Undang Pokok Agraria membangun Hukum Tanah Nasional, dengan menciptakan

kesatuan dan kesederhanaan hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat

seluruhnya.

Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu,

yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-

kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak

Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan

jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan,

dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan

tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara

menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.

5. Dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang ditunjuk sebagai hak atas tanah yang

dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik,

Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, sebagai hak-hak atas tanah yang wajib

didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Oleh karena itu dalam Pasal



17

51 Undang-Undang Pokok Agraria yang harus diatur dengan undang-undang adalah

Hak Tanggungan atas Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan.

Hak Pakai dalam Undang-Undang Pokok Agraria tidak ditunjuk sebagai obyek Hak

Tanggungan, karena pada waktu itu tidak termasuk hak-hak atas tanah yang wajib

didaftar dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk dapat dijadikan

jaminan utang. Dalam perkembangannya Hak Pakai pun harus didaftarkan, yaituHak Pakai yang diberikan atas tanah Negara. Sebagian dari Hak Pakai yang didaftar

itu, menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindahtangankan, yaitu yang diberikan

kepada orang perseorangan dan badan-badan hukum perdata. Dalam Undang-undang

Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Hak Pakai yang dimaksudkan itu

dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia. Dalam Undang-undang ini

Hak Pakai tersebut ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan. Sehubungan dengan

itu, maka untuk selanjutnya, Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak

jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah

Nasional, yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria.

Pernyataan bahwa Hak Pakai tersebut dapat dijadikan obyek Hak Tanggunganmerupakan penyesuaian ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria dengan

perkembangan Hak Pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat.

Selain mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang tidak kurang pentingnya

adalah, bahwa dengan ditunjuknya Hak Pakai tersebut sebagai obyek Hak

Tanggungan, bagi para pemegang haknya, yang sebagian terbesar terdiri atas

golongan ekonomi lemah yang tidak berkemampuan untuk mempunyai tanah dengan

Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, menjadi terbuka kemungkinannya untuk

memperoleh kredit yang diperlukannya, dengan menggunakan tanah yang

dipunyainya sebagai jaminan.

Dalam pada itu Hak Pakai atas tanah Negara, yang walaupun wajib didaftar, tetapikarena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, seperti Hak Pakai atas nama

Pemerintah, Hak Pakai atas nama Badan Keagamaan dan Sosial, dan Hak Pakai atas

nama Perwakilan Negara Asing, yang berlakunya tidak ditentukan jangka waktunya

dan diberikan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu, bukan

merupakan obyek Hak Tanggungan.

Demikian pula Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat dibebani Hak

Tanggungan, karena tidak memenuhi kedua syarat di atas. Tetapi mengingat

perkembangan kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari, dalam

Undang-undang ini dibuka kemungkinannya untuk dapat juga ditunjuk sebagai

obyek Hak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratan sebagai yang disebutkan di

atas. Hal itu lebih lanjut akan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Dengan demikian maka hak-hak atas tanah yang dengan Undang-undang ini

ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak

Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat

dipindahtangankan. Sedang bagi Hak Pakai atas tanah Hak Milik dibuka

kemungkinannya untuk di kemudian hari dijadikan jaminan utang dengan dibebani

Hak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratannya.



18

Tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan, dan tanah-tanah yang dipergunakan untuk

keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun didaftar, karena

menurut sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan, tidak dapat dibebani

Hak Tanggungan.

6. Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang ini pada dasarnya adalah Hak

Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannya seringkaliterdapat benda-benda berupa bangunan, tanaman, dan hasil karya, yang secara tetap

merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan tersebut.

Sebagaimana diketahui Hukum Tanah Nasional didasarkan pada hukum adat, yang

menggunakan asas pemisahan horizontal. Sehubungan dengan itu, maka dalam

kaitannya dengan bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut, Hukum Tanah

Nasional menggunakan juga asas pemisahan horizontal. Dalam rangka asas

pemisahan horizontal, benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah

menurut hukum bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena

itu setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah, tidak dengan sendirinya

meliputi benda-benda tersebut. Namun demikian penerapan asas-asas hukum adat tidaklah mutlak, melainkan selalu

memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan dan kebutuhan

dalam masyarakat yang dihadapinya. Atas dasar kenyataan sifat hukum adat itu,

dalam rangka asas pemisahan horizontal tersebut, dalam Undang-undang ini

dinyatakan, bahwa pembebanan Hak Tanggungan atas tanah, dimungkinkan pula

meliputi benda-benda sebagaimana dimaksud di atas. Hal tersebut telah dilakukan

dan dibenarkan oleh hukum dalam praktek, sepanjang benda-benda tersebut

merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan dan keikutsertaannya

dijadikan jaminan, dengan tegas dinyatakan oleh pihak-pihak dalam Akta Pemberian

Hak Tanggungannya. Bangunan, tanaman, dan hasil karya yang ikut dijadikan

jaminan itu tidak terbatas pada yang dimiliki oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, melainkan dapat juga meliputi yang dimiliki pihak lain. Sedangkan

bangunan yang menggunakan ruang bawah tanah, yang secara fisik tidak ada

hubungannya dengan bangunan yang ada di atas permukaan bumi di atasnya, tidak

termasuk dalam pengaturan ketentuan mengenai Hak Tanggungan menurut Undang-

undang ini.

