6

BAB II

LANDASAN TEORI

2.1. Perjanjian

Didalam perjanjian terdapat beberapa teori dari para ahli, diantaranya

mengenai pengertian perjanjian, pembentukan perjanjian, asas-asas perjanjian atau

kontrak, dan syarat sah perjanjian atau kontrak.

2.1.1. Pengertian Perjanjian

Istilah perjanjian berasal dari bahasa inggris yaitu contract, sebelumnya

perlu diketahui pengertian perjanjian pada umumnya. Menurut Subekti dalam Ali

dan Poernama (2016:1) mengemukakan bahwa, “Suatu kontrak atau perjanjian adalah

suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada orang atau di mana dua orang itu

saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.

Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:5) mengemukakan bahwa,

“kesepakatan antar dua orang atau lebih tentang sesuatu hal, baik dibuat secara

tertulis atau lisan”.

Menurut Subekti dalam Setiawan (2016:1) mengemukakan bahwa

“perikatan dikatakan sebagai hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak,

berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut suatu hal dari pihak yang lain

dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu”.

Berdasarkan pendapat diatas dapat diambil kesimpulan perjanjian adalah

kesepakatan antara dua pihak atau dua orang yang sudah disepakati bersama.

7

2.1.2. Pembentukan Perjanjian

Hansen (2015:37) memberi batasan bahwa,”Sebuah perjanjian dapat

terbentuk apabila terjadi sebuah penawaran (offer) yang diberikan oleh satu pihak dan

kemudian diterima (acceptance) oleh pihak lainnya”. Tetapi agar perjanjian itu

memiliki kekuataan hukum, maka perjanjian tersebut harus memenuhi syarat-syarat

sahnya sebuah perjanjian.

2.1.3. Asas-Asas perjanjian atau Kontrak

Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:7), di dalam hukum perjanjian atau

kontrak penting diketahui adanya asas-asas yang harus selalu dijadikan dasar dalam

membuat perjanjian atau kontrak. Ada 5 asas penting yang dikenal sebagai berikut:

1. Kebebasan berkontrak

Setiap warga negara bebas untuk membuat kontrak. Hal ini disebut asas

kebebasan berkontrak atau sistem terbuka. Artinya, ada kebebasan seluas-luasnya

yang diberikan oleh UU kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian

tentang apa saja. Hal yang perlu diperhatikan bahwa perjanjian ini tidak

bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan.

2. Asas konsensualitas

Asas konsensualitas berarti perjanjian atau kontrak sudah dilahirkan sejak saat

tercapainya kesepakatan. Dengan kata lain, perjanjian atau kontrak itu sudah sah

jika sudah tercapai kesepakatan mengenai hal-hal pokok tentang apa yang

diperjanjikan.

8

Bentuk konsensualitas suatu perjanjian yang dibuat secara tertulis (kontrak),

terjadi pada saat ditandatanganinya perjanjian kontrak tersebut oleh para pihak.

Tanda tangan berfungsi sebagai bukti atau wujud kesepakatan serta persetujuan

atas tempat, waktu, dan isi perjanjian.

3. Asas itikad baik

Setiap pihak yang membuat dan melaksanakan perjanjian harus melandasinya

dengan itikad baik. Jika adanya itikad tidak baik dari salah satu pihak yang

membuat perjanjian, baik dalam pembuatan maupun dalam pelaksanaan

perjanjian maka pihak yang beritikad baik akan mendapat perlindungan hukum.

4. Asas kepastian hukum

Asas kepastian hukum adanya jaminan dilaksanakannya perjanjian atau kontrak,

baik melalui menengah (arbitrase) atau pengadilan. Mereka berwenang

mengadili para pembuat perjanjian atau kontrak yang sedang berselisih paham

yang harus menghormati isi kontrak yang telah dibuat.

5. Asas kepribadian atau personalitas

Asas kepribadian adalah asas yang menentukan bahwa seseorang yang akan

melakukan dan atau membuat suatu kontrak adalah hanya untuk kepentingan

perseorangan.

2.1.4. Syarat Sah Perjanjian atau Kontrak

Menurut Salim (2017:29) mengenai syarat sahnya suatu perjanjian diatur

dalam pasal 1320 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:

9

1. Kesepakatan (Toesteming atau Izin) Kedua Belah Pihak

Syarat yang pertama sahnya kontrak adalah adanya kesepakatan atau consensus

pada pihak. Yang dimaksud dengan kesepakatan adalah persesuaian pernyataan

kehendak antara satu orang atau lebih dengan pihak lainnya.

