Pembiayaan Perumahan-i

P E R BA N K A N I S L A M

PembiayaanPerumahan-i

Program pendidikan pengguna oleh:

kan

du

ng

an

Penafian

Dokumen ini diterbitkan untuk maklumat am andasahaja. Ia tidak mengandungi nasihat muktamad ataumaklumat lengkap mengenai sesuatu tajuk tersebut dantidak seharusnya digunakan sebagai alternatif kepadanasihat guaman.

Tarikh: 10 Oktober 2003

1 Pengenalan

2 Apakah pembiayaan perumahan-i?Bagaimana pembiayaan perumahan-i

berfungsi

3 Rumah dalam pembinaan

4 Tip-tip semasa membeli rumah

6 Di manakah saya boleh mendapatkan pembiayaan perumahan-i?

Memohon pembiayaan: Dokumen yang perlu dikemukakan

7 Fi dan caj

8 Margin pembiayaanTempoh pembiayaanCiri-ciri pembiayaanPakej pembiayaan perumahan-i yang biasa

10 Skim bayaran berperingkat Kefleksibelan pembayaran awalRebet penebusan awalCaj penebusan awal

11 Caj-caj pampasanDokumentasi

12 Laporan penilaian Takaful (Insurans Islam)

13 Pengeluaran pembiayaan

14 Hak dan tanggungjawab

16 Soalan yang sering ditanya

24 Glosari

28 Lampiran

Pengenalan

Membeli harta kediaman atau rumah merupakan salah satu daripada keputusan pentingyang dibuat dalam kehidupan seseorang. Institusi perbankan Islam menyediakanpembiayaan berdasarkan prinsip-prinsip Syariah kepada individu yang ingin membelirumah.

Buku kecil ini memberi panduan kepada para pengguna yang ingin mengetahui mengenaipembiayaan perumahan berdasarkan prinsip-prinsip Syariah. Ia menerangkan tentangproses dan prosedur keseluruhan yang berkaitan dengan pengambilan pembiayaan sertajenis-jenis kemudahan yang terdapat di bawah pembiayaan secara Islam.

Institusi perbankan Islam menyediakan

pembiayaan berdasarkan

prinsip-prinsipSyariah

kepada individu yang ingin membeli rumah

2

APAKAH PEMBIAYAAN PERUMAHAN-i?

Pembiayaan perumahan-i ialah kemudahanpembiayaan berdasarkan Syariah bagipembelian semua jenis harta kediamanseperti rumah, rumah pangsa, pangsapuriatau kondominium.

Ia juga boleh digunakan untuk membiayaisemula kemudahan sedia ada yang diambilsama ada secara pinjaman perumahankonvensional atau skim pembiayaanperumahan-i yang lain.

BAGAIMANA PEMBIAYAANPERUMAHAN-i BERFUNGSI

Setelah anda menandatangani PerjanjianJual Beli untuk membeli rumah, anda boleh pergi ke institusi perbankan Islamuntuk mendapatkan pembiayaan. Institusiperbankan Islam akan membuat penilaianterhadap permohonan anda berdasarkankelayakan anda, tempoh pembiayaan dankeupayaan membayar.

Jika diluluskan, institusi perbankan Islamakan membeli rumah daripada andamelalui Perjanjian Beli Rumah dan

membayar harga belian (amaunpembiayaan) kepada pemaju atau penjual.Perjanjian Beli Rumah dilaksanakan atasdasar bahawa anda telah mempunyai hakke atas rumah berkenaan berdasarkanPerjanjian Jual Beli di antara anda denganpemaju atau penjual, dan institusiperbankan Islam membeli hak tersebutbagi tujuan menyediakan pembiayaankepada anda.

Seterusnya, institusi perbankan Islam akanmenjual balik rumah tersebut kepada andamelalui Perjanjian Jual Rumah pada hargajualan yang dipersetujui termasuk marginkeuntungan institusi perbankan Islam keatas pembiayaan yang diberikan kepadaanda (Harga Jualan = Harga Belian +Margin Keuntungan). Anda juga perlumencagarkan rumah tersebut kepadainstitusi perbankan Islam. Harga jualanyang akan anda bayar kepada institusiperbankan Islam adalah berdasarkanbayaran tertangguh melalui ansuransepanjang tempoh pembayaran yangdipersetujui di bawah kemudahanpembiayaan perumahan-i.

Setelah andamenandatanganiPerjanjian Jual Beliuntuk membelirumah, anda bolehpergi ke institusiperbankan Islamuntuk mendapatkan

pembiayaan

v

3

RUMAH DALAM PEMBINAAN

Bagi rumah yang masih dalam pembinaan,harga jualan akan termasuk amaunkeuntungan bagi tempoh tangguh. Andaperlu membayar kepada institusiperbankan Islam amaun tetap keuntungantempoh tangguh tersebut:

Semasa tempoh pembinaan

Pada setiap bulan

Selepas pembayaran pertama dikeluarkankepada pemaju

Sehingga rumah tersebut siap ATAU pada bila-bila masa yang ditentukan oleh institusi perbankan Islam tersebut

Bagaimana pembiayaan perumahan-i berfungsi

Anda mengenal pasti rumah yanghendak dibeli

Anda menandatangani Perjanjian JualBeli dan menjelaskan bayaran muka yang diperlukan

Anda memohon pembiayaanperumahan-i daripada institusiperbankan Islam

Institusi perbankan Islam membeli rumah daripada anda melalui PerjanjianBeli Rumah

Institusi perbankan Islam membayarharga belian (amaun pembiayaan)kepada penjual

Institusi perbankan Islam menjual balikrumah kepada anda pada harga jualan(harga belian dan margin keuntungan)melalui Perjanjian Jual Rumah

Anda membayar ansuran bulanankepada institusi perbankan Islam

Rumah

Pemaju atau Penjual

Rumah

Anda

InstitusiPerbankan

Islam

i

iv

i

iii vi

ii

vii

i.

ii.

iii.

iv.

v.

vi.

vii.