Oleh sebab itu Undang-undang ini diberi judul: Undang-Undang tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, dan

dapat disebut Undang-Undang Hak Tanggungan.

7. Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan,

yaitu:

a. tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak

Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk selanjutnya disebut PPAT,

yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;

b. tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak

Tanggungan yang dibebankan.



19

Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, PPAT adalah pejabat umum

yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam

rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya ditetapkan, sebagai bukti

dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak dalam daerah

kerjanya masing-masing. Dalam kedudukan sebagai yang disebutkan di atas, maka

akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.Pengertian perbuatan hukum "pembebanan hak atas tanah" yang pembuatan aktanya

merupakan kewenangan PPAT, meliputi pembuatan akta pembebanan Hak Guna

Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 Undang-

Undang Pokok Agraria dan pembuatan akta dalam rangka pembebanan Hak

Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang ini.

Dalam memberikan Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan wajib hadir di

hadapan PPAT. Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri, ia wajib

menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan, disingkat SKMHT, yang berbentuk akta otentik. Pembuatan SKMHT

selain kepada Notaris, ditugaskan juga kepada PPAT yang keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan, dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada

pihak-pihak yang memerlukan.

Pada saat pembuatan SKMHT dan Akta Pemberian Hak Tanggungan, harus sudah

ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa pemberi Hak

Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap

obyek Hak Tanggungan yang dibebankan, walaupun kepastian mengenai dimilikinya

kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian Hak Tanggungan

itu didaftar.

Pada tahap pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan kepada

kreditor, Hak Tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hak Tanggungan itu barulahir pada saat dibukukannya dalam buku-tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena

itu kepastian mengenai saat didaftarnya Hak Tanggungan tersebut adalah sangat

penting bagi kreditor. Saat tersebut bukan saja menentukan kedudukannya yang

diutamakan terhadap kreditor-kreditor yang lain, melainkan juga menentukan

peringkatnya dalam hubungannya dengan kreditor-kreditor lain yang juga pemegang

Hak Tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai jaminannya. Untuk memperoleh

kepastian mengenai saat pendaftarannya, dalam Undang-undang ini ditentukan,

bahwa tanggal buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan adalah tanggal hari

ketujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran tersebut

secara lengkap oleh Kantor Pertanahan, dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari

libur, maka buku-tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Dalam rangka memperoleh kepastian mengenai kedudukan yang diutamakan bagi

kreditor pemegang Hak Tanggungan tersebut, ditentukan pula, bahwa Akta

Pemberian Hak Tanggungan beserta surat-surat lain yang diperlukan bagi

pendaftarannya, wajib dikirimkan oleh PPAT kepada Kantor Pertanahan selambat-

lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganannya. Demikian pula

pelaksanaan kuasa membebankan Hak Tanggungan yang dimaksudkan di atas



20

ditetapkan batas waktunya, yaitu 1 (satu) bulan untuk hak atas tanah yang sudah

terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar.

8. Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accessoir

pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang-piutang

atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya

piutang yang dijamin pelunasannya.

Dalam hal piutang yang bersangkutan beralih kepada kreditor lain, Hak Tanggungan

yang menjaminnya, karena hukum beralih pula kepada kreditor tersebut. Pencatatan

peralihan Hak Tanggungan tersebut tidak memerlukan akta PPAT, tetapi cukup

didasarkan pada akta beralihnya piutang yang dijamin. Pencatatan peralihan itu

dilakukan pada buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan, serta

pada buku-tanah dan sertipikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan.

Demikian juga Hak Tanggungan menjadi hapus karena hukum, apabila karena

pelunasan atau sebab-sebab lain, piutang yang dijaminnya menjadi hapus. Dalam hal

ini pun pencatatan hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan cukup didasarkan

pada pernyataan tertulis dari kreditor, bahwa piutang yang dijaminnya hapus.

Pada buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai

hapusnya hak tersebut, sedang sertipikatnya ditiadakan. Pencatatan serupa, yang

disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai "roya", dilakukan juga pada buku-

tanah dan sertipikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertipikat hak

atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada

pemegang haknya.

Dengan tidak mengabaikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan,

kesederhanaan administrasi pendaftaran Hak Tanggungan, selain dalam hal peralihan

dan hapusnya piutang yang dijamin, juga tampak pada hapusnya hak tersebut karena

sebab-sebab lain, yaitu karena dilepaskan oleh kreditor yang bersangkutan,

pembersihan obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua

Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan.

Sehubungan dengan hal-hal yang telah dikemukakan di atas, Undang-undang ini

mengatur tatacara pencatatan peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan, termasuk

pencoretan atau roya.

9. Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam

pelaksanaan eksekusinya, jika debitor cidera janji. Walaupun secara umum ketentuan

tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku, dipandang

perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi Hak Tanggungan

dalam Undang-undang ini, yaitu yang mengatur lembaga parate executie

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het

Herziene Indonesisch Reglement) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk

Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de

Gewesten Buiten Java en Madura).

Sehubungan dengan itu pada sertipikat Hak Tanggungan, yang berfungsi sebagai

surat-tanda-bukti adanya Hak Tanggungan, dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata

"DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA",



21

untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan

yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap. Selain itu sertipikat Hak Tanggungan

tersebut dinyatakan sebagai pengganti grosse acte Hypotheek , yang untuk eksekusi

Hypotheek atas tanah ditetapkan sebagai syarat dalam melaksanakan ketentuan

pasal-pasal kedua Reglemen di atas.

Agar ada kesatuan pengertian dan kepastian mengenai penggunaan ketentuan-ketentuan tersebut, ditegaskan lebih lanjut dalam Undang-undang ini, bahwa selama

belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, peraturan mengenai

eksekusi Hypotheek yang diatur dalam kedua Reglemen tersebut, berlaku terhadap

eksekusi Hak Tanggungan.

10. Untuk memudahkan dan menyederhanakan pelaksanaan ketentuan-ketentuan

Undang-undang ini bagi kepentingan pihak-pihak yang bersangkutan, kepada Ketua

Pengadilan Negeri diberikan kewenangan tertentu, yaitu : penetapan memberikan

kuasa kepada kreditor untuk mengelola obyek Hak Tanggungan, penetapan hal-hal

yang berkaitan dengan permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan, dan

pencoretan Hak Tanggungan.

11. Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan kepada pihak-

pihak yang berkepentingan, dalam Undang-undang ini diatur sanksi administratif

yang dikenakan kepada para pelaksana yang bersangkutan, terhadap pelanggaran

atau kelalaian dalam memenuhi berbagai ketentuan pelaksanaan tugasnya masing-

masing.

Selain dikenakan sanksi administratif tersebut di atas, apabila memenuhi syarat yang

diperlukan, yang bersangkutan masih dapat digugat secara perdata dan/atau dituntut

pidana.

12. Undang-undang ini merupakan pelaksanaan Undang-Undang Pokok Agraria yang

disesuaikan dengan perkembangan keadaan dan mengatur berbagai hal baru

berkenaan dengan lembaga Hak Tanggungan sebagaimana telah diuraikan di atas,

yang cakupannya meliputi :

a. obyek Hak Tanggungan;

b. pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;

c. tatacara pemberian, pendaftaran, peralihan, dan hapusnya Hak

Tanggungan;

d. eksekusi Hak Tanggungan;

e. pencoretan Hak Tanggungan;

f. sanksi administratif;

dan dilengkapi pula dengan Penjelasan Umum serta Penjelasan Pasal demi Pasal.

Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut hal-hal yang diatur dalam Undang-Undang Hak

Tanggungan ini, terdapat dalam berbagai peraturan perundang-undangan yang

sudah ada, sedang sebagian lagi masih perlu ditetapkan dalam bentuk Peraturan

Pemerintah dan peraturan perundang-undangan lain.

II. PASAL DEMI PASAL



22

Pasal 1

Cukup jelas

Pasal 2

Ayat (1)

Yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan

adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak

Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari

utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan

dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani

seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi.

Ayat (2)

Ketentuan ini merupakan perkecualian dari asas yang ditetapkan pada ayat (1)

untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain

untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh

kompleks dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu persatu, sedangkan

untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan

jaminan rumah yang bersangkutan.

Sesuai ketentuan ayat ini apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada

beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing

merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara

tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi asal hal itu

diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang

bersangkutan.

Pasal 3

Ayat (1)

Utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah

ada maupun yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang

timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan

debitor dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnya pun dapat

ditentukan secara tetap di dalam perjanjian yang bersangkutan dan dapat pula

ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam

perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan,

misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.

Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa

perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian

pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada

dibawah pengampuan, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan oleh

pihak pengelola.

Ayat (2)



23

Seringkali terjadi debitor berutang kepada lebih dari satu kreditor, masing-

masing didasarkan pada perjanjian utang-piutang yang berlainan, misalnya

kreditor adalah suatu bank dan suatu badan afiliasi bank yang bersangkutan.

Piutang para kreditor tersebut dijamin dengan satu Hak Tanggungan kepada

semua kreditor dengan satu akta pemberian Hak Tanggungan. Hak Tanggungan

tersebut dibebankan atas tanah yang sama. Bagaimana hubungan para kreditor satu dengan yang lain, diatur oleh mereka sendiri, sedangkan dalam

hubungannya dengan debitor dan pemberi Hak Tanggungan kalau bukan

debitor sendiri yang memberinya, mereka menunjuk salah satu kreditor yang

akan bertindak atas nama mereka. Misalnya mengenai siapa yang akan

menghadap PPAT dalam pemberian Hak Tanggungan yang diperjanjikan dan

siapa yang akan menerima dan menyimpan sertipikat Hak Tanggungan yang

bersangkutan.

