Matrix superposisi rangka batang 2010

a. Vektor Gaya lendutan di titik diskrit sesuai koordinat strukturangka ganjil sumbu “x” & genap sumbu “y”

b. Vektor Gaya lendutan pada elemen batang sesuai koordinat local. Titik 1 & 3 sejajar btg, titik 2 & 4 tegak lurus btg.

c. Vektor Gaya lendutan pada elemen btg sesuai koordinat global struktur

c Vektor Gaya luar yg bekerja pada titik diskrit sesuai koordinat struktur. Searah dgn gaya lenduktan titik diskrit.

d Sudut transformasi elemen btg.

(c). Vektor gaya lendutan pada elemen batang masing-masing sesuai dengan sistim koordinat lokal

(d). Vektor gaya lendutan pada elemen batang masing-masing sesuai dengan sistim koordinat global struktur.

(e). Vektor gaya luar yang bekerja pada titik diskrit, sesuai dengan sistim koordinat struktur.

Sekarang akan disuperpos [KAC] . [KCB] dan [KAB], untukisikan mendapatkan suatu matrix kekakuan struktur.

Dibagi dgn 6,5

Negatif krn berlawananTanda dgn Q4

InversArah ke bawah

Dengan demikian didapatkan bahwa gaya batang pada batang AC ialah sebesar 2818 Kg. bersifat tarik.

Dengan demikian didapatkan bahwa gaya batang pada batang CB ialah sebesar 4985 kg. bersifat tekan

Untuk batang AB :

Dengan demikian batang AB tidak menderita bekerjanya gaya, atau dengan kata lain gaya batang AB ialah nol.

negatif

Selanjutnya untuk menghitung reaksi perletakan, bisa digunakan persamaan :

{Qb} = [Kbf] {Df}

Untuk kesetimbangan di titik C, perhatikan gambar 4.19.

HARGA SATUAN TANAH(Poerbo, 1998: 6-10 )

Biaya Tanah (Lands Cost) Ialah Biaya Langsung Dan Tidak Langsung Yang Dikeluarkan Untuk Pengadaan

Tanah Ditambah Beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan

HARGA SATUAN GEDUNGHarga Satuan Gedung Ialah Harga Per Meter Gedung Persegi Luas Lantai Kotor Termasuk

Biaya Pondasi, Instalasi Listrik Intern, Ac, Dll. Dalam Praktek Investasi Total Terdiri Pula Dari:

Biaya pengadaan tenaga listrik, telpone, izin bangunan.

Dalam studi, komponen-komponen tersebut, dimasukkan dalam harga satuan gedung.

BIAYA BANGUNANBiaya bangunan ialah:Luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit

Price)

INDIRECT COST Biaya-biaya tidak langsung, kelompok biaya ini berupa:

1. Biaya perencanaan dan konsultan2. Biaya pendanaan (financing cost)3. Biaya hukum (legal cost), untuk proyek gedung

besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung.

BIAYA INVESTASI TOTALKomponen-komponen biaya investasi total ialah:1. Biaya tanah (lands cost)2. Biaya bangunan3. Biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost,

hukum, DLL) EQUITY (Modal Sendiri)

Modal sendiri adalah jumlah modal yg ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum.

Equity tsb biasanya + 25% dari investasi total (utk proyek-proyek komersiil)

Untuk penanaman modal orang mengharapkan keuntungan di samping pengembalian modal (return on equity)

Keuntungan yg diharapkan lebih besar dari tingkat bunga yg berlaku.

Pengembalian modal diperhitungkan selama umur proyek.

Bila modal berasal dari penjualan saham maka diperhitungkan deviden, ialah uang jasa atas penggunaan dana.

MASA KONSTRUKSI Untuk proyek-proyek komersial yg dibiayai dgn modal

pinjaman yg dikenakan bunga meskipun proyek belum mulai menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama masa tsb sekecil-kecilnya.

Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period).

Ada kalanya hanya diberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.