•

•

•

•

TIP-TIP SEMASA MEMBELI RUMAH

Rumah dalam pembinaan

Jika anda ingin membeli rumah yang masihdalam pembinaan, sila periksa latar belakangpemaju. Pastikan pemaju:

Mempunyai lesen sah yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan dan KerajaanTempatan

Mempunyai permit sah pengiklanan danjualan yang dikeluarkan oleh penguat kuasa tempatan

Anda berhak bertanya kepada pemaju bagimendapatkan maklumat mengenai lesendan permitnya. Anda juga boleh merujukkepada Kementerian Perumahan danKerajaan Tempatan untuk mendapatkanmaklumat lanjut. Pemaju yang mempunyairekod yang baik akan mengurangkan risikoprojek terbengkalai.

Rumah siap

Jika anda ingin membeli rumah yang telahsiap daripada penjual, sila dapatkan nilai

•

•

(a)

(b)

4

pasaran bagi rumah yang serupa dikawasan yang sama.

Apakah yang saya mampu?

Buat bajet bagi menentukan harga rumahyang mampu anda beli. Sebagai panduan,komitmen bulanan seperti ansuran rumah,kereta dan lain-lain bayaran tidak bolehmelebihi 1/3 daripada pendapatan kasar isi rumah.

Periksa sumber kewangan anda:

Tabungan persendirian – pastikan andamempunyai tabungan persendirian yangmencukupi untuk menjelaskan bayaranmuka (anggaran 10% - 20% daripadaharga rumah) dan kos sampingan lainseperti fi guaman dan duti setem(anggaran tambahan 3% - 5%)

Pengeluaran daripada akaun KumpulanWang Simpanan Pekerja (KWSP) – amaunsimpanan KWSP yang boleh dikeluarkanuntuk membeli rumah tidak boleh melebihijumlah yang ada dalam Akaun 2 anda. Silahubungi pejabat KWSP yang berdekatanuntuk membuat pertanyaan berhubungkelayakan membuat pengeluaran tersebut

Kemudahan pembiayaan daripada institusiperbankan Islam – buat tinjauan danperbandingan terhadap pakej pembiayaanyang wujud di pasaran untuk memilih pakej yang paling sesuai dengan anda,kualiti perkhidmatan yang cekap dan bolehdipercayai, serta caj-caj yang dikenakanseperti fi guaman, fi dan caj berkaitan yangdibayar kepada pihak kerajaan

Buat bajetbagi menentukan harga rumah yangmampu anda beli

(c)

5

•

•

•

DI MANAKAH SAYA BOLEH MENDAPATKAN PEMBIAYAANPERUMAHAN-i?

Pada masa ini, terdapat 2 buah bank Islam; serta 13 buah bankperdagangan dan 7 buah syarikat kewangan yang menyertaiSkim Perbankan Islam, yang menawarkan pembiayaanperumahan-i. Sila lihat senarai institusi perbankan Islam dalam Lampiran.

MEMOHON PEMBIAYAAN: DOKUMEN YANG PERLUDIKEMUKAKAN

Anda perlu mengemukakan dokumen-dokumen asas sepertiberikut untuk memohon pembiayaan:

Salinan kad pengenalan atau pasport anda

Jika anda berpendapatan tetap – slip gaji (3 bulan terkini) danBorang J atau EA (3 tahun terkini)

Jika anda seorang usahawan atau bekerja sendiri – penyatakewangan terkini, penyata bank (3 bulan terkini), Borang J (2 tahun terkini), dokumen pendaftaran perniagaan dandokumen sokongan lain untuk menyokong pendapatan anda

Salinan surat hak milik tanah (jika ada), Perjanjian Jual Beli,resit pembayaran deposit atau tempahan/surat tawarandaripada pemaju

Laporan penilaian harta bagi rumah yang telah siap

•

•

•

•

•

6

Selepas kelulusan,anda perlu melantik seorangpeguam untuk menyediakandokumentasi pembiayaan

Walau bagaimanapun, sesetengah institusiperbankan Islam mungkin memerlukandokumen sokongan tambahan.

Selepas kelulusan, anda perlu melantikseorang peguam untuk menyediakandokumentasi pembiayaan. Anda bolehmemilih peguam daripada senarai panelpeguam yang disediakan oleh institusiperbankan Islam. Peguam anda akanmengemukakan dokumen-dokumen yangrelevan kepada jabatan-jabatan kerajaanyang berkenaan untuk pendaftaran dankepada Pejabat Setem untuk pembatalansetem.

Setelah proses di atas selesai, dokumen-dokumen berdaftar ini akan diserahkankepada institusi perbankan Islam dan andaakan diberi satu salinan Perjanjian Beli/JualRumah. Secara amnya, proses undang-undang ini mengambil masa tidak lebihdaripada enam bulan.

FI DAN CAJ

Anda akan dikehendaki menjelaskan kos-kos berkaitan seperti fikhidmat professional dan caj yang dikenakan oleh pihak kerajaan.Berikut ialah senarai sebahagian daripada fi dan caj yang mungkinakan dikenakan kepada anda:

Jenis-jenis caj dan jumlah yang dikenakan boleh berubah dari semasake semasa. Sila hubungi institusi perbankan Islam anda mengenaiperkara-perkara berkaitan fi dan khidmat guaman.