2. Kecakapan bertindak

Kecakapan bertindak adalah kecakapan atau kemampuan untuk melakukan

perbuatan hukum. Perbuatan hukum adalah perbuatan yang akan menimbulkan

akibat hukum. Orang-orang yang akan mengadakan perjanjian haruslah orang-

orang yang cakap atau berwenang untuk melakukan perbuatan hukum adalah

orang yang sudah dewasa ukuran kedewasaan adalah telah berumur 21 tahun atau

sudah menikah. Orang yang tidak berwenang untuk melakukan perbuatan hukum

abak dibawah umur atau orang yang ditaruh dibawah pengampuan.

3. Suatu hal tertentu

Di dalam berbagai liberatul disebutkan bahwa yang menjadi objek perjanjian

adalah prestasi (pokok perjanjian). Prestasi adalah apa yang menjadi kewajiban

debitur dan apa yang menjadi hak kreditur.

4. Suatu sebab yang halal

Dalam pasal 1320 KUH Perdata tidak dijelaskan pengertian orzaak (causa yang

halal). Di dalam pasal 1337 KUH Perdata hanya disebutkan causa yang terlarang.

Suatu sebab adalah terlarang apabila bertentangan dengan UU, kesusilaan, dan

ketertiban umum.

10

2.2. Perjanjian Sewa-menyewa

Didalam perjanjian terdapat beberapa teori dari para ahli, diantaranya

mengenai pengertian perjanjian sewa-menyewa, persiapan membuat perjanjian sewa,

cara pembuatan surat perjanjian sewa, mengakhiri perjanjian sewa.

2.2.1. Pengertian Perjanjian Sewa-menyewa

Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur dan

dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire.

Menurut Setiawan (2016:179) menyimpulkan bahwa:

”Sewa-menyewa ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu

mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya

kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan

pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu

disanggupi pembayarannya”.

Sewa berati pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan

menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti

memakai dengan membayar uang sewa (Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai

Pustaka, Jakarta, 2010, hal 83).

Menurut Wiryono Projodikoro (2009:10) menyimpulkan bahwa:

“Perjanjian sewa menyewa adalah sebagai salah satu bentuk perjanjian yang

diatur di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan merupakan

perjanjian timbal balik yang selalu mengacu kepada asas konsensualitas atau

berdasarkan kesepakatan para pihak dan merupakan salah satu jenis

perjanjian yang sering terjadi dalam kehidupan di masyarakat”.

11

2.2.2. Persiapan Membuat Perjanjian Sewa

Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:11) mengatakan bahwa, “sebelum

para pihak menuangkan kesepakatannya di dalam suatu perjanjian atau kontrak yang

jelas dan terperinci, biasanya para pihak membuat suatu nota kesepahaman

(Memorandum of Understanding) atau di kenal dengan istilah MoU”.

Di dalam tahap ini akan dibuat nota, resume pembicaraan, atau intisari dari

hal yang telah disepakati. Kegunaan MoU untuk pedoman dan memberikan tuntunan

dalam penyusunan perjanjian atau kontrak yang akan dibuat.

1. Negoisasi

Negoisasi dilakukan sebelum kontrak disusun atau sebelum melakukan suatu

perbuatan hukum yang menimbulkan suatu hubungan hukum dan para pihak.

Negoisasi merupakan permulaan awal sebagai usaha untuk mencapai kesepakatan

antara pihak yang satu dengan yang lain. Negoisasi adalah proses tawar-menawar

antara pihak yang akan membuat suatu perjanjian atau kontrak agar masing-

masing pihak tidak dirugikan dan mendapatkan keuntungan dari perjanjian atau

kontrak yang akan disepakati, akhirnya tercapai suatu kesepakan antara para pihak.

2. Pembuatan Memorandum of Understanding (MoU)

Memorandum of Understanding (MoU) merupakan pencatatan atau

pendokumentasian hasil negoisasi awal ke dalam bentuk catatan atau tertulis.

Sebagai pedoman dalam pembuatan MoU memiliki ciri-ciri sebagai berikut:

a. Isinya singkat memuat hal-hal yang pokok-pokok saja.

b. Merupakan pendahuluan yang akan diikuti dengan pembuatan perjanjian atau

kontrak terperinci.