Pasal 4

Ayat (1)

Yang dimaksud dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan

adalah hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang

Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Hak Guna Bangunan meliputi Hak Guna Bangunan di atas tanah Negara, di

atas tanah Hak Pengelolaan, maupun di atas tanah Hak Milik.

Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum angka 5, dua unsur

mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan

adalah:

a. hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar

umum, dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengankedudukan diutamakan ( preferent ) yang diberikan kepada kreditor

pemegang Hak Tanggungan terhadap kreditor lainnya. Untuk itu harus ada

catatan mengenai Hak Tanggungan tersebut pada buku-tanah dan sertipikat

hak atas tanah yang dibebaninya, sehingga setiap orang dapat

mengetahuinya (asas publisitas), dan

b. hak tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan, sehingga

apabila diperlukan dapat segera direalisasi untuk membayar utang yang

dijamin pelunasannya.

Sehubungan dengan kedua syarat di atas, Hak Milik yang sudah diwakafkan

tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, karena sesuai dengan hakikat perwakafan, Hak Milik yang demikian sudah dikekalkan sebagai harta

keagamaan. Sejalan dengan itu, hak atas tanah yang dipergunakan untuk

keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya juga tidak dapat dibebani

Hak Tanggungan.

Ayat (2)

Hak Pakai atas tanah Negara yang dapat dipindahtangankan meliputi Hak Pakai

yang diberikan kepada orang perseorangan atau badan hukum untuk jangka waktu



24

tertentu yang ditetapkan didalam keputusan pemberiannya. Walaupun didalam

Pasal 43 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria ditentukan bahwa untuk memindahtangankan Hak Pakai atas tanah

Negara diperlukan izin dari pejabat yang berwenang, namun menurut sifatnya Hak

Pakai itu memuat hak untuk memindahtangankan kepada pihak lain. Izin yang

diperlukan dari pejabat yang berwenang hanyalah berkaitan dengan persyaratanapakah penerima hak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang Hak Pakai.

Mengenai kewajiban pendaftaran Hak Pakai atas tanah Negara, lihat Penjelasan

Umum angka 5.

Ayat (3)

Hak Pakai atas tanah Hak Milik baru dapat dibebani Hak Tanggungan apabila hal

itu sudah ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Ketentuan ini diadakan, karena

perkembangan mengenai Hak Pakai atas tanah Hak Milik tergantung pada

keperluannya di dalam masyarakat. Walaupun pada waktu ini belum dianggap perlu

mewajibkan pendaftaran Hak Pakai atas tanah Hak Milik, sehingga hak tersebuttidak memenuhi syarat untuk dibebani Hak Tanggungan, namun untuk menampung

perkembangan di waktu yang akan datang kemungkinan untuk membebankan Hak

Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak ditutup sama sekali.

Lihat Penjelasan Umum angka 5.

Ayat (4)

Sebagaimana sudah dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 6, Hak Tanggungan

dapat pula meliputi bangunan, tanaman, dan hasil karya misalnya candi, patung,

gapura, relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.

Bangunan yang dapat dibebani Hak Tanggungan bersamaan dengan tanahnya

tersebut meliputi bangunan yang berada di atas maupun di bawah permukaan tanah

misalnya basement , yang ada hubungannya dengan hak atas tanah yang

bersangkutan.

Ayat (5)

Sebagai konsekuensi dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (4),

pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman, dan hasil karya yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah yang pemiliknya lain daripada pemegang

hak atas tanah wajib dilakukan bersamaan dengan pemberian Hak Tanggungan atas

tanah yang bersangkutan dan dinyatakan di dalam satu Akta Pemberian Hak

Tanggungan, yang ditandatangani bersama oleh pemiliknya dan pemegang hak atastanahnya atau kuasa mereka, keduanya sebagai pihak pemberi Hak Tanggungan.

Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat ini adalah Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan atas benda-benda yang merupakan satu kesatuan

dengan tanah untuk dibebani Hak Tanggungan bersama-sama tanah yang

bersangkutan.

Pasal 5

Ayat (1)



25

Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan

sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat

kedua, dan seterusnya.

Ayat (2)

Yang dimaksud dengan tanggal pendaftaran adalah tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (4).

Ayat (3)

Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu obyek Hak Tanggungan

dibuat pada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan

oleh nomor urut akta pemberiannya. Hal ini dimungkinkan karena pembuatan

beberapa akta pemberian Hak Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan oleh

PPAT yang sama. Pasal 6

Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakansalah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang

Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat

lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji

yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji,

pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui

pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak

Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan

itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap

menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.

Pasal 7Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak

Tanggungan. Walaupun obyek Hak Tanggungan sudah berpindahtangan dan

menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya

melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji.