Masa Perlunasan Kredit (Pay-out Time) Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi

masa konstruksi. Panjang jangka waktu kredit adalah tergantung situasi,

kondisi dan jenis proyek. Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.

SEWA GEDUNG (LEASE RATE)

Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya diperhitungkan atas dasar per m2 / bulan. Di Amerika Serikat per feet persegi per tahun.

Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto.

Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa maka diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi sewanya lebih murah per meter perseginya.

Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto artinya tidak termasuk luas lantai toilet dll, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.

Dalam lease rate termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).

Untuk flat, sewa atau sewa beli diperhitungkan atas luas lantai netto.

Dalam sewa beli flat, termasuk sewa beli untuk tanah turutan. Untuk proyek hotel, diperhitungkan sewa per kamar.

SEWA DASAR (BASE RATE) Untuk proyek perkantor, sewa dasar per meter

persegi per bulan adalah nilai sewa gedung ditambah service charge (+ 25%) dan pajak pertambahan nilai (10%)

Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam batas yang dapat dipasarkan pada sesuatu waktu.

Bila sewa dasar yg didapat dari perhitungan nilai sewa jauh di bawah pasaran, berarti bila jangka waktu pengembalian investasi tetap, maka cash-inflow yg besar.

Atau bila sewa dasar disamakan dengan harga pasaran, maka jangka pengembalian investasi dapat diperpendek.

VACANCY FACTOR(faktor kekosongan Gedung)Dalam analisa finansial suatu proyek

selalu diperhitungkan factor kekosongan gedung sedikitnya 5%, ialah kekosongan yang disebabkan perpindahan penghuni, atau keluar masuknya tamu dalam proyek hotel

PENDAPATAN GEDUNG1. Sewa (per meter persegi per bulan), atau sewa perkamar

hotel2. Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau

perkantoran3. Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek

flat/kantor.4. Dalam proyek hotel, pendapatan proyek masih ditambah

sekitar 150% dari sewa kamar, ialah pendapatan dari makanan dan minuman dll

5. Proyek perkantoran yg terletak di pusat-pusat kota lazimnya disewakan

6. Proyek-proyek flat lazim disewa belikan karena orang pada dasarnya lebih suka memiliki tempat tinggal sendiri dan tidak selamanya menyewa

7. Proyek-proyek pertokoan atau perkantoran murah banyak yang dijual langsung kepada peminat dengan angsuran pendek 3-5 tahun

PENGELURAN GEDUNG1. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung

(listrik, AC, gas, air minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan).

2. Biaya personil.3. Asuransi.4. Pajak-pajak real estate (PBB/Pajak Bumi

dan Bangunan).Pegeluaran-pengeluaran ini dibebankan

atas service charge yg berkisar 20-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate).

PENGELURAN GEDUNG(1)

Pegeluaran-pengeluaran ini dibebankan ataspendapatan sewa dasar (base rate).

1. Pajak perseroan2. Penyusutan (depresiasi) bagunan.

Untuk perkantoran dengan umur ekonomis (economic life) gedung 40 tahun, penyusutan adalah 2,5% per tahun dari harga gedung.

3. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan biaya amoritisasi pokok pinjaman dan bunganya (capital return + interest).

4. Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama umur ekonomis proyek.

PENGELURAN GEDUNG(2)

Biaya operasi dan pemeliharaan gedung:1. Biaya pemeliharaan gedung.2. Biaya listrik, telephone dan AC.3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).4. Asuransi gedung dan peralatan.5. Biaya personil dari badan pengelola gedung.Dalam proyek-proyek perkantoran, sumber biaya untuk ini

adalah “service charge” yg besarnya antara 20-30% dari sewa dasar.

Untuk proyek flat besarnya kira-kira 5% dari sewa.Untuk proyek hotel tergantung bintang hotel:(atas dasar empiris):6. Hotel bintang lima = 50% x Pendapatan Total.7. Hotel bintang empat = 40% x Pendapatan Total.8. Hotel bintang tiga = 30% x Pendapatan Total.9. Hotel bintang dua = 20% x Pendapatan Total.