7

1. Antara anda dengan pemaju atau penjual: Perjanjian Jual Beli –

2. Antara anda dengan institusi perbankan Islam:Perjanjian Beli Rumah dan Perjanjian Jual Rumah –

3. Lain-lain fi atau caj:

Kadar

RM10

1.0% bagi RM100,000 pertama

0.5% bagi RM4,900,000 seterusnya

RM5 bagi setiap RM1,000

1.0% bagi RM100,000 pertama

0.5% bagi RM4,900,000 seterusnya

Ini ialah fi-fi yang dikenakan olehbadan-badan Kerajaan iaitu antaraRM300 hingga RM700

RM50 bagi RM30,000 pertama

RM100 bagi RM30,001 ke RM100,000

RM200 bagi RM100,001 dan ke atas

Jenis

Duti setem

Fi guaman profesional

Duti setem

Fi guaman profesional (dokumen-dokumen keselamatan)

Fi pembayaran seperti cajpendaftaran, fi carian (tanah dan kebankrapan)

Fi pemprosesan yang dikenakan oleh institusi perbankan Islam untuk memproses pembiayaan

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

sahaja. Harga hanyalah satu faktor yangperlu dipertimbangkan tetapi ciri-ciri lainseperti terma bayaran balik fleksibelmungkin akan memberi anda manfaatyang lebih besar secara keseluruhannya.

PAKEJ PEMBIAYAAN PERUMAHAN-iYANG BIASA

Secara amnya, institusi perbankan Islammenawarkan pakej-pakej pembiayaanperumahan-i sama ada dalam bentukpembiayaan berjangka, kemudahan tunaiatau gabungan kedua-duanya.

Pembiayaan berjangka

– Kemudahan dengan bayaran ansuranbulanan tetap bagi sesuatu tempohtertentu

– Bayaran ansuran merangkumi hargabelian (amaun pembiayaan) dankeuntungan institusi perbankan Islam

Kemudahan tunai (overdraf)

– Kemudahan tunai yang boleh digunakanpada bila-bila masa berdasarkan hadtunai yang telah ditentukan

•

•

8

MARGIN PEMBIAYAAN

Jumlah pembiayaan yang diberikan olehinstitusi perbankan Islam bergantungkepada nilai pasaran (bagi rumah yangtelah siap sahaja) atau harga rumah.Margin pembiayaan boleh mencecahsehingga 95% daripada nilai rumah,bergantung kepada polisi sesebuahinstitusi perbankan Islam.

TEMPOH PEMBIAYAAN

Tempoh pembiayaan boleh mencapaihingga 30 tahun atau sehingga pembeliberumur 65 tahun.

CIRI-CIRI PEMBIAYAAN

Setiap institusi perbankan Islammenawarkan pakej pembiayaanperumahan-i yang berbeza. Teliti semua ciri pakej pembiayaan tersebut dan janganmembuat keputusan dengan hanyaberdasarkan kepada satu ciri tertentu

Tempohpembiayaanboleh mencapai hingga 30 tahun atau sehingga pembeli berumur 65 tahun

– Bayaran ansuran bulanan tidakditetapkan tetapi keuntungan dikiraberdasarkan baki harian atau amauntunai yang telah digunakan

– Ia merupakan kemudahan berpusing,iaitu amaun yang digunakan yang telahdibayar, boleh digunakan semula

– Amaun pokok hanya perlu dibayar padaakhir tempoh pembiayaan. Ia bolehdiperbaharui atas permintaan anda

– Kadar keuntungan lazimnya lebih tinggidaripada pembiayaan berjangka

Gabungan pembiayaan berjangka dankemudahan tunai

– Gabungan pinjaman berjangka dankemudahan tunai. Sebagai contoh, 70%sebagai pinjaman berjangka dan 30%sebagai kemudahan tunai

– Bahagian pembiayaan berjangka perludibayar balik

– Pembayaran bahagian kemudahan tunaiadalah fleksibel

•

9

Setiap institusiperbankan Islammungkin mempunyai

syarat dan terma yang berbezaterhadappembayaran awal

10

SKIM BAYARAN BERPERINGKAT

Skim ini membolehkan anda untukmembayar ansuran yang lebih rendah di peringkat awal pembiayaan dan akanberansur-ansur meningkat pada tahun-tahun berikutnya. Kaedah ini menolongmengurangkan beban pembayaran diperingkat awal. Apabila pendapatan andameningkat pada tahun-tahun berikutnya,kemampuan membayar turut meningkat,membolehkan anda membuat pembayaranansuran yang lebih tinggi.

Skim ini juga sesuai jika anda ingin membelirumah yang lebih mahal tetapi terhad olehkeupayaan membayar di peringkat awal.

KEFLEKSIBELAN PEMBAYARAN AWAL

Setiap institusi perbankan Islam mungkinmempunyai syarat dan terma yang berbezaterhadap pembayaran awal. Sila rujukpakej pembiayaan bagi mengetahui samaada pakej tersebut memberi anda fleksibilitiuntuk membuat pembayaran awal.

REBET PENEBUSAN AWAL

Institusi perbankan Islam boleh, atas budibicara mereka, memberi rebet (ibra’) ataskeuntungan yang belum diperolehi bagipenebusan awal pembiayaan. Rebettersebut berbentuk pengurangan bakibelum jelas bagi harga jualan.

CAJ PENEBUSAN AWAL

Institusi perbankan Islam mungkin akanmengenakan caj bagi penebusan awalpembiayaan. Secara umumnya, caj yangdikenakan berbentuk kadar rata ataumenurut jumlah keuntungan bulanan bagi ‘x’ bulan (contohnya keuntungan satu bulan) dan boleh dikenakan dalambentuk pengurangan rebet yang diberi.Sebahagian institusi perbankan Islam tidak mengenakan penalti jika notis telahdiberi terlebih dahulu (dinyatakan dalamterma dan syarat) atau penebusan tersebutdibuat selepas keperluan minimum tempohpembiayaan dipenuhi.