Pasal 8

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Karena lahirnya Hak Tanggungan adalah pada saat didaftarnya Hak

Tanggungan tersebut, maka kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

terhadap obyek Hak Tanggungan diharuskan ada pada pemberi Hak

Tanggungan pada saat pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan. Untuk itu

harus dibuktikan keabsahan kewenangan tersebut pada saat didaftarnya Hak





26

Pasal 9

Cukup jelas

Pasal 10

Ayat (1)

Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, pemberiannya haruslah

merupakan ikutan dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan

hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya. Perjanjian yang

menimbulkan hubungan utang-piutang ini dapat dibuat dengan akta di bawah

tangan atau harus dibuat dengan akta otentik, tergantung pada ketentuan hukum

yang mengatur materi perjanjian itu. Dalam hal hubungan utang-piutang itu

timbul dari perjanjian utang-piutang atau perjanjian kredit, perjanjian tersebut

dapat dibuat di dalam maupun di luar negeri dan pihak-pihak yang

bersangkutan dapat orang perseorangan atau badan hukum asing sepanjang

kredit yang bersangkutan dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di

wilayah negara Republik Indonesia.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Yang dimaksud dengan hak lama adalah hak kepemilikan atas tanah menurut

hukum adat yang telah ada akan tetapi proses administrasi dalam konversinya

belum selesai dilaksanakan. Syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah syarat-

syarat yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Mengingat tanah dengan hak sebagaimana dimaksud di atas pada waktu ini

masih banyak, pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah itudimungkinkan asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan

permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut. Kemungkinan ini

dimaksudkan untuk memberi kesempatan kepada pemegang hak atas tanah

yang belum bersertipikat untuk memperoleh kredit. Disamping itu,

kemungkinan di atas dimaksudkan juga untuk mendorong pensertipikatan hak

atas tanah pada umumnya.

Dengan adanya ketentuan ini berarti bahwa penggunaan tanah yang bukti

kepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain-lain yang sejenis masih

dimungkinkan sebagai agunan sebagaimana diatur dalam Undang-undang

Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Ketentuan ini menunjukkan bagaimana caranya untuk meningkatkan pemberian agunan tersebut menjadi

Hak Tanggungan.

Pasal 11

Ayat (1)

Ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya Akta

Pemberian Hak Tanggungan. Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal



27

yang disebut pada ayat ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan

mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum. Ketentuan ini

dimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari Hak Tanggungan, baik

mengenai subyek, obyek, maupun utang yang dijamin.

Huruf a

Apabila Hak Tanggungan dibebankan pula pada benda-benda yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah milik orang perseorangan atau

badan hukum lain daripada pemegang hak atas tanah, pemberi Hak

Tanggungan adalah pemegang hak atas tanah bersama-sama pemilik

benda tersebut.

Huruf b

Dengan dianggapnya kantor PPAT sebagai domisili Indonesia bagi pihak

yang berdomisili di luar negeri apabila domisili pilihannya tidak disebut

di dalam akta, syarat pencantuman domisili pilihan tersebut dianggap

sudah dipenuhi.

Huruf c

Penunjukan utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud

pada huruf ini meliputi juga nama dan identitas debitor yang

bersangkutan. Huruf d

Cukup jelas Huruf e

Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud pada huruf ini meliputi rincian mengenai sertipikat hak atas

tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-

kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan, letak, batas-batas, dan

luas tanahnya. Ayat (2)

Janji-janji yang dicantumkan pada ayat ini sifatnya fakultatif dan tidak

mempunyai pengaruh terhadap sahnya akta. Pihak-pihak bebas menentukan

untuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji ini dalam Akta

Pemberian Hak Tanggungan.

Dengan dimuatnya janji-janji tersebut dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan

yang kemudian didaftar pada Kantor Pertanahan, janji-janji tersebut jugamempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.

Huruf a dan b

Pemberi Hak Tanggungan masih diperbolehkan melaksanakan

kewenangan yang dibatasi sebagaimana dimaksud pada huruf-huruf ini

sepanjang untuk itu telah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang

Hak Tanggungan. Huruf c



28

Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan

untuk mengelola obyek Hak Tanggungan dapat merugikan pemberi Hak

Tanggungan. Oleh karena itu, janji tersebut haruslah disertai persyaratan

bahwa pelaksanaannya masih memerlukan penetapan Ketua Pengadilan

Negeri. Sebelum mengeluarkan penetapan tersebut Ketua Pengadilan

Negeri perlu memanggil dan mendengar pihak-pihak yang berkepentingan, yaitu pemegang Hak Tanggungan dan pemberi Hak

Tanggungan serta debitor apabila pemberi Hak Tanggungan bukan

debitor. Huruf d

Dalam janji ini termasuk pemberian kewenangan kepada pemegang Hak

Tanggungan untuk atas biaya pemberi Hak Tanggungan mengurus

perpanjangan hak atas tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan

untuk mencegah hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas

tanah, dan melakukan pekerjaan lain yang diperlukan untuk menjaga agar

obyek Hak Tanggungan tidak berkurang nilainya yang akanmengakibatkan berkurangnya harga penjualan sehingga tidak cukup

untuk melunasi utang yang dijamin. Huruf e

Untuk dipunyainya kewenangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 di

dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dicantumkan janji ini.