INTEREST TAX(Pajak Atas Bunga)

Para kreditur luar negeri terutama, meminta agar bunga yg diterima adalah bersih dari pajak-pajak Indonesia.

Jadi pajak atas bunga menjadi beban peminjam.

Pajak atas bunga bunga besarnya 20%. Bila ada keringanan dalam rangka

undang-undang Penanam Modal Asing besarnya 10% dari bunga (keringanan separuhnya).

Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan.

DEPRESIASI(Penyusutan Bangunan)

Adalah nilai ganti pertahun yg harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yg besarnya tergantung dari umur ekonomi (economis life) suatu gedung dan jenis gedung.

Contoh: Nilai bangunan/kelayakan yg

didepresiasikan dikurangi nilai pada akhir masa kegunaan ekonomis (salvage value) misalnya $ 1.000.000,-

Dan umur ekonomis bangunan 50 tahun, maka depresiasinya 2,5% per tahun atau $ 20.000,-

Economi life and Depresiasi(tergantung jenis gedung misalnya di USA)

Jenis bangunan Ekonomic life

Depresiasi/th

1. Apartement /flat2. Bangunan bank3. Rumah tinggal4. Bangunan pertanian5. Pabrik6. Garasi/gedung parkir/carpark7. Hotel8. Bengkel9. Perkantoran10. Pertokoan11. Teater12. Pergudangan13. Perbaikan tanah pekerjaan

halaman (trotoir, plaza, kanal-kanal, pertamanan)

14. Perlengkapan/peralatan (peralatan hotel, perusahaan pembersihan dsb)

40 th50 th45 th45 th25 th45 th40 th45 th45 th50 th40 th60 th20 th

10 th

2,5 %2,0 %2,2 %2,2 %4,0 %2,2 %2,5 %2,2 52,2 %2,0 %2,5 %1,6 %5,0 %

10 %

PAJAK PERSEROAN Besarnya pajak perseroan tergantung

peraturan negara pada sesuatu waktu. Di Indonesia pada waktu ini sama

dengan 35% x Laba kena pajak (taxeble profit) ialah pendapatan kotor dikuranggi:

1. Pengeluaran utk pembayaran bunga pinjaman.

2. Pengeluaran utk pajak atas bunga (interest tax).

3. Depresiasi/penyusutan gedung dan peralatan.

4. Asuransi kredit (adakalanya disayaratkan oleh kredit luar negeri).

5. Biaya operasional gedung.

CASH-FLOW Setiap proyek mempunyai “cash-inflow”

and “cash-outflow” atau arus uang masuk dan arus uang keluar.

Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam suatu daftar yg diatur secara sistematis dan kronologis.

KRITERIA INVESTASI(Net Present Wort atau Net Present Value)

N.P.V adalah merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan.

Kriteria ini mengatakan bahwa proyek akan dipilih apabila NPV > 0.

Dengan demikian, jika suatu proyek mempunyai NPV < 0, maka tidak akan dipilih atau tidak layak untuk dikerjakan.

Contoh: Perhitungan Net Present Wort atau Net Present Value (dalam Ribuan Rupiah)

NPV= Rp 29,6 (dalam ribuan rupiah)

Contoh: Perhitungan Net Present Wort atau Net Present Value (dalam Ribuan Rupiah)

IRR merupakan tingkat bunga yang mengambarkan bahwa antara benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol.

Dengan demikian, IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan return, atau tingkat keuntungan yang dapat dicapainya.

Kadang-kadang IRR ini digunakan pedoman tingkat bunga (i) yang berlaku, walaupun sebetulnya bukan i, tetapi IRR akan selalu mendekati i tersebut.

Kriteria investasi IRR ini memberikan pedoman bahwa proyek akan dipilih apabila IRR > Social Discount Rate. Begitu pula sebaliknya, jika diperoleh IRR < Social Discount Rate, maka proyek sebaiknya tidak dijalankan.