CAJ-CAJ PAMPASAN

Institusi perbankan Islam mungkin akanmengenakan caj-caj pampasan ke ataspembayaran pembiayaan yang lewat. Caj yang dikenakan ialah sebanyak 1%daripada jumlah ansuran yang tertunggakdan tidak dikompaun.

DOKUMENTASI

Dokumen-dokumen yang diperlukan bagi pembiayaan perumahan-i adalahseperti berikut:

Perjanjian Beli Rumah – kontrak yangmengandungi maklumat mengenaipembelian rumah oleh institusi perbankanIslam daripada anda

Perjanjian Jual Rumah – kontrak yangmengandungi maklumat mengenaipenjualan rumah oleh institusi perbankanIslam kepada anda. Ia mengandungiperuntukan utama seperti harga jualan,terma-terma pembayaran dan pembiayaan.Ia turut menghuraikan kewajipan institusiperbankan Islam dan anda sekiranya berlakupelanggaran syarat-syarat perjanjian

•

•

11

Bagi penebusanawal pembiayaan,anda layak mendapat bayaran balik caruman ke atas tempoh takafulyang belum lupus

12

Dokumen-dokumen Cagaran, Surat Ikatan Serah Hak danSurat Kuasa Wakil

Perlu diingat bahawa sepanjang tempoh pembiayaan, rumahanda telah dicagarkan kepada institusi perbankan Islam (iaituinstitusi perbankan Islam mempunyai tuntutan ke atas rumahanda). Dapatkan penjelasan daripada peguam anda mengenaiperuntukan-peruntukan utama yang terkandung dalamperjanjian dan implikasinya.

LAPORAN PENILAIAN

Laporan penilaian mungkin diperlukan jika anda membelirumah yang telah siap dibina daripada pemiliknya. Institusiperbankan Islam akan melantik penilai hartanah untukmembuat penilaian. Fi nilaian yang dikenakan ke atas andabagi perkhidmatan ini bermula daripada beberapa ratusringgit ke atas, bergantung kepada nilai hartanah tersebut.

TAKAFUL (INSURANS ISLAM)

Perlindungan takaful penting apabila anda membeli rumahkerana ia merupakan satu bentuk jaminan kewangan jikaberlaku perkara-perkara yang tidak diingini.

•

Terdapat dua jenis pelan takaful untukdipertimbangkan:

Pelan Takaful Empunya Rumah

(Sila rujuk buku kecil info insurans mengenaiTakaful Empunya Rumah/Isi Rumah ataulayari www.insuranceinfo.com.my) Pelan takaful ini memberikan perlindunganke atas rumah kediaman anda terhadapkerugian atau kerosakan akibat bencanaseperti banjir, kebakaran, gempa bumi,hurikan atau letupan. Bagi rumah jenis hak milik strata seperti pangsapuri ataukondominium, anda tidak perlumendapatkan perlindungan takaful keranapihak Perbadanan Pengurusan telahmendapatkan perlindungan takaful/ insuransterhadap keseluruhan bangunan. Anda perlumendapatkan sijil pengganti polisi Indukyang dikeluarkan oleh pengendali takafulatau syarikat insurans daripada PerbadananPengurusan untuk diserahkan kepadainstitusi perbankan Islam. Langkah ini perlusupaya institusi perbankan Islam tahubahawa rumah tersebut telah dilindungi danperlindungan takaful berasingan tidak perlulagi diambil bagi rumah anda.

Takaful Gadai Janji (MRTA)

Pelan ini akan menyelesaikan baki belum jelas pembiayaanperumahan-i anda dengan institusi perbankan Islam jikaanda mengalami kehilangan upaya kekal atau meninggaldunia. Kadar caruman, dibayar sekali, biasanya telah diambilkira dalam jumlah pembiayaan, dan diagihkan mengikuttempoh pembiayaan. Tiada bayaran bulanan atau tahunanyang akan dikenakan. Bagi penebusan awal pembiayaan,anda layak mendapat bayaran balik caruman ke atas tempohtakaful yang belum lupus.

Institusi perbankan Islam mempunyai panel pengendalitakaful masing-masing. Mereka boleh menguruskanperlindungan takaful bagi pihak anda dan caruman takafultahunan akan dicajkan ke akaun pembiayaan anda.

PENGELUARAN PEMBIAYAAN

Institusi perbankan Islam akan mengeluarkan pembiayaan(membuat pembayaran) setelah dimaklumkan oleh peguamanda bahawa semua dokumen pembiayaan telah lengkap.Ketika itu, anda akan dimaklumkan mengenai tarikh danjumlah pembayaran ansuran pertama yang perlu dibuat.

•

•

13

HAK DAN TANGGUNGJAWAB

Anda dan institusi perbankan Islam mempunyai hak dan tanggungjawab masing-masing disepanjang tempoh pembiayaan. Antara yang terpenting ialah:

Anda

Mendapat akses kepada segala maklumatyang boleh mempengaruhi keputusan andauntuk mendapatkan pembiayaan

Dilayan secara profesional, bersopan dantanpa prasangka

Dimaklumkan mengenai sebarang perubahanterhadap terma dan syarat pembiayaan

Mendapat maklumat tetap yang tepatmengenai akaun pembiayaan anda

Mengambil tindakan undang-undangsekiranya berlaku perlanggaran kontrak

Hak:

Institusi perbankan Islam

Mendapat maklumat lengkap mengenaikedudukan kredit anda

Mendapat maklumat yang tepat dan benarmengenai anda

Menerima bayaran keuntungan/ansuranbulanan ke atas pembiayaan mengikut jadual

Mengambil tindakan undang-undang sekiranyaberlaku keingkaran/pelanggaran kontrak

•

•

•

•

•

•

•

•

•

14

Anda dan institusiperbankan Islammempunyai hak dantanggungjawabmasing-masing di

sepanjangtempoh pembiayaan

Pegawai kredit di institusi perbankan Islam bersedia membantu anda dan menjelaskanisu-isu yang anda kurang pasti. Anda seharusnya meluangkan masa untuk berbincangmengenai pembiayaan perumahan-i secara terperinci supaya anda boleh memilihpembiayaan yang menepati keperluan anda.