12

c. Ada jangka waktu (tenggat waktu).

d. Biasanya tidak dibuat secara formal serta tidak ada kewajiban yang memaksa

untuk dibuatnya perjanjian atau kontrak terperinci.

3. Bentuk perjanjian

a. Akta otentik

Akta otentik adalah perjanjian atau kontrak atau akta yang dibuat oleh dan

ditandatangani dihadapan pejabat yang berwenang. Pejabat berwenang di sini

antara lain notaris, Pejabat Akta Tanah (PPAT), Kepala Kantor Urusan Agama

(KUA), Kepala Kantor Catatan Sipil, dan lain sebagainya.

b. Akta di bawah tangan

Akta di bawah tangan adalah perjanjian atau kontrak yang dibuat oleh para

pihak tanpa perantaraan seorang pejabat umum (notaris, Pejabat Pembuatan

Akta, Tanah (PPAT), Kepala Kantor KUA, Kepala Kantor Catatan Sipil, dan

lain-lain.

2.2.3. Cara Pembuatan Surat Perjanjian Sewa-menyewa

Menurut Salim (2008:105) dalam pembuatan suatu perjanjian atau kontrak

ada beberapa hal yang minimal harus dicantumkan dalam kontrak tersebut:

1. Adanya para pihak (disebutkan kedudukan masing-masing);

2. Obyek perjanjian (hal apa yang yang menjadi dasar kerja sama);

3. Hak dan kewajiban para pihak;

4. Jangka waktu perjanjian atau kapan perjanjian dikatakan berakhir;

5. Ketentuan tentang ingkar janji dan akibatnya;

13

6. Ketentuan tentang keadaan memaksa atau hal-hal diluar dugaan (overmacht);

7. Ketentuan penyelesaian perselisihan;

8. Tandatangan para pihak.

Adapun menurut Salim (2008:105) mengenai anatomi perjanjian atau

kontrak yang dibuat oleh para pihak secara struktur adalah sebagai berikut:

1. Judul kontrak, dimana dalam suatu kontrak judul harus dibuat dengan singkat,

padat, jelas dan sebaiknya memberikan gambaran yang ditangkan dalam

perjanjian tersebut. Contohnya Perjanjian Jual-Beli, Perjanjian Sewa menyewa

2. Awal kontrak, dalam awal kontrak dibuat secara ringkas dan banyak digunakan

seperti berikut :”Yang bertanda tangan di bawah ini” atau “Pada hari Senin,

tanggal satu bulan Febrauri, tahun 2015, telah terjadi perjanjian jual-beli ….

antara para pihak.”

3. Para pihak yang membuat kontrak, di bagian ini disebutkan para pihak yang

mengikatkan diri dalam perjanjian tersebut. Penyebutan para pihak mencakup

Nama, Pekerjaan, Usia, Jabatan, Alamat, serta bertindak untuk siapa.

4. Premis (Recital) merupakan penjelasan mengenai latar belakang dibuatnya suatu

perjanjian. Pada bagian ini diuraikan secara ringkas tentang latar belakang

terjadinya kesepakatan.

5. Isi kontrak, dalam isi perjanjian biasa diwakili dalam pasal-pasal dan dalam

setiap pasal diberi judul. penyebutan tentang upaya-upaya penyelesaian apabila

terjadi perselisihan atau sengketa.

6. Akhir kontrak (penutup), pada bagian akhir perjanjian berisi pngesahan kedua

belah pihak dan saksi-saksi sebagai alat bukti dan tujuan dari perjanjian.

14

2.2.4. Mengakhiri Perjanjian Sewa

Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:11) suatu perjanjian atau kontrak

yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak akan berakhir karena sebab-sebab

sebagai berikut:

1. Lewatnya waktu sebagaimana yang diatur dalam perjanjian atau kontrak dan para

pihak tidak memperpanjang jangka waktu tersebut.

2. Kalau dalam perjanjian atau kontrak tidak diatur mengenai jangka waktu

perjanjian atau kontrak maka perjanjian akan berakhir sesuai dengan kesepakatan

yang dibuat para pihak.

3. Dibatalkan oleh para pihak sebelum jangka waktu berakhir.

4. Dipenuhinya syarat-syarat tertentu yang diatur dalam pengakhiran perjanjian atau

kontrak tersebut.

5. Obyek yang diperjanjikan musnah.