Huruf f

Janji ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan pemegang Hak

Tanggungan kedua dan seterusnya. Dengan adanya janji ini, tanpa

persetujuan pembersihan dari pemegang Hak Tanggungan kedua dan

seterusnya, Hak Tanggungan kedua dan seterusnya tetap membebaniobyek Hak Tanggungan, walaupun obyek itu sudah dieksekusi untuk

pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan pertama.

Huruf g

Yang dimaksud pada huruf ini adalah melepaskan haknya secara

sukarela.

Huruf h

Yang dimaksud pada huruf ini adalah pelepasan hak secara sukarela, atau

pencabutan hak untuk kepentingan umum berdasarkan peraturan

perundang-undangan.Huruf i

Cukup jelas

Huruf j

Janji ini penting untuk dapat memperoleh harga yang tinggi dalam

penjualan obyek Hak Tanggungan.

Huruf k



29

Tanpa dicantumkannya janji ini, sertipikat hak atas tanah yang dibebani

Hak Tanggungan diserahkan kepada pemberi Hak Tanggungan. Pasal 12

Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitor dan pemberi

Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besarnya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara

serta merta menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji.

Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk

menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur

dalam Pasal 20.

Pasal 13

Ayat (1)

Salah satu asas Hak Tanggungan adalah asas publisitas. Oleh karena itu

didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap

pihak ketiga.

Ayat (2)

Dengan pengiriman oleh PPAT berarti akta dan warkah lain yang diperlukan

itu disampaikan ke Kantor Pertanahan melalui petugasnya atau dikirim melalui

pos tercatat. PPAT wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman dengan

memperhatikan kondisi daerah dan fasilitas yang ada, serta selalu berpedoman

pada tujuan untuk didaftarnya Hak Tanggungan itu secepat mungkin.

"Warkah lain" yang dimaksud pada ayat ini meliputi surat-surat bukti yang

berkaitan dengan obyek Hak Tanggungan dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk di dalamnya sertipikat hak atas tanah dan/atau surat-

surat keterangan mengenai obyek Hak Tanggungan.

PPAT wajib melaksanakan ketentuan pada ayat ini karena jabatannya. Sanksi

atas pelanggarannya akan ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan

yang mengatur jabatan PPAT.

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)

Agar pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan tersebut tidak berlarut-larut

sehingga dapat merugikan pihak-pihak yang berkepentingan dan mengurangi

jaminan kepastian hukum, ayat ini menetapkan satu tanggal yang pasti sebagai

tanggal buku-tanah itu, yaitu tanggal hari ketujuh dihitung dari hari

dipenuhinya persyaratan berupa surat-surat untuk pendaftaran secara lengkap.

Ayat (5)

Dengan dibuatnya buku-tanah Hak Tanggungan, asas publisitas terpenuhi dan

Hak Tanggungan itu mengikat juga pihak ketiga.



30

Pasal 14

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2) dan ayat (3)

Irah-irah yang dicantumkan pada sertipikat Hak Tanggungan dan dalam

ketentuan pada ayat ini, dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan

eksekutorial pada sertipikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitor cidera

janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah

memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan

lembaga parate executie sesuai dengan peraturan Hukum Acara Perdata.

Lihat Penjelasan Umum angka 9 dan penjelasan Pasal 26.

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (5)

Cukup jelas

Pasal 15

Ayat (1)

Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum angka 7 pada

asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi

Hak Tanggungan. Hanya apabila benar-benar diperlukan, yaitu dalam hal

pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir dihadapan PPAT, diperkenankan

penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Sejalan dengan itu,

surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungandan harus memenuhi persyaratan mengenai muatannya sebagaimana ditetapkan

pada ayat ini. Tidak dipenuhinya syarat ini mengakibatkan surat kuasa yang

bersangkutan batal demi hukum, yang berarti bahwa surat kuasa yang

bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian

Hak Tanggungan. PPAT wajib menolak permohonan untuk membuat Akta

Pemberian Hak Tanggungan, apabila Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan tidak dibuat sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan atau tidak

memenuhi persyaratan termaksud di atas.

Huruf a

Yang dimaksud dengan "tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatanhukum lain" dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat kuasa untuk

menjual, menyewakan obyek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak

atas tanah.

Huruf b

Yang dimaksud dengan pengertian substitusi menurut Undang-undang

ini adalah penggantian penerima kuasa melalui pengalihan. Bukan

merupakan substitusi, jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada



31

pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya,

misalnya Direksi Bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya

kepada Kepala Cabangnya atau pihak lain.