Anda

Membaca dan memahami keseluruhan termadan syarat pembiayaan

Sentiasa mematuhi terma dan syarat yang telah ditetapkan

Mengajukan pertanyaan dan mendapatkanpenjelasan yang memuaskan mengenai semuaaspek pembiayaan

Membayar fi, caj, keuntungan dan ansuranbulanan mengikut jadual

Tanggungjawab:

Institusi perbankan Islam

Melaksanakan segala yang perlu bagi pihakanda seperti yang dinyatakan dalamperjanjian pembiayaan

Memaklumkan kepada anda mengenaisebarang perubahan terhadap terma dansyarat, fi yang dikenakan serta maklumat lain yang berkaitan

Menjawab sebarang persoalan yang andabangkitkan

•

•

•

•

•

•

•

15

S&JBerapakah harga rumah yangmampu saya beli?

Ini bergantung kepada pendapatan dan komitmen kewangan anda yang lain.Mengikut amalan biasa, kebanyakan pembeli rumah membeli rumah yang berhargaantara 1.5 hingga 2.5 kali pendapatan tahunan mereka. Sebagai contoh, jika seorangpembeli memperolehi pendapatan RM40,000 setahun, dia mungkin akan membelirumah yang berharga antara RM60,000 hingga RM100,000. Di samping itu, bayaranansuran bulanan seharusnya tidak melebihi 1/3 daripada pendapatan kasar bulanananda. Dalam menilai keupayaan anda membuat pembayaran balik, institusiperbankan Islam juga akan mengambil kira pembayaran balik hutang anda yang lain seperti pembiayaan kereta, pembiayaan peribadi dan kad kredit.

Berapa lamakah permohonanpembiayaan diproses?

Berapakah jumlah pembiayaanyang boleh saya perolehi?

Ini bergantung kepada nilai rumah anda, pendapatan anda dan keupayaananda untuk membayar balik. Margin pembiayaan boleh menjangkau sehingga95% (termasuk Takaful Gadai Janji). Semakin tinggi margin pembiayaan,semakin tinggi ansuran yang perlu anda bayar.

Biasanya, masa yang diambil untuk meluluskan permohonan pembiayaan-iialah antara satu hingga dua minggu daripada tarikh anda mengemukakandokumen-dokumen yang lengkap. Anda perlu mendapatkan senarai semak dokumen daripada institusi perbankan Islam untuk mengelakkansebarang kelewatan.

SOALAN YANG SERING DITANYA

16

Apakah kelebihan pembiayaanperumahan-i?

Antara kelebihan pembiayaan perumahan-i adalah :

Harga jualan rumah tersebut telah ditetapkan semasa memeterai kontrak

Tiada kos tambahan atau tersembunyi yang akan mempengaruhi harga jualan

Jumlah pembayaran tidak dipengaruhi oleh pergerakan kadar faedah

Jumlah tertunggak tidak dikompaun dan ia memberi perancangan kewanganyang lebih baik

Bolehkah orang bukan Islammemohon pembiayaanperumahan-i?

Ya, kemudahan pembiayaan perumahan-i terbuka kepada orang bukan Islam.

Apakah perbezaan di antarapinjaman konvensional denganpembiayaan secara Islam?

Pinjaman konvensional diberi atas dasar hubungan peminjam dan pemberipinjam. Faedah akan dikenakan ke atas jumlah pinjaman. Kadar faedah inimewakili kos institusi kewangan tersebut mendapat dana. Pembiayaan secaraIslam mengamalkan konsep jual dan beli yang mana institusi perbankan Islammembeli rumah tersebut dan kemudian menjualnya semula kepada anda padaharga jualan termasuk keuntungan, dengan dasar pembayaran tertangguh.

•

•

•

•

17

18

Siapakah yang membayaryuran guaman?

Secara amnya, yuran guaman akan dibayar oleh pembeli. Walau bagaimanapun,terdapat pemaju dan institusi perbankan Islam yang menawarkan yuran guamanpercuma sebagai sebahagian daripada pakej pemasaran mereka. Di samping itu, adajuga institusi perbankan Islam yang menawarkan pembiayaan yuran dokumentasi.

Apakah yang akan terjadisekiranya saya menghadapimasalah kewangan dan gagaluntuk membayar balikpembiayaan?

Sekiranya ini berlaku, anda perlu menghubungi institusi perbankan Islam anda untukberbincang dan merumuskan skim pembayaran balik yang sesuai, termasuk langkahmemanjangkan tempoh pembiayaan anda, dengan syarat jumlah pembiayaan belumjelas masih dalam lingkungan harga jualan.

Perlukah saya melantik seorangpeguam? Bolehkah saya memilihpeguam saya sendiri?

Ya, anda perlu melantik seorang peguam untuk menyiapkan dokumentasi pembiayaananda. Biasanya, institusi perbankan Islam akan mengajukan senarai panel peguam yangsudah biasa dengan segala keperluan dokumentasi mereka supaya anda bolehmembuat pilihan. Jika anda ingin memilih peguam sendiri, anda perlu berbincangdengan institusi perbankan Islam berkenaan.

Kenapakah penilaian ke atasrumah diperlukan?

