1

Hak TanggunganHak Tanggungan

Sebagai Satu-Satunya

Lembaga Hak Jaminan atas Tanah

2

DASAR HUKUM• UU NO. 5 THN 1960• UU NO. 16 THN 1985• UU NO . 4 THN 1996• PP NO. 24 THN 1997• PMNA/Ka BPN N0.3 THN 1996 Tentang Bentuk

SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT• PMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan

Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu

• PMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 THN 1997

3

Tentang Hak TanggunganPENGERTIAN HAK TANGGUNGAN• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah• dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No.

5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria• berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan

dengan tanah itu• untuk pelunasan utang tertentu • memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap

kreditor-kreditor lain

CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN• Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”);• Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada

(“droit de suite”);• Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak

ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan;• Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi

4

SIFAT HAK TANGGUNGAN

a. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi.

b. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.

5

KREDITUR PREFEREN

• YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL EKSEKUSI (Ps. 1150 KUH Perdata)

6

HAK JAMINAN KHUSUS

KEPADA PARA KREDITUR KONKUREN, YANG MERASA TAGIHANNYA BELUM CUKUP TERJAMIN DENGAN JAMINAN UMUM, U.U. MENAWARKAN LEMBAGA JAMINAN HT (DAN BEBERAPA LEMBAGA JAMINAN KHUSUS LAIN)

7

SYARAT OBYEK HAK TANGGUNGAN

1. MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;

2. DAPAT DIPINDAHTANGANKAN;

3. TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM;

4. DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG

8

OBYEK HAK TANGGUNGAN

a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):• Hak Milik (Pasal 25 UUPA)• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)

b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2):• Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang

berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT):

• Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara,

• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara

9

Tanah berikut atau tidak berikut

Bangunan, tanaman, hasil karya

[4 ayat (4) dan (5) UUHT]

10

1. Bangunan harus bangunan permanen2. Tanaman harus tanaman keras3. Hasil karya harus menjadi satu

kesatuan dengan tanahnya yg dibebani HT

4. Harus disebutkan secara jelas dlm APHT

5. Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka ybs. harus ikut serta menandatangani APHT

11

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

Pemberi Hak Tanggungan (Pasal 8 UUHT)

Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan

Pemegang Hak Tanggungan (Pasal 9 UUHT)Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai yang berpiutang

12

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

A. PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

Subyek : orang atau badan hukum

Kedudukan : KREDITOR

Domisili :

a. harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia atau;

b. Kantor PPAT tempat pembuatan APHT.

(Pasal 9 UUHT)

13

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

B. PEMBERI HAK TANGGUNGAN Syarat : a. memenuhi syarat sebagai pemegang hak

atas tanah; b. kewenangan untuk melakukan

perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan.

Kedudukan : Debitor atau Penjamin(Pasal 8 UUHT)

14

PROSEDUR PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

• Ada 2 tahap :

1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan

2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan

15

TAHAP PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

• Dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT (Pasal 10 ayat (2) UUHY jo Pasal 37 PP 24/1997)

• APHT dibuat untuk memenuhi syarat spesialitas (pasal 11 ayat (1) UUHT)

• APHT memuat :a. nama dan identitas pemberi dan pemegang HTb. domisili para pihak;c. penunjukan secara jelas utang yang dijamin;d. nilai tangggungan;e. uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan

16

Lanjutan…

• Tidak dipenuhinya syarat spesialitas secara lengkap mengakibatkan APHT ybs batal demi hukum

• Tanah yang belum bersertipikat dapat dijadikan jaminan dengan hak tanggungan maka pembebanan hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran ahak atas tanah ybs

17

Prosedur Pembuatan APHT

• Dihadiri oleh Pemberi HT (kecuali ada SKMHT);

• Dihadiri oleh Penerima HT;• 2 (dua) orang saksi;• Dihadapan PPATPPAT wajib mendaftarkan APHT,selambat –

lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah ditandatanganinya APHT

18

TAHAP PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

• Untuk memenuhi syarat publisitas maka APHT harus didaftarkan;

• Fungsi pendaftaran:

1. sebagai syarat konstitutif lahirnya Hak Tanggungan;

2. untuk keperluan pembuktian Hak Tanggungan.

19

Kegiatan Kantor Pertanahan

1. Membuat Buku Tanah HT;2. Membuat salinan APHT;3. Membuat sertipikat HT;4. Mencatat beban HT dalam Buku Tanah Hak

Atas Tanah yang menjadi obyek HT serta menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak Atas Tanah;

5. Menyerahkan Sertipikat Hak Tanggungan kepada kreditor pemegang HT.

20

Lahirnya Hak Tanggungan

• Secara yuridis, Hak Tanggungan lahir pada saat dibuatkannya BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN

• Tanggal pastinya adalah harike-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ke-7 itu jatuh pada hari libur maka buku tanah ybs diberi tanggal hari kerja berikutnya

21

Sertipikat Hak Tanggungan

a. Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan

b. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan

22

…..

• Pada sampul sertipikat terdapat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, sertipikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah dan HMSRS dalam pelaksanaan parate eksekusi