Huruf c

Kejelasan mengenai unsur-unsur pokok dalam pembebanan Hak

Tanggungan sangat diperlukan untuk kepentingan perlindungan pemberi

Hak Tanggungan. Jumlah utang yang dimaksud pada huruf ini adalah

jumlah utang sesuai dengan yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 3 ayat (1). Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)Tanah yang belum terdaftar adalah tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal

10 ayat (3). Batas waktu penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ditentukan lebih

lama daripada tanah yang sudah didaftar pada ayat (3), mengingat pembuatan

Akta Pemberian Hak Tanggungan pada hak atas tanah yang belum terdaftar

harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah

yang bersangkutan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 ayat (3), yang

terlebih dahulu perlu dilengkapi persyaratannya.

Persyaratan bagi pendaftaran hak atas tanah yang belum terdaftar meliputi

diserahkannya surat-surat yang memerlukan waktu untuk memperolehnya,misalnya surat keterangan riwayat tanah, surat keterangan dari Kantor

Pertanahan bahwa tanah yang bersangkutan belum bersertipikat, dan apabila

bukti kepemilikan tanah tersebut masih atas nama orang yang sudah meninggal,

surat keterangan waris dan surat pembagian waris.

Ketentuan pada ayat ini berlaku juga terhadap tanah yang sudah bersertipikat,

tetapi belum didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang

hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar peralihan haknya,

pemecahannya, atau penggabungannya.

Ayat (5)

Dalam rangka pelaksanaan pembangunan dan mengingat kepentingan golongan

ekonomi lemah, untuk pemberian kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah

seperti kredit program, kredit kecil, kredit pemilikan rumah, dan kredit lain

yang sejenis, batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku.

Penentuan batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan untuk jenis kredit tertentu tersebut dilakukan oleh Menteri yang

berwenang di bidang pertanahan setelah mengadakan koordinasi dan konsultasi



32

dengan Menteri Keuangan, Gubernur Bank Indonesia, dan pejabat lain yang

terkait.

Ayat (6)

Ketentuan mengenai batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan dimaksudkan untuk mencegah berlarut-larutnya waktu pelaksanaan kuasa itu. Ketentuan ini tidak menutup kemungkinan dibuatnya

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan baru.

Pasal 16

Ayat (1)

Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor pemegang

Hak Tanggungan kepada pihak lain.

Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang

debitor.

Yang dimaksud dengan "sebab-sebab lain" adalah hal-hal lain selain yangdirinci pada ayat ini, misalnya dalam hal terjadi pengambilalihan atau

penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dari

perusahaan semula kepada perusahaan yang baru.

Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi

karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh

PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan

berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada

kreditor yang baru.


Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (5)

Cukup jelas

Pasal 17

Cukup jelas

Pasal 18

Ayat (1)

Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, adanya Hak Tanggungan

tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Apabila piutang



33

itu hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengan sendirinya Hak

Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga.

Selain itu, pemegang Hak Tanggungan dapat melepaskan Hak Tanggungannya

dan hak atas tanah dapat hapus, yang mengakibatkan hapusnya Hak

Tanggungan.

Hak atas tanah dapat hapus antara lain karena hal-hal sebagaimana disebut

dalam Pasal 27, Pasal 34, dan Pasal 40 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau peraturan perundang-

undangan lainnya. Dalam hal Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak

Pakai yang dijadikan obyek Hak Tanggungan berakhir jangka waktu

berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum

berakhirnya jangka waktu tersebut, Hak Tanggungan dimaksud tetap melekat

pada hak atas tanah yang bersangkutan.

Ayat (2)

Cukup jelas Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)

Cukup jelas

Pasal 19

Ayat (1)

Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan pembeli obyek

Hak Tanggungan, agar benda yang dibelinya terbebas dari Hak Tanggunganyang semula membebaninya, jika harga pembelian tidak mencukupi untuk

melunasi utang yang dijamin.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Para pemegang Hak Tanggungan yang tidak mencapai kesepakatan perlu

berusaha sebaik-baiknya untuk mencapai kesepakatan mengenai pembersihan

obyek Hak Tanggungan sebelum masalahnya diajukan pembeli kepada Ketua

Pengadilan Negeri. Apabila diperlukan, dapat diminta jasa penengah yangdisetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.

Dalam menetapkan pembagian hasil penjualan obyek Hak Tanggungan dan

peringkat para pemegang Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat

ini Ketua Pengadilan Negeri harus memperhatikan ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 6 dan Pasal 5.

Ayat (4)

Cukup jelas



34

Pasal 20

Ayat (1)

Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan

oleh Undang-undang ini bagi para kreditor pemegang Hak Tanggungan dalam

hal harus dilakukan eksekusi.Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan

umum, karena dengan cara ini diharapkan dapat diperoleh harga yang paling

tinggi untuk obyek Hak Tanggungan. Kreditor berhak mengambil pelunasan

piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan. Dalam hal

hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-

tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak

Tanggungan.

Ayat (2)

Dalam hal penjualan melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan

menghasilkan harga tertinggi, dengan menyimpang dari prinsip sebagaimanadimaksud pada ayat (1) diberi kemungkinan melakukan eksekusi melalui

penjualan di bawah tangan, asalkan hal tersebut disepakati oleh pemberi dan

pemegang Hak Tanggungan, dan syarat yang ditentukan pada ayat (3)

dipenuhi. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk mempercepat penjualan obyek

Hak Tanggungan dengan harga penjualan tertinggi.