Penilaian diperlukan jika anda membeli rumah yang telah siap. Institusi perbankanIslam memerlukan penilaian untuk menentukan sama ada harta berkenaanmenyediakan nilai cagaran yang mencukupi untuk pembiayaan yang diberi. Ia jugamenyediakan anggaran sama ada harta tersebut berpatutan dengan apa yanganda bayar.

19

Mengapakah bakipembiayaan belum jelasmasih tinggi di peringkatawal tempoh pembiayaanwalaupun ansuran bulanantelah dibayar?

Pada tahun-tahun awal pembiayaan, sebahagian besar ansuran disalurkanuntuk pembayaran keuntungan institusi perbankan Islam. Jika anda membuatpra-pembayaran untuk mengurangkan jumlah pembiayaan pokok, anda dapatmenjimatkan pembayaran keuntungan institusi perbankan Islam.

Bolehkah saya membayaransuran melebihi jumlah ansuran bulanan?

Ini bergantung kepada syarat-syarat seperti yang terkandung di dalamperjanjian pembiayaan anda. Dengan membayar lebih pada setiap bulan, andaboleh mempercepatkan proses membayar balik pembiayaan. Apabila andamembuat pembayaran lebih, pastikan bahawa institusi perbankan Islamberkenaan dimaklumkan bahawa bayaran tambahan tersebut ialah untukmengurangkan pembiayaan pokok. Walau bagaimanapun, jika anda membayarbalik pembiayaan sepenuhnya sekali gus atau membayar balik sebahagiandaripada pembiayaan, anda dikehendaki memberi notis kepada institusiperbankan Islam. Tempoh notis biasanya ialah antara 1 hingga 3 bulan.

Adakah saya memerlukanpenjamin?

Ini bergantung kepada budi bicara institusi perbankan Islam dan kedudukankredit anda.

20

Bilakah institusi perbankanIslam melepaskan pembiayaankepada pemaju?

Bagi rumah yang masih dalam pembinaan, bayaran progresif akan dikeluarkankepada pemaju apabila siap setiap peringkat pembinaan seperti yang diakui olehSijil Perakuan Arkitek. Untuk rumah yang telah siap, bayaran akan dikeluarkanapabila proses dokumentasi lengkap atau kelulusan daripada pihak berkuasaberkenaan diperolehi, seperti kelulusan daripada Kerajaan Negeri.

Berapa lamakah tempoh tangguh(grace period) untuk membayaransuran bulanan/keuntungan?

Secara amnya, institusi perbankan Islam membenarkan tempoh tangguhantara 7 hingga 14 hari untuk anda membayar ansuran. Bayaran yangditerima selepas tempoh tangguh tersebut mungkin akan dikenakan dendabayaran lewat.

Adakah institusi perbankanIslam berhak untuk mengenakancaj pelbagai ke atas akaunpembiayaan saya seperti cajbayaran lewat, kos guaman,takaful dan sebagainya?

Hak institusi perbankan Islam untuk mengenakan caj tersebut adalah seperti yangdinyatakan dalam terma dan syarat pembiayaan.

Jika projek perumahantersebut terbengkalai, adakahsaya perlu menjelaskankeuntungan/ansuran bulanan?

Bolehkah saya membeli rumahsecara bersama tetapipembiayaan perumahan-idipohon atas nama sayasahaja?

Institusi perbankan Islam akan mempertimbangkan permohonan anda berdasarkanmerit setiap permohonan, dalam keadaan berikut:

Pemilik bersama adalah pasangan suami isteri, dan salah seorang daripada merekatidak bekerja dan seorang lagi bertanggungjawab sepenuhnya ke atas pembiayaan

Pemilik bersama mempunyai hubungan kekeluargaan seperti antara anak denganayah/ibu, dan kedua ibu bapa tidak bekerja dan si anak bertanggungjawab ke ataspembiayaan tersebut

Walau bagaimanapun, peraturan di atas terpulang kepada budi bicara institusiperbankan Islam dan mereka juga boleh mempertimbangkan keadaan-keadaan lain.

Ya. Anda masih bertanggungjawab membayar balik pembiayaan berdasarkan kepadaperjanjian pembiayaan yang ditandatangani antara anda dengan institusi perbankanIslam. Walau bagaimanapun, memandangkan institusi perbankan Islam mempunyaikepentingan ke atas harta tersebut, anda perlu membincangkan cadanganpembayaran balik dengan mereka. Anda juga patut melaporkan perkara ini kepadaKementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan dan Persatuan Pembeli Rumah.

•

•

Apakah akan berlaku apabilapembiayaan telah dijelaskansepenuhnya?

Apabila pembiayaan telah dijelaskan sepenuhnya, institusi perbankan Islam akanmelepaskan cagaran ke atas rumah tersebut.

21

22

Apakah tindakan yang bolehdiambil oleh institusi perbankanIslam jika saya gagal membuatpembayaran?

Sekiranya anda gagal membuat pembayaran ansuran sebanyak 3 kali berturut-turut,institusi perbankan Islam akan mengambil langkah sewajarnya untuk menarik balikkemudahan pembiayaan tersebut. Berdasarkan keadaan paling buruk, institusiperbankan Islam akan merampas rumah tersebut untuk dilelong bagi menyelesaikanbaki pembiayaan. Jika amaunnya masih tidak mencukupi, anda perlu membayarperbezaan di antara harga lelong dan baki pembiayaan tersebut.

Apakah cara paling mudah untuksaya membuat pembayaran keatas pembiayaan saya?

Terdapat pelbagai rangkaian perkhidmatan yang ditawarkan bagi memudahkan urusanpembayaran. Antara kaedah alternatif untuk membuat pembayaran pembiayaan ialah:

Membuka akaun tabungan/semasa dan mengeluarkan arahan pindahan tetap pada kadar fi yang minimum (dikecualikan jika anda menyimpan deposit dan membuat pembiayaan diinstitusi yang sama)

Melalui pemindahan ATM

Perbankan Internet

Khidmat perbankan telefon

Mendeposit cek di mesin automatik atau menghantar cek secara terus kepada institusi perbankan Islam

•

•

•

•

•

Apakah akan berlaku sekiranyasaya meninggal dunia dantidak mengambil perlindungantakaful gadai janji?

Waris atau ahli keluarga terdekat anda boleh membuat pilihan sama ada untukmeneruskan pembayaran pembiayaan atau menebusnya. Walau bagaimanapun,kebanyakan institusi perbankan Islam mewajibkan anda mendapatkan perlindungantakaful gadai janji bagi memberi perlindungan kewangan sekiranya keadaan ini berlaku.

23

Wajarkah saya mempertimbangkanuntuk membiayai semulapembiayaan perumahanan-i sayajika saya ditawarkan kadarkeuntungan institusi perbankanIslam yang lebih rendah?

Perkara utama yang perlu dipertimbangkan ialah kos yang terbabit. Sepertiyang anda sedia maklum, anda telah membelanjakan jumlah yang besar untukpinjaman pertama anda. Sebagai contoh, anda perlu membayar yuranpemprosesan, yuran guaman, fi setem dan yuran perpindahan hak milik.Pembiayaan semula bermakna anda perlu menanggung caj-caj yang sama sekalilagi. Sebelum anda membuat keputusan untuk membiayai semula rumah anda,anda perlu memastikan bahawa penjimatan daripada kadar keuntunganinstitusi perbankan Islam yang rendah mencukupi untuk mengatasi keseluruhankos yang berkaitan dengan pembiayaan semula, termasuk caj penalti, jika ada.

Adakah saya layak untukmendapatkan rebet bagipenebusan awal?

Bolehkah pinjamanperumahan konvensional saya ditukarkan kepadapembiayaan perumahan-i?

Ya, dengan menyediakan dokumen-dokumen guaman yang baru untukpembiayaan perumahan-i.

Institusi perbankan Islam, atas budi bicaranya, boleh memberi rebet (ibra’)bagi keuntungan yang belum diperolehi. Rebet yang diberikan ialah dalambentuk pengurangan jumlah harga jualan belum jelas.

24

Fi Pengeluaran Pembiayaan

Pelbagai jenis fi yang berkaitan dengan

pengeluaran pembiayaan seperti fi pendaftaran

cagaran, fi carian tanah dan fi carian kebankrapan

yang dibayar dahulu oleh institusi perbankan

Islam dan peguam yang mengendalikan

proses dokumentasi berhubung pembiayaan

tersebut yang kemudiannya akan dikenakan

ke atas pelanggan.

Harga Belian atau Amaun Pokok

Amaun pembiayaan yang diterima daripada

institusi perbankan Islam atau harga belian

rumah tersebut oleh institusi perbankan Islam

daripada pelanggan, tidak termasuk margin

keuntungan dan lain-lain caj.

Harga Jualan

Harga yang dipersetujui oleh institusi perbankan

Islam untuk menjual rumah tersebut kepada

pelanggan, yang terdiri daripada harga belian

oleh institusi perbankan Islam (amaun

pembiayaan) dan margin keuntungan.

Hartanah

Harta di atas tanah seperti rumah,

pangsapuri, kondominium dan tanah lapang

seperti lot banglo.

GLOSARI

Bayaran Muka

Jumlah permulaan yang perlu dibayar oleh

pembeli kepada pemaju atau penjual rumah.

Borang Permohonan

Borang yang digunakan untuk memohon

pembiayaan dan boleh didapati di

institusi-institusi perbankan Islam.

Caj-caj Pampasan

Caj yang dikenakan oleh institusi perbankan

Islam terhadap bayaran ansuran yang lewat.

Dokumentasi

Satu set dokumen yang perlu ditandatangani

berhubung sesuatu pembiayaan seperti borang

perjanjian pembiayaan, borang dan dokumen-

dokumen lain yang berkaitan. Keseluruhan

dokumen ini akan membentuk satu set rekod

yang lengkap bagi sesuatu pembiayaan.

25

Ibra’

Rebet yang diberi oleh institusi perbankan Islam

atas keuntungan yang belum diperolehi bagi

penebusan awal pembiayaan. Rebet yang diberi

ialah dalam bentuk pengurangan baki belum

jelas bagi harga jualan.

Ingkar

Kegagalan membayar ansuran bulanan

kepada institusi perbankan Islam apabila

tempoh matang tiba.

Institusi Perbankan Islam

Institusi-institusi perbankan yang dilesenkan di

bawah Akta Bank Islam (ABI) 1983 atau Akta

Bank dan Institusi Kewangan (ABIK) 1989 yang

menawarkan perkhidmatan dan produk

perbankan Islam. Pada masa ini, terdapat 2 buah

bank Islam; serta 13 buah bank perdagangan

dan 7 syarikat kewangan yang menyertai Skim

Perbankan Islam.

Jumlah Pembiayaan Belum Jelas

Baki jumlah pembiayaan yang belum dijelaskan,

termasuk margin keuntungan dan lain-lain caj.

Laporan Penilaian

Laporan analisa bertulis yang disediakan oleh

jurunilai bertauliah yang memberi anggaran

nilai sesuatu hartanah.

Margin Keuntungan

Amaun yang dikenakan oleh institusi perbankan

Islam kepada pelanggan bagi kegunaan dana

semasa tempoh pembiayaan.

Margin Pembiayaan

Amaun pembiayaan yang diberikan oleh institusi

perbankan Islam. Ia dinyatakan secara peratusan

ke atas nilai rumah yang dicagarkan untuk

pembiayaan tersebut.