Ayat (3)

Persyaratan yang ditetapkan pada ayat ini dimaksudkan untuk melindungi

pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya pemegang Hak Tanggungan kedua,

ketiga, dan kreditor lain dari pemberi Hak Tanggungan.

Pengumuman dimaksud dapat dilakukan melalui surat kabar atau media massa

lainnya, misalnya radio, televisi, atau melalui kedua cara tersebut. Jangkauan

surat kabar dan media massa yang dipergunakan haruslah meliputi tempat letak

obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Yang dimaksud dengan tanggal pemberitahuan tertulis adalah tanggal

pengiriman pos tercatat, tanggal penerimaan melalui kurir, atau tanggal

pengiriman facsimile. Apabila ada perbedaan antara tanggal pemberitahuan dan

tanggal pengumuman yang dimaksud pada ayat ini, jangka waktu satu bulan

dihitung sejak tanggal paling akhir diantara kedua tanggal tersebut.

Ayat (4)Cukup jelas

Ayat (5)

Untuk menghindarkan pelelangan obyek Hak Tanggungan, pelunasan utang

dapat dilakukan sebelum saat pengumuman lelang dikeluarkan.

Pasal 21



35

Ketentuan ini lebih memantapkan kedudukan diutamakan pemegang Hak

Tanggungan dengan mengecualikan berlakunya akibat kepailitan pemberi Hak

Tanggungan terhadap obyek Hak Tanggungan.

Pasal 22

Ayat (1)

Hak Tanggungan telah hapus karena peristiwa-peristiwa sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 18. Pencoretan catatan atau roya Hak Tanggungan

dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum

terhadap Hak Tanggungan yang bersangkutan yang sudah hapus.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (5)

Cukup jelas

Ayat (6)

Cukup jelas

Ayat (7)

Cukup jelasAyat (8)

Cukup jelas

Ayat (9)

Cukup jelas

Pasal 23

Ayat (1)

Yang dimaksud dengan pejabat pada ayat ini adalah PPAT dan notaris yang

disebut di dalam pasal-pasal yang bersangkutan. Pemberian sanksi kepada pejabat tersebut dilakukan oleh pejabat yang berwenang menurut ketentuan

yang dimaksud pada ayat (4). Jenis-jenis hukumannya disesuaikan dengan

berat ringannya pelanggaran.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)



36

Cukup jelas

Ayat (4)

Cukup jelas

Pasal 24

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Penyesuaian buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan diatur lebih lanjut

dengan peraturan perundang-undangan.

Sebelum buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan

disesuaikan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14, eksekusi

dan pencoretannya dilakukan menurut ketentuan yang berlaku sebelum

Undang-undang ini diundangkan.Ayat (3)

Termasuk dalam pengertian surat kuasa membebankan hipotik yang dimaksud

pada ayat ini adalah surat kuasa untuk menjaminkan tanah.

Pasal 25

Cukup jelas

Pasal 26

Yang dimaksud dengan "peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada" dalam

pasal ini, adalah ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 224 ReglemenIndonesia yang Diperbarui ( Het Herziene Indonesisch Reglement, Staatsblad 1941-

44) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura

(Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en

Madura, Staatsblad 1927-227).

Ketentuan dalam Pasal 14 yang harus diperhatikan adalah bahwa grosse acte

hypotheek yang berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya hypotheek, dalam hal

Hak Tanggungan adalah sertipikat Hak Tanggungan.

Adapun yang dimaksud dengan "peraturan perundang-undangan yang belum ada",

adalah peraturan perundang-undangan yang mengatur secara khusus eksekusi Hak

Tanggungan, sebagai pengganti ketentuan khusus mengenai eksekusi hypotheek atas tanah yang disebut di atas.

Sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 9, ketentuan peralihan

dalam pasal ini memberikan ketegasan, bahwa selama masa peralihan tersebut,

ketentuan hukum acara di atas berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan, dengan

penyerahan sertipikat Hak Tanggungan sebagai dasar pelaksanaannya.

Pasal 27



Dengan ketentuan ini Hak Tanggungan dapat dibebankan pada Rumah Susun dan

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang didirikan di atas tanah Hak Pakai atas

tanah Negara.


Pasal 28

Peraturan pelaksanaan yang perlu dikeluarkan antara lain adalah mengenai jabatan

PPAT.


Pasal 29

Dengan berlakunya Undang-undang ini, ketentuan mengenai Credietverband

seluruhnya tidak diperlukan lagi. Sedangkan ketentuan mengenai Hypotheek yang

tidak berlaku lagi hanya yang menyangkut pembebanan Hypotheek atas hak atas

tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Pasal 30

Cukup jelas

Pasal 31

Cukup jelas

undang undang nomor 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang...

Documents