Pembiayaan Berjangka

Kemudahan pembiayaan yang mana pembayaran

semula telah ditentukan untuk satu tempoh masa

yang ditetapkan.

Pembayaran Berperingkat

Skim pembayaran pembiayaan yang memberikan

fleksibiliti pembayaran ansuran bulanan yang

rendah pada tahun-tahun awal pembiayaan

sebelum beransur-ansur meningkat pada tahun-

tahun berikutnya selaras dengan peningkatan

kuasa membeli pelanggan.

Pendapatan Kasar Bulanan Isi Rumah

Hasil campuran pendapatan kasar bulanan

kesemua ahli keluarga yang bekerja sebelum

ditolak cukai pendapatan, zakat (jika berkaitan),

PERKESO, KWSP, ansuran pembiayaan atau

potongan-potongan lain, dicampur dengan

pendapatan tambahan seperti gaji kerja lebih

masa, komisen dan lain-lain.

Caj Penebusan Awal

Caj yang dikenakan oleh institusi perbankan

Islam ke atas penebusan awal keseluruhan

pembiayaan. Caj yang dikenakan boleh

berdasarkan sama ada suatu kadar rata atau

jumlah keuntungan untuk tempoh ‘x’ bulan.

Penjamin

Orang perseorangan atau entiti yang

bertanggungjawab dari segi undang-undang

untuk menjelaskan pembiayaan yang

diambil oleh pelanggan, jika pelanggan

tersebut gagal menjelaskan pembiayaannya.

Perampasan

Tindakan perundangan yang boleh diambil oleh

institusi perbankan Islam untuk mendapatkan

semula jumlah yang terhutang daripada pelanggan

yang telah ingkar untuk membayar balik

pembiayaannya. Rumah yang dicagarkan oleh

pelanggan bagi pembiayaan berkenaan akan dijual

untuk menjelaskan jumlah yang terhutang.

Perjanjian Beli Rumah

Kontrak bertulis yang ditandatangani di antara

institusi perbankan Islam dengan pelanggan,

menyatakan pembelian rumah tersebut oleh

institusi perbankan Islam daripada pelanggan pada

harga yang telah ditetapkan (amaun pembiayaan).

Perjanjian Jual Beli

Kontrak bertulis yang ditandatangani di antara

pembeli dengan pemaju atau penjual rumah,

menyatakan antara lain terma dan syarat bagi

penjualan rumah tersebut.

26

Perjanjian Jual Rumah

Kontrak bertulis yang ditandatangani di antara

institusi perbankan Islam dengan pelanggan,

menyatakan penjualan rumah tersebut oleh

institusi perbankan Islam kepada pelanggan.

Ia mengandungi peruntukan-peruntukan

utama seperti harga jualan, terma pembayaran

dan pembiayaan, dan tanggungjawab, hak

dan langkah-langkah yang perlu diambil

oleh pihak yang terbabit sekiranya berlaku

ketidakadilan (remedi).

Surat Hakmilik

Surat perundangan yang mengesahkan hak

milik ke atas sesuatu harta.

Surat Kuasa Wakil

Dokumen perundangan formal yang memberi

kuasa kepada seseorang untuk bertindak bagi

pihak seseorang yang lain.

Takaful Empunya Rumah

Pelan takaful yang memberi perlindungan

ke atas rumah kediaman terhadap kerugian

atau kerosakan yang disebabkan oleh bencana

seperti banjir, kebakaran, gempa bumi, hurikan

atau letupan.

Takaful Gadai Janji (MRTA)

Pelan takaful keluarga yang akan menyelesaikan

baki belum jelas pembiayaan perumahan-i

sekiranya berlaku kematian atau kehilangan

upaya kekal ke atas pelanggan. Apabila

pembiayaan telah ditebus, hak milik rumah

tersebut akan dipindahkan kepada pelanggan

atau warisnya. Pelanggan akan membayar

sekali caruman bagi takaful gadai janji

apabila pembiayaan diperolehi. Kadar

caruman akan bergantung kepada umur

pelanggan, jumlah pembiayaan, kadar

keuntungan dan tempoh pembiayaan.

Takaful

Pelan perlindungan berdasarkan prinsip-prinsip

Syariah. Seseorang menyumbang sejumlah wang

ke dalam dana takaful dalam bentuk caruman

penyertaan (tabarru’) dan bersetuju menyertai

kontrak untuk menjadi salah seorang peserta

dengan bersetuju untuk saling membantu

antara satu sama lain, sekiranya salah seorang

peserta mengalami kerugian yang ditetapkan.

27

28

LAMPIRAN

Institusi Perbankan Yang Menawarkan Produk dan Perkhidmatan Perbankan Islam (sehingga 30 September 2003)

Bank-bank Islam

Bank Islam Malaysia Berhad

Bank Muamalat Malaysia Berhad

Bank-bank perdagangan

AFFIN Bank Berhad

Alliance Bank Berhad

AmBank Berhad

Citibank Berhad

EON Bank Berhad

Hong Leong Bank Berhad

HSBC Bank (Malaysia) Berhad

Malayan Banking Berhad

OCBC Bank (Malaysia) Berhad

Public Bank Berhad

RHB Bank Berhad

Southern Bank Berhad

Standard Chartered Bank (Malaysia) Berhad

Syarikat-syarikat kewangan

AFFIN-ACF Finance Berhad

EON Finance Berhad

Hong Leong Finance Berhad

Mayban Finance Berhad

AmFinance Berhad

Public Finance Berhad

Southern Finance Berhad

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

Design Copyright © 2003 by Freeform Design Sdn Bhd. All rights reserved.

UNTUK MAKLUMAT LANJUT

SILA LAYARI

www.bankinginfo.com.myATAU LAWATILAH KIOS KAMI DI BANK TERTENTU

Edisi